臺灣臺北地方法院民事判決 105年度訴字第901號原 告 寰和資產管理有限公司法定代理人 黃振昌訴訟代理人 姜智逸律師被 告 潤泰安和生活館管理委員會法定代理人 陳錦成訴訟代理人 朱振元
高明哲律師任俞仲律師上列當事人間請求確認會議決議無效事件，本院於民國105 年10月5 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例可資參照）。查本件原告為坐落「潤泰安和生活館」社區（下稱系爭社區）之臺北市○○區○○路0 段00號1 樓、83之1 號1 樓之不動產（下稱系爭不動產）所有權人，主張被告於民國104 年9 月26日所召開
104 年度第3 次臨時區分所有權人會議中決議通過：「在本社區開設餐廳、酒吧等行業，管理費定為每坪360 元」（下稱系爭決議），與民法第148 條第1 項規定之禁止權利濫用原則相悖，亦違反民法第799 條之1 第1 項、公寓大廈管理條例第10條第2 項按應有部分比例負擔費用之規定，故系爭決議應屬無效，而為被告所否認，則系爭決議是否有無效事由存在，於兩造間即處於不明確之狀態，致原告之私法上地位有受侵害之危險，且得以本件確認訴訟加以除去，揆諸上開說明，原告有即受確認判決之法律上利益。
貳、實體方面：
一、原告主張：坐落系爭社區之不動產，為原告於101 年間所購入，原告為系爭不動產之所有權人。原告所繳管理費，分為未出租予他人每坪新臺幣（下同）120 元，出租予他人每坪
150 元。而自104 年7 月間原告將系爭不動產出租予訴外人六角國際股份有限公司（下稱六角公司），由六角公司開設餐廳。然被告於104 年9 月26日召開104 年度第3 次臨時區分所有權人會議，且於該會議中通過系爭決議。惟系爭決議內容針對開設餐廳、酒吧等行業調漲管理費，顯然違反公平原則，並以損害他人為目的，而有權利濫用致原告受損。且更違反民法第799 條之1 第1 項、公寓大廈管理條例第10條第2 項，按應有部分比例負擔費用之規定，則系爭決議內容違背法令，應屬無效。為此，爰依民法第71條、第148 條第
1 項、第56條第2 項規定，訴請確認系爭決議為無效等語，並聲明：確認被告於104 年9 月26日所召開第3 次臨時區分所有權人會議議題一關於「在本社區開設餐廳、酒吧等行業，管理費定為每坪360 元」之決議無效。
二、被告則抗辯：本件管理費分擔方式經區分所有權人會議另定，基於私法自治原則及團體法原理，依法即應尊重，洵非限於「按應有部分比例分擔」。且系爭決議內容與強制禁止規定無違，不能單憑系爭決議對少數區分所有權人現擁有之權益有所減損，即認其係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，更難認係以損害他人為主要目的，而有權利濫用情形。又系爭社區大樓之各項管線設置及人、物力等所有耗費，因餐飲業進駐，即造成原所未有之負擔，更衍生噪音、空氣污染及環境衛生惡化等實質影響，且使被告徒增管理成本及管理上之困難，並使公共設施耗損加劇，更使社區建物整體居住環境受有諸多重大不利影響，是為維護社區環境衛生、居民安全及生活品質，對於餐飲業之管理費依例給予差別待遇，提高管理費之收取實屬必要及正當。系爭決議調漲餐飲業管理費，乃係依系爭社區前開設之米丘餐廳前例，調漲為一般住戶管理費之3 倍，幅度顯然合於比例原則等語，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第94頁）：㈠坐落系爭社區之系爭不動產，為原告於101 年間所購入，原告為系爭不動產之所有權人。
㈡坐落系爭社區之臺北市○○區○○路0 段00號B1之不動產（
下稱系爭81號B1），為原告法定代理人另行設立之寰輝資產管理公司所購入，並於103 年出租，開設「大樹站」親子餐廳迄今。
㈢系爭社區原管理費收取標準於93年至104 年修改之前，分為
