臺灣臺北地方法院民事判決 105年度訴字第4163號原 告 吳春霖
吳華英吳瑀璉共 同訴訟代理人 陳建勳律師
林靜怡律師被 告 吳華敏訴訟代理人 鄭崇文律師上列當事人間損害賠償事件，本院於民國107 年3 月5 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告各新臺幣柒拾萬零壹佰貳拾肆元，及自民國一百零五年八月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之五十九，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告各以新臺幣貳拾參萬參仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如各以新臺幣柒拾萬零壹佰貳拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。本件原告原起訴聲明為：㈠被告應各給付原告新臺幣（下同）
117 萬9,227 元，暨自本訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；㈡被告應自民國105 年8月1 日起至本院104 年度重訴字第440 號（下逕稱440 號案）請求所有權移轉登記事件訴訟終結日止，各給付原告，按每月6 萬9,366 元計算之損害金。惟其起訴理由主張：被告故意以行使優先承買權之方式，阻礙原告及訴外人吳春誠依土地法第34條之1 規定處分坐落台北市○○區○○段○○段0000000地號土地及同段同小段461 建號建物之公同共有不動產（下就土地部分稱系爭土地，與建物部分合稱系爭不動產），爰依民法第184 條第1 項規定，請求被告賠償相當於價金利息之損害；倘認被告有行使優先承買權之真意，並與原告及吳春誠間成立以同一條件簽立買賣契約之債之關係，因被告有不可歸責於己而未履行簽約及交付價金之義務，應負遲延責任等語（見調字卷第3 至4 頁、第6 至8 頁）。嗣於106 年7 月24日原告以民事更正起訴聲明狀更正聲明如後述（見本院卷第71頁正背面），經核原告上開所為，係依原起訴理由主張兩相互斥之事實，更正聲明為先備位之請求，僅屬更正事實或法律上陳述，非屬訴之變更或追加，先予敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠緣原告前與共有人吳春誠依土地法第34條之1 規定處分系爭
不動產，於104 年2 月16日與有意買受之買方許黃美月議定不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約）內容後，依土地法規定於104 年2 月15日以台北長春路郵局第354 號存證信函（下稱系爭存證信函1 ）通知包含被告在內之公同共有人得於函到10日內行使優先承購權，並於104 年3 月2 日上午9 點至臺北市○○○路○ 段○○○ 號6 樓簽訂買賣契約書。被告於收悉上開存證信函後，固於104 年2 月25日以中和大華郵局第35號存證信函（下稱系爭存證信函2 ）通知原告願意優先承購系爭不動產，並於104 年3 月2 日抵達台北市○○○路○ 段○○○ 號6 樓現場；惟伊到場後卻拒絕依同一不動產買賣契約條件簽約。對於原告希望伊再仔細考慮1 日，於隔日即
104 年3 月3 日再行簽約之建議，亦當場拒絕，其舉視同放棄優先承購權。原告乃於是日下午續行辦理與許黃美月間於
