臺灣臺北地方法院民事判決 105年度訴字第976號原 告 芙蓉大廈管理委員會兼 法 定代 理 人 張雲鶴共 同訴訟代理人 謝生富律師被 告 崔苔菁訴訟代理人 王傳賢律師複 代理人 陳麗如律師上列當事人間請求返還屋頂平台事件，本院於民國106 年5 月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告分別係坐落臺北市○○區○○段○○段000 地號土地及其上門牌號碼為臺北市○○區○○○路○段○○○ 巷○○號建物（下稱芙蓉大廈）之管理委員會及其住戶兼主任委員，被告則係芙蓉大廈8 樓、9 樓之區分所有權人，而被告自民國73年間起購住芙蓉大廈8 樓、9 樓之樓中樓房屋，即將芙蓉大廈7 樓屋頂平台中如附圖臺北市大安區地政事務所105 年7月26日土地複丈成果圖（下稱附圖）所示編號Ａ、Ｂ、Ｃ部分（下稱系爭7 樓屋頂平台）獨自占有使用，惟系爭7 樓屋頂平台皆屬芙蓉大廈全體區分所有權人共有，詎被告不許他人上樓與使用，大廈區分所有權人經常表示抗議，要求被告將無權占有之系爭7 樓屋頂平台返還原告及芙蓉大廈全體區分所有權人，被告均置之不理。且本件被告未能提出買賣契約書或分管協議書以佐其有系爭7 樓屋頂平台之專用權；又被告所有之芙蓉大廈8 樓、9 樓房屋面積雖僅有56.3坪，另違章建物10.59 坪，總計66.89 坪，但被告卻以100 坪計算其每月應繳之管理費，此並不能證明系爭7 樓屋頂平台有分管契約即由被告專用之合意存在，僅係因被告在附圖所示Ｂ部分種植樹木約35坪，故被告之父親主動向管委會表示願每月以100 坪計算繳納管理費，故被告以超出其自有房屋之坪數繳納每月管理費，顯與分管之合意無涉；又芙蓉大廈區分所有權人對於被告占有使用系爭7 樓屋頂平台乙事，業經區分所有權人35人於104 年9 月間簽署「同意書」，要求收回，超過芙蓉大廈全體區分所有權人42人之三分之二，顯見並無分管合意之情事；退步言，縱有默示分管合意存在，芙蓉大廈區分所有權人逾三分之二已表示系爭7 樓屋頂平台收回自用之意思，則屬終止分管契約之意思表示，應已發生終止分管契約之效力，被告依法負有返還系爭7 樓屋頂平台予全體共有人之義務。原告乃先位依民法第767 條第1 項前段規定，請求被告返還附圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｃ即被告無權占有使用系爭7 樓屋頂平台之部分。復依公寓大廈管理條例之規定屋頂平台具有大廈全體住戶緊急避難與逃生之用途，被告無權占有使用系爭7 樓屋頂平台，其所為顯然違反上揭應依設置目的及通常使用方法為使用之規定，經芙蓉大廈管理委員會制止，猶置之不理，為此備位依公寓大廈管理條例第9條第2 項、第4 項規定，請求被告將如附圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｃ部分提供原告及本大廈全體住戶緊急避難與逃生使用。並先位聲明：被告應將坐落臺北市○○區○○○路○段○○○巷○○號7 樓屋頂平台如附圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｃ部分返還原告及芙蓉大廈全體區分所有權人。備位聲明：被告應將坐落臺北市○○區○○○路○段○○○ 巷○○號7 樓屋頂平台如附圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｃ部分提供原告及芙蓉大廈全體住戶緊急避難與逃生使用。
二、被告則以：本件被告於73年間向建商購置芙蓉大廈8 樓、9 樓之樓中樓房屋時，已透過建商與全體共有人達成系爭7 樓屋頂平台由
8 樓住戶專用之分管協議。如認被告未能證明有此明示之分管契約存在，被告亦於購買芙蓉大廈房屋使用後，與當時全體共有人間有默示分管協議即由被告專用系爭7 樓屋頂平台之合意存在。本件觀證人毛天賜證述可知芙蓉大廈之建商大地建設公司董事長王琳瑯原擬將該芙蓉大廈一、二期位於頂樓兩戶（一期頂樓即被告所居住之臺北市○○區○○○路○段○○○ 巷○○號8 、9 樓）留為自己使用，故於1 至7 樓銷售的制式合約中皆約定頂樓平台歸頂樓住戶使用，其他住戶不能上去，再佐以證人林耕嶺證述及104 年6 月6 日與被告之電話錄音內容亦均證稱其與建商之買賣契約中確有記載系爭
