臺灣臺北地方法院民事判決 105年度訴字第516號原 告 賴賢宗訴訟代理人 高秉生被 告 黃瑞香上列當事人間請求交付不動產事件，本院於民國105 年8 月8 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應於原告給付新臺幣貳拾陸萬元之同時，將如複丈成果圖所示47⑴、47⑵（面積共一百九十六平方公尺）建物，交付予原告。
被告應自民國一百零四年十月三十一日起至交付前項建物之日止，按日給付原告新臺幣肆佰陸拾捌元。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠緣新北市○○區○○段○○○段00地號土地（下稱系爭土地
）及其座落在其上之門牌號碼新北市○○區○○里○○0 號建物（即複丈成果圖47⑴、⑵建物），原係被告所有，前遭其債權人即訴外人沈福春以本院102 年訴字第368 號判決（下稱系爭前案）判命被告應依前案複丈成果圖所示47⑴之水池面積32平方公尺、47⑵之水池面積5 平方公尺及47⑶建物面積196 平方公尺之工作物予以拆除。經被告請地方人士即原告本件之訴訟代理人高秉生出面協調，尋得有意承購系爭土地及建物之買方即原告，即由高秉生擔任賣方即被告之見證人，由兩造於民國104 年8 月4 日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約書），原告並依約給付第1 、2 期款項，嗣於交付尾款新臺幣（下同）26萬元並交屋之際，被告竟稱系爭土地上之建物有二門牌，即崩山3 號及崩山2-1 號，分屬兩間房屋，其中崩山2-1 號房屋並無房屋稅籍，非系爭契約書之買賣標的，拒不交付。惟查，系爭前案已判決崩山3 號建物為196 平方公尺並經被告確認無誤，且依系爭契約書第14條特別約定事項第1 點「本約標的包含地上未登記建築物：門牌地○○○區○○路○ 號（現經門牌整編），稅籍編號：00000000000 管理代號F0000000」，顯見買賣之標的乃包含複丈成果圖47⑵建物，被告猶執前詞拒不交付，實屬無據。爰依系爭契約書及買賣之法律規定，請求被告交付複丈成果圖47⑴、⑵建物，並依系爭契約書第9 條第2 項、第12條第1 項之約定，請求被告應自104 年10月31日起至完成交屋之日止，每日按買方已支付全部價款（234 萬元）萬分之二單利計算之金額，賠償買方因此所受之損害。
㈡並聲明：⒈被告應將如本件複丈成果圖47⑴、⑵所示之建物
交付予原告。⒉被告應給付原告自104 年10月31日起至交付上開建物之日止，每日按234 萬元之萬分之2 單利計算之賠償金。
二、被告答辯則以：㈠本件不動產買賣與系爭前案判決並無關聯。被告之所以委請
高秉生出面協調，係因系爭前案判決被告敗訴後，被告為免房舍遭拆，原欲以30萬元向沈福春購買其所有系爭土地1/6持分，惟高秉生就該1/6 持分堅持開價150 萬元，被告因而未能購得，沈福春旋及提起強制執行，嗣高秉生告知原告有買家願出資承買，說服被告買賣土地不成不如變賣，被告苦於財力現狀，及將受強制執行之壓力下，被迫允諾高秉生以
260 萬元出售部分房產。而買賣不動產本應以書面契約為憑，簽約時被告已詳閱系爭契約內容確認無誤，兩造及高秉生三方亦均認同而簽名用印完成系爭契約書，過戶期間被告遵循原告代書指示配合過戶用印，買賣標的均係以系爭契約書中標示之面積為主，乃為系爭土地持分1/2 及其上房屋面積為92平方公尺無誤，房屋過戶確定後，經原告確認始支付第
2 次款項及第3 次部分款項，整件過程皆由原告主導。㈡被告已依系爭契約書之約定移轉系爭土地持份1/2 及其上部
分房屋（如複丈成果圖47⑴部分），剩餘房舍（如複丈成果圖47⑵）可單獨使用，乃被告所有，並非系爭契約書之買賣標的。原告雖買受系爭土地2/3 持分，然被告亦向系爭土地之公同共有人周泰棋購得其公同共有1/6 之權利，是對於被告向前手盧國森所購得如複丈成果圖47⑵部分之地上工作物及定著物，自有所有權及使用權。原告雖向沈福春購買系爭土地之1/6 持分，然其地上房舍及定著物係被告所有，自應繼受其存在之事實。被告願以補償方式支付原告以彌補土地持分之不足。此外，依照系爭契約書，原告尚有尾款26萬元未交付，所以不能請求被告交付不動產等語。
㈢並聲明：原告之訴駁回。
三、不爭執事項：㈠兩造於104 年8 月4 日以高秉生為見證人，簽訂系爭契約書
