臺灣臺北地方法院民事判決 105年度重訴字第1185號原 告 周淑貞
周志賢李周素娥周煌輝周秉翰蘇金玉共 同訴訟代理人 蕭棋云律師複 代理人 彭彥植律師被 告 黃志光訴訟代理人 楊嘉中律師上列當事人間請求終止地上權等事件，本院於民國107 年7 月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文如附表所示之地上權之存續期間定至民國一三三年七月三十一日止。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：訴外人周清玉於民國88年5 月10日過世，原告6人（下稱原告）為其繼承人，於104 年12月21日辦理繼承登記，而繼承取得坐落臺北市文山區（原○○○區○○○段四小段1041地號土地（下稱系爭土地）之所有權，始發覺系爭土地竟於75年4 月17日即經設定「權利範圍為所有權全部、存續期間不定期、無地租之地上權（下稱系爭地上權）」予訴外人即系爭土地所在社區當時之主任委員陳錫林，系爭地上權嗣於86年12月3 日讓與訴外人許坤生，又於99年8 月4日讓與被告。系爭土地則作為設置社區300 餘戶之蓄水池、水表及建築供水機械室等使用。然系爭地上權未定存續期限，非屬永久存續之意，而自75年4 月17日登記日起迄今，業已存續逾30年，顯已逾民法第833 條之1 規定之20年存續期間，且未約定任何地租，為促進土地利用、發揮土地價值，自有終止系爭地上權之必要，故原告自得依民法第833 條之
1 規定請求終止系爭地上權，並依民法第767 條第1 項規定，請求被告塗銷系爭地上權登記。縱認原告等不得請求終止系爭地上權，惟系爭地上權未約定地租，且系爭土地現值已達每平方公尺新臺幣（下同）8 萬4,300 元，生活機能良好，已非設定系爭地上權時可比擬，故原告亦得依民法第833條之1 規定，請求定其系爭土地之存續期間，並依民法第83
5 條之1 第2 項規定，請求酌定地租等語。並聲明：（一）先位聲明：1.系爭地上權應予終止；2.被告應塗銷系爭地上權登記；3.被告應將坐落系爭土地上、現供蓄水池使用之建物拆除後，將上開土地騰空返還原告。（二）備位聲明：請求定系爭地上權之存續期間；請求酌定系爭地上權之地租；被告應按月給付原告上開酌定之地租。
二、被告答辯：系爭土地於69年重測前為「臺北市○○區○○段○○○○段00000 地號土地（下稱溝子口191-1 地號土地）」之一部，溝子口191-1 地號土地於69年重測時，改為「臺北市○○區○○段○○段0000地號土地」，嗣於74年2 月間分割成系爭土地及同地段之1041-1地號土地、1041-2地號土地；1041-1地號土地再於79年間分割增加1041-3地號土地，1041-2地號土地於79年間分割增加1041-4地號土地。而時任帝王建設開發股份有限公司（下稱帝王建設公司）負責人之許坤生，早於65年間，為於該處興建建案之光華社區建造蓄水池及開發300 餘戶住戶通行等用途，即以當時市價二倍以上之價格，向周清玉買下溝子口191-1 地號土地，然因當時周清玉尚未就該土地辦理所有權繼承登記，故未就該買賣辦理所有權移轉登記。嗣溝子口191-1 地號土地於74年2 月間分割為系爭土地、1041-1地號土地、1041-2地號土地，而光華社區管理委員會（下稱光華社區管委會）於75年間成立後，周清玉又向許坤生表示財團法人私立世界新聞專科學校（現改制為世新大學；下稱世新大學）有意向周清玉購買1041-2地號土地，為免一地二賣，故許坤生、周清玉乃與時任光華社區管委會主任委員陳錫林共同商討後協議，將系爭土地設定系爭地上權予陳錫林（因系爭土地係作為社區蓄水池使用，故陳錫林要求不能過給私人），並以「建築水塔為目的」作為約定使用方法，且同意周清玉將1041-2地號土地出售予世新大學，價金亦由周清玉取得，因周清玉已就系爭土地收取二倍多之買賣價金作為對價，又可免繳系爭土地買賣之增值稅，周清玉乃同意將系爭土地設定「存續期間為永遠使用之不定期、地租為無」之系爭地上權登記。嗣因陳錫林搬離光華社區，乃將系爭地上權讓與許坤生，許坤生因有經濟問題，為免系爭地上權受影響，而為維護社區供水權益，乃再於99年間將系爭地上權讓與被告。系爭地上權係為社區蓄水池之目的使用，設定存續期限為不定期，即係指可供作社區蓄水池永遠使用，本件並不符民法第833 條之1 規定之要件。再周清玉出售包含系爭土地在內之溝子口191-1 地號土地時，已向許坤生取得買賣價金，該價金即相當於系爭地上權設定之對價，原告亦未因系爭土地增加任何負擔，原告自無從依民法第835 條之1 第2 項規定請求酌定租金等語。並聲明：原告之先位及備位之訴均駁回。
