臺灣臺北地方法院民事判決 105年度訴字第5299號原 告 簡欽鎮訴訟代理人 陳化義律師被 告 林秀雄
林秀清王長吉王月英謝馥禧上五人共同訴訟代理人 李富祥律師上列當事人間請求確認土地優先購買權關係存在等事件，本院於民國一○六年八月三十日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款、第七款定有明文。本件原告起訴時，訴請確認其與被告林秀雄、林秀清、王長吉、王月英（下稱林秀雄等四人）就坐落新北市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）應有部分三分之一有優先購買權關係存在，被告謝馥禧應將上開土地應有部分所有權登記塗銷，被告王月英應依被告謝馥禧買賣價金新台幣（下同）二百七十二萬元之買受條件與原告補訂書面契約，並協同辦理移轉登記為原告所有；嗣以民國一○六年四月十四日民事陳報暨更正、追加狀並於同年五月九日本院審理時，主張依民法第一百十八條、第八百三十二條、土地法第一百零四條等規定及訴外人林萬全、被告林秀雄、林秀清與原告於六十年七月六日簽訂之杜賣證書（下稱系爭杜賣契約），訴請確認原告與被告林秀雄等四人就繼承訴外人林木火所有嗣分別與被告謝馥禧訂立買賣契約之系爭土地應有部分三分之一（下稱系爭應有部分）優先購買權存在，被告謝馥禧應將上開土地所有權登記塗銷，回復登記為被告王月英所有，被告王月英應將上開土地移轉登記為原告所有，確認原告對上開土地有地上權登記請求權存在；再於一○六年七月五日本院審理時提出民事辯論綜合意旨狀，追加民法第二百四十二條、第二百四十四條第二項、第四項及第一千一百五十一條為訴訟標的，變更聲明為：㈠被告就系爭應有部分土地於一○四年一月至三月間所訂買賣契約四件（下稱系爭買賣契約四件）均應撤銷，確認原告就上開土地有優先購買權存在，被告謝馥禧應於原告給付其二百七十二萬元之同時，將該土地移轉登記為原告所有，㈡被告謝馥禧應將上開土地所有權移轉登記塗銷，回復登記為被告王月英名義，被告王月英再將該土地繼承登記為被告林秀雄等四人公同共有，並移轉登記為原告所有，㈢確認原告對被告謝馥禧就上開土地有地上權登記請求權存在。核原告追加聲明及訴訟標的，惟其請求之基礎事實同一，並不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，參諸前揭規定，應予准許。
二、原告起訴主張：訴外人林木火於四十二年七月二十八日死亡後，其繼承人被告林秀雄、林秀清及已死亡之林萬全曾於六十年七月六日與伊簽訂系爭杜賣契約，約定將系爭土地應有部分出售伊，除應負責辦理繼承登記外，並應於辦理繼承登記同時，將系爭土地應有部分移轉登記予伊，然卻遲延不辦理繼承登記，而伊本於該契約受點交系爭土地合法占有，隨即於七十一年間在該土地上搭建門牌號碼新北市○○區○○路○段○○○巷○號磚造二層樓房屋居住，並於七十九年十一月二十四日申請房屋稅籍，年年繳房屋稅，原始取得該屋所有權；詎被告林秀雄等四人竟於一○四年一月十六日、三月十五日通謀與被告謝馥禧訂立系爭買賣契約四件，將所繼承之系爭應有部分土地出售被告謝馥禧，由訴外人陳裕臻代辦買賣及移轉相關事宜，並由被告林秀雄等四人協議由被告王月英於一○四年九月二日登記為該應有部分土地所有權人後，再於同年十月一日以買賣為原因將該應有部分土地移轉登記為被告謝馥禧所有。