臺灣臺北地方法院民事判決 105年度訴字第3207號原 告 高盛地產即柯佳伶訴訟代理人 林邦棟律師被 告 高楊戒珍訴訟代理人 王曹正雄律師
蔡瑞芳律師上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國105 年12月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳拾玖萬貳仟元，及自民國一○五年九月二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔六分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，得假執行。但被告如以新臺幣貳拾玖萬貳仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：兩造於民國105 年1 月29日簽訂不動產專任委託銷售契約書（下稱系爭契約），由被告委託原告以買賣價金總額不低於新臺幣（下同）2,920 萬元為條件，於105 年1 月29日至同年12月31日期間，專屬仲介銷售被告所有坐落臺北市○○區○○段○○段○○號碼為臺北市○○區○○○路○○巷○○號1樓之房地（下稱系爭不動產），同時被告並簽署專任委託授權書予原告之受僱人即訴外人高茂倫，授權其於出售系爭不動產時得代理簽訂不動產書面契約、受領價金及點交系爭不動產。嗣原告受被告委託後即積極以多種管道發布銷售訊息，除聯繫原告既有客戶徵詢外，並刊登網路廣告並發送紙本文宣以拓展潛在買方，且因系爭契約第12條第2 款有約定原告得運用同業流通媒介買方，原告受僱人高茂倫即以代理人身分另行委託僑茂房屋仲介股份有限公司（下稱僑茂房屋）洽詢潛在買方客戶，投入相當心力及成本以期銷售系爭不動產，其後原告覓得訴外人關麗卿出具斡旋金委託書，可知原告業於專屬授權期間覓得買方翁麗卿承諾願以總價3,000 萬元承購系爭不動產，被告卻無故拒絕與翁麗卿議洽系爭不動產買賣事宜，原告始於105 年5 月16日以臺北三張犁413 存證信函促請被告應與原告覓得之買方翁麗卿議洽簽約，被告始終拒絕回應或聯繫，顯不願依系爭契約履行委託人之出售義務。原告乃於105 年7 月15日調取系爭不動產之最新登記情況時，赫然發現系爭不動產竟已於105 年7 月13日以「買賣」為登記原因完成所有權移轉登記，且前開「買賣」更早於同年5 月30日即已發生，足證被告於收受存證信函後非但拒不履行系爭契約之義務，甚至於原告竭力促成締結前開交易期間，搶先另行出售系爭不動產與其他人，被告顯係故意違約致原告無法獲取委任報酬。綜上，被告於專屬銷售期間內無端拒絕與原告覓得已高於優於底價之買方客戶簽訂買賣契約，更於專屬銷售期間內以買賣為登記原因，擅自委託他人將系爭不動產出售與第三人，罔顧系爭契約第6 條第5 項之約定，導致原告傾盡人力、物力完成仲介銷售義務，卻因被告任意違約而無法獲取委任報酬，顯符系爭契約第11條第
1 項第1 款、第11條第1 項第3 款違約處罰之要件，原告得請求被告給付委託銷售總價2,920 萬元之百分之六計算之違約金即175 萬2,000 元（計算式：29,200,000×6%＝1,752,
000 ）等語。爰依系爭契約第11條第1 項第1 款、第3 款之約定，請求被告給付175 萬2,000 元違約金。並訴之聲明：
被告應給付原告175 萬2,000 元，及自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：本件委託銷售案自兩造於105 年1 月間簽約至105 年5 月前，原告皆未曾向被告報告任何可能締約之機會，直至105 年
