臺灣臺北地方法院民事判決 105年度重訴字第1187號原 告 張駿仁
葉惠雯共 同訴訟代理人 韓世祺律師
吳家維律師被 告 蔡麗華訴訟代理人 李璧合律師上列當事人間返還買賣價金等事件，本院於民國106年9月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。本件原告原提起本訴，先位請求就（一）民法第359條、兩造間不動產買賣契約第8條；民法第259條第1、5款、第260條；
（二）民法第227條第1項、第226條、第256條；民法第259條第1、5款、第260條，擇一有理由，判決撤銷兩造間不動產買賣契約，並請求被告返還買價金及賠償其所受損害，或依（三）民法第92條規定撤銷兩造間不動產買賣契約之意思表示；並依民法第179條、第114條第2項準用第113條，請求被告返還價金並賠償所受損害；備位依民法第359條請求減少買賣價金。並先位聲明:（一）被告應給付原告新臺幣（下同）12,329,581元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；（二）願供擔保，請准宣告假執行。備位聲明：（一）被告應給付原告5,056,505元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；（二）願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第4頁）。嗣於民國106年5月10日本院言詞辯論時追加「民法第349條、第353條、兩造間不動產買賣契約第5條第1項」為先位請求之訴訟標的（見本院卷第191頁），復於106年8月25日提出民事綜合辯論意旨狀，擴張備位聲明之請求金額為5,367,393元（見本院卷第254頁），核原告所為訴訟標的之追加及聲明之擴張均合於前開規定，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）緣伊於105年1月23日，經由訴外人晶鑽房屋仲介股份有限公司臺灣房屋信義光復旗艦特許加盟店（下稱臺灣房屋）居間介紹，與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），由伊以總價金11,350,000元向被告購買門牌號碼臺北市○○區○○街○○○巷○○弄○○○號3樓房屋（下稱系爭房屋）及其部分坐落基地臺北市○○區○○段○○段0000000000000地號土地（下稱775地號等3筆土地）應有部分（與系爭房屋合稱系爭房地），然於同年1月17日伊由臺灣房屋人員引導初次前往看屋，及於同年月22日再由臺灣房屋人員引導伊家人複看時，在場之被告及臺灣房屋人員雖曾說明屋況，但並未告知系爭房屋有坐落他人土地或已發生產權爭議之情形；且於105年1月22日晚間，臺灣房屋人員前來伊住處商討委託購屋事宜時，伊更明確表示絕對不購買可能進行都市更新或任何有產權爭議之房屋，伊與臺灣房屋人員再三確認系爭房地無前揭情事後，始同意簽署不動產買賣意願書並付訖50,000元之斡旋金，嗣於105年1月23日，伊與被告就買賣系爭房地進行磋商、議價時，被告始透過臺灣房屋人員約略提及系爭房屋坐落基地有少許短少之情事，且此情形由來已久，該土地所有權人亦從未出現，根本無從得知該筆土地究為誰所持有，故將買賣價金由原先12,000,000元略微調降至11,350,000元。因被告及臺灣房屋人員僅輕描淡寫提及，並未再告知其他資訊，僅當作降價折扣之優惠原因，且主動折價金額650,000元占原房價比率甚低，伊認應係短少面積極少，又沒有爭議存在，不致對使用效能有任何影響，故不疑有他，遂同意與被告簽訂系爭契約，其後伊即依約配合協助用印、完稅及付訖各期價金等流程，並於105年3月14日與被告完成系爭房地之點交。詎伊於委請裝修公司著手進行裝潢事宜後，卻於同年3月27日自系爭房地鄰居處獲悉，包含伊所購買系爭房屋在內之整棟建物，早於104年11月間即有土地所有權人以各住戶無權占有為由，請求給付不當得利之產權爭議；伊訝異之餘，乃諮詢專業人士並請其比對地籍圖謄本及建物測量成果圖等資料，始驚悉系爭房屋竟有逾過半部分無權占用臺北市○○區○○段○○段00000地號土地（下稱系爭土地）之事實，乃立即透過臺灣房屋人員向被告探詢詳情，惟被告始終避不見面，僅轉託律師表示願意協商處理，卻一再徒託空言，而不願如實說明系爭房屋占用情況、與系爭土地所有權人間紛爭始末或提供任何相關資料。伊迫於無奈，始委請律師於105年6月24日發函，請被告於文到7日內排除系爭房地之瑕疵，被告旋即委任律師於同年7月1日以存證信函悍拒，伊為保障個人權益，僅得再次發函依法解除系爭契約，並提起本件訴訟，先位主張解除或撤銷系爭契約，請求被告返還價金及賠償伊因此所受損害；如認伊不得解除或撤銷系爭契約，則備位請求減少買賣價金。
（二）先位部分：以下1、2、3擇一判斷，如1、2、3均無理由，請再就4予以審理：
1、本件經囑託臺北市松山地政事務所（下稱松山地政所）進行現場測量後，確認系爭房屋實際占用系爭土地之面積高達55平方公尺，且系爭房屋後方擋土牆範圍內之基地亦占用系爭土地面積為42平方公尺，而系爭房屋建物面積僅為