是被告林秀雄等四人既然明知系爭土地已與伊訂立系爭杜賣契約出售並取得大部分價金，並將系爭土地點交伊接管建屋，先行使地上權階段，等待辦理移轉所有權，被告已無實質處分權，嗣後再訂立買賣契約，需伊承認始生效力，未經伊承認，自不生效力，依民法第一百十八條規定被告間於一○四年間訂立之系爭買賣契約四件自始無效，故伊得依民法第二百四十二條、第二百四十四條第二項、第四項，訴請撤銷系爭買賣契約四件，並回復原狀登記為被告王月英所有，並得依土地法第一百零四條規定，在系爭土地未過戶前，因受點交土地而先以行使地上權建築房屋方式而合法占有系爭土地，主張地上權人得以同一價格二百七十二萬元優先購買系爭應有部分土地之權利，亦得依系爭杜賣契約及民法第一千一百五十一條遺產公同共有之規定，訴請被告謝馥禧應將系爭應有部分土地所有權移轉登記塗銷，回復登記為被告王月英名義，被告王月英再將該土地繼承登記為被告林秀雄等四人公同共有，並移轉登記為原告所有。雖被告辯稱系爭杜賣契約請求權已罹十五年時效，不得請求，惟杜賣證書簽約時，雙方均知悉林木火所有系爭土地未辦理繼承登記，故在該證書第三頁載明附有條件約定「..批明本買賣土地現尚未辦理繼承，日後如辦理繼承登記，其手續一切費用歸買主簡欽鎮負擔..」等語，契約意旨當下尚有許多問題未解決，無法即為辦理繼承登記，雙方願意停止時效起算，等待賣方自行先辦理繼承登記後應通知伊，伊才能據此開始辦理移轉登記，以上特約該當民法第九十九條第一項之停止條件，故本件移轉登記請求權，應自被告王月英於一○四年九月二日與其他繼承人書立協議書分割繼承由其一人繼承完成登記之日起算，迄今尚未達十五年時效，伊請求權仍有效存在。又伊依據系爭杜賣契約點交系爭土地而建屋，既然合法擁有該土地上之房屋原始所有權，依民法第八百三十二條，雙方即有明示同意伊在系爭土地上行使地上權之意，且伊所有房屋係於七十一年所建，迄令已存在三十六年之久，依民法第七百七十二條準用同法第七百六十九條及七百七十條，伊以建築房屋居住為行使地上權之意思而和平繼續公然占有系爭土地二十年以上，也有因時效而取得地上權登記請求權，雖伊未進一步申請設定地上權，惟仍有隨時得請求登記地上權之權利，故伊得本於系爭杜賣契約之占有建築房屋或本於已建築房屋居住時效而主張地上權登記請求權存在。為此依民法第二百四十二條、第二百四十四條第二項、第四項代位撤銷權、第一百十八條無權處分、第一千一百五十一條遺產公同共有、第八百三十二條地上權、土地法第一百零四條地上權人優先購買權等規定及系爭杜賣契約之約定提起本訴，並聲明：被告間所訂系爭買賣契約四件均應撤銷，確認原告就系爭應有部分土地有優先購買權存在，被告謝馥禧應於原告給付其二百七十二萬元之同時，將該土地移轉登記為原告所有，並應將上開土地所有權移轉登記塗銷，回復登記為被告王月英名義，被告王月英應將該土地繼承登記為被告林秀雄等四人公同共有，並移轉登記為原告所有，確認原告對被告謝馥禧就上開土地有地上權登記請求權存在，並願供擔保請准宣告假執行等語。
三、被告則以：原告主張被告間通謀訂立系爭買賣契約四件，其得依民法第二百四十二條、第二百四十四條第二項、第四項及第一百十八條規定，請求撤銷該買賣契約四件云云；惟被告間並無詐害行為，原告未說明其聲請撤銷詐害行為之依據為何？而被告林秀雄等四人既同意將繼承之系爭土地應有部分三分之一出售被告謝馥禧，又經協議由被告王月英辦理繼承登記，再移轉所有權登記予被告謝馥禧，原告主張被告間為通謀之詐害行為云云，即屬無據；且系爭買賣契約四件取得買賣標的物所有權移轉登記之債權，屬於民法第二百四十四條第三項以給付特定物為標的之債權，不適用撤銷權之規定，原告主張之撤銷權並已逾民法第二百四十五條規定之一年除斥期間。