7 樓屋頂平台給8 樓住戶全用，其沒有權利等語，可證本件確實有系爭7 樓屋頂平台歸8 樓住戶專用之分管協議存在。
且由於芙蓉大廈就屋頂平台原始規劃即歸8 、9 樓之樓中樓住戶單獨使用，並不允許其他住戶任意上樓，所以就該8 樓之電梯通道（即附圖編號Ｄ位置），係登記為被告專有之建築物範圍（見本院卷㈠第31頁及第123 頁複丈成果圖附表編號Ｄ備註記載「電梯前走道，屬1399建號範圍內」），之前電梯並管制僅被告得以鑰匙開啟才能直通8 樓樓層，系爭7樓屋頂平台並長期做為被告私人之空中花園使用，原告並因此以100 坪面積，加倍計收被告之管理費，再依證人劉增財之證述可知芙蓉大廈原始住戶確實均有與建商約定該屋頂平台使用權歸8 樓住戶專用之情形，始對被告長期單獨使用系爭屋頂平台均無異議，本件原告否認有分管契約存在，實無足取。又原告以被告及證人未能提出原始買賣契約書乙節，主張被告所述不足為憑，然被告或證人就30年來未有爭議之買賣契約，因時日久遠未能提出原始買賣契約書，衡諸社會經驗法則，實屬合理，殊無因未提出書面契約即不得採認之理。另本件系爭7 樓屋頂平台是否存有默示分管契約，實應參考60年、70年間芙蓉大廈銷售時之時空背景，交易習慣，法令狀態及歷年來之情形為判斷，始符經驗及論理法則，本件被告自73年承購芙蓉大廈8 、9 樓房屋後即經建商將系爭
7 樓屋頂平台點交被告使用至今，該平台上並設有空中花園及增建之建物供被告個人使用（至104 年10月間始拆除），此項使用情形為社區住戶所共見共聞，時間長達30餘年，其間被告並長年按管委會規定繳納使用系爭7 樓屋頂平台之管理費，顯見由被告專用系爭7 樓屋頂平台為社區全體共有人所知悉並同意，同時亦為後手買受人明知或可得而知之事實，30餘年來才無任何爭議或請求，足見全體住戶對由被告專用系爭屋頂平台已係明知有專用權約定或有默示同意之意思，本件對於已成立由被告專用屋頂平台之分管契約，自不應由部份共有人於事後另提異議或訴請返還。再被告所有芙蓉大廈8 、9 樓房屋面積合計僅56.3坪，另加計違章建物面積
10.59 坪，總計面積66.89 坪，但被告每月繳納之管理費卻係以100 坪計算，即係因依芙蓉大廈管理委員會要求因被告使用系爭7 樓屋頂平台須另外加收管理費，並由管理委員會決定以100 坪之整數計收被告之管理費，再者，原告既承認有就被告增建之範圍收取管理費之事實，足見原告數十年來早已知悉被告在系爭7 樓屋頂平台上有該增建房屋卻未予要求拆除，反而以計收管理費方式辦理，益證原告社區確實早已知悉被告就系爭7 樓屋頂平台有分管專用之權利，始長期向被告加收管理費。另有關原告依公寓大廈管理條例第9 條第2 、4 項規定請求被告應將系爭系爭7 樓屋頂平台供芙蓉大廈全體住戶緊急避難與逃生之用部分，被告長期以來本均配合，此可由附圖C 之鋁門從未上鎖，且亦無從上鎖，無礙住戶往外逃生，原告備位之請求，實屬被告同意且長期配合之事項，原告根本毋須以訴訟請求，原告此部分之訴不具訴之利益等語資為抗辯。並答辯聲明：原告之訴駁回。
三、原告分別係芙蓉大廈之管理委員會及住戶兼管理委員會主任委員，被告則係芙蓉大廈8 、9 樓之所有權人，被告自73年間起購住芙蓉大廈8 、9 樓之樓中樓房屋，即將屬芙蓉大廈全體區分所有權人共有之系爭7 樓屋頂平台即附圖編號Ａ部分西側平台面積466 平方公尺、編號Ｂ部分東側平台面積36
3 平方公尺、附圖所示編號Ｃ部分6 平方公尺之部分獨自占有使用，而附圖編號Ｄ部分13平方公尺為電梯前走道，附圖編號Ｄ部分之建物所有權係登記予被告所有等情，此有土地登記簿謄本、建物登記簿謄本、管理委員會公寓大廈管理組織報備證明、建物登記簿第一類謄本、大安地政事務所105年7 月26日土地複丈成果圖等件在卷可稽（見司北調字卷第
5 頁至第8 頁；本院卷㈠第20頁至第22頁、第123 頁），此部分事實，應堪認為真實。