104 年2 月16日簽立之房地買賣契約書之公契用印等履約過戶事宜。詎料，被告竟向台北市建成地政事務所（下逕稱建成地政事務所）以伊已表示以同樣條件優先購買、並認為契約已經成立，簽約與否並非成立要件為由提出異議，致本件土地過戶登記案遭建成地政事務所駁回，原告因此無法履行系爭買賣契約義務而遭許黃美月發函請求儘速履約，否則將對原告請求遲延損害賠償2,386 萬1,656 元。雖經原告發函限期催請被告向建成地政事務所撤回買賣過戶登記異議案，俾使原告得以履行與買方之契約義務，免遭買方求償，被告卻置之不理。嗣被告訴請原告辦理系爭不動產所有權移轉登記，經本院44 0號案受理在案，於該案訴訟進行中，原告再於104 年12月24日以台北市○○路○○○○○○○號存證信函（下稱系爭存證信函3 ）限被告於函到10日內出面簽訂房地買賣契約書，倘逾期未辦理，原告等則以該函解除被告行使優先承買權所形成之法律關係，被告仍拒不出面，顯見被告並無行使優先承買權之真意，而係蓄意阻撓原告與買方履約，致原告等無法預期於104 年2 月底與許黃美月完成交易收取價金及利息，各受有相當於遲延利息之損害。原告等自得依民法第184 條第1 項規定，各請求自104 年3 月1 日起至10
5 年7 月31日止（共計17個月）之遲延損害117 萬9,227 元【計算方式：（買賣價金＋權利金）×遲延月份×年利率；即（13,647,910＋3,000,000 ）×17/12 ×5%＝1,179,227，小數點以下四捨五入】。另因遲延受取之損害金額仍持續發生，原告等亦得請求被告自105 年8 月1 日起至440 號案判決確定之日止，按月賠償遲延損害6 萬9,366 元【計算方式：（買賣價金＋權利金）×年利率12個月；即（13,647,910＋3,000,000 ）×5%12＝69,366，小數點以下四捨五入】。
㈡縱認被告有行使優先承買權之真意，惟被告遲未與原告等簽
訂同一條件之買賣契約，原告等既於104 年2 月15日以系爭存證信函1通知被告如欲行使優先承購權，應於104 年3 月2日出面簽訂買賣契約書及給付價金、權利金，則被告逾期未出面完成簽約及給付款項，已構成給付遲延，原告等自得依民法第231 條第1 項規定，各請求自104 年3 月3 日起至10
5 年1 月4 日止（共計308 日）之遲延損害70萬2,405 元【計算方式：（買賣價金＋權利金）×年利率×遲延日數/365日；即（1,364,7910＋3,000,000 ）×5%×308/ 365＝702,
405 ，小數點以下四捨五入】。倘認被告未依系爭存證信函
1 之意旨為之，並不構成給付遲延，原告等則請求自105 年12月25日被告收受系爭存證信函3 起加計10日，即自105 年
1 月5 日起至106 年8 月28日止之遲延損害。㈢爰先位依民法第184 條第1 項規定請求被告給付相當於遲延
利息之損害賠償；備位依民法第231 條第1 項規定請求被告負遲延給付之責，並聲明：
⒈先位部分：
①被告應各給付原告吳春霖、吳華英、吳瑀璉117 萬9,227
元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
②被告應自105 年8 月1 日起至440 號案訴訟終結日止，各
給付原告吳春霖、吳華英、吳瑀璉，按每月6 萬9,366 元計算之損害金。
③願供擔保請准宣告假執行。
⒉備位部分：
①被告應各給付原告吳春霖、吳華英、吳瑀璉70萬2,405 元
，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
②願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造及訴外人吳春誠、吳春祥、吳華珍等7 人為系爭不動產之公同共有人，原告及吳春誠於系爭存證信函1表示其等已於104 年2 月16日以總價金9,821 萬5,500 元出售系爭不動產，並由兆豐國際商業銀行（下逕稱兆豐銀行）承作買賣價金履約事宜，買方需於簽約時一次給付買賣價金，爰依土地法第34條之1 規定通知原告及被告等於函到10日內以書面回覆承購意願，並定於104 年3 月2 日上午9 點至台北市○○○路○ 段○○○ 號6 樓即訴外人楊昇建設股份有限公司（下逕稱楊昇公司）辦公室簽訂買賣契約書。因原告及吳春誠有賤賣系爭不動產之嫌，被告乃以系爭存證信函2 表示願意優先承購，並要求於2 日內提出相關契約書以資審閱、明瞭合約內容，原告及吳春誠卻拒不提出，被告仍依彼等前開存證信函所載時間、地點前往，當場再次表示優先承購之意，惟原告及吳春誠並未到場，且在場楊昇公司人員亦未表示業經原告及吳春誠之合法授權。詎原告及吳春誠竟於當日晚間寄發台北北門郵局第705 號存證信函（下稱系爭存證信函4 ）予被告，指稱其等委託楊昇公司之許瑜容於104 年