又原告主張其依系爭杜賣契約關係，就系爭應有部分土地有塗銷登記及移轉登記請求權存在云云；惟系爭杜賣契約非被告林秀雄、林秀清所簽訂，蓋依杜賣證書筆跡觀之，買賣雙方之簽名顯為同一人筆跡所書寫，形式上難以認為該證書為該二人簽名蓋章，且原告提出之收據簽收人為林萬全，而林萬全已過世，無法查證是否確實為該人所簽收，縱或屬實，亦為林萬全個人行為，既未經被告林秀雄、林秀清同意，該杜賣證書之效力不及於被告林秀雄、林秀清；且杜賣證書名義上為原告與訴外人林萬全、被告林秀雄、林秀清所簽訂，性質上屬債權契約，依債權相對性，不得對抗契約以外第三人，其效力不及於被告王月英、謝馥禧，原告自不得請求非契約當事人之被告謝馥禧塗銷並回復系爭應有部分土地所有權登記、被告王月英將該土地繼承登記為被告林秀雄等四人公同共有，再移轉登記為原告所有；再原告依系爭杜賣契約得主張之買賣標的物移轉登記請求權，時效應自六十年七月二十六日起算，至原告提起本件訴訟時已經罹於時效消滅，被告亦得拒絕給付，雖原告主張依杜賣證書意旨，無法即時辦理繼承登記，雙方願意停止時效起算云云，然原告空言主張有停止時效起算之約定，已不可採，況依約有移轉土地所有權義務之繼承人，如未辦理繼承登記，債權人得訴請繼承人辦理繼承後，再辦理所有權移轉登記，買受人本於買賣所得行使之請求權於買賣後即可行使，並不發生時效不得起算的問題，原告亦不得依該杜賣契約請求塗銷所有權移轉登記；是以原告僅因系爭杜賣契約關係取得買賣標的物所有權移轉登記請求權，從未辦理系爭土地所有權移轉登記，並無受讓人取得物權之效力，竟主張買受人先後受讓債權時，以最初取得的受讓人為有效，得以先買者之異議而提起訴訟，使依民法第七百五十八條規定，因物權登記對世效力動搖成為不確定，主張被告謝馥禧因物權登記而取得之所有權應予塗銷並回復登記云云，顯係對於法令規定有所誤解，應不可採。另原告主張其得依土地法第一百零四條規定，確認其對系爭應有部分土地有優先承購權存在，被告謝馥禧應將上開土地移轉登記為原告所有，並得依民法第八百三十二條及地上權時效取得規定，確認其對被告謝馥禧有上開土地地上權登記請求權存在云云；惟原告於一○四年間被告謝馥禧與被告林秀雄等四人簽訂系爭買賣契約四件時，並非系爭應有部分土地之地上權人，無權依據土地法第一百零四條主張優先承買權；又因時效完成而取得地上權或地上權登記請求權者，必須以行使地上權之意思而占有他人之土地為其成立要件之一，本件原告曾於另案本院一○五年度訴字第七五六號請求優先承買土地事件，主張其自六十年後即於系爭土地興建房屋居住，與系爭土地所有權人間應推定有租賃關係，並為系爭土地所有權之共有人，對於該土地所有權人出售系爭土地時，有優先承買權，故得依民法第四百二十五條之一、四百二十六條之二、土地法第一百零四條、第三十四條之一提起該訴訟，係主張以所有權人之意思占有使用系爭土地，業經該判決駁回其請求確定在案，並無主張以地上權人之意思占有系爭土地，於本件如何得變更其意思為行使地上權而占有系爭土地？可知其因另案敗訴後，提起本件訴訟時臨訟杜撰，不符主張時效取得地上權之要件，再請求確認其對於系爭應有部分土地有地上權登記請求權存在，顯不可採。為此聲明：駁回原告之訴及其假執行之聲請，如受不利之判決，願供擔保請宣告免為假執行等語置辯。
