臺灣臺北地方法院民事判決 105年度重訴字第147號原 告 莊國安訴訟代理人 劉炳烽律師
余育軍被 告 曾義宏
廖紹普上二人共同訴訟代理人 林伯川律師上列當事人間履行契約事件，經台灣新北地方法院於104年12月28日以104年度重訴字第792號裁定移送本院，本院於民國105年8月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告於將坐落新北市○○區○○段○○○○○號土地（應有部分權利九分之二）回復登記予被告曾義宏之同時，被告曾義宏應給付原告新台幣伍佰肆拾陸萬貳仟玖佰柒拾參元，及自民國一百零五年五月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告曾義宏負擔四分之一，餘由原告負擔。
本判決於原告以新台幣壹佰捌拾伍萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新台幣伍佰肆拾陸萬貳仟玖佰柒拾參元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行聲請駁回。
事實及理由
甲、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。查原告起訴狀所載應受判決事項之聲明第一、二項原為「被告曾義宏、廖紹普應共同以原價新台幣（下同）5,462,973元買回原告莊國安所有之新北市○○區○○段○○○○○號土地，暨自起訴日翌日起算之遲延利息。被告曾義宏、廖紹普應共同給付原告懲罰性違約金5,462,973元，暨自起訴狀翌日起算之遲延利息。」，嗣於105年5月17日言詞辯論期日以民事訴之聲明變更暨聲請調查證據狀變更為「被告曾義宏、廖紹普應連帶給付原告5,462,973元，及自本書狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被告曾義宏應給付原告5,462,973元，及自本書狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。」，經核其聲明之變更，請求之基礎事實並未改變，仍係基於系爭土地所有權買賣契約書之法律關係為本件請求，且屬擴張應受判決事項聲明之情形，揆諸前揭規定，核無不合，應予准許。
乙、實體部分：
一、原告起訴主張：原告透過訴外人曹珈瑄、林芝芳及被告廖紹普之仲介與被告曾義宏就其所有坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○號、景新段645、663、675之2地號、國道段40地號、南工段624地號、景華段622之1地號、板南段253地號、三民段301地號、廟美段579、579之1、580、581地號、民利段1193地號等15筆土地簽訂買賣契約書（下稱系爭買賣契約），惟於簽訂買賣契約後原告發現上開15筆土地長期遭人無權占用，且其中271地號土地未符合兩造約定土地應具有得辦理容積移轉之條件，而被告廖紹普早已明知上開15筆土地遭人占用之事實，不符容積移轉實施辦法，不得辦理容積移轉，卻仍仲介原告與被告曾義宏簽訂買賣契約，就271地號土地解除兩造間土地所有權買賣之意思表示，並依土地買賣契約書第4條第1項、第6條第2項、民法第184條、第185條等規定請求返還買賣價金及一倍之懲罰性違約金。並聲明：㈠被告曾義宏、廖紹普應連帶給付原告5,462,973元，及自本書狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被告曾義宏應給付原告5,462,973元，及自本書狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被告則以：㈠原告於103年1月21日向被告曾義宏買受之系爭15筆土地，原
係訴外人億欣營造股份有限公司（下稱億欣公司）於99年間陸續購入作為土地容積移轉之用，且億欣公司為被告曾義宏之家族企業，億欣公司為達節稅目的乃將系爭15筆土地登記予被告曾義宏。