三、兩造不爭執事項（見重訴卷一第142 、145 、228 至229 頁）：
（一）原告係周清玉之繼承人，周清玉於88年5 月10日過世，原告於104 年12月21日辦理繼承登記，取得系爭土地之公同共有所有權，斯時始知系爭土地已於75年4 月17日設定「權利範圍全部、存續期間為不定期、地租為無、約定使用方法為『以建築水塔為目的』」之系爭地上權予時任光華社區管委會主任委員陳錫林，系爭地上權再於86年12月3日讓與許坤生，復於99年8 月4 日讓與被告（即如附表所示）。
（二）系爭土地於69年重測前為溝子口191-1 地號土地之一部，溝子口191-1 地號土地於69年重測時，改為「臺北市○○區○○段○○段0000地號土地」，嗣於74年2 月間分割成系爭土地及同地段之1041-1地號土地、1041-2地號土地；1041-1地號土地再於79年間分割增加1041-3地號土地，1041-2地號土地於79年間分割增加1041-4地號土地。1041-2地號土地已於79年6 月9 日以買賣為原因移轉所有權登記予世新大學。1041-1及1041-3地號土地已於79年1 月31日闢為道路用。
（三）系爭土地現作為設置光華社區300 餘戶蓄水池、水表及建築供水機械室等使用，1041-1及1041-3地號土地則作為光華社區出入口使用。
四、本件之爭點
（一）原告得否依民法第833 條之1 規定請求終止系爭地上權，並依民法第767 條第1 項規定請求被告將系爭地上權登記予以塗銷？
1. 按稱普通地上權者，謂以在他人土地之上下有建築物或其他
工作物為目的而使用其土地之權；地上權未定有期限者，存續期間逾二十年或地上權成立之目的已不存在時，法院得因當事人之請求，斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之種類、性質及利用狀況等情形，定其存續期間或終止其地上權。99年1 月5 日修正增訂、2 月3 日公布、公布後6個月（
8 月3 日）施行之民法第832 條、第833 條之1 定有明文。修正之民法第833 條之1 規定，於民法物權編99年1 月5 日修正之條文施行前未定有期限之地上權，亦適用之，民法物權編施行法第13條之1 亦有明定。而民法第833 條之1 規定之立法理由為：「地上權雖未定有期限，但非有相當之存續期間，難達土地利用之目的，不足以發揮地上權之社會機能。又因科技進步，建築物或工作物之使用年限有日漸延長趨勢，為發揮經濟效用，兼顧土地所有人與地上權人之利益，爰明定土地所有人或地上權人均得於逾二十年後，請求法院斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之各種狀況而定地上權之存續期間；或於地上權成立之目的不存在時，法院得終止其地上權」。亦即：若未定期限之地上權之成立目的已不存在時，始可依此條規定訴請法院終止地上權，若未定期限之地上權之成立目的尚存，僅係存續期間逾20年者，則僅得訴請法院斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之各種狀況而定地上權之存續期間。
2. 經查，系爭地上權於75年4 月17日設定時即係設定為：「權