四、兩造不爭執事項（參見本院卷第一八九頁）：㈠系爭土地原為訴外人林木火、林登甲、林明港三人共有，應
有部分各三分之一（見本院卷第二二○頁及第八一頁另案判決記載），其中系爭應有部分三分之一土地於林木火四十二年七月二十八日死亡後，由被告林秀雄等四人繼承後，協議由被告王月英於一○四年九月二日登記為所有權人（見本院卷第九五頁、第一六五頁及第二一七頁）。
㈡被告林秀雄等四人曾於一○四年一月十六日、三月十五日分
別將所繼承之系爭應有部分土地出售被告謝馥禧（見本院卷第一六六頁至第一八五頁），由訴外人陳裕臻代辦相關買賣及土地登記移轉事宜，而於同年十月一日以買賣為原因將該土地系爭應有部分移轉登記為被告謝馥禧所有（見本院卷第二二六頁至第二二九頁及第二二二頁）。
㈢原告曾於七十一年間在系爭土地上搭建門牌號碼○○○區○○路○段○○○巷○號之磚造二層樓房屋。
五、惟原告主張其得依民法第二百四十二條、第二百四十四條第二項、第四項代位撤銷權、第一百十八條無權處分、第一千一百五十一條遺產公同共有、第八百三十二條地上權、土地法第一百零四條地上權人優先購買權及系爭杜賣契約等法律關係，訴請被告間所訂系爭買賣契約四件均撤銷，確認原告就系爭應有部分土地有優先購買權存在，被告謝馥禧應於原告給付其二百七十二萬元同時，將該土地移轉登記為原告所有，並應將上開土地所有權登記塗銷，回復登記為被告王月英名義，被告王月英應將該土地繼承登記為被告林秀雄等四人公同共有，並移轉登記為原告所有，確認原告對被告謝馥禧就上開土地有地上權登記請求權存在等情，則為被告所否認，並以前揭情辭置辯。茲就兩造間爭執事項分敘如下：
㈠原告依民法第二百四十二條、第二百四十四條第二項、第四
項代位撤銷權、第一百十八條無權處分及土地法第一百零四條地上權人優先購買權等規定，訴請被告間所訂系爭買賣契約四件均應撤銷，確認原告就系爭應有部分土地有優先購買權存在，被告謝馥禧應於原告給付其二百七十二萬元之同時，將該土地移轉登記為原告所有，均不能准；⒈原告主張其得依民法第二百四十二條、第二百四十四條第二
項、第四項代位撤銷權之規定，訴請被告間所訂系爭買賣契約四件均應撤銷等語。惟按債務人怠於行使其權利時，債權人因保全債權，得以自己之名義，行使其權利；債務人之行為非以財產為標的，或僅有害於以給付特定物為標的之債權者，不適用前二項之規定；前條撤銷權，自債權人知有撤銷原因時起，一年間不行使，或自行為時起，經過十年而消滅；民法第二百四十二條前段、第二百四十四條第三項、第二百四十五條定有明文。本件原告提出杜賣證書之契約當事人，為原告、被告林秀雄、林秀清及訴外人林萬全，有原告提出之該杜賣證書（見本院卷第十七頁至第二一頁）在卷可查，則被告王長吉、王月英、謝馥禧既非與原告間有何契約關係之當事人，自非原告之債務人，原告以該三人為其債務人，主張有民法第二百四十二條代位權，已無所據；又原告訴請撤銷之系爭買賣契約四件，係以系爭應有部分土地為買賣標的，且係被告間於一○四年一月十六日及三月十五日所簽訂，嗣於同年十月一日以買賣為原因而移轉登記為被告謝馥禧所有等情，為兩造所不爭執，已如前述，並有兩造分別提出之該買賣契約書四份及系爭土地登記謄本（見本院卷第一六六頁至第一八五頁及第二二二頁）在卷可稽，足見原告主張之債務人行為，僅為有害於以給付特定物為標的之債權，且距原告一○五年十一月八日始提起本訴時已逾一年除斥期間，揆諸前揭法律明文，本件既不適用民法第二百四十四條第二項撤銷訴權規定，且原告主張之撤銷訴權已逾一年除斥期間而消滅。是以原告依上揭代位權及撤銷權之規定，訴請撤銷被告間所訂系爭買賣契約四件云云，不能准許。
