臺灣臺北地方法院民事判決 105年度重訴字第313號原 告 蔡幃昌訴訟代理人 劉文崇律師被 告 財政部國有財產署法定代理人 曾國基訴訟代理人 黃偉政複代理人 王寶輝律師
段陶喻律師上列當事人間請求國有土地讓售價金差額等事件，本院於民國一百零五年十一月七日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人法定代理人之代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人承受其訴訟以前當然停止，第170條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受訴訟，民事訴訟法第170條及第175條有明文規定。查被告法定代理人原為莊翠雲，嗣於訴訟進行中變更為曾國基，有行政院105年5月30日院授人組字第1050043282號函附卷可稽，並經被告具狀聲明承受訴訟，有民事聲明承受訴訟狀在卷可憑（本件卷第169頁至第172頁），合於前揭規定，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。本件原告起訴時聲明第1項為請求被告應給付原告28,188,331元，暨自本起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，依年息百分之五計算之利息。嗣於105年5月30日具狀變更上開聲明（見本院卷第127頁）為被告應給付原告22,134,098元，暨自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，依年息百分之五計算之利息，核屬應受判決事項聲明之減縮，於法並無不合，應予准許。
貳、實體方面
一、原告起訴主張略以：
（一）原告前業買受座落新北市○○區○○段○○○○號、第703號、第706號、第836號、第838號、第711-1號、第709-2號、第842-2號、第1360號及第1362號地號等土地（下合稱私有土地，本院卷第9頁所示黃色區域）擬興建房屋。然依建築法第46條：「直轄市、縣(市)主管建築機關應依照前二條規定，並視當地實際情形，訂定畸零地使用規則，報經內政部核定後發布實施。」、新北市畸零地使用規則第十四條：「申請承購公有畸零地，應檢附本府核發之公有畸零地合併使用證明書。前項證明書之核發基準，由本府另定之。」國有財產法第49條第3項：「非公用財產類之不動產，其經地方政府認定應與鄰接土地合併建築使用者，得讓售與有合併使用必要之鄰地所有權人。」，暨新北市公有畸零地合併使用證明書核發基準第二點：「二、私有土地合於下列各款情形之一者，土地所有權得申請核發公有畸零地合併使用證明書：…(二)相鄰之公有土地為畸零地，非與私有土地合併無法建築使用。」及第七點：「七、公有畸零地與其兩側任一私有非畸零地合併均可單獨建築使用時，任一側私有土地所有權人均得申請核發本證明書。」等規定（本院卷第11至15頁），原告被迫另須向被告購買與上開私有土地相鄰之第707號（土地面積：
49.92平方公尺即15.1008坪，本院卷第16、17頁）及第840號（土地面積：142.8平方公尺即43.197坪，本院卷第
18、19頁）公有畸零地/裡地（下合稱系爭畸零地；本院卷第9頁所示藍色斜線區域），俾取得系爭畸零地之土地使用權同意書，進而申請私有土地之建築許可（即建造執照）。退步言之，縱上開法令均以所謂：私有土地所有權人「得」向新北市政府申請核發「公有畸零地合併使用證明書」云云，然依實務運作，原告倘未向被告購買系爭畸零地，則新北市政府日後將以原告違反上開法令暨促進公有畸零地合理有效利用云云為由，拒絕核發私有土地之建造執照予原告。則原告猶如斥鉅資購買無法開發使用之私有土地，故原告別無選擇，實乃不得已向被告購買系爭畸零地。
（二）本件系爭畸零地讓售過程：