84.35平方公尺，附屬建物為10.69平方公尺，合計95.04平方公尺，其中占用系爭土地之面積竟達55平方公尺之多，尚不包含系爭房屋共用擋土牆占用系爭土地之部分，足證系爭房屋逾過半部分無權占用系爭土地。詎被告竟蓄意隱瞞系爭房屋有泰半占用他人土地之情事，自屬嚴重違約，依約依法均應負瑕疵擔保責任，伊亦完全無從於簽約前或當時掌握此一狀況，且由證人即臺灣房屋人員莊世豪、沈暄亞、系爭契約地政士林益弘之證詞，可證系爭房屋究竟占用他人土地多少，連被告委託銷售之臺灣房屋人員及負責辦理系爭房地所有權移轉登記等事宜之地政士均一無所知，被告顯未將此項交易上極為重大之事項，明確向其代理人及伊據實說明，系爭房屋既有逾過半部分無權占用系爭土地而無合法權源，自屬重大瑕疵，使伊無論作為自住使用，抑或將其出租或轉售他人，皆已嚴重減損系爭房屋之通常效用及貶抑經濟價值；況系爭房屋根本無占用他人土地之合法權源，伊已遭系爭土地所有權人請求給付無權占用土地之不當得利，尚須另外支出相當於租金之不當得利，甚或將來必須面臨拆屋還地之重大不利風險，已與伊購買房屋安身立命之原意相悖，伊無法達成於系爭房地長久居住之締約目的，依最高法院73年台上字第1173號判例意旨，即屬民法第354條物之瑕疵之情。被告所交付之系爭房屋有泰半部分占用他人土地，誠屬重大瑕疵，此非減少價金即可彌補伊所受之鉅額損害，且亦嚴重違反系爭契約，伊自得依民法第359條規定及系爭契約第8條約定，解除系爭契約，並依民法第259條第1款、第5款及第260條規定，請求被告返還買賣價金11,350,000元，並賠償因購買系爭房地支付之代辦費用、稅費及相關費用62,341元及室內裝修費用917,240元，共計12,329,581元。
2、伊購買系爭房屋在內之整棟建物，至少早於104年11月間即有土地所有權人以各住戶無權占有為由，請求給付不當得利之產權爭議，被告明知上情，並同樣接獲地主委請律師出具之律師函，詎伊於105年1月17日、同年1月22日前往看屋時，被告不僅未告知系爭房屋有坐落他人土地之瑕疵，亦未說明已發生產權爭議。被告隱瞞之前揭事實，核屬不動產買賣交易中會影響買受人成交意願之重大事項，被告自有詳實說明之義務，而兩造於105年1月23日簽署系爭契約過程中，負責協助雙方簽約之地政士林益弘曾再次向被告確認系爭房地是否已發生產權爭議，被告為將系爭房地順利出脫，竟不惜漫天撒謊以掩飾真相；甚至當伊從鄰居口中得知前揭訴訟爭議時，透過臺灣房屋人員向被告探詢詳情，被告始終避不見面，僅轉託律師表示願意協商處理。而系爭房屋既有過半部分無權占用系爭土地而無合法權源，致伊必須面臨土地所有權人訴請拆屋還地或給付無權占用土地之不當得利，且被告亦不能除去系爭房屋占用他人土地之情形，依最高法院96年台上字2617號判決見解，伊自得依民法第349條、第353條之規定依民法第226條關於給付不能之規定，以及系爭契約第8條約定，主張解除系爭契約並請求損害賠償。
3、系爭契約就系爭房地合意之預定效用，理應不至對房屋使用之效能產生任何影響，且不應存有任何產權爭議，惟系爭房屋卻有泰半部分占用他人土地，並遭土地所有權人訴請給付無權占用土地之不當得利，故被告之給付顯然不符合雙方約定之債之本旨，而有違反債務人主給付義務之情事甚明。又房屋坐落基地之產權是否完整、如非完整是否仍有合法之占有權源、是否須面臨土地所有權人訴請拆屋還地或請求損害賠償之重大不利益，核屬影響買受人成交意願之重要事項，自應認為被告有向伊詳實說明之義務。詎被告卻未履行上開說明義務，致伊陷於錯誤買受系爭房屋後，必須再向第三人支付相當於租金之不當得利，甚或將來尚必須面臨拆屋還地之重大不利風險，已與伊購買房屋安身立命之原意相悖，伊已無法達成於系爭房屋長久居住之締約目的，揆諸最高法院100年台上字第2號判決見解，至少應認屬於與給付目的相關之附隨義務之違反，而足以影響系爭契約目的之達成，故伊自得依民法第227條第1項、第226條及第256條規定，解除系爭契約，並依民法第259條第1款、第5款及第260條規定，請求被告返還買賣價金並賠償伊所受之損失。
4、依一般社會通念及交易習慣，買受人是否取得不動產完整之產權，占用範圍多少，抑或是否有與他人因不動產而存有訟端，乃屬不動產交易上重要事項，就此被告自應對伊負有告知義務。惟被告自始未告知占用土地之所有權人已提出無權占用不當得利之請求，甚至於105年1月23日兩造簽訂系爭契約時，竟昧於系爭房屋有泰半部分占用他人土地之事實，而向原告訛稱坐落基地僅有「少許短少」之情形，且該土地所有權人從未出現，根本無從得知該筆土地究為誰所持有云云，其種種矇混之詐術，惡意隱瞞臺灣房屋人員、地政士及伊。況系爭房地現況說明書第11項，被告並未勾選有占用他人土地，亦未有進一步詳細敘明占用情形，核被告之行為就該等交易上重要或會影響締約意願之事項，顯已違反系爭契約課予被告之說明義務，而有消極隱匿、詐欺之嫌；甚者，被告甚至於現況說明書第36項，勾選系爭房屋有分管協議、使用管理或分割之約定，足使伊因被告積極之詐欺手段而陷於錯誤，誤以為第36項備註說明欄所載「依另一基地774-1地號之謄本所示為單獨個人所有」等語，即為被告所提及坐落基地僅有少許短少且無任何產權爭議之部分，始放心與被告簽訂系爭契約，足徵被告除有消極不告知占用他人土地之情形，更有積極詐欺伊系爭房屋並無重大瑕疵或任何產權爭議之不法行為。伊因被告此詐欺手段而陷於錯誤，始為購買系爭房地之意思表示，並與被告簽訂系爭契約。伊爰依民法第92條規定，以民事起訴狀繕本之送達撤銷與被告間簽訂系爭契約之意思表示，並依民法第179條、第114條第2項準用第113條規定，請求被告返還買賣價金並賠償損失。
（三）備位部分：伊以總價11,350,000元與被告簽訂系爭契約，詎被告交付之系爭房屋竟有泰半部分占用他人土地，而無合法權源之情形，自屬重大瑕疵及有違雙方約定之債務本旨，故退萬步言，縱認不能解除或撤銷系爭契約，亦應以該土地短少之部分以為計算系爭房屋減少之價值損失，而據以主張減少價金，或認定此屬伊所受之損害，尚屬合理；而系爭土地面積為269平方公尺，門牌號碼臺北市○○區○○街○○○巷○○弄○○○號整棟建物，共計5戶，經松山地政所進行現場測量後發現，坐落於系爭土地之面積，共計97平方公尺（含整棟建物實際占用系爭土地之面積55平方公尺，及擋土牆範圍內基地占用42平方公尺），是伊購買系爭房屋短少之土地面積為19.4平方公尺（計算式：97平方公尺÷5=19.4平方公尺）。另依內政部不動產交易實價查詢服務網及臺北市政府地政局建築物價額試算表之計算，系爭房屋附近區段之土地價值，估計約為每坪914,377元，則系爭房屋短少系爭土地應有部分之價值應為5,367,393元（計算式：1平方公尺=0.3025坪；19.4平方公尺=5.87坪，小數點第二位以下四捨五入；914,377×5.87=5,367,393，元以下四捨五入）。則伊自得依民法第359條規定請求減少買賣價金，或依照民法第353條、第227條規定請求被告給付原告5,367,393元。
