臺灣臺北地方法院民事判決 105年度重訴字第1116號原 告 金榮交通有限公司法定代理人 徐見榮訴訟代理人 葉又銘被 告 徐敏庭上列當事人間返還買賣價金事件，本院於民國105 年11月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應於原告將如附表所示之土地及建物所有權移轉登記予被告後，給付原告新臺幣柒佰伍拾萬元，及自民國一０五年十月十二日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，暨自民國一０四年十月十六日起至民國一０五年六月七日止按日息萬分之三計算之違約金。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳佰伍拾萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣柒佰伍拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第 255條第1項第3款有明文。本件原告起訴時原於聲明第1 項請求被告返還價金新臺幣（下同）750 萬元，並附加自受領時起之法定利息，暨自民國104 年10月15日起至給付日止按日息萬分之3計算之違約金，嗣訴狀送達後，於本院105年11月16日言詞辯論期日，變更上開聲明請求被告返還價金750 萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止按年息5%計算之利息，暨自104年10月15日起至105年6月7日止按日息萬分之3 計算之違約金，核屬減縮應受判決事項之聲明，合於前揭規定，應予准許。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情事，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：兩造於民國104年8月20日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），由原告向被告購買如附表所示之土地及建物（下稱系爭不動產），約定買賣總價款為新臺幣（下同）750萬元，原告已依約付清全數價款，被告亦於104年
9 月14日將系爭不動產所有權移轉登記予原告，兩造並約定最後交屋日為104 年10月15日，詎於約定交屋當日，被告竟推託因排班上工，無法配合辦理點交手續，要求改日點交，原告並不同意，並連續數日催促被告點交，被告又稱尚未找到房屋搬家、家中尚有高齡祖母行動不便，要求寬延數日，原告予以拒絕並繼續催討交屋，原告繼又稱其祖母生病、不便移動，已習慣居住於此，不想搬家，且其祖母不知房屋已出售，如原告想上社會新聞版面，逼死老人家就儘管鬧吧等語，原告迫於情勢，乃過一段時日私揣被告祖母病況應為好轉後，再度要求點交，被告竟稱其當初售價過於便宜，要求搬家費50萬元，否則拒絕搬遷，原告遂於105年5月16日（起訴狀誤載為105年5月9日，逕更正之）以臺北民權郵局第374號存證信函催告被告於10日內依約點交，被告仍置之不理，原告乃於105年6月7日以臺北民權郵局第468號存證信函通知被告依系爭買賣契約第10條及民法第254 條規定，解除系爭買賣契約，兩造間之買賣契約既已合法解除，依民法第259條第1、2款及系爭買賣契約第10條第5項、第6項後段之規定，原告將系爭不動產所有權移轉登記返還被告後，被告應將買賣價金750 萬元返還原告，並附加自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按法定利率年息5%計算之利息，暨自約定交屋日即104年10月15日起至解約日即105年6月7日止按日息萬分之3 計算之違約金。並聲明︰㈠被告應於原告將如附表所示之土地及建物所有權移轉登記予被告後，給付原告750 萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止按年息5%計算之利息，暨自104年10月16日起至105年6月7日止按日息萬分之3計算之違約金。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告未於言詞辯論期日到場，惟據其提出答辯狀略以︰兩造於104年8月20日簽訂系爭不動產買賣契約，約定最後交屋日為104 年10月15日，然被告於約定點交日因工作排班關係無法請假，致當日無法辦理點交，原告竟毫不通情理要求被告立即點交，惟被告家中尚有行動不便長者需要照顧，且生活困頓，原告堂堂大公司竟欺壓善良，落井下石，其所寄發之存證信函，被告並無拆閱，不知內容為何，不生催告及解約之效力，兩造間之買賣契約仍為有效；又原告趁被告輕率急迫無賣屋經驗，誘使被告以遠低於市價之價格出售系爭不動產，而依內政部不動產交易實價查詢服務網，該地區內屋齡相同之辦公商業大樓，成交行情每坪約50至70萬元之間，系爭不動產買賣僅每坪46萬元，實不合理，爰依民法第74條及最高法院79年台上字第1394號判決，被告要求系爭買賣契約價金應變更為1,141萬元（70萬元/坪），原告應支付差額39
1 萬元予原告後，原告始願將系爭買賣標的物點交予原告等語。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
(一)原告主張其向被告購買如附表所示之不動產，兩造並於104年8月20日簽訂不動產買賣契約書，約定買賣總價款為750萬元，最後交屋日為104年10月15日，原告已依約付清全數價款，被告亦於104年9月14日將系爭不動產所有權移轉登記予原告，惟被告未於約定之交屋日辦理交屋，屢經催促仍未履行，經原告於105年5月16日以臺北民權郵局第374 號存證信函催告被告於10日內辦理點交，被告於同日收受上開存證信函後仍未點交，原告乃於105年6月7日以臺北民權郵局第468號存證信函向被告為解除系爭買賣契約之意思表示，並於同日送達被告等情，業據原告提出不動產買賣契約書、土地及建物登記第一類謄本、郵局存證信函及掛號郵件收件回執等件附卷為證（見本院卷第8 至24頁），並有臺北市中山地政事務所105年10月17日北市中地籍字第10531804400號函檢送104年中山第185170號系爭不動產登記案件影本1份附卷可憑（見本院卷第37至46頁），且為被告所不爭執，自堪信為真實。
