臺灣臺北地方法院民事判決 105年度重訴字第393號原 告 冠德建設股份有限公司法定代理人 馬玉山訴訟代理人 吳俊昇律師複 代理人 張竹君律師被 告 夏良福訴訟代理人 林亮宇律師
王雲玉律師上列當事人間請求給付價金事件，本院於民國106 年1 月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告與訴外人恰巴貿易股份有限公司（下稱恰巴公司）於民國101 年7 月24日簽訂「冠德捷世」房地預定買賣契約書（下稱系爭契約），約定由原告出賣坐落新北市○○區○○○段○○○段000 地號土地之預售屋（編號A12 棟
7 樓，下稱系爭房地）予被告，價金為新臺幣（下同）1,28
5 萬元，付款方式依房地付款明細表分8 期支付，其中第7期款辦理建物移轉登記款為900 萬元，應於辦理建物移轉登記後支付。而恰巴公司經原告同意，於104 年2 月5 日簽訂買賣契約轉讓協議書（下稱系爭協議書），將系爭契約轉讓予被告。嗣原告於104 年11月12日通知被告應於104 年11月20日前辦理土地、建物所有權移轉登記，該通知於104 年11月16日送達被告，然被告並未依該通知辦理，原告再分別於
104 年12月24日、105 年1 月5 日及105 年1 月15日以存證信函通知被告辦理所有權移轉登記，並催繳第7 期款，惟被告均置之不理，被告顯係以不正當行為，阻止所有權移轉登記條件之成就，依民法第101 條第1 項規定，應視為條件已成就，原告自得依系爭契約及民法第367 條、第101 條第1項規定請求被告給付第7 期款900 萬元，並得依系爭契約第
8 條第3 項約定，自上開最後存證信函送達被告之日（即10
5 年1 月19日）起算第6 日（即105 年1 月25日）起至清償日止，按每日萬分之二計算之遲延利息。並聲明：被告應給付原告900 萬元，及自105 年1 月25日起至清償日止，按每日萬分之二計算之利息；原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠系爭契約屬預售屋買賣契約，且該契約乃原告事先印製賣方
名義及各該約定條款，僅有買方名義、簽約日期及買受房地之編號、坪數等欄位以手寫或蓋印之方式填寫，應認定系爭契約係原告為銷售房地所製作之預售屋買賣定型化契約。又原告興建系爭房屋出售予不特定之消費大眾，為消費者保護法第2 條第2 款所稱之企業經營者，被告既向原告購買系爭房地，且原告未舉證證證明被告係以投資為目的買受系爭房地，則被告屬消費者保護法第2 條第1 款所稱之消費者，是兩造間之系爭契約，應有消費者保護法之適用。
㈡又依消費者保護法第17條第1 項、第4 項前段、第5 項等規
定，內政部公告之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，應構成系爭契約之內容，然系爭契約第14條、第20條僅分別約定原告應於使用執照核發後開始辦理所有權移轉登記，及被告應按原告之通知進行交屋，並未約定所有權移轉登記之期限或原告通知交屋之期限，亦未將通知交屋約定為原告之義務，故本件依消費者保護法第17條第5 項規定，應將內政部公告之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第14條及第15條規定，補充為系爭契約之內容。至於原告所提出預約單，附註事項已載明「本預約單為預約時之臨時憑證，於簽訂正式合約後由乙方收回作廢。」，可知該預約單並非契約文件之一，況預約單手寫特約內容，與本件被告買受系爭房地無涉，縱認訴外人即被告之妻施碧玲簽名時被告亦知悉而同受拘束，然該預約單之內容與系爭房地移轉之履行期限無涉，原告以此主張系爭契約就所有權移轉登記及通知交屋期限有特別約定云云，顯無理由。
㈢原告於103 年12月26日取得使用執照，依預售屋買賣定型化
契約應記載及不得記載事項第14條、第15條規定，原告應於取得使用執照4 個月內即104 年4 月26日前備妥文件申辦有關稅費及權利移轉登記，並於取得使用執照6 個月內即104年6 月26日前通知被告進行交屋，然原告遲至104 年10月23日被告提起另案訴訟時，仍未通知被告辦理房地所有權移轉登記及進行交屋，已有給付遲延之情事。從而，被告於104年8 月27日寄發存證信函通知原告履行義務，因原告未予回應，乃於104 年9 月14日寄發存證信函解除系爭契約，是被告已依民法第254 條規定定相當期限催告原告履行其契約義務，然原告屆期仍不履行，則被告解除系爭契約，於法有據。系爭契約既經被告合法解除，則原告請求被告給付價金及遲延利息，即屬無據。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：（見本院卷第173 頁背面至第174 頁）㈠恰巴公司與原告於101 年7 月24日，就系爭房地簽訂系爭契約，約定買賣價金為1,285 萬元。