⒉又原告主張被告間通謀訂立系爭買賣契約四件，依民法第一
百十八條無權處分規定為無效而應撤銷等語。惟按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條前段定有明文；又無權處分，乃無權利人而以自己名義就他人權利標的物所為之處分（最高法院八十七年度台上字第一○四九號民事裁判意旨參照）。本件原告主張被告間通謀訂立系爭買賣契約四件，惟就被告間究竟有何通謀而為虛偽意思表示之事實，並未舉證以實其說，已不足採；又被告相互間訂立系爭買賣契約四件，係債權行為及負擔行為，而非處分行為，且被告林秀雄等四人將渠等繼承之系爭應有部分土地出售被告謝馥禧，再協議由被告王月英繼承登記後，移轉所有權登記予被告謝馥禧，係就自己的財產為債權負擔及物權處分，而非就原告何項「債權」為處分行為，況原告與被告王長吉、王月英、謝馥禧間並無系爭杜賣契約之法律關係，原告非該三人之債權人，已如前述，該三人間所訂立債權債務契約，對原告而言，亦無何債權讓與之處分行為可言。是以原告依上揭無權處分之規定，主張系爭買賣契約四件無效而應撤銷云云，亦不能准。
⒊再原告依土地法第一百零四條主張其有地上權人之優先購買
權云云。惟按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，土地法第一百零四條第一項前段規定甚明，可知於基地出賣時，主張有地上權人之優先購買權者，須以該基地出賣時，已登記為地上權之人為限。本件原告並非系爭土地之地上權人等情，為其所是認，並有原告提出之系爭土地新北市地籍異動索引及土地登記謄本（見本案卷第二一六頁至第二二二頁）在卷可佐，則原告既非系爭土地之地上權人，猶依上開地上權人優先購買權之規定，訴請確認原告就系爭應有部分土地有優先購買權存在，被告謝馥禧應於原告給付其二百七十二萬元之同時，將該土地移轉登記予原告云云，於法不合，自不能准。
㈡原告依系爭杜賣契約及民法第一千一百五十一條遺產公同共
有之規定，訴請被告謝馥禧應將系爭應有部分土地所有權移轉登記塗銷，回復登記為被告王月英名義，及被告王月英應將該土地繼承登記為被告林秀雄等四人公同共有，並移轉登記為原告所有，亦不能准：
原告主張被告謝馥禧依系爭杜賣契約、被告王月英依系爭杜賣契約及民法第一千一百五十一條遺產公同共有之規定，應依序將系爭應有部分土地所有權移轉登記塗銷並回復登記為被告王月英名義、將該土地繼承登記為被告林秀雄等四人公同共有並移轉登記為原告所有等語，為被告謝馥禧、王月英所否認。按債為特定人間之權利義務關係，僅債權人得向債務人請求給付，第三人並無請求債務人向債權人給付之權利，此為債之相對性原則（最高法院八十八年度台上字第六九四號民事裁判要旨參照）。本件原告提出之杜賣證書，明白記載與原告簽約之契約當事人為被告林秀雄、林秀清及已死亡之林萬全，而被告王月英、謝馥禧並非與原告間有何契約關係之當事人等情為真正，已如前述，並有原告提出該杜賣證書（見本院卷第十七頁至第二一頁）在卷可稽，則原告主張被告謝馥禧、王月英應依系爭杜賣契約之法律關係，將系爭應有部分土地所有權移轉登記塗銷或將該土地移轉登記為原告所有云云，於法無據，亦不能准。此外，上開杜賣證書是否為被告林秀雄、林秀清所簽訂？該杜賣證書表彰之買賣標的物移轉登記請求權時效期間應自何時起算？是否已罹於時效而消滅？等情，已無再審究之必要，附此敘明。
