臺灣臺北地方法院民事判決 105年度重訴字第182號原 告 綺麗開發企業股份有限公司法定代理人 洪明麗訴訟代理人 吳宏山律師被 告 台灣固網股份有限公司法定代理人 蔡明興訴訟代理人 陳哲宏律師
劉家昆律師上列當事人間損害賠償等事件，本院於民國一百零五年八月三十一日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。查原告起訴原係依民法第354條、第359條規定，請求被告被告應給付原告110,690,283元及自104年8月26日起按週年利率百分之五計算之利息。嗣於105年4月13日以書狀追加主張民法第179條不當得利請求權，請求被告應給付原告110,690,283元及自104年8月26日起按週年利率百分之五計算之利息。核均為本於兩造間同一買賣契約關係所衍生之爭執，應屬請求之基礎事實同一，依前揭規定，核無不合，應予准許，合先敘明。
貳、實體部分
一、原告起訴主張略以：
（一）原告以興建地上物經營旅館業、餐飲業為目的，向被告買受其所有座落宜蘭縣○○鄉○○段80、81、82、83、101、102、103地號等七筆土地，土地面積總計22,562.48平方公尺，買賣價金新台幣（下同）208,849,590元，雙方於民國102年11月26日簽立土地買賣契約（本院卷第9至22頁），原告業依系爭土地買賣契約之約定付清買賣價金，被告於103年1月27日完成土地所有權移轉登記予原告（本院卷第23至36頁），並點交系爭七筆土地由原告占有管領。系爭七筆土地先於104年6月2日合併為一筆土地，地號為：宜蘭縣○○鄉○○段○○○號，土地面積重測為22,562.47平方公尺（本院卷第37、38頁），後再於104年11月24日分割為三筆土地，地號為：宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○○○○號（下稱系爭土地，本院卷第39至44頁），併予陳明。原告購地後隨即委請大林建築師事務所為旅館之興建設計、規劃並於104年6月18日向宜蘭縣政府申請建造執照，總樓地板面積為63,236.43平方公尺，有建造執照申請書（本院卷第45頁）可稽。
（二）系爭土地申請建造執照審查期間，因宜蘭縣政府來函（104年7月10日府授建管字第1040006701號函）要求補陳「目的事業主管機關核准置旅館文件」等（本院卷第46頁），原告因此於104年7月23日以綺開（104）字第104072300 1號函請經濟部工業局龍德（兼利澤）工業區服務中心，確認系爭土地之產業使用是否包含旅館業（本院卷第47頁）。詎料，經濟部工業局龍德（兼利澤）工業區服務中心民國104年8月6日龍德服字第1045031967號回函（本院卷第48至56頁），內容略以：系爭土地原係利澤工業區規劃之相關產業用地【現為產業用地（二）】，由被告於90年2月申請設置電機線設備提供第一類電信事業服務使用，惟被告自90年3月取得產權迄今，尚未依計畫完成使用。系爭土地於103年1月27日產權移轉予原告，已違反經濟部工業局90年2月27日召開之審查小組第268次會議之審查結論，是以系爭土地應由被告依原計畫加速完成使用。而上開函文附件『經濟部工業局工業區土地標準廠房或各種建築物租售審查小組第268次審查會議決議』第七案（即被告申購系爭七筆土地一案），其審查結論第二點明載：『…，該公司在未按照核定計畫完成使用並取得交通部電信主管機關核可證件前，不得以全部或一部轉讓他人使用。』。原告接獲工業區服務中心上開函文後，不勝驚訝。被告依法不得出售系爭土地，卻隱瞞事實，且於出售系爭土地前，被告已完全知悉，原告購置後即將進行地上物興建，作為旅館、餐廳使用。原告為規劃、進行系爭土地之使用，業已投入了龐大之人力、物力，詎料被告明知其依法不得出讓系爭土地，卻故意隱匿上情，致原告陷於錯誤而買入，財產權益因而受有重大之損害。原告爰於104年8月17日委請吳宏山律師以（104）律字第0801號函（本院卷第57至60頁），催請被告出面理直，於文到七日內提出具體可行之解決方案，否則即應返還已收價金208,849,590元、貸款利息5,300,859元，並賠償原告因信賴買賣契約有效，就系爭土地之利用所支出之各項費用及所受損害、所失利益。惟被告於104年8月18日收受前揭律師函後，迄至文到七日即8月25日止，仍未提出具體解決方案，被告顯已違約。其後，兩造雖經多次協商，被告藉詞與經濟部工業局溝通，但原告就系爭土地得以完全使用於住宿及餐飲業之目的，仍處於未定狀態，有兩造104年9月10日會議紀錄（本院卷第61、62頁）可稽。嗣經多方努力，經濟部工業局始同意原告依「工業園區各種用地用途及使用規範辦法」第四條規定（本院卷第63、64頁），為配合產業發展及整體營業需要，辦理系爭土地使用變更，將系爭土地自原先的「產業用地（二）（電信業使用）」變更為「產業用地（二）（作住宿及藝術表演業使用）」；並於104年11月3日「綺麗開發企業股份有限公司投資案土地變更事宜協處會議」（本院卷第65至67頁、宜蘭縣政府104年11月19日府旅商字第1040193685號函），請原告儘速依「產業園區用地變更規劃辦法」第37條規定申請之。基於時效，原告爰委請合美工程股份有限公司於用途變更申請案送件前，先洽詢主管機關對於變更內容之容許限度，並依法計算變更後之可建築總樓地板面積為29,663.41平方公尺【計算式：第一期建物26,364.91m2+第二期建物3,298.50m2=總樓地板面積29663.41m2】，有《宜蘭縣○○○○區○○○地0000000000○○○鄉○○段○○○號等3筆土地）變更規劃為產業用地（二）（住宿及藝術表演業使用）事業計畫書》第四章第三節內容（本院卷第71頁）可稽。合美工程股份有限公司民國104年12月29日向利澤工業區提出用地變更規劃申請書（本院卷第139至146頁）。系爭土地可得建築之總面積自原證5申請建造執照之63,236.43平方公尺減縮為29,663.41平方公尺，影響原告權益甚鉅。原告就系爭土地之使用坪效只剩47%【計算式：29,663.41m2÷63,236.43m2=46.9%（個位數以下四捨五入）】，系爭土地可建築總樓地板面積減縮達53%【計算式：100% -47%=53%】。以本件買賣價金208,849,590元計算，使用坪效減縮53%，即系爭土地因使用坪效之減縮，其土地價值當然隨之減少，原告依原證1買賣契約給付之價金計算，系爭土地之價值減損高達110,690,283元【計算式：208,849,590×53%=110,690,282.7（元以下四捨五入）】。
（三）按民法第354條規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」、民法第359條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」。查，被告依法不得出售系爭土地，卻隱瞞事實，明知原告買受後將建築地上物作為旅館、餐廳使用，被告自始知悉上情，且不否認之（本院卷第61、62頁）。被告未揭露系爭土地之完整資訊讓原告瞭解，致原告事後發現買賣標的物之價值顯有大幅減損之情、減縮達53%之使用坪效，顯已違反系爭土地買賣契約書第六條第三項及第六項『聲明與保證』約定及民法第354條規定之物之瑕疵擔保責任，原告爰依民法第359條規定請求減少本件土地買賣交易之價金。承上，原告爰以因被告出售之系爭土地具有民法第373條物之瑕疵，招致減縮坪效價值達新台幣110,690,283元，爰以此作為本件請求減少價金之數額，並自原告以104年8月17日委請吳宏山律師以（104）律字第0801號函催告期限屆滿翌日（即104年8月26日）起，請求被告給付按週年利率百分之五計算之利息。另就被告之違約行為致原告受有之其他損害，原告得依民法第184條第1項前段及第227條等規定請求損害賠償等，原告保留追訴之權利。為此，依民法第354條、第359條、第179條規定，提起本件訴訟。並聲明：1、被告應給付原告110,690,283元及自104年8月26日起按週年利率百分之五計算之利息。2、願供擔保，請准宣告假執行。
