臺灣臺北地方法院民事判決 105年度訴字第756號原 告 簡欽鎮
林肇元共 同訴訟代理人 賀華谷律師被 告 王月英（即林木火之繼承人）
謝馥禧共 同訴訟代理人兼送達代收人 李富祥律師上列當事人間優先承買土地等事件，本院於民國105 年8 月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠原告林肇元於民國69年1 月8 日以繼承為原因登記為新北市
○○區○○段○○○ ○號、面積771 平方公尺土地（下稱系爭土地）之所有權人，權利範圍18分之1 ；另原告簡欽鎮於60年間曾向林木火之繼承人購買系爭土地，權利範圍3 分之1，惟因林木火之繼承人尚未辦理繼承登記，而一直未能完成系爭土地所有權移轉登記，簡欽鎮曾於74年間以存證信函通知林木火之繼承人，渠等僅口頭回覆「反正都是簡欽鎮一家人在居住沒差」云云，而始終未辦理繼承登記及所有權移轉登記；又簡欽鎮於74年間向系爭土地之其他共有人購得系爭土地，權利範圍3 分之1 ，並將購得之土地借名登記於其共同居住之長子簡文益名下，嗣於84年間再出售予第三人曾守恩，並已辦理所有權移轉登記，曾守恩雖曾將系爭土地權利範圍0000000 分之155 贈與予被告謝馥禧，惟係遭第三人陳裕臻詐欺而陷於錯誤之行為，經曾守恩撤銷贈與之意思表示後，謝馥禧已將系爭土地權利範圍0000000 分之155 返還予曾守恩。簡欽鎮確為系爭土地共有人之一，其中權利範圍3分之1 之土地因故無法為所有權移轉登記，另權利範圍3 分之1 之土地已移轉所有權登記予曾守恩，而簡欽鎮自60年後即於系爭土地興建房屋居住，與系爭土地所有權人間應推定有租賃關係，對於系爭土地之所有權人出售系爭土地時，有優先承買權；詎林木火之繼承人即被告王月英，依協議分割方式於104 年9 月2 日繼承系爭土地應有部分3 分之1 ，嗣於104 年9 月4 日以新臺幣（下同）272 萬元出售予謝馥禧，並於104 年10月1 日完成登記，其出售系爭土地時，未曾以書面通知林肇元、簡欽鎮以同一出賣條件行使優先承買權，則其所為之所有權移轉登記，不得對抗林肇元、簡欽鎮，簡欽鎮自得依民法第425 條之1 、第426 條之2 、土地法第
104 條、第34條之1 、林肇元得依土地法第34條之1 之規定提起本件訴訟等語。
㈡並聲明：
⒈謝馥禧應將坐落於新北市○○區○○段○○○ ○號土地，面積
771 平方公尺，權利範圍3 分之1 ，於104 年10月1 日經新北市新店地政事務所以買賣原因所為之所有權移轉登記予以塗銷。
⒉王月英應將坐落於新北市○○區○○段○○○ ○號土地，面積
771 平方公尺，權利範圍3 分之1 ，依謝馥禧買受之相同條件即買賣價金272 萬元與原告補訂書面買賣契約，並於原告給付272 萬元後，將上開土地應有部分所有權移轉登記予原告。
二、被告則辯以：㈠王月英之母親王林玉蘭為林木火之養女，因此王月英對於林
木火之遺產有繼承權。王月英及訴外人王長吉之應繼分各為18分之1 、訴外人林秀雄、林秀清之應繼分各為9 分之4 ，
4 人協議由王月英繼承系爭土地，買賣總價金272 萬元仍按各繼承人之應繼分分配。簡欽鎮雖主張其取得系爭土地共有權利，惟未見其提出任何登記取得系爭土地權利之事證，其空言指稱取得系爭土地共有權利，顯不足採。且簡欽鎮未就系爭土地及房屋同屬其所有之事實舉證，簡欽鎮於84年間將持有系爭土地之共有權讓與第三人，則原告應向第三人主張民法第425 條之1 之租賃關係，與被告無涉。再者，簡欽鎮與簡文益為父子關係，簡文益出具之切結書是否為真實，已有可疑；借名登記契約為借名人與出名人間之債權契約，然此僅為內部約定，其效力不及於第三人，因此簡欽鎮不得對被告主張其與簡文益有借名登記關係，進而主張其有土地優先承買權。且王月英於104 年10月1 日以買賣原因移轉登記系爭土地所有權3 分之1 時，簡欽鎮或簡文益並無土地共有人身分，自無權主張土地法第34條之1 共有人之優先承買權。謝馥禧曾於104 年8 月18日受曾守恩贈與系爭土地權利範圍0000000 分之155 ，曾立下切結書承諾「如曾守恩先生日後有需要，本人同意無條件依據原權利範圍歸還上述土地」，嗣因曾守恩遭人慫恿而對謝馥禧提起撤銷贈與，謝馥禧向曾守恩表明並未有詐欺等情，同時依切結書之約定將系爭土地權利範圍0000000 分之155 歸還予曾守恩，與原告所指撤銷贈與無涉，則謝馥禧於104 年8 月27日以贈與為原因登記取得王月英系爭土地權利範圍3 分之1 ，為共有人間互為買賣應有部分之情形，無土地法第34條之1 之適用，是以林肇元對被告主張優先承買權，亦無理由等語。