㈢原告依系爭杜賣契約、民法第八百三十二條地上權、第七百
七十二條準用同法第七百六十九條及七百七十條時效取得地上權之規定，訴請確認其對被告謝馥禧就系爭應有部分土地有地上權登記請求權存在，不能准許：
原告主張其依系爭杜賣契約及民法第八百三十二條地上權、同法第七百七十二條準用同法第七百六十九條及七百七十條時效取得地上權之規定，得訴請確認其對被告謝馥禧就系爭應有部分土地有地上權登記請求權存在等情，亦為被告謝馥禧所否認。按因時效完成而取得地上權或地上權登記請求權者，必須以行使地上權之意思而占有他人之土地為其成立要件之一；因地上權取得時效完成而得主張時效利益，依民法第七百七十二條準用第七百六十九條及第七百七十條之規定，亦僅得請求登記為地上權人而已，並非即取得地上權，在其未依法登記為地上權人之前，自不能本於地上權之法律關係，向土地所有人有所主張而認其非無權占有；且占有人因時效取得地上權登記請求權，向該管地政機關請求為地上權登記，經地政機關受理，受訴法院應就占有人是否具備時效取得地上權之要件為實體上裁判者，須以占有人於土地所有權人請求拆屋還地前，以具備時效取得地上權之要件為由，向地政機關請求登記為地上權人為前提（最高法院八十九年度台上字第一三七○號裁判參照）。本件原告並非系爭土地之地上權人，且與被告謝馥禧間並無系爭杜賣契約之法律關係等情，均已如前述，又原告未釋明其占有系爭土地之初係以行使地上權之意思而占有，有原告於本院另案一○五年度訴字第七五六號請求優先承買土地事件（見本院卷第七七頁至第八六頁該案判決書），主張其為系爭土地之共有人，係以所有權人之意思占有使用系爭土地等情可佐，復未提出於本件一○五年十一月八日起訴前，曾向該管地政機關請求為地上權登記，業經地政機關受理在案。是以原告依上揭系爭杜賣契約及民法第八百三十二條地上權規定，並依上揭時效取得地上權之規定，訴請確認其對被告謝馥禧就系爭應有部分土地有地上權登記請求權存在云云，並無所據，依上揭裁判意旨，本院亦無須就原告是否具備時效取得地上權之要件為實體上裁判，所為請求，亦不能准。
六、綜上所述，原告依上揭規定訴請被告撤銷系爭買賣契約四件、塗銷系爭應有部分土地所有權移轉登記、確認其就該土地地有地上權人優先購買權及地上權登記請求權云云，均無所據，無從准許。從而，原告依民法第二百四十二條、第二百四十四條第二項、第四項代位撤銷權、第一百十八條無權處分、第一千一百五十一條遺產公同共有、第八百三十二條地上權、土地法第一百零四條地上權人優先購買權及系爭杜賣契約等法律關係，訴請被告間所訂系爭買賣契約四件均應撤銷，確認原告就系爭應有部分土地有優先購買權存在，被告謝馥禧應於原告給付其二百七十二萬元之同時，將該土地移轉登記為原告所有，並應將上開土地所有權移轉登記塗銷，回復登記為被告王月英名義，被告王月英應將該土地繼承登記為被告林秀雄等四人公同共有，並移轉登記為原告所有，確認原告對被告謝馥禧就上開土地有地上權登記請求權存在，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，與判決結果不生影響，爰不一一另行論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 9 月 20 日
民事第一庭 法 官 劉台安以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 9 月 20 日
書記官 吳芳玉