臺灣臺北地方法院民事判決 105年度重訴字第368號原 告即反訴被告 冠德建設股份有限公司法定代理人 馬玉山訴訟代理人 吳俊昇律師複代理人 張竹君律師
許侑珊律師陳湘傳律師被 告即反訴原告 陳律良訴訟代理人 王立中律師上列當事人間請求給付價金事件，本院於中華民國106年6月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應返還反訴原告新臺幣參佰參拾肆萬元，及自如附表繳款日期欄所示之日起至返還日止，按年息百分之五計算之利息。
反訴被告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔百分之六十四，餘由反訴原告負擔。
本判決主文第三項於反訴原告以新臺幣壹佰壹拾壹萬元為反訴被告供擔保後得假執行。但反訴被告於以新臺幣參佰參拾肆萬元為反訴原告供擔保後得免為假執行。
反訴被告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：
壹、被告可以提起反訴：
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明文。而所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係。
二、查：
㈠、原告主張兩造於民國101年10月18日簽定冠德捷世房地預定買賣契約書（下稱系爭契約，見本院卷㈠第90至119頁），約定由原告出售土地坐落新北市○○區○○○段○○○段000地號、房屋坐落上開土地之編號A15棟12樓預售屋1戶（下稱系爭房地）予被告，惟因原告於104年11月12日通知被告辦理所有權移轉登記，於同年月13日送達，被告並未辦理，原告再於104年11月27日以存證信函通知被告辦理所有權移轉登記，惟無法送達而退回。原告又於105年1月8日以存證信函通知被告辦理所有權移轉登記並催繳第7期款，因無法送達而留存於郵局，原告復於105年1月20日再次以存證信函通知被告告辦理所有權移轉登記並催繳第7期款，仍因無法送達而留存於郵局。因此，被告係以不正當行為阻止所有權移轉登記條件之成就，應視為條件已成就，原告自得依約請求被告給付辦理建物移轉登記款。再依系爭契約第8條第3項、第28條第1項，原告請求給付價金之存證信函至今無法送達，視為於105年1月20日已經送達，故依約應加計自催款通知送達後第6日起即105年1月26日起至清償日止，按每日萬分之二計算之遲延利息。
㈡、被告即反訴原告對原告即反訴被告提起反訴，主張系爭契約因反訴被告未給予反訴原告法定之5日審閱期間而應屬無效。反訴被告為公平交易法上所規範之事業體，竟以欺罔之銷售手法，違法將不應計價之雨遮坪數（約0.5坪）計入銷售價格中，又未給予反訴原告合理契約審閱期，並於契約條款中另將雨遮坪數扣除並不予找補，又因反訴被告於103年12月26日取得使用執照後，未於4個月內辦理土地及房屋所有權移轉登記，未於6個月內通知被告進行交屋，反訴原告行使契約解除權，依民法第259條、第260條請求反訴被告應自受領各期給付之日起負回復原狀之義務，並自該日起計付利息。並依系爭契約第23條第2款之約定，請求反訴被告給付依房地總價款15%計算之違約罰金。經核被告提起反訴與前開法律規定相符，應予准許。
貳、反訴之訴之變更為合法：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第255條第1項本文、第2項、第256條分別定有明文。查被告提起反訴，原聲明為：㈠反訴被告應返還反訴原告3,340,000元，及自105年2月5日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡反訴被告應給付反訴原告1,917,000元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。請求權基礎為主張受詐欺而陷於錯誤依民法第92條撤銷系爭買賣契約之意思表示，並依民法第179條請求返還不當得利，或依系爭買賣契約第12條第2項、第23條本文及第2款之約定，主張原告有違約事由而解除系爭買賣契約，附帶請求15%的違約罰金（見本院卷㈠第46至48頁）。嗣經數次變更、補充或更正事實上或法律上之陳述，最後一次聲明為：㈠反訴被告應返還反訴原告3,340,000元，及自如附表所示反訴被告受領各期房屋價款之日起至返還日止，按年息百分之5計算之利息。㈡反訴被告應返還反訴原告1,917,000元，及自105年7月2日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。請求權基礎為民法第259條第1、2款、第260條、消費者保護法第22條、民法第184條第1項前段、系爭買賣契約第23條本文、及內政部公布之預售屋買賣契約書範本（下稱內政部範本）第25條第4項。核與前開法條規定相符，應予准許。
乙、實體方面：
壹、本訴部分：
