臺灣臺北地方法院民事判決 105年度訴字第561號原 告 全億建設股份有限公司法定代理人 張炎庚訴訟代理人 林樹旺律師
莊志成律師被 告 聯邦商業銀行股份有限公司汐止分公司法定代理人 劉炎柔訴訟代理人 廖聖文
張勝傑
參 加 人 喜寶食品生技股份有限公司法定代理人 王嘉駿（原名王炳南）訴訟代理人 張香堯律師
吳冠逸律師上列當事人間請求履行保證債務事件，本院於民國106年3月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。參加訴訟費用由參加人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律關係而生之訴訟者為限，民事訴訟法第24條第1項定有明文。查，兩造約定以本院為第一審管轄法院，有保證函可憑（見本院卷第60至62頁），故本院就本件履行保證債務事件自有管轄權，合先敘明。
二、復按，當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程式在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止；前開承受訴訟人於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第170條、第175條第1項分別定有明文。本件被告法定代理人原為陳弘明，嗣本院審理期間變更為劉炎柔，並經其具狀聲明承受訴訟（本院卷第179至182頁），核無不合，應予准許。
三、次按，就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加，民事訴訟法第58條第1項定有明文。查，參加人喜樂有機廚房有限公司（現更名為喜寶食品生技股份有限公司）雖現已解散，然迄今尚未清算完畢，此有經濟部公司登記資料查詢單在卷可稽（見本院卷第91頁），自應認其法人格尚未消滅，並以清算人為其法定代理人。又其既於民國104年12月24日本件訴訟繫屬中，具狀表明其就兩造間之履行保證債務事件有法律上利害關係，為輔助被告而聲請參加訴訟（見本院卷第86頁），經核與前揭規定並無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：參加人於101年6月21日向原告承租門牌號碼臺北市○○路○○○號、203號之1福林大樓全棟（下稱系爭建物），並簽訂協議書（下稱系爭協議書），且為配合參加人之需求，乃由就系爭建物中之部分樓層分別簽訂租約3份（以下合稱系爭租約），並1年做1次租約公證。依系爭租約第14條第2項之約定，參加人於租賃關係消滅後15日內，應將租賃物回復原狀返還給原告，為擔保參加人確實履行租賃物回復原狀之義務，參加人邀請被告擔任連帶保證人，約定於租賃關係消滅後，若參加人未能依約回復租賃物之原狀時，則被告同意在新臺幣（下同）1,235,037元、1,854,199元、910,764元，共計400萬元之額度內負連帶保證之責任，被告並出具保證函3紙（以下合稱系爭保證函）。嗣參加人於承租後欠繳租金及違約轉租與訴外人官邸人文產後護理之家、喜寶人文士林館產後護理之家。經原告催告後，參加人仍未繳納租金，原告乃寄發存證信函通知終止系爭租約，該租賃關係於103年7月15日消滅，惟參加人未將系爭建物回復原狀返還原告，經委請估價公司估算，回復原狀所需之費用約1,100多萬元，原告乃通知被告履行連帶保證人之義務，給付400萬元給原告，然未獲給付。為此，原告爰依連帶保證之法律關係請求被告給付。並聲明：㈠、被告應給付原告400萬元；㈡、願供擔保，請准為假執行之宣告。
二、被告則以：被告受參加人委任而出具系爭保證函予原告，保證參加人應履行系爭租約第14條第2項所約定之復原義務。
依保證函所載被告履行保證責任，應以參加人未履行與原告間之系爭租約第14條第2項之復原義務為前提。惟據參加人以桃園中路郵局存證號碼001117號存證信函告以被告、及其於本案前調解程序中104年12月17日提出之民事參加訴訟狀，均表明系爭建物目前尚在營業，是保證契約之條件未成就，原告不得要求被告履行保證責任等語，資為抗辯。並聲明：㈠、原告之訴駁回。㈡、如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、參加人為輔助被告一方，其陳述略以：