（四）聲明：
1、先位聲明：
（1）被告應給付原告12,329,581元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；
（2）願供擔保，請准宣告假執行。
2、備位聲明：
（1）被告應給付原告5,367,393元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；
（2）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯略以：
（一）系爭房地屬嘉華吳興二邨社區，建商於70幾年間起造時，似因財務問題致許多承購戶於取得房屋所有權時，並未一併取得房屋坐落之基地全部面積，復因土地所有權之複雜變動，難以整合處理，因此，吳興二邨社區內欠缺完整坐落基地之多數房屋雖位於臺北市○○區○○○○段，其成交價格均低於附近不動產交易價值甚多，在地之仲介對此亦無不知悉。伊配偶施立勇（以下逕稱其名）於102年間曾調閱系爭土地之地籍資料，發覺系爭土地所有權人登記次序多達89人，土地使用類別為林地，伊根本無法以個別住戶單獨面對處理；伊委託臺灣房屋銷售系爭房地時，亦明確告知系爭房屋坐落基地，其中系爭土地並非伊所有、伊名下僅有775地號等3筆土地應有部分之事實，並要求臺灣房屋人員務必將前開資訊誠實告知買方，以杜將來爭議，委託銷售契約所附標的現況說明書亦有相關之記載。嗣後臺灣房屋人員表示已有誠意買方即原告願意出價，雙方對於買賣價金合致後，即在代書見證下簽訂系爭契約，前揭標的現況說明書、地籍圖謄本、建物測量成果圖謄本、標的物附近不動產交易行情表等資料均附於系爭契約作為附件，系爭契約載明：「賣方將下列不動產出售予買方，買方已詳細檢視標的物現況及不動產說明書，經雙方協議訂定如下條款以資共同遵守：第一條：不動產買賣標的：…」，其土地標示欄亦清楚記載出售標的為775地號等3筆土地應有部分，不包括系爭土地，而建物測量成果圖更可完整比對系爭房屋與坐落基地之位置、所佔大約之比例，故原告對於系爭房屋前述情形，應無誤認或不知之理。又因伊早已退休，於系爭房屋出售前多數時間均在美國照顧待產之女兒，鮮少回到系爭房屋。伊於兩造簽約交屋後，始悉系爭土地所有權人即訴外人陳永雄（以下逕稱其名）向伊及同棟建物之其餘所有權人起訴請求給付相當於租金之不當得利，伊與陳永雄於105年3月24日在本院臺北簡易庭成立調解，按其要求給付計算至系爭房地移轉登記完竣前之土地償金，當場支付34,400元後，將此事告知臺灣房屋人員及代書，因該情事為兩造簽約時尚未發生、且為伊所不知，伊實無蓄意隱瞞之情。
（二）關於原告先位依民法第359條規定及系爭契約第8條約定，解除系爭契約，並請求被告返還買賣價金11,350,000元，及賠償原告因此所受之損害部分：
1、系爭契約之買賣標的為系爭房屋及775地號等3筆土地應有部分，並不包括系爭土地，而系爭房屋及775地號等3筆土地應有部分產權完整、無面積短少，及其他有關標的物本體之瑕疵，且均已移轉登記至原告名義完竣，買賣標的本身並無任何價值、效用或品質不具備之瑕疵。原告所指系爭房屋坐落第三人土地上而有法律上遭受請求不當得利租金或拆屋還地之風險，顯非屬系爭房地本身物之瑕疵；又系爭房屋坐落基地中雖有1筆坐落他人土地，惟依原告以系爭房地向訴外人兆豐國際商業銀行股份有限公司（下稱兆豐銀行）辦理貸款時，該銀行之授信擔保品不動產估價報告書之記載及同意設定債權總額9,600,000元之最高限額抵押權，並貸款8,000,000元與原告等情，足認系爭房地於市場上仍然有系爭契約所載之交易價值，並無價值減損之瑕疵。
2、縱認系爭房屋因坐落基地部分占用他人土地而有所謂物之瑕疵存在，惟被告於簽訂系爭契約前業已告知此一事實，此有系爭契約所附不動產說明書（其中包括標的現況說明書、建物測量成果圖）足證，原告於不動產說明書及標的現況說明書均有確認簽章，實無不知之理；況原告於起訴狀已自認兩造就買賣系爭房地進行磋商、議價時，伊曾透過臺灣房屋人員約略提及系爭房屋坐落基地有少許短少之情形，且臺灣房屋人員作證時亦稱伊確實有將房屋基地占用系爭土地之情事告知原告，足證原告確實知悉該情，依據社會通念，原告即應有系爭房屋占用他人土地獲致相當於租金之不當得利、將來可能會遭系爭土地所有權人主張權利之風險認知，此時原告若果非常在意系爭房屋占用系爭土地面積之多寡及將來必須保證無遭第三人訴訟之風險，理當要求伊委託地政機關進行複丈測量，並要求伊於系爭契約中明確記載，惟原告對此隻字未提，其臨訟主張系爭土地占用面積及系爭土地所有權人事後對其提出訴訟為其所不能知等情，縱令屬實且非明知瑕疵，亦顯有重大過失，依民法第355條第2項前段之規定，及最高法院最高法院49年台上字第2544號、61年台上字第1695號判例意旨，伊不負擔保責任。
3、系爭土地原為林地，所有權數十年間異動頻繁，所有權人人數眾多法律關係複雜，最後由陳永雄於104年6月3日取得系爭土地單獨所有權，而伊因膝蓋關節退化，無法負荷日常上下3層樓、及下公車後至系爭房屋須爬一段上坡路程，故於出售系爭房地前10年左右即96年間即已遷出系爭房屋搬至新北市三峽區，系爭房屋則空置，嗣因考量生活安養費用等需求，方決定出售系爭房地，並非係因知悉訴訟始欲出售房地；又因系爭房屋為公寓並無管理員，平日信件本有遭風吹走、遭人隨意棄置之可能，且伊自105年4月起即赴美陪伴女兒待產，鮮少至系爭房屋，未曾注意有任何函件，原告提出之律師函既非寄送與伊之信函，自不能證明伊有收受知悉，況原告主張陳永雄對伊提起不當得利訴訟更非於簽約之前，此由陳永雄之起訴狀所載日期為105年1月31日即可證明，伊係於同年3月24日由鄰居電話通知，始知系爭土地地主請求地租補償、須至法院進行調解，伊當即出庭與地主進行協商，並同意補償其自104年6月3日至105年3月17日系爭房屋出售前之租金，足證伊於售屋期間臺灣房屋人員及105年1月23日簽約時之代書詢問，均據實告知，而無任何隱匿不實之情。
