臺灣臺北地方法院民事判決 105年度訴字第3347號原 告 曾靜妤訴訟代理人 湯明亮律師複代理人 周明榮律師被 告 高巧玲訴訟代理人 張克西律師
陳宏彬律師林芝羽律師上列當事人間請求請求購買土地等事件，本院於中華民國106年2月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文核定原告就其所有坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○○○號，如附圖所示A部分面積六點一四平方公尺之土地，得請求被告價購之金額為新臺幣柒拾肆萬玖仟零捌拾元。
被告應於原告就其所有坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○○○號，如附圖所示A部分面積六點一四平方公尺之土地所有權移轉登記予被告之同時，給付原告新臺幣柒拾肆萬玖仟零捌拾元。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：訴外人胡睿鈞原所有坐落新北市○○區○○段○○○○○○號土地的一部分，遭相鄰而坐落於同段397地號土地上被告所有的門牌號碼為新北市○○區○街○○○號建物所占用。胡睿鈞為求明確，向新北市新店地政事務所聲請將396之1地號土地遭上開建物占用的部分土地分割為同段396之6地號土地，面積為6.14平方公尺（下稱系爭土地，占用系爭土地上之建物下稱系爭建物）。胡睿鈞因而起訴請求被告拆除系爭建物，並將所占用的系爭土地返還予胡睿鈞。經鈞院103年度訴字第2619號判決適用民法第796條之1第1項前段免為移去或變更的規定而駁回胡睿鈞之訴。胡睿鈞於民國105年2月5日將系爭土地的所有權移轉登記給原告，原告仍得依民法第796條之1第2項規定準用同法第796條第2項規定而主張權利，但系爭土地經由巨秉不動產估價師聯合事務所（下稱巨秉事務所）估價後出具之估價報告（下稱系爭估價報告）認為系爭土地價值（新臺幣）749,060元實在太低，所以原告仍請求被告以2,000,000元請求被告購買系爭土地，但兩造未能達成協議。爰依民法第796條之1第2項規定準用同法第796條第2項規定提起本件訴訟，並聲明：如主文第
1、2項所示。
二、被告答辯：系爭估價報告的估價金額太高，且誤將現場地勢分析為平坦，被告迫於無奈，願以300,000元價格購買系爭土地等語置辯，聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事實：系爭房屋占用系爭土地。本院103年度訴字第2619號判決適用民法第796條之1第1項前段免為移去或變更之規定而駁回胡睿鈞之訴確定。
四、得心證之理由：原告主張被告應以2,000,000元向原告購買系爭土地等情，為被告以價格過高所否認，並以前詞置辯，所以本件爭點是被告支付給原告而購買系爭土地的相當價額應該是多少，以下說明：
㈠法律適用
⒈按前項情形，鄰地所有人得請求土地所有人，以相當之價
額購買越界部分之土地及因此形成之畸零地，其價額由當事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之。土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更。但土地所有人故意逾越地界者，不適用之。前條第1項但書及第2項規定，於前項情形準用之。民法第796條第2項、第796條之1分別定有明文。而原告的請求權法律依據為民法第796條之1第2項準用第796條第2項（見本院卷第5及32頁）。
⒉第796條之1的立法理由為：「對於不符合第七百九十六條
規定者，鄰地所有人得請求移去或變更逾越地界之房屋。然有時難免對社會經濟及當事人之利益造成重大損害。為示平允，宜賦予法院裁量權，爰參酌最高法院六十七年台上字第八００號判例，由法院斟酌公共利益及當事人之利益，例如參酌都市計畫法第三十九條規定，考慮逾越地界與鄰地法定空地之比率、容積率等情形，免為全部或一部之移去或變更，以顧及社會整體經濟利益，並兼顧雙方當事人之權益。但土地所有人故意逾越地界者，不適用上開規定，始為公平，爰增訂第一項。三、土地所有人如因法院之判決，免為全部或一部房屋之移去或變更者，為示平允，宜許鄰地所有人對於越界部分之土地及因此形成之畸零地，得以相當之價格請求土地所有人購買，如有損害，並得請求賠償，爰增訂第二項準用規定」。第796條第2項的立法理由為：「至因越界建築，鄰地所有人因此所受之損害，土地所有人應支付償金，如使鄰地所有人之土地成為畸零地者，該畸零地每不堪使用，亦應賦予鄰地所有人請求土地所有人購買權，以符實際，爰仿第七百八十八條，將現行條文但書規定酌予修正並增訂第二項規定。又本條規定不排除債法上不當得利請求權及侵權行為請求權」。所以，法條既然規定由法院以判決定之，則此項訴訟的性質屬於形成之訴，依形成判決的法律效果，兩造可以互為請求（臺灣高等法院臺中分院105年度上易字第405號判決參照）。
㈡由於民法第796條及第796條之1沒有列出相當價額的判斷標
準，本院核定相當價額的判斷標準是依照起訴時的系爭土地在不動產交易市場交易條件下的合理價額作為認定依據。以時間而言，原告擇定起訴的時間表示原告正式向法院起訴請求，並經由法院以起訴狀繕本的送達正式告知被告，因此，以這個時間做為計算價額的標準，有正當性。關於系爭土地的價值是以現行不動產市場交易條件下之合理價值為準。兩造並同意由本院指定鑑價單位（見本院卷第32頁背面），本院因此參考本院民事執行處不動產鑑價公司名冊，指定編號1的巨秉事務所進行估價，並完成提出系爭估價報告。兩造對此指定並無意見，雖對於系爭估價報告之價格認定結果並不同意，但亦均表明無須再另行估價（見本院卷第94頁背面）。
