臺灣臺北地方法院民事判決 105年度重訴字第1259號原 告 杜婉寧訴訟代理人 陳龍峻被 告 英屬維京群島商移動應用股份有限公司法定代理人 康廸上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國106年1月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告應給付被告新臺幣貳拾壹萬貳仟伍佰柒拾貳元，及其中新臺幣壹拾壹萬貳仟伍佰柒拾貳元自民國一百零五年十一月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用（除減縮部分外）由被告負擔百分之二十，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行，惟如被告以新臺幣貳拾壹萬貳仟伍佰柒拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告原起訴聲明：（一）被告應將坐落於臺北市○○區○○○路○段○○○巷○號1樓房屋（下稱系爭房屋）全部遷讓並回復原狀返還予原告；（二）被告應給付原告新臺幣（下同）262,572元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；（三）被告應給付原告自民國105年7月21日起至清償日止每日5,000元之違約金；（四）願供擔保，請准宣告假執行（見本院105年度北簡字第12734號卷【下稱北簡卷】第2頁）。嗣於106年1月4日本院言詞辯論時變更聲明第3項為：被告自105年8月1日起至遷出系爭房屋之日止，應按日給付原告5,000元（見本院卷第34頁正反面），再於106年1月25日本院言詞辯論期日撤回聲明第1項之請求，及將聲明第2、3項合併並變更為：被告應給付原告1,038,858元，及其中112,572元自起訴狀繕本達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（見本院卷第40頁）。核原告所為聲明之變更，合於前開規定，應予准許，先予敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：伊與被告公司於104年6月30日簽訂租賃契約（下稱系爭租約），將門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○巷○號1樓之房屋（即系爭房屋）出租予被告公司使用，租賃期間自104年7月22日起至105年7月31日止。惟租賃期間屆滿後被告公司非但未返還系爭房屋，並積欠105年6、7月租金150,000元及自104年8月起至105年7月之管理費112,572元，經伊寄發存證信函終止租約後，仍置之不理，伊自得依民法第767條第1項、系爭租約第2條請求被告遷讓房屋，並依系爭租約第3條第1項、第5條之約定，繳付積欠之租金及管理費，並依系爭租約第9條之約定請求支付違約金。其後，被告公司雖已遷出系爭房屋，並交還鑰匙予伊，伊並以被告公司簽訂系爭租約時交付之押租金抵付積欠之租金150,000元，惟被告公司仍積欠104年8月至106年1月之管理費及105年8月1日起之違約金，爰依系爭租約第5條、第9條之約定，請求被告給付管理費168,858元及違約金870,000元，並聲明：（一）被告應給付原告1,038,858元，及其中112,572元自起訴狀繕本達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；（二）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯略以：伊公司雖已裝潢系爭房屋，然無法進駐，因該社區有請乙名中國籍打掃清潔人員，每天下午社區人員很自動就將垃圾堆放在系爭房屋後方，而清潔人員也會在該處整理垃圾，原告並未協助伊公司處理系爭房屋後方垃圾；伊公司不給付105年6、7月的租金係因無法進駐，另伊公司未給付管理費原因亦同，伊公司有要求管委會處理垃圾問題，惟問題並未解決；又管委會雖未善盡維護環境之義務，但伊公司不爭執依系爭租約約定應支付至105年7月止之管理費，對於管理費金額亦無意見等語，並聲明：（一）原告之訴及其假執行之聲請均駁回；（二）如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實（見本院卷第40頁反面）：
（一）兩造於104年6月30日簽訂系爭租約，由原告將系爭房屋出租被告公司。
（二）被告公司尚未給付原告系爭房屋105年6、7月之租金150,000元。
（三）依系爭租約第5條約定，系爭房屋每月管理費9,381元應由被告公司繳交，被告公司自104年8月起至105年7月止均未繳交管理費。
（四）原告委託之代理人即訴外人中捷生活事業股份有限公司（下稱中捷公司）於105年7月12日寄送臺北北安郵局存證號碼第303號存證信函予被告公司，表明原告於系爭租約期滿不再續租，並催告被告公司繳付105年6、7月租金及104年8月至105年7月之管理費，被告公司於翌日收受。
（五）中捷公司再於105年7月21日寄送臺北北安郵局存證號碼第314號存證信函予被告公司，對被告公司為終止系爭租約之意思表示，並請被告公司於文到7日內將系爭房屋回復原狀，並立即支付欠繳之租金、電費、水費、瓦斯費、管理費等，被告公司於翌日收受。
四、原告主張被告公司應依系爭租約第5條之約定給付104年8月至106年1月份之管理費，並依系爭租約第9條第2項之規定給付違約金等語，被告公司則以前揭情詞置辯。茲就本院協同兩造協議確認之爭點（見本院卷第40頁反面，並依判決論述方式略作修正）析述如下：
