臺灣臺北地方法院民事判決 105年度重訴字第392號原 告 冠德建設股份有限公司法定代理人 馬玉山訴訟代理人 吳俊昇律師複 代理人 張竹君律師被 告 施碧玲訴訟代理人 夏良福
林亮宇律師複 代理人 王雲玉律師上列當事人間給付價金事件，本院於中華民國105 年10月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告前於民國101 年7 月24日，出售坐落於新北市○○區○○○段○○○段000 地號土地（重測後為菜寮段448 地號）之預售屋（編號A7棟7 樓，下稱系爭預售房地）予訴外人恰巴貿易股份有限公司（下稱恰巴公司），雙方並簽訂冠德捷世預售屋買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定買賣價金為新臺幣（下同）1,317 萬元，分8 期給付，其中第7 期款「辦理建物移轉登記款」為920 萬元，應於辦理建物移轉登記後支付。恰巴公司經原告同意後，於104 年
2 月5 日與被告簽訂買賣契約轉讓協議書（下稱系爭轉讓協議書），將系爭買賣契約轉讓予被告。嗣原告於104 年11月12日通知被告應於同年月20日前辦理系爭預售房地所有權移轉登記，復於104 年12月24日、105 年1 月5 日及同年月15日，數度以存證信函通知被告辦理所有權移轉登記並催繳第
7 期款，惟被告經原告上開通知，仍未辦理所有權移轉登記及支付第7 期款，被告顯係以不正當之行為，阻止所有權移轉登記條件之成就，依民法第101 條第1 項規定，視為所有權移轉登記條件已成就，原告自得依系爭買賣契約及民法第
367 條之規定，請求被告給付第7 期款920 萬元，並得依系爭買賣契約第8 條第3 項約定，自前述最後一封催款存證信函送達被告之日即105 年1 月19日起算第6 日起至清償日止，按每日萬分之二計算之遲延利息。並聲明：㈠被告應給付原告920 萬元及自105 年1 月25日起至清償日止按每日萬分之二計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：因系爭買賣契約第14、20條，僅分別約定原告應於使用執照核發後開始辦理所有權移轉登記，及被告應按原告之通知進行交屋等義務，卻未約定所有權移轉登記之期限或原告通知交屋之期限，亦未將通知交屋約定為原告之義務，故依消費者保護法第17條第5 項、同法施行細則第15條第
2 項規定，應以內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第14條及第15條，補充系爭買賣契約之內容。換言之，系爭買賣契約之內容尚包含「土地所有權之移轉，應於使用執照核發後4 個月內備妥文件申辦有關稅費及權利移轉登記；房屋所有權之移轉，應於使用執照核發後
4 個月內備妥文件申辦有關稅費及權利移轉登記；賣方應於領得使用執照6 個月內，通知買方進行交屋」。而原告於10
3 年12月26日取得使用執照，依上開契約之補充，原告應於取得使用執照4 個月內即104 年4 月26日前備妥文件申辦有關稅費及權利移轉登記，並於取得使用執照6 個月內即104年6 月26日前通知被告進行交屋。詎原告遲至104 年8 月間，仍未通知被告辦理系爭預售房地所有權移轉登記或交屋，經被告於104 年8 月27日寄發存證信函，通知原告限期履行上開義務，原告仍未履行，被告乃依民法第254 條之規定，於同年9 月14日再次寄發存證信函，通知被告解除系爭買賣契約。系爭買賣契約既經解除，原告請求被告給付價金及遲延利息，即屬無據等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執事項(見本院卷第110頁）：㈠原告與恰巴公司於101 年7 月24日簽訂系爭買賣契約，原告
出賣系爭預售房地予恰巴公司，價金1,317 萬元。系爭買賣契約第8 條及房地付款明細表約定，買賣價金分8 期給付，其中第7 期款辦理建物移轉登記款為920 萬元，應於辦理建物移轉登記後支付。
㈡恰巴公司經原告同意後，於104 年2 月5 日與被告簽訂系爭轉讓協議書，將系爭買賣契約轉讓予被告。
㈢原告於103 年12月26日取得本件系爭建物之使用執照。
㈣被告於104 年8 月27日寄發存證信函予原告，通知原告於文