3 月2 日提供契約書予被告審閱，惟被告拒絕簽約之不實情事。被告並於104 年3 月3 日以中和大華郵局第39號存證信函（下稱系爭存證信函5 ）說明並再次強調伊購買系爭不動產之買賣契約已經成立等情。實則，被告係於104 年2 月17日傍晚下班時間方收受系爭存證信函1 ，隨即歷經農歷過年連假6 日，嗣2 月24日開工3 日後，又逢228 和平紀念日連假3 日，被告實際上僅有2 月24、25、26日3 日可寄發存證信函，幾無緩衝時間，且原告及吳春誠遲至440 號案訴訟進行中始提出系爭買賣契約，足見其等違反誠實信用原則，意圖使被告措手不及，以迫使被告放棄優先承買權。又系爭買賣契約第4 條第6 款記載：本買賣契約書及信託契約簽立同時，被告需支付原告及吳春誠等4 人各300 萬元，作為彼等已與楊昇公司簽立都市更新事業計畫同意書之權利金，並同意兆豐銀行辦理權利金信託之內容，為原告及吳春誠通知被告等行使優先購買權時所未有之條件，對被告並無拘束力，且僅原告及吳春誠有此獨特利益，其餘公同共有人則無，顯見彼等濫用土地法第34條之1 規定損害他人權利，依民法第
148 條及第71條規定，亦屬無效。又被告等向建成地政事務所提出異議乃依法行使權利並述說事實，至於行政機關就此異議案如何處理乃其裁量範圍，原告若對行政機關處分有所不服，亦可依法提起訴願、行政訴訟以資救濟。是被告就建成地政事務所駁回原告之不動產移轉登記申請，並無不法之處。另原告於先位聲明第1 項所主張之117 萬9,227 元已屬利息，彼等附帶請求「自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息」，實屬複利請求，依民法第207 條規定，自不應准許等語。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張彼等與吳春誠依土地法第34條之1 規定處分系爭不動產，於104 年2 月16日與有意買受之買方許黃美月議定系爭買賣契約內容後，依土地法規定以系爭存證信函1 通知包含被告在內之公同共有人得於函到10日內行使優先承購權，並於104 年3 月2 日上午9 點至台北市○○○路○ 段○○○ 號
6 樓簽訂買賣契約書。被告於收悉上開存證信函後，即以系爭存證信函2 通知原告願意優先承購系爭不動產，並於系爭存證信函1 所載時間、地點到場，卻未依系爭買賣契約之同一條件簽約。原告與許黃美月續行辦理系爭不動產買賣事宜，惟因被告向建成地政事務所提出異議，致系爭不動產過戶登記案遭建成地政事務所駁回。嗣被告向本院提起440 號案，請求原告及系爭不動產其他共有人辦理系爭不動產所有權移轉登記訴訟進行中，原告及吳春誠再以系爭存證信函3 限被告於函到10日內出面簽訂房地買賣契約書，被告仍未出面，其等乃以該函表示解除被告行使優先承買權所形成之法律關係等情，業據原告提出系爭買賣契約、系爭存證信函1 及郵件收件回執、系爭存證信函2 、台北市建成地政事務所土地登記案件駁回通知書、系爭存證信函3 及郵件收件回執等件為證（見調字卷第10至17頁、第20頁、第27至36頁背面），並經本院依職權調取440 號案卷核閱無訛，復為被告所不爭執（見本院卷第81頁背面），自堪信為真實。
四、另原告主張被告行使優先購買權，卻不配合辦理簽約及交付價金、權利金，係阻礙原告處分系爭不動產致原告受有相當於前開款項利息之損害，且被告違反以相同買賣契約條件購買之契約義務而有給付遲延等情，為被告所否認，則本件爭點厥為：㈠原告主張被告前揭行為構成民法第184 條第1 項前段或後段之侵權行為，縱非故意，亦有過失，應賠償原告相當於價金權利金利息之損害，有無理由？如有，被告應賠償金額為若干？㈡原告主張被告行使優先購買權後卻未配合辦理簽約及交付價金、權利金，構成給付遲延，應依民法第
231 條規定，賠償原告因遲延而生之損害，有無理由？如有，被告應賠償金額為若干？
