臺灣臺北地方法院民事判決105年度重訴字第1256號原 告 羅惠紋訴訟代理人 龔君彥律師
余柏萱律師
參 加 人 簡世雄訴訟代理人 張世娟被 告 財團法人台北縣私立真光教養院法定代理人 胡峻源
艾水苗
陳肇群仇鼎財丘宏恩王秀芬王玉椿袁書賢謝法良朱海鳳
袁斯賢 籍設新北市○○區○○路0段000號0樓 之0兼法定代理人 胡繼軒上列當事人間請求給付違約金等事件，本院於民國109年11月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應連帶給付原告新臺幣肆仟貳佰伍拾伍萬元，及其中新臺幣貳仟參佰萬元自民國一百零五年十二月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔百分之三十三，餘由原告負擔。
本判決於原告以新臺幣壹仟肆佰萬元為被告供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加；當事人對於第三人之參加，得聲請法院駁回，但對於參加未提出異議而已為言詞辯論者，不在此限，民事訴訟法第58條第1 項、第60條第1 項分別定有明文。復按駁回參加之裁定須依當事人之聲請始得為之，故第三人之參加縱使就兩造之訴訟並無法律上之利害關係，而苟未經當事人聲請駁回，法院仍不得依職權調查而為駁回其參加之裁定（最高法院43年台抗字第48號裁判意旨參照）。查參加人於民國108年4月8日具狀主張被告為原告向其借款之連帶保證人，其與兩造間就本件訴訟有法律上利害關係，故為輔助原告而參加訴訟等情（見本院卷一第296頁），兩造對此均表示無意見，並為言詞辯論（見本院卷一第第356頁），是本件參加人聲請訴訟參加於法並無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠原告於95年11月間向被告財團法人台北縣私立真光教養院（
下稱真光教養院）分別購買有富欣殿A5棟9樓、A5棟11樓、B2棟7樓及車位L21、L22及L28，並分別於95年11月22日就有富欣殿B2棟7樓、車位L21簽訂房屋預定買賣契約書（下稱系爭買賣契約一）；於95年11月24日分別就有富欣殿A5棟9樓、A5棟11樓及車位L22、L28簽訂房屋預定買賣契約書（下稱系爭買賣契約二、系爭買賣契約三，與系爭買賣契約一合稱系爭買賣契約）。嗣被告真光教養院違反系爭買賣契約第16條第1項禁止一物數賣之約定，致原告權益受損，經兩造溝通協調結果，就有富欣殿A5棟9樓、B2棟7樓及車位L21、L22及L28簽立房屋買賣糾紛協議書（下稱系爭協議書），約定被告真光教養院應於97年3月22日前，以新臺幣（下同）2,300萬元向原告買回有富欣殿A5棟9樓、B2棟7樓及車位L21、L22，並無條件同意原告將車位L28換成地下一樓車位L69。惟被告真光教養院並未依約履行兩造協議內容，且被告胡繼軒為被告真光教養院之連帶保證人，原告依系爭協議書第2條、第4條約定、民法第233條第1項、第250條第1項規定及連帶保證之法律關係，請求被告連帶給付購回款2,300萬元，及自97年3月22日至105年9月20日之逾期給付違約金7,136萬9,000元、遲延利息977萬5,000元，共1億0,414萬4,000元。
㈡又系爭協議書並未針對有富欣殿A5棟11樓達成任何協議，僅
協議被告真光教養院應無條件同意原告將車位L28換成車位L69予原告，且被告真光教養院依系爭買賣契約第6條第2項約定，應於使用執照核發後6個月內辦理所有權移轉登記予原告，惟被告真光教養院卻以其董事長牟靈慧過世為由，主張無法辦理系爭買賣標的所有權移轉予原告，顯可歸責於被告真光教養院，原告依民法第226條、第256條、第259條、第260條規定，解除系爭買賣契約三，並向被告真光教養院請求損害賠償。另原告已於105年8月31日寄發存證信函向被告真光教養院催告履行系爭買賣標的所有權移轉予原告，惟被告真光教養院仍未履行給付義務，原告依民法第231條第1項、第254條、第259條及第260條規定，以民事起訴狀作為解除系爭買賣契約三之意思表示，並向被告真光教養院主張民法遲延給付之損害賠償。