㈠、參加人於101年間投資設立「官邸人文產後護理之家」，因護理機構設置或擴充許可辦法第2條第3款規定，護理機構之申請人應為其負責之資深護理人員，故以訴外人護理師陳奕穗小姐為負責護理人員，參加人並與原告於101年6月21日締結系爭租約。嗣參加人於103年間經商失敗周轉不靈，積欠原告租金達3個月，原告遂於103年7月14日發存證信函終止系爭租約。參加人於收受該存證信函後，曾於103年7月16日、20日、21日，分別偕同訴外人即裝潢工人江錦豪、友人訴外人杜以樂、水電工人林成龍、木作工人呂芳貴等人，前往系爭建物，預備依約將系爭建物回復原狀，並取回遺留於系爭建物之高價設備及其餘貴重物品。卻均遭到現場人員強行攔阻，拒絕參加人將系爭建物回復原狀。參加人始發現原告已將系爭建物連同參加人自費出資之全部裝潢及設備轉讓方式全部交由訴外人福臨產後護理之家繼續經營，並仍由陳奕穗擔任護理人員。參加人既因不明原因受現場人員阻攔，未盡回復原狀義務自不可歸責於參加人，依民法第225條第1項規定，參加人應可免除將系爭建物回復原狀義務。
㈡、原告於系爭租約終止後，旋即將系爭建物以頂讓方式交由福臨產後護理之家繼續經營迄今，顯見原告業已接受該系爭建物之現有狀態，並繼續以該狀態為使用收益，故參加人實有正當理由合理相信原告應已自行放棄請求參加人將系爭建物回復原狀之權利。原告於系爭租約終止且系爭建物業已頂讓予第三人，經過長達一年多之時間後，又恣意再度起訴要求參加人履行回復原狀之義務。原告提起本件訴訟實有權利濫用及違反誠信原則之情形，應已違反民法第148條之規定。
㈢、縱參加人仍應負回復原狀義務，原告主張回復原狀之金額實屬過高。依系爭租約第14條第2項約定，原告得於參加人不履行回復原狀義務時，雇工代為處理，再向參加人請領雇工之費用。原告所提出之估價單至多僅能作為廠商報價之依據，尚難僅憑一紙「估價單」即主張其確實將雇工代為回復原狀。而系爭建物目前仍由福臨產後護理之家繼續經營中，並使用參加人之裝潢、設備，並授有高額租金利益長達1年，自應依民法第216條之1規定扣除原告所受之利益，始為恰當。並聲明：原告之訴駁回。
四、查，原告出租系爭建物予參加人，並簽訂系爭協議書及系爭租約。被告為參加人之保證人，就1,235,037元、1,854,199元、910,764元，共計400萬元之額度內為參加人付負連帶保證之責任，擔保參加人履行系爭租約第14條第2項所約定復原義務，為此被告簽訂系爭保證函予原告。因參加人積欠租金，原告於103年7月14日以台北台塑郵局625號存證信函，催告參加人應於15日內繳交欠繳租金後，仍遲延繳付，得終止系爭租約，參加人於103年7月15日收受。嗣原告終止系爭租約後，被告並未依約將系爭建物回復原狀等情，業據原告提出系爭協議書、系爭租約、上開存證信函等為證，且為被告所不爭執，是上情堪信為真實。
五、得心證之理由：按稱保證者，謂當事人約定，一方於他方之債務人不履行債務時，由其代負履行責任之契約，為民法第739條所明定。
故債權人於債務人不履行主債務時，依保證契約要求保證人履行保證債務，如保證人依約應給付損害賠償責任時，即應以債權人受有損害為要件，始得向保證人請求履行保證債務為給付債權人損失之數額。原告主張參加人向原告承租系爭建物，邀同被告為連帶保證人，就參加人履行回復原狀義務為保證，原告終止系爭租約後，參加人未依約回復原狀，原告自得依保證契約關係請求被告給付等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，故本件之爭點厥為：被告是否應依保證法律關係賠付原告給付400萬元。經查：
㈠、被告係保證參加人依照系爭租約之約定，應遵守並履行該租約第14條第2項之復原義務，被告同意若參加人未依前述條款約定履行復原義務時，在合計400萬元之額度內負保證責任，且被告拋棄先訴抗辯權一節，有系爭保證函可稽（本院卷第60至62頁）。揆諸前開規定及說明，於參加人未依約履行復原義務時，原告仍須因此受有損害時，始得請求被告履行保證債務。