一、原告起訴主張：兩造於101年10月18日簽定系爭契約，約定由原告出售系爭房地予被告，買賣價金為1278萬元，付款方式依付款明細表分為8期，其中第7期辦理建物移轉登計款為895萬元。原告於104年11月12日通知被告辦理所有權移轉登記，於同年月13日送達，被告並未辦理，原告再於104年11月27日以存證信函通知被告辦理所有權移轉登記，惟無法送達而退回。原告又於105年1月8日以存證信函通知被告辦理所有權移轉登記並催繳第7期款，仍因無法送達而留存於郵局，原告復於105年1月20日再次以存證信函通知被告告辦理所有權移轉登記並催繳第7期款，仍因無法送達而留存於郵局。因此，被告係以不正當行為阻止所有權移轉登記條件之成就，應視為條件已成就，原告自得依約請求被告給付辦理建物移轉登記款。再依系爭契約第8條第3項、第28條第1項，原告請求給付價金之存證信函至今無法送達，視為於105年1月20日已經送達，故依約應加計自催款通知送達後第6日起即105年1月26日起至清償日止，按每日萬分之二計算之遲延利息。爰依系爭契約提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告895萬元及自105年1月26日起至清償日止，按每日萬分之二計算之遲延利息。及願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠系爭契約有重大違法不公平之情事而無效：⑴原告必須先付
定金15萬元始得將契約樣本攜回審閱，⑵且審閱期間只有4日不足5日，⑶原告僅提供欠缺關鍵資訊諸如戶別、樓層、坪數、價格及買受標的之平面圖的制式契約樣本作為審閱標的，原告銷售說明書係以「坪數21.9坪、總價1,278萬元，並未特別提到雨遮」等記載內容之資訊提供被告作為購買時計算平均單價之參考。⑷原告銷售人員允諾103年12月前交屋，但系爭契約卻記載103年12月31日前僅拿到使用執照即為已足，故原告確有不實銷售話術勸誘被告簽約，嗣後於兩造簽約時卻拒絕兌現之行為。⑸有關所有權移轉登記及交屋期限之約定，內政部範本歸定取得使用執照後應於「4個月內辦理所有權移轉登記」，並應於「6個月內辦理交屋」，違反者應負擔相關費用、支付損害賠償或給付利息，系爭契約相對應之第14條、第20條卻直接省略原告「應於特定期限內辦理」之記載；⑹系爭契約全文均為定型化契約約款，並無個別磋商條款存在，原告亦未告知該契約有無個別磋商修正之可能。綜上，原告係不當限制被告契約審閱權，實質上等同沒有提供契約審閱期，系爭契約均屬顯失公平或與事實不符，而應屬無效，被告據以主張解除契約自屬適法。
㈡被告已合法解除契約：被告以104年11月7日存證信函指出因
雨遮坪數、交屋期限遲延及資金積壓等諸多問題要求原告給予合理回應。但原告並無理會或回應。被告復於105年2月5日以存證信函通知解除系爭契約。是原告之請求為無理由。並聲明：原告之訴駁回，及願供擔保請准宣告免為假執行。
三、不爭執事項：㈠兩造簽訂「冠德捷世」預售屋買賣契約，原告出賣房屋座落
本案建築物編號A15棟12樓予被告（契約書第3條），價金為12,780,000元，其中辦理建物移轉登記款為895萬元，應於辦理建物移轉登記後支付。
㈡原告曾以存證信函（本院卷第52頁背面，105年1月20日）表
示將依契約第8、22條約定辦理，但原告實際上未曾請求被告給付買賣價款15％之違約金，亦未主張解除契約。
㈢被告證物1至7之形式真正不爭執，原告原證1至9形式真正不爭執。
四、得心證之理由：原告依系爭契約請求被告給付第7期款與利息，為被告所否認，並以前詞置辯，所以本件爭點為：原告之請求是否因被告解除契約而無理由，以下說明：
㈠內政部範本第14條第1項、第2項及第15條是系爭契約的一部
分⒈按中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約
應記載或不得記載之事項；違反前項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效，該定型化契約之效力，依前條規定定之；中央主管機關公告應記載之事項，未經記載於定型化契約者，仍構成契約之內容，104年12月31日修正前消費者保護法第17條第1項、第2項、消費者保護法施行細則第15條第2項分別定有明文。次按土地所有權之移轉，除另有約定，依其約定者外，應於使用執照核發後4個月內備妥文件申辦有關稅費及權利移轉登記；房屋所有權之移轉，應於使用執照核發後4個月內備妥文件申辦有關稅費及權利移轉登記；賣方應於領得使用執照6個月內，通知買方進行交屋，內政部公告之定型化契約應記載事項第14條第1項、第2項、第15條第1項前段定有明文。
⒉查兩造對於系爭契約係原告為銷售房地所製作之預售屋買