此外，被告真光教養院依歐亞不動產估價報告書，得按其與洪圓建設股份有限公司（下稱洪圓公司）之合建契約向洪圓公司請求特定房產及停車位購買之估價金額及租金估價收益，分別為房屋每坪53萬8,000元、停車位每個165萬元、房屋每坪租金收益2萬5,888元及每個停車位每月租金收益為3,440元，則原告得請求被告真光教養院賠償A5棟11樓房屋及車位L69之價金2,266萬4,280元（計算式：53萬8,000元×39.06＋165萬元＝2,266萬4,280元），及自96年9月6日起至105年9月20日之租金收益318萬2,088元（計算式：280萬8,848元＋37萬3,240元＝318萬2,088元），共2,584萬6,368元。並聲明：⒈被告應連帶給付原告1億0,414萬4,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒉被告真光教養院應給付原告2,584萬6,368元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告於95年給付被告真光教養院1,600萬元，作為被告真光教養院本部暨所屬單位人事費、相關業務費、設備費、欠債等費用支出，故系爭協議書所載返還原告2,300萬元，係因被告真光教養院與洪圓公司發生合建糾紛所衍生管理權爭議，惟因爭訟期間冗長，恐造成原告損失，故被告真光教養院補貼原告700萬元（計算式：2,300萬元－1,600萬＝700萬元）。又胡峻源於95年間預購坐落於臺北市復興南路1段萬象大廈高樓層70坪房地（下稱萬象大廈房地），並已支付訂金100萬元、仲介費20萬元，共120萬元，嗣因胡峻源無法取得購買萬象大廈房地之買賣價金貸款，唯恐上開支付款項遭沒收，故向原告詢問解決方法，原告以其弟弟信用能力佳，可承接萬象大廈房地，且胡峻源亦表示願意將120萬元及萬象大廈房地可獲得利益128萬元，作為返還原告已付之價金，其後胡峻源又償還原告7萬元，故胡峻源已代被告真光教養院返還原告255萬元（計算式：120萬元＋128萬元＋7萬元＝255萬元），則被告真光教養院積欠原告買賣價金為1,345萬元（計算式：1,600萬元－255萬元＝1,345萬元）。另原告所給付1,600萬元係由原告之老闆所給付，且原告之老闆僅告知被告真光教養院要盡快清償，並未要求被告真光教養院給付每日千分之一之違約金，原告事後亦請求胡峻源將1,600萬元返還予老闆，足認原告並非本件請求之當事人，其與被告簽訂系爭協議書應屬無效。此外，系爭協議書違反互惠平等原則，且不符合比例原則，原告據此為本件請求，顯屬無據。再者，被告真光教養院因遭新北市政府社會局違法介入建商合建暨管理權爭議，造成無法得到新北市政府社會局公平公正評鑑、複評、再複評等行政行為，最後遭違法廢止設立許可，至今無法辦理法人變更登記，致被告真光教養院無法辦理房地、車位移轉予原告，顯不可歸責於被告真光教養院，且被告真光教養院並無故意過失，故被告真光教養院不應負損害賠償責任。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷二第193頁，並依判決格式修正或刪減文句，或依爭點論述順序整理內容）：
㈠原告分別於95年11月22日、24日與被告真光教養院簽署系爭
買賣契約，約定原告各以500萬元之價格，向被告真光教養院購買有富欣殿B2棟7樓、車位L21（即系爭買賣契約一）、有富欣殿A5棟9樓、A5棟11樓及車位L22、L28（即系爭買賣契約二、三）等房地。
㈡兩造於97年7月22日簽署系爭協議書。
㈢原告於108 年8 月31日寄發存證信函予被告真光教養院，並經被告真光教養院收受。
四、得心證之理由：原告主張被告真光教養院未依約履行系爭協議之內容，而被告胡繼軒為被告真光教養院之連帶保證人，故請求被告連帶給付購回款、違約金、遲延利息，及請求被告真光教養院賠償損害等情，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯，經查：