5 月2 日被告友人為被告向臺北市政府地政局提出申訴後，原告旋於105 年5 月16日以臺北三張犁存證號碼000413號存證信函，陳稱已有買家關麗卿於105 年5 月10日簽立「買賣斡旋金委託書」等語，嗣於105 年5 月23日始函覆臺北市政府地政局，時點之巧合，實令人質疑原告主張所提出「買賣斡旋金委託書」與「買家關麗卿」之真實性，況細譯卷附「買賣斡旋金委託書」，付款方式欄載「簽約款10% 、完稅款20% 、交屋款70% 」僅分三期付款，與系爭契約書所載之付款方式「簽約款10% 、備證款10% 、完稅款10% 、交屋款70% 」分成四期付款明顯有異，足證關麗卿根本未委託原告仲介購買系爭不動產，自非原告所稱係其所仲介覓得之買方客戶，是既原告自簽約以來咸未為被告仲介任何之買家，原告自無從依系爭契約第6 條第5 項約定要求被告配合簽認要約書或議價委託書等相關契約，亦無從據以主張被告違反上開約定而依系爭契約第11條第1 條第3 款約定請求被告支付違約金。復依不動產實價查詢服務網所示鄰近地區與系爭不動產同性質加以比對，可證系爭不動產市值應至少達3,600 萬元，此亦有被告與中信房屋間委託銷售契約係以3,800 萬元作為系爭不動產之銷售價格，及被告最後係以3,606 萬元成交出售，價差近700 萬元，足以相互憑照，顯見原告為賺取差價，故意隱匿系爭不動產實際市值，高茂倫明知系爭不動產實際市值至少3,600 萬元，且兩造於105 年1 月底為本件委託銷售斯時，鄰近地區即至少已有2 宗相類不動產交易資訊足作系爭不動產成交行情之參考，竟捨之未用，反係提供標的性質迥異，無法相互援引參考價格，並向被告謊稱系爭不動產價值僅2,920 萬元，明顯壓低系爭不動產之市價，是原告於系爭契約之簽訂、履行過程中，有諸多違反相關法令規定及債務不履行之情，且系爭契約專任委託銷售期間竟長達約一年，與一般坊間專任委託期間僅3 、4 個月迥異，益徵兩造締結契約過程確有不合常理之情，可知被告顯係因原告員工高茂倫詐欺之行為，而陷於錯誤，進而為委託原告以2,920 萬元銷售系爭不動產之意思表示，被告自得依民法第92條第1 項本文規定撤銷受詐欺之意思表示；且因被告委託原告銷售系爭不動產目的即在獲取委託銷售價格、委託銷售價格亦為買方決定是否承買之關鍵，堪以認定委託銷售價格核屬交易上重要事項，倘被告知悉系爭不動產實際價格至少達3,600 萬元，即無可能以2,920 萬元作為委託銷售系爭不動產之價格，故被告自得爰依民法第88條規定撤銷意思表示，故系爭契約自始即未成立，原告自無從依系爭契約對被告為任何請求。另兩造間之系爭契約係屬消費關係，本件自有消費者保護法之適用，且因系爭契約第6 條、第11條為原告為與不特定多數消費這訂立同類契約之用，所預先擬定之契約條款，屬消費者保護法第2 條第7 項所稱之定型化契約條款，而觀系爭契約首頁所載之「…該不動產委託銷售契約及附件於民國105 年1 月25日經委託人攜回審閱5 日…」及末頁所載系爭契約成立日期「中華民國105 年1 月29日」等，咸為高茂倫事後所自行填載者，被告於簽訂系爭契約前，原告並未給予任何之契約審閱期，已違反消者保護法第11條之
1 、不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項第1條規定，被告自得依據上開規定，主張系爭契約第6 條第5項及第11條第1 項第1 款、第3 款規定均不構成系爭契約內容，為無效之條款。退步言，縱認原告有給予法定之契約審閱期，然因系爭系爭契約第6 條第5 項規定及第11條第1 項第1 款及第3 款規定俱為原告單方所預先擬定之定型化契約條款，自受消費者保護法第12條規定之拘束。系爭契約第11條第1 項第3 款給付服務報酬，無異使原告受限於第三人提出之承買價格高於底價即委託銷售價格時，即必須不顧被告有無成立契約之意思，亦可不論磋商結果是否符合被告之較佳利益，強使原告逕以該第三人提出之承買價格締結買賣契約，不僅已剝奪被告以更有利條件出售或選擇交易對象之自由，而喪失居間契約謀求委託人即被告利益之立法意旨，且使原告無須盡善良管理人義務為磋商之必要，難達成「使被告透過原告報告訂約機會或為訂約媒介，以取得較有利條件始決定是否出售系爭不動產」之系爭契約目的，而系爭契約既屬民法第565 條所稱之居間契約，其條款自不得與民法第