（五）對被告抗辯之陳述：
1、本件起訴，未逾民法第365條第1項之六個月除斥期間：⑴原告依原證9律師函，通知被告有民法第354條之違反，請
被告於文到七日內理直之。被告於104年8月18日收受原證9律師函（本院卷第60頁），而原告於105年2月15日提起本件訴訟，顯未逾六個月之除斥期間。被告依原告於2015年8月7日發送之被證2電子郵件，主張已對被告為民法第365條之通知云云，顯有乖誤。查，被證2之電子郵件，係原告之職員蕭惠珍，就本事件之發生，以其個人對事件之瞭解，以諮詢律師之意，請律師協助處理，尚非代表原告公司依民法第365條對被告公司主張解除契約或減少價金請求權之意思表示，自非民法第365條第1項之通知，應毋庸置疑。
⑵再者，依民法第365條第2項規定：「前項關於六個月期間
之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。」。系爭土地之買賣，被告自始知悉原告係作為興建旅館之用，但原告購買後，始獲悉被告並無出讓系爭土地之權利，當然的，系爭土地原告亦因而不能逕為開發使用。被告顯有故意不告知瑕疵之情，而無六個月除斥期間之適用。茲再臚列被告故意不告知瑕疵之證據如下：
①原證8函文之附件，即「經濟部工業局工業區土地標準廠
房或各種建築物租售審查小組第268次審查會議決議」第七案（設置電信機線設備，提供第一類電信事業服務等一案）之審查結論：「…，該公司（指被告）在未按照核定計畫完成使用並取得交通部電信主管機關核可證件前，不得以全部或一部轉讓他人使用。」。
②經濟部工業局於民國104年9月17日召開系爭土地等七筆土
地使用類別變更事宜之會議，依經濟部工業局所提供之簡報資料（本院卷第109至124頁）可證，被告故意不告知系爭土地不得轉讓、原告不得開發使用：第4頁：依據「利澤工業區相關產業區土地出售要點」第七條：「申請人申購本區土地，在未按照核定計畫完成使用並依法取得營運所需相關證照前，不得以全部或一部轉讓他人使用。」。第5頁：被告於90年2月21日申購並簽署「租購宜蘭縣利澤工業區相關產業土地承諾書」，被告承諾：「按租售當時法令為裁判之依據」（第一條）；「本公司若未履行上開各項條款或違反法令有關規定或放棄承購時，同意貴公司將土地依法收回，…。」（第十條）。第6頁：工業局90年2月27日第268次審查結論。第7頁：被告公司違反購地承諾及審查結論。
2、系爭土地之交付是否符合系爭買賣交易之債之本旨？系爭土地於依法辦理變更使用類別為「住宿及餐飲業」前，不得作為「住宿及餐飲業使用」，查：
⑴經濟部工業局龍德（兼利澤）工業區服務中心民國104年8
月6日龍德服字第1045031967號回函（本院卷第48至56頁），內容略以：系爭土地原係利澤工業區規劃之相關產業用地【現為產業用地（二）】，由被告於90年2月申請設置電機線設備提供第一類電信事業服務使用，惟被告自90年3月取得產權迄今，尚未依計畫完成使用。系爭土地於103年1月27日產權移轉予原告，已違反經濟部工業局90年2月27日召開之審查小組第268次會議之審查結論，是以系爭土地應由被告依原計畫加速完成使用云云。而上開函文附件『經濟部工業局工業區土地標準廠房或各種建築物租售審查小組第268次審查會議決議』第七案（即被告申購系爭七筆土地一案），其審查結論第二點明載：『…，該公司在未按照核定計畫完成使用並取得交通部電信主管機關核可證件前，不得以全部或一部轉讓他人使用。』。
⑵經濟部工業局104年8月31日工地字第10400812970號函（
本院卷第99、100頁），會議記錄陸、會議結論一、：依照利澤工業區相關產業土地出售要點、審查結論以及台灣固網公司承諾書，本案土地目前係供電信事業使用之產業用地（二），相關廠商（綺麗公司）擬申請設置商務旅館使用，尚未符合案涉土地允許使用類別。」。會議結論二、：…，故為解決本案後續土地使用之問題，即採專案處理方式，參照產業園區用地變更規劃辦法之規定，經簽陳核可後，以申請用地使用類別變更方式處理。」工業局明白指出，系爭土地目前係供電信事業使用之產業用地，若擬作為旅館使用，以專案處理方式，且需經簽陳核可後，始可申辦用地使用類別之變更。換言之，若工業局不擬以專案方式處理，若簽陳未經核可，即無從申請用地使用類別之變更，若申請未經核准，即不得變更使用類別為旅館。
⑶宜蘭縣政府104年11月19日府旅商字第1040193685號函（
本院卷第65至67頁），其「案由說明」即明白揭示：「本案土地受限於原地主台灣固網公司未完成電信業使用，承接土地之綺麗開發企業股份有限公司須依照產業園區用地變更規劃辦法第37條規定申請變更原核准之行業別使用。
」。被告答辯主張本案土地除可供電信業使用外，也可供住宿及餐飲使用云云，顯無理由，應毋庸置疑。
⑷被告給付確不符債之本旨，被告並無出讓系爭土地之權利
，造成原告無法於取得系爭土地後，立即展開旅館之興建工程。雖原告於取得系爭土地，尚未知悉瑕疵時，即委請大林聯合建築師事務所，依建築法令等相關規定，於104年6月18日向宜蘭縣政府提出建造執照之申請（本院卷第45頁），卻因必須另行取得經濟部工業局等單位之同意，並申請變更系爭土地使用類別，始得再行申請旅館建造執照，辦理興建工程。迄今已近一年，系爭土地仍未獲得經濟部工業局等主管機關變更使用類別之許可，此等事實，確可證明，被告出售系爭土地確屬違反經濟部工業局90年2月27日召開之審查小組第268次會議之審查結論；且系爭土地出售當時並不可供住宿及餐飲業使用，被告謂系爭土地之交付，已符債之本旨云云，顯屬乖誤無理由。
3、原告請求減少價金是否有理由？減少價金之數額多少？⑴原告買受系爭土地後，即依當初買入作為旅館興建之目的
，委請建築師依當時有效之建築相關法令，為飯店之規劃，並於104年6月18日向宜蘭縣政府申請建造執照（本院卷第45頁）。依當時法定建蔽率、法定容積率等規定，允建基準容積樓地板面積為54,149.93平方公尺，建築師規劃之實設容積樓地板面積為50,114.10平方公尺，加上不計入容積之機電設備等，依法可允建總樓地板面積為63,
236.43平方公尺，爰附面積計算表為證（本院卷第147頁）。
⑵於原告遭通知系爭土地無法興建旅館後，經一再努力的陳
情、溝通、協調，始獲經濟部工業局口頭同意原告依「工業園區各種用地用途及使用規範辦法」第四條規定（原證11），為配合產業發展及整體營業需要，辦理系爭土地使用變更，將系爭土地自原先的「產業用地（二）（電信業使用）」變更為「產業用地（二）（作住宿及藝術表演業使用）」；宜蘭縣政府並於104年11月3日函請原告儘速依「產業園區用地變更規劃辦法」第37條規定申請之（本院卷第65至67頁、宜蘭縣政府104年11月19日府旅商字第1040193685號函）。原告不得不委請合美工程股份有限公司於用途變更申請案送件前，先洽詢經濟部工業局對於變更內容之容許限度，並依法計算變更後之可建築總樓地板面積為29,663.41平方公尺【計算式：第一期建物26,364.91m2+第二期建物3,298.50m2=總樓地板面積29663.41m2】，有《宜蘭縣○○○○區○○○地0000000000○○○鄉○○段○○○號等3筆土地）變更規劃為產業用地
（二）（住宿及藝術表演業使用）事業計畫書》第四章第三節內容（原證13第4-4頁）可稽。上開第一期旅館之允建總樓地板面積26,364.91平方公尺，係依工業局允諾可興建旅館之房間數加以規劃，依建築法令之相關規定計算得出（本院卷第148頁）。
⑶系爭土地可得建築之總面積自原證5申請建造執照之63,23
6.43平方公尺減縮為29,663.41平方公尺。原告就系爭土地之使用坪效只剩47%【計算式：29,663.41m2÷63,236.43m2=46.9%（個位數以下四捨五入）】，系爭土地可建築總樓地板面積減縮達53%【計算式：100% -47%=53%】以本件買賣價金新台幣208,849,590元計算，使用坪效減縮53%，即系爭土地因使用坪效之減縮，其土地價值當然隨之減少，原告依原證1買賣契約給付之價金計算，系爭土地之價值減損高達新台幣110,690,283元【計算式：208,849,590×53%=110,690,282.7（元以下四捨五入）】。