四、至原告主張被告自73年間起購住芙蓉大廈8 、9 樓之樓中樓房屋起，將屬芙蓉大廈全體區分所有權人所共有之系爭7 樓屋頂平台獨自占有使用，係無權占有，故原告自得先位依民法第767 條第1 項前段之規定請求被告應將系爭7 樓屋頂平台返還原告及芙蓉大廈全體區分所有權人，縱認原告無權請求被告返還系爭7 樓屋頂平台原告亦得備位依公寓大廈管理條例第9 條第2 項、第4 項之規定，訴請法院為必要之處置即請求被告應將系爭7 樓屋頂平台提供原告及芙蓉大廈全體住戶緊急避難與逃生使用等情，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件爭點厥為：㈠、系爭7 樓屋頂平台有無分管契約即合意由芙蓉大廈8 樓、9 樓建物所有權人專屬使用？㈡、原告先位聲明依民法第767 條第1 項前段之規定請求被告應將系爭7 樓屋頂平台返還原告及芙蓉大廈全體區分所有權人，有無理由？㈢、原告備位聲明依公寓大廈管理條例第9 條第2 項、第4 項之規定，請求被告應將系爭7 樓屋頂平台提供原告及芙蓉大廈全體住戶緊急避難與逃生使用，有無必要？茲論述如下：
㈠、系爭7 樓屋頂平台有無分管契約即合意由芙蓉大廈8 樓、9樓建物所有權人專屬使用？
１、按區分所有建築物之共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物，民法第799 條第2 項後段定有明文。次按共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，98年1 月23日修正前民法第820 條第1項定有明文。又共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協定，依修正前民法第820 條第1 項規定，應由共有人全體共同協議訂定之，其未定有分管期限者，因終止分管契約係關於共有物管理方法之變更，自須經共有人全體同意，始得為之，尚難認各共有人得隨時終止分管契約（最高法院89年度台上字第585 號判決意旨參照）。次按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院91年度台上字第2477號、96年度台上字第2025號、103 年度台上字第282 號裁判意旨參照）。
２、經查，證人毛天賜於本院審理時到庭具結證稱略以：伊於73年間，曾經經手被告與大地建設公司買賣芙蓉大廈8 、9 樓房屋的事，伊當時是仲介公司銷售部的經理，有仲介銷售芙蓉大廈，芙蓉大廈是大地建設董事長親自委託伊賣的，大地建設當初蓋芙蓉大廈，頂樓兩戶都是要留下來給大地建設董事長使用，一邊是董事長自己用，一邊是要給其孩子住，但後來其孩子沒有回來才委託伊賣，且因為當時大地建設董事長要把芙蓉大廈兩戶頂樓的房子留給自己使用，所以當時在銷售的制式合約從1 樓到7 樓全部制式合約都有約定頂樓歸頂樓的所有權人使用，其他住戶不能上去，除了查水表等，當時所有的電梯如果單純按都只能從1 樓按到7 樓，只有插入一個鑰匙才能按八樓，所以被告當時才願意購買8 樓房屋，因為隱私性夠，只有被告有鑰匙可以直通被告住的樓層，被告當時購屋時價格比其他樓層的房屋價格高很多等語（見本院卷㈠第318 頁至第319 頁背面）；證人林耕嶺亦具結證稱略以：伊芙蓉大廈的房屋是跟大地建設買的，芙蓉大廈總共30多戶，伊大概是前十個買的，伊是買4 樓，8 樓的權利跟伊無關，當時買房子時建商有說伊買那個房子，其它的不能管，說頂樓，伊當時也不知道頂樓有什麼東西等語（見本院卷㈠第320 頁至第321 頁），則由上開證人之證述應可推知當時建商保留系爭7 樓屋頂平台之使用權予芙蓉大廈8 、
9 樓之樓中樓住戶使用，即使芙蓉大廈8 樓、9 樓住戶出入口前方之整片系爭7 樓屋頂平台供作該頂樓住戶使用，以增加芙蓉大廈8 、9 樓之樓中樓住戶建物之價值，此亦可由原始電梯之設置電梯要通到8 樓，有特別管制，藉此以為頂樓住戶之隱私及專屬性，故建商於其他住戶購置芙蓉大廈時均有與其他住戶約定無頂樓平台之使用權，而購置芙蓉大廈8、9 樓之樓中樓建物者，因此即須支付較其他樓層更多之價金，以取得系爭7 樓屋頂平台之使用權。再由證人劉增財證述略以：伊於80幾年到91年，共8 年期間，任職芙蓉大廈管理員，任職期間，一直都沒有住戶要求要上去系爭7 樓屋頂平台，因為以前的住戶都知道被告父親有說是買斷頂樓平台的使用權，管理委員每年開會也都沒有爭執，伊任職期間無人要求上去過等語（見本院卷㈠第321 頁至第322 頁背面），益徵芙蓉大廈之建商大地建設與原始購買之住戶約定共有之系爭7 樓屋頂平台，由芙蓉大廈8 、9 樓之樓中樓住戶專屬使用，應屬非虛。且被告歷年來分攤芙蓉大廈社區公共費用及繳納之管理費，除按其所有之8 、9 樓應分攤建物坪數