管理費為每坪120 元及管理費為每坪150 元兩種。㈣系爭社區於104 年9 月26日召開104 年度第3 次臨時區分所
有權人會議，會議中議題一決議「在本社區開設餐廳、酒吧等行業，管理費定為每坪360 元」。
四、得心證之理由：本件兩造爭點厥為系爭決議是否無效？（見本院卷第94頁）茲敘述如下：
㈠按區分所有建築物共有部分之修繕費及其他負擔，由各所有
人按其應有部分分擔之。但規約另有約定者，不在此限，民法第799 條之1 第1 項定有明文：又公寓大廈管理條例第10條第2 項規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」。復按公寓大廈之各區分所有權人，對共用部分之使用頻率多寡及程度不一，亦未必與其共用部分之應有部分比例成正比，因此依各住戶對於共用部分之使用程度，決定該部分管理、修繕、維護費用之分擔比例，有其事實上之困難性，是公寓大廈管理條例第10條第
2 項，並未採取按受益程度分擔管理費之原則，而係規定按共用部分應有部分比例負擔為原則，但區分所有權人會議或規約仍得就該費用之分擔比例予以調整。且區分所有建築物之各區分所有權人因各專有該建築物之一部或共同居住其內，已形成一共同團體，而規約乃係由區分所有人團體運作所生，旨在規範區分所有權人相互間關於區分所有建築物及其基地之管理、使用等事項，以增進共同利益，確保良好生活環境為目的，故區分所有權人就規約所生之權利義務，依團體法法理，自應受其拘束。惟為兼顧少數區分所有權人之利益，民法第799 條之1 第3 項另規定：「規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有權人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有權人得於規約成立後3 個月內，請求法院撤銷之。」。準此，民法既規定不同意規約內容之區分所有權人得於一定期間內請求撤銷，已賦予少數區分所有權人救濟途徑，除非規約之內容有權利濫用或違反公序良俗等法定無效事由，得由法院加以審查外，基於團體自治原則，就公寓大廈管理費用及公共基金等由區分所有權人自治決議之事項即應予以尊重，倘未違反公序良俗或強制禁止規定，尚難認有介入或限制自治決議之必要。
㈡又按區分所有權人會議經由多數決作成之決議，與少數區分
所有權人之權益發生衝突時，其是否以損害該少數區分所有權人為主要目的，基於公平法理，法院固得加以審查，惟應從大廈全體住戶因該決議之權利行使所能取得之利益，與該少數區分所有權人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘該決議之權利行使，大廈住戶全體所得利益極少，而該少數區分所有權人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，不能單憑該決議對少數區分所有權人現擁有之權益有所減損，即認其係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，認以損害他人為主要目的，而屬權利濫用，或違反公序良俗。
㈢依上開說明可知，公寓大廈共用部分及約定共用部分用以修
繕、管理、維護之管理費，考量各公寓大廈社區均有其特有生態，其區分所有權人之成員性質、建物坐落地點、使用目的、建物修繕管理等特殊性皆非一致，區分所有權人會議或規約依法本得就該費用之分擔比例予以調整。是管理費分擔方式如經區分所有權人會議或規約另有規定者，本應從其規定，原告主張系爭決議違反民法第799 條之1 第1 項、公寓大廈管理條例第10條第2 項按應有部分比例負擔費用之法令規定而屬無效，並無可採。
㈣原告另主張系爭決議有權利濫用之情事，應為無效，為被告
否認，則是否有上開無效情事，依法自應由原告負舉證責任。系爭決議關於管理費之調整，據被告抗辯：系爭社區大樓
