臺灣臺北地方法院民事判決 105年度訴字第995號原 告 刁偉豪訴訟代理人 李富祥律師複代理人 傅煒程律師被 告 曾姝俐訴訟代理人 施竣中律師複代理人 沈志偉律師
袁大為律師上列當事人間債務人異議之訴事件，本院於106年1月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告陸續向被告借款總計新臺幣（下同）306萬元，約定借款利息為月息3%（即年息36%），被告要求原告將名下所有之臺北市○○○路○○號3樓之1房地（下稱系爭房屋）移轉登記予被告，用以擔保借款債務，原告遂於民國101年7月27日以買賣為登記原因，將系爭房屋所有權移轉登記予被告，雙方約定原告得還清借款同時要求被告將系爭房屋所有權返還予原告，惟被告仍居住於系爭房屋，原告陸續清償被告4,242,700元，按期支付利息予被告。被告於101年10月間為變相加收利息，要求原告與其簽訂系爭房屋之租賃契約，約定每月租金25,000元，第一次租約於101年10月5日簽訂，租期自101年10月1日起至102年9月30日止，再於103年3月14日簽訂第二次租約（下稱系爭租約），租期自102年10月1日起至104年9月30日止，系爭租約並於同日經公證人公證製成公證書（公證書文號：103年度北院民公君字第000039號，下稱系爭公證書），約定逕受強制執行之意旨。嗣原告無力支付被告每月9萬元利息及25,000元「租金」，因而曾有未按時向被告清償款項之情形發生，惟原告雖然無法向被告清償全部債務，卻仍盡力陸續補繳前述利息與「租金」予被告，且於102年12月、103年1、2月及同年9月間，分別向被告提出清償借款並返還系爭不動產之要求，惟被告多次拒絕原告之要求。詎被告於104年11月間持系爭公證書為執行名義向本院聲請強制執行，本院以104年度司執字第139336號遷讓房屋等強制執行事件受理（下稱系爭執行事件），並於104年11月9日核發執行命令，命原告應於收受該命令後15日內，自系爭房屋遷出，將房屋交付被告。然原告僅係為了擔保借款債務而將系爭不動產所有權移轉登記予被告，此由被告並未支付買賣價金一節亦可證明，原告既為系爭房屋所有權人，自無支付租金予被告之理，此係因被告為了增加收取借款利息而採取之手段，故系爭租約為兩造通謀虛偽意思表示所為而無效，被告以系爭經公證之租約為執行名義聲請強制執行，該執行名義之系爭公證書，其實體上之請求權因租約無效而自始不存在，該公證租約所載債權有不成立之事由，爰依強制執行法第14條第2項，於強制執行程序終結前提起本件債務人異議之訴等語。並聲明：確認兩造於103年3月14日就系爭房屋簽訂之系爭租約無效。系爭執行事件之強制執行程序（下稱系爭執行程序），應予撤銷。
二、被告則以：兩造於101年7月16日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定買賣總價款為1,900萬元，其中簽約款87萬元、交屋款1,813萬元，並約定得由原告自其貸款額代償系爭房屋設定之抵押權擔保之未清償債務，如有餘額交付被告，如有不足由被告補足。兩造於簽定系爭買賣契約後，被告於簽約當天給付簽約款87萬元予原告，且原告以有臨時周轉資金之需求，屢屢要求被告須先給付其餘買賣價金，被告即陸續給付合計4,455,000元予原告，並依系爭買賣契約第4、第6條代償14,545,300元（包含臺灣土地銀行2,752,000元、玉山銀行11,588,773元、房屋稅410元、土地增值稅199,117元、代書費用5,000元），總計前開金額為19,000,300元，與系爭房地之買賣價金符合，被告確實已將買賣價金依約為原告代償並將其餘款項給付予原告。倘依原告所稱兩造就系爭房地之買賣，僅係為用作雙方間借款債務之擔保云云，原告僅須為被告另行設定抵押權，或以信託作為登記原因移轉系爭房地之產權與被告，即為已足，豈有可能在所擔保之債權尚未經被告催告履行之前，即罔顧自己權益，斷以買賣作為登記原因移轉房地產權予被告？又被告亦非至愚之人，豈須在原告起訴狀所稱之306萬元借款以外，又另為原告代償前開臺灣土地銀行及玉山銀行抵押債務及稅費高達14,545,300元？顯見原告起訴所云悖於常情。