㈠系爭協議書之當事人為原告及被告真光教養院：
按債權為對於特定人之權利，債權人只能向債務人請求給付，而不能向債務人以外之人請求給付。亦即，債權人基於債之關係得向債務人請求給付，債務人之給付義務及債權人之權利，乃同一法律關係之兩面。此種僅特定債權人向特定債務人請求給付之法律關係，即所謂債權關係相對性原則。本件被告辯稱：原告給付之買賣價款係由參加人提供，且參加人前有告知被告真光教養院要盡快清償款項，並未要求被告真光教養院給付違約金，原告應非請求給付違約金之當事人，故兩造簽訂之系爭協議書自屬無效云云。然系爭買賣契約及系爭協議書係由原告與被告真光教養院所簽立乙節，為兩造所不爭執，並有該等契約、授權書及公證書在卷可稽（見本院卷一第16至43、204至206頁），且參以系爭買賣契約內所示買賣價金之給付義務人、上開房地之登記名義人均為原告，系爭協議書記載之權利義務人亦為原告，足見系爭買賣契約及系爭協議書之法律關係應僅存在兩造間，該等契約當事人應為原告及被告真光教養院。因此，系爭買賣契約及系爭協議書既係存於原告及被告真光教養院間，原告自得於本件依據上開契約之法律關係對被告真光教養院及其連帶保證人主張相關權利。至被告所爭執原告交予被告真光教養院之資金來源暨其等間就該資金之法律關係為何，依債之相對性原則，應屬原告與該資金提供者之債權債務關係，要與被告等人無涉。故被告據此辯稱原告非本件法律關係之權利人，其等則非義務人及系爭協議書因此無效云云，應非可採。
㈡原告請求被告連帶給付購回款、違約金、遲延利息部分：
⒈觀諸系爭協議書前言、第2條至第4條分別約定「甲方（即原
告）於95年11月間向乙方（即被告真光教養院）購買『有富欣殿』地主保留戶A5棟9樓、A5棟11樓、B2棟7樓及車位三個（L21、L22及L28），甲、乙雙方於95年11月24日簽立房屋買賣契約在案，乙方承認違反房屋買賣契約第16條（產權糾紛）及第17條（賣方違約），致造成甲方權益受損，經雙方溝通，雙方就買賣之糾紛達成協議如下：」、「乙方同意以新臺幣貳仟參佰萬元整，向甲方購買回『有富欣殿』地主保留戶A5棟9樓、B2棟7樓及地下二樓車位（L21、L22），並無條件同意甲方原地下二樓車位（L28），更換為地下一樓車位（L69）。」、「乙方必須於民國97年3月22日前，將款項匯入甲方之指定帳戶內」、「乙方若於約定期限內未將款項匯入甲方指定之帳戶，乙方或連帶保證人所簽發之支票、本票或借據均視為全部到期，並同意自不兌現之日加算違約金（每日千分之一）及遲延利息。」等內容（見本院卷一第43頁）。可見系爭協議書係因被告真光教養院未能履行系爭買賣契約之約定，將A5棟9樓、A5棟11樓、B2棟7樓及車位L21、L
22、L28等房地出售予原告，雙方就該違反系爭買賣契約之爭議所為之協議。是依據系爭協議書上開約定內容，被告真光教養院應於97年3月22日前，以2,300萬元向原告買回將A5棟9樓、B2棟7樓及車位L21、L22等房地，並同意將原車位L28變更為車位L69，方屬符合前述債務本旨，惟被告真光教養院並未於系爭協議書所訂之期限完成上開義務，堪認被告真光教養院未完成系爭協議書第2 條及第3條所約定之義務而有違約之情事。準此，原告依系爭協議書第2條、第4條約定，請求被告真光教養院給付該等購回款2,300萬元、逾期給付違約金、遲延利息，及請求擔任系爭協議書連帶保證人之被告胡繼軒（見本院卷一第43頁背面）就上開項目負連帶給付責任，應屬有據。
⒉再按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害
