臺灣臺北地方法院民事判決 105年度訴字第5187號原 告 蔡珮宜訴訟代理人 施汎泉律師
羅婉菱律師被 告 洪海富訴訟代理人 劉宏邈律師上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國106 年4 月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣伍拾萬元，及自民國一○六年二月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，得假執行。但被告如以新臺幣伍拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：本件兩造經信義房屋仲介股份有限公司居間仲介，而於民國
105 年10月26日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定以新臺幣（下同）2,560 萬元價金，由原告購買被告所有坐落於臺北市○○區○○段○○段000 地號土地（應有部分l0,000分之240 ）及其上門牌號碼為臺北市○○區○○街○○○ 號l4樓、臺北市○○區○○街○○○ 巷○ 號（應有部分1,
372 分之28）之建物所有權（下稱系爭不動產），原告並於簽約當日交付以履約保證專戶安信建築經理股份有限公司為受款人，面額30萬元支票乙紙，支票號碼HZ0000000 ，做為簽約款256 萬元之一部，嗣原告並依約於同年10月28日將簽約餘款226 萬元及買受人所應負擔仲介費用25萬6,000 元之七成即17萬9,200 元，共計243 萬9,200 元，匯至上述履約保證專戶，是原告確依約遵期履行給付價金義務。詎被告於
105 年l0月27日夜間l0點許忽以簡訊方式表示其不欲履行契約之意，惟被告傳訊通知之對象並非原告，故原告當下並未知悉，嗣原告見被告已逾系爭契約約定之用印期日仍未配合辦理，原告遂於105 年ll月5 日以臺北光復郵局存證號碼1566存證信函催告被告備齊相關文件並連繫承辦代書，然被告仍未予理會，原告復依約於105 年11月15日以中和連城路存證號碼271 號存證信函通知被告解除系爭契約，並依約請求給付違約金。嗣原告發現系爭不動產於105 年11月15日經被告轉賣予他人，並於105 年11月23日完成移轉登記，是被告顯有一屋二賣之可歸責行為，蓋系爭不動產移轉登記原因為「買賣」，又原因發生日期為「105 年11月15日」，然l1月15日原告解除系爭契約之意思表示尚未到達被告，系爭契約仍屬有效，惟被告竟逕與他人簽立買賣契約；況衡諸常情，不動產買賣亦非三兩天即可驟然成立，此益徵被告尚於系爭契約存續時，已就系爭不動產與他人議價並訂立買賣契約，是本件債務不履行顯屬可歸責於被告，被告稱其片面不履行系爭契約之意思表示，已於同年10月27日送達原告，惟被告簡訊所傳送之對象既非原告，且系爭契約亦無約定得以電話或簡訊為通知方式，自難謂被告簡訊之意思表示已送達原告而生效，況被告並無單方終止或解除系爭契約之權利，而系爭契約業經原告解除，並於105 年11月15日以存證信函通知被告，則原告依系爭契約第10條第1 項第2 款之規定，請求被告給付違約金256 萬元，實屬有據。綜上，被告顯已違反系爭契約之約定，是原告爰依系爭契約第17條第16項、第10條第1 項第2 款約定，請求被告給付256 萬元違約金等語，為此，提起本件訴訟。並聲明：被告應給付原告256 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；願供擔保，請准為假執行之宣告。