㈢巨秉事務所估價師針對勘估標的進行產權、一般因素、區域
因素、個別因素、不動產市場現況及最有效使用等專業意見分析後，採用比較法評估土地價值，認為系爭土地的評估總價為749,060元。
⒈估價資料來源包括105年11月16日台北市松山地政事務所
核發之土地登記謄本、親赴系爭土地現場勘察並依都市計畫及地籍等相關資料查證記錄、不動產價格評估依據係於系爭土地現場實際訪查交易、收益及成本資訊並依估價師檔案資料共同整理而得，並依102年12月20日內政部台內地字第1020367113號令修正發布之不動產估價技術規則規範作業。
⒉價格形成之主要因素分析，簡要說明如下：
⑴一般因素分析：是指社會總體特性，普遍影響不動產價
格之因素。巨秉事務所從政策面、總體經濟面、社會條件面、供給面、交易面及價格水準面，進行分析。其中分析國泰房地產指數及信義房價指數的資料，房價目前呈現下降的趨勢，房地產市場景氣冷清。整體而言，北部價量均持續萎縮，後市發展各地區價格仍傾向下修盤整格局。
⑵不動產市場概況分析：依巨秉事務所估價人員調查，都
市計畫區內之公共設施保留地，市場交易價格水準，道路用地土地平均成交單價介於350,000至850,000元/坪之間，視當期公告現值而有所差異。且由於成交筆數不多，平均成交單價約介於當期土地公告現值之75%至120%之間。
⑶區域因素分析：本區生活機能完善，近年來捷運興建完
畢，其餘公共設施完善而便利。預期短期內區域發展趨勢以持平看待。
⒊估價方法之選定：由於系爭土地為公共設施用地，參考區
域不動產市場公共設施保留地交易習慣，依當期土地公告現值之比例評估其價值。且由於系爭土地於道路用地地價評估時，考量土地無法進行開發及受限市場交易習慣，不適於收益法及土地開發分析法，故巨秉事務所僅使用比較法進行評估。
⒋價格評估過程：巨秉事務所發現道路用地縱然具有容積移
轉之效益，但由於公告現值每年上漲，導致目前成交價格占公告現值之比例逐年下降，故以新店地區而言，現行市場成交價格目前約等同該公共設施保留地地號當年期公告現值。因此，以土地比較法進行評估，將系爭土地與文山段783-1地號土地、建國段391-2地號土地、民權段806地號土地等3筆土地之交易，進行條件分析、位置圖、坵塊圖、區域因素比較調整分析、個別因素比較調整分析，在土地比較價格之推定方面，參考上開3筆土地成交價分別占公告現值比例為118%、75%、85%，進而推定系爭土地占公告現值比例為100%，以系爭土地面積1.8573坪，評估單價每坪為403,306元，而認系爭土地價值評估為749,060元（計算式：403,306×1.8573＝749,060，小數點後四捨五入）（見本院卷第58至87頁）。
㈣本院會同兩造於105年10月6日至現場勘驗，發現系爭土地位
於被告2層樓房屋的左後方角落，左側為道路用地之空地，房屋後方為國孝路、停車場及其他建物，後方高度與系爭土地的落差達20多公尺等情，有勘驗筆錄附卷可參（見本院卷第41至44頁），並有被告提出之照片5張在卷可參（見本院卷第46至47頁）。所以，系爭土地所在位置是緊鄰山壁而有一些坡度，雖然與系爭估價報告記載系爭土地之地勢「平坦」並不完全相同，但差距不大，被告也未能舉證說明此部分差距在如何呈度會影響土地價格之推估，因此，本院不認為單憑此部分可以影響系爭估價報告對於價格之推定。至於原告主張其購買價格為公告現值的1.6至1.8倍，以及原告起訴狀主張以公告現值的3倍價格作為相當價格的判定依據等語，除原告自己如此主張以外，也缺乏客觀資料、證據或估價報告可以作為本院認定之基礎，因此，本院也不能只以原告單方面的主張就作為判斷的基礎。原告雖又主張系爭估價報告與公告現值相同，但公告現值低於市價等語，但是依據系爭估價報告提供比對的其他3筆成交的比較標的，其中有2筆的成交價格低於公告現值（見本院卷第74頁），可見原告的主張也與市場實際交易情形不符，所以原告這部分的主張也無可採。綜上，本院認為系爭估價報告已詳細交代鑑定價格的相關過程，輔以另外3筆土地交易之資料而為推估，內容較為精緻，可信度較高，本院認其鑑定價格為105年度土地公告現值較為可採（本院卷第74頁），惟關於價格之計算，考量原告主張公告現值為749,080元部分，其計算式應為122,000×6.14＝749,080，其中122,000元為系爭土地105年每平方公尺的公告價值，6.14平方公尺為系爭土地的面積。與系爭估價報告的計算式及計算金額749,060元有20元的不同，本院認為以系爭土地謄本記載之面積與公告現值作為計算標準較為可採，因此，原告請求被告購買系爭土地之相當價格，以749,080元為可採。爰核定749,080元為原告請求被告購買系爭土地之價格，被告給付價金的時間則為原告辦理所有權移轉登記之同時。
㈤綜上所述，原告依民法第796條之1第2項規定準用同法第796
條第2項規定，提起本件訴訟，為有理由，應予准許，爰判決如主文第1、2項所示。
五、本件因事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，經核與判決之結果不生影響，無庸逐一論述，併予敘明。
六、結論：本件原告之訴為有理由，爰依民事訴訟法第78條之規定，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 2 月 24 日
民事第八庭 法 官 郭銘禮以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 10 年 2 月 24 日
書記官 吳華瑋