又被告對於原告主張於101年9月5日向玉山銀行給付69,000元房貸雖不爭執，然在系爭房地買賣總價為1,900萬元固定總額之前提下，縱使由原告給付69,000元而減少房貸，被告未代償部分仍須給付原告，則被告所稱繳納貸款69,000元乙節，應非探究之重點，無足憑此推論其即為房屋所有權人。另就原告主張系爭房屋103年度房屋稅4,863元為其繳納部分，原告否認之，且系爭房屋102年至105年之房屋稅及自101年至104年之地價稅，均是被告繳納，被告據此陳稱其為系爭房屋所有權人，並無理由。兩造於系爭買賣契約履行完畢後，原告因有資金周轉需要，另向被告借貸，被告乃自101年9月25日起又陸續貸予原告7,034,500元，雖原告曾陸續清償部份借款予被告，然至今並未全數清償，兩造間買賣及金錢消費借貸關係各有其發生之先後順序及緣由。至原告提出電子郵件內容，陳稱其將於101年9月11日還款35萬元，並據此聲稱兩造間並非真正買賣等語，然電子郵件上所載「明日要還的金額-350000元」實係原告要清償其對第三人所負債務，與被告無涉，此由原告無將35萬元匯款予被告之資料可佐。從而，兩造間移轉登記系爭房屋所有權之真意為買賣，系爭房屋之買賣確屬真正。另原告於強制執行遷讓房屋過程中，自承願意履行並表示願意於105年3月15日以前搬離，倘如原告所稱簽定房屋租賃契約只是為了滿足被告加收利息之目的，則原告為何表示願意履行搬遷義務？加上兩造為求慎重起見更請求作成公證書，期間更由公證人探求兩造之真意及事實真相並向兩造說明其行為之法律效果，何來原告所稱通謀虛偽等情？是系爭租約為真正並經公證，自屬有效。綜上，兩造間移轉登記系爭房屋所有權之買賣確屬真正，且系爭租約亦為真正有效，則被告持已經公證之系爭租約請求原告遷出系爭房屋，自屬有據，原告請求撤銷系爭執行程序，並無理由等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：
(一)兩造於101年7月16日簽訂不動產買賣契約書（即系爭買賣契約），由原告以買賣為原因將系爭房屋所有權移轉登記予被告，登記日期為101年7月27日。
(二)兩造於101年10月5日簽訂房屋租賃契約書並經公證，租賃房屋所在地為系爭房屋，租期自101年10月1日起至102年9月30日止，每月租金25,000元。再於103年3月14日簽訂第二次房屋租賃契約（即系爭租約）並經公證，租期自102年10月1日起至104年9月30日止，每月租金25,000元。
(三)原告有收到被告交付如附表編號1至9所示之款項，被告有代償如附表編號13、14所示之銀行借款。
(四)被告於104年11月5日以系爭公證書作為執行名義請求原告遷出系爭房屋，經本院以系爭執行事件受理，嗣經原告以提起本訴為由聲請停止強制執行，原告並依本院105年度聲字第422號裁定提供擔保金100萬元，系爭執行程序業已停止。
(五)原告於105年1月12日本院系爭執行事件履勘執行程序中陳述：「債務人（即原告）表示願意履行，但時間可否定在3月中，債權人（即被告）代理人表示同意，債務人願意於105年3月15日以前搬離，……債務人表示另案與債權人訴訟中，請記明筆錄」等語，並經記明於該次執行履勘筆錄。
四、原告主張兩造間移轉登記系爭房屋所有權，並無買賣真意，兩造之真意係用以擔保借款債務，原告仍為系爭房屋之真正所有人，自無支付租金予被告之理，被告為變相加收利息，分別於101年10月5日、103年3月14日與原告簽訂系爭房屋之租賃契約並經公證，系爭租約為通謀虛偽意思表示而無效，被告不得持系爭公證書為執行名義請求原告遷出系爭房屋等語。然為被上訴人所否認，並以前詞置辯。是本件兩造爭點為：(一)兩造間移轉登記系爭房屋所有權之真意為何？兩造簽訂之系爭租約是否為通謀虛偽意思表示而無效？(二)原告請求撤銷系爭執行程序，有無理由？茲分述如下：
(一)兩造間移轉登記系爭房屋所有權之真意為何？兩造簽訂之系爭租約是否為通謀虛偽意思表示而無效：
