臺灣臺北地方法院民事判決 105年度重訴字第103號原 告 林淑貞訴訟代理人 林淑惠律師被 告 陳淑娟
廖和平李振嘉共 同訴訟代理人 王聖舜律師上列當事人間請求返還土地價金事件，本院於民國105年5月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：伊於民國98年9月14日分別與被告陳淑娟、廖和平簽訂土地買賣契約（下稱系爭土地買賣契約），以總價款新臺幣（下同）4,923,000元向被告陳淑娟買受坐落臺北市○○區○○段0○○段00000地號、面積71.27平方公尺之土地（下稱系爭內湖區土地），另以總價款867,000元向被告廖和平買受坐落臺北市○○區○○段○○段00000地號、面積27平方公尺之土地（下稱系爭南港區土地，與上開系爭內湖區土地合稱系爭土地），被告李振嘉為系爭土地買賣契約之連帶保證人，伊已付清全部價金，被告亦已將系爭土地所有權移轉登記予伊。被告明知伊購買系爭土地之目的，係為日後供作綠地建築容積移轉之用，兩造並於系爭土地買賣契約第15條特約事項第3項為此約定，故如發見系爭土地不符合綠地容積移轉之用途時，被告即應無條件同意解除系爭土地買賣契約。嗣伊為辦理都市計畫容積移轉事宜，於103年11月24日向臺北市政府函詢系爭土地開闢及補償狀況，依臺北市政府103年12月3日及同年月8日之函文表示，系爭土地因坐落臺北市政府依水土保持法奉報行政院核定公告之山坡地範圍，故不符合「臺北市都市計畫容積移轉審查許可條件送出基地為公園、綠地、廣場優先受理判斷基準」（下稱系爭優先受理判斷基準）第3點第1項規定。系爭土地既不符容積移轉之用途，不能達本件買賣之目的，伊即以存證信函向被告為解除契約之意思表示，並請被告於文到7日內備齊款項及相關文件辦理購回即回復原狀之手續，惟被告迄未置理，顯已違約，並自104年5月5日起（即接獲上開存證信函後7日內）構成給付遲延，爰依系爭土地買賣契約第15條第3項約定、民法第259條第1款、第233條第1項前段規定及連帶保證之法律關係提起本訴，請求被告連帶返還系爭土地之買賣價金及遲延利息等語。並聲明：㈠被告李振嘉與被告陳淑娟應連帶給付原告4,923,000元及自104年5月5日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被告李振嘉與被告廖和平應連帶給付原告867,000元及自104年5月5日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢第1、2項聲明，願供擔保聲請宣告假執行。
二、被告則抗辯以：系爭土地於98年10月移轉登記並交付時，係適用97年4月29日公布之臺北市都市計畫容積移轉審查許可條件（下稱系爭審查許可條件），依系爭審查許可條件第3條、第4條第1項規定，系爭土地確實符合容積移轉之用途，原告空言否認復未陳明何處不符規定，顯不符一般交易觀念。又，系爭土地買賣契約第15條第3項「雙方同意無條件解除本買賣契約」之約定，僅係民法第359條物之瑕疵擔保之重申，並非約定解除權之特別約定，且前開條款關於「日後」之解釋，應係指在「簽訂買賣契約後，而於產權移轉登記及交付前」此段期間，系爭土地有不符合容積移轉用途之情形時，始構成解除契約之事由。原告主張不論時間經過多久，危險負擔是否已經移轉，被告都須承受因為法令變更致系爭土地變更成不符資格之危險，且原告握有隨時得向被告單方行使解除權之權利，顯不符合民法第365條關於物之瑕疵除斥期間規定之意旨且有背於公共交易秩序及社會妥當性。系爭土地買賣契約既已履行完畢，原告即不得再主張行使解除權解除系爭買賣契約或減少價金，以避免輕重失衡及確保交易安全。況原告之解除權自98年10月6日土地移轉登記並交付完成時起，於103年10月6日之後，即因逾除斥期間而消滅，且原告於104年4月始向被告主張解除契約，亦顯違反民法第373條危險負擔及誠信原則，蓋一般人根本無法想像買賣契約履行完畢後，於數年之後會有突然被解除之危險，此與一般社會之交易觀念有違，原告主張解除買賣契約請求被告返還買賣價金及遲延利息並無理由等語。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保聲請宣告免予假執行。
三、兩造不爭執及爭執事項（見本院卷第147頁背面至148頁）：