之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條第2項前段、第252條分別定有明文。當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，而債務人已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額，倘違約金係屬損害賠償總額預定之性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高（最高法院88年度台上字第1968號裁判意旨參照）。又按約定利率，超過週年百分之二十者，債權人對於超過部分之利息，無請求權。此觀民法第205條規定甚明。查系爭協議書第4條約定之違約金為按每日千分之一計算，折算週年利率為36.5％，加計遲延利息即週年利率5％，其等相當於週年利率41.5％，以系爭協議書購回款2,300萬元自97年3月22日起至105年9月20日止(原告請求給付之期間，見本院卷一第44頁)計算，其金額高達8,113萬2,500元(計算式：2,300萬元×41.5％×【8+183/366】＝8,113萬2,500元)，已逾購回款之3.5倍。是本院審酌被告真光教養院積欠購回款未清償時，除需負擔按週年利率5％計算之遲延利息外，尚須負擔高額違約金，即合計已達週年利率41.5％，且依目前全球景氣走勢偏向保守，我國經濟近年來亦鮮有明顯成長表現，金融機構之存、放款利率偏低等客觀情況，暨衡以民法第205條之利息約定利率超過20％部分無請求權之規定係以保護經濟弱者之債務人之立法目的，以及該購回款屬被告真光教養院願給付因其違反系爭買賣契約，致原告受損害之賠償額預定性質違約金，且該購回款之總額已高於系爭買賣契約總價款800萬元（計算式：2,300萬元－1,500萬元＝800萬元）等情，認本件違約金加計遲延利息誠屬過高，應酌減至違約金加遲延利息合計以週年利率10％計算，始符公平合理。故原告請求被告給付上述期間之遲延利息加計違約金共1,955萬元（計算式：2,300萬元×10％×【8+183/366】＝1,955萬元），應屬有據。
⒊至被告雖以前詞置辯，惟查：
⑴被告辯稱：系爭協議書之違約金等內容違反平等原則、比例
原則云云。然系爭協議書之雙方均為自然人，非屬一方為企業經營者而預定用於同類契約條款而訂定之契約，且系爭協議書乃被告真光教養院違反系爭買賣契約第16條及第17條等約定，經兩造協議而簽署之契約，已如前述，是關於該契約所約定給付之金額、期限、方式或範圍等事項，倘被告認對其有失公平，自可不與原告訂約或選擇磋商契約條款之內容，而該契約之權利、義務關係均為具體明確，其內容亦無違反公共秩序或善良風俗之情形，依私法自治及契約自由原則，兩造即應依從該等契約之內容履行而受其拘束。故被告在訂約及履約後，因自身事由遲未完成上開義務，再主張系爭協議書之約款違反平等原則、比例原則云云，顯屬無據。
⑵被告另辯稱：其已就系爭協議書給付原告255萬元款項，自應
由原告請求之金額內扣除云云，並提出收款證明為憑（見本院卷二第285頁，卷三第76頁）。然依據被告自陳其所主張給付之款項，係胡峻源於95年間預購萬象大廈房地後之相關款項等情（見本院卷二第216、217頁），可知胡峻源縱與原告間另有萬象大廈不動產之相關金錢往來，此乃屬胡峻源及原告間所生與本件不同之債權債務關係，且依前開收款證明之內容，亦僅係記載被告胡繼軒受胡峻源所託交付原告7萬元，既無表示給付之原因關係，且未提及被告真光教養院，自難憑此認定該清償與系爭協議書有關，此外，被告迄至本件言詞辯論終結時止，均未能就被告真光教養院確有清償之事實舉證以實其說，是其此部分所辯，自不足採。
⒋綜上，原告依系爭協議書第2條、第4條約定及連帶保證之法
律關係，請求被告連帶給付購回款2,300萬元及違約金、遲延利息1,955萬元，共4,255萬元（計算式：2,300萬元＋1,955萬元＝4,255萬元），為有理由，應予准許，逾此部分，則屬無據。㈢原告請求被告真光教養院給付迄未履行A5棟11樓及車位L28（後改為車位L69）之損害賠償部分：
⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，為民法第98條所明定。如契約之文字已表示當事人之真意，無需別事探求者，固不得捨契約文字而為曲解，然苟契約文字文義不明，自有以過去事實及其他一切證據資料為斷定標準，以探求當事人立約當時之真意何在之必要。⒉經查，依據系爭協議書前言記載之內容，可知就被告真光教