㈡而被告廖紹普則係億欣公司關係企業「億擎建設股份有限公
司」（下稱億擎公司）之員工，僅於最初代億欣公司尋覓買家而已，其係將系爭15筆土地買賣訊息透露予訴外人即仲介林芝芳後，即由仲介林芝芳自行與原告洽談買賣事宜，且廖紹普並非系爭買賣契約之當事人，從未予原告有所接觸，自無須就本件買賣契約之糾紛負擔任何責任。
㈢且系爭271地號土地是否須繳納地價稅，與該土地是否屬公
共設施保留地及可否進行容積移轉，並無直接關聯，系爭買賣契約僅明訂系爭15筆土地免徵「土地增值稅」，並未就「地價稅」有何約定，故原告因遭追繳地價稅而主張被告違約，要無足採；況該筆土地僅因部分遭人占用而須按公共設施保留地之稅率課徵地價稅，然此究不影響系爭271地號土地為公共設施保留地之性質。
㈣再依新北市都市計畫容積移轉送出基地土地改良物之認定及
處理原則第3條第1項之規定，基地上是否有土地改良物，與該基地是否可進行容積移轉，並無直接關聯，只要申請人將土地改良物清理排除並經管理機關確認後，或將占用部分辦理地籍分割、直接扣除占用部分面積後，其餘部分仍可進行容積移轉，故縱使未排除該土地改良物，該筆271地號土地仍屬符合容積移轉實施辦法而屬可供容積移轉之土地，至多僅該土地改良物所占面積不得計入容積移轉而已，原告依系爭買賣契約第4條第1項約定主張解除契約及給付違約金等，自屬無據。
㈤原告另稱因受被告實施詐術而買受系爭271地號土地，因此
受有價金之損失，而依侵權行為規定請求損害賠償云云，然被告曾義宏僅係億欣公司之登記名義人，廖紹普更僅係代億欣公司尋覓買家，二人自始自終均未與原告接洽，於簽約前更不知買受系爭15筆土地之人為原告，且原告對被告等二人提起之刑事詐欺告訴，亦經台灣新北地方法院檢察署為不起訴處分確定在案，原告復未提出其他證據證明被告確有施行詐術之事實存在，故其依侵權行為規定請求被告二人負擔連帶損害賠償責任，即非有據。
㈥再者，因系爭15筆土地買賣總價高達31,685,938元，因此雙
方為杜爭議，乃約定以現況點交，故縱使271地號土地有遭人占用之事實，亦僅為面積扣除或排除占用之問題，並非不得作為容積移轉之用，亦非不符容積移轉辦法；縱認原告得主張解除契約及請求違約金，然依新北市政府函文所示，系爭271地號土地遭占用之面積僅為20.66平方公尺，以系爭15筆土地之總價金及總面積換算每平方公尺單價81,188元（計算式：31,685,938390.28≒81,188），則原告得主張之違約金應僅為1,677,338元（計算式：81,18820.66＝1,677,344元）。
㈦又契約解除後雙方互負回復原狀之義務，此項互負之義務，
依民法第261條準用第264條之規定，於他方未為對待給付前得拒絕自己之給付，因此本件倘認原告主張解除系爭271地號土地之買賣契約契約合法，而認被告應返還271地號土地之價金予原告，則在被告曾義宏返還價金之同時，原告亦應將系爭271地號土地之所有權移轉登記予被告曾義宏。
㈧為此聲明：原告之訴駁回；如受不利判決願供擔保，請准免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠原告與被告曾義宏於103年1月21日簽訂土地所有權買賣契約
書（台灣新北地方法院104年度重訴字第792號卷第14頁，下稱新北地院卷），以31,685,938元之價格買受被告曾義宏所有坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○號、景新段645、663、675之2地號、國道段40地號、南工段624地號、景華段622之1地號、板南段253地號、三民段301地號、廟美段579、579之1、580、581地號、民利段1193地號等15筆土地。
㈡新北市政府稅捐稽徵處於103年12月10日以北稅中一字第103
3530440號函通知原告，稱系爭271地號土地不符減免地價稅規定，而依公共設施保留地稅率課徵地價稅（新北地院卷第21頁）。
㈢原告對被告曾義宏提起刑事詐欺告訴，經台灣新北地方法院
檢察署檢察官偵查後為不起訴處分確定（案列104年度偵字第1433號，新北地院卷第63頁）。