，買賣標的為新北市○○區○○段○○○段00地號土地（即系爭土地）之應有部分1/2 ，及其上門牌號碼新北市石碇區彭山裡崩山3 號建物；買賣總價款為260 萬元。被告已於10
4 年9 月9 日將系爭土地之應有部分1/2 移轉予原告，原告並已陸續支付234 萬元予被告，尚餘26萬元尾款未支付。另系爭契約書第14條特別約定事項第1 點約定為「本約標的包含地上未登記建築物：門牌地○○○區○○路○ 號（現經門牌整編），稅籍編號：00000000000 管理代號F0000000」。
㈡原告於104 年11月11日以深坑郵局存證號碼000095存證信函通知被告應立即遷出本件複丈成果圖47⑴、⑵建物。
㈢沈福春於102 年間曾以黃瑞香為被告，訴請拆屋還地，經本
院以系爭前案判決命被告應將坐落系爭土地上門牌號碼新北市石碇區彭山裡崩山3 號如前案複丈成果圖所示代號47⑴水池面積32平方公尺、代號47⑵水池面積5 平方公尺、代號47⑶建物（即本件複丈成果圖47⑴、⑵）面積196 平方公尺，共計面積233 平方公尺工作物拆除，並將上開土地返還原告及全體共有人。黃瑞香不服提起上訴，經臺灣高等法院以10
2 年度上易字第1116號判決駁回上訴確定。㈣沈福春於104 年2 月11日持前案確定判決為執行名義，請求
被告拆屋還地，經本院以104 年度司執字第16521 號拆屋還地強制執行事件（下稱系爭執行程序）受理後，沈福春之代理人高秉生於000 年0 月0 日以電話向本院執行處表示沈福春已與被告和解，並於104 年9 月21日具狀撤回執行。
㈤被告之前手為盧國森，原為系爭土地共有人之一，其所有權
為應有部分3 分之1 ，約於70年間在系爭土地上興建前案複丈成果圖47⑶建物。沈福春係於78年6 月13日因贈與而取得系爭土地應有部分6 分之1 所有權。盧國森係於94年4 月17日將如前案複丈成果圖47⑶建物及其土地應有部分3 分之1所有權出賣予被告，被告為了47⑶建物占用系爭土地應有部分所有權之不足，另向周泰祺購買同地段67之12地號土地其應有部分3 分之1 所有權，於101 年11月11日向周泰祺購買其系爭土地應有部分6 分之1 所有權，共已取得系爭土地應有部分2 分之1 所有權，並於102 年8 月19日、20日取得系爭土地共有人周泰祺、許明雄出具同意其使用系爭土地之同意書。
四、得心證之理由：原告依系爭契約書請求被告交付複丈成果圖47⑴、⑵建物及自104 年10月31日起至交付之日止按月給付
234 萬元之萬分之2 單利計算之賠償金等語，為被告所否認，並以前詞置辯，是本件爭點厥為：㈠系爭契約書之買賣標的是否包含複丈成果圖所示47⑵之建物？㈡原告依系爭契約請求交付複丈成果圖47⑴、⑵建物，是否有理由？被告行使同時履行抗辯，是否有理由？㈢原告依系爭契約書第9 條及第12條第1 項之約定，請求被告應自104 年10月31日起至完成交屋之日止，每日給付原告234 萬元之萬分之二之賠償金，是否有理由？㈠系爭契約書之買賣標的是否包含複丈成果圖所示47⑵之建物
？⒈按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而
真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院39年台上字第1053號判例參照）。又契約乃當事人間在對等性之基礎下本其自主之意思、自我決定及自我拘束所成立之法律行為，基於私法自治及契約自由之原則，契約不僅在當事人之紛爭事實上作為當事人之行為規範，在訴訟中亦成為法院之裁判規範。因此，倘當事人所訂立之契約真意發生疑義時，法院應通觀契約全文，斟酌立約當時之情形及其他一切證據資料，依文義解釋（以契約文義為基準）、體系解釋（綜觀契約全文）、歷史解釋（斟酌訂約時之事實及資料）、目的解釋（考量契約之目的及經濟價值）並參酌交易習慣與衡量誠信原則，加以判斷，並應兼顧其解釋之結果不能逸出契約中最大可能之文義（最高法院103 年度台上字第713 號判決意旨參照）。
⒉被告雖辯稱：系爭契約書之買賣標的僅有系爭土地權利範圍