4、原告雖主張系爭房屋可能隨時遭拆除而屬物之重大瑕疵，惟系爭房屋乃合法起造取得使用執照後、於地政事務所辦竣保存登記，為產權完整之不動產，系爭土地所有權人不能任意訴請拆屋還地，縱系爭土地所有權人主張房屋之占用結果妨害其土地之利用而依不當得利法律關係請求相當於租金之損害金，惟依土地法規定，該損害金計算並非任由土地所有權人漫天開價，仍有合理之標準可循。而系爭房地之交易價值所以低於同地區之其他不動產，實業已反應房屋部分占用他人土地可能造成承買人必須支付地主損害金之不利益負擔。況由內政部不動產交易實價查詢服務網搜尋臺北市○○區○○街公寓（5樓以下無電梯）之結果，其成交價格幾乎均每坪500,000至700,000元間，而系爭房地成交價格僅為每坪395,000元，相差100,000至300,000元不等；以平均每坪差價200,000元計算，系爭房屋為
28.75坪，總價即便宜5,600,000元左右，若以之支付土地所有權人向原告請求按月給付7,066元租金計算，足以支付66年之土地租金而有餘（5,600,000÷《7066×12》≒
66.04）。原告起訴時雖稱伊昧於系爭房屋有泰半部分占用他人土地之事實，而向原告訛稱坐落基地僅有「少許短少」云云，惟伊及臺灣房屋人員均未曾向原告為前開陳述，亦未曾保證系爭土地所有權人不會提出其權利請求，故系爭土地為誰持有、何時向房屋所有權人提出不當得利請求，均不影響前揭有關伊不負瑕疵擔保責任之論述，原告主張解除系爭契約、請求返還價金，即無可採。
5、原告雖主張標的物現況說明書有關系爭土地占用情形記載不明云云，然依證人蔡秉穎證述：「…當時承辦人跟我說，這件坐落土地狀況有一些特殊，有占用第三人土地的問題，而標的現況說明書11項要檢附測量成果圖或建物登記謄本，但當時從測量成果圖及建物登記謄本看不出這樣的狀況，所以我才建議要寫在第36到39項這裡，因為這是形容房屋坐落基地的狀況…。」、「…我建議寫在第36到39項的範圍，因為這是針對基地現況，但第36到39項制式文字無法形容這個土地的現況，所以我才說用手寫才會清楚。」等語，原告若主張依該文字致其誤認系爭土地有管理、分管協議或分割約定，理應要求伊當場提出相關協議書等書面證明，或要求伊切結保證，惟正因原告已理解伊於售屋之始已一再表明系爭房屋基地短少及占用系爭土地之相關問題，因此其當場對於前揭標的現況說明書之記載並無任何爭議，在最終議價後同意簽訂買賣契約，實無於簽約後再任事反悔之理！
6、原告請求損害賠償金額中之房屋代辦費用乃原告依其與第三人代書間委任契約支付之委任報酬，稅捐乃其基於公法關係繳納國家之稅捐，均與伊無涉，如系爭契約合法解除，稅捐即可申請退還，原告並無損害；另原告主張支出高達910,000餘元之室內裝修費用，伊除否認其提出證據之真正，亦認其請求無理由，蓋原告雖提出東庭室內裝修有限公司之預算表及追加工程明細表，然其上並無蓋用公司大小章，亦無該公司收款之收據及開立之發票，伊否認其形式上及實質上之真正；原告提出匯款收據所載收款人為「許异嫺」，不能證明其確有支出該等裝修費用。再者，原告於起訴狀中稱其於105年3月27日從系爭房屋鄰居處獲悉系爭房屋早於104年11月即有給付不當得利之產權爭議，即透過臺灣房屋人員向伊探詢詳情，因伊始終避不見面，伊迫於無奈，始委請律師於105年6月24日發函請於7日內排除系爭房屋瑕疵，伊則委任律師於105年7月1日以存證信函拒絕，原告為維護個人權益，僅得再次發函解除系爭契約云云，然原告既主張其等於105年3月27日即知瑕疵、而有解除或撤銷系爭契約之準備，焉能於同年5月17日、7月10日再發包進行室內裝修工程？故該支出縱令為真，亦不可歸責於伊，原告不得請求該部分之損害賠償。
（三）關於原告先位依民法第349條、第353條、系爭契約第5條第1項解除系爭契約，並請求伊返還買賣價金11,350,000元，及賠償原告因此所受之損害部分：
系爭契約第5條第1項固有「權利瑕疵擔保：賣方保證本買賣標的產權絕無任何瑕疵。如第三人向買方主張任何權利或發生糾紛時，應由賣方於產權移轉登記前負責排除，若買方受有損害時，賣方除負權利擔保責任外，並負損害賠償責任。」之約定，惟兩造爭議即類同於最高法院90年度台上字第2093號判決情況，原告主張系爭房屋坐落基地部分為第三人土地，此屬不動產相鄰問題，又其所謂權利瑕疵並非系爭契約標的物本身之權利瑕疵，揆諸前開最高法院判決意旨，應不在伊應負權利瑕疵擔保範圍內；縱認房屋部分基地占用他人土地問題屬於買賣標的之權利瑕疵，惟如前所述，依民法第351條規定，原告於系爭契約成立時，即知系爭房屋部分基地占用系爭土地之事實，亦即知悉將來有遭系爭土地所有權人主張占用期間相當租金之不當得利的風險，而雙方並無另在系爭契約中明文約定伊應就此負擔保責任，則伊不負擔保之責，原告此項請求顯無理由。
（四）關於原告先位依民法第227條第1項、第226條及第256條規定，及系爭契約第5條第1項約定解除系爭契約，請求被告返還買賣價金及賠償原告因此所受之損害部分：
1、原告主張伊所交付之系爭房屋有泰半部分占用他人土地而無合法權源之瑕疵，惟伊業已依系爭契約本旨，將買賣標的，即系爭房屋、774地號等3筆土地應有部分完整移轉登記予原告並交付完成，至系爭房屋坐落基地部分占用第三人土地之事實，為原告立約時所明知，向第三人價購系爭土地應有部分或訂定租賃契約亦非伊基於系爭契約之從給付義務或附隨給付義務，則伊之給付即無不完全可言，亦無任何可歸責之事由。