㈡並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項（見卷第176頁反面）：㈠系爭土地應有部分3 分之1 前於74年間以買賣為原因登記為簡文益所有，嗣於84年間出售予曾守恩。
㈡簡欽鎮至遲從71年間起，在系爭土地上建築房屋居住至今。㈢林肇元於69年1 月8 日登記為系爭土地應有部分18分之1 之所有權人。
㈣謝馥禧於104 年8 月27日以贈與為原因登記取得系爭土地應
有部分0000000 分之155 ，105 年2 月4 日曾守恩於起訴狀向謝馥禧為撤銷贈與之意思表示，曾守恩與謝馥禧於105 年
2 月26日達成協議，以贈與名義將上開土地應有部分移轉登記予曾守恩，現已登記為曾守恩所有。
㈤王月英為林木火之繼承人，依協議分割方式於104 年9 月2
日繼承系爭土地應有部分3 分之1 ，嗣於104 年9 月4 日出售予謝馥禧，於104 年10月1 日完成登記。
四、簡欽鎮另主張系爭土地應有部分3 分之1 曾與土地上房屋同屬其所有，其後將系爭土地應有部分出售予曾守恩，故與其他土地共有人間成立租賃關係，林肇元亦主張其為系爭土地現共有人，有權請求謝馥禧塗銷其向王月英購買系爭土地應有部分3 分之1 之所有權移轉登記，並依同樣條件優先向王月英承買上開土地應有部分等節，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本院應審酌者厥為：㈠簡欽鎮主張曾為系爭土地所有權人，及依民法第425 條之1 就系爭土地推定有租賃關係，進而依民法第426 條之2 、土地法第34條之1 、第104條行使優先承買權，有無理由？㈡倘簡欽鎮上開主張為有理由，林肇元主張依土地法第34條之1 行使優先承買權，有無理由？㈢倘簡欽鎮上開主張為無理由，林肇元主張依土地法第34條之1 塗銷謝馥禧以買賣為原因就系爭土地應有部分3分之1 之所有權移轉登記及行使優先承買權，有無理由？茲分述如下：
㈠簡欽鎮主張曾為系爭土地所有權人，及依民法第425 條之1
就系爭土地推定有租賃關係，進而依民法第426 條之2 、土地法第34條之1 、第104 條行使優先承買權，有無理由？⒈按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449 條第1 項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425 條之
1 固有明文。準此，須土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地權讓與他人時，土地受讓人與讓與人間始推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。又按民法第425 條之1所謂「土地及房屋同屬一人」固可包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」，而僅將土地應有部分或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地應有部分及房屋同時或先後讓與相異之人之情形在內；惟必以該房屋占有土地，經土地其他全體共有人同意者始足稱之（最高法院89年度台上字第284 號判決意旨參照）；故以房屋使用土地特定部分之共有人，如土地全體共有人自始未就其占用部分為分管之約定，或該分管約定於共有人將土地應有部分及房屋同時或先後分別讓與他人時，已不存在，即難謂土地承買人有默許房屋所有人有使用土地之意思，並據以推定其等間有租賃關係存在。
⒉系爭土地原為林明港、林木火、林登甲共有，應有部分各為
3 分之1 ，嗣林登甲於66年2 月8 日將其土地應有部分移轉予林新興，林新興於73年1 月29日死亡後，於73年8 月17日辦理繼承登記予林永成、林正勝、林肇國，並於74年1 月21日以買賣為原因於74年3 月7 日移轉登記予簡文益，又於84年3 月18日以買賣為原因移轉登記予曾守恩；林明港於34年
