臺灣臺北地方法院民事判決 105年度訴字第4582號原 告 台北金融中心大樓管理委員會法定代理人 陳子揚訴訟代理人 洪郁棻律師
黃福雄律師複代 理 人 陳慶鴻律師被 告 中國遠洋企業股份有限公司法定代理人 徐定心訴訟代理人 賴盛星律師複代 理 人 蔡美君律師上列當事人間請求回復原狀事件，本院於民國105 年12月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將臺北市○○區○○○路○○○號台北金融中心大樓五樓之玻璃帷幕牆面內側設置如附圖所示「中國遠洋海運集團 CHINACOSCO 」字樣之廣告物招牌拆除並回復原狀後，將上開五樓玻璃帷幕外牆面返還予台北金融中心大樓全體區分所有權人。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張略以：㈠被告向訴外人國泰人壽保險股份有限公司（下稱國泰人壽公
司）承租臺北市○○區○○○路○○號台北金融中心大樓（下稱系爭大樓）5 樓建物（下稱5樓建物），並於民國99年10月15日遷入後，隨即於5 樓建物之玻璃帷幕牆面（下稱系爭玻璃帷幕牆）內側設置「中國遠洋運輸集團COSCO 」等字樣之廣告物招牌，其後復於104 年3 月將上開廣告物字樣變更為如附圖所示之「中國遠洋海運集團CHINA COSCO 」（原告誤載為「中國遠洋運輸集團」，下稱系爭廣告物）而設置迄今，以利用玻璃帷幕牆面之性質，實質達成在外牆懸掛廣告物之效果，屬公寓大廈管理條例第8 條第1 項所定之行為，應受系爭大樓規約或區分所有權人會議決議之限制。
㈡又系爭大樓於100 年12月20日召開之區分所有權人會議（下
稱系爭區權人會議），就「准許本大樓住戶得於帷幕玻璃內設置任何廣告招牌或燈箱廣告或任何廣告物」之議案（下稱系爭議案）已決議否決（下稱系爭決議）；同年月29日召開之系爭大樓管理委員會會議（下稱系爭管委會會議）亦以臨時動議決議要求被告於2 個月內拆除違反系爭決議所設置之系爭廣告物，以及不准許任何住戶再於帷幕玻璃牆內、外設置任何廣告物（下稱系爭管委會決議）；此外，系爭大樓之住戶管理規約（下稱系爭規約）第2 條第3 項、住戶裝潢及遷入注意事項（下稱系爭注意事項）第6 點，均規定不得在玻璃帷幕懸掛或設置廣告物。被告逕自於系爭玻璃帷幕牆內側設置系爭廣告物，效果等同於在外牆面設置廣告物，已違反系爭決議及系爭規約，原告自得請求被告拆除系爭廣告物，並將外牆返還予系爭大樓全體區分所有權人。
㈢就此，系爭大樓11樓之所有權人即訴外人華迅股份有限公司
（下稱華迅公司）前曾代位原告對被告起訴請求拆除系爭廣告物並回復原狀，經本院以101 年度訴字第4185號案件（下稱4185號案件）判決認定被告應拆除系爭廣告物，嗣經被告提起上訴，臺灣高等法院雖以103 年度上字第164 號判決認華迅公司無代位權而撤銷一審判決，但仍認定被告不得設置系爭廣告物。爰依公寓大廈管理條例第8 條第1 項、系爭規約第2 條第3 項提起本件訴訟，並聲明：被告應將系爭玻璃帷幕牆內側設置如附圖所示之系爭廣告物拆除並回復原狀後，將外牆面返還予系爭大樓全體區分所有權人。
二、被告抗辯略以：㈠被告係向國泰人壽公司承租5 樓建物後，於室內專有部分設
置系爭廣告物，在不違反法律規定下，應得自由使用、收益該專有部分，並排除他人干涉。公寓大廈管理條例第8 條第
1 項及系爭規約第2 條第3 款均係規定系爭大樓之外牆面非經規約或區分所有權人會議之決議，不得懸掛或設置廣告物，並未規範住戶不得於室內之專有部分設置廣告招牌。系爭管委會決議被告不得在室內專有部分設置廣告招牌，依公寓大管理條例第37條規定，對被告並無拘束力。
㈡又系爭議案非屬系爭規約第3 條第2 款第1 目至第5 目及管
理委員會審查支出款項新臺幣1,000,001 元以上之事項，僅需區分所有權人過半數及其區分所有權比例過半數之出席，出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意，即可通過；系爭區權人會議紀錄記載同意戶數比例67.65%、同意區分所有權比例71.55%，顯然已超過上開出席及表決比例，系爭議案自應認已通過，會議紀錄關於系爭議案未通過之記載，顯有錯誤，原告據此請求被告拆除系爭廣告物並回復原狀，自無理由。且由系爭決議反面解釋，可知同意限制住戶於系爭大樓玻璃帷幕牆內側設置廣告物之比例未達半數，自不生拘束住戶之效果。至系爭注意事項係以原告名義所為，而原告向主管機關完成報備之日期為101 年7 月26日，係在被告99年10月15日向系爭大樓申請裝潢施工之後，被告自不受系爭注意事項之拘束。此外，系爭區權人會議、管委會會議均係在被告設置系爭廣告物後始召開，依法律不溯及既往之法理，原告能否以事後之決議要求被告拆除所承租之專有部分室內設置之招牌，亦有疑義。爰聲明：原告之訴駁回。