565 條以下有關居間規定之立法意旨或系爭契約目的相悖，否則即屬違反消費者保護法第12條第2 項第2 款及第3 款規定，為無效之條款。復退步言之，縱認被告應給付違約金予原告，亦係肇因原告員工高茂倫就系爭房屋實際市價隱匿不實所致者，被告自得主張依民法第217 條主張與有過失，毋庸給付任何違約金。又退步言之，縱認被告應依系爭契約第11條第1 項第1 款及第3 款規定支付違約金予原告，惟本件倘買賣成立，原告之服務報酬依系爭契約第5 條規定亦僅為實際成交價格之百分之四，系爭契約第11條所約定之違約金金額應不得高於第5 條之服務報酬，故縱認被告應依系爭契約第11條第1 項第1 款及第3 款規定支付違約金予原告，該違約金金額至多應僅為實際成交價格之百分之四，且本件原告僅空言泛稱其有投入相當心力及成本銷售系爭不動產，相關證據迄今付之闕如，原告是否真有投入相當心力及成本銷售系爭不動產，實容質疑，被告並得依民法第572 條規定，請求依原告實際支出之人事成本及費用酌減本件違約金等語資為抗辯。並答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造於105 年1 月29日簽訂系爭契約，由被告委託原告以買賣價金總額不低於2,920 萬元為條件，於105 年1 月29日至
105 年12月31日期間，由原告專屬仲介銷售被告所有系爭不動產，同時被告並簽署專任委託授權書予原告之受僱人高茂倫，授權其於出售系爭不動產時得代理簽訂不動產書面契約、受領價金及點交不動產；嗣被告另行委請中信房屋銷售系爭不動產，系爭不動產並已於105 年7 月13日以買賣為登記原因完成所有權移轉登記與第三人等情，為兩造所不爭執，並有不動產專任委託銷售契約書、專任委託授權書、建物登記謄本、不動產契約內容更改書，及不動產買賣契約書等件在卷可稽（見本院卷第8 頁至第10頁、第17頁、第54頁、第67頁至第72頁），此部分事實，堪信為真實。
四、至原告主張本件被告於系爭契約專屬銷售期間內無端拒絕與原告覓得高於底價之買方客戶簽訂買賣契約，更於專屬銷售期間內擅自委託中信房屋將系爭不動產出售與第三人，罔顧系爭契約第6 條第5 項之約定，導致原告傾盡人力、物力完成仲介銷售義務，卻因被告任意違約而無法獲取委任報酬，自得依系爭契約第11條第1 項第1 款、第3 款之約定請求被告給付違約金175 萬2,000 元等語，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件爭點厥為：㈠、被告有無受原告員工高茂倫詐欺而陷於錯誤簽訂系爭契約之情事？被告得否撤銷為系爭契約之意思表示？㈡、原告是否有給予被告審閱系爭契約之期間？㈢、系爭系爭契約第6 條第5 項及第11條第1項第1 款、第3 款之約定，有無違反消費者保護法第12條之規定，而屬無效之情形？㈣、原告依系爭契約第11條第1 項第1 、3 款請求被告給付違約金是否有據？原告請求違約金之數額是否過高？被告得否依民法第217 條主張原告與有過失，毋庸給付違約金？茲分述如下：
㈠、被告有無受原告員工高茂倫詐欺而陷於錯誤簽訂系爭契約之情事？被告得否撤銷為系爭契約之意思表示？被告辯稱原告向被告佯稱系爭不動產附近市場行情而請求被告同意委託銷售底價為2,920 萬元，惟被告事後得知系爭不動產行情應有至少3,600 萬元，則被告為系爭契約之意思表示係受詐欺、誤導而為錯誤意思表示，被告得撤銷受詐欺或錯誤之意思表示云云。然查，原告業已提供103 年1 月至10