(一)兩造不爭執事項：⒈被告李振嘉代理被告陳淑娟、被告廖和平於98年9月14日與
原告就系爭內湖區土地及系爭南港區土地，簽立系爭土地買賣契約書，並為系爭土地買賣契約之連帶保證人（見本院卷第10至13頁、第14至17頁）。
⒉被告業於98年10月5日及同年10月6日分別將系爭土地，依系
爭土地買賣契約書之約定移轉登記並交付予原告，此有第一類土地登記謄本可參（見本院卷第19、20頁）。
⒊兩造不爭執系爭土地買賣契約書及土地登記謄本之真正。
⒋原告已依約付清系爭土地之買賣價金。
⒌99年1月20日臺北市政府公告「臺北市都市計畫容積移轉審
查許可條件送出基地為公園、綠地、廣場優先受理判斷基準。」（見本院卷第100至101頁），並自即日起生效。⒍原告於103年11月24日向臺北市政府函詢系爭土地開闢及補
償狀況，依臺北市政府103年12月3日府都綜字第10339595500號（下稱103年12月3日函文）及103年12月8日府都綜字第10339635300號（下稱103年12月8日函文）之函覆內容，均表示系爭土地因坐落臺北市政府依水土保持法奉報行政院核定公告之山坡地範圍，故不符合「臺北市都市計畫容積移轉審查許可條件送出基地為公園、綠地、廣場優先受理判斷基準」（下稱系爭優先受理判斷基準）第3點第1項規定（見本院卷第24至26頁、第27至29頁）。
⒎原告於104年4月24日分別以臺北安和郵局第1131號及第1133
號存證信函向被告廖和平、陳淑娟及李振嘉為解除契約之意思表示，並請渠等於文到7日內備齊款項及相關文件辦理購回即回復原狀之手續，上開存證信函已分別於104年4月27日送達被告三人（見本院卷第30頁至35頁、第43頁至48頁所附之臺北安和郵局第1131號、第1133號存證信函暨掛號郵件收件回執）。
(二)本件之爭點如下:⒈原告主張依系爭土地買賣契約第15條第3項之約定解除契約
，並依民法第259條第1款、第233條第1項前段規定及連帶保證之法律關係請求被告連帶返還系爭土地買賣價金及遲延利息（詳如聲明所示），有無理由？⒉原告主張解除契約，有無理由？⒊原告主張解約，是否違反誠信原則？茲分述如下。
四、得心證之理由：
(一)按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。民法第98條定有明文。次按解釋當事人之契約，應於文義上及論理上詳為推求，不得拘泥字面，致失當時立約之真意（最高法院19年上字第58號民事判例要旨參照）。契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院19年上字第453號民事判例要旨參照）。經查，原告主張被告明知伊購買系爭土地之目的，係為日後供作綠地建築容積移轉之用，兩造並於系爭土地買賣契約第15條特約事項第3項為此約定等語，業據其提出系爭土地買賣契約（見本院卷第12頁、16頁）為證，觀諸系爭土地買賣契約第15條特約事項第3項（下稱系爭約款）載明：「乙方（即被告）保證本買賣標的現況為綠地，…乙方並知悉甲方（即原告）購買本標的物係為做為日後綠地容積移轉之使用，乙方同意，若日後本標的物不符合容積移轉之用途時，雙方同意無條件解除本買賣契約，屆時，乙方應於接獲甲方通知後7日內備齊款項及相關文件辦理購回手續。」等語，此為兩造所不爭執，應堪信實。是原告主張其購買系爭土地之目的係為供作綠地建築容積移轉之用，兩造並於簽訂系爭土地買賣契約時訂定上開特約條款等語，信屬非虛。
(二)雖原告主張依臺北市政府103年12月3日、103年12月8日函文表示，系爭土地因坐落於臺北市政府依水土保持法報奉行政院核定公告之山坡地範圍，故不符合系爭優先受理判斷基準第3點第1項之規定，而不符合容積移轉之用途，是原告自得於104年4月24日依系爭約款，發函向被告為解除系爭土地買賣契約之意思表示。惟按買賣契約之一方，依特約，以他方當事人違約為由，解除契約者，需於他方當事人未履行債務完畢前為之，若他方當事人已履行債務完畢，則不得再據此特約，行使解除權（最高法院79年台上字第1532號判決意旨參照）。準此，則買賣契約縱有特約，惟若買賣契約已履行完畢，應即不得再據此特約行使解除權。