三、下列事項為兩造所不爭執（見本院卷第21頁反面至22頁），並有相關證據在卷足稽，堪信為真實：
㈠被告向國泰人壽公司承租5 樓建物，99年10月15日遷入後，
即於系爭玻璃帷幕牆內側設置「中國遠洋運輸集團COSCO 」字樣之廣告物，104 年3 月間再將上開廣告物變更為「中國遠洋海運集團CHINA COSCO 」（即系爭廣告物），設置迄今。系爭廣告物之外觀如附圖（見105 年度北司調字第1193號卷，下稱調解卷，第8 至9 頁）。
㈡系爭大樓於100 年12月20日召開區分所有權人會議，就「准
許本大樓住戶於帷幕玻璃內設置任何廣告招牌或燈箱廣告或任何廣告物」之議案（即系爭議案），同意戶數比例67.65%、同意區分所有權比例71.55%，決議內容記載「本議案未達區分所有權人大會決議比例」（即系爭決議，見調解卷第10至12頁）。
㈢系爭大樓於100 年12月29日召開第1 屆第1 次管理委員會會
議，於臨時動議第3 項中決議：「⒈要求十樓東亞銀行及五樓中國遠洋公司盡速於兩個月內拆除掉違反區權人決議事項之帷幕玻璃牆內之燈箱廣告。⒉不准許任何住戶再又於帷幕玻璃牆內/ 外設置任何廣告招牌或燈箱廣告或任何廣告物，一經發現立即禁止進場施工」（即系爭管委會決議，見調解卷第13至14頁）。
㈣系爭規約第2 條第3 項約定：「本公寓大廈周圍上下及外牆
面為共用部分，由全體區分所有權人維護其外觀使用，非經規約或區分所有權人會議之決議，不得懸掛或設置廣告物。
」（見調解卷第15頁）。
㈤系爭注意事項第6 點規定：「為維持本大樓環境生活品質，
嚴禁於建築物立面或住戶內牆，懸掛廣告物品」（見本院卷第30頁）。
四、原告主張被告於系爭玻璃帷幕牆內側設置系爭廣告物，效果等同於在外牆面設置廣告物，已占用系爭大樓共用部分，違反公寓大廈管理條例第8 條第1 項、系爭規約第2 條第3 項，應予拆除並回復原狀後，將外牆面返還全體區分所有權人。被告則否認上情，並以前詞置辯。是本件應審究之爭點即為：原告依公寓大廈管理條例第8 條第1 項及上開規約之約定，請求被告拆除系爭廣告物並返還系爭玻璃帷幕牆外牆面，有無理由？茲析述如下：
㈠按公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之
防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制；住戶違反第1 項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，應報請主管機關依第49條第1 項規定處理，該住戶並應於1 個月內回復原狀。屆期未回復原狀者，得由管理負責人或管理委員會回復原狀，其費用由該住戶負擔，為公寓大廈管理條例第8 條第1 項、第3 項所明定。原告主張系爭廣告物雖設置於5 樓建物玻璃帷幕牆內側，然被告係利用系爭大樓牆面為帷幕玻璃之性質，而實質達到與在外牆設置廣告之相同效果，依前開規定，自應受系爭規約第2 條第3 項之限制。被告則抗辯系爭廣告物係設置於專有部分，無前開規定之適用。經查：
⒈系爭大樓係於99年5 月31日建築完成之14層鋼骨鋼筋混凝土
造建物，其外牆係以花崗石材搭配微反射玻璃、網點玻璃及些許金屬、鋁版建造而成等情，有本院調取之4185號案件卷宗所附系爭大樓11樓建物所有權狀、都市更新事業計畫案節錄影本等在卷可參（見本院101 年度司北調字第908 號卷，下稱司北調字卷，第13頁、第16頁反面）；而被告於5 樓建物玻璃帷幕牆面內側設置系爭廣告物，因玻璃牆面之透明材質，於點亮系爭廣告物燈箱開關時，即有「中國遠洋海運集團CHINA COSCO 」等字樣由上開內牆面透出，而顯示於外牆面等情，亦有附圖即5 樓建物外牆照片（見調解卷第9 頁），以及4185號案件卷附5 樓建物室內拍攝之系爭廣告物燈箱照片、自系爭大樓外側拍攝之點亮系爭廣告物燈箱時外牆照片等（見本院101 年度訴字第4185號卷，下稱4185號卷，第
124 至125 、234 頁）在卷可參。揆諸公寓大廈管理條例第
8 條第1 項之立法理由為「規定公寓大廈外圍使用之限制，以維建築物整體觀瞻」，被告利用系爭大樓牆面之特殊性質，實質達成在外牆懸掛廣告物之效果，既已影響系爭大樓整體外觀，自屬公寓大廈管理條例第8 條第1 項所定「其他類似之行為」，而應受系爭規約及系爭大樓區分所有權人會議之限制。