(二)按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第348條第1項定有明文。次按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第229條第1項、第
254 條分別定有明文。又非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人時發生效力，民法第95條第1 項本文定有明文，所謂達到，係指意思表示到達相對人之支配範圍內，相對人隨時可了解其內容之客觀狀態而言。若表意人以書信為意思表示，該書信達到相對人，相對人無正當理由而拒絕接收時，該書信既已達到相對人之支配範圍內，相對人隨時可了解其內容，依上說明，應認為已達到而發生效力（最高法院75年度台抗字第255 號裁判要旨參照）。又依系爭買賣契約第10條第1 項約定：「買賣雙方其中之一方如未按契約條款約定履行，經他方催告通知後，無正當理由仍不履行或改正時，他方得逕行解除本契約。」本件被告既未於約定之交屋日履行出賣人應交付系爭不動產於買受人即原告之義務，依民法第229條第1項規定，即應負遲延給付責任；原告於105年5 月16日以臺北民權郵局第374號存證信函催告被告於10日內辦理交屋，被告於同日收受上開存證信函後仍未依限履行，原告自得依民法第254條及系爭買賣契約第10條第1項規定，解除系爭買賣契約，則原告於105 年6月7日以臺北民權郵局第468 號存證信函向被告為解除系爭買賣契約之意思表示，該存證信函於同日送達被告，系爭買賣契約即生解除之效力，被告雖辯稱其未拆閱原告寄發之存證信函而不知內容為何，不生催告及解約之效力云云，然上開存證信函業經被告收受，而置於被告隨時可了解其內容之客觀狀態，不論拆閱與否，依上開說明，其意思表示於通知達到被告時即發生效力，被告上開辯解委無可採。
(三)按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第259條第1款、第2款、第203條亦有明文規定。又契約解除，雙方互負回復原狀之義務，民法第259條定有明文。此項互負之義務，依同法第261條準用第264條之規定，於他方未為對待給付前，得拒絕自己之給付，此一同時履行抗辯權之援用無需以訴為之，倘當事人一方在訴訟上已為此抗辯，法院即應為他方提出對待給付時，應對之為給付之判決（最高法院85年度台上字第2220號裁判要旨參照）。本件被告雖未援用同時履行之抗辯，然原告既請求本院判命被告應於原告將如附表所示之土地及建物所有權移轉登記予被告後，返還原告價金750 萬元，本院自應依原告之聲明為對待給付之判決；又原告除得請求被告返還價金外，尚得請求附加自受領時起之利息，則原告僅請求自起訴狀繕本送達被告翌日即105年10月12日起按法定利率年息5% 計算之利息，亦無不合。
(四)再按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，民法第250條第1項定有明文。查依系爭買賣契約第10條第5項約定：「賣方若有遲延給付之情形，應賠償買方每日按買賣總價萬分之三之違約金，但違約金以賣方所收價金之金額為上限。」本件被告未於約定之交屋日104 年10月15日履行交屋，應於次日起負遲延給付責任，則原告請求被告給付自104年10月16日起至105年6月7日解約日止，按買賣總價日息萬分之3計算之違約金，尚無不合，逾此範圍之請求（即104年10月15日之違約金），即非有理。
四、從而，原告依系爭買賣契約及民法第259 條第1款、第2款規定，請求被告於其將如附表所示之土地及建物所有權移轉登記予被告後，給付750萬元，及自105年10月12日起至清償日止按年息5%計算之利息，暨自104年10月16日起至105年6月7日止按日息萬分之3 計算之違約金，洵屬有據，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，就原告勝訴部分，經核於法並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之，並依被告聲請酌定被告供相當擔保金後，得免為假執行；至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不予一一論述。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 105 年 11 月 30 日
民事第三庭 法 官 鍾淑慧以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 11 月 30 日
書記官 黃紹齊附表
一、土地┌─┬──────────────────┬─┬────┬─────┐│編│ 土 地 坐 落 │地│面 積│權利範圍 ││ ├───┬────┬───┬──┬──┤ ├────┤ ││號│縣 市○鄉鎮市區○ 段 ○○段│地號│目│平方公尺│ │├─┼───┼────┼───┼──┼──┼─┼────┼─────┤│ 1│臺北市○○○區 ○○○段│五 │302 │建│89 │400/100000│├─┼───┼────┼───┼──┼──┼─┼────┼─────┤│ 2│臺北市○○○區 ○○○段│五 │333 │建│1075 │400/100000│└─┴───┴────┴───┴──┴──┴─┴────┴─────┘
二、建物┌─────────┬────────┬─────────┬────┐│建號 │建物門牌 │坐落地號 │權利範圍│├─────────┼────────┼─────────┼────┤│臺北市○○區○○段│臺北市中山區林森│臺北市○○區○○段│1分之1 ││五小段1298建號 │北路263號12樓 │五小段302、333地號│ │└─────────┴────────┴─────────┴────┘