賣定型化契約，並無爭執。應適用消費者保護法之相關規定。系爭契約第14條就被告應履行移轉系爭房地所有權登記之義務係約定「應於使用執照核發後開始辦理所有權移轉登記」、第20條有關被告之通知交屋部分係約定「甲方（即被告）應按乙方（即原告）通知交屋時間、地點會同乙方辦理交屋手續」等內容，有系爭契約影本附卷可參（見本院卷㈠第90至119頁），足認系爭契約就系爭房地所有權應於何時移轉登記及原告應於何時通知交屋等部分欠缺約定，自應適用內政部範本第14條第1項、第2項、第15條第1項前段之規定，認定系爭房地辦理所有權移轉登記及通知交屋應分別於原告領得使用執照後4個月以及6個月內履行完畢，亦即原告至遲應於104年4月26日辦理土地、房屋所有權移轉登記，並於104年6月26日通知被告進行交屋。原告主張內政部範本只是行政指導云云，於法不合，並無可採。
㈡被告以原告給付遲延而合法解除系爭契約
⒈按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任；契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。
民法第229條第1項、第254條分別定有明文。原告至遲應於104年4月26日辦理土地、房屋所有權移轉登記，並於104年6月26日通知被告進行交屋，已如前述。惟原告遲至104年11月12日始通知被告辦理移轉所有權登記，有土地、建物產權移轉通知書在卷可憑（見本院卷第16至19頁），顯已逾約定之履約期限，足認原告有給付遲延之情。又被告以104年11月7日存證信函指出因原告違反內政部範本第
14、15條交屋期限遲延等諸多問題要求原告於104年12月15日之前予以處理。但原告並無理會或回應。被告復於105年2月5日以存證信函通知解除系爭契約，並經原告收受等情，有存證信函影本附卷可參（見本院卷㈠第51、53、54頁），堪認原告有給付遲延情形，被告並已定期催告原告履行契約義務，因原告未於催告履行期限內履約，被告乃以存證信函為解除系爭契約之意思表示，是被告抗辯業已合法解除系爭契約，核屬有據。
⒉又按消費者保護法第1條第1項揭櫫「為保護消費者權益，
促進國民消費生活之安全，提昇國民消費生活品質，特制定本法」；復於同條第2項規定「有關消費者之保護，依本法之規定，本法未規定者，適用其他法律」，足徵消費者保護法乃屬民法之特別法，並以民法為其補充法（最高法院104年度台上字第352號判決參照）。因此，被告本得就民法解除權之規定或契約所定之給付遲延、損害賠償責任之約定擇一行使。益證被告之解除契約於法有據。
㈢綜上所述，系爭契約既經被告合法解除，原告依系爭契約之
法律關係，請求被告給付895萬元，及自105年1月26日起至清償日止，按每日萬分之二計算之利息，為無理由，應予駁回。
五、原告既受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應予駁回。
六、本件因事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，經核與判決之結果不生影響，無庸逐一論述，併予敘明。
七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
乙、反訴部分：
壹、反訴原告主張：㈠系爭契約有重大違法不公平之情事而無效：⑴反訴原告必須
先付定金15萬元始得將契約樣本攜回審閱，⑵且審閱期間只有4日不足5日，⑶反訴被告僅提供欠缺關鍵資訊諸如戶別、樓層、坪數、價格及買受標的之平面圖的制式契約樣本作為審閱標的，反訴被告銷售說明書係以「坪數21.9坪、總價1,278萬元，並未特別提到雨遮」等記載內容之資訊提供反訴原告作為購買時計算平均單價之參考。⑷反訴被告銷售人員允諾103年12月前交屋，但系爭契約卻記載103年12月31日前僅拿到使用執照即為已足，故反訴被告確有不實銷售話術勸誘反訴原告簽約，嗣後於兩造簽約時卻拒絕兌現之行為。⑸有關所有權移轉登記及交屋期限之約定，內政部範本歸定取得使用執照後應於「4個月內辦理所有權移轉登記」，並應於「6個月內辦理交屋」，違反者應負擔相關費用、支付損害賠償或給付利息，系爭契約相對應之第14條、第20條卻直接省略反訴被告「應於特定期限內辦理」之記載；⑹系爭契約全文均為定型化契約約款，並無個別磋商條款存在，反訴被告亦未告知該契約有無個別磋商修正之可能。綜上，反訴被告係不當限制反訴原告契約審閱權，實質上等同沒有提供契約審閱期，系爭契約均屬顯失公平或與事實不符，而應屬無效，反訴原告據以主張解除契約自屬適法。
㈡反訴原告已合法解除契約：反訴原告以104年11月7日存證信
函指出因雨遮坪數、交屋期限遲延及資金積壓等諸多問題要求反訴被告給予合理回應。但反訴被告並無理會或回應。反訴原告復於105年2月5日以存證信函通知解除系爭契約。爰依民法第259條第1、2款、請求返還已給付款項及如附表繳款日期欄所示之利息，再依民法第260條、系爭契約第23條、內政部範本第25條第4款之規定請求依房地總價款之15﹪作為違約罰金。並聲明：㈠反訴被告應返還反訴原告3,340,000元，及自如附表一所示反訴被告受領各期房屋價款之日起至返還日止，按年息百分之5計算之利息。㈡反訴被告應返還反訴原告1,917,000元，及自105年7月2日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。及願供擔保請准宣告假執行。