四、得心證之理由：㈠經查，原告主張之事實，業據其提出土地所有權買賣契約書
、新北市政府稅捐稽徵處103年地價稅繳款書、新北市政府稅捐稽徵處函等文件為證（新北地院卷第14頁），被告則否認原告之主張，並以系爭271號土地確為公共設施保留地、271地號土地仍屬符合容積移轉實施辦法而屬可供容積移轉之土地，至多僅為該土地改良物所占面積不得計入容積移轉而已，原告依系爭買賣契約第4條第1項、第6條第2項約定及民法侵權行為規定主張解除契約及給付違約金等，均屬無據等語，並提出新北市政府函、台灣新北地方法院檢察署104年度偵字第14433號不起訴處分書等文件為證，是本件所應審究者厥為：原告主張遭被告詐欺買受系爭271地號土地，有無理由？原告主張系爭271地號土地無法辦理容積移轉，因此依系爭買賣契約第4條第1項約定主張解除契約，並請求被告返還買賣價金，有無理由？原告依侵權行為規定請求被告連帶給付相當買賣價金之損失，有無理由？原告依系爭買賣契約第6條第2項請求被告曾義宏給付一倍之懲罰性違約金，有無理由？以下分別論述之。
㈡按被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表
意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號判例參照）。經查，本件原告主張遭被告等施行詐術而陷於錯誤，進而購買系爭271地號土地，既為被告等人所否認，依前揭說明，即應由原告就其主張之事實負舉證責任；然而，依原告與被告曾義宏於103年1月21日簽訂之系爭土地所有權買賣契約書所示，除系爭271地號土地外，原告亦買受新北市○○區○○段○○○○號、景新段645、663、675之2地號、國道段40地號、南工段624地號、景華段622之1地號、板南段253地號、三民段301地號、廟美段579、579之1、580、581地號、民利段1193地號等14筆土地，且原告所主張被告施行詐術致陷於錯誤購買271地號土地之事實，業經台灣新北地方法院檢察署偵查後認為：「…億欣公司自100年間起迄102年間，均有送審進行容積移轉，亦有通過，只是後來建築法規變更，導致沒有完成容積移轉，後億欣公司於102年間，才決定將本件土地出售等語，則被告（按即被告曾義宏）並非與告訴人（按即原告）接洽出售本件土地之人，僅係因本件土地借名登記在被告名下，始由被告與告訴人簽訂土地買賣契約書，又告訴人向億欣公司購買本件土地價值不斐，應可在買賣前即前往現場查看本件土地使用狀況之相關資料，故實難認被告有何施用詐術致告訴人陷於錯誤之情，自難遽為不利被告之認定…」（新北地院卷第64頁），而被告等人究如何僅就其中271地號土地施行詐術，而致原告陷於錯誤購買，原告並未提出證據證明，尚無從遽以憑採。
㈢次按解釋契約之結果應符合公平原則，故除將誠信原則涵攝
在內外，亦應斟酌立約當時之情形，通觀契約之全文，從契約之主要目的、社會通念及一般客觀情事，就文義上及論理上詳為推求；倘當事人所訂立之契約真意發生疑義時，法院固應為闡明性之解釋，就文義上及理論上詳為推求，以探求當事人締約時之真意，俾作為判斷當事人間權利義務之依據；解釋契約應探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，作全盤之觀察，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院103年台簡上字第17號、103年台上字第713號、102年台上字第2211號判決、99年度台上字第1421號判決意旨可資參照）。查原告與被告曾義宏於103年1月21日簽訂之系爭土地所有權買賣契約書第四條係約定：「第四條產權保證：㈠乙方保證本契約土地確位於新北市中和都市計畫內，且確屬公共設施保留用地，並符合容積移轉實施辦法可供容積移轉，如有不符，甲方得解除契約，買賣雙方各付回復原狀義務。㈡乙方保證本契約土地產權完整清楚，絕無出租、重複出售、債務擔保、法院強制執行。如因此有他人主張權利、或妨礙甲方權利之行使、或有他項權利負擔設定情事，乙方應在甲方限定期限前清理排除，但本契約土地之實地情形依買賣當時之現況點交。