56.3坪計算外，實際係以100 坪之使用面積計算分攤繳納管理費之金額乙情，為兩造所不爭執，且原告亦自承被告常年有於系爭7 樓屋頂平台中如附圖所示Ｂ部分種植樹木，面積約35坪，故被告因此多繳納管理費，更可證早期芙蓉大廈住戶均有同意讓被告使用系爭7 樓屋頂平台之意，被告並因有系爭7 樓屋頂平台之專屬使用權，而多負擔芙蓉大廈之管理費，以維住戶間之公平。是本件被告辯稱芙蓉大廈興建完工銷售時，即透過建商大地建設與芙蓉大廈原始承購之住戶達成分管協議，將芙蓉大廈區分所有權人所共有之系爭7 樓屋頂平台之使用權，約定由芙蓉大廈8 、9 樓之樓中樓住戶專屬使用，應可採信。則本件被告自73年承購芙蓉大廈8 、9樓房屋後，即將系爭7 樓屋頂平台供作空中花園之使用，社區其他住戶無法任意使用乙情，亦為原告所不爭執，是系爭
7 樓屋頂平台供作被告個人使用乙情應為芙蓉大廈社區全體住戶所共見共聞，而屬可得知悉之情形，則就上述系爭7 樓屋頂平台既有之分管契約，亦應拘束後來才承購芙蓉大廈之區分所有權人乙節，亦可認定。
㈡、原告先位聲明依民法第767 條第1 項前段之規定請求被告應將系爭7 樓屋頂平台返還原告及芙蓉大廈全體區分所有權人，有無理由？
１、按公寓大廈管理條例係於84年6 月28日公布，同年月30日施行，該條例施行之前，倘系爭大樓地主、建商與各承購戶，就屬地下室作為停車場之管理範圍，訂有分管之約定，此應解該大樓共有人已默示同意成立分管契約，為維持共有物管理秩序之安定性，若受讓人知悉有該分管契約，或有可得知之情形，仍應受分管契約之約束。該分管契約倘未經全體共有人之同意終止，自不因公寓大廈管理條例施行後區分所有權人會議決議另訂規約而失其效力（最高法院102 年度台上字第1279號裁判意旨參照）。次按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之，但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算，現行民法第820 條第1 項固有明文。然分管契約係指共有人間約定各自分別占用共有物之特定部分而為管理之契約，此種契約應為共有人全體所訂立，此即民法第820 條第1 項所稱「除契約另有約定」之情形。又公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約（最高法院98年度台上字第633 號裁判意旨參照）。
２、經查，芙蓉大廈興建完工銷售時，即透過建商大地建設與芙蓉大廈原始承購之區分所有權人達成分管契約協議，將芙蓉大廈區分所有權人所共有之系爭7 樓屋頂平台之使用權，約定由芙蓉大廈8 、9 樓之樓中樓住戶專屬使用，且系爭7 樓屋頂平台多年來均係由芙蓉大廈8 、9 樓住戶專屬使用，芙蓉大廈其他住戶無法任意使用，是系爭7 樓屋頂平台供作芙蓉大廈8 、9 樓住戶專屬使用乙情應為芙蓉大廈社區全體住戶所共見共聞，而屬可得知悉之情形，則就上述系爭7 樓屋頂平台既有之分管契約協議，亦應拘束後來才承購芙蓉大廈之區分所有權人等情，均已認定如前。則此系爭7 樓屋頂平台約定由芙蓉大廈8 、9 樓住戶專屬使用之分管契約，應屬現行民法第820 條第1 項所稱「除契約另有約定」之情形，即無法依現行民法第820 條第1 項之規定，以共有人及應有部分合計過半數，或應有部分逾三分之二決議變更，故事後欲變更原分管契約，揆諸前揭說明，自應得全體共有人同意。是本件原告主張芙蓉大廈現區分所有權人逾三分之二均已於104 年9 月間簽署同意書，要求收回系爭7 樓屋頂平台，即可終止上開分管契約，應屬無據。則被告現占有使用系爭
7 樓屋頂平台，既係基於前述分管契約協議，並非無權占有，且亦未變更系爭7 樓屋頂平台之使用目的（現系爭7 樓屋頂平台均未有加蓋建物而有改變平台使用目的之情形，詳下述），本件原告先位聲明依民法第767 條第1 項前段之規定請求被告應將系爭7 樓屋頂平台返還原告及芙蓉大廈全體區分所有權人，自無理由。