⑷又，系爭土地由產業用地（二）（電信業使用）變更為住
宿使用，依法應繳回饋金，依回饋金繳納及計算，亦足以證明系爭土地確已減損使用之價值：①被證10之經濟部工業局會議記錄會議結論最後一點，明白指出，應繳納回饋金。②依據經濟部104年12月17日經授工字第00000000000號公告（本院卷第149至151頁），主旨：受理利澤工業區用地變更規劃申請。其公告事項：八、（二）亦規定：「用地變更規劃案件經濟部核准並通知繳納回饋金時，應於通知之翌日起二個月完成繳納，必要時得展延繳交回饋金之期限。回饋金收取比請參見『產業園區用地變更規辦法』之附表。」。③「『產業園區用地變更規劃辦法』第29條第2項略以『主管機關為前項核准變更時，應命申請人先行繳交回饋金，…』、第3項略以『前項繳交回饋金之數額，由審查小組就各種用地變更規劃回饋金收取比率對照表（如附表），依申請案實際情形定之。』。④回饋金總額之計算方式為：以（核定各筆土地面積×各該土地當期土地市價×核定比率）計算。當期土地市價，指用地變更規劃核准前，主管機關請土地估價師估價後提送經濟部工業局產業園區土地或建築物租售價格審定小組審定之價格。⑤依上開各項規定，原告委請規劃之合美工程公司提出於工業局申請變更規劃為「產業用地（二）（住宿及藝術表演業使用）事業計畫書第七章第一節「開發成本」就回饋金之繳納，向工業局為如下說明（本院卷第152、153頁）：「依上開規定，因本案係由產業用地（二）（電信業使用）變更為產業用地（二）（住宿及藝術表演業使用），爰依用地變更規劃前後土地實際使用性質暫定回饋比率上限為7.5%。有關用地變更規劃前土地市價，建議以本區土地實際交易價格並折減1.4倍計算（因本案土地於交易當時係以產業用地（二）未做任何限制使用時形成之價格，倘以限制電信業使用為基準，因性質近似工業區公共設施用地，爰以工業區產業用地（二）與公共設施用地一般平均之價差比約1.4倍，其實際交易價格應予以折減1.4倍），約208,849,590÷1.4≒149,178,279元。依前所述建議市價計算本計畫之回饋金，則應繳回饋金約為1,119萬元（208,849,590÷1.4×7.5%≒1,119萬元）。」。⑥被告出售之系爭土地，既因係「產業用地（二）（電信業使用）」，其性質近似工業區公共設施用地，與一般產業用地（二）可逕作旅館使用，其交易價格差比約為1.4倍，即實際交易應予抵減1.4倍。換言之，系爭土地實際價值較諸原告當初以208,849,590元（每坪約3.06萬元）買入時，其價值減為149,178,279元（原告可請求減少之價金至少約6千萬元），但此之減少價值之數額僅是原證18計畫書之粗估，其實際計算系爭土地當期市價，仍以主管機關請土地估價師估價後逕交工業局審定小組審定之價格為準。但系爭土地確減低預定價值，實毋庸置疑。
⑸依經濟部工業局民國（以下同）105年7月12日工地字第10
500540390號函（ 鈞院卷第180-181頁）「說明」三、所示，系○○○鄉○○段80、80-1、80-2地號三筆土地，若擬開發興建「旅館」使用，須變更原核准之行業別使用，應依「產業園區用地變更規劃辦法」第37條規定，向原核准主管機關申請變更使用，且應符合「工業園區各種用地用途及使用規範辦法」第4條規定，產業用地（二）之規劃原則，由主管機關進行相關審議作業而定。經濟部工業局上開函覆，與原告自始主張相符合。系爭土地是否得作為旅館興建使用，仍應依法向主管機關申請變更使用，由主管機關依法審議而定。換言之，准否變更為旅館之興建使用，完全取決於主管機關之審議而定，若不准變更，則系爭土地即不得作為旅館興建使用；若蒙准予變更為旅館興建使用，依「產業園區用地變更規劃辦法」第29條第2項之規定，土地所有權人（即原告）應繳納回饋金，而回饋金之計算，由主管機關請不動產估價師估價後，提送審議小組審定之，以當期土地市價（指用地變更規劃核准前），按核定稅率繳納之。此時，依審議小組審定之土地價值，即可明確看出，系爭土地實際減損之價值究是多少？而得作為認定之準據。
4、「（舊）促進產業升級條例第60條第1項」縱已遭刪除，而「產業創新條例」雖不限制工業區土地之自由轉讓，惟該規定於本件系爭土地買賣並不適用。系爭土地確與一般產業用地（二）之規範不同，系爭土地確實不得任意自由轉讓，此有原證8之工業局審查小組之審查結論及原證14工業局簡報資料第4至第7頁之各項規定可稽；工業園區各種用地用途及使用規範辦法第4條第1項雖規定，產業用地
（二）提供住宿及餐飲業、電信業使用，惟本件系爭土地確實不得逕依上開規定供作「住宿及餐飲業」使用：依被告所提被證10之經濟部工業局會議記錄「陸、會議結論一、」明白揭示：「依照利澤工業區相關產業土地出售要點、審查結論以及台灣固網公司承諾書，本案土地目前係供電信事業使用之產業用地（二），相關廠商（綺麗公司）擬申請設置商務旅館使用，尚未符合案涉土地允許使用類別。」。因此，被告謂系爭土地依上開規範辦法第4條第1項規定，可作為住宿及餐飲業使用，顯有違誤；依被證10經濟部工業局會議記錄陸、會議結論一、：依照利澤工業區相關產業土地出售要點、審查結論以及台灣固網公司承諾書，本案土地目前係供電信事業使用之產業用地（二），相關廠商（綺麗公司）擬申請設置商務旅館使用，尚未符合案涉土地允許使用類別。」。會議結論二、：…，故為解決本案後續土地使用之問題，即採專案處理方式，參照產業園區用地變更規劃辦法之規定，經簽陳核可後，以申請用地使用類別變更方式處理。」上開工業局會議記錄明白指出，系爭土地目前係供電信事業使用之產業用地，若擬作為旅館使用，以專案處理方式，且需經簽陳核可後，始可申辦用地使用類別之變更。換言之，若工業局不擬以專案方式處理，若簽陳未經核可，即無從申請用地使用類別之變更，若申請未經核准，即不得變更使用類別為旅館。被告答辯主張由原告申請變更使用即可，顯屬乖誤。
5、系爭土地係經由宜蘭縣工業策進會之介紹，於雙方洽商後，被告確認可作為旅館及餐飲業使用，原告始提出被證3購買土地意向書。被告雖稱其於2013年9月18日以被證7提醒原告應向建築師確認系爭土地得否興建飯店旅館，但因原告無法逕自確認之，因此要求被告提出證明，被告後持被證8、被證9向原告誆稱，經濟部工業局已確認系爭土地可以作為旅館及餐飲業使用，原告信以為真始購入系爭土地。被告以被證8函詢經濟部工業局之內容，只是將條文規定提供給工業局，而工業局被證9之回覆，亦僅臚列相關規範，並未確認系爭土地可以作住宿及餐飲業使用。依情依理，被告既已要將系爭土地出售予原告，且明知原告將興建飯店旅館，即應該明確函詢經濟部工業局，系爭土地能否轉讓並由買受人作為興建飯店、旅館之用。惟，被告卻僅提出條文內容給工業局，更顯見，被告明明知悉系爭土地確有出售使用限制，但為出脫謀利，因此避重就輕，假意函詢、誆騙原告，被告顯有故意隱瞞、不告知瑕疵之意。被告稱其於洽商交易期間，不知原告興建旅館計畫之具體內容，惟依被證7所示，被告確知原告將用以興建飯店旅館之用，此甚明確。依一般通常社會觀念，在商言商，興建飯店旅館，當然以取得最大建蔽率、最大容積率為目標，此為正常商業習慣，縱原告未提出具體計畫讓被告知悉，依經驗法則，被告也難諉不知此等社會通常應有之商業習慣。又，宜蘭縣政府對建蔽率、容積率之規定或未改變，但系爭土地之目的主管機關為工業局，工業局明示非經申請核可不得作為旅館使用，則自應依工業局核可之得以使用面積為準，此亦為原證18減縮建蔽率、容積率之理由所在。被告主張未收受經濟部工業局90年2月27日第268會議決議之審查結論，顯不符常理，原告否認之。
查，被告申購系爭土地，經濟部工業局既准其申購，必將申購條件明白告知，雙方合意後，始成立買賣交易。然被告卻對系爭土地之使用限制等內容隻字未提，顯然對原告有故意隱匿瑕疵之情，自不待言。
6、原告依民法第179條規定請求被告返還不當得利，並非訴之追加：
⑴查，買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求