五、得心證之理由：㈠原告主張被告前揭行為構成民法第184 條第1 項前段或後段之侵權行為，均無理由：
1.按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同，民法第184 條第1 項定有明文。又民法第184 條關於侵權行為所保護之法益，除有同條第1 項後段及第2 項之情形外，原則上限於既存法律體系所明認之權利（固有利益），而不及於權利以外之利益特別是學說上所稱之純粹經濟上損失或純粹財產上損害，以維護民事責任體系上應有之分際，並達成立法上合理分配及限制損害賠償責任，適當填補被害人所受損害之目的（最高法院98年度台上字第1961號、102 年度台上字第1458號判決要旨參照）。又按土地法所定土地或建築改良物共有人之優先承購權，目的既在減少共有人數，簡化共有物之使用關係，則其第34條之1 第4 項所稱，共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購者，應指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言。優先承購權人一經表示以同一條件優先承購，則該共有土地或建築改良物之買賣契約即當然於出賣之共有人與優先承購之共有人間成立（最高法院85年度台上字第793 號判決要旨併參）。再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條復有明文，原告既主張被告應就其行使優先購買權，卻未配合辦理簽約及交付價金之行為負侵權行為損害賠償責任等節，依舉證責任分配法則規定，自應由主張權利存在事實之原告負舉證之責。
2.原告主張被告並無行使優先承買權之真意，而係蓄意阻撓原告與許黃美月履約，致其等無法依約於104 年2 月底與許黃美月完成交易收取價金，各受有相當於遲延利息之損害等節，固提出系爭買賣契約、系爭存證信函1 及郵件收件回執、系爭存證信函2 、臺北市○○地○○○○○地00000000000000路○○○000 號存證信函、陳建勳法律事務所104 年4 月2 日勳法字第104040201 號函及郵件收件回執、系爭存證信函3 及郵件收件回執為憑（見105 年度北司調字第1054號卷【下稱調字卷】第10至17頁、第20至36頁背面）。惟查：
①參系爭存證信函1 之內容，寄件人為原告及吳春誠，收件人
則為被告及吳華珍、吳春祥等人，內容略為：原告及吳春誠業於104 年2 月16日出售系爭房地，總價金為9,821 萬5,50
0 元；價金付款方式為由兆豐銀行承作買賣價金履約事宜簽約時一次給付系爭價金交付信託；依土地法第34條之1 規定收件者享有優先承購權利，請被告及吳華珍、吳春祥於文到10內以書面回覆承購意願，並於104 年3 月2 日上午9 時許完成系爭買賣契約之簽訂，否則視為放棄等語（見調字卷第13至14頁），可認原告及吳春誠已有通知系爭不動產其他公同共有人該等不動產業已出售，及價金、付款條件等內容，限期請其他公同共有人聲明是否優先承購。再依被告所寄發之系爭存證信函2 記載「本件特以本函向台端等明確表示以相同價金及條件為優先承購之意思表示」等語（見調字卷第16頁背面），亦見其有願以系存證信函1 所揭示相同價金及條件為優先承購之意思。惟系爭買賣契約除約定買方有以前揭方式給付買賣外，依其第4 條第6 、7 項另尚有關於買方應支付賣方即原告及吳春誠等人各300 萬元權利金及辦理權利金信託，並應依原告及吳春誠與楊昇公司所議定之條件簽立都市更新案計畫概要同意書、都市更新事業計畫同意書、公共設施捐贈同意書、合作興建契約書及增補契約，並與兆豐銀行簽署房屋土地信託書等約定，有該契約影本在卷可憑（見調字卷第11頁正背面），此等買賣條件涉及買方權益重大，卻未見於系爭存證信函1 有隻字片語提及，難認系爭存證信函1 已合法揭露系爭買賣契約之買賣條件予被告知悉。
是以被告雖曾寄發存證信函2 表示願以相同價金及條件承購系爭不動產，然其當時仍尚未完整知悉系爭買賣契約之全部條件，應無疑義。
