臺灣臺北地方法院民事判決 105年度重訴字第369號原 告 冠德建設股份有限公司法定代理人 馬玉山訴訟代理人 吳俊昇律師複 代理人 張竹君律師
陳湘傳律師許侑珊律師卓婕芸被 告 王莫惠訴訟代理人 林亮宇律師複 代理人 利唯綸上列當事人間請求給付買賣價金事件，本院於民國105年12月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：兩造於民國101年7月9 日簽訂冠德捷世預售屋買賣契約（下稱系爭買賣契約），原告出售坐落於新北市○○區○○○段○○○段000地號土地（重測後為菜寮段448地號）之預售屋（編號A12-9 樓，下稱系爭預售房屋）予被告，約定買賣價金為新臺幣（下同）1,317 萬元，依房地付款明細表分8期給付，其中第7期款辦理建物移轉登記款金額為919 萬元，被告依約應於辦理建物、土地（下稱系爭預售房地）移轉登記後支付。嗣原告於104 年11月12日通知被告應於同年月20日前辦理系爭預售房地所有權移轉登記，被告置之不理。原告遂於104年12月24日、同年月31日及105年 1月12日，數度以存證信函通知被告辦理所有權移轉登記，並催繳第7 期系爭房地買賣價款，然被告經原告上開通知，仍未辦理所有權移轉登記及依約繳納該款項。顯見，被告係以不正當之行為，阻止所有權移轉登記條件之成就，依民法第101條第1項規定，應視為系爭房地之所有權移轉登記條件已成就，原告自得依系爭買賣契約及民法第367條、101條之規定，請求被告給付第7期辦理建物移轉登記款919萬元，並得依系爭買賣契約第8條第3項約定，自上開最後一封催款存證信函送達被告之日即105 年1月13日起算第6日起至清償日止，按每日萬分之二計算之遲延利息。並聲明：㈠被告應給付原告919 萬元及自105年1月19日起至清償日止，按每日萬分之二計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭買賣契約第14、20條，僅分別約定原告應於使用執照核發後開始辦理所有權移轉登記，及被告應按原告之通知進行交屋等義務，卻未約定所有權移轉登記之期限或原告通知交屋之期限，亦未將通知交屋約定為原告之義務，是依消費者保護法第17條第5項規定，應以內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第14條及第15條，補充系爭買賣契約之內容。換言之，系爭買賣契約之內容尚包含「土地所有權之移轉，應於使用執照核發後4 個月內備妥文件申辦有關稅費及權利移轉登記；房屋所有權之移轉，應於使用執照核發後4 個月內備妥文件申辦有關稅費及權利移轉登記；賣方應於領得使用執照6 個月內，通知買方進行交屋」。而原告於103 年12月26日取得使用執照，依上開契約之補充，原告應於取得使用執照4 個月內即104年4月26日前備妥文件申辦有關稅費及權利移轉登記，並於取得使用執照6個月內即104年6 月26日前通知被告進行交屋。詎原告遲至104年9月間，仍未通知被告辦理系爭預售房地所有權移轉登記或交屋，經被告於104年9月23日寄發存證信函，通知原告限期履行上開義務，原告仍未履行，被告乃依民法第254條之規定，於同年10月1日再次寄發存證信函，通知被告解除系爭買賣契約。系爭買賣契約既經解除，原告請求被告給付價金及遲延利息，即屬無據等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執事項(見本院卷第161頁及背面）：㈠兩造於101 年7月9日簽訂系爭買賣契約，由原告出售系爭預
售房地予被告，價金為1,317萬元（詳本院卷第6至11頁、71至101頁）。
㈡付款方式依「房地付款明細表」分8期支付，其中第7期款辦
理建物移轉登記款金額為919 萬元，應於系爭房地移轉登記後支付（詳本院卷第87頁）。
㈢原告分別於104 年11月12日、同11月20日、同年12月24日、