1、按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效。但不得以其無效對抗善意第三人。虛偽意思表示，隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定，民法第87條定有明文。所謂通謀虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故意為非真意之表示而言。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦定有明文。本件原告主張兩造基於通謀之虛偽意思簽訂系爭買賣契約及系爭租約，兩造間移轉登記系爭房屋所有權之真意係用以擔保借款債務，且為被告變相加收利息而簽訂系爭租約等情，既為被告所否認，依上開說明，應由原告就兩造基於讓與系爭房屋擔保借款債務及加收利息之真意，通謀為虛偽意思表示成立系爭房屋買賣契約及租賃契約之事實，負舉證之責。
2、查本件兩造於系爭買賣契約約定，由原告出售系爭房屋予被告，買賣價金為1,900萬元，包含簽約款87萬元、交屋款1,813萬元（有貸款者，依第4條約定），而第4條約定：「買方預定貸款1,813萬元抵付部分買賣價款，並依下列規定辦理貸款、付款事宜：...賣方因債務關係提供本買賣標的物設定之抵押權，其所擔保之未償債務，賣方應於買方交付交屋款前辦理塗銷抵押權登記。或由買方自其貸款額內代償，如有餘額始交付賣方，如有不足由賣方補足。」，另第5條約定產權移轉方式等情，有系爭買賣契約附卷可憑（見本院卷一第49至57頁）。是依系爭買賣契約約定，兩造係就系爭房屋合意由原告以1,900萬元出售予被告，被告除給付簽約款87萬元外，並以代償系爭房屋抵押債務方式支付交屋款，並結算買賣價金餘額，足見兩造已就買賣標的物（即系爭房屋）與價金（即1,900萬元）合意，且約明支付價金、買賣標的物與移轉所有權之方式等內容，已合於民法第345條所定之買賣契約要件。又兩造分別於101年10月5日、103年3月14日簽訂房屋租賃契約書並經公證，於系爭租約約定，由被告出租系爭房屋予原告作為住家之用，租金為每月25,000元，租賃期間自102年10月1日起至104年9月30日止，被告不得轉租他人，房屋稅、地價稅、綜合所得稅等，若較出租前之稅額增加時，其增加部分，由被告負擔，水電費、瓦斯費、清潔費、電話費、各類管理費等因使用必須繳納之費用，由被告自行負擔，此有101年公證書原本及房屋租賃契約書、系爭公證書及系爭租約在卷可稽（見本院卷一第12至21頁），觀其記載內容，兩造係合意自102年10月1日起至104年9月30日止，由被告出租系爭房屋予原告使用，租賃期間內原告應按月給付租金25,000元予被告，相關費用並依約定分別負擔，足見兩造已就租賃標的物即系爭房屋與租金意思表示一致，合於民法第421條第1項所定租賃契約之要件。是系爭買賣契約及系爭租約之契約文字業已表示兩造合意成立買賣契約及租賃契約之意思甚明，核與被告抗辯兩造就系爭房屋成立賣賣契約，被告購得系爭房屋後，與被告簽訂系爭租約成立租賃關係，而將系爭房屋出租予原告等語相符，應為可採。
3、原告雖主張其向被告借款周轉，而將系爭房屋移轉登記予被告，用以擔保借款債務，被告未依系爭買賣契約約定給付買賣價金餘額與原告，且原告於系爭房屋移轉登記予被告後，原告經營之觀點傳播製作有限公司（下稱觀點傳播公司）仍於101年9月5日現金提領69,000元作為向玉山銀行繳納系爭房屋貸款之用，復於101年9月10日由原告會計通知被告將於101年9月11日還款350,000元，並於103年6月3日繳納房屋稅4,863元，足證兩造並無買賣及租賃真意，原告為系爭房屋實際所有權人等語。惟查：
⑴原告主張：「原告因有資金需求陸續向被告借款周轉，借款
金額總計為306萬元。兩造約定借款利息為每月利率3%（即年利率36%）。嗣被告要求原告將名下所有之系爭房屋移轉登記予被告，用以擔保債借款債務...。原告陸續清償被告4,242,700元，按期支付三分利息予被告。101年10月間被告為變相加收利息，進而要求原告與其簽訂系爭房屋之租賃契約，約定每月租金25,000元...。嗣原告...無力支付被告每月9萬元利息及25,000元租金」等語（見本院卷一第3至4頁），被告則否認於系爭房屋所有權移轉登記予被告前與原告有借貸關係，而係自101年9月25日起陸續貸予原告7,034,500元（見本院卷一第109頁），並提出匯款申請書、存款憑條為證（見本院卷一第126至135頁）。觀之原告主張其陸續清償原告本息所提之清償明細表（見本院卷一第89頁），均為系爭房屋所有權移轉登記予被告後之交易記錄，且其稱清償金額為5,692,700元，與其上開所述金額306萬元、4,242,700元或按期支付3分利息即9萬元予被告等節，均不相符，尚難遽信，則原告上述主張為擔保借款債務306萬元本息始將系爭房屋移轉登記予被告等語，已非可採。