⒉又系爭規約第2 條第3 項明定：「本公寓大廈周圍上下及外
牆面為共用部分，由全體區分所有權人維護其外觀使用，非經規約或區分所有權人會議之決議，不得懸掛或設置廣告物。」（見調解卷第15頁）；其真意即係延續前揭公寓大廈管理條例第8 條第1 項規定之意旨，為免影響系爭大樓外觀，約定區分所有權人非經規約或區分所有權人會議之決議通過，不得設置廣告物。是以，上開約定雖載明「外牆面」，然被告係利用系爭玻璃帷幕牆之性質，刻意設置緊貼玻璃帷幕之廣告物燈箱，使其得以達到於外牆面顯示廣告字樣之效果，與實質使用外牆面之行為無分軒輊，甚且達到規避建築物懸掛廣告應遵守行政規定之結果，自應有系爭規約第2 條第
3 項之適用，如非經規約或區分所有權人會議之決議通過，不得為之。而系爭系爭區權人會議就「准許本大樓住戶於帷幕玻璃內設置任何廣告招牌或燈箱廣告或任何廣告物」之議案，同意戶數比例67.65%、同意區分所有權比例71.55%，決議內容記載「本議案未達區分所有權人大會決議比例」（見調解卷第12頁），即此種於帷幕玻璃內設置廣告物而實質使用系爭大樓外牆面之行為，未經區分所有權人會議決議通過，揆諸前開說明，原告主張被告設置系爭廣告物，係違反公寓大廈管理條例第8 條第1 項、系爭規約第2 條第3 項，自屬有據。
㈡被告雖抗辯：系爭廣告物設置在專有部分，依公寓大廈管理
條例第4 條第1 項規定，其本得自由使用不受干涉，系爭管委會決議等違反前開規定，應屬無效。且其設置系爭廣告物之行為在系爭規約制訂、系爭區權人會議召開之前，亦不受限制。另系爭議案僅需區分所有權人過半數出席、出席人員過半數同意即可通過，依當日表決結果，系爭議案應已通過。且依系爭區權人會議表決結果之反面解釋，同意限制住戶於室內專有部分設置廣告物之決議，戶數比例為32.45%、區分所有權比例為28.45%，未達半數，自不生限制之效力云云。惟查：
⒈依公寓大廈管理條例第5 條規定，區分所有權人對專有部分
之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為，是區分所有權人非不得透過規約或區分所有權人會議之決議對專有部分之利用加以合理之限制。被告在專有部分設置系爭廣告物之行為，既已達到使用系爭大樓外牆面之程度，而影響系爭大樓之正常使用，區分所有權人自得以系爭規約及區分所有權人會議決議限制此等行為。被告辯稱原告不得干涉其於專有部分設置系爭廣告物云云，洵非可採。又系爭規約係於100 年12月20日訂立，經系爭區權人會議決議通過，而於101 年7 月26日由主管機關臺北市政府同意備查，有系爭區權人會議紀錄、系爭規約在卷足稽（見調解卷第12、20頁），以及4185號案件卷附臺北市政府函存卷可參（見司北調字卷第28頁），依公寓大廈管理條例第
8 條第1 項之規定，系爭大樓之住戶即應受限制。系爭廣告物之設置既屬系爭規約完成備查後所禁止之行為，即應受規約之限制。況原告主張被告係於104 年3 月間變更系爭廣告物之外觀為如附圖所示，亦為被告所不爭執，該等行為顯係在系爭規約訂定、經主管機關備查後所為，是被告抗辯其設置系爭廣告物之行為不受系爭規約第2 條第3 項之拘束，洵無足採。
⒉又系爭決議作成時之系爭規約第3 條第9 款雖約定：「區分
所有權人會議討論事項，除本條例第31條及第32條規定外，應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之。」（見司北調字卷第23頁）；惟上開規約之擬定人張麗正於4185號案件審理中到庭具結證稱：該規約係參考85年內政部所訂定之公寓大廈規約範本而定等語（見4185號卷第110 頁反面）。則對照84年6 月28日公布、92年12月31日修正前之公寓大廈管理條例第31條規定：「區分所有權人會議之決議，關於下列各款事項，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之：一、規約之訂定或變更。二、公寓大廈之重大修繕或改良。三、公寓大廈有第13條第2 款或第3 款情形之一須重建者。四、住戶之強制遷離或區分所有權之強制出讓。五、約定專用或約定共用事項。前項區分所有權比例之計算，準用第29條第3項及第4 項之規定。」、第32條規定：「區分所有權人會議應作成會議紀錄，載明開會經過及決議事項，由主席簽名，於會後15日內送達各區分所有權人並公告之。