㈢乙方保證本契約土地無土地法第一百零四條、第一百零七條及第三十四條之一規定之地上權人、承租人及共有人之優先購買全存在等情事。㈣乙方保證本契約土地未領過政府徵收補償金、協議價購費用或捐贈予政府，若經查證屬實有政府『已徵收』、『已領協議價購補償費用』或『已捐贈』等相關情事，致無法取得『公共設施保留地』證明時，本契約即告解約，雙方各負回復原狀義務。㈤倘有上述㈠到㈣款所列情形，與乙方保證之情況不符而未主動告知或刻意隱瞞，且無法排除致甲方因而受有損害，甲方得解除契約，乙方應退還已收買賣價款，並賠償所收價款同額之懲罰性違約金及負損害賠償責任。」等語，因此，依照系爭土地所有權買賣契約書內容以觀，原告買受系爭15筆土地之用意係在辦理公共設施保留地進行容積移轉，則依該契約第四條之約定，即必須整筆土地確屬公共設施保留地且均可進行容積移轉，始符兩造約定之真意，縱使依政府規定得就土地之一部分進行地籍分割或扣除占用面積進行容積移轉，但此即與雙方簽訂系爭土地所有權買賣契約書之意旨不同，亦無從認為原告於買受時乃有接受「得就一部分進行地籍分割或扣除占用面積進行容積移轉」之條件，否則買賣雙方即無約定「產權保證」之必要，因此，原告主張依買賣雙方之真意，乃係約定以整筆土地得進行容積移轉為條件而簽訂買賣契約，即屬有據。
㈣再依新北市政府於100年10月7日以北府城開字第0000000000
號通知億欣公司之函文內容「…經本府於100年1月4日、100年2月24日辦理現地勘查結果，其中保健段271地號、民利段1193地號等2筆土地因現況仍有占用，台端依『新北市都市計畫容積移轉送出基地土地改良物之認定及處理原則』，土地改良物所佔土地面積無償捐贈不計入容積移轉，並於100年9月13日檢附切結書承諾與上開現地勘查結果現況相符…」等語（新北地院卷第57頁），足見被告所出售系爭271地號土地有被占用之情形，而此即與雙方所約定「整筆土地得進行容積移轉」之情形不符，則原告依系爭買賣契約第四條第一項約定主張因系爭271地號土地無法進行容積移轉，而主張解除系爭271地號土地部分契約並請求返還買賣價金，即非無據。
㈤惟雙方於系爭土地所有權買賣契約書中，並未約定各15筆土
地之單筆價金，原告主張依該15筆土地於103年之公告現值計算，系爭271地號土地約為15筆土地總公共現值之17.241%，再依15筆土地之總價款31,685,938元為計算，系爭271地號土地之價值約為5,462,973元（計算式：31,685,93817.241%≒5,462,973），符合不同地段土地具有不同價值之計算經驗，應堪採據，被告雖抗辯主張應以系爭271地號遭占用面積20.66平方公尺計算回復原狀應返還之買賣價金，或以系爭271地號面積於15筆土地面積之比例，再依15筆土地之總價款31,685,938元為計算，然原告既係就系爭271地號土地為解除契約，則被告以占用面積計算即非有據，又依照面積比例為計算之結果，將使15筆土地均有相同之計算價值，此與不同地段土地具有不同價值之常理相違背，是均無從採據。
㈥再按「被告就原告請求履行因雙務契約所負之債務，在裁判
上援用民法第二百六十四條之抗辯權時，原告如不能證明自己已為對待給付或已提出對待給付，法院應為原告提出對待給付時，被告即向原告為給付之判決，不得僅命被告為給付，而置原告之對待給付於不顧。」（最高法院39年台上字第902號判例、29年上字第895號判例意旨參照），本件被告曾義宏為系爭買賣契約之出賣人，原告既依系爭買賣契約第四條第一項約定主張解除契約為有理由，已如前述，則兩造即互負回復原狀之義務，且經被告依民法第264條規定行使同時履行抗辯，原告亦未證明已將系爭271地號土地返還登記予被告曾義宏，本院就此部分即應為同時履行之判決；至被告廖紹普部分，既非系爭買賣契約之當事人，原告亦未提出證據證明其有參與系爭土地之買賣，其逕依系爭土地買賣契約第四條第一項約定請求被告廖紹普返還買賣價金，自屬無據。
㈦另系爭土地所有權買賣契約書第六條係約定：「第六條違約