權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年台簡上字第10號民事判例意旨參照）。再按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。是出賣人既於其減少之範圍內無該價金之請求權存在，則買受人自得依不當得利請求出賣人於減少範圍內返還已交付之價金（鈞院103年訴字第2334號判決參照）。又，依民事訴訟法第256條規定：「不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。」，原告請求減少價金後，被告本應依不當得利負返還責任，此為法理之當然，並非訴之追加。
⑵退步言，縱為訴之追加，其請求之事實基礎同一，且不妨
礙被告防禦之權利及訴訟之終結，請求 鈞院核准原告訴之追加之請求：依民事訴訟法第255條第1項但書第2款、第7款規定：「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：一、…。二、請求之基礎事實同一者。…。七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。」。本件原告依民法第359條規定請求減少價金，並依民法第179條規定請求被告負不當得利返還責任，其請求之基礎事實同一，且不妨礙被告防禦之權利及訴訟之終結，應予准許。
7、原告主張物之瑕疵，被告應負物之瑕疵擔保責任：⑴「上訴人出賣與被上訴人之土地，登記之地目既為建築用
地，依民法第三百五十四條第一項之規定，自負有擔保其物依第三百七十三條危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，或減少通常效用或契約預定效用之瑕疵。茲系爭建地在交付前既屬於運河碼頭用地，依照都市計劃不得為任何建築，則不惟其通常效用有所減少，抑且減低經濟上之價值，從而被上訴人以此項瑕疵為原因，對上訴人解除買賣契約而請求返還定金及附加之利息，自為民法第三百五十九條、第二百五十九條第一款第二款之所許。」（最高法院49年台上字第376號判例要旨參照）。「所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。查室內面積攸關房屋買受人對於房屋實際使用之支配，兩造既於登記總面積外，另就室內面積為特別之約定，顯見被上訴人買受系爭房屋，尤重室內實際使用之面積，如有短少，自足以影響被上訴人買受系爭房屋之價值及效用。」（最高法院85年度台上字第1306判決要旨參照）。
⑵參照前揭最高法院裁判要旨，可得確認，本件原告主張，
原告買受系爭土地後，無法直接作為興建經營飯店旅館之用、變更使用用途後之可興建樓地板總坪數減縮53%，坪效只剩47%，乃本件交易標的物之缺點，未具備本件交易原定之價值與效用，本件交易標的物確有瑕疵，此即本件交易之物之瑕疵，應毋庸置疑。被告明知原告買受系爭土地是為興建經營飯店旅館之用（本院卷第61、62頁、第95至97頁），始以高達每坪新台幣3萬元之價格買受系爭土地，被告明知其無權出讓系爭土地，且系爭土地本來無法為旅館及餐飲業使用，須經經濟部工業局專案准許始有變更之可能，被告故意隱瞞未告知原告，致原告陷於錯誤而買受之；且因專案變更用途致有減損坪效之不利益，系爭土地確有物之瑕疵，被告明知原告為興建經營飯店旅館而買受系爭土地，被告應負物之瑕疵擔保責任，自不待言。
8、被告須負瑕疵擔保責任：⑴查一般之利澤工業區用地，雖有使用類別管制，但並無
移轉限制。買受後之土地可自由轉讓，使用上只須遵守使用類別管制即可。意即，買到使用類別為「產業用地(二)」土地的買受人，依「工業園區各種用地用途及使用規範辦法」第四條之規定，可用來經營產業用地（二）之各項行業，如電信、旅館皆可，只要依法申請，利澤工業區及工業局均依法處理之。但本件系爭土地，並非上述之一般「產業用地(二)」土地，而是被告於90年間申請買受當時，工業局有特別加上「移轉限制條件」之土地，此有經濟部工業局90年3月14日工（九○）五字第09003505150號函（本院卷第50至54頁）所附之「經濟部工業局工業區土地標準廠房或各種建築物租售審查小組第二六八次審查會議決議（90.02.27）」可稽，本次會議對被告申購系爭土地作成「審查結論」：「…。二、請中華工程股份有限公司通知該公司（註：即被告）…。該公司在未按照核定計畫完成使用並取得交通部電信主管機關核可證件前，不得以全部或一部轉讓他人使用。」。申言之，自工業局承購土地後，會有如下兩種情形：①買入之土地雖有「使用類別」之管制，但無轉讓產權之限制。②買入之土地被限定「開發用途」，在完成開發用途前，被限制產權之轉讓。系爭土地，即是前述第⑵ 種情形，因被工業局限定「開發用途」，被告原不得轉讓予原告，惟原告因被告之瞞騙，致受讓系爭土地，卻因系爭土地早被工業局限定「開發用途」，致無從依「工業園區各種用地用途及使用規範辦法」之「產業用地（二）」，作為住宿及旅館使用（本院卷第100頁）。
⑵原證8審查結論，清楚明白表示，被告買受之系爭土地附
有「移轉限制條件」，即被告在未按照核定計畫完成使用並取得交通部電信主管機關核可證件前，不得以全部或一部轉讓他人使用。而上開移轉限制條件，並不會公示在土地登記資料或第三人可得取得之公示資料中，因此，除非被告於出售系爭土地前主動揭露，否則，原告根本無從查知。也因此，在被告故意隱瞞上開重大交易資訊，致原告以為系爭土地是一般的工業區用地，只要依法申請即能從事「產業用地（二）」各項行業之情形下，原告才會以旅館用地之高額價格買受系爭土地。詎料，原告卻於向工業局申請興建旅館之過程中，經工業局通知始驚知，系爭土地有上開移轉限制，但因生米已煮成熟飯，兩造已辦妥移轉登記並付訖買賣價金，工業局雖然因此從寬准許移轉登記，卻因違反上開原證8審查結論，仍無法同意原告逕將限制為電信用途轉作依前開規範辦法第4條之產品用地（二）之旅館用途使用。
⑶承上，系爭土地之開發用途於民國90年間，被告向工業局
買入時，即已被限定開發用途，並設有移轉限制。被告既未照核定計畫完成使用，亦未取得交通部電信主管機關核可證件，根本不能出售系爭土地，被告卻違法出售；且被告於兩造買賣洽商時，即知悉原告將興建旅館之用，卻對於系爭土地被限定為電信使用、不得任意轉讓乙事，故意隱瞞未予揭露重大資訊，致原告陷於錯誤而買受系爭土地。換言之，系爭土地之讓售，兩造合意為「旅館之興建」，茲土地確無法依產業用地（二）逕為旅館之使用，當然即屬物之瑕疵，且此等瑕疵乃系爭土地移轉予原告當時，即已存在之瑕疵。
9、原告購入系爭土地於104年6月18日向建管主管機關宜蘭縣政府提出建造執照申請（本院卷第45頁），宜蘭縣政府請原告補提目的事業主管機關核准設置旅館文件（本院卷第46頁），原告爰於104年7月23日以綺開（104）字第104072300號函（本院卷第47頁）請示「經濟部工業局龍德兼利澤工業區服務中心」有關位於該工業區內之系爭土地，依「工業園區各種用地用途及使用規範辦法」第四條規定，產業用地（二）提供住宿及餐飲業，是否包括旅館業？「經濟部工業局龍德（兼利澤）工業區服務中心」以104年7月30日龍德服字第1045031814號函覆略以，依「工業園區各種用地用途及使用規範辦法」第四條規定，工業園區內規劃產業用地（二），提供支援住宿及餐飲使用，此住宿業已含旅館等行業（本院卷第200頁）。依上開原證21函釋，即可清楚知悉，若園區內之土地，未經限制開發用途及限制移轉，則產業用地（二）依規定自可供旅館使用。原告出具上開原證21之函予宜蘭縣政府，即補足原證6所需之「目的事業主管機關核准設置旅館之文件」；至於興建之樓層、面積等範圍，建管單位宜蘭縣政府當依土地分區使用規定及相關建築法規審核之，並毋需提任何興建計劃書。嗣因工業局龍德工業區服務中心，發現被告違反當初向工業局購地之約定，未完成裝置電信機線設備之開發使用，且土地不得轉讓他人，始於104年8月6日以原證8之函文，更正原證7函，請被告依原計劃完成使用，致原告申請建造執照案生變未能續予進行。系爭土地，因被告違反工業局90年2月27日召開「工業區土地標準廠房或各種建築物租售審查小組第二六八次會議」之審查結論，即被告未按照規定，設置電信機線設備使用，亦未取得交通部電信主管機關核可證件（請參原證8），致工業局認為系爭土地無從依「工業園區各種用地用途及使用規範辦法」第四條之產業用地（二），作為住宿及旅館使用（本院卷第99、100頁）。因此，本件之爭點，即在於，系爭土地若未肇因於被告違反原證8之審查結論，依原證21自可逕依「工業園區各種用地用途及使用規範辦法」第四條之產業用地（二），作為住宿及旅館使用，但因被告違反經濟部工業局90年2月27日審查小組第268次會議之審查結論，系爭土地已被限定開發用途，並設有移轉限制，故主管機關工業局雖放寬移轉所有權之限制，但系爭土地已被限定使用用途，工業局遂要求原告辦理行業別之變更即用地之變更程序，且需原告提出興建事業計劃書，並加以審核，始能為准否或如何核准之決議。