②被告於104 年3 月2 日上午9 點至台北市○○○路○ 段○○○
號6 樓後，雖未當場依系爭買賣契約之同一條件簽約，然參酌證人顏鳳湄於本院440 號案審理時證稱：伊是鄭崇文律師助理，104 年3 月2 日當天伊、鄭崇文律師、原告（即本案被告，下同）夫妻、兒子有到南京東路2 段101 號6 樓，當時是因為被告等人（即本案原告及吳春誠，下同）發了存證信函要原告及其他共有人是否主張優先承購權，原告回覆依約行使，始依存證信函所載時間前往。當天許瑜容有拿土地買賣合約書交給我們看，鄭律師看了幾行，許瑜容便說依合約第6 條約定，原告欲行使優先承購權必須另行負擔給被告等人各300 萬元之權利金，且必須與楊昇公司合建，鄭律師因為有事先行離開，離開前有說先讓我們把合約帶回去看，許瑜容不同意，但我們說存證信函僅告知買賣價金及付款方式，並未提及另行負擔權利金及須與楊昇公司合建之條件，我們就此部分並不知情，也不同意，印象中伊看到的是空白的買賣契約書，然因被告等人要求我們10日表示是否行使優先承購權之期間尚未屆滿，應待其他共有人表示是否行使後再來簽約較合適，並且要確認合約金額後再簽約，因此才離開未簽約，但原告仍然有主張優先承購權之意思表示，嗣後原告於104 年3 月3 日有寄送存證信函予被告等人表示優先承購權已行使，契約已成立等語（見本院104 年度重訴字第
440 號卷【下逕稱440 號卷】第114 頁至第117 頁），及證人許瑜容於該案審理時證稱：104 年3 月2 日被告等人授權伊與原告洽談系爭房地優先承購權事宜，原告委任之鄭崇文律師助理顏鳳湄有要求提出與原買受人之買賣合約，伊當時有提供樣本買賣合約書，是沒有簽署之合約，但樣本與正本內容相符，等正式要簽約時，再提供原本供核對，當天有提到買方必須另給付被告等人權利金各300 萬元及另行與楊昇公司簽署合建契約，證人顏鳳湄有提及優先承購權期限應至
104 年3 月3 日凌晨，並且想要把合約帶走，伊只是被委託，且原告並未說哪時要簽約，無法同意等語（見440 號卷第
118 頁至第119 頁），互核前開證人顏鳳湄、許瑜容證述，可知本件被告依系爭存證信函1 所指時、地到場，因當場方知悉系爭存證信函1 所未揭露之買賣條件即系爭買賣契約第
4 條第6 、7 項之內容，故當場未立即簽約而係要求迄至優先承購權期限屆滿或攜回系爭買賣契約樣本審閱確認後再行簽約，尚難認原告有變更系爭買賣契約條件或拒絕簽約之意思；至證人許瑜容固尚證稱原告從頭到尾就沒有要簽約的樣子，只想把合約帶走等語，此部分亦僅為證人許瑜容臆測之詞，尚難遽此認定原告拒絕簽約。況系爭買賣契約前揭權利金之給付及與楊昇公司簽署合建契約亦涉及其他共有人行使優先承購權之風險考量或後續就系爭不動產開發等，被告當日始知此部分重要買賣條件，其要求攜回確認且認未超過優先承購權期限，亦未悖於常情，其縱未立即與原告及吳春誠簽署系爭買賣契約，亦難認其有放棄或逾期未行使優先承買權之情。原告主張被告已當場拒絕其等建議雙方隔日再行簽約之建議，其舉視同放棄優先承購權云云，自難採信。
③復參諸被告於104 年3 月3 日寄發予原告及吳春誠之系爭存
證信函5 ，內容略以：被告業已於104 年2 月25日以系爭存證信函2 行使優先承購權，並依系爭存證信函1 所載時間地點準備簽約，惟原告及吳春誠並未在場，再次函知其等被告業已行使優先承購權，即系爭不動產之買賣契約已成立，勿再出售他人等語（見本院卷第36頁至37頁），亦可見被告得知系爭買賣契約之全部條件後，即於翌日表示願以相同條件與原告及吳春誠締結買賣契約，且依上開存證信函內容並未有變更買賣契約各項條件及價金、權利金之內容，揆諸前揭法律規定及說明，堪認被告已對於原告及吳春誠行使優先承買權，請求以同樣條件訂立買賣契約，則系爭不動產之買賣契約即當然於出賣之共有人即原告、吳春誠與優先承買之共有人即被告間成立。
④自被告收受系爭存證信函1 後，即表明優先承買之意，並依
