臺灣臺北地方法院民事判決 105年度訴字第3175號原 告 許木土訴訟代理人 許明義被 告 祭祀公業高積淵法定代理人 高重義訴訟代理人 劉錦隆律師上列當事人間調整租金事件，本院於106年3月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應協同原告就如附表所示土地辦理地上權更正設定之登記。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但訴訟進行中，於某法律關係之成立與否有爭執，而其裁判應以該法律關係為據，並求對於被告確定其法律關係之判決者，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第6款、第7款定有明文。本件原告起訴時原主張被告拒絕配合辦理所承租土地之地上權更正登記，違反出租人之義務，妨害被告使用、收益權，請求自105年度起土地租金調降為依該土地當年度申報地價總額年息3%計算。嗣於民國106年1月6日追加訴之聲明「請求被告應配合辦理更正地上權登記」及「請求被告退還原告給付之租金新臺幣（下同）299,676元，及自105年3月25日領取日起至退還日止，按年利率百分之五計算利息」雖被告不同意上開追加（見本院卷二第2頁反面），然經核原告上開追加乃屬訴訟進行中對於系爭地上權未辦理更正登記，調整租金是否有據而有爭執，而其起訴時所聲明之應受判決事項應以該法律關係為據，並請求對於被告確定該法律關係之判決，且無礙被告之防禦及訴訟終結，揆諸上開規定，尚無不合，均應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張略以：㈠原告之被繼承人許分與被告於民國25年間簽訂租地建屋契約
，原告於27年間完成建物興建，另於39年6月1日完成建物所有權登記，並於38年10月8日共同辦理地上權登記，然於辦理登記時，將設定地上權之標的由臺北市○○區○○段○○○○段○0000地號土地（以下簡稱系爭98-1地號土地）誤載為同小段第95地號土地（以下簡稱95地號土地）。直至76年間，因辦理臺北捷運徵收土地，經古亭地政事務所通知地上權人即原告及土地所有權人即被告現場會勘，確認系爭建物係位在臺北市○○區○○段○○○段000地號即由重測之系爭98-1地號於62年分割之98-8地號變更之土地上。前開事實業經本院104年度簡上字第248號確定判決所肯認，並於該判決命原告應給付被告新臺幣（下同）282,713元，及自103年10月29日起至清償日止，按年利率5%計算之利息之部分，應於被告為系爭土地地上權變更登記之同時履行之。惟被告至今仍拒絕配合辦理更正登記系爭土地地上權，造成原告無法改建系爭土地上之建物，業已違反出租人使系爭土地保有租賃契約所約定之使用、收益之義務。原告按其不能依約定為租賃物使用收益程度，應低於被告鄰近無瑕疵並設定地上權土地租金為該土地當年度申報地價總額之5.5%之標準，而請求減少系爭土地當年度申報地價總額之4%免其支付租金之義務。是被告違反擔保責任義務，故依民法第435條、第441條之反面解釋、第347條準用第359、360、364條之效果，請求鈞院調降被告不合理之土地租金為系爭土地當年度申報地價總額之3%，始符合雙務契約之對價關係。並聲明：
⒈原告請求被告105年度起土地租金調降為依該土地當年度申報地價總額年息3%計算。
㈡原告追加訴之聲明並補充略以：
⒈原告之被繼承人許分與被告於25年間簽訂租地建屋契約，因
被告於簽約時即已收取一大筆低於賣斷價格之「現銷金」，故兩造對締約的概念，非來自現行繼受自西方的民法，而是延續清治時期臺北地區即已存在的民間習慣。而所謂民間習慣即「給地基」性質的地基關係。而給地基與現銷金之原始內涵及特性為「基地主」僅止於保留收受「地基租」之權利，「土地業主權」為「厝主」所保有。另一特性為在民間習慣上之原則而言，基地主只能收取「定額」之基地租，不可增減。故原告與被告應該不是只有簡單之租賃關係，而是類比為「物上債權」或是一種「帶有負擔的所有權」的關係。結果被告違反契約之誠信原則與現銷金之原始內涵，於簽約時已收取一大筆現銷金又收取超高額之租金，致原告繳納之租金其單位成本高達106萬/坪（未統計25～75年間所繳納租金及利息），竟比系爭土地所在文山區之房屋平均售價約65萬/坪及臺北市房屋平均售價86.8萬/坪還要高，租竟比買還要貴1.63倍，明顯違反常情又極不合理。