4 年12月系爭不動產附近不動產內政部不動產交易實價查詢資料供被告評估市場成交行情，並經被告簽名捺印確認（見本院卷第55頁背面），已難認原告有刻意隱匿系爭不動產市場交易行情之情事。且衡情近年來臺北市○○○段之不動產價格多有變動，議價空間亦大，被告僅以事後較高之市場成交行情指摘原告簽立銷售契約時惡意壓低市場成交行情，已難可採。又被告事後成交之交易價格約為3,600 萬元，與兩造簽訂系爭契約之約定底價為2,920 萬元，價差尚在兩成左右，而近來臺北市○○○段之不動產交易價格多有變動，議價空間亦大，若開價高，在買方看跌之情形下，交易期相對長，若賣方讓價空間大，相對成交即較為容易及快速，是以銷售系爭不動產之底價約定之高、低，除賣方所欲為之銷售獲利外，其是否欲成交快速，或其無急售壓力，而不欲讓價，均有可能，故底價之約定，除牽涉客觀之市場交易行情外，亦與賣方主觀求售之意願與資產規劃有極大關連，是以在實價銷售價格與底價之約定在兩成之內之情形，非顯然不合理，尚難僅以事後系爭不動產之實際銷售價格較系爭契約約定之底價高兩成，即遽認原告有詐欺之情事，況系爭底價之約定，亦是在被告參考附近不動產交易行情後所同意簽訂。由上以觀，本件被告辯稱原告刻意隱匿實際交易行情資訊及惡意壓低實際成交行情，故意誤導被告就系爭不動產買賣價金行情之認知，致其以低於實際市場行情之2,920 萬元委託原告銷售系爭不動產，其係受詐欺而為錯誤之委售意思表示，尚非有據。本件系爭契約委託銷售價格2,920 萬元，與市場成交行情相較，並無顯然過低之情形，且查無原告有刻意隱匿實際交易行情資訊及惡意壓低實際成交行情之情事，故被告不得依民法第88條或第92條規定請求撤銷其簽立系爭契約之意思表示，應堪認定。
㈡、原告是否有給予被告審閱系爭契約之期間？
１、按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容；違反前項規定者，其條款不構成契約之內容，但消費者得主張該條款仍構成契約之內容；中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間，消費者保護法第11條之1 有所明文。
另行政院消費者保護委員會第99次委員會議通過「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」，規定不動產委託銷售定型化契約審閱期間不得少於3 日，違反該規定者，該條款不構成契約內容。且上開規定之立法理由係在於維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，如消費者已有詳細審閱契約之機會，該條之保護目的已達，故消費者於簽約審閱契約條款內容之期間，雖未達規定期間，然企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，消費者有充分了解契約條款之機會，且於充分了解後同意與企業經營者成立契約關係，基於其他考量而選擇放棄審閱期間者，法律並無禁止消費者拋棄權利之限制，基於私法自治及契約自由之原則，尚非不可，是消費者自不得於事後再以違反審閱期間之規定為由，主張排除契約條款之適用。
２、經查，系爭契約乃原告預定用於同類委託銷售契約條款而訂定之契約，此有專任委託銷售契約書內容在卷足憑，性質上屬定型化契約，要無疑義。觀諸兩造簽訂之系爭契約首頁（見本院卷第8 頁），以加框之方式顯著框出下列內容，首揭放大加粗之方式清楚記載「契約審閱權」，其後記載「1.□不動產委託銷售契約…於中華民國105 年1 月25日經委託人攜回審閱5 日…。2.為保障交易安全，避免產權或付款等爭議致損害雙方權益…」，系爭契約已於上開第1 點之選項打勾，且被告復於此「契約審閱權」之欄框內「委託人確認簽名欄處」親自簽名按指印確認，依民事訴訟法第358 條第1項規定「私文書經本人或其代理人簽名、蓋章或按指印或有法院或公證人之認者，推定為真正」，自推定上開條款之記載為真正，至被告辯稱簽訂系爭契約時，原告並未讓被告攜回系爭契約審閱3 天，亦即當天簽約時方看過系爭契約，違反消費者保護法第11條之1 ，應屬無效云云，但為原告所否認，自應由被告依民事訴訟法第277 條關於舉證責任分配之規定，就原告未給予審閱期此一有利於己之事實，負舉證之責任，然查，被告並未提出任何證據足資證明原告未給予審閱期間之事實，故被告抗辯其與原告簽訂之系爭契約條款，因原告未給予審閱期，不構成契約之內容云云，尚不足取。