10、依被告104年10月26日台固政字第1040000280號函（本院卷第201頁）「說明」二、（一）謂：「旨揭土地目前為產業用地（二），而據瞭解，所有權人綺麗開發企業股份有限公司擬就旨揭土地作為住宿使用，依法屬產業用地（二）允許之行業別，應不涉及產業園區規劃變更辦法第37條規定，且無涉回饋金之繳交；」，自可明白原告上開之說明，洵屬正確。因為系爭土地作為住宿、旅館之使用，確屬於「工業園區各種用地用途及使用規範辦法」第四條產業用地（二）允許之行業別，應不涉及產業園區規劃辦法第37條規定，且無涉回饋金之繳交，此亦是被告出售系爭土地予原告時之認識，並一再向原告傳達之意思表示。承上，可歸納出如下之事實：⑴被告向工業局購地，若未依計劃完成使用，而逕為移轉，承接土地之原告，假設未變更核准使用之行業別（即設置電信機線設備之電信業），則不需經任何變更作業，即可向建管單位申請建廠使用。⑵若原核准使用類別為設置電信機線設備之電信業，而承接土地之原告擬作產業用地（一）類別或產業用地（二）電信業以外之類別使用，則需循「產業園區用地變更規劃辦法」第37條之規定，申請行業別變更（即用地變更），並須提興建計劃予工業局審核之。
11、系爭土地因可歸責於被告，於移轉予原告所有時，顯存有「被告未完成設置電信機線設備之使用」及「不得轉讓他人」之瑕疵，致原告無從逕依「工業園區各種用地用途及使用規範辦法」第四條產業用地（二）為旅館之興建，而需再經用地變更之程序，並提興建事業計劃，由工業局加以審查，以決定是否准為旅館之興建，以及若准予興建，需繳交多少回饋金等等。換言之，工業局最後究是核准或駁回全部或一部原告所提之旅館興建計劃，必可提供 鈞院為本案判決之重要參考，因為工業局若駁回（或部分核准）之理由，係肇因於被告違反原證8經濟部90年2月27日小組審查結論，即違反「應完成設置電信機線設備」或「土地不得移轉他人使用」，則顯是可歸責於被告之事由，原告之主張即有理由。再者，若工業局核准原告之興建計劃，則必依「產業園區用地變更規劃辦法」第29條之規定，審定土地價值，命原告繳納回饋金，而此之土地價值，姑不論究係指用地變更規劃核准前之價值，或核准變更後之「現在」價值，但從工業局核定之土地價值，亦可清楚看出，系爭土地有無減損價值？若有減損究是多少等，而得以之作為認定之依據。
二、被告則抗辯以：
（一）本件訴訟標的為減少價金請求權：查原告起訴係主張物之瑕疵擔保請求權，且已選擇請求減少價金，此參原告於起訴狀第5頁第貳點「請求權依據及請求數額」之主張可知。揆諸最高法院88年度台上字第917號民事判決意旨：「買受人因買賣標的物有瑕疵，得就契約解除權、價金減少請求權或另行交付請求權，擇一行使」，最高法院87年度台上字第125號民事判決並闡明：「買受人之選擇因已確定不得撤回，而同時喪失其他瑕疵擔保請求權」。原告本件起訴既係選擇請求減少價金，即同時喪失其他瑕疵擔保請求權（本院卷第85、86頁）。是本件應審理者，僅原告主張之減少價金請求權有無理由而已，合先敘明。原告於105年4月13日以書狀追加依民法第179條規定請求被告負返還責任，按減少價金請求權為形成權，民法第179條不當得利請求權則為請求權，兩者為不同訴訟標的，原告起訴後另主張民法第179條不當得利請求權，應為訴之追加，被告不予同意。
（二）原告請求減少價金，已逾民法第365條第1項6個月除斥期間：
⑴查原告接獲經濟部工業局龍德兼利澤工業區服務中心民國
104年8月6日龍德服字第1045031967號函（下稱利澤服務中心104年8月6日函），率認被告給付不合債之本旨（被告給付並無不合債之本旨，詳後述），並已於104年8月7日以電子郵件通知被告人員Jerry Chiang江淇琛（本院卷第87、88頁），核已對被告為民法第356條之通知。惟原告遲至105年2月15日始提起本件訴訟，被告於105年3月4日方收受起訴狀，其請求減少價金已逾民法第365條第1項所定之6個月除斥期間，其訴並無理由，應予駁回。
⑵請求減少價金為形成權，無起訴中斷消滅時效規定之適用
（最高法院50年台上字第412號民事判例、33年上字第4886號民事判例參照），原告雖於105年2月15日起訴，但起訴狀於105年3月4日方送達被告收悉，揆諸民法第95條規定，原告請求減少價金之意思表示，係於105年3月4日到達被告時，方發生效力。不論認為原告係於104年8月7日通知被告（本院卷第87、88頁），或係於104年8月18日方通知被告（本院卷第57至60頁），原告既係於105年3月4日方對被告請求減少價金，顯然已逾6個月除斥期間。被告無故意不告知原告所謂的瑕疵情事，本件有6個月除斥期間之適用。
（三）況且，有關原告請求減少價金之數額，為何可高達原買賣價金之53%，原告並未舉證：查原告請求減少53%之價金，乃係主張其可建築總樓地板面積原可達63,236.43平方公尺，嗣卻只能為29,663.41平方公尺，遂依其主張之可建築總樓地板面積之減少比例，請求減少53%之價金。惟可建築總樓地板面積與系爭土地之價值究竟有何關係？為何可以總樓地板面積之減少比例作為系爭土地減少價值之「唯一」衡量標準？有何理論根據？已未見原告舉證說明。又，為何可建築總樓地板面積原本一定可達63,236.43平方公尺？為何嗣又只能為29,663.41平方公尺？而原告主張之可建築總樓地板面積之減少，與其主張之瑕疵及被告之履約又有何因果關係？凡此，均為原告應負舉證責任者，卻未見原告為舉證，其請求自不可採。再者，本件系爭土地交易買賣，當初是原告主動與被告接洽，且原告一開始即向被告提出購買土地意向書（本院卷第89頁），向被告出價每坪30,000元，希望被告可以出售系爭土地給原告，之後雙方進一步洽商最後方以每坪30,600元成交（本院卷第9頁，買賣契約第2條）。如今原告主張系爭土地有瑕疵，且主張瑕疵所致之價值減損超過一半，原告卻不選擇解除契約，仍想要擁有系爭土地，但要再砍價53%，等於想以每坪14,382元（30,600*( 1-53%) =14,382）的極低代價取得系爭土地，由此益見原告請求，恐別有居心，顯不合理且無理由。
（四）實則，系爭土地為產業用地(二)，可供住宿及餐飲業使用，被告給付符合債之本旨，並無瑕疵。
1、按系爭土地乃工業區土地，須遵循相關工業區土地法令規範使用處分，原告知之甚詳。固然，原本（舊）促進產業升級條例第60條規定，在未依核定計畫完成使用前，不得轉讓他人使用；但政府嗣為活絡工業區土地使用，放寬工業用地使用限制，早已於91年1月30日修法刪除上開限制規定，縱未依原計畫開發使用，仍可自由轉讓他人（本院卷第90至92頁）。此亦有經濟部工業局91年5月23日工地字第09100178670號函釋（本院卷第93頁）、內政部94年12月26日內授中辦地字第0940730254號函釋（本院卷第94頁）可稽。99年5月12日，促進產業升級條例廢止，另訂現行適用之產業創新條例，也同樣不限制工業區土地之轉讓。又，依現行適用之「工業園區各種用地用途及使用規範辦法」第4條第1項規定：「為配合產業發展政策及整體營運需要，於工業園區內規劃產業用地（二），提供下列支援產業使用：一、住宿及餐飲業。…五、電信業。…」。，除可供「電信業」使用外，也可供「住宿及餐飲業」使用。系爭土地係劃歸屬於「產業用地(二)」，依法可以轉讓，且可作為「住宿及餐飲業」使用，合先敘明。