同年12月31日、105年1月12日以存證信函通知被告辦理系爭預售房地所有權移轉登記，迄今被告仍未為辦理及支付第7期款（詳本院卷第12至19頁）。
㈣被告於104年9月23日以存證信函催告原告系爭房地辦理所有
權登記及交屋；復於同年10月1 日以存證信函通知原告解除系爭契約（詳本院卷第48至54頁）。
四、原告主張被告應依系爭買賣契約之約定，給付買賣分期價金第7期款919萬元，為被告所否認，並以前開情詞置辯。依系爭買賣契約之約定，被告本有依約分期給付價款之義務，此為被告所不否認，然其以系爭買賣契約業已解除以為抗辯，則本件爭點厥為被告之解約抗辯是否有據？本院就被告抗辯原告給付遲延，而依民法第254 條規定解除系爭契約所據之理由，分別審酌如下：
㈠被告抗辯因原告給付遲延，其得依民法第254 條之規定解除
系爭契約，是否有據？⒈依內政部公告之定型化契約應記載事項及不得記載事項第14
條第1項、第2項、第15條第1 項前段規定，是否對系爭契約有所適用？⑴按中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應
記載或不得記載之事項；違反前項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效，該定型化契約之效力，依前條規定定之；中央主管機關公告應記載之事項，未經記載於定型化契約者，仍構成契約之內容，此為104 年12月31日修正前消費者保護法第17條第1項、第2項、同法施行細則第15條第2 項所明定。本件原告與被告係於101 年間簽訂系爭買賣契約，是前開法律規定對兩造自有適用，首先敘明。又土地所有權之移轉，除另有約定，依其約定者外，應於使用執照核發後 4個月內備妥文件申辦有關稅費及權利移轉登記；房屋所有權之移轉，應於使用執照核發後4 個月內備妥文件申辦有關稅費及權利移轉登記；賣方應於領得使用執照6 個月內，通知買方進行交屋，內政部公告之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第14條第1項、第2項、第15條第1 項前段，亦分別定有明文。經查，系爭預售房地之買賣契約（詳本院卷第71至101頁）係預售屋買賣契約，且因該契約已事先印製賣方名義及各該約定條款，僅有買方名義、簽約日期及買受房地之編號、坪數等欄位以手寫或蓋印之方式填寫，由此可知該份契約係賣方即原告為銷售房地所製之預售屋買賣定型化契約無疑。而系爭買賣契約第14條，就原告應履行移轉系爭預售房地所有權登記之義務，僅約定「應於使用執照核發後開始辦理所有權移轉登記」等語、第20條有關原告之通知交屋，僅約定「甲方（即被告）應按乙方（即原告）通知交屋時間、地點會同乙方辦理交屋手續」等語（詳本院卷第77頁、第78頁背面），足見兩造間就系爭預售房地所有權究應何時移轉登記及原告應於何時通知交屋等節，並未約定，揆諸前開法律規定，則應以主管機關公告之應記載事項，補充系爭買賣契約之不足。準此，前揭內政部公告之預售屋買賣定型化契約關於應記載及不得記載事項第14條第1項、第2項、第15條第1 項前段之規定，自構成系爭買賣契約之內容，為系爭契約約定條款之一部分，被告此部分抗辯，依法有據。至於原告主張被告以不正當之行為，阻止系爭房地所有權移轉登記條件之成就，認依民法第101條第1項規定，視為所有權移轉登記條件已成就云云，迄未見其舉證以實其說，難僅以被告未依其催告期限辦理相關登記，即得逕以認定之，所為之前揭主張，並不足採。是原告依前揭民法之規定，請求被告給付系爭第7期買賣價款，難以照准。
⑵原告另主張系爭買賣契約刻意不約定房地所有權移轉登記及