㈢、系爭系爭契約第6 條第5 項及第11條第1 項第1 款、第3 款之約定，有無違反消費者保護法第12條之規定，而屬無效之情形？
１、按「企業經營者在定型化契約中所用之條款，應本平等互惠之原則。定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋」、「定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：一、違反平等互惠原則者。二、條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。三、契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者。」，消費者保護法第11條、第12條定有明文。
２、本件被告認系爭契約第6 條第5 項約定「委託期間內，若受託人已覓得符合底價之買方時，委託人應配合簽認要約書或議價委託書等相關契約」，此約定不待買賣雙方決定即認買賣契約成立生效，此實與居間之法律性質有間，且已剝奪買賣雙方最終之議價權，顯已違反消費者保護法第12條規定，係屬無效約定云云。然按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，並不限於當事人間直接為之，其由第三人為媒介而將各方互為之意思表示從中傳達，因而獲致意思表示之一致者，仍不得謂契約並未成立（最高法院68年台上字第1504號判例意旨參照）。經查，本件被告已於105 年1 月29日與原告簽立系爭契約，委託原告銷售系爭不動產，並於同日簽立不動產契約內容更改書，與原告達成合意將系爭不動產委託銷售價格變更為2,920 萬元，若原告覓得買方有意願以高於委託銷售價格之金額購買系爭不動產，因買方之出價已達被告委託銷售之底價，被告欲銷售系爭不動產之條件及買方欲購買系爭不動產之條件，業已透過原告將買賣雙方互為之意思表示從中傳達，則賣方須配合簽認要約書或議價委託書等相關契約，亦為兩造簽立系爭契約時所同意，且委託銷售之價額亦係被告於委託原告銷售時自行定下，故此約定難認有何違反誠信原則，對消費者顯失公平之情形。又查，依據兩造所簽訂系爭契約之內容，第
5 條服務報酬、第7 條受託人之義務等相關約定，被告委由原告仲介銷售系爭不動產，原告應為被告洽詢買方，原告於買賣交易達成後，始得請求服務報酬，且明定原告之義務，包括應以善良管理人注意義務處理房屋銷售業務、調查不動產最新市場行情，為系爭不動產處理買賣交涉及回覆銷售狀況等，且為系爭房地仲介銷售所支出之市場調查、廣告企畫、買賣交涉、諮商服務、差旅出勤等相關支出，除雙方同意終止或由委託人終止系爭契約外，上開一切支出花費均由原告負擔，若於委託銷售期間若未能仲介成交，原告所支出之一切費用，均不得向委託人即被告請求（見本院卷第8 頁背面），可知兩造間系爭契約書已明確約定原告提供銷售服務之內容，至原告服務有缺失時，被告亦得依系爭契約及相關法律規定主張權利，且若原告無法完成仲介義務，被告實無庸支出任何費用，且委託銷售期間長短為被告所得自由決定，尚難認兩造間系爭契約內容有何違反平等互惠原則或誠信原則，對被告有顯失公平之情事，故被告辯稱系爭契約第11條有關違約之處罰對被告顯失公平，依消費者保護法之規定，應屬無效云云，尚不足取。