前開信函指定之時、地準備簽約，迄發現系爭買賣契約其他條件，雖暫停簽約而先行離去，復又於翌日重申其行使優先承買權意願如前等節以觀，實難認其有何假意行使優先承買權，實則欲阻撓原告出賣系爭不動產獲取價金之情形可指。且被告因認自己已表明行使優先承買權，又見原告及吳春誠以系爭存證信函4 指稱被告已無意願行使優先承買權，其等將依買賣契約進行後續履約事宜等語（見本院卷第39頁），為避免原告及吳春誠逕將系爭不動產移轉過戶予許黃美月，被告遂以其已行使優先購買權為由，向建成地政事務所提出異議，核亦屬其適法權利之行使。原告雖又主張其等再於
104 年12月24日以系爭存證信函3 限被告於函到10日內出面簽訂房地買賣契約書，被告仍拒不出面，顯見被告並無行使優先承買權之真意等語。然查，被告依法有對於原告及吳春誠請求以同樣條件訂立買賣契約之優先承買權利，且其已行使該權利，故系爭不動產之買賣契約已成立於原告、吳春誠與被告之間，業如前述，且系爭不動產所有權移轉之物權行為，固為要式行為，應以書面為之，惟系爭不動產買賣之債權行為，並無要式之規定，僅需買賣雙方意思表示合致（即原告及吳春誠揭示與許黃美月議定之買賣條件，被告請求依同樣條件承購），自已成立買賣契約，至於有無簽定書面契約，均無礙於前揭買賣契約之成立，亦尚難認被告於行使優先承買權後，另負有與原告簽定書面買賣契約之義務。從而原告執此逕謂被告無行使優先承買權之真意云云，自尚乏據。
3.被告係依法行使優先承買權，故系爭不動產之買賣契約已成立於原告、吳春誠與被告之間，被告復無負與原告、吳春誠再行簽定書面契約之義務，俱如前述，尚難認被告前揭行為有何不法性或背於善良風俗可言。至被告於契約成立後，未依約給付系爭不動產之買賣價金或權利金予原告，僅係其是否構成給付不能或給付遲延之債務不履行情事而已，尚無足反論被告係自始以假意締約之不法方法侵害原告權利。又被告固於440 號案件爭執系爭買賣契約第4 條第6 項及第7 項之約定，有權利濫用、對其不公之無效情形，此亦屬其對於契約條款效力之法律上主張，此等訴訟上之攻擊防禦方法，自非謂侵害他人權利之不法行為。故原告所指被告前揭行為均核與民法第184 條第1 項前段或後段之構成要件有間。況原告主張之損害，乃係未能如預期與許黃美月完成交易收取價金，而於此期間受有相當於價金利息損失之不利益，核其性質上應屬純粹經濟上損失或純粹財產上損害，並非固有權利遭受損害，揆之前揭說明，亦非屬民法第184 條第1 項前段所保護之法益。從而，原告先位主張被告行使優先購買權，卻未配合辦理簽約及交付價金、權利金，係阻礙原告處分系爭不動產致原告受有相當於前開款項利息之損害，依民法第184 條第1 項前段或後段規定，請求負損害賠償責任，均難認有據。
㈡原告主張被告行使優先購買權後卻未給付價金及權利金，構
成給付遲延，應依民法第231 條規定，賠償原告因遲延而生之損害，有理由，被告應賠償原告各70萬0,124 元
1.按買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務；債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害；解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，民法第367 條、第
231 條第1 項、第260 條分別定有明文。又按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第229 條第1 項、第233 條第
1 項前段、第203 條亦有明文。承上所述，被告既已依法行使優先承買權，且系爭不動產之買賣契約已成立於原告、吳春誠與被告之間，被告雖無須再配合原告及吳春敏辦理簽約，惟仍應依前揭規定及其行使優先承買權所承諾之相同買賣條件，給付原告系爭不動產之買賣價金及權利金。