9 月18日死亡後，由繼承人林茂、林肇俊、林肇元、林靜、林肇枝、林肇元、林肇發於69年1 月8 日辦理繼承登記，應有部分各為24分之1 、24分之1 、24分之1 、24分之1 、18分之1 、18分之1 、18分之1 ；林木火之應有部分則由王月英繼承，有土地登記簿、新北市地籍異動索引在卷可憑（見卷第199-204 、197 頁）。
⒊簡欽鎮主張至遲從71年起，在系爭土地上興建房屋，並於74
年間向林登甲之繼承人購買系爭土地應有部分3 分之1 ，於74年3 月7 日借其子簡文益名義登記為所有權人，至84年3月18日出售予曾守恩等情，業經提出新北市新店區公所72年
3 月31日72北縣店工字第7320號函、新北市稅捐稽徵處79年11月27日79北縣稅新㈡字第25102 號函、簡文益出具切結書為證（見卷第17-19 、164 頁），並據證人曾守恩於本院審理時結證稱：當初是簡欽鎮來找伊拜託伊買這塊土地，就伊認知這塊土地是原告的等語在卷（見卷第219 頁反面），衡諸簡文益為00年0 月0 日生，系爭土地登記為簡文益所有時年僅約24歲，顯無資力購買系爭土地應有部分3 分之1 ，故簡欽鎮主張自74年3 月7 日至84年3 月17日間，其為系爭土地應有部分3 分之1 真正所有權人，僅係借名登記於簡文益名下，固屬可信，惟不動產借名登記契約為借名人與出名人間之內部約定，第三人無從自外觀得知，簡欽鎮自不能向善意不知情之土地共有人主張其為真正所有權人；況系爭土地上之系爭房屋為簡欽鎮單獨所有，並未與其他土地共有人共有，與民法第425 條之1 規定之「土地及其土地上之房屋同屬一人所有」之要件已有不合，且簡欽鎮並未舉證證明興建系爭房屋時，曾經系爭土地之共有人全體同意，簡欽鎮自不能援引民法第425 條之1 第1 項前段規定抗辯有權占有系爭土地而有租賃關係，是以簡欽鎮亦無民法第426 條之2 、土地法第104 條規定租用基地建築房屋之優先承買權之適用。
至於王月英出售系爭土地應有部分時，簡欽鎮並非土地共有人，亦無土地法第34條之1 共有人優先承買權之適用。⒋簡欽鎮雖主張王月英否認其繼承系爭土地應有部分3 分之1
，僅承認繼承應有部分18分之1 ，且對土地登記申請書及土地所有權買賣移轉契約書全不知情，顯係以非真實之文書向主管機關申請辦理系爭土地之移轉登記，依民法第71條、第72條之規定，應為無效，謝馥禧應將系爭土地所有權移轉登記予以塗銷云云，查林秀雄、林秀清、王長吉、王月英固然於104 年8 月26日協議由王月英繼承取得系爭土地應有部分
3 分之1 前，已於104 年1 月16日由林秀雄、林秀清、王長吉、王月英分別與謝馥禧簽訂不動產買賣契約書，出售其等應繼分各9 分之4 、9 分之4 、18分之1 、18分之1 ，有遺產分割協議書及不動產買賣契約書在卷可憑（見卷第180-18
4 頁），足見王月英登記繼承取得林木火之系爭土地應有部分3 分之1 ，僅係林木火之繼承人林秀雄、林秀清、王長吉、王月英為便於將來辦理出售其等繼承之系爭土地應有部分，而協議由王月英辦理繼承登記，再移轉所有權登記予謝馥禧；林秀雄、林秀清、王長吉、王月英既同意將繼承之系爭土地應有部分3 分之1 出售予謝馥禧，又經王月英授權林偉峻辦理土地所有權移轉登記，有土地登記申請書、繼承系統表在卷可憑（見卷第79-82 頁），則簡欽鎮主張土地登記申請書及土地所有權買賣移轉契約書內容不實，即屬無據，況簡欽鎮並未說明上開不動產移轉登記所違反民法第71條之強制或禁止規定、同法第72條之公共秩序或善良風俗為何，是簡欽鎮上開主張，顯無理由。
⒌從而，簡欽鎮主張其與系爭土地全體共有人間有民法第425
條之1 第1 項之租賃關係存在，於法無據，自不得依民法第
426 條之2 、土地法第104 條之規定，對王月英、謝馥禧主張具有物權效力之優先承買權；另王月英將系爭土地應有部分3 分之1 出售與謝馥禧時，簡欽鎮並非土地共有人，而不符合土地法第34條之1 之要件；則簡欽鎮請求謝馥禧塗銷系爭土地應有部分3 分之1 之所有權移轉登記，並由王月英以相同條件出售予簡欽鎮，為無理由。
㈡倘簡欽鎮上開主張為無理由，林肇元主張依土地法第34條之
1 塗銷謝馥禧以買賣為原因就系爭土地應有部分3 分之1 之所有權移轉登記及行使優先承買權，有無理由？⒈按共有人出賣其應有部分時，依土地法第34條之1 第4 項規