況系爭契約為「專任委託銷售契約書」，即在委託銷售期間內，委託人依約應僅能委託受託人一人銷售不動產，不得自行出售，或委託第三人仲介銷售，否則即屬違約，此「專任約」為不動產仲介銷售實務上所常見，內政部頒訂之「不動產委託銷售契約書範本」第11條第1 項第1 款亦規定「委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付第五條約定之服務報酬，並應全額一次付予受託人：㈠委託期間內，委託人自行將本契約不動產標的物出售或另行委託第三者仲介者」規定相符，再衡以不動產仲介實務上有「一般約」與「專任約」之分別，若仲介銷售業者與委託人簽訂「專任約」之情形下，因仲介銷售業者期待其為唯一之銷售管道，其可能獲取服務報酬之機率較大，多會因此花費更多心力、廣告費用銷售此等「專任約」之不動產物件，再佐以系爭契約第7 條第3 項約定受託人不得以任何理由請求委託人補貼市場調查、廣告企畫、買賣交涉、諮商服務、差旅出勤等相關支出費用可知，受託人接受委託人委託後，即付出推廣銷售、帶客戶看屋、居間磋商議價、積極斡旋等勞務、費用，倘委託人任意自行或委託第三人銷售不動產成交，受託人因此喪失於仲介買賣交易達成後請求服務報酬之機會，而認委託人違反「專任約」之約定，屬委託人違約，受託人因此向委託人請求違約金，實屬合理，並未違反平等互惠原則，亦無顯非公平之情形，況委託人本得經由選擇與仲介業者簽訂「一般約」或「專任約」，或在選擇簽訂「專任約」之情形下，經由自行約定較短之「委託銷售期間」，以達到不限制其得自行或委託第三人銷售不動產之目的，是系爭契約第11條第1 項第1 款、第3 款之約定對委託人即被告並無顯失公平之情形而屬無效之情形，堪可認定。
㈣、原告依系爭契約第11條第1 項第1 、3 款請求被告給付違約金是否有據？原告請求違約金之數額是否過高？被告得否依民法第217 條主張原告與有過失，毋庸給付違約金？
１、按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250 條、第252 條定有明文。又約定之違約金是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（最高法院49年台上字第807 號、79年台上字第1915號判例意旨參照）。
２、經查，依系爭契約第11條「違約之處罰」第1 項第1 款之約定「一、委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付受託人以委託銷售總價百分之六計算之違約金，並應全額一次付予受託人：㈠委託期間內，委託人自行將房地產標的出售、出租或經由第三人介紹或其他類似之銷售行為者…」，本件兩造於105 年1 月29日簽訂之系爭契約，委託期間為105 年1 月29日至105 年12月31日，然被告係於105 年5 月29日另透過中信房屋將系爭不動產售予第三人，並於105 年7 月13日辦畢所有權移轉登記乙情，有建物登記謄本及不動產買賣契約書在卷可參（見本院卷第17頁、第67頁至第72頁），被告於系爭契約委託期間內另行經由第三人介紹將系爭不動產出售之行為，應已構成違約，原告自得依據系爭契約第11條「違約之處罰」第1 項第1款之約定請求被告給付違約金，而本院審酌本件兩造係簽訂系爭契約委託原告銷售系爭不動產後，被告另透過中信房屋將系爭不動產售予第三人，並辦畢所有權移轉登記，致原告因此確定不能於委託期間完成其仲介義務，取得約定委託銷售總價百分之四計算之服務報酬，然自被告委託原告銷售至被告另行委託中信房屋出售系爭不動產之時間，僅4 個月餘，衡情原告尚不致為銷售系爭房地支出太多勞力、費用，可知原告所受之損害有限，原告亦未提出因銷售系爭不動產而進行市場調查、廣告企畫、買賣交涉、諮商服務、差旅出勤等相關支出費用之證據，也未另提出其他實際遭受更大損害之證據資料，況本件因被告委託原告銷售之系爭不動產，因位處光復北路之1 