2、原告既自認於交易時即知系爭房屋部分基地有占用第三人之土地，則其對於系爭房地可能存有訴訟或產權爭議即不能諉稱不知；況伊自96年5月間起即遷居新北市三峽區，且自105年4月起赴美陪伴女兒待產，鮮少至系爭房屋，未曾注意有任何律師函，而原告提出之律師函既非寄送與伊，原告復不能證明伊有收受律師函，自不能以該存證信函證明伊有何欺瞞之惡意；再者，陳永雄起訴狀繕本所載日期為105年1月31日，益證兩造於105年1月23日簽約時，系爭土地所有權人確實尚未對伊提起訴訟，伊當然無從告知原告有訴訟情事。
3、對於一般成屋買賣，因房屋已有地政機關之建物測量成果圖及地籍圖等資料可供比對知悉房屋坐落位置及其基地界址，現況可一目了然，不若空地買賣，對於標的坐落如無地政機關協助鑑界測量，通常不知其界址；因此成屋買賣之交易經驗常情不會要求出賣人辦理鑑界。原告依據伊及臺灣房屋人員之告知、標的物現況說明書、建物複丈成果圖等資料，已知悉系爭房屋基地部分占用第三人土地，惟其未曾要求伊必須辦理鑑界測量，確認系爭房屋占用系爭土地面積多寡，足見系爭房屋占用系爭土地面積若干並非其決定是否購買系爭房地之交易重要事項；又依社會通念，房屋無權占用他人土地受有相當於租金之不當得利，原告與臺灣房屋人員洽談系爭房地買賣時，據聞渠等均為高等知識分子、且有良好工作，實無不知無權占用他人土地應負法律責任之理！況依證人黃淑悠證述：「…我有告訴原告葉小姐，這個建案從民國70幾年就是這樣的土地狀況，我們知道有短少，但不知道目前是否有訴訟的狀況，但是未來如何，買方必須自己去評估，原告葉小姐也沒有表示異議。」等語，更足證明原告於簽約前已知系爭房屋占用他人土地問題可能發生之法律風險，原告臨訟以其不知占用面積及法律上應負之風險主張解除系爭契約，更屬無據！
（五）關於原告依民法第92條規定，撤銷系爭契約之意思表示，請求被告返還買賣價金、賠償因此所受之損害部分：
伊就系爭房屋坐落基地部分占用系爭土地之事實，業已於雙方簽訂系爭契約之前告知、並明載於標的現況說明書，原告亦自認兩造就系爭房屋之買賣進行磋商、議價時，伊透過臺灣房屋人員約略提及系爭房屋坐落基地有少許短少之情形，在在均足證明原告知悉房屋坐落基地並非全為伊所有、而仍願意簽約購買，顯無受詐欺可言；又原告雖稱其向臺灣房屋人員商討委託購屋事宜時，曾明確表示決計不購買可能進行都市更新或任何有產權爭議之房屋，始同意簽署不動產買賣意願書並付訖50,000元之斡旋金云云，惟其未舉證證明之，且原告於書狀自認簽約時即已知悉系爭房屋坐落基地有部分占用第三人土地，猶願簽約購買，即與其前揭主張互相矛盾；況購買占用他人土地之房屋，原即有遭地主請求不當得利租金之可能，此為社會通念，伊及臺灣房屋人員亦從未保證地主不會出面追償，甚且該損失風險業已反應於售價上，原告亦得從被告及臺灣房屋公司、代書提供之各項公開資料中，決定是否購買，況原告前揭主張至多僅為其購買前之內部動機目的問題，伊簽訂系爭契約之前與原告未曾謀面，對其前述內容毫不知情，遑論有何詐欺情事。又原告雖主張伊於簽約前明知系爭土地所有權人已提起相關訴訟卻故為隱匿云云，惟由陳永雄之起訴狀所載具狀日期，即可推翻其主張。
（六）關於如原告前述任何一請求為有理由，被告依民法第217條第1、2項、第216條之1請求減輕、免除及扣除原告所受利益部分：
1、退萬步言，若原告前述任何一請求為有理由、伊有返還價金及賠償原告所受損害之義務，且原告提出之裝修內容及裝修費用均為真實，惟伊出售系爭房地前，已因自住而斥資近百萬重新油漆與裝修，原告既明知其將解除或撤銷系爭契約，仍故意支出鉅額費用重新裝潢系爭房屋，伊主張依民法第217條第1、2項之規定，及最高法院54年台上字第2433號判例意旨、90年台上字第122號判決意旨有關過失相抵之規定，請求減輕或免除伊應賠償之金額。
2、原告於105年3月14日即與伊完成系爭房屋點交作業，為其所自認，自斯時起，原告即受有使用系爭房地之利益，本院於106年3月30日至系爭房屋現場履勘時，亦見原告一家均已遷入系爭房屋居住；參考內政部實價登錄資料，系爭房屋為5層樓公寓，面積28.75坪、有3房2廳、2衛及全新裝潢，而附近吳興街350巷類似屋齡、格局之5層樓公寓，租金每月25,000元。則若認原告之主張有理由而判決伊應賠償原告金錢若干，惟基於此一買賣原因事實，原告亦受有使用系爭房屋相當於租金之利益，爰依前揭規定請求被告應自105年3月14日起至返還系爭房地之日止，按月計算25,000元自伊應賠償原告之金額扣除之。退步言之，如認定原告所受損害與其所受使用房地利益之間並非基於同一買賣原因事實而不得主張損益相抵，則原告使用系爭房地受有相當於租金之利益為不爭之事實，爰請求與伊應負之損害賠償金額互相抵銷之。抵銷金額自105年3月14日起至本件事實審最後言詞辯論終結日止，按月以25,000元計算。
（七）如本院認原告解除或撤銷系爭契約合法，且原告請求返還買賣價金有理由，則伊亦得依據民法第259條及第179條規定請求原告返還系爭房地所有權登記，爰依民法第261條準用或類推適用同法第264條規定，行使同時履行抗辯權，亦即原告於系爭房地所有權登記移轉返還予伊、並將系爭房地回復原狀交還伊時，始得向伊請求返還價金。
（八）關於原告備位依民法第359條、第353條、第227條規定請求減少買賣價金部分：
原告依民法第359條、第227條規定請求減少買賣價金之前提，仍在於伊應對原告負物之瑕疵擔保責任，及伊提出之給付不完全，且有可歸責事由，惟如前所述，伊應無此責任，則原告請求減少買賣價金，洵無理由。再者，系爭房屋雖有坐落基地部分占用系爭土地之事實存在，然原告仍得依系爭契約所訂之買賣價額向銀行辦理貸款，銀行經鑑價後亦同意貸放，證明系爭房地於買賣後並無因前開因素而有價值減損之問題，原告請求伊應賠償其相當於系爭房屋占用系爭土地應有部分面積之市場價值，據此減少系爭契約價金，無異認為系爭契約給付標的應含系爭土地應有部分，顯與系爭契約約定相悖；況其起訴狀計算系爭房屋占用系爭土地面積亦與地政機關測量結果不符，原告此部分請求亦無可採。