㈡、原告與參加人簽訂系爭協議書第5條約定：原告同意配合參加人要求提供符合申請產後護理之家租約年限之房屋租賃契約，亦有該協議書影本可證（本院卷第15至16頁）。足見，原告與參加人締約時即已知悉參加人承租系爭建物之使用目的為開設產後護理之家。且依系爭租約第14條第2項之復原約定為：「租賃關係消滅時，參加人應於租期屆滿或終止契約之翌日起算15日內，將系爭建物騰空且就（標的物a）增建及裝潢部分復原、（標的物b）全室完全復原狀態，返還原告（包括但不限於：人員家具設備撤離、公司設籍或戶籍遷址及其他參加人於租賃期間內所添置物品之清除等，惟參加人於（標的物a）租賃期間內更新原有之淋浴間毋須復原，且參加人更新後之廚具屆時原告得選擇留置或要求拆除，另參加人自行安裝之空調主機及原有汽車昇降機僅需確認可正常運作無誤即可）…」、「租賃關係消滅時，參加人應於租期屆滿或終止契約之翌日起算15日內，將系爭建物騰空且就增建及裝潢部分復原返還原告（包括但不限於：人員家具設備撤離、公司設籍或戶籍遷址及其他參加人於租賃期間內所添置物品之清除等，惟參加人於租賃期間內更新原有之淋浴間毋須復原，且參加人更新後之廚具屆時原告得選擇留置或要求拆除，另參加人自行安裝之空調主機及原有汽車昇降機僅需確認可正常運作無誤即可）…」、「租賃關係消滅時，參加人應於租期屆滿或終止契約之翌日起算15日內，將系爭建物騰空且就增建及裝潢部分復原返還原告（包括但不限於：人員家具設備撤離、公司設籍或戶籍遷址及其他參加人於租賃期間內所添置物品之清除等，惟參加人於租賃期間內更新原有之淋浴間毋須復原，且參加人更新後之廚具屆時原告得選擇留置或要求拆除，另參加人自行安裝之空調主機及原有汽車昇降機僅需確認可正常運作無誤即可）…」等情，亦有各租約在卷可考（本院卷第27、41、55頁）。是參加人依約應復原之狀態，即為其為開設產後護理之家所為之增建及裝潢等物，因參加人未就上揭增建及裝潢等物予以復原，原告必須因而受有損害者，始得向被告請求履行其保證額度內之保證債務。
㈢、原告於103年7月間以存證信函終止系爭租約後，即於同年8月25日將系爭建物全部另出租與訴外人王潔儀，原告與王潔儀並簽訂協議書及租賃契約（見本院卷第126至133頁）。該協議書第3條約定：王潔儀應於104年2月28日前完成3家產後護理之家之合法立案登記，且應於登記後3個月內與原告完成換名承租租賃標的物一節，亦有該協議書可徵（本院卷第133頁）。對此，原告並稱：於終止系爭租約後，並未將系爭建物予以回復原狀，且參加人原設置之裝潢也均未處理，即將系爭建物出租與訴外人即喜寶人文及官邸人文護理之家使用之事實，經原告陳明在卷（本院卷第115頁背面、第123頁背面、第281頁背面）。且由原告與王潔儀之租賃契約約定之復原原則：「1.地板：全室磁磚拆除，毛胚方式復原（不含廚房及浴室）。2.牆面：內外牆面回復至原建置狀態及管線拆除，表面油漆處理。3.天花板部分：天花板拆除，表面油漆處理。4.廚具浴缸等設備免復原。5.全部中央空調及原有汽車昇降機及電梯等設備，維持正常運作且數量無誤。
6.空調設備清單為…」（本院卷第306至307頁），可見原告係將參加人在系爭建物所設置產後護理之家等設備，續由後承租人繼續以相同使用目的與原告締結租賃契約，且依附表所示原告後續出租系爭房屋與王潔儀之租金數額，與參加人為系爭房屋為增建及裝潢前之租金數額完全相同，故原告並未因參加人未依系爭租約回復原狀而受有損害。況且，本件原告主張其受有合計11,812,238元之拆除復原工程款損害，係於104年10月5日方委由訴外人安得室內裝修工程有限公司為估價，此有該估價單可佐（本院卷第69至71頁），該估價時間已距離103年7月原告以存證信函終止系爭租約達1年3個月，原告於該期間內既已將系爭建物另行出租予他人，益徵原告並未因參加人於系爭租約終止後，未回復原狀而受有損害。