㈡恰巴公司於104 年2 月5 日將系爭契約轉讓予被告。㈢冠德捷世建案於103 年12月26日向新北市政府工務局取得使用執照。
㈣被告於104 年8 月27日以臺北青田郵局存證號碼464 號存證
信函，通知原告應於文到後15日內辦理系爭房地之貸款手續，以及所有權移轉登記並通知交屋，如逾期未履行即解除契約。
㈤被告於104 年9 月14日以臺北青田郵局存證號碼509 號存證
信函，對原告為解除系爭契約之意思表示，請原告於文到10日內返還已繳交之房地款，及自受領各期房地款時起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
㈥原告於104 年11月12日以土地、建物產權移轉通知書通知被
告應於104 年11月20日前辦理系爭房地所有權過戶事宜，並於104年11月16日送達被告。
㈦原告於104 年12月24日以存證信函通知被告應於函到5 日內
辦理貸款對保及所有權過戶用印等情，並於104 年12月28日送達被告。
㈧被告於104 年12月28日以臺中法院郵局存證號碼3432號存證
信函表示系爭契約業經被告催告而合法解除契約，並應返還相關款項等語，此於104 年12月29日送達原告。
㈨原告於105 年1 月5 日以存證信函表示被告故意不提供辦理
所有權移轉登記之文件，條件已成就，應於7 日內支付移轉登記款920 萬元，並於105 年1 月7 日送達被告，又105 年
1 月15日以存證信函表示被告未於105 年1 月14日前繳納，請被告於函到5 日內繳清款項，逾期即以系爭契約第8 條及第22條辦理，並於105年1月19日送達被告。
四、得心證之理由：原告主張被告應依系爭契約約定，給付買賣價金第7 期款90
0 萬元等情，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件爭點厥為：㈠內政部公告之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第14條第1 項、第2 項及第15條，是否構成系爭契約內容？㈡被告抗辯因原告給付遲延，其得依民法第25
4 條之規定解除系爭契約，有無理由？㈢原告依系爭契約第
8 條第3 項及民法第367 條、第101 條第1 項等規定，請求被告給付價金900 萬元及遲延利息，有無理由？茲分敘如下：
㈠內政部公告之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項
第14條第1 項、第2 項及第15條第1 項關於期限之規定，構成兩造間系爭契約之內容：
⒈按中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應
記載或不得記載之事項；違反前項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效，該定型化契約之效力，依前條規定定之；中央主管機關公告應記載之事項，未經記載於定型化契約者，仍構成契約之內容，104 年12月31日修正前消費者保護法第17條第1 項、第2 項、消費者保護法施行細則第15條第
2 項分別定有明文。次按土地所有權之移轉，除另有約定，依其約定者外，應於使用執照核發後4 個月內備妥文件申辦有關稅費及權利移轉登記；房屋所有權之移轉，應於使用執照核發後4 個月內備妥文件申辦有關稅費及權利移轉登記；賣方應於領得使用執照6 個月內，通知買方進行交屋，內政部公告之定型化契約應記載事項第14條第1 項、第2 項、第15條第1 項前段定有明文。
⒉經查，系爭契約屬預售屋買賣契約，且該契約乃原告事先印