（九）聲明：
1、原告之訴駁回；
2、如受不利判決，願供擔保，請准宣告免予假執行。
三、兩造不爭執之事實（見本院卷第191頁反面至第192頁反面、第233頁）：
（一）原告於105年1月23日，經由臺灣房屋之居間介紹，以總價金11,350,000元向被告購買系爭房屋及其坐落之部分土地（1911建號全部及臺北市○○區○○段○○段0000000000000地號土地應有部分各1286/ 10000、137/10000、10/10000，即系爭房地），兩造並簽訂系爭契約。
（二）系爭契約附件「不動產標的現況說明書」第36項記載：「（基地是否有其他分管協議或使用管理或分割之約定）…（打勾）是□否（若是，請敘明其內容：）依另一基地774-1地號之謄本所示為單獨個人所有」（見本院卷第99頁）。「不動產標的現況說明書」第11項記載：「是否有占用他人土地情形（依測量成果圖或建物登記謄本等相關文件記載）…□是（打勾又刪掉）否…（若是，請敘明占用情形）」。
（三）原告於購買系爭房地後，以系爭房地向兆豐銀行貸款，由兆豐銀行於105年3月11日在系爭房地設定9,600,000元之最高限額抵押權。
（四）兩造於105年3月14日點交系爭房地。
（五）系爭房屋之坐落基地除775地號等3筆土地外，另有無權占用系爭土地之情事，占用範圍詳如松山地政所106年4月12日函覆之複丈成果圖。
（六）陳永雄曾具狀向本院以被告無權占有為由，請求給付相當於租金之不當得利，嗣雙方於105年3月24日調解成立。
（七）陳永雄於105年8月間向原告起訴請求不當得利，由本院臺北簡易庭以105年度北小字第2467號審理，嗣陳永雄於105年12月2日撤回起訴。
（八）原告於105年6月24日委請律師寄送存證信函，請被告於文到7日內排除系爭房屋之瑕疵，被告於同年月29日收受，並於同年7月1日委請律師寄送存證信函回覆；原告復於同年7月13日委請律師寄送存證信函予被告解除系爭契約，並於文到7日內返還系爭契約之買賣價金且賠償所有損害，被告於翌日收受。
（九）被告於本件訴訟進行調解期間之105年9月19日，將其所有之新北市○○區○○段○○○○號土地，及其上1634建號、門牌號碼為新北市○○區○○路○○○巷○號之建物，以夫妻贈與為由無償移轉予施立勇，並於同年30日移轉登記完成。嗣原告向臺灣新北地方法院聲請禁止施立勇為移轉前揭不動產所有權或其他處分行為之定暫時狀態假處分，業經同法院以105年度全字第230號裁定准許，並經強制執行在案。
四、本件爭點（見本院卷第192頁反面，並依判決論述方式略作修正）：
（一）被告是否應負物之瑕疵擔保責任或權利瑕疵擔保責任？原告先位依民法第349、359、第353條規定及系爭契約第5條第1、2項及第8條約定，解除系爭契約，並請求被告返還買賣價金11,350,000元，及賠償原告因此所受之損害，是否有理由？
（二）原告先位依民法第227條第1項、第226條及第256條規定，及系爭契約第5條第1項約定解除系爭契約，請求被告返還買賣價金及賠償原告因此所受之損害，有無理由？金額若干？（上述請求權係擇一請求）
（三）如原告前述主張無理由，其依民法第92條規定，撤銷與被告間簽訂系爭契約之意思表示，請求被告返還買賣價金、賠償因此所受之損害，有無理由？金額若干？
（四）如原告前述任何一請求為有理由，被告依民法第217條第
1、2項、第216條之1請求減輕、免除及扣除原告所受利益，有無理由？金額若干？
（五）如原告先位之訴均無理由，其備位依民法第359條、第353條、第227條規定請求減少買賣價金，有無理由？金額若干？
五、得心證之理由：
（一）被告是否應負物之瑕疵擔保責任或權利瑕疵擔保責任？原告先位依民法第349、359、第353條規定及系爭契約第5條第1、2項及第8條約定，解除系爭契約，並請求被告返還買賣價金11,350,000元，及賠償原告因此所受之損害，是否有理由？
1、按物之出賣人固應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。惟買受人於契約成立時，知其物有瑕疵者，出賣人不負擔保之責，民法第354條第1項、第359條及第355條第1項定有明文。次按所謂權利瑕疵擔保，依民法第349條及第350條規定，出賣人應擔保第三人就買賣之標的物對買受人不得主張任何權利及擔保其權利確係存在，亦即出賣人應擔保買賣標的之權利完整無缺或權利存在，不得帶有公法或私法上之負擔。然依民法第351條本文規定，買受人於契約成立時，知有權利之瑕疵者，出賣人不負擔保之責，合先敘明。
2、經查：
（1）原告雖主張被告蓄意隱瞞系爭房屋基地泰半占用他人土地之情事云云，然觀諸被告書立之不動產一般委託銷售契約書「土地標示」欄記載：「臺北市○○區○○段○○段00000000000000地號共參筆」、前揭契約書附件「標的現況說明書」第11項、第36項則分別記載：「（是否有占用他人土地情形（依測量成果圖或建物登記謄本等相關文件記載））□是□（打勾又刪掉）否」、「（基地是否有其他分管協議或使用管理或分割之約定）…（打勾）是□否（若是，請敘明其內容：）依另一基地774-1地號之謄本所示為單獨個人所有」等語（見本院卷第91頁、第93頁），而系爭契約土地標示欄記載：「臺北市○○區○○段○○段00000000000000地號」，附件不動產說明書標的現況說明書第11、36項亦與被告書立之前揭委託銷售契約書所附「標的現況說明書」大致相同（見本院卷第94頁、第97至99頁，見前述不爭執事項（二）），系爭契約亦有將系爭房地登記謄本暨松山地政所建物測量成果圖作為附件，參以原告於起訴狀自承：「…105年1月23日，原告與被告就買賣系爭房屋進行磋商議價時，被告始透過臺灣房屋人員約略提及系爭房屋坐落基地有少許短少之情形，惟該土地所有權人從未出現，根本無從得知該筆土地究為誰所持有，故將買賣價金由原先1200萬元略微調降至1135萬元云云。」