及解約：㈠甲方如未依第二條規定按期給付買賣價款，每遲延一日甲方應給付乙方以該期未支付買賣價款千分之一計算之懲罰性違約金，按日計至甲方交付日止；如甲方遲延給付買賣價款逾一個月時，乙方得解除本契約，沒收甲方已復買賣價款，甲方並應將已過戶產權無條件返還乙方名下。甲方以票據給付買賣價款，若經乙方提示遭退票時，視同甲方未按期付款。㈡乙方如不賣或違反或不依本契約履行應盡義務，甲方得解除本契約，乙方應退還已收買賣價款，並賠償所收價款同額之懲罰性違約金及負損害賠償責任。㈢甲方依前項解除本契約，除得同時撤銷已辦理產權移轉登記外，乙方如未於解除書面通知送達三日退還所收買賣價款，每逾一日乙方應給付甲方乙所收買賣價款千分之一計算之懲罰性違約金，按日計至乙方退還款項之日止。㈣除本契約另有約定外，非經雙方書面同意，任一方不得撤銷、解除或終止本契約。㈤同第四條第㈤款。」等語，因此，依照系爭土地所有權買賣契約書第四條及第六條之約定以觀，第四條及第六條均有就解除契約、返還價金及懲罰性違約金之約定，但二者乃就不同情形而為不同約定之記載，而其區別者乃再於：倘若本件交易係非因屬買賣雙方之因素致不履行時，則按系爭買賣契約第四條約定解除契約、返還價金及懲罰性違約金；倘若本件交易係因買賣雙方當事人之因素致不履行時，則依系爭買賣契約書第六條約定解除契約、返還價金及懲罰性違約金；而本件原告依系爭買賣契約第六條約定請求被告曾義宏給付懲罰性違約金，但是本件乃係因系爭271地號土地有遭人占用之事實，原告乃依照系爭買賣契約書第四條約定解除契約已如前述，是本件應非屬於被告曾義宏之因素致不履行，且被告曾義宏究有何違反系爭買賣契約書第六條約定而未應盡義務之情形，亦未經原告舉證證明之，則原告依系爭買賣契約書第六條第二項約定請求給付懲罰性違約金之部分，尚難認屬有據，不應准許。
㈧末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。又遲延之債務以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229條、第233條第1項分別定有明文。本件原告依系爭買賣契約第四條第一項約定主張解除契約，並請求被告曾義宏回復原狀、返還買賣價金5,462,973元，已如前述，而原告之民事訴之聲明變更暨聲請調查證據狀之繕本係於105年5月17日送達被告曾義宏，有被告曾義宏之訴訟代理人簽名在卷可稽（本院卷第31頁），則原告請求自該書狀繕本送達翌日（即105年5月18日）起至清償日止之法定遲延利息，即屬有據，應予准許。
五、綜上所述，原告依系爭買賣契約第四條第一項約定主張解除契約，請求被告曾義宏回復原狀、返還買賣價金5,462,973元，及自105年5月18日起至清償日止，按年息5%計算之年息，洵屬有據，應予准許；又被告就上開請求為同時履行之抗辯亦屬有據，爰判決如主文第一項所示。
六、又按原告起訴以單一之聲明，主張數項訴訟標的之法律關係，並請求法院「選擇其中之一」為原告「勝訴判決」，而未定有先後之順序，此請求法院就原告之訴有理由時，就各該訴訟標的『擇一』為其勝訴判決者，此為訴之選擇合併。是原告之訴訟標的雖有數項，而僅有單一聲明，其既以數項訴訟標的法律關係為選擇合併性之主張，本院既認依系爭買賣契約第四條第一項之訴訟標的請求權為有理由而為其勝訴判決時，則原告另依侵權行為之規定請求，本院自無庸再予審認。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，附此敘明。
八、兩造均陳明願供擔保以代釋明聲請宣告假執行及免為假執行，於原告勝訴範圍內，經核尚無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回，附此敘明。
九、據上論結，原告之訴一部有理由、一部無理由，爰依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 9 月 20 日
民事第七庭 法 官 蘇嘉豐以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 9 月 20 日
書記官 曾東紅