六、綜上所述，本件原告未能舉證證明其於系爭租約終止後，系爭建物內之增建及裝潢等物未為回復原狀而受有損害，故其主張被告應依保證之法律關係給付400萬元，即無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
七、兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第86條第1項前段。
中 華 民 國 106 年 4 月 28 日
民事第一庭 法 官 陳智暉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 4 月 28 日
書記官 羅敬惟附表：
┌─┬───────┬────┬────┬────┬─────────┐│編│租賃標的物標示│門牌號碼│系爭租約│原告與王│卷證出處（本院卷）││號├───────┴────┤每坪租金│潔儀租約│ ││ │（均位於臺北市○○路「宏│ │每坪約金│ ││ │泰福林大樓」） │ │ │ │├─┼───────┬────┼────┼────┼─────────┤│1 │7＋8樓A室 │203號7樓│933元 │933元 │第17、19頁；第294 ││ │ │ │ │ │頁、第294頁反面 │├─┼───────┼────┼────┼────┼─────────┤│2 │7＋8樓B室 │203之1號│915元 │915元 │第46、47頁；第294 ││ │ │7樓 │ │ │頁、第294頁反面 │├─┼───────┼────┼────┼────┼─────────┤│3 │6樓A室 │203號6樓│933元 │933元 │第17、19頁；第294 ││ │ │ │ │ │頁、第294頁反面 │├─┼───────┼────┼────┼────┼─────────┤│4 │6樓B室 │203之1號│915元 │915元 │第46、47頁；第294 ││ │ │6樓 │ │ │頁、第294頁反面 │├─┼───────┼────┼────┼────┼─────────┤│5 │5樓A室 │203號5樓│933元 │933元 │第17、19頁；第294 ││ │ │ │ │ │頁、第294頁反面 │├─┼───────┼────┼────┼────┼─────────┤│6 │5樓B室 │203之1號│915元 │915元 │第46、47頁；第294 ││ │ │5樓 │ │ │頁、第294頁反面 │├─┼───────┼────┼────┼────┼─────────┤│7 │4樓A室 │203號4樓│933元 │933元 │第17、19頁；第294 ││ │ │ │ │ │頁、第294頁反面 │├─┼───────┼────┼────┼────┼─────────┤│8 │4樓B室 │203之1號│933元 │933元 │第32、33頁；第294 ││ │ │4樓 │ │ │頁、第294頁反面 │├─┼───────┼────┼────┼────┼─────────┤│9 │3樓A、B室 │203號3樓│933元 │933元 │第32、33頁；第294 ││ │ │、203之1│ │ │頁、第294頁反面 ││ │ │號3樓 │ │ │ │├─┼───────┼────┼────┼────┼─────────┤│10│2樓A、B室 │203號2樓│933元 │933元 │第32、33頁；第294 ││ │ │、203之1│ │ │頁、第294頁反面 ││ │ │號2樓 │ │ │ │├─┼───────┼────┼────┼────┼─────────┤│11│1樓B室 │203之1號│2,000元 │2,000元 │第17、19頁；第293 ││ │ │1樓 │ │ │頁、第294頁反面 │├─┼───────┼────┼────┼────┼─────────┤│12│地下1樓B室 │203之1號│600元 │600元 │第17、19頁；第293 ││ │ │地下1樓 │ │ │頁、第294頁反面 │└─┴───────┴────┴────┴────┴─────────┘