⑵被告抗辯兩造於簽定系爭買賣契約後，被告於簽約當天給付
簽約款87萬元予原告，且陸續給付合計4,455,000元予原告，另向臺灣人壽保險股份有限公司（下稱臺壽公司）轉貸，復依系爭買賣契約第4、第6條代償14,545,300元（包含臺灣土地銀行2,752,000元、玉山銀行11,588,773元、房屋稅410元、土地增值稅199,117元、代書費用5,000元），總計前開金額為19,000,300元（歷次給付或代償金額、付款日期詳附表），並塗銷系爭房屋原登記之抵押權等情，有系爭買賣契約交款紀錄、抵押權塗銷同意書、土地及建物第一類謄本、臺灣土地銀行陳報狀、玉山銀行函及所附擔保物抵押權塗銷申請書、傳票、交易明細查詢、匯款申請書、房屋稅繳款書、房地產登記費用明細表、存款憑條、撥款暨代償委託書附卷可稽（見本院卷第57至62、77至85、113至125、137頁），堪信屬實，是被告所辯其已給付買賣價金乙節，應可採信。原告雖主張被告未依系爭買賣契約約定給付買賣價金餘額與原告，以證明兩造係通謀虛為意思表示。惟被告於簽約當天給付簽約款87萬元予原告，依系爭買賣契約第4、第6條代償14,545,300元，已依約給付簽約款及代償部分之買賣價金，而與一般買賣交易常情無悖，雖系爭買賣契約第4條約定「...由買方（即原告）自其貸款額內代償，如有餘額始交付賣方...」等語，係約定餘額之清償期在被告轉貸代償後，惟被告辯稱原告以有臨時周轉資金之需求，要求被告須先給付其餘買賣價金，而陸續給付款項等語，而有如附表編號2至7部分款項期前清償情形；然衡以債務人於債務履行困難時，為求持有現金或減少債務而出售不動產，與他人為交易之情形尚屬常見，縱被告餘額之給付與系爭買賣契約第4條約定之付款方式或時間未盡相符，雙方既非不得另行變更付款期程，尚難徒憑被告陸續交付原告款項，即遽認系爭買賣契約係屬通謀虛偽意思表示。且倘如原告所述被告給付如附表編號1至9部分款項並非給付買賣價金，似主張係原告向被告借款之交付，該等金額亦與原告主張之借款金額總計為306萬元不符，難認原告主張係借款交付為可採，自難認兩造間實際無價金支付而為虛偽買賣，原告主張系爭買賣價金付款零散，係以拼湊方式得出金額等語，亦不足採。
⑶至原告主張於101年9月10日由原告會計通知被告將於101年9
月11日還款350,000元等語，並提出電子郵件為憑（見本院卷一第143至145頁），然被告辯稱係原告要清償其對第三人所負債務，與被告無涉等語。而依觀點傳播公司於日盛國際商業銀行之交易明細觀之，於101年9月11日12時35分自該公司帳號00000000000000號帳戶轉帳支取而提款350,000元，於同日同時間轉帳存入而存款350,000元至該公司帳號00000000000000號帳戶，有交易明細可憑（見本院卷一第170、153頁），而依上開觀點傳播公司帳戶及原告個人帳戶交易明細觀之（見本院卷一第149頁），於101年9月11日亦無匯款與被告之記錄，則原告主張其於101年9月11日還款350,000元予被告乙節，尚難遽信。上開電子郵件及原告提出之其他電子郵件（見本院卷第29至31頁）至多僅能證明公司會計將帳務明細傳送予被告等情，惟原告與被告原為男女朋友關係，為原告所是認（見本院卷一第42頁），縱原告讓被告閱覽公司帳務明細，亦無何不符常情之處，不當然係因為被告借款予原告要求審閱帳冊乙節，是上開電子郵件尚不能作為原告主張有利之證明。原告另主張於系爭房屋移轉登記予被告後，觀點傳播公司仍於101年9月5日現金提領69,000元償還玉山銀行貸款，並於103年6月3日繳納房屋稅4,863元等語。