之2 分之1 及崩山路3 號建物，不包含複丈成果圖所示47⑵之建物云云，然查，被告之前手為盧國森，原為系爭土地共有人之一，其所有權為應有部分3 分之1 ，其未得系爭土地全體共有人同意即於70年間在系爭土地上興建複丈成果圖所示47⑴、⑵建物，並於94年間出賣予被告，嗣系爭土地共有人之一之沈福春於102 年間訴請被告拆屋還地，經系爭前案確定判決命被告應將如前案複丈成果圖所示代號47⑴水池面積32平方公尺、代號47⑵水池面積5 平方公尺、代號47⑶建物（即本件複丈成果圖所示47⑴、⑵）面積196 平方公尺），共計面積233 平方公尺工作物拆除，並將土地返還全體共有人，沈福春並於104 年2 月11日持前案確定判決為執行名義，請求被告拆屋還地，經本院以系爭執行事件受理後，兩造於104 年8 月4 日以高秉生為見證人，由原告向被告買受系爭土地應有部分2 分之1 ，及其上門牌號碼新北市石碇區彭山裡崩山3 號建物，並簽訂系爭契約書後，沈福春始委由高秉生於000 年0 月0 日以電話向本院執行處表示沈福春已與被告和解，並於104 年9 月21日具狀撤回執行，業經本院依職權調閱前案及系爭執行卷宗核閱無誤，並為兩造所不爭執，自堪信為真實。而系爭契約書見證人即原告之訴訟代理人高秉生於本件審理中陳稱：買賣不動產的面積是經過前案判決確定的，因為房子占用沈福春的土地，沈福春聲請執行後，沈福春這邊找到買主，經過與被告協調，雙方簽訂買賣契約，約定將被告所有土地及建物一併買賣，沈福春即撤回執行等語（見本院卷第15頁反面），與沈福春到庭所證：只要是在47地號上的建物，全部都是買賣的標的，當初沒有分47⑴、⑵，就是整個房屋一起賣，我世居在崩山路，住了五十幾年，與被告的前手也認識，進去過他家，那裡本來就是一間房子，賣給被告時就是這個樣子了，被告並沒有增建，沒有分47⑴、⑵，那間房子從頭到尾都只有一個門牌、一個地址，且被告依照買賣契約履行後，就沒有土地持分了等語（見本院卷第39頁至第40頁），及證人即原告母親詹月嬌所證：當初向被告買房子，是高秉生介紹的，所以都是請高秉生與被告去談，他有拿102 年度訴字第368 號判決給我看，房子約有六、七十坪等語（見本院卷第41頁反面）相符，且被告亦自陳：買賣會以高秉生為見證人，是因為契約是在高秉生家簽的，我和買方完全沒有謀面，價款也是高秉生和我敲定的，當初房子打算要拆，但是和家人討論後，打算跟高秉生買土地，但高秉生說要150 萬元，談價不成，高秉生表示他願意以260 萬元承買我的房子，所以我們就這樣簽了契約，之後沈福春才撤回執行，而本件複丈成果圖47⑴、⑵建物即前案複丈成果圖47⑶建物等語（見本院卷第75頁反面、第76頁），顯見被告係為解決系爭拆屋還地之執行事件，透過高秉生之仲介，尋得買方，始以高秉生為見證人，以260萬元之價格與原告締結系爭契約書，待其依約移轉系爭土地之應有部分2 分之1 及崩山路3 號建物之稅籍登記予原告後，沈福春始撤回系爭執行案件之聲請，綜觀上開兩造之陳述、證人之證詞及系爭契約書締約之過程、沈福春聲請、撤回執行之始末，應可認被告所出售之標的物應包含前案確定判決判命應拆除之所有建物（即前案複丈成果圖47⑶建物），否則被告依約將系爭土地之應有部分二分之一均出售並移轉予原告後，其對於系爭土地已無任何應有部分，已無權再繼續占用系爭土地，倘如其所辯，系爭契約書之買賣標的未包含複丈成果圖47⑵建物，土地共有人豈不需再次聲請強制執行，甚需另外興訟訴請被告拆屋還地？是依歷史解釋及目的解釋，應認兩造締結系爭契約書之真意，在由原告買受系爭土地應有部分2 分之1 及複丈成果圖47⑴、⑵建物。⒊被告雖辯稱：依契約文字，所出賣之標的為崩山路3 號建物
，故第14條特別約定事項始載明未登記建築物：門牌地○○○區○○路○ 號（現經門牌整編），稅籍編號：0000000000
0 管理代號F0000000，而複丈成果圖47⑵建物之門牌號碼乃崩山2 號之1 云云，然複丈成果圖47⑴、⑵建物乃未辦保存登記之建物，並無所有權狀，是僅有稅籍登記資料，而稅籍登記資料僅為房屋稅籍紀錄，不作為所有權證明之用，且經本院函詢新北市新店戶政事務所，並無被告所謂「崩山路2號之1 」之門牌，○○○區○○路2 之1 號門牌並非座落在系爭土地上，有該所105 年6 月24日新北店戶字第1053616495號函在卷可參（見本院卷第59頁），又經函詢新北市政府稅捐稽徵處新店分處，亦查無被告所謂崩山2 號之1 之房屋稅籍資料，有該處105 年7 月13日新北稅店二字第1053512676號函可憑（見本院卷第68頁），亦查無所謂崩山2 號之1之電表裝表供電資料，有台灣電力股份有限公司台北南區營業處105 年8 月1 日北南字第1051508754號函在卷可參（見本院卷第112 頁），而複丈成果圖47⑴、⑵建物之外觀，均係貼白色磁磚，僅掛有崩山路3 號之門牌，47⑴、⑵建物可由內部門扇互通等情，亦有原告提出之現場照片可參（見本院卷第26頁至第28頁），可認複丈成果圖47⑴、⑵建物，乃屬同一建物，均為系爭契約書買賣之標的，被告前開所辯，並非可採。