定，他共有人固得以同一價格優先承購。惟此僅有債權效力。最高法院66年台上字第1530號、68年台上字第3141號著有判例。又按土地法第34條之1 第4 項僅規定共有人出賣共有土地之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，並未如同法第104 條第2 項後段設有出賣人未通知優先承買人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人之規定。故該條項之優先承購權係指他共有人於共有人出賣其應有部分時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言，此項優先購買權係屬債權性質，故共有人倘違反法徫規定將其應有部分出賣與他人已依法取得所有權時，他共有人不得主張該買賣為無效而塗銷其依法所為之登記（最高法院82年度台上字第1344號判決意旨參照）。
土地法第34條之1 第4 項之規定既僅有債權效力，而王月英已將系爭土地應有部分3 分之1 出售予謝馥禧並辦理所有權移轉登記，則林肇元即不得以其優先承買權對抗謝馥禧。
⒉又按土地法第34條之1 第4 項規定共有人出賣應有部分時，
他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，其立法意旨無非為第三人買受共有人之應有部分時，承認其他共有人享有優先承購權，簡化共有關係。若共有人間互為買賣應有部分時，即無上開規定適用之餘地（最高法院72年度台抗字第94號裁定意旨參照）。謝馥禧前於104 年8 月27日受曾守恩之贈與登記取得系爭土地應有部分0000000 分之155 ，有104年8 月18日切結書、地籍異動索引在卷可稽（見卷第39、21
5 頁），且為兩造所不爭執，其後謝馥禧於104 年10月1 日向王月英購買系爭土地應有部分3 分之1 時，因謝馥禧已為系爭土地共有人，林肇元於王月英出售系爭土地應有部分3分之1 時與謝馥禧時，即無土地法第34條之1 第4 項優先承買權可言。林肇元雖主張謝馥禧係以詐術向曾守恩取得系爭土地應有部分0000000 分之155 ，曾守恩已撤銷贈與意思表示，謝馥禧自始無受贈土地之權利，且謝馥禧嗣已將上開應有部分移轉為曾守恩名下，即非以共有人地位優先承買系爭土地應有部分3 分之1 云云，惟按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。前項行為，應以書面為之。民法第758 條定有明文。查曾守恩固於105 年2 月4 日以起訴狀向謝馥禧為撤銷贈與系爭土地應有部分0000000 分之155 之意思表示，並撤銷上開贈與之債權契約及物權契約，惟曾守恩與謝馥禧旋於105 年2 月26日達成和解，同意由謝馥禧以贈與為原因將上開土地應有部分移轉登記予曾守恩，有上開起訴狀、曾守恩與謝馥禧於105年2 月26日簽立之協議書在卷可稽（見卷第175-179 頁），是縱使曾守恩曾對謝馥禧為撤銷贈與系爭土地應有部分0000
000 分之155 之意思表示，惟基於物權行為之無因性，於謝馥禧將上開土地應有部分移轉登記予曾守恩前，謝馥禧為所有權人之登記仍具有絕對效力，是謝馥禧於104 年10月1 日向王月英購買系爭土地應有部分3 分之1 時，既仍登記為系爭土地共有人，王月英出售上開土地予謝馥禧時，已簡化共有關係，尚無須通知他共有人是否主張優先承購，林肇元上開主張，並非可採。
⒊從而，林肇元雖主張依土地法第34條之1 第4 項行使優先承
買權，惟土地法第34條之1 第4 項僅有債權效力，不得據以請求謝馥禧塗銷系爭土地應有部分3 分之1 之所有權移轉登記，且謝馥禧購買系爭土地應有部分3 分之1 時，已為系爭土地共有人，林肇元亦無從依土地法第34條之1 向王月英行使優先承買權，其請求為無理由。
五、綜上所述，簡欽鎮依民法第425 條之1 、第426 條之2 、土地法第104 條、第34條之1 、林肇元依土地法第34條之1 之規定，請求謝馥禧應將系爭土地應有部分3 分之1 以買賣為原因之所有權移轉登記予以塗銷，王月英應將系爭土地應有部分3 分之1 以謝馥禧買受之相同條件與原告簽立買賣契約，並於價金交付後將上開應有部分所有權移轉登記予原告，為無理由，不應准許。
六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 9 月 14 日
民事第二庭 法 官 林芳華以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 9 月 14 日
書記官 馮莉雅