二、反訴被告答辯：系爭契約有給予反訴原告合理審閱期間，且並非整份無效，內政部範本只是行政指導，無拘束兩造之效力。且反訴被告並未沒收反訴原告的價金，反訴原告就無法依內政部範本第25條第4項之規定解約。並聲明：反訴原告之訴駁回，願供擔保請准宣告免為假執行之宣告。
三、兩造不爭執事實：㈠兩造簽訂「冠德捷世」預售屋買賣契約，反訴被告出賣房屋
座落本案建築物編號A15棟12樓予反訴原告（契約書第3條），價金為12,780,000元，其中辦理建物移轉登記款為895萬元，應於辦理建物移轉登記後支付。
㈡反訴被告曾以存證信函（本院卷第52頁背面，105年1月20日
）表示將依契約第8、22條約定辦理，但反訴被告實際上未曾請求反訴原告給付買賣價款15％之違約金，亦未主張解除契約。
㈢反訴原告證物1至7之形式真正不爭執，反訴被告原證1至9形式真正不爭執。
四、得心證之理由：反訴原告主張解除契約而請求反訴被告返還已受領之給付及受領日起之利息，以及給付違約罰金，為反訴被告所否認，並以前詞置辯，所以本件爭點為：㈠反訴原告解除契約是否合法，㈡反訴原告各項請求有無理由，以下說明。
㈠反訴原告以存證信函解除契約，理由為反訴被告違反內政部
範本第14條第1項、第2項及第15條之規定，反訴被告未能至遲於104年4月26日辦理土地、房屋所有權移轉登記，並未能於104年6月26日通知被告進行交屋。反訴原告以反訴被告給付遲延而以104年11月7日存證信函要求反訴被告於104年12月15日之前予以處理。但反訴被告並無理會或回應。反訴原告復於105年2月5日以存證信函通知解除系爭契約，並經反訴被告收受，堪認反訴被告有給付遲延情形，反訴原告並已定期催告反訴被告履行契約義務，因反訴被告未於催告履行期限內履約，反訴原告乃以存證信函為解除系爭契約之意思表示，核屬有據等情，已如前述乙、壹、四部分之說明。在此不重複。
㈡反訴被告應返還反訴原告3,340,000元，及自如附表一所示
反訴被告受領各期房屋價款之日起至返還日止，按年息百分之5計算之利息部分，為有理由。
按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。民法第259條第1、2款定有明文。系爭契約既經合法解除，反訴被告自應將其受領之金錢及利息予以返還。而附表所載反訴被告所受領之金額與受領日期等各項記載為反訴被告所不爭執，堪信為真。從而，反訴原告此部分之請求為有理由，應予准許。
㈢反訴被告應返還反訴原告1,917,000元，及自105年7月2日起
至清償日止，按年息百分之5計算之利息部分，為無理由。按解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求。民法第260條定有明文。次按買方違反有關「付款條件及方式」之規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之__（最高不得超過百分之十五）計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則已以繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約。內政部範本第25條第4款定有明文。系爭契約與該部分相似者為第22條之約定，兩者主要差別在於系爭契約未使用沒收，也未賦予買方解約權。然無論如何，上述兩者之適用，都是以買方違反付款條件及方式為其要件，且有權請求者為賣方即反訴被告，所以反訴原告援引此部分之請求，與上開規定或約定不符。反訴被告雖又以系爭契約第23條第2款為請求依據，但反訴被告取得使用執照之時間並未違反系爭契約第12條第2項之約定，所以反訴原告此部分之主張亦無依據，而反訴原告也未能就損害賠償部分予以證明，是此部分之請求為無理由，應予駁回。
五、假執行之宣告：兩造均陳明願供擔保，以代釋明，聲請宣告假執行或免為假執行，經核反訴原告勝訴部分，均與法律規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以准許；至反訴原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不應准許。
六、本件因事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，經核與判決之結果不生影響，無庸逐一論述，併予敘明。
七、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，爰依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項之規定，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 6 月 30 日
民事第八庭 法 官 郭銘禮以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 6 月 30 日
書記官 吳華瑋