前項會議紀錄，應與出席區分所有權人之簽名簿及代理出席之委託書一併保存。」，可知系爭規約上開約定意旨，係就區分所有權人會議之決議事項，區分重要及一般決議事項，而定不同之出席、決議比例。又依張麗正之證述：100 年12月20日召開系爭區分所有權人會議，係先討論系爭規約如何擬定，討論好之後還沒有簽名，就繼續討論系爭決議，因為規約當時還沒有簽名制定生效，系爭決議就用三分之二、四分之三的門檻，並剔除超過的部分後，有效票未超過上開比例，所以記載未通過；當天大家都有同意用這個門檻來決議，提案人是用正面的提案，投贊成票的人就是同意設置廣告物，投反對票的人就是不同意等語（見4185號卷第111 頁）。核與系爭議案提案人洪清川於4185號案件審理中到庭具結證稱：我想要設置廣告物，但我認為系爭規約禁止此類行為，所以提正面提案，當天大家都同意用更高的三分之二、四分之三門檻來決議，在系爭決議作成到本件訴訟前都沒有人認為決議方法不對或有問題等語（見4185號卷第107 頁反面至109 頁、11
2 頁）相符。綜上可知系爭區權人會議與會之區分所有權人均同意以重要事項之門檻，即84年6 月28日公布、92年12月31日修正前之公寓大廈管理條例第31條規定所定比例為決議；且依前開說明，於系爭玻璃帷幕牆內側設置廣告物之行為，屬同條例第8 條第1 項所定於外牆設置廣告物之類似行為，本須經規約或區分所有權人會議決議通過始得為之，系爭決議既未表決通過上開行為，區分所有權人自不得為此一禁止事項之行為。況「總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得於決議後3 個月內請求法院撤銷其決議，但出席社員，對召集程序或決議方法，未當場表示異議者，不在此限。」，民法第56條第1 項定有明文。而公寓大廈係由區分所有權人所組成之人的組織體，區分所有權人會議為其最高意思機關，其區分所有權人會議之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，得類推適用民法第56條第1 項撤銷總會決議之規定，由區分所有人請求法院撤銷區分所有權人會議之決議。被告抗辯系爭決議之決議方法違反系爭規約所定決議比例乙節，縱認有據，然其既未依前開規定當場表示異議，並於決議後3 個月內請求法院撤銷其決議，系爭決議自仍屬有效；故被告前揭抗辯亦無足採。
⒊被告於系爭玻璃帷幕牆內側設置系爭廣告物，本即屬系爭規
約第2 條第3 項禁止之行為，業如前述，自無再為決議予以限制之必要；且如需設置廣告物，須經規約或系爭大樓區分所有權人會議決議通過始得為之。系爭議案亦係以正面提案之方式討論是否准許住戶於帷幕玻璃內設置廣告招牌或燈箱廣告，並非提案限制住戶為上開行為（見調解卷第12頁），系爭議案既未表決通過，住戶自不得為該等行為。是被告抗辯依系爭決議反面解釋，同意限制住戶於室內專有部分設置廣告物之決議比例未逾當時之系爭規約第3 條第9 款所定比例，系爭決議對其無拘束力可言等語，顯無理由。
㈢按「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法
為之。但另有約定者從其約定。」、「住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置」、「管理委員會之職務如下：…五、住戶違規情事之制止及相關資料之提供。」，公寓大廈管理條例第9 條第2 項、第4 項、第36條第5 款分別定有明文。被告既違反公寓大廈管理條例第8 條第1 項、系爭規約第2 條第3 項而設置系爭廣告物，原告自得依前開規定請求被告拆除系爭廣告物並回復原狀。
五、綜上所述，被告於系爭玻璃帷幕牆內側設置系爭廣告物之行為，違反公寓大廈管理條例第8 條第1 項、系爭規約第2 條第3 項。從而，原告依前開規定及系爭規約之約定，請求被告將系爭廣告物拆除並回復原狀後，返還系爭玻璃帷幕牆外牆面予系爭大樓全體區分所有權人，為有理由，應予准許。
六、本件事證已明，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本件判決結果，自無庸逐一論列，併予敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 1 月 10 日
民事第四庭 法 官 陳蒨儀以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 1 月 10 日
書記官 簡素惠