復參系爭買賣契約第1 條即約定「甲乙雙方（即原契約議定人，甲方為許黃美月，乙方為原告及吳春誠）同意簽定買賣契約及信託契約同時，甲方一次支付買賣價金並開立支票指名兆豐國商業銀行受託財產專戶買賣價金，交由兆豐國商業銀行信託部簽收」等語，且簽約日為104 年2 月16日，並經原告及吳春誠於寄發系爭存證信函1 予被告時，即將此等資訊完整揭露，且被告於104 年3 月2 日復經許瑜容提供契約內容予之審閱，該契約除有前開記載外，其第4 條第6 項復記載「本買賣契約及信託契約簽立同時，甲方需支付乙方每人新台幣參百萬元整」等語，被告其後亦再以系爭存證信函4 表示願意以同一條件承購系爭不動產等節，有系爭買賣契約、系爭存證信函1 、信爭存證信函4 可佐（見調字卷第10頁背面、第13頁、本院卷第36、37頁），且經440 號案之證人許瑜容證述明確（見440 號卷第118 頁背面），足徵系爭買賣契約就價金及權利金部分均有約定給付期限為104 年2 月16日，且為被告所知悉，其亦本此條件主張行使優先承買權，此等付款條件自為其與原告及吳春誠間就系爭不動產所成立買賣契約條件之一部。惟被告與原告及吳春誠間之買賣契約係於被告104 年3 月3 日行使優先承買權之際成立，已在104 年
2 月16日之後，被告當不應於契約成立之際即負所謂給付遲延之責，故參諸系爭買賣契約就價金及權利金給付期限約定意旨，應認該等款項應係約定於簽約即契約成立之時為給付，從而被告依前揭締約意旨，即應於104 年3 月3 日系爭不動產買賣契約成立之時，給付買賣價金及權利金。惟被告迄未依約給付買賣價金一節，為其所無爭執，則原告主張被告已陷於給付遲延，應可採信。
2.被告已知悉應於104 年3 月3 日系爭不動產買賣契約成立時給付價金及權利金，卻迄無依約給付前開款項，自應於翌日起負遲延給付責任。原告主張其等及吳春誠因認被告已陷於給付遲延，遂於104 年12月24日寄發系爭存證信函3 催告被告於函到10日內履行給付價金之義務，並表明逾期未辦即逕解除被告行使優先承買權所形成之法律關係等語，被告於同年月25日收受該函文，迄至105 年1 月4 日，即前開10日之期限屆至，被告仍未給付等節，為被告所不爭執，已如前述，從而堪認被告行使優先承買權而與原告及吳春誠間就系爭不動產成立之買賣契約，業因被告給付遲延，經原告及吳春誠依法催告無果而於105 年1 月5 日解除。原告依約本於10
4 年3 月3 日即可取得系爭不動產買賣價金及權利金以供己用，因被告遲延給付，致於104 年3 月4 日至契約解除前之
105 年1 月4 日止期間，共307 日，均無取得前開款項，其等主張於此期間受有相當於前開款項利息之損害，應認可取。又原告主張其等分別可取得之價金數額，乃系爭買賣契約所定總價款9,821 萬5,500 元，扣除土地增值稅264 萬6,03
5 元、地價稅1 萬1,789 元、房屋稅3,309 元、信託費用1萬9,000 元後，實得款項應為9,553 萬5,367 元，除以公同共有人共7 人，每人應可分得1,364 萬7,910 元【計算式：
（98,215,500－2,646,035 －11,789－3,309 －19,000）÷
7 ＝13,647,910，小數點以下4 捨5 入】，有土地增值稅繳款書、地價稅繳納證明書及及計算表、房屋稅繳款書及計算表、兆豐國商業銀行總管理處信託部收據在卷可參（見本院卷第101 至112 頁），且為被告所無異詞（參見本院卷第11
5 頁、第121 頁背面），自足採信。原告依約除各可分得價金1,364 萬7,910 元，另依買賣契約之條件，尚各可分得權利金300 萬元，已如前述，則其等未能依約取得前開款項，而於前開307 日之期間，以週年利率百分之5 計算，各別受有相當於利息損失之損害即為70萬0,124 元【計算式：（13,647,910＋3,000,000 ）×.05 ×（307 ÷365 ）＝700,12
4 ，小數點以下4 捨5 入】。原告請求此部分損害，核屬有據。逾此部分之請求（蓋因原告主張被告自104 年3 月3 日起陷於給付遲延，迄至解約前，遲延天數為308 日，惟本院前揭認定被告係於104 年3 月4 日陷於給付遲延，故遲延之日數應為307 日），即無理由。原告固另陳稱：倘本院認被告非於104 年3 月3 日起構成遲延，則備位請求自105 年1月5 日起遲延至106 年8 月28日止之遲延利息等語（見本院卷第80頁），惟參諸原告於被告給付遲延後以系爭存證信函