通知交屋之期限，係因系爭預售房地之建案為大眾捷運系統土地聯合開發之建案，由臺北市政府與其他私地主共有該建案之基地所有權，故房屋完工後，尚須與市政府協調權益分配，以屋易地，方能將所分得之房地移轉予被告等買受人，此為被告簽約時所明知，故依兩造簽約時之認知，被告得請求移轉房地之時點，應係臺北市政府移轉房地所有權予原告後之合理期間內云云，然此為被告所否認，原告自應就此有利於己之事實舉證以實其說。經查，依系爭買賣契約前言僅記載：「茲為甲方承購乙方興建之台北都會區大眾捷運系統新莊線菜寮站聯合開發區（使用分區─捷運(四)用地）基地『冠德捷世』…房屋土地買賣事宜」等語及該契約第3 條房地標示第2 點就土地坐落，亦僅記載：「新北市○○區○○○段○○○段000地號（重測後為菜寮段448地號，詳本院卷第102 頁），使用分區為捷運系統用地」等語（參本院卷第71頁背面至72頁）以觀，均無系爭預售房地之土地所有權人為何人之記載。且參原告提出新北市○○區○○段○○○ ○號土地謄本（見本院卷第102、103頁），至多僅得證明原告並無前述建案之基地所有權，尚無從證明被告對於此節亦有所知悉，則原告主張被告知悉原告須待臺北市政府以屋易地，方能辦理所有權移轉一節，尚未完臻舉證之責，所為之該主張，難認真實，不足採信。再者，縱認系爭房地應於臺北市政府辦理移轉後，被告始得請求移轉，原告為建設公司，對於買賣契約關於房地之移轉登記時點，知悉熟捻更勝於消費者，對於移轉登記之限制，本得由兩造約定於系爭買賣契約中，以為停止條件為是，原告自不得逕以推定被告有知悉該等情事之義務或可能，而認被告於簽約時無此項要求，現為訴訟上之抗辯，即認被告有違誠信原則，一併敘明。至於原告主張公寓大廈管理條例第4條第2項及民法第799條第5項之規定在此處有類推適用系爭契約之餘地云云，未見舉證以明之，所為之主張，洵無依據，亦無足採。
⑶原告另以被告為投資客，其購屋係投資行為，非以消費為目
的，故本件並無消費者保護法的適用云云。然查，本件原告係以興建房屋銷售為營業之企業經營者，而被告購置系爭預售房地，衡情堪認有使用該等房屋商品之目的，而屬消費者（消費者保護法第2 條第1款、第3款之規定參照）。至於被告對於原告主張其為「投資客」一節，業已否認在卷，則原告應就被告係基於投資獲利目的而購置系爭房地等有利於己之變態事實加以舉證。惟原告僅以被告購置數不動產即遽稱其為投資客云云，此項推斷顯屬牽強；衡諸常情，縱使一人購置數不動產，尚難逕為認定其為從事商業牟利行為，是原告對該項變態事實，難認已盡舉證之責。至於原告聲請被告本人及原告公司經理林松川到院證明被告係基於投資而非消費之目的而購置系爭房屋云云，已為被告所否認，是其對於該項待證事實難逕以原告公司受僱人之證言證明被告之主觀購屋意圖，所請難以照准。
⑷小結：被告抗辯內政部公告之預售屋買賣定型化契約關於應
記載及不得記載事項第14條第1項、第2 項、第15條第1項關於期限之規定，構成系爭買賣契約內容之補充，為契約之一部分，依法有據，已堪認定。
⒉被告抗辯原告未依約辦理系爭房地移轉登記，是否構成給付
遲延而得解除系爭買賣契約？⑴按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任
；契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。民法第229條第1 項、第254條分別定有明文。前揭內政部公告之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第14條第1 項、第2 項及第15條之規定，構成系爭買賣契約內容等情，既如前述，原告自應於使用執照核發後4 個月內備妥文件申辦系爭房地所有權移轉登記，並應於領得使用執照6 個月內，通知被告進行交屋。又原告已於103 年12月26日取得系爭房地之使用執照之事實，為原告所自認在卷。則其應於104年4月26日及同年6 月26日前，履行其移轉系爭預售房地所有權予被告及通知其交屋之義務。然原告遲至104 年11月12日始通知被告辦理產權過戶及交屋事宜，此經其自承在卷（詳本院卷第4頁），並有其提出之系爭預售房地之土地登記謄本在卷可佐（詳本院卷第102、103頁），顯已逾上開履約期限，足見原告就其應履行之移轉系爭房地所有權登記及通知交屋之義務，已分別因未於104 年4月26日及同年6月26日履行，而陷於給付遲延甚明。被告於104年9月23日委請律師寄發存證信函，通知原告於文到3 日內完成系爭預售房地之所有權移轉登記及通知交屋，逾期如未履行，即行解除契約；復於104年10月1日再委請律師寄發存證信函予原告，表示已解除兩造間之系爭買賣契約等情，為兩造所不爭執，亦可見被告已定期催告原告履行契約義務，因原告未於催告履行期限內履約，被告即以存證信函為解除系爭買賣契約之意思表示。準此，被告抗辯其系爭買賣契約業經合法解除一節，核屬有據。