樓店面，本身不動產價值已高，且屬店面釋出，投資者眾，本極易銷售，再兩造於系爭契約第10條「委託人終止契約之責任」之約定，委託人於委託期間任意終止系爭契約需負擔之違約金亦僅有委託銷售總價百分之二計算之違約金，且原告因被告違反系爭契約之約定而未能獲得可得享受之利益，惟原告亦因此無需履行其後續應提供之簽訂買賣契約、協助雙方辦理貸款抵押、給付各期價金、繳稅過戶、點交房屋等簽約、協辦履約等勞務，但亦因被告違約引起之糾紛需付出後續訴訟程序等時間、費用支出，又審酌一般客觀事實、社會經濟狀況及債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益等情狀，認本件原告請求委託銷售總價百分之六計算之違約金尚嫌過高，應以委託銷售總價百分之一計算之違約金即292,000 元（計算式︰29,200,000×1%＝292,000 ）為適當，超過此部份之違約金則應依民法第252 條予以酌減。
３、另原告主張與被告簽訂系爭契約後，原告即於105 年5 月間洽得翁麗卿願以達到底價之3,000 萬元購買系爭不動產，被告既拒絕與原告洽妥之買方簽訂不動產買賣契約書，依系爭契約第11條「違約之處罰」第1 項第3 款之約定「一、委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付受託人以委託銷售總價百分之六計算之違約金，並應全額一次付予受託人：…㈢委託人違反第六條第五項之義務或拒絕與受託人依約洽妥之買方客戶簽定不動產買賣契約者。」，被告之行為顯已構成違約，原告自得依系爭契約第11條第1 項第3 款之約定請求被告給付違約金云云。然查，原告就其主張已洽得翁麗卿願以達到底價之3,000 萬元購買系爭不動產乙情，僅提出買賣斡旋金委託書乙紙為證（見本院卷第11頁），然查該買賣斡旋金委託書之受託人為「橋茂房屋仲介股份有限公司」，實難看出此買賣斡旋金委託書與原告有何關連，而未能足以證明原告已恰妥買方，且原告亦未提出其他證據足資證明其已依約洽妥買方之證據，是原告主張其依得依據系爭契約第11條「違約之處罰」第1 項第3 款之約定請求被告給付違約金云云，尚不足採，併此敘明。
４、至被告辯稱縱認被告應給付違約金予原告，亦係肇因原告員工高茂倫就系爭房屋實際市價隱匿不實所致者，被告自得依民法第217 條主張與有過失，毋庸給付任何違約金云云。然查，系爭契約委託銷售底價約定為2,920 萬元，與市場成交行情相較，並無顯然過低之情形，且查無原告有刻意隱匿實際交易行情資訊及惡意壓低實際成交行情等情事，業已認定如前，故尚難認定原告有何違約之情事，被告辯稱原告與有過失，被告無庸支付違約金云云，亦難可採。
五、綜上所述，原告依兩造間所簽訂系爭契約第11條約定之契約關係請求被告給付292,000 元及自105 年9 月2 日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。本判決原告勝訴部分，所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1 項第5 款規定，應依職權宣告假執行，併依被告之聲請酌定相當之擔保金額宣告被告供擔保後得免為假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌核與判決之結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389 條第1 項第5 款、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 1 月 16 日
民事第七庭 法 官 張宇葭以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 1 月 16 日
書記官 鍾子萱