二、被告則以：系爭不動產係被告之起家厝，被告全家對此屋亦係充滿感情，嗣因遭人大額倒帳，且週轉資金需求實在龐大，被告不得已始於105 年初起委託房屋仲介公司居間仲介出售系爭不動產，以減輕資金負擔，兩造乃於105 年10月26日晚簽訂系爭契約，買賣過程中買方皆由原告配偶黃瑜慶代理交涉，訴外人黃瑜慶並當場交付其個人簽發之面額30萬元支票一紙以支付第一期買賣價金。惟簽約後翌日，被告親舅舅即訴外人李承宗施壓強烈要求被告終止買賣，由他以同一價格先行買回，故被告於105 年10月27日除表明無法繼續履行買賣契約，請求仲介營業員吳禹潔轉知訴外人黃瑜慶外，被告亦同時再以簡訊方式通知黃瑜慶，是原告稱其當下並不知悉云云，洵非事實。復被告對違約之事實不爭執，被告自始願意承擔違約責任，除表明願意登門當面正式表達歉意外，並願意協商賠償事宜，詎原告為圖取得高額違約金賠償，除於105 年10月27日故意不接聽被告之電話外，甚至急於105 年10月28日上午將雙方原約定可於105 年10月31日前才需補齊之簽約款差額226 萬元匯入履約保證專戶內，是原告之行為顯然有違誠實信用原則，其請求被告應給付違約金高達256 萬元云云，自屬無據。被告經多次透過仲介欲與原告協商解決方案，惟原告仍強硬要求被告須繼續履行契約並賠償違約金，被告雖有誠意，奈何原告不願接受，被告始無奈將系爭不動產以同一價格先出售並移轉登記予被告舅媽黃淑惠，是被告並未因買賣契約之解除，而獲有任何不當利益，反而還要承擔本件給付違約金之責。而系爭契約第10條關於違約金之約定，兩造既無就其性質為特別訂定，自應視為因不履行而生損害之賠償總額，原告既未因買賣契約之解除，而受有任何價金之損害，其匯入履約保證專戶之所有款項亦經其取回無誤，是其縱受有資金利息之損害，原告亦係可歸責，故原告請求違約金256 萬元實屬過高，被告願給付違約金35萬元等語資為抗辯。並答辯聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造於105 年10月26日簽訂系爭契約，約定以2,560 萬元價金，由原告購買被告所有系爭不動產，原告並於簽約當日交付以黃瑜慶為發票人、支票號碼HZ0000000 ，面額30萬元支票乙紙；嗣原告於105 年10月28日將簽約餘款226 萬元匯至安信建築經理股份有限公司之履約保證專戶內；又因被告違約遲不履行系爭契約，原告業於105 年11月15日以中和連城路存證號碼271 號存證信函通知被告解除系爭契約；復系爭不動產於105 年11月15日經被告出售予黃淑惠，並於105 年11月23日完成所有權移轉登記等情，為兩造所不爭執，並有不動產買賣契約書、安信建築經理股份有限公司為受款人面額30萬元支票、國泰世華商業銀行匯款憑證、存證信函、系爭不動產地政資訊網路系統電傳資料等件在卷可稽（見本院卷第8 頁至第29頁），此部分事實，堪信為真實。
四、至原告主張本件被告就系爭不動產有一屋二賣之可歸責行為，被告顯已違反系爭契約第17條第16項之約定，未依期補齊系爭不動產所有權狀正本及印鑑證明以辦理後續移轉過戶事宜，原告得依系爭契約第10條第1 項第2 款之約定，請求被告給付原告256 萬元違約金等語，被告對於本件違約之事實並無爭執，惟以前揭情詞置辯，是本件所應探究者，厥為：原告請求之違約金金額若干為適當？
㈠、按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250 條、第252 條定有明文。又約定之違約金是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（最高法院49年台上字第807 號、79年台上字第1915號判例意旨參照）。蓋違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束，惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額。
㈡、經查，兩造於105 年10月26日簽訂系爭契約，約定由原告以2,560 萬元價金向被告買受系爭不動產，且系爭契約第4 條有關付款之約定，即約定原告應於簽約時給付第一期簽約款