到15日內完成系爭預售房地之貸款手續，以及完成系爭預售房地之所有權移轉登記及通知交屋，逾期如未履行，自催告其日屆滿時起解除契約。
㈤被告於104 年9 月14日委請律師發函予原告，表示已解除兩
造間之系爭買賣契約，請求原告返還買賣價金331 萬元及遲延利息。
㈥原告於104 年11月12日寄送土地、建物產權移轉通知書予被
告，通知被告辦理產權過戶用印事宜。被告於同年月16日生收受送達。
㈦原告於104 年12月24日寄發存證信函通知被告於函到5 日內
送至被告公司辦理貸款及產權過戶用印。被告於同年月28日收受送達。
㈧原告於105 年1 月5 日寄發存證信函通知被告於函到7 日內支付移轉登記款920 萬元。被告於同年月7 日收受送達。
㈨原告於105 年1 月15日寄發存證信函通知被告於函到5 日內
支付移轉登記款920 萬元，否則將伊系爭買賣契約第8 條及第22條約定辦理。被告於同年月19日收受送達。
四、原告主張被告應依系爭買賣契約約定，給付買賣價金第7 期款920 萬元，為被告所否認，並以前開情詞置辯，是以本件爭點厥為：㈠內政部公告之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第14條第1 項、第2 項及第15條，是否構成系爭買賣契約內容？㈡被告抗辯其已因原告有上開給付遲延情事，而依民法第254 條之規定解除系爭買賣契約，有無理由？㈢原告依系爭買賣契約第8 條第3 項及民法第367 條、第
101 條第1 項之規定，請求被告給付價金920 萬元及遲延利息，有無理由？茲分敘如下：
㈠內政部公告之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項
第14條第1 項、第2 項及第15條第1 項關於期限之規定，構成兩造間系爭契約之內容：
1.按中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項；違反前項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效，該定型化契約之效力，依前條規定定之；中央主管機關公告應記載之事項，未經記載於定型化契約者，仍構成契約之內容，此為104 年12月31日修正前消費者保護法第17條第1 項、第2 項、同法施行細則第15條第2 項所明定。又原告與洽巴公司係於101 年間簽訂系爭買賣契約，且被告係於104 年2 月間受讓該契約權利，是前開法律規定對兩造自有適用。又土地所有權之移轉，除另有約定，依其約定者外，應於使用執照核發後4 個月內備妥文件申辦有關稅費及權利移轉登記；房屋所有權之移轉，應於使用執照核發後4 個月內備妥文件申辦有關稅費及權利移轉登記；賣方應於領得使用執照6 個月內，通知買方進行交屋，內政部公告之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第14條第1 項、第2 項、第15條第1 項前段，亦分別定有明文。查本件被告所受讓之系爭買賣契約（見本院卷第68至98頁）係預售屋買賣契約，且因該契約已事先印製賣方名義及各該約定條款，僅有買方名義、簽約日期及買受房地之編號、坪數等欄位以手寫或蓋印之方式填寫，由此可知該份契約係賣方即原告為銷售房地所製之預售屋買賣定型化契約無疑。而系爭買賣契約第14條，就被告應履行移轉系爭房地所有權登記之義務，僅約定「應於使用執照核發後開始辦理所有權移轉登記」等語、第20條有關被告之通知交屋，僅約定「甲方（即原告）應按乙方（即被告）通知交屋時間、地點會同乙方辦理交屋手續」等語（見本院卷第74頁、第75頁背面），足見兩造間就系爭預售房地所有權究應何時移轉登記及原告應於何時通知交屋等節，確未約定，揆諸前開法律規定，當應以主管機關公告之應記載事項，補充系爭買賣契約之不足，從而上開內政部公告之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第14條第1 項、第2 項、第15條第1 項前段之規定，自構成系爭買賣契約之內容。