製賣方名義及各該約定條款，僅有買方名義、簽約日期及買受房地之編號、坪數等欄位以手寫或蓋印之方式填寫，足見系爭契約係原告為銷售房地所製作之預售屋買賣定型化契約。又本件原告與洽巴公司係於101 年間簽訂系爭契約，且被告係於104 年2 月間受讓該契約之權利義務，是前開消費者保護法之規定對兩造自有適用。而系爭契約第14條就被告應履行移轉系爭房地所有權登記之義務係約定「應於使用執照核發後開始辦理所有權移轉登記」等內容、第20條有關被告之通知交屋部分係約定「甲方（即被告）應按乙方（即原告）通知交屋時間、地點會同乙方辦理交屋手續」等內容，有系爭契約在卷可稽（見本院卷第82至112 頁），足認就系爭房地所有權應於何時移轉登記及原告應於何時通知交屋等節，系爭契約確未約定。是揆諸前揭說明，兩造既未約定系爭房地所有權移轉及交屋期限，自應適用內政部公告之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第14條第1 項、第2項、第15條第1 項前段之規定，認定系爭房地辦理移轉所有權登記及交屋應分別於原告領得使用執照後4 個月以及6 個月內履行完畢，亦即原告至遲應於104 年4 月26日辦理移轉登記，並於104 年6 月26日完成交屋。
⒊原告固主張系爭契約刻意不約定系爭房地所有權移轉登記及
通知交屋之期限，係因系爭房地之建案為大眾捷運系統土地聯合開發建案，由臺北市政府與其他私地主共有該建案之基地所有權，故房屋完工後，尚須與市政府協調權益分配，以屋易地，方能將所分得之房地移轉予被告等買受人，被告簽約時亦知悉上情，是基於上開事項，被告應係於臺北市政府移轉房地所有權予原告後之合理期間內，始得請求移轉房地云云，然此為被告所否認（見本院卷第196 頁背面、第197頁），原告自應就此有利於己之事實負舉證責任。經查，觀諸系爭契約前言記載：「茲為甲方（即被告）承購乙方（即原告）興建之台北都會區大眾捷運系統新莊線菜寮站聯合開發區（使用分區─捷運㈣用地）基地『冠德捷世』…房屋土地買賣事宜」，及該契約第3 條房地標示第2 點就土地坐落記載：「新北市○○區○○○段○○○段000 地號（重測後為菜寮段448 地號，見本院卷第138 頁），使用分區為捷運系統用地」等內容，並無記載系爭房地之土地所有權人為何人，自難認系爭契約訂定時，即有意排除原告應依預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項所規定之期限履約之意；且參之新北市○○區○○段○○○ ○號土地謄本（見本院卷第138 至139 頁），僅得證明原告並無前述建案之基地所有權，與被告知悉原告須待臺北市政府以屋易地，方能辦理所有權移轉一節尚屬有間，是原告此部分主張，尚屬無據，不足採信。另依原告所提出施碧玲簽署之預約單（見本院卷第
201 頁）以觀，其附註事項已載明「本預約單為預約時之臨時憑證，於簽訂正式合約後由乙方（即原告）收回作廢…」等內容，可認該預約單並非系爭契約文件之一，且原告係主張系爭契約乃刻意未約定履行期限，益徵預約單所載內容非屬系爭契約之一部，自不拘束被告，況該預約單手寫特約部分係記載：「甲方（即施碧玲）確知並同意，本訂購戶須經台北市政府權益分配作業公文確認後，始能完成買賣合約書簽訂」等語，要與系爭房地過戶移轉之履行期限無涉，且其內容係施碧玲所簽署，施碧玲是否有將之轉告被告亦未見原告有何舉證，自難憑此即認原告主張之事項為真。再原告主張公寓大廈管理條例第4 條第2 項及民法第799 條第5 項之規定在此處有類推適用系爭契約之餘地云云，亦未見其舉證以實其說，其所為之主張，亦無依據，要無足採。
⒋原告另主張被告應為投資客，其購屋係投資行為，非以消費
為目的，故本件並無消費者保護法之適用云云。惟查，本件原告係以興建房屋銷售為營業之企業經營者，而被告購入系爭房地，衡情可認有使用該等房屋商品之目的，而屬消費者（消費者保護法第2 條第1 款、第3 款之規定參照），再者，被告業已否認其為原告所指之「投資客」，並表示其購買系爭房地係用以自住使用（見本院卷第196 頁背面、第197頁），原告自應就被告係基於投資獲利目的而購屋等有利於己之事實負舉證責任，況縱使一人購置數不動產，亦無排除其因應生活所需，而有使用各該坐落不同地點不動產之可能，尚難憑此即認定被告購買系爭房地係為從事商業牟利行為，原告此部分所指，難認已盡舉證之責。至證人即原告公司員工林松川於言詞辯論時雖證述：伊記得被告曾向原告購買美麗臺北建案之房屋，並表示要作為投資使用等語（見本院卷第199 頁），然美麗臺北建案與系爭房地之建案分屬不同建案，買賣契約亦不相同，自難據此推定被告購買系爭房地之目的係為轉售牟利，是難憑證人上開證述內容為有利原告之認定。