2 樓至9 樓住戶人數未滿60人，卻因系爭不動產及系爭81號B1供作餐飲業使用，造成同一時間容納及出入人數劇增，遠超過一般住、辦之通常使用，加速社區電梯等公共設施折舊、耗損，已增加額外電費及相關維修成本，並使環境維護成本增加；且餐飲業出入遠較一般住戶、商辦複雜，徒增管理上之困難，將對社區住戶安全產生不良影響，必須加派人力控管，即產生額外管理成本，是餐飲業對社區住戶公共安全所生疑慮遠較一般住戶、商辦為高；又餐飲業無論用電量或廚房用火情形，遠較一般住戶、商辦為大，其因電線走火或廚房失火而發生火災之可能性亦為增加；又餐飲業其垃圾、廚餘及油污、廢水排出，將產生遠較一般住、辦嚴重之油煙、廢氣、污水、廢水等環境污染，且衍生空氣、噪音污染，並易滋生老鼠、蟑螂及蚊蠅等公共衛生問題，增加環境清潔及廚餘清理等成本，並造成水、電及污水管線之嚴重負荷，使化糞池每日馬達抽取頻率倍數增加。而上開有形、無形成本實無法精準量化、計算等語在卷，衡諸常情實非無由；再系爭社區於88年至91年間承租系爭不動產及系爭81號B1經營餐飲業之米丘餐廳曾發生火災，致使系爭社區住戶遭受波及而受有財產上損害，亦據被告提出新聞報導、系爭社區公告及91年2 月18日函為憑（見本院卷第114 至117 、179 至18
0 頁）；另米丘餐廳開設當時，系爭社區之沉澱池因油污風乾硬化放流池之連通管堵塞，進而塞管，以及因有噪音問題影響住戶安寧，亦據被告提出立群廢棄物處理有限公司地下B3化糞池清運工程工程施工計劃報告書及90年7 月11日住戶協調會會議記錄（見本院卷第36至39、41、152 頁）為憑；以及爭81號B1現正經營餐飲業（見不爭執事項㈡），其利用自行設置之管線，將餐廳產生之部分污水、廢水排放至系爭社區B3之化糞池，已使污水池及廢水池均無法發揮應有功能，且導致抽水肥次數增加及入坑清理作業，亦據被告提出現場照片、系爭社區104 年第1 次臨時區分所有權人會議記錄為證（見本院卷第26至35、54至57、83至85頁）。再被告抗辯：因有上開一般住、辦及餐飲業等不同用戶型態所致公共成本之考量，復參酌上開餐飲業於系爭社區經營所致情事，始決議酌收不同單價數額之管理費，而系爭不動產及系爭81號B1於88年起開設米丘餐廳時，每個月共繳交12萬4,500 元之管理費，依使用面積共489.45坪換算，每坪酌收之管理費為254 元，而一般住戶每坪酌收80元，約為一般住戶之3 倍；故系爭決議援舊例將餐廳、酒吧等餐飲業之管理費調漲為現一般住戶每坪120 元之3 倍即每坪360 元等語，亦據其提出系爭社區管理費調整案、應收款收款單、應受款分攤表/戶別帳（見本院卷第42至53、159 至161 頁）可證米丘餐廳開設當時管理費經換算後確約為3 倍等情。稽上，被告抗辯系爭決議係因餐飲業有別於一般住、辦，在維護社區環境衛生、居民安全及生活品質之考量下，對餐飲業之管理費依系爭社區前例為3 倍調整等語，核非無據，且於利益衡量比較，系爭決議除增加系爭社區住戶全體所得利益，亦有助於公共安全、衛生、環境之國家社會法益，且未造成該少數區分所有權人之損失甚大，尚難認有違反公共利益，或以損害他人為主要目的之情事；原告復未進一步舉證系爭決議所為調漲有何權利濫用情事，其主張系爭決議違反公平原則，並以損害他人為目的，屬權利濫用，尚難採認。
五、綜上所述，系爭決議雖增加原告之負擔，但其所為調整，尚非無據，仍屬合理，難認有原告主張之違反法令或權利濫用等無效之情形。是原告請求確認系爭決議為無效，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 11 月 11 日
民事第七庭 法 官 黃愛真以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 11 月 11 日
書記官 王曉雁