㈡原告依系爭契約請求交付系爭不動產，是否有理由？被告行
使同時履行抗辯，是否有理由？⒈按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有
權之義務；因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第348 條第1 項、第264 條第
1 項分有明文。次倘一方當事人在裁判上援用同時履行抗辯，則法院應為他方提出對待給付時，應對之為給付之判決（最高法院72年度台上字第1309號判決意旨參照）。
⒉系爭契約書之買賣標的包含系爭土地應有部分之2 分之1 及
如複丈成果圖47⑴、⑵建物，已如前述，原告自得依契約及民法第384 條第1 項之規定，請求被告交付複丈成果圖47⑴、⑵建物。然原告迄今僅給付被告234 萬元，尚有26萬元尾款未為給付，此為兩造所不爭執，且被告已主張：依照系爭契約書，原告尚有尾款26萬元未交付，所以不能請求被告交付不動產等語（見本院卷第37頁），而該26萬元乃買賣價金之尾款，被告依民法第264 條之規定，自得主張同時履行抗辯之權利。從而，被告應於原告給付26萬元之同時，將如複丈成果圖所示47⑴、47⑵（面積共196 平方公尺）之建物，交付予原告。
㈢原告依系爭契約書第9 條及第12條第1 項之約定，請求被告
應自104 年10月31日起至完成交屋之日止，每日給付原告23
4 萬元之萬分之2之賠償金，是否有理由？⒈按債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提
出時起，負遲延責任，民法第234 條定有明文。又依系爭契約書第9 條第2 項約定：「因可歸責於賣方之事由，未依前項所定日期交付標的物者，買方得請求賣方自應交付日起至實際交付日止，每日按已支付全部價款萬分之二單利計算之金額，賠償買賣因此所受之損害。」、第12條第1 項約定：
「雙方應互相配合最遲於104 年10月31日前辦妥移轉登記、付清價款、完成交屋，如有違誤，應由可歸責之一方負損害賠償責任。」，有系爭契約書在卷可參（見本院104 年度店補字第969號卷）。
⒉兩造締結系爭契約書後，原告已依約給付被告共234 萬元，
被告並已將系爭土地應有部分2 分之1 及系爭房屋之稅籍資料移轉登記至原告名下，為兩造所不爭執，而依證人即撰寫系爭契約書之代書黃俊琮到庭所證：系爭契約書是我撰寫的，點交時我有到現場，買方依約帶26萬元支票到現場，但賣方有部分不做點交，就是複丈成果圖47⑵建物部分，所以後來就沒有支付尾款，也未完成點交等語（見本院卷第38頁反面），及原告所提出發票日期104 年10月28日、支票號碼AB0000000 號、票面金額26萬元之支票影本（見本院104 年度店補字第969 號卷），應可認原告已於系爭契約書第12條第
1 項所定期限前提出尾款26萬元，係因被告主張複丈成果圖47⑵建物非屬買賣標的，不願依約交屋，原告始未支付該26萬元尾款，然關於系爭契約書之買賣標的係包含複丈成果圖47⑴、⑵建物，被告辯稱不包含複丈成果圖47⑵建物云云，並不可採，已如前述，則本件買賣雙方未能於104 年10月31日前付清價款、完成交屋，應可歸責於被告，依民法第234條規定，被告自原告提出時起，負遲延責任，從而，原告依系爭契約書第9 條第2 項、第12條第1 項之約定，請求被告自104 年10月31日起至交付複丈成果圖47⑴、⑵建物之日止，每日按234 萬元之萬分之2 單利計算之賠償金，即自104年10月31日起至交付之日止，每日賠償原告468 元（計算式：2,340,000 ×0.0002＝468 ），即屬有理。
㈣綜上所述，原告依買賣及系爭契約之法律關係，請求被告應
於原告給付26萬元之同時，將如複丈成果圖所示47⑴、47⑵（面積共196 平方公尺）之建物，交付予原告。並自104 年10月31日起至交付上開建物之日止，每日賠償原告468 元，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 9 月 14 日
民事第二庭 法 官 葉藍鸚以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 9 月 14 日
書記官 顏莉妹