且因被告擁有土地多筆，致其土地地價稅被採累進稅課徵，被告竟以因租金不敷繳納為由而對原告提出調漲租金之告訴，並將累進稅率所增加之費用約2.5～3.5%，全部轉嫁於原告，原告租金30年來之漲幅竟高達15倍，約為臺北市30年來平均房價漲幅7.7之二倍，約高出市場行情約1.4～2.3倍。原告之租金7%亦遠超過地上權土地租金之一般市場行情約3～5%，致原告瑕疵租賃物比鄰地無瑕疵租賃物並設定地上權租金5.5%還要高，甚至離譜的是原告位於郊區之土地竟還比位於市中心台北車站前精華區土地租金5%還要高1.4倍，明顯違反常情。且於76年因捷運土地徵收發現原告地上權地號誤植並經主管機關現場會勘及公文函請被告配合辦理更正，被告均故意拒絕辦理。致使原告30年來受到非常離譜之未對待給付，除拒絕配合更正造成原告地上權滅失，更對原告多次提出無權要求房屋改建及調漲租金告訴。當然違反民法第421條、423條之未對待給付與妨害原告之使用收益，致原告受到重大損失。亦因被告30年來拒絕更正，更使原告之租金與使用收益無法符合雙務契約之對價關係。
⒉鈞院104年簡上字第248號判決明確指出「原告之先父許分在
系爭113號土地上興建系爭建物後，兩造已於38年間為地上權設定登記完成，雖因系爭建物坐落土地及地上權登記之地號錯誤，衍生紛爭，但仍足證兩造已合意使原告於具有債權效力之租賃關係外，另取得具有物權效力之地上權，可謂附隨於該租地建物法律關係而存在之效力」。且法院於上開案件判決主文既已判命原判決主文第1項關於命上訴人（即原告）給付部分，應於被上訴人（即被告）為如附表所示地上權更正登記之同時履行之。證明原告於38年間即已完成地上權登記，依土地法第43條：依本法所為之登記，有絕對效力，縱其登記為錯誤，此僅為聲請更正問題。原告亦可依土地法第54條及民法第769條因時效取得地上權，故原告當可請求被告應履行協同辦理地上權之更正登記等語。
⒊依據104年度簡上字第248號判決主文第一項，命原告給付部
分，應於被告為如附表所示地上權更正登記之同時履行之，被告拒絕依104年度簡上字第248號判決履行更正登記，惟竟於105年3月25日受領原告給付之租金及利息，自應全數退還299,676元，並按年利率百分之五計算利息。
⒋並追加聲明：（二）請求被告協同辦理如附表所示土地地上
權更正登記。（三）請求被告退還原告299,676元，及自105年3月25日起按年利率百分之五計算之利息。
二、被告則以：㈠原告並未舉證證明申請在重測前臺北市○○區○○段○○○
○段00地號即現臺北市○○區○○段○○段000地號設定地上權之登記申請書上高墀園之印文為真正。縱認高墀園有以祭祀公業（並無祭祀公業之名稱）管理人名義在上開他項權利登記聲請書蓋章，惟高墀園並非被告祭祀公業之管理人，且聲請書並未蓋被告祭祀公業之印章。又縱認高墀園為被告祭祀公業之管理人，因設定地上權為處分行為，而管理人對公業財產僅有管理權並無處分權，故高墀園並無權代理被告將系爭土地設定地上權給原告之前手許分，而被告從未承認該無權代理之行為，故上開設定行為無效。且縱高墀園有權並同意將系爭土地設定地上權給許分，惟既未登記，亦不生效力。原告在臺北市○○區○○段○○段000地號上之地上權僅持分4分之1係繼承自許分，亦即許分死亡後其就系爭土地之權利並非全由原告繼承，故縱許分有權請求更正，其請求權亦為原告與其他繼承人公同共有，並非原告一人所有，原告無權單獨請求。又許份請求協同辦理地上權設定登記之請求權早已罹於時效，縱有登記錯誤而得請求更正，亦同。㈡若有登記錯誤情事，原告得請求登記機關更正，豈是由被告
為更正登記之申請，且不論是否有地上權之登記，均不影響原告對系爭土地之使用收益。又關於本件未明定租賃期限之基地租賃契約，既應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限，承租人不得要求改建，故縱有設定地上權，亦同。又土地所有權人既得依民法第833條之1請求法院定地上權之存續期間，未定有期限而存續期間已逾20年之地上權人自不得改建其房屋。
㈢本院90年度訴字第3339號判決原告承租系爭土地，各自民國