利範圍全部、存續期間為不定期、地租為無、約定使用方法為『以建築水塔為目的』」等情，業如前述，是顯為未定期限之地上權，固堪認定。然查，系爭地上權設定之標的即系爭土地現仍作為設置光華社區300 餘戶蓄水池、水表及建築供水機械室等使用一節，為兩造所不爭執，亦如前述，並有系爭土地之現場照片在卷可稽（重訴卷一第123 至126 頁、卷二第58頁）。復經本院囑託管轄之臺北市古亭地政事務所（下稱古亭地政）、臺北自來水事業處（下稱北水處）、臺北市建築管理工程處（下稱臺北市建管處）會同兩造至現場履勘調查後，查明系爭土地確經設置有光華社區之自來水開關、水表（總表表號Z000000000號，其後計有220 只分表）、電器機械室、蓄水池等情明確，有古亭地政107 年5 月30日函覆之複丈成果圖及北水處107 年4 月27日函可佐（重訴卷二第62、67至68頁）。而前開自來水開關、水表、電器機械室、蓄水池等設備雖未經申請建造、雜項、使用執照，固有臺北市建管處107 年5 月17日函覆可參（重訴卷二第64頁），然經本院以北水處107 年6 月7 日函覆之上開水表分表所對應之供水用戶地址（見重訴卷二第76至79頁），函請臺北市建管處提供該等用戶所在建物之使用執照（見重訴卷二第87至111 頁），同時函請古亭地政提供該等供水用戶所在建物之登記謄本（重訴卷二第155 至325 頁），該等建物均屬鋼筋混凝土造，其中最晚竣工之建物（使用執照編號：84使字第039 號）之竣工日期為83年8 月9 日（重訴卷二第11
0 頁）。依照固定資產耐用年數表所定鋼筋混凝土造之住宅用房屋之耐用年數為50年（見重訴卷二第33頁），可見上開蓄水池、水表、蓄水池、機械室等設施之供水用戶所在建物，尚未罹於耐用年限。復觀諸上開現場照片顯示，該等供水設施客觀之運作狀況正常，設施所在地上物之建築屋體狀況亦為良好，則顯然系爭地上權成立之目的即「作為社區蓄水池、水表及供水機械室（即「水塔」等相關設施）使用」之目的，仍然存在，揆諸上開說明，原告自無由依民法第833條之1 規定請求法院終止系爭地上權，亦無由訴請被告塗銷系爭地上權登記，以及將坐落系爭土地上、現供蓄水池使用之建物拆除、將上開土地騰空返還原告。
（二）原告得否依民法第833 條之1 規定請求定系爭地上權存續期間，並依民法第835 條之1 第2 項規定請求酌定其地租？
1. 經查，系爭地上權自75年4 月17日設定起迄今已存續逾30年
，揆諸前開民法第833 條之1 規定及其規範意旨，身為系爭地上權設定標的即系爭土地所有權人之原告，自得依該條規定，訴請法院斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之種類、性質及利用狀況等情形，定其存續期間。
2. 按法院酌定地上權之存續期間，應以地上權成立當時之目的
、建築物或工作物之種類、性質及利用狀況等情形為斟酌之依據，倘地上權設定目的係供建築改良物使用，而建築改良物完成興建多年，因一再使用新式建材進行整修、改建致堪繼續使用，即認地上權應永久存續，無酌定存續期間之必要，顯未兼顧土地所有權人之權益，有違民法第833 條之1 規定之立法意旨，易言之，法院酌定存續期間係以形成之訴變更當事人物權內容，縱建物尚得使用，亦非不得酌定存續期間（最高法院104 年度台上字第2157號、105 年度台上字第1072號判決要旨參照）。本院審酌民法第833 條之1 之規定係以溯及既往之方式進行物權關係調整，亦應提供相當期間以資緩衝，故本件斟酌系爭地上權設定目的係供前開設置光華社區之蓄水池、水表及供水機械室等使用，而該等社區供水用戶之建物最晚係於83年8 月9 日竣工興建完成，為鋼筋混凝土造，參以固定資產耐用年數表所定鋼筋混凝土造之住宅用房屋之耐用年數為50年，兼衡原告因系爭地上權長久存在影響其就系爭土地為有效利用所損及之經濟利益，以及光華社區300 餘戶住戶依系爭地上權設定目的使用前揭蓄水池、水表及供水機械室等供水設備之利益，認系爭地上權存續期間應酌定至133 年7 月31日止，以兼顧系爭地上權設定目的、地上權效用之發揮、土地利用目的、既有狀態以及兩造權益。
3. 按未定有地租之地上權，如因土地之負擔增加，非當時所得