等語（見本院卷第4頁反面），況證人即臺灣房屋人員莊世豪證稱：「（法官問：被告如何向你說明屋況？請詳述。）被告有出示簡易的電傳謄本，因為1個建號坐落4筆地號，其中有1個地號是第三人所有，但沒有告訴我占用第三人所有地號土地面積是多少。（法官問：被告是在何時跟你提及，系爭房屋有占用第三人的地號？是簽銷售委託契約書就有提到嗎？）是。（法官問：你接受被告委託時，被告或她先生施先生是否明確告知你，系爭房屋坐落基地有4筆，其中3筆為被告所有，另1筆774-1地號土地係他人土地？）有。…（法官問：原告到系爭房屋看屋時，你是否曾經向原告說明系爭房屋坐落土地之實際情況？）在看屋現場時，臺灣房屋的人有提到，坐落土地其中1筆地號是第三人所有，而被告的先生即施先生也有向原告夫妻提到有占用第三人土地的問題。（法官問：被告或施先生有無當場再提醒你要將前開情事告知原告？）有。…（原告共同訴訟代理人問：你剛提及，賣方並沒有提到占用坪數或支付租金的情況，你有主動詢問賣方或做進一步查證嗎？）我們調出謄本，系爭房屋坐落4筆地號上，774-1地號土地謄本也有調出來，確實不是被告所有，簽約那時也有給原告葉小姐看過。…（原告共同訴訟代理人問：你剛提及，看屋時被告的先生有跟原告夫妻說明，請問說明內容為何？你是否在旁邊聽到？）我有聽到，被告的先生即施先生有告知原告夫妻，774-1地號土地是第三人所有。告知哪一位對象我不記得，但他們原告夫妻一定有一個人被告知。第2或第3次看屋時，原告有帶他們父母來看。…」等語（見本院卷第211頁反面至第214頁），證人即臺灣房屋人員沈暄亞亦證稱：「（原告共同訴訟代理人問：原告到系爭房屋看屋時，誰負責帶看介紹？如何介紹？）我帶著原告夫妻、原告葉小姐的妹妹看屋，現場有被告、被告的先生施先生，還有開發方的同事莊世豪、林俊諭。我們進去是針對房屋現況介紹，而且施先生在現場有提到土地短少的事情，並且跟3位買方說明這件事情。…（原告共同訴訟代理人問：當日簽署不動產買賣意願書時，是否有向原告說明系爭房屋之屋況，包含系爭房屋占用他人土地之面積、大小？）當天晚上有攜帶系爭房屋的不動產說明書，裡面有房屋現況標的，包含房屋所有的狀況，其中有一條是關於土地短少，因為謄本上有說明。占用面積的部分當時沒有說，只能推估，但我現在不記得。…」等語（見本院卷第215頁正反面），證人即系爭契約地政士林益弘則證述：「（原告共同訴訟代理人問：簽約當時，是否有明確向原告說明系爭房屋有一半以上基地坐落他人土地之事實？）仲介人員都有講，我有問仲介人員買方是否知道此狀況，他們說有告知。當時有調774-1地號土地謄本出來，我們也有問賣方為何會有這個狀況，我問賣方有無接到這筆土地的相關通知，因為這牽涉優先承買權的問題，賣方說這已經很久了他不清楚。我們有問賣方是否有在近期接到法院的通知，賣方也說沒有。這些是當著三方即買方、賣方、仲介還有我在簽約時說明的。（法官問：你當時知道系爭房屋有一半以上土地是坐落他人基地的情況嗎？）對，但774-1地號土地是從另一塊土地分割出來的，我有跟賣方詢問為何會有這個狀況，但他們說不清楚，可能是住久了。我們並沒有告知買方系爭房屋占用774-1地號土地面積多少。（原告共同訴訟代理人問：雙方簽約完畢後，有無將契約及所有附件交由原告帶回？）有。包括合約書、履約保證申請書、履保保證書正本、不動產現況說明書、建物土地謄本都當附件。…」等語（見本院卷第216頁反面至第217頁），證人即臺灣房屋人員黃淑悠證稱：「（原告共同訴訟代理人問：議價的過程，有沒有考慮占用土地是否合法、是否需要支付租金、有無法律糾紛等問題？）我有告訴原告葉小姐，這個建案從民國70幾年就是這樣的土地狀況，我們知道有短少，但不知道目前是否有訴訟的狀況，但是未來如何，買方必須自己去評估，原告葉小姐也沒有表示異議。…」等語（見本院卷第218頁反面至第219頁），證人即臺灣房屋總部法務科長蔡秉穎並證稱：「（法官問：【提示本院卷第99頁標的現況說明書】請問第36項備註說明欄之填載文字是否你指示填載？請敘述當時情況如何？）是我指示。當時承辦人員跟我說，這件坐落土地的狀況有一些特殊，有占用第三人土地的問題，而標的現況說明書第11項要檢附測量成果圖或建物登記謄本，但當時從測量成果圖及建物登記謄本看不出這樣的狀況，所以我才建議要寫在第36到39項這裡，因為這是形容房屋坐落基地的狀況，所以我認為寫在這裡比較適合，用文字紀錄比較清楚，才不會混淆。
（法官問：【提示本院卷第100頁背面到101頁】當時他們給你看的是否為這些資料？為何從測量成果圖及建物登記謄本看不出有占用第三人土地的情況？）是。從測量成果圖及建物登記謄本看不出來占用坪數多跟少，要實際從地政機關測量才會知道。（原告共同訴訟代理人問：【提示本院卷第99頁標的現況說明書】按第36項，這個基地是否有管理、分管協議或分割約定？）我建議寫在第36至39項的範圍，因為這是針對基地現況，但第36至39項制式文字無法形容這個土地的現況，所以我才說用手寫會比較清楚。…」等語（見本院卷第220頁反面至第221頁），綜合上情，堪認被告於出售系爭房地前，確已告知系爭房屋坐落基地有短少情形。至被告固未明確告知原告系爭房屋占用系爭土地之實際面積為何，惟被告既已告知系爭房屋有占用系爭土地之情形，而系爭契約買賣標的復未包含系爭土地，系爭契約並已檢附773地號等3筆土地登記謄本及建物測量成果圖作為附件，堪認被告確已告知系爭房屋權利瑕疵之情，原告如對系爭契約標的現況說明書之記載有疑義，自應要求被告詳細說明，或向被告確認究竟與系爭土地所有權人有無無償借用、租賃或其他法律關係、占用系爭土地面積大小及系爭土地所有權人目前可能採取何法律途徑，然原告均未為之，而於知悉上情後，仍願以折價650,000元之方式買受系爭房地，足見渠等確實知悉權利瑕疵，依前揭說明，被告無庸負瑕疵擔保責任。