2、查有關兩造就系爭土地之交易，起因於原告在102年7、8月間派遣代表主動向被告洽詢可否出售，而被告因為內陸傳輸網路鋪設無法配合國際海纜登陸站規劃時程等因素，一直無法依原計畫開發系爭土地作電信業使用而為閒置，且原告當時提出之意向書出價每坪30,000元（本院卷第89頁），尚在合理範圍，被告始考慮與原告進行買賣交易。原告除知悉系爭土地原是規劃作電信業使用而非作住宿及餐飲業使用外，在簽約前，被告為求審慎，甚至有提醒原告「有關本案相關產業區是否得興建飯店旅館等，建請貴公司向建築師確認」（本院卷第95頁）。另，被告本身亦有事先向主管機關經濟部工業局函詢（本院卷第96、97頁），確認系爭土地之取得、租售及使用管理均適用現行之產業創新條例（參前述，可以自由轉讓）；且系爭土地之使用規劃，依「工業園區各種用地用途及使用規範辦法」第4條辦理（參前述，除「電信業」外，也可供「住宿及餐飲業」使用）（本院卷第98頁）。最後，雙方係於102年11月26日簽立買賣契約，以每坪30,600元成交，被告並已於103年1月27日完成土地移轉登記予原告，履行完畢。
3、但距離上開交易履行完畢後近1年7個月，利澤服務中心卻發系爭104年8月6日函予原告，引用工業局90年2月27日第268次會議審查結論，表示系爭土地應由被告依原核定計畫完成使用云云（本院卷第49頁），以致引發原告疑慮而生本件爭議。惟被告對於系爭土地之給付，並無任何不合債之本旨情事，而無瑕疵，茲說明如下：首查，利澤服務中心系爭函文所引用之經濟部工業局90年2月27日工業區土地標準廠房或各種建築物租售審查小組第268次會議作成決議後，並未將審查結論送達予被告，被告係收悉龍德（兼利澤）工業區服務中心104年8月6日龍德服字第1045031967號函後（本院卷第48至56頁），方始知悉。原告起訴狀第3頁第11行稱「被告明知其依法不得出讓系爭土地，卻故意隱匿上情」云云，與事實不符。其次，觀諸工業局90年2月27日第268次會議審查結論內容可知，其只是依當時（舊）促進產業升級條例第60條規定而作陳述，但如前述，後來法令已修改為不限制轉讓。況，被告嗣也基於商誼協助原告與工業局溝通，確認系爭土地還是可以移轉給原告作住宿及餐飲業使用，依產業園區用地變更規劃辦法第37條規定：「…產業用地（二）之土地使用人，應按原核准事業計畫之行業別使用；如須變更原核准之行業別使用時，應由土地所有權人依第二章第二節規定，向原核准之主管機關申請變更使用」。系爭土地原供「電信業」使用，如要變更為「住宿及餐飲業」使用，原告只要以所有權人身分，依「產業園區用地變更規劃辦法」第37條規定辦理計畫變更程序即可（本院卷第99、100頁）。是也不存在原告所謂「不得出讓系爭土地」之瑕疵。事實上，系爭土地原核定計畫係供被告作電信業使用，此為原告簽約前所明知，今原告購買系爭土地欲改為作住宿及餐飲業使用，本即應依「產業園區用地變更規劃辦法」第37條規定申請用地規劃變更（也正因為系爭土地係產業用地(二)而可供住宿及餐飲業使用，方有可能辦理用地規劃變更程序而轉供住宿及餐飲業使用）。而相關法令均為公開資訊，原告又擁有利澤工業區內其他土地興建觀光工廠用，原告對上開規定及申請用地規劃變更等程序，應知之甚詳。被告既已交付「可供原告辦理規劃變更為住宿及餐飲業使用」之土地，即符合債之本旨，並無瑕疵。此觀系爭買賣契約，僅約定交付系爭土地，無約定系爭土地「必須可供原告興建總樓地板面積達63,236.43平方公尺」，亦明。
原告購買系爭土地後，要作如何內容、總樓地板面積達多少之規劃與設計，核屬系爭買賣契約履行完畢後原告自己之事務，非被告所得掌握與預知，與被告無關，亦與系爭買賣契約之債之本旨無關，應予辨明。綜上，被告給付完全符合債之本旨，而無瑕疵，並無違系爭買賣契約第6條第3項、第6項之問題，原告本件請求核無理由。
4、原告主張系爭土地無法興建總樓地板面積63236.43平方公尺之旅館而具有瑕疵云云，但是，工業區乃根據特定產業政策需求而為劃設，於工業區土地上要興建任何建築物，在向地方政府建管機關申請建照時，必須取得該工業區主管機關之同意（縱使無須辦理本件原告爭執的用地變更程序，亦同），地方政府方會核發建照。此為工業區管理所必要，而工業區主管機關是否同意，乃衡酌是否符合該工業區的需求，作整體考量。亦因工業區土地有其特殊管制，其土地價值較一般住宅用地或商業用地而言為低，可以用較低成本取得。原告當初會主動接洽被告購買系爭土地，即是著眼於系爭土地為工業區土地，較為便宜，其擬以較低成本取得土地興建旅館。但是，原告既然購買較為便宜的工業區土地，自應同時承擔工業區土地所應遵守的特殊管制，不能購買低價品卻要求要有高價品的價值、不受相關管制，其理至明。原告於系爭土地所在之利澤工業區，同樣擁有其他土地興建建築物（本院卷第171頁），其明知要於系爭土地興建建築物，必須取得工業區主管機關的同意，並非一定可以興建總樓地板面積63236.43平方公尺之旅館，此和系爭土地是否要辦理用地變更程序並無關係（系爭土地縱不用辦理用地變更，原告還是需要取得工業區主管機關同意其旅館興建，始能取得建照），其卻主張因為辦理用地變更程序方才導致其無法興建總樓地板面積63236.43平方公尺之旅館，實為混淆之詞。何況，原告於購買前，已知悉系爭土地為產業用地(二)且原核定是供電信業使用，亦知悉被告尚未依原核定開發使用（按被告有告知原告，且系爭土地現狀為素地，無任何電信設備，為原告看過系爭土地現場狀況而甚為明瞭），則原告自已知悉其購買系爭土地後，欲變更使用用途為產業用地(二)所另容許之「住宿及餐飲業」使用，應依產業園區用地變更規劃辦法第37條辦理用地變更程序。尤其當初是原告主動透過高清華小姐洽詢被告是否有出售系爭土地之意願，而高清華小姐即為前經濟部工業局龍德兼利澤工業區服務中心之副主任（本院卷第172頁），可見原告對系爭土地狀況、應遵守之相關規範及用地變更程序，應當心知肚明。實則，原告興建任何建築物本應先經工業區主管機關同意，與用地變更並無關係，況原告購買前，已知悉系爭土地原核定供電信業使用且被告未依原核定使用、要改變使用用途須辦理用地變更程序，已如前揭第二點所述。又查原告變更規劃內容，包含供「藝術表演業」使用，此已非原住宿餐飲業之範圍，原告的變更規劃內容既另外納入非關住宿旅館業的「藝術表演業」用途，則對於工業區主管機關是否同意興建及是否繳付回饋金等影響，顯然亦非單純為原告主張之物之瑕疵問題。據上可知，本件爭議，其實純為原告取得系爭土地後應依工業區土地管制規範為開發使用之問題，根本不是被告出售系爭土地存有瑕疵之問題。再者，倘若果真有所謂的「瑕疵」問題，原告既然知悉系爭土地原核定是供電信業使用且被告尚未依原核定開發使用仍為購買，自知其欲變更使用用途須依法辦理用地變更程序，則揆諸民法第355條第1項規定，被告亦無負擔保責任之問題。是原告主張系爭土地因為須辦理用地變更程序才導致其可興建總樓地板面積縮減、被告應負瑕疵擔保責任云云，委無足採。
5、原告辯稱，雖然被告有提醒原告應向建築師確認系爭土地得否興建飯店旅館，但原告無法逕自確認云云。惟查，有關系爭土地之狀況，並非不得公開之資訊，依政府資訊公開法第9條以下規定，原告亦可詢問工業區主管機關而得知，並非原告無法逕自確認。何況，一般人購買土地，焉有可能不作任何瞭解？尤其是原告所找與被告接洽之高清華即為前利澤工業區服務中心副主任，原告更不可能無法瞭解。原告辯稱，其是在雙方洽商後，經被告確認可作為旅館及餐飲業使用，原告始提出被證3購買土地意向書云云。惟查，原告係於102年8月21日即向被告提出意向書，被告則是收到意向書後，於102年9月18日請原告向建築師確認得否興建旅館（本院卷第95頁），嗣並於102年9月25日發函向工業局詢問（本院卷第96、97頁）。由此可見，原告必然已對系爭土地作過瞭解，方主動洽詢被告並提出意向書出價每坪新臺幣3萬元，並非如其所言，在雙方洽商、被告確認可作為旅館及餐飲業使用後方提出意向書。
（五）對經濟部工業局105年7月12日工地字第10500540390號函表示意見：