養院違反系爭買賣契約約定，致原告受有損害部分，該契約已明文包含A5棟9樓、A5棟11樓、B2棟7樓及車位L21、L22、L28等房地在內，且契約文字亦提及95年11月24日簽署之買賣契約（即包含A5棟11樓及車位）為該約定標的之一，是參以系爭協議書關於被告真光教養院致原告受損害之協議履行事項，係屬兩造約定被告真光教養院於上開標的房地範圍對原告之賠償總額預定，故原告及被告真光教養院自應受此範圍拘束。從而，原告於系爭協議書約定之內容外，另請求被告真光教養院應賠償A5棟11樓及車位L28給付不能或給付遲延之損害，要屬無據。
㈣按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；對於利息，無須支付遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229 條第2 項、第233 條第1項前段、第2項、第203 條分別定有明文。又違約金，有屬於懲罰之性質者，有屬於損害賠償約定之性質者，如為懲罰之性質，於債務人履行遲延時，債權人除請求違約金外，固得依民法第233 條規定請求給付遲延利息及賠償其他損害，惟如為損害賠償約定之性質，則應視為就因遲延所生之損害，業已依契約預定其賠償，不得更請求遲延利息賠償損害（最高法院62年度台上字第1394號、86年度台上字第2165號判決意旨參照）。查兩造間就違約金、遲延利息之給付，並未約定確定期限（雙方僅約定購回款之清償期為97 年3 月22日），而系爭協議書之違約金係屬損害賠償約定之性質，前已認定，且對於利息無須支付遲延利息，是被告遲延履行本件違約金、遲延利息共1,955萬元債務時，原告不得請求給付遲延利息。又關於購回款部分，原告請求被告應給付自起訴狀繕本送達被告之翌日即10
5 年12月4 日（本件起訴狀繕本於105 年11 月23日寄存送達於被告，於105年12月3 日發生送達之效力，見本院卷一第92、93、108、109頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之遲延利息，應予准許。
五、綜上所述，原告系爭協議書第2條、第4條約定及連帶保證之法律關係，請求被告連帶給付原告4,255萬元，及其中2,300萬元自105年12月4日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。又原告勝訴部分，原告陳明願供擔保請准宣告假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依據，應予駁回。
六、至被告雖聲請調查原告提出支付首揭房地價款支票兌現金額流向，及訊問被告胡繼軒關於胡峻源返還原告相關款項之情形等情（見本院卷二第297頁背面、第298頁，卷三第83頁）。然系爭支票業經被告真光教養院簽收乙節，為被告所不爭執（見本院卷二第297頁背面），並有該等支票影本可參（見本院卷一第207至215頁），可見原告所交付之支票確經被告真光教養院收受，且衡諸常情，若原告未曾支付該等房地之價款，被告何需與其簽立系爭協議書同意給付高於該等價款總額之款項，足認原告已履行系爭買賣契約價款給付義務甚明，而被告真光教養院取得該等票據後，如何處分該等票款或票款之流向，均為被告真光教養院處分其財產之問題，與本件之爭點無涉，應無調查之必要。又胡峻源返還原告相關款項之過程，被告真光教養院既已自承均由胡峻源與原告見面洽談，被告胡繼軒係聽聞他人始知悉該情等語（見本院卷二第298頁），則被告胡繼軒未親自見聞上開事項，自無調查之必要。此外，本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第2項，判決如主文。中 華 民 國 109 年 11 月 27 日
民事第七庭 法 官 溫祖明以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 11 月 27 日
書記官 李佳儒