（2）原告雖主張：被告於104年11月間即已知悉遭陳永雄提起不當得利訴訟，並提出訴外人郭憲文律師寄送被告之104年11月11日（104）德律文字第044號律師函為證（見本院卷第268頁正反面），惟被告否認有收受前揭律師函，原告復未舉證證明前揭律師函係以平信或掛號寄出（依前揭律師函之格式難認屬存證信函），是本院無從依卷內證據認定被告有於104年11月間收受前揭律師函；再觀諸陳永雄之民事起訴狀記載日期為105年1月31日（見本院卷第246至247頁），已在系爭契約簽立之後，是原告主張被告於系爭契約簽立時故意隱瞞因系爭房屋占用系爭土地而遭第三人起訴請求不當得利之情形，即難憑信；況原告所言縱然屬實，被告於系爭契約簽立前及簽立時既已告知系爭房屋有占用系爭土地之情況，依一般社會通念，原告即應有系爭房屋占用他人土地獲致相當於租金之不當得利將來可能遭系爭土地所有權人主張權利之法律上風險，是原告此部分主張亦屬無據。
3、綜上，被告無庸負瑕疵擔保責任，原告先位依民法第349、359、第353條規定及系爭契約第5條第1、2項及第8條約定，解除系爭契約，並請求被告返還買賣價金11,350,000元，及賠償原告因此所受之損害，均無理由。
（二）原告先位依民法第227條第1項、第226條及第256條規定，及系爭契約第5條第1項約定解除系爭契約，請求被告返還買賣價金及賠償原告因此所受之損害，有無理由？金額若干？
1、按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第227條定有明文，所謂不完全給付係指債務人向債權人或其他有受領權人提出之給付，不符合債務本旨而言；再按出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任，固有最高法院77年度第7次民事庭會議決議（一）可參。惟如買賣標的物之瑕疵並非出賣人應負擔保責任之範圍，或為買受人於契約成立之際所明知，除契約另有約定外，出賣人即不負物之瑕疵擔保之責，且亦無給付內容不符合債務本旨之不完全給付責任。
2、經查：被告不應負物之瑕疵擔保責任或權利瑕疵擔保責任，已如前認定，則原告先位依民法第227條第1項、第226條及第256條規定，及系爭契約第5條第1項約定解除系爭契約，請求被告返還買賣價金及賠償原告因此所受之損害，即屬無據。
（三）原告依民法第92條規定，撤銷與被告間簽訂系爭契約之意思表示，請求被告返還買賣價金、賠償因此所受之損害，有無理由？金額若干？
1、按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。次按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，民法第92條前段定有明文。又表意人撤銷意思表示，必須符合法律規定，否則其所為之撤銷不因而溯及既往失其效力。
2、經查：原告固主張：被告於105年1月23日簽立系爭契約時，昧於系爭房屋泰半部分占用他人土地之事實，向原告訛稱坐落基地僅有「少許短少」之情形，且系爭土地所有權人從未出現，根本無從得知該筆土地究為何人持有云云，惡意隱瞞臺灣房屋人員、地政士及伊，且被告於系爭契約標的現況說明書第36項勾選系爭房屋有分管協議、使用管理或分割之約定，其上所載「依另一基地774-1地號之謄本所示為單獨個人所有」等文字使伊等陷於錯誤云云，然證人蔡秉穎已證述因系爭房屋有占用他人土地之情形，而標的現況說明書第11項需提供建物測量成果圖及建物登記謄本，然其由系爭房地之建物測量成果圖及建物登記謄無法看出有占用他人土地之情形，為求明確，其始指示將前揭情形記載於第36項並為手寫文字說明，被告係於告知原告及臺灣房屋人員系爭房屋占用他人土地之情節後，配合臺灣房屋法務人員之要求將此等情形登載於第36項，無從認定其有對原告施用詐術之意思；而證人莊世豪、沈暄亞、林益弘、黃淑悠均一致證稱被告或施立勇於原告看屋或系爭房屋簽約時均有告知原告系爭房屋有占用第三人土地之情事（詳如前（一）所述），實難認被告有何對原告施用詐術之情事，原告復未舉出其他證據證明被告有以何詐欺之方式致原告為締結系爭契約之意思表示，則其依民法第92條規定，撤銷與被告間簽訂系爭契約之意思表示，請求被告返還買賣價金、賠償因此所受之損害，亦乏實據。
（四）如原告前述任何一請求為有理由，被告依民法第217條第
1、2項、第216條之1請求減輕、免除及扣除原告所受利益有無理由？金額若干？原告前述請求均為無理由，則被告依民法第217條第1、2項、第216條之1請求減輕、免除及扣除原告所受利益，即無庸審酌。
（五）如原告先位之訴均無理由，備位依民法第359條、第353條、第227條規定請求減少買賣價金，有無理由？金額若干？被告不應負物之瑕疵擔保責任或權利瑕疵擔保責任，亦不負不完全給付損害賠償責任，已如前認定，則原告備位依民法第359條、第353條、第227條規定請求減少買賣價金，亦為無理由。
六、綜上所述，原告先位依民法第359條、第349條、第353條規定、系爭契約第5條第1項、第8條約定、民法第227條第1項、第226條、第256條規定解除系爭契約，再依民法第92條規定撤銷系爭契約之意思表示，請求被告返還買賣價金並賠償損害，備位依民法第359條、第353條、第227條規定請求被告減少買賣價金，均為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，經核均與本案判決結果無影響，爰不一一予以審酌，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由。爰依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 9 月 27 日
民事第三庭 法 官 方祥鴻以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 9 月 27 日
書記官 黃文誼