3 為催告及解除契約之意思表示，其等與被告之契約關係即於105 年1 月5 日解除而歸於消滅，已如前述，被告於是日起當不再負有給付價金之義務，原告亦無相當於價金利息之損害可言，本院前開准許部分雖尚未滿足原告此部分聲明之全部請求，惟原告所為備位主張，亦無可取，無從再命被告就前開不足之部分給付。
3.被告固辯稱系爭買賣契約第4 條第6 項有關給付權利金及辦理信託之內容，為原告及吳春誠通知被告行使優先購買權時所未有之條件，對其並無拘束力，且該約定違反誠信原則及公序良俗，亦屬無效，被告不簽約亦不構成遲延云云。惟查，原告及吳春誠雖無於系爭存證信函1 揭露前開給付權利金及辦理信託之內容，然被告已於104 年3 月2 日知此買賣條件，仍於系爭存證信函4 表示願行使優先承買權，信函中復無變更系爭買賣契約條件、價金之內容，足認被告有請求以同樣條件訂立買賣契約之意，故與原告及吳春誠間已就系爭不動產成立買賣契約，且各項條件即如系爭買賣契約所示，均已詳敘如前，被告事後另再反悔主張系爭買賣契約第4 條第6 項之約定對其不公平，並無拘束力云云，殊無可採。況且系爭買賣契約第4 條第6 項雖規定買方應給付原告及吳春誠各300 萬元權利金，惟依證人許瑜容於440 號案之證述：
權利金是因為被告等人有跟楊昇公司簽署合建契約，這個案件已經進入都更程序，比較有價值，被告等人把都更權利讓給買方，因此要給付權利金等語（見440 號卷第118 頁背面），核與該案卷所附委託辦理都市更新暨合作興建房屋契約書其內記載系爭土地為都市更新單元劃設範圍相符（見440號卷第151 頁至第156 頁），足見該權利金支付之約定確實因原告及吳春誠已簽署該合建契約，並辦理都市更新所致，並非以損害被告或其他共有人為目的，被告遽謂該約定有違民法第148 條或第71條，應為無效云云，亦非可取。從而被告迄無依約給付買賣價金或權利金予原告，顯難認有正當理由，被告復無舉證證明其就給付遲延有何不可歸責之情事，其空言辯稱其並無給付遲延等節，自屬乏據。
4.原告主張被告應賠償其等相當於價金、權利金利息之損害各70萬0,124 元，核屬無確定期限之給付，故原告併請求自起訴狀繕本送達翌日即105 年8 月17日（見調字卷第39頁）至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息部分，揆諸民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段、第203 條之規定，為有理由，應予准許。又原告此部分法定遲延利息之請求，係就損害賠償附帶為利息之請求，並非民法第207 條規定所指之複利，併此指明。
六、綜上所述，原告先位依民法第184 條第1 項規定請求被告給付原告各117 萬9,227 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，暨自105 年8 月1日起至440 號案訴訟終結日止，各給付原告按月以6 萬9,36
6 元計算之損害金，為無理由，不應准許。備位依民法第23
1 條第1 項規定，請求被告各給付原告70萬0,124 元，及10
5 年8 月17日至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。又本件原告前開勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請求宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額併予准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依據，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 107 年 3 月 26 日
民事第四庭 法 官 解怡蕙以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 3 月 26 日
書記官 鄭以忻