2.原告雖主張系爭買賣契約係刻意不約定房地所有權移轉登記及通知交屋之期限，蓋系爭預售房地之建案為大眾捷運系統土地聯合開發之建案，由臺北市政府與其他私地主共有該建案之基地所有權，故房屋完工後，尚須與市政府協調權益分配，以屋易地，方能將所分得之房地移轉予被告等買受人，此為被告簽約時所明知，故依兩造簽約時之認知，被告得請求移轉房地之時點，應係臺北市政府移轉房地所有權予原告後之合理期間內云云，惟此為被告所否認，原告自應就此有利於己之事實舉證以實其說。查：
⑴依系爭買賣契約前言僅記載：「茲為甲方承購乙方興建之台
北都會區大眾捷運系統新莊線菜寮站聯合開發區（使用分區─捷運㈣用地）基地『冠德捷世』…房屋土地買賣事宜」等語及該契約第3 條房地標示第2 點就土地坐落，亦僅記載：
「新北市○○區○○○段○○○段000 地號（重測後為菜寮段448 地號，參見本院卷第99頁），使用分區為捷運系統用地」等語（見本院卷第68頁背面至69頁）以觀，均無系爭預售房地之土地所有權人為何人之記載，且參原告提出新北市○○區○○段○○○ ○號土地謄本（見本院卷第99至100 頁），至多僅得證明原告無前述建案之基地所有權，然尚無從證明被告對於此節亦有所知悉。原告雖又指稱被告之配偶為恰巴公司負責人，之前曾向原告購買美麗臺北捷運聯開宅之建案，對於臺北市政府須將土地移轉予原告之後，原告才能將房地所有權移轉予買受人之情非常清楚，被告亦當理解此情云云，然此亦為被告所否認，且美麗臺北捷運聯開宅建案與系爭預售房地之建案分屬不同建案，買賣契約亦不相同，被告配偶是否知悉美麗臺北捷運聯開宅建案有原告所指「臺北市政府須將土地移轉予原告之後，原告才能將房地所有權移轉予買受人」之情事，及縱認其有所知悉，被告是否亦因而知悉上情等各節，俱未見原告有何舉證，則原告徒以被告配偶購屋情事，主張被告知悉原告須待臺北市政府以屋易地，方能辦理所有權移轉一節，實無足採。
⑵此外，原告與臺北市政府間之房地分配問題，乃別一法律關
係，本與兩造間之契約履行義務無關，且原告亦未將其須待臺北市政府以屋易地，方能辦理土地所有權移轉之條件訂定於系爭買賣契約當中，自難認系爭買賣契約訂定時，即有意排除原告應依預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項所規定之期限履約之意。原告復未舉證證明被告知系爭預售房地所有權移轉須待臺北市政府以屋易地一節，已如前述，則其空言主張被告知悉系爭買賣契約係刻意不約定房地所有權移轉登記及通知交屋之期限云云，自不足採。從而，系爭買賣契約當無上開預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第14條第1 項所指就土地所有權移轉「另有約定」之情形，自無從排除上開條款之適用。
3.原告另主張：被告是承受恰巴公司與原告所訂之系爭買賣契約，被告配偶買了前述美麗臺北捷運聯開宅建案後並未實際居住，且被告及其配偶無須住到3 間房子，顯有出租或轉售房地牟利之意，被告應為投資客，其購屋係投資行為，非以消費為目的，故本件並無消費者保護法的適用云云。惟查，本件原告係以興建房屋銷售為營業之企業經營者，而被告購置系爭預售房地，衡情可認有使用該等房屋商品之目的，而屬消費者（消費者保護法第2 條第1 款、第3 款之規定參照），且被告否認其為原告所指之「投資客」，原告自應就被告係基於投資獲利目的而購屋等有利於己之變態事實加以舉證。原告雖執前開各情，然依常情，縱使一人購置數不動產，亦不能排除其因應生活所需，而有使用各該坐落不同地點之不動產之可能，況縱一時無自用之需，亦未必即有轉售牟利之意，自難僅依原告此部分所述，即認被告購買系爭預售房地係意在從事商業營利行為，而非以消費為目的而交易，是原告此部分所指，亦非可採。被告抗辯前開預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第14條第1 項、第2 項及第15條第1 項關於期限之規定，構成系爭買賣契約內容之補充，即屬有據。
㈡被告已因原告給付遲延，而依民法第254 條之規定解除系爭買賣契約：
1.按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。民法第
229 條第1 項、第254 條分別定有明文。內政部公告之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第14條第1 項、第