（一）原告依系爭租約第5條約定請求被告公司給付系爭房屋104年8月至106年1月之管理費，是否有理由？金額若干？
1、按系爭租約第5條約定：「乙方（按即被告公司）對於本大廈空調設備、電梯及其他公共設施之維護費、水電、電力費及大樓共同之費用等，應按照租賃標的物之建坪數或大廈管理辦法分攤負擔。」。經查：原告主張被告公司積欠104年8月起至105年7月止之管理費，業據其提出系爭租約、管理費收據、管理委員會催繳通知等資料為證（見北簡卷第7頁、本院卷第17至21頁），核屬相符，被告公司就原告前揭主張亦不爭執（見本院卷第41頁），則原告依系爭租約第5條之約定，請求被告給付104年8月至105年7月，每月以9,381元計算，合計112,572元之管理費為有理由。
2、次按，公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。公寓大廈管理條例第18條第1項第2款定有明文。原告雖主張被告公司應給付105年8月起至106年1月止之管理費云云，惟依前揭規定，公寓大廈應設置公共基金之來源為區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納，足見決定區分所有權人應繳納公共基金即管理費多寡，乃由區分所有權人召集之區分所有權人會議所決定，原告既為系爭房屋之區分所有權人，依上開規定即負有繳交管理費之義務。至系爭租約雖明文約定須由承租人即被告公司負擔管理費用，然系爭租約業於105年7月31日終止，則雙方當事人間本於租賃關係而就管理費用負擔之義務分配內容，於系爭租約終止之日起即失其效力，原告即應再度本於區分所有權人地位繳交前揭管理費用，是其請求被告公司給付自105年8月起至返還系爭房屋之日即106年1月止，按月給付管理費用9,381元，自屬無據。
（二）原告依系爭租約第9條第2項約定請求被告公司自105年8月1日起按日給付違約金是否有理由？金額若干？
1、按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；民法第250條第1項、第2項定有明文。次按，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條亦有明文。故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年台上字第1612號判例意旨參照）。至於當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準；若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院96年度台上字第107號、82年度台上字第2529號判決意旨參照）。
2、經查：原告雖主張依系爭租約第9條第2項約定：「甲方（按即原告）依約通知終止租約或租約期滿，乙方仍未交還租賃標的物時，自終止租約或租期屆滿之翌日起，每逾一日應支付每日租金之兩倍為違約金，並賠償甲方因此所受之損失，此項費用，甲方得逕自租賃保證金中扣除。」故被告公司應給付伊違約金870,000元云云。然本院審酌原告已於本件訴訟中取回系爭房屋，系爭房屋取回後原告仍得再予出租收益、被告公司違約之情節，及原告未於系爭租約存續期間積極協助被告公司解決系爭房屋後方堆置垃圾等情形（見本院卷第37、43頁），認原告請求按日以租金2倍計算之違約金合計870,000元，核屬過高，應酌減為100,000元為適當。
五、按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229條、第233條第1項前段分別定有明文。又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，亦為同法第203條所明定。本件原告起訴請求給付管理費，為無確定期限之債務，是原告自得依上開規定請求被告就其中112,572元部分給付自起訴狀繕本送達翌日即自105年11月15日（見本院卷第11頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
六、綜上所述，原告依系爭租約之法律關係，請求被告公司給付積欠之管理費112,572元、違約金100,000元，及其中112,572元部分自105年11月15日起至清償日止，按週年利率5﹪計算之遲延利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。
七、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，惟本判決所命被告給付未逾500,000元，是就原告勝訴部分，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行，就被告陳明部分則酌定相當之金額准許之，至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，經核均與本件判決結果無影響，爰不一一予以審酌，附此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 2 月 15 日
民事第三庭 法 官 方祥鴻以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 2 月 15 日
書記官 黃文誼