㈡被告因原告給付遲延，得依民法第254 條之規定解除系爭契約：
⒈按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任
；契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。民法第
229 條第1 項、第254 條分別定有明文。內政部公告之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第14條、第15條規定，構成系爭契約之一部，業如前述，原告自應於使用執照核發後4 個月內備妥文件申辦系爭房地所有權移轉登記，並應於領得使用執照6 個月內，通知被告進行交屋。又被告已於103 年12月26日取得使用執照之情，乃為兩造所不爭執，且有使用執照在卷可憑（見本院卷第67頁），則原告自應於
104 年4 月26日移轉系爭房地之所有權予被告，並於104 年
6 月26日前，履行通知交屋之義務，惟原告遲至104 年11月12日始通知被告辦理移轉所有權登記，有土地、建物產權移轉通知書在卷可憑（見本院卷第11頁），顯已逾約定之履約期限，足認原告有給付遲延之情。又被告於104 年8 月27日寄發存證信函，通知原告於文到15日內完成系爭房地之所有權移轉登記及通知交屋，逾期如未履行即解除契約，被告並於104 年9 月14日寄發存證信函予原告，為解除系爭契約意思表示，並經原告收受等情，為兩造所不爭執，堪認原告有給付遲延情形，被告並已定期催告原告履行契約義務，因原告未於催告履行期限內履約，被告乃以存證信函為解除系爭契約之意思表示，是被告抗辯業已合法解除系爭契約，核屬有據。
⒉又原告另主張上開預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載
事項第14條第1 項房地所有權移轉登記期限及第15條通知交屋期限之規定，其法律效果僅給付遲延利息與賠償損害，並不包括解除契約或返還價金，本件並無民法第254 條規定之適用，被告不得依上開規定解除系爭買賣契約云云。惟按解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，民法第260 條規定甚明。又消費者保護法第1 條第1 項揭櫫「為保護消費者權益，促進國民消費生活之安全，提昇國民消費生活品質，特制定本法」；復於同條第2 項規定「有關消費者之保護，依本法之規定，本法未規定者，適用其他法律」，足徵消費者保護法乃屬民法之特別法，並以民法為其補充法（最高法院10
4 年度台上字第352 號判決參照）。查本件被告受讓之系爭契約，係原告所製之預售屋買賣定型化契約，且有消費者保護法之適用，均如前述，且依前開法條規定意旨，亦有民法之適用。上開預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第14條、第15條之規定，雖僅提及遲延利息與賠償損害等法律效果，未提及解除權之行使，然其文義並無排除民法第25
4 條規定適用之意，被告自得依民法規定行使解除權。換言之，前開預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項規定之法律效果，雖為系爭契約之補充，然僅係就出賣人給付遲延利息之計算及損害賠償責任為特別約定而已，並非有意排除民法解除權之規定，被告自得就民法解除權之規定或契約所定之給付遲延、損害賠償責任之約定擇一行使。原告援引特別法優於普通法之法律原則，指稱被告並無民法給付遲延後經催告不履行而解除契約規定之適用云云，並不足採。
五、綜上所述，系爭契約業經被告合法解除，原告仍執該契約及民法第367 條、第101 條第1 項等規定，請求被告給付900萬元，及自105 年1 月25日起至清償日止，按每日萬分之二計算之遲延利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，亦應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 2 月 22 日
民事第七庭 法 官 溫祖明以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 2 月 22 日
書記官 江昱昇