預料，仍無償使用顯失公平者，土地所有人得請求法院酌定其地租，民法第835 條之1 第2 項定有明文。該規定雖為99年2 月3 日所增訂，且依民法物權編施行法並未訂有溯及適用之規定，然此係因土地所有權人訴請法院核定地租之數額，其性質屬形成之訴，於未經法院核定地租之數額前，土地所有權人自無從請求給付地租，自無從溯及適用。惟並未限制土地所有權人於該條規定增訂後，請求法院酌定地租，於判決確定後發生形成力。次按參酌民法第835 條之1 第2 項規定之立法理由，係基於情事變更法則及公平原則而來，即就無償提供土地所有人，因該土地租稅及其他費用負擔增加，非設定地上權當時所得預料時，該所有人得請求法院酌定地租，以平衡因土地負擔增加之不利益，似難概謂土地所有人除增加負擔之彌補外，更可取得與定有地租地上權相當之無法使用土地對價（最高法院102 年度台上字第1157號判決意旨參照）。基此，針對未定有地租之地上權，須符合「土地所有權人因『非地上權設定當時所得預料』之『因土地之租稅及其他費用負擔有增加』」之要件者，土地所有權人始得依民法第835 條之1 第2 項規定請求法院酌定地租。經查，系爭土地自58年4 月28日即公告為「住宅地區」，於61年
1 月25日公告為「住宅用地」，於70年10月29日公告為「第二種住宅區」迄今，且自86年起即因係無償供公眾通行之道路土地，全部面積均免徵地價稅迄今等情，業經臺北市政府都市發展局106 年9 月27日函、臺北市稅捐稽徵處文山分處
106 年6 月2 日函及106 年9 月27日函覆說明在卷（重訴卷一第159 、202 、216 頁），復有本院公務電話紀錄1 紙附卷可憑（重訴卷一第218 頁），是系爭土地所有權人即原告顯然並無「非地上權設定當時所得預料」之「因土地之租稅及其他費用負擔有增加」之情形。至原告另主張系爭土地位處臺北市文教發展蓬勃區域，係精華地段，縱屬無償供公眾通行之道路土地，原告仍非不得本於所有權人權能將系爭土地為有償出租之法律行為，且系爭土地之公告地價以及公告現值確已大幅提升等語，然揆諸前開說明，原告此揭所述係屬土地所有權人無法使用土地之對價，並非民法第835 條之
1 第2 項所定「因土地『負擔』增加」之不利益，自非得依該條項規定請求法院核定地租之範疇。依上，本件既不符合民法第835 條之1 第2 項規定之「非地上權設定當時所得預料」之「因土地之負擔有增加」之要件，原告依該條項規定請求酌定系爭地上權之地租，當非有據。
五、綜上所述，系爭地上權設定目的之設置光華社區蓄水池、水表、機械室等設備之供水用戶建物尚未罹於使用年限，系爭地上權設定目的即仍存在，原告先位依民法第833 條之1 規定請求終止系爭地上權，及訴請被告塗銷系爭地上權登記，以及將坐落系爭土地上、現供蓄水池使用之建物拆除、將上開土地騰空返還原告，為無理由，應予駁回。而系爭地上權未定有期限，存續迄今已逾20年，故原告備位依民法第833條之1 規定，訴請法院酌定地上權存續期間，為有理由，應予准許，本院斟酌系爭地上權之設定目的、該目的之供水設備用戶建物之目前使用狀況、耐用年限，並兼顧兩造權益、民法第833 條之1 之規定係以溯及既往之方式進行物權關係調整，應予相當期間以資緩衝等情，爰酌定系爭地上權存續期間至133 年7 月31日止；另系爭土地並無民法第835 條之
1 第2 項規定之「非地上權設定當時所得預料」之「因土地之負擔有增加」之要件，故原告依該條項規定請求酌定系爭地上權之地租，則無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後，核與本件結論不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項前段。
中 華 民 國 107 年 7 月 30 日
民事第二庭 法 官 林伊倫以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 7 月 30 日
書記官 黃品蓉附表：
┌──┬───────┬─────┬──────┬────┬────┬───┬────┬────┐│編號│所在土地 │登記日期 │收件字號 │登記原因│權利種類│權利人│權利範圍│設定權利││ │ │ │ │ │ │ │ │範圍 ││ │ │ │ │ │ │ │ │ │├──┼───────┼─────┼──────┼────┼────┼───┼────┼────┤│ 1 │臺北市文山區華│民國99年8 │99年文山字第│讓與 │地上權 │黃志光│全部 │143 平方││ │興段四小段1041│月4 日 │173790號 │ │ │ │ │公尺 ││ │地號土地 │ │ │ │ │ │ │ │└──┴───────┴─────┴──────┴────┴────┴───┴────┴────┘