256 萬元（見本院卷第9 頁），故原告依約於簽約當日交付以履約保證專戶安信建築經理股份有限公司為受款人，面額30萬元支票乙紙，支票號碼HZ0000000 ，做為簽約款256 萬元之一部，嗣原告並再依約於同年10月28日將簽約餘款226萬元匯至上述履約保證專戶，有支票及國泰世華商業銀行匯款憑證附卷可證（見本院卷第17頁至第18頁），堪認原告係依約遵期履行給付價金之義務，被告雖辯稱其業於105 年10月27日以簡訊方式通知黃瑜慶及請求仲介營業員吳禹潔轉知黃瑜慶，表明無法繼續履行買賣契約云云，然觀諸系爭契約之契約內容，尚難認被告可得任意單方面終止系爭契約，故斯時系爭契約應未因被告無繼續履約之意願而解除或終止，應可認定，是原告依約給付第一期簽約款256 萬元，應無違誤。而依系爭契約第17條第16項之約定，被告應於105 年11月4 日補齊系爭不動產所有權狀正本及印鑑證明以利辦理後續移轉過戶事宜，然因被告違約任意拒絕繼續履約，而未能於期限內補齊，原告乃於105 年ll月5 日以臺北光復郵局存證號碼1566存證信函限期5 日催告被告備齊相關文件並連繫承辦代書，然被告逾期仍未予理會，原告復於105 年11月15日以中和連城路存證號碼271 號存證信函通知被告解除系爭契約，並依約請求給付違約金等情，有上開存證信函及中華郵政掛號郵件收件回執在卷可參（見本院卷第22頁至第28頁），可認原告業已依系爭契約第10條第1 項第2 款前段之約定，合法解除系爭契約，並得依第10條第1 項第2 款後段之約定，請求被告將原告已支付之款項加倍返還，作為違約金之賠償，今原告業已可由履約保證專戶處取回其已依約支付之第一期簽約款256 萬元，本件原告雖可依據上開約定請求被告給付同額之違約金256 萬元，然本院審酌臺北市區不動產價值普遍甚鉅，若需在臺北市中心購置不動產，往往需耗費相當心力、時間，看屋、詢價、比價，應非朝夕可成，本件系爭不動產位於臺北市○○區○○街，價格達2 千5 百餘萬元，原告為購置系爭不動產，應已付出相當心力看屋，委請仲介出價、斡旋、議價及議約等等，幾經考慮，方於105年10月26日簽訂系爭契約，決定出資兩千餘萬元購置不動產至簽約支付簽約款階段，被告有意出售系爭不動產，並已委託仲介出售，且亦已於105 年10月26日與原告簽署系爭契約後，依約並可收取第一期簽約款256 萬元，其亦當清楚買方決定出資2,560 萬元購置不動產，應已花費相當心力尋屋、看屋、議價，乃至籌措購屋資金，方簽約付款，被告簽訂系爭契約後，卻任意違約不履行，致原告為購置系爭不動產上開所付出之過程全然白費，甚且要持續催促被告履約，限期催告被告履約遭拒後，又要耗費心力取回其已依約支付至履約保證專戶之簽約款256 萬元，其依系爭契約第10條第1 項第2 款後段之約定本得請求被告賠償違約金，又因兩造協商不成，原告又需因此支出訴訟之時間及費用請求被告給付違約金，本院參酌原告上開所受之損害及本件被告之違約情節，及審酌一般客觀事實、社會經濟狀況及債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益等情狀，認本件原告請求違約金256 萬元尚嫌過高，應以約定違約金約五分之一計算之違約金即50萬元為適當，超過此部份之違約金則應依民法第252 條予以酌減。
五、綜上所述，原告依兩造間所簽訂系爭契約第17條第16項、第10條第1 項第2 款約定之契約關係請求被告給付50萬元及自
106 年2 月8 日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。至於原告逾前揭准許部分之請求，尚屬無據，應予駁回。本判決原告勝訴部分，所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，應依職權宣告假執行，併依被告之聲請酌定相當之擔保金額宣告被告供擔保後得免為假執行，至原告敗訴部分，其訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌核與判決之結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389 條第1 項第5 款、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 4 月 28 日
民事第七庭 法 官 張宇葭以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 4 月 28 日
書記官 鍾子萱