查被告對於原告主張於101年9月5日向玉山銀行給付69,000元貸款並不爭執（見本院卷二第12頁），另觀點傳播於103年6月3日自日盛國際商業銀行轉帳支取12,396元，係支付103年房屋稅款（系爭房屋稅4,863元、四維路房屋稅7,533元）等情，亦有觀點傳播公司0603出帳明細、日盛國際商業銀行函所附取款憑條、臺北市稅捐稽徵處103年房屋稅繳款書附卷可稽（見本院卷一第148頁、卷二第23至25頁）；惟上述僅能證明101年9月5日向玉山銀行給付69,000元貸款及103年6月3日給付系爭房屋103年房屋稅4,863元之資金來源為觀點傳播公司，然被告未代償69,000元部分，自應補足餘額交付原告，對原告權益並無影響，至為何由觀點傳播公司給付69,000元貸款，要屬另一個問題，惟尚難以此推認原告係系爭房屋實際所有權人，另系爭房屋自101年起至104年止之地價稅及102年、104年至105年之房屋稅均是被告繳納，且103年房屋稅繳款書原本亦為被告持有中等情，有被告提出102年至105年房屋稅繳款書、101年至104年地價稅繳款書為憑（影本見本院卷二第15至22頁），並經本院核對103年房屋稅繳款書原本無訛（見本院卷二第6頁），則為何103年房屋稅資金來源係觀點傳播公司，亦屬另一個問題，其餘年度之地價稅及房屋稅既均由被告支付，亦難僅憑103年房屋稅資金來源係觀點傳播公司而作為有利原告主張之證明，是原告以上開事證主張兩造並無買賣及租賃真意，原告為系爭房屋實際所有權人，尚非可採。
4、綜上，被告抗辯兩造就系爭房屋成立賣賣契約，被告購得系爭房屋後，與被告簽訂系爭租約成立租賃關係，而將系爭房屋出租予原告等語，應為可採，已如前述，而原告就兩造基於讓與系爭房屋擔保借款債務及加收利息之真意，通謀為虛偽意思表示成立系爭房屋買賣契約及租賃契約之事實，復未能舉證證明，自非可採。從而，兩造間移轉登記系爭房屋所有權之真意確為買賣，兩造簽訂之系爭租約並非通謀虛偽意思表示而無效，是原告請求確認系爭租約無效，自屬無據，應予駁回。
(二)原告請求撤銷系爭執行程序，有無理由：
1、按執行名義無確定判決同一之效力者，於執行名義成立前，如有債權不成立或消滅或妨礙債權人請求之事由發生，債務人亦得於強制執行程序終結前提起異議之訴，強制執行法第14條第2項固定有明文。
2、兩造於系爭租約第6條第7款約定契約租賃期滿後，非經雙方合意另訂新的書面租賃契約，視為不再續租。第7條第3款約定原告應於租約期滿之翌日，將系爭房屋騰空遷出交還被告，如未及時騰空遷讓交還房屋時，應按日依照房租加收1倍之違約金直至原告騰空遷出交還原告之月份止（見本院卷一第20頁）；兩造復於公證書約明承租人給付如契約所載之租金或違約金，及於期限屆滿交還如契約所載之房屋，出租人依約返還保證金，如不履行時，均應逕受強制執行（見本院卷17頁）。原告對其自104年8月起，未按月給付25,000元予被告並未爭執，系爭租約於104年9月30日租期屆滿（見本院卷一第18頁），原告自承至今仍居住在系爭房屋，則被告以原告尚積欠104年8月及9月租金合計50,000元，系爭租約租期業已屆滿，原告應自系爭房屋遷出，將房屋交還被告，並按日依照每月租金25,000元加收1倍之違約金直至原告騰空遷出交還原告之月份止，向本院聲請對原告強制執行，有強制執行聲請狀足稽（見本院卷一第23業），亦據本院調取系爭執行事件卷宗核閱無訛，依系爭公證書上述記載及強制執行法第4條第1項第4款規定，已符合逕付強制執行之要件，原告以系爭公證書為執行名義，聲請本院強制執行，尚無不合。而原告主張其移轉系爭房屋所有權予被告之真意係讓與擔保債務，及系爭租約為通謀虛偽意思表示而無效，被告並非系爭房屋之所有權人及出租人等節，既非可取，則原告依強制執行法第14條第2項提起債務人異議之訴，請求系爭執行程序應予撤銷，為無理由，不應准許。
五、綜上所述，原告請求確認系爭租約無效，並依強制執行法第14條第2項提起債務人異議之訴，請求撤銷系爭執行程序，，為無理由，應予駁回。
六、本案事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，經核均與本案判決結果無影響，爰不一一予以審酌，附此說明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 1 月 20 日
民事第二庭 法 官 蕭清清以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 1 月 20 日
書記官 蘇冠璇