經查，兩造於98年9月14日簽立系爭土地買賣契約書後，原告已依約付清系爭土地之買賣價金，被告亦先後於同年10月5日及同年10月6日依約將系爭土地移轉登記並交付予原告，且系爭土地於斯時確實得做為容積移轉使用，有系爭土地買賣契約書、第一類土地登記謄本（見本院卷第10至13頁、第14至17頁、第19至20頁）等件可參，並為兩造所不爭執（見本院卷第147頁背面、第148頁），應可信實。次查，依系爭土地於98年10月移轉登記並交付時適用之系爭審查許可條件第3條、第4條第1項規定：「前點所稱送出基地為下列各款土地：…㈡私有未徵收之公共設施保留地，包括⒈公園用地。⒉綠地。⒊廣場。⒋道路用地。」、「前點第1項第2款所稱之私有未徵收之公共設施保留地，應符合下列條件：㈠未開闢公園用地、綠地、廣場：⒈該公共設施保留地面積，須小於二公頃以下。⒉送出基地申請範圍內之土地所有權人，須全數同意辦理容積移轉。」等語，可知屬公設保留地之綠地，只要該綠地是屬於都市計畫兩公頃以下之小型公園綠地，即可作為送出基地辦理容積移轉，無其他條件之限制。而依系爭審查許可條件上開規定及臺北市政府工務局公園路燈工程管理處98年6月17日北市工公藝字第09832558500號之函覆、臺北市政府98年7月7日府都綜字第09834010200號函文及原告代理人曾簽收「臺北市政府函（公園路燈管理處查詢表）」（見本院卷第108頁至109頁），可見系爭土地於買賣及移轉登記並交付時確實為符合容積移轉用途之綠地（見本院卷第108頁暨其背面）。系爭土地買賣契約既經被告於98年10月6日全數移轉登記及交付原告完畢，且系爭土地買賣契約自兩造簽訂後迄履約完畢時止，均未發生系爭約款所訂之事由，揆諸前開說明，原告應不得再行使解除權解除契約。
(三)雖原告主張系爭約款中之「日後」係指簽約日之後，並無時間限制，故於簽約或點交後如發見系爭土地不符合綠地容積移轉之用途時，被告仍應無條件同意解除系爭土地買賣契約云云。惟查，審酌兩造簽約當時之原因事實與背景，應係兩造考量簽訂土地買賣契約與辦理土地移轉登記並交付之時點未必一致，衡諸交易實務上之運作，歷時數週至數月之情形亦有之，若於日後（即簽約後、但在系爭土地移轉登記並交付前）發現此段期間系爭土地有發生不符合容積移轉用途之事由時，雙方同意無條件解除買賣契約並返還價款，故乃為系爭約款之約定，是系爭約款中之「日後」，應解為「就買賣契約簽訂後，移轉登記並交付土地予原告前」之此段期間，由被告保證此期間就系爭土地之現況絕對得做為容積移轉送出基地使用，至於辦理系爭土地移轉登記並交付完成後始發生不符合容積移轉用途之事由者，則應非系爭約款所包含，如此解釋，方符合兩造簽約時之真意，亦不至違反一般生活經驗及市場交易法則。否則，倘不論契約是否已經履行完畢、危險負擔是否已經移轉，亦不論時間經過多久，就容積移轉之行政制度所生之變動，均需由被告單方承受因法令嗣後變更導致系爭土地變更成不符資格之危險，反之，則原告不論時間經過多久，皆仍得向被告單方行使解除權之權利，顯然有背於公共交易秩序之維護及社會妥當性，亦與前揭最高法院之實務見解有違，是認原告主張解除契約並無理由。承前所述，原告依系爭土地買賣契約第15條第3項之約定解除契約，既無可取，則原告據以依民法第259條第1款、第233條第1項前段規定及連帶保證之法律關係，請求被告連帶返還系爭土地買賣價金及遲延利息（詳如聲明所示），即屬無據，並無可取。從而，關於爭點⒊（即原告主張解約是否違反誠信原則？）即無庸再予贅述，附此敘明。
五、綜上所述，原告主張依系爭土地買賣契約第15條第3項之約定解除契約，並請求被告李振嘉、陳淑娟應連帶給付原告4,923,000元、被告李振嘉、廖和平應連帶給付原告867,000元，及均自104年5月5日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，不應准許。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造所提其餘訴訟資料及攻擊防禦方法，經審酌於判決結果不生影響，無庸一一論駁。
七、據上論結：本件原告之訴為無理由，應依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 5 月 27 日
民事第三庭 法 官 林振芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 5 月 27 日
書記官 黃瑋婷