90年7月17日起調整為依各該土地當年度申報地價總額年息7%計算，係因「系爭土地位於臺北市○○○路○段與景文街接口處，鄰近夜市、菜市場、戲院、百貨公司、郵局、警察局、捷運站等人潮眾多商業繁榮地帶，交通便利，…本院審酌系爭土地增值，利用價值提高，鄰近地段繁榮之程度，及被告（即本案原告）使用所受之利益，以及79年間經法院確定判決依申報地價總額年息7%定其租金數額等情，認被告（即本案原告）承租系爭土地每年租金調整為按各該土地當年度申報地價總額年息7%計算為適當」。並未斟酌系爭土地是否有依據土地法第102條規定辦理地上權設定登記，故原告在臺北市○○區○○段○○段000地號上之地上權是否為誤載而應更正，並不影響鈞院90年度訴字第3339號判決原告承租系爭土地，各自民國90年7月17日起調整為依各該土地當年度申報地價總額年息7%計算之判斷，原告之請求無理由。
㈣至原告自動履行104年度簡上字第248號判決所命給付之租金
，本屬履行其給付義務，被告並無不當得利，無需返還受領之租金；縱認有不當得利，依照民法第180條第3款之規定，亦不得請求返還。
並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠原告所有臺北市○○區○○段○○段000○號即門牌號碼為
臺北市○○區○○○路○段○○○號建物坐落於被告所有臺北市○○區○○段○○段○○○○號土地（以下簡稱系爭土地）上，兩造於25年間訂有租地建屋之不定期租賃契約，原告經本院90年度訴字第3339號判決以系爭土地當年度申報地價總額年息7%計算租金，向被告承租系爭土地。
㈡兩造間因給付租金糾紛，經本院以103年度店簡字第1264號
、104年度簡上字第248號判決確定，原告已於105年3月25日依該案判決給付被告租金（含年息百分之五計算之利息）299,676元。
四、本院得心證之理由：原告以被告拒絕更正系爭建物正確坐落土地地上權之登記，影響其使用收益之權利，依此請求調降租金，被告則以前詞置辯，是本件爭點厥為：㈠被告是否應協同原告辦理更正系爭建物坐落之正確土地地上權之登記？㈡被告拒絕配合原告變更系爭建物正確坐落土地地上權之登記，是否構成租賃物滅失，原告得否依民法第435條請求減少租金？或依民法第441條反面解釋免支付部分租金？㈢原告得否依民法第347條準用第359、360、364條買賣物之瑕疵擔保之規定，請求減少價金？減少租金金額若干？㈣原告得否請求被告返還已受領之租金299,676元及按年息百分之五計算之利息？茲分敘如下：
㈠、原告主張原告之被繼承人許分與被告於25年間簽訂租地建屋契約，原告於27年間完成建物興建，另於39年6月1日完成建物所有權登記。許分與被告之管理人高墀園於38年10月8日共同辦理地上權登記，然於辦理登記時，將設定地上權之標的由臺北市○○區○○段○○○○段○0000地號土地（以下簡稱系爭98-1地號土地）誤載為同小段第95地號土地（以下簡稱系爭95地號土地）。直至76年間，因辦理臺北捷運徵收土地，經古亭地政事務所人員通知地上權人即原告及土地所有權人即被告現場會勘，確認系爭建物係位在臺北市○○區○○段○○○段000地號（以下稱系爭113地號土地）即重測之系爭98-1地號於62年分割之98-8地號變更之土地上，經主管機關通知土地所有人即被告配合地上權人即原告辦理地上權塗銷及設定登記程序，因被告未配合辦理，而系爭建物事實上非位在原登記之系爭95地號土地（即重測○○○區○○段第125地號土地）上，故主管機關將上開125地號土地上之建號刪除，並將系爭建物註記為「本建物坐落地號更正中」；又主管機關辦理徵收上開125地號土地時，於83年1月19日一併塗銷該土地之地上權登記等情，有臺北市古亭地政事務所104年10月20日北市古地登字第10431592200號函、104年10月26日北市古地登字第10431631200號函（見本院卷一第172頁），上開事實業經本院104年度簡上字第248號判決所是認，復經本院調閱上開案卷核閱無訛。被告雖以前詞置辯，惟許分與被告間所簽立之「建屋敷地賃貸借契約書」上已詳載地號為系爭第98-1號，他項權利登記聲請書上卻載為系爭第95地號，而系爭第95地號之所有權人並非被告或斯時之管理人高墀園，其上亦未存在許分所建之住宅，許分與被告間除系爭租地建屋關係外，復無其他租賃標的，衡諸常情，顯係誤載無疑。原告之父許分於25年間簽訂租約後，約定由被告將系爭98-1地號提供予許分起造建物，嗣許分興建完成後，另與被告於38年間辦理地上權設定登記，雖因系爭建物坐落土地及地上權登記之地號錯誤，衍生本件紛爭，但仍足證兩造已合意使原告於具有債權效力之租賃關係外，另取得具有物權效力之地上權，可謂附隨於該租地建屋法律關係而存在之權利，甚為灼然。準此，被告除應將系爭113地號（即重測後自系爭98-1地號分割之地號）土地交付原告使用外，亦負有使原告取得建物座落基地之地上權地位之義務，然兩造間之地上權自38年設定生效後，卻因地上權之地號登記錯誤，業經主管機關於83年1月19日塗銷該地上權，又原告已多次催告被告配合辦理更正地上權登記，均遭被告拒絕，足認被告確未履行使原告取得地上權地位之義務，則原告主張被上訴人負有配合其辦理地上權更正登記之義務，核屬有據。