⑵又原告另主張上開預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載
事項第14條第1 項房地所有權移轉登記期限及第15條通知交屋期限之規定，其法律效果僅給付遲延利息與賠償損害，並不包括解除契約或返還價金，本件並無民法第254 條規定之適用，被告不得依上開規定解除系爭買賣契約云云。惟按解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，民法第260 條規定甚明。又消費者保護法第1條第1項揭櫫「為保護消費者權益，促進國民消費生活之安全，提昇國民消費生活品質，特制定本法」；復於同條第2 項規定「有關消費者之保護，依本法之規定，本法未規定者，適用其他法律」，足徵消費者保護法乃屬民法之特別法，並以民法為其補充法，最高法院104年度台上字第358 號民事判決意旨參照。查本件系爭買賣契約，係原告所製之預售屋買賣定型化契約，且有消費者保護法之適用，均如前述，且依前開法條規定意旨，亦有民法之適用。上開預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第14條、第15條之規定，雖僅提及遲延利息與賠償損害等法律效果，未提及解除權之行使，然其文義並無排除民法第254條規定適用之意，被告自得依民法規定行使解除權。換言之，前開預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項規定之法律效果，雖為系爭買賣契約之補充，然僅係就出賣人給付遲延利息之計算及損害賠償責任為特別約定而已，並非有意排除民法解除權之規定，被告自得就民法解除權之規定或契約所定之給付遲延、損害賠償責任之約定擇一行使。亦即被告抗辯前揭內政部之規定依消費者保護法之規定應為系爭買賣契約之補充約定，構成契約之一部分，因認原告遲延給付而依民法之規定解除系爭契約等語，此與原告主張此處有優先適用消費者保護法之規定，指稱被告並無民法給付遲延後經催告不履行而解除契約規定之適用，認被告紊亂特別法優先原則云云，容有誤會，該主張亦不足採。
㈡結論：被告抗辯預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事
項第14條第1項、第2 項及第15條第1項規定，構成兩造間系爭買賣契約之內容，原告就應履行之移轉系爭預售房地所有權登記及通知交屋之義務已陷給付遲延，並經被告限期催告後解除契約等情，應屬可採。系爭買賣契約既經解除，被告自無再依約給付買賣價金之義務，原告主張被告應支付系爭買賣價金第7 期款，即屬無據。
五、綜上所述，被告抗辯系爭買賣契約因原告應履行之契約義務陷於給付遲延，業經被告合法解除，依法有據，已如前述。從而，原告仍執該系爭買賣契約及民法第367條、第101條等規定，請求被告給付919 萬元，及自105年1月19日起至清償日止，按每日萬分之二計算之遲延利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，亦應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後於判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 1 月 12 日
民事第三庭 法 官 洪純莉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 1 月 12 日
書記官 林淑卿