1、查經濟部工業局105年7月12日工地字第10500540390號函之說明二已指出，建築執照係由直轄市、縣（市）（局）主管機關，審查相關書件圖說及「土地使用管制項目」後核發；而有關工業區之土地使用管制，係由工業區主管機關（即經濟部工業局）依循「工業園區各種用地用途及使用規範辦法」負責辦理。是必須經工業局審核同意業者之興建建物計畫，直轄市、縣（市）（局）主管機關方會認定符合工業區土地使用管制而核發建照。
此亦有「實施區域計畫地區建築管理辦法」第8條規定：
「依『非都市土地使用管制規則』規定經主管機關同意得為建築使用之土地，於申請建築執照時，應檢附有關主管機關同意之證明」可資參照。由此可知，不論系爭土地是否要辦理用地變更程序，原告要在工業區內興建旅館，都必須要經過工業局審核同意其興建計畫內容，才可能獲得宜蘭縣政府核發建照，不可能讓原告在工業區內可以隨意興建任何規模之旅館。
2、至於工業局審核原告之興建計畫時，會衡酌哪些因素，工業局上開函文說明三亦明白表示：「仍應符合『工業園區各種用地用途及使用規範辦法』第4條所規定產業用地(二)之規劃原則，配合產業發展政策及整體營運需要，由主管機關進行相關審議作業而定」。由此可知，不論系爭土地是否要辦理用地變更程序，原告欲在工業區興建旅館，都須經工業局就其興建旅館之具體計劃內容，「配合產業發展政策及整體營運需要」等，個案進行審議，以確認是否符合利澤工業區之產業政策及整體營運需求，方決定是否同意，本即無一定會同意原告興建總樓地板面積63236.43平方公尺之旅館。原告以其無法興建63236.43平方公尺之旅館而主張有物之瑕疵云云，顯無理由。
3、更何況，有關系爭土地要辦理用地變更部分，工業局上開函文說明三亦有表示，是因為系爭土地為「產業用地(二)（供電信事業用地使用）」，原告要改為開發興建旅館使用，須變更原核准之行業別，故應依「產業園區用地變更規劃辦法」第37條辦理用地變更。本件，原告與被告締約前，早已知悉系爭土地位於工業區且是供電信事業用地使用之產業用地(二)（請參見105年5月30日整理之不爭執事項(九)），則原告自知其要將系爭土地改為開發興建旅館使用，除需要變更原核准之行業別、應依「產業園區用地變更規劃辦法」第37條規定辦理用地變更，對於工業局上揭有關用地變更之說明內容，已知悉並瞭解外；對工業區土地興建旅館之其餘相關法令及須經工業局、宜蘭縣政府准駁等程序(包括行政機關可能一部或全部駁回興建旅館之法律風險)，均乃原告締約前所知悉，然其既猶決定與被告締約，由此即可證明本件根本不是物之瑕疵問題（實則，是買賣標的物為交付後，原告所應自行負擔之危險問題，民法第373條參照），退步言之，依民法第355條第1項規定，被告亦不負擔保責任，甚明。復按，原告雖表示擬待工業局核准其旅館興建計畫後，審議小組將審定系爭土地價值，屆時即可看出系爭土地減損價值為多少云云。惟原告核有誤會，如前所述，工業局縱使最後有全部或一部駁回原告所提旅館興建計畫之結果，乃原告締約前所知悉且願承擔也是應自行承擔之法律風險，非屬物之瑕疵問題；且審議小組審定之土地價值，乃「現在」之價值，並非「兩造交易時」之價值，根本與其請求減少價金之計算無關。並聲明：1、原告之訴及假執行之聲請均駁回。2、如受不利判決，願供擔保請准宣告免予假執行。
三、兩造不爭執之事項（本院卷第158頁、第158頁反面）：
（一）原告於民國102年11月26日向被告買受其所有座落宜蘭縣○○鄉○○段80、81、82、83、101、102、103地號等七筆土地，土地面積總計22,562.48平方公尺，買賣價金新台幣（以下同）208,849,590元，以每坪30,600元成交（參見原證1，下稱系爭土地買賣契約），原告業依系爭土地買賣契約之約定付清買賣價金。被告於103年1月27日完成土地所有權移轉登記予原告（原證2），原告業已取得系爭土地所有權，被告並點交系爭七筆土地由原告占有管領。
（二）原告就系爭七筆土地於104年6月2日辦理合併為一筆土地，地號為：宜蘭縣○○鄉○○段○○○號，土地面積重測為22,562.47平方公尺（原證3），再於104年11月24日分割為三筆土地，地號為：宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○○○○號（原證4）。
（三）兩造對於原證8及附件（本院卷第48頁至56頁）形式真正不爭執。
（四）兩造對於被證10及附件（本院卷99頁至100頁）形式真正不爭執。
（五）兩造對於原證12及附件（本院卷65頁至67頁）形式真正不爭執。
（六）工業園區各種用地用途及使用規範辦法第4條第1項規定：「為配合產業發展政策及整體營運需要，於工業園區內規劃產業用地（二），提供下列支援產業使用：一、住宿及餐飲業。…五、電信業。…」。
（七）產業園區用地變更規劃辦法第37條規定：「…產業用地（二）之土地使用人，應按原核准事業計畫之行業別使用；如須變更原核准之行業別使用時，應由土地所有權人依第二章第二節規定，向原核准之主管機關申請變更使用」。
（八）原告提出購買土地意向書，向被告出價每坪新臺幣（下同）30,000元購買系爭土地（請參見被證3）。
（九）原告向被告(電信業)購買系爭土地前，已知悉系爭土地係相關產業用地之產業用地（二），原核定供電信業使用（請參見被證7），對於被證7形式真正不爭執。
（十）兩造對於被證8、9形式真正不爭執（本院卷第96至98頁）。
（十一）原告在與被告洽商交易期間，並未告知被告其興建旅館計畫具體內容（包含總樓地板面積），兩造亦無約定系爭土地須得供原告興建總樓地板面積為多少之旅館（請參見原證1），系爭土地所在之宜蘭縣政府對系爭土地之建蔽率及容積率規定迄今亦未改變。
四、得心證之理由
（一）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。又按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金；但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院104年度台上字第2162號、103年度台上字第2631號判決意旨參照）。
（二）查原告在與被告洽商交易期間，並未告知被告其興建旅館計畫具體內容（包含總樓地板面積），兩造亦無約定系爭土地須得供原告興建總樓地板面積為多少之旅館（請參見原證1），且系爭土地所在之宜蘭縣政府對系爭土地之建蔽率及容積率規定迄今亦未改變等情，為兩造所不爭執，並有系爭土地買賣契約書附卷可稽（本院卷第9至15頁），堪信為真實。
（三）有關原告請求減少價金之數額，其主要係主張其可建築總樓地板面積原可達63,236.43平方公尺，嗣卻只能為29,663.41平方公尺，故依其主張之可建築總樓地板面積之減少比例，請求減少53%之價金。經查，觀諸系爭土地買賣契約書，僅約定被告負有交付系爭土地之義務，無約定系爭土地「必須可供原告興建總樓地板面積達63,236.43平方公尺」。另原告在與被告洽商交易期間，並未告知被告其興建旅館計畫具體內容（包含總樓地板面積），兩造亦無約定系爭土地須得供原告興建總樓地板面積為多少之旅館，且系爭土地所在之宜蘭縣政府對系爭土地之建蔽率及容積率規定迄今亦未改變等情，已如前述。則原告主張之「減少之可建築總樓地板面積」何以構成本件物之瑕疵，以及被告有何未依債之本旨履行之情事？均無法舉證以實其說。
（四）查系爭土地係工業區土地，原（舊）促進產業升級條例第60條規定，在未依核定計畫完成使用前，不得轉讓他人使用；嗣為活絡工業區土地使用，放寬工業用地使用限制，刪除讓售時須按照核定計畫完成使用並報請工業主管機關核准之相關規定，於91年1月30日修法刪除上開限制規定，縱未依原計畫開發使用，仍可自由轉讓他人，有立法院公報90卷48期等資料節錄影本乙份（本院卷第90至92頁），亦有經濟部工業局91年5月23日工地字第09100178670號函釋（本院卷第93頁）、內政部94年12月26日內授中辦地字第0940730254號函釋（本院卷第94頁）可稽（促進產業升級條例99年5月12日廢止）。