㈡、原告主張被告拒絕更正誤植之地上權登記，致原告地上權滅失，妨害原告使用收益，請求依民法第435條減少租金。按承租人依民法第435條第1項規定請求減少租金，以租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失為其要件，本件兩造租地建屋之標的為臺北市○○區○○段○○段○000號、第114地號、第114之1地號土地，上開三筆土地並無何滅失之狀態，原告請求依此規定減少租金，自屬無據。又原告主張被告拒絕原告改建房屋，致不能為租賃物全部或一部之使用，惟其並未提出具體證據以實其說，被告雖曾拒絕配合原告辦理地上權更正登記，然並未曾有拒絕原告改建之情，況被告縱拒絕配合辦理地上權更正登記，然兩造土地不定期租賃契約既有效存在，原告自得以合於租約之方式繼續為租賃物之全部或一部使用，況原告之建物現仍繼續存在於系爭租賃土地上，尚難遽認原告因此無法為租賃物之使用，自無從依民法第441條反面解釋免付租金。
㈢、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利，民法第第354條、第349條分別定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之（最高法院著有73年台上字第1173號判例可參）。原告主張因系爭95地號上之地上權因被告故意拒絕地號更正而被塗銷，而被告拒絕配合辦理更正為正確之地上權登記，使原告不能使用收益租賃物，無法改建等情；然查，地政機關係因登記錯誤，始於83年1月19日辦理系爭95地分割出、重測後之125、125-1地號土地徵收時，一併塗銷該地上權，此有臺北市古亭地政事務所104年10月20日北市古地登字第10431592200號函可佐，難認係被告故意不配合辦理更正所致。況原告亦未舉證其是否因未更正地上權登記而致不能使用收益該土地，或因此無法改建之事實，是以難認系爭土地因上述更正地上權爭議，致原告取得之承租標的物之土地有滅失或減少其價值、通常效用或契約預定效用之瑕疵，原告依民法物之瑕疵擔保規定請求賠償損害，洵非可採。
㈣按當事人一方援用民法第264條之同時履行抗辯權時，僅有
暫時拒絕給付之性質，而非否認他方當事人之請求權。故法院因原告（即104年度簡上字第248號事件之上訴人）行使此項抗辯權，而命被告（即該案之被上訴人）為對待給付之判決，性質上僅係限制被告請求權所附加之條件，而非為被告全部或一部敗訴之判決。是被告就給付租金之本案訴訟已獲得勝訴判決確定，雖其判決附有同時對待給付之裁判，就被告訴請判決之訴訟標的而言，仍不失為全部勝訴，僅被告未為對待給付前，不得就原告應為之給付聲請強制執行。原告於上開案件判決確定後，本可行使同時履行抗辯權，且於行使後即不需負給付遲延之責，然其未行使同時履行抗辯權，仍先為給付，則被告受領給付係本於勝訴判決，有法律上之原因，原告請求退還已給付之租金，自屬無據。
五、綜上所述，原告請求被告協同辦理更正如附表所示土地之地上權更正設定登記為由理由，應予准許；其餘之請求，均無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本院審酌後，認與本件判斷結果無影響，爰毋庸再予一一審酌，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 106 年 3 月 31 日
民事第一庭 法 官 薛嘉珩以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 3 月 31 日
書記官 劉庭君附表：
┌──┬────────┬─────┬─────┐│編號│ 地號 │地上權登記│ 權利範圍 ││ │ │權利人 │ │├──┼────────┼─────┼─────┤│ 1 │臺北市文山區景美│許木土 │ 全部 ││ │段三小段113 地號│ │ ││ │土地 │ │ │└──┴────────┴─────┴─────┘