㈢、原告備位聲明依公寓大廈管理條例第9 條第2 項、第4 項之規定，請求被告應將系爭7 樓屋頂平台提供原告及芙蓉大廈全體住戶緊急避難與逃生使用，有無必要？
１、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277 條前段定有明文。次按住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之，但另有約定者從其約定；住戶違反第2 項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置，如有損害並得請求損害賠償，公寓大廈管理條例第
9 條第2 項、第4 項定有明文。
２、經查，系爭7 樓屋頂平台之原建築設計即係屬平台，故共有人另有約定外，使用人應維持平台之原狀，依其性質及構造而為使用，而現系爭7 樓屋頂平台未有任何違法增建之建物乙情，為兩造所不爭執，並有現場照片在卷可參（見本院卷㈠第56頁至第58頁），已足見被告並未改變系爭7 樓屋頂平台之性質及構造，且附圖所示C 部分天井間走道通往室外平台之部分雖設置有玻璃門，惟該玻璃門雖有置鎖，但毋須鑰匙即可由室內開啟或上鎖乙情，此有照片4 張在卷可參（見本院卷㈠第181 頁至第184 頁），故此玻璃門之鎖應僅有防範外人任意侵入芙蓉大廈之目的，惟無礙芙蓉大廈住戶隨時可由室內開啟該鎖而進入戶外平台部分。且芙蓉大廈之逃生樓梯亦可直達系爭7 樓屋頂平台，亦有勘驗筆錄在卷可參（見本院卷㈠第87頁）。另證人閔兆磊到庭證稱略以：伊在10
3 年2 月開始在芙蓉大廈管理委員會工作，伊任職期間，有住戶反應冬天上去系爭7 樓屋頂平台曬棉被，就被趕下來，被告現在還是獨自占有系爭7 樓屋頂平台，為避免麻煩，所以住戶還是很少上去，除非有修繕，修繕時管委會還是會上去等語（見本院卷第317 頁至第317 頁背面），可徵被告並未在芙蓉大廈樓梯通往系爭7 樓屋頂平台處設置任何障礙物以阻止芙蓉大廈住戶前往系爭7 樓屋頂平台，僅係於其他住戶任意使用系爭7 樓屋頂平台時，表達反對意見，且本件原告亦未舉證被告究竟有以何種方法妨礙其他住戶在緊急時可通往系爭7 樓屋頂平台之情形。故本件被告並未改變系爭7樓屋頂平台之性質及構造，且亦未以設置障礙物等方式妨礙芙蓉大廈社區其他住戶得在緊急時經由逃生梯通往系爭7 樓屋頂平台之情形，而無妨礙芙蓉大廈住戶將系爭7 樓屋頂平台作為緊急避難與逃生使用之情形，是本件原告備位聲明依公寓大廈管理條例第9 條第2 項、第4 項之規定，請求被告應將系爭7 樓屋頂平台提供原告及芙蓉大廈全體住戶緊急避難與逃生使用，亦無必要。
五、綜上所述，原告先位依民法第767 條第1 項前段之規定，請求被告返還系爭7 樓屋頂平台之部分，尚無所據；原告備位依公寓大廈管理條例第9 條第2 項、第4 項之規定，請求被告將系爭7 樓屋頂平台提供原告及本大廈全體住戶緊急避難與逃生使用，亦無必要。從而，本件原告先位聲明：被告應將坐落臺北市○○區○○○路○段○○○ 巷○○號7 樓屋頂平台如附圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｃ部分返還原告及芙蓉大廈全體區分所有權人；備位聲明：被告應將坐落臺北市○○區○○○路○段○○○ 巷○○號7 樓屋頂平台如附圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｃ部分提供原告及芙蓉大廈全體住戶緊急避難與逃生使用，均無理由，皆應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經本院審酌核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 6 月 5 日
民事第七庭 法 官 張宇葭以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 6 月 5 日
書記官 鍾子萱