（五）又依現行適用之「工業園區各種用地用途及使用規範辦法」第4條第1項規定：「為配合產業發展政策及整體營運需要，於工業園區內規劃產業用地（二），提供下列支援產業使用：一、住宿及餐飲業。…五、電信業。…」，故系爭土地係劃歸屬於「產業用地(二)」，依法可以轉讓，且依一定程序要件可作為「住宿及餐飲業」使用。另觀諸工業局90年2月27日第268次會議審查結論內容可知，其是依當時（舊）促進產業升級條例第60條規定而作陳述，惟如前述，之後法令已修改為不限制轉讓。依產業園區用地變更規劃辦法第37條規定：「產業用地（一）及產業用地（二）之土地使用人，應按原核准事業計畫之行業別使用；如須變更原核准之行業別使用時，應由土地所有權人依第二章第二節規定，向原核准之主管機關申請變更使用；如未經核准逕行變更行業別使用者，主管機關得採取措施，令其回復為原規劃之使用。故系爭土地原供「電信業」使用，如要變更為「住宿及餐飲業」使用，原告應以所有權人身分，依「產業園區用地變更規劃辦法」第37條規定辦理計畫變更使用程序，並無原告主張「不得出讓系爭土地」之瑕疵。況且原告向被告(電信業)購買系爭土地前，已知悉系爭土地係相關產業用地之產業用地（二），原核定供電信業使用，此為原告所不爭執。原告購買系爭土地欲改為作住宿及餐飲業使用，應依「產業園區用地變更規劃辦法」第37條規定申請用地規劃變更。而相關法令均為公開資訊，原告公司所營事業有餐館業、不動產租賃業、一般旅館業等，原告對上開規定及申請用地規劃變更等程序，自難諉為不知。是被告既已交付「可供原告辦理規劃變更為住宿及餐飲業使用」之土地，應即符合債之本旨，並無瑕疵。此觀系爭買賣契約，僅約定交付系爭土地，無約定系爭土地「必須可供原告興建總樓地板面積達63,236.43平方公尺」自明。至原告購買系爭土地後，要作如何內容、總樓地板面積達多少之規劃與設計，核與系爭買賣契約履行無涉。亦與系爭買賣契約之債之本旨無關。再依兩造不爭執之被告所提之被證7電子郵件，被告於簽約前之2013年9月18日以電子郵件告知原告「有關本案相關產業區是否得興建飯店旅館等，建請貴公司向建築師確認」（本院卷第95頁），兩造於102年11月26日簽立系爭土地買賣契約，以每坪30,600元成交，被告並已於103年1月27日完成土地移轉登記予原告，履行完畢。且被告業於103年1月27日完成土地所有權移轉登記予原告（原證2），原告業已取得系爭土地所有權，被告並點交系爭七筆土地由原告占有管領，為兩造所不爭執，並有系爭土地登記謄本附卷可稽（本院卷第23至45頁），故原告主張，系爭土地依法不得出讓等語，並不可採。
（六）原告主張系爭土地無法興建總樓地板面積63236.43平方公尺之旅館而具有瑕疵云云。經查：工業區係根據特定產業政策需求而為劃設，於工業區土地上要興建任何建築物，在向地方政府建管機關申請建照時，必須取得該工業區主管機關之同意，地方政府方會核發建照。此為工業區管理所必要，而工業區主管機關是否同意，乃衡酌是否符合該工業區的需求，作整體考量。原告係購買工業區土地，自應遵守工業區土地所應遵循之特殊管制。再者，被告抗辯，原告於系爭土地所在之利澤工業區，同樣擁有其他土地興建建築物（本院卷第171頁），為被告所不爭執，足見，被告應知悉於系爭土地興建建築物，必須取得工業區主管機關的同意，原告主張因為辦理用地變更程序方才導致其無法興建總樓地板面積63236.43平方公尺之旅館，則為無據。
（七）另原告於購買前，已知悉系爭土地為產業用地(二)且原核定是供電信業使用，亦知悉被告尚未依原核定開發使用，則原告自已知悉其購買系爭土地後，欲變更使用用途為產業用地(二)所另容許之「住宿及餐飲業」使用，應依產業園區用地變更規劃辦法第37條辦理用地變更程序。又查原告變更規劃內容，包含供「藝術表演業」使用，此已非原住宿餐飲業之範圍，原告的變更規劃內容既另外納入非關住宿旅館業的「藝術表演業」用途，則對於工業區主管機關是否同意興建及是否繳付回饋金等影響，以非原告所主張之「住宿及餐飲業」使用。據上，本件應係原告取得系爭土地後應依工業區土地管制規範為開發使用之問題，而非被告出售系爭土地存有瑕疵之問題。原告既然知悉系爭土地原核定是供電信業使用且被告尚未依原核定開發使用仍為購買，自知其欲變更使用用途須依法辦理用地變更程序。是原告主張系爭土地因為須辦理用地變更程序才導致其可興建總樓地板面積縮減、被告應負瑕疵擔保責任云云，委無足採。
（八）原告主張，其是在雙方洽商後，經被告確認可作為旅館及餐飲業使用，原告始提出被證3購買土地意向書云云。惟查，原告於102年8月21日即向被告提出意向書，被告則是收到意向書後，於102年9月18日請原告向建築師確認得否興建旅館（本院卷第95頁），嗣並於102年9月25日發函向工業局詢問（本院卷第96、97頁）。足見，原告主張，在雙方洽商、被告確認可作為旅館及餐飲業使用後方提出意向書等語，並不可採。
（九）查經濟部工業局105年7月12日工地字第10500540390號函之說明二載明，建築執照係由直轄市、縣（市）（局）主管機關，審查相關書件圖說及「土地使用管制項目」後核發。爰產業園區各種用地用途及使用規範雖須依循「工業園區各種用地用途及使用規範辦法」負責辦理。是必須經工業局審核同意業者之興建建物計畫，直轄市、縣（市）（局）主管機關方會認定符合工業區土地使用管制而核發建照。又按「實施區域計畫地區建築管理辦法」第8條規定：「依『非都市土地使用管制規則』規定經主管機關同意得為建築使用之土地，於申請建築執照時，應檢附有關主管機關同意之證明」。足見，原告要在工業區內興建旅館，都必須要經過工業局審核同意其興建計畫內容，才可能獲得宜蘭縣政府核發建照。又工業局上開函文說明三亦表示：「仍應符合『工業園區各種用地用途及使用規範辦法』第4條所規定產業用地(二)之規劃原則，配合產業發展政策及整體營運需要，由主管機關進行相關審議作業而定」。由此可知，不論系爭土地是否要辦理用地變更程序，原告欲在工業區興建旅館，都須經工業局就其興建旅館之具體計劃內容，「配合產業發展政策及整體營運需要」等，個案進行審議，以確認是否符合利澤工業區之產業政策及整體營運需求，方決定是否同意，本無一定會同意原告興建總樓地板面積63236.43平方公尺之旅館。原告以其無法興建63236.43平方公尺之旅館而主張有物之瑕疵云云，尚嫌無據，為無理由。
（十）再者，有關系爭土地要辦理用地變更部分，工業局上開函文說明三亦有表示，因系爭土地為「產業用地(二)（供電信事業用地使用）」，原告要改為開發興建旅館使用，須變更原核准之行業別，故應依「產業園區用地變更規劃辦法」第37條辦理用地變更。查原告與被告締約前，早已知悉系爭土地位於工業區且是供電信事業用地使用之產業用地(二)，則原告自知其要將系爭土地改為開發興建旅館使用，除需要變更原核准之行業別、應依「產業園區用地變更規劃辦法」第37條規定辦理用地變更，對於工業局上揭有關用地變更之說明內容，應已知悉並瞭解；對工業區土地興建旅館之其餘相關法令及須經工業局、宜蘭縣政府准駁等程序(包括行政機關可能一部或全部駁回興建旅館之法律風險)，均乃原告締約前所知悉，然其既猶決定與被告締約，足見本件並非物之瑕疵問題，而係是買賣標的物為交付後，原告所應自行負擔之危險問題。
（十一）綜上，原告主張，被告給付不符合債之本旨，且有上述物之瑕疵等語，為無理由。
五、綜上所述，原告依民法第354條、第359條、第179條規定，請求被告應給付原告110,690,283元及自104年8月26日起按週年利率百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。
六、本件原告既受敗訴判決，其假執行之聲請即失所附麗，不應准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與判決結果不生影響，爰不予一一論列。
八、依民事訴訟法第78條之規定，判決如主文。中 華 民 國 105 年 10 月 5 日
民事第六庭 法 官 王育珍以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 10 月 5 日
書記官 蔡梅蓮