2 項及第15條之規定，構成系爭買賣契約內容等情，既如前述，原告自應於使用執照核發後4 個月內備妥文件申辦系爭房地所有權移轉登記，並應於領得使用執照6 個月內，通知被告進行交屋。又被告已於103 年12月26日取得使用執照之情，為兩造所不爭執，亦如前述，則原告自應於104 年4 月26日及同年6 月26日前，履行其移轉系爭房地所有權登記及通知交屋之義務，惟原告迄至104 年11月12日方取得系爭建案之土地所有權後，始通知被告辦理產權過戶及交屋事宜，此經其自承在卷（見本院卷第67頁），並有其提出系爭預售房地之土地登記謄本在卷可佐（見本院卷第99至100 頁），顯已逾上開履約期限，足見被告就其應履行之移轉系爭房地所有權登記及通知交屋之義務，已分別因未於104 年4 月26日及同年6 月26日履行，而陷於給付遲延甚明。被告於104年8 月27日寄發存證信函，通知原告於文到15日內完成系爭預售房地之所有權移轉登記及通知交屋，逾期如未履行，自催告其日屆滿時起解除契約；復於104 年9 月14日委請律師發函予原告，表示已解除兩造間之系爭買賣契約等情，為兩造所不爭執，亦可見被告已定期催告原告履行契約義務，因原告未於催告履行期限內履約，被告即以存證信函為解除系爭買賣契約之意思表示，從而被告抗辯其已合法解除系爭買賣契約，核屬有據。
2.又原告另主張上開預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第14條第1 項房地所有權移轉登記期限及第15條通知交屋期限之規定，其法律效果僅給付遲延利息與賠償損害，並不包括解除契約或返還價金，本件並無民法第254 條規定之適用，被告不得依上開規定解除系爭買賣契約云云。惟按解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，民法第260 條規定甚明。又消費者保護法第1 條第1 項揭櫫「為保護消費者權益，促進國民消費生活之安全，提昇國民消費生活品質，特制定本法」；復於同條第2 項規定「有關消費者之保護，依本法之規定，本法未規定者，適用其他法律」，足徵消費者保護法乃屬民法之特別法，並以民法為其補充法（最高法院10
4 年度台上字第352 號民事判決意旨併參）。查本件被告受讓之系爭買賣契約，係原告所製之預售屋買賣定型化契約，且有消費者保護法之適用，均如前述，且依前開法條規定意旨，亦有民法之適用。上開預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第14條、第15條之規定，雖僅提及遲延利息與賠償損害等法律效果，未提及解除權之行使，然其文義並無排除民法第254 條規定適用之意，被告自得依民法規定行使解除權。換言之，前開預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項規定之法律效果，雖為系爭買賣契約之補充，然僅係就出賣人給付遲延利息之計算及損害賠償責任為特別約定而已，並非有意排除民法解除權之規定，被告自得就民法解除權之規定或契約所定之給付遲延、損害賠償責任之約定擇一行使。原告援引特別法優於普通法之法律原則，指稱被告並無民法給付遲延後經催告不履行而解除契約規定之適用云云，容有誤會，並不足採。
㈢綜上，被告抗辯預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事
項第14條第1 項、第2 項及第15條第1 項規定，構成兩造間系爭買賣契約之內容，原告因就應履行之移轉系爭房地所有權登記及通知交屋之義務已給付遲延，經被告限期催告後解除契約等情，尚堪採信；系爭買賣契約既經解除，被告當無再依約給付買賣價金之義務，原告主張被告應支付買賣價金第7 期款，即屬無據。
五、綜上所述，系爭買賣契約業經被告合法解除，本件原告仍執該契約及民法第367 條、第101 條之規定，請求被告給付92
0 萬元，及自105 年1 月25日起至清償日止，按每日萬分之二計算之遲延利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，亦應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 11 月 14 日
民事第四庭 法 官 解怡蕙以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 11 月 14 日
書記官 鍾雯芳