1、原告於102年間先向新北市政府工務局申請核發公有畸零裡地之合併使用證明書（證書文號：102年6月21日北工建字第1022098299號，本院卷第20、21頁），復憑以向被告購買系爭畸零地。被告嗣於103年4月23日以臺財產北處字第10340006580號函告知原告得以預繳保證金之方式，率先取得被告核發之系爭畸零地土地使用權同意書（本院卷第22、23頁）。是以，原告為盡早取得申請私有土地建造執照所須之系爭畸零地之土地使用權同意書，乃遵其指示預繳保證金新臺幣（下同）67,066,560元，遂而取得系爭畸零地之土地使用權同意書在案（本院卷第24、25頁）。
2、被告嗣於103年10月28日以臺財產北處字第10340018750號函告知伊核定系爭畸零地之讓售價金為56,748,331元，故退還原告溢繳之10,318,229元（本院卷第26頁）。然該等金額顯逾超當時之市場價格（詳如後述），原告先於103年11月11日就被告核定之上開讓售價金聲明異議（本院卷第156頁），再於103年11月12日完成系爭畸零地所有權移轉登記（本院卷第112至117頁）。被告重新查估，復核定系爭畸零地之讓售價金為50,694,098元，故再退還6,054,233元予原告（本院卷第27頁）。原告復於104年6月5日再向被告提出異議（本院卷第157、158頁）。被告嗣於104年8月6日以臺財產北勘字第1046000322號函告知原告：伊不受理異議（本院卷第159頁）。職是之故，被告核定系爭畸零地（土地面積合計192.72平方公尺即58.2978坪）之讓售價金既為50,694,098元，經回推計算即得知悉：被告似係以系爭畸零地面積每平方公尺約係263,045元（計算式：50,694,098元÷192.72㎡= 263, 045），亦即系爭畸零地面積每坪約869,571元（計算式：50,694,098元÷
58.2978坪=869, 571），為其核定價金之基礎。
（三）然查，關於核定國有土地之價額：
1、依國有財產法第58條第1項：「國有財產之計價方式，經國有財產估價委員會議訂，由財政部報請行政院核定之。…」依國有財產計價方式第2點：「國有財產估價之標準，應參考市價。…前項所稱市價，指查估國有財產價格當時之市場價值。」及第5點：「五、國有不動產價格之計算方法如下：（一）國有土地之價格，應逐筆查估。…」（本院卷第28頁）國有財產估價作業程序第10點：「國有土地估價：（一）一般國有土地：1.辦理一般國有土地估價時，估價人員應赴現場調查，以了解土地之座落位置、坵形狀況、土地使用管制與現況、土地改良利用、地理環境、公共設施開關等情形，及影響土地價格之各項因素後辦理查估。2.估價方法以所選擇之可比較買賣實例價格為基礎，推算勘估標的之合理價格為原則，並得由估價人員視勘估標的之特性，參採其他方法。…4.國有土地如屬應與鄰接土地合併使用者，應以合併範圍之土地整體使用效益，查估國有土地價格。」（本院卷第29至31頁）等規定核定之。
2、本件讓售金額顯業違反上開法令，致其核定之價額即50,694,098元，顯嚴重逾超當期市場正常交易之價格，說明如次：觀諸內政部102年度不動產交易實價查詢資料明載：「水源段631至660地號…單價(萬/坪)65.3…」即明白知悉：與系爭畸零地毗鄰之同所土地，每坪最高出售價格為653,000元，亦即每平方公尺最高出售價格僅僅係197,532元（本院卷第32至34頁）。此顯與被告核定之每平方公尺263,045元，即每坪869,571元，具明顯差距。原告另行委請誠正海峽兩岸不動產估價師事務所製作之不動產估價報告書(第1頁)明載：系爭第707地號土地每坪價值應係627,840元，相當於每平方公尺189,921元；而系爭第840地號土地每坪應係636,560元，相當於每平方公尺192,559元（本院卷第35至57頁）。此亦顯與被告核定之每平方公尺263,045元即每坪869,571元，具明顯差距。又原告曾於102年6月間向訴外人購買與系爭土地毗鄰之同所第700號、第702號及第703地號等私有土地，其每坪約定價額至高亦僅係450,000元，相當於每平方公尺136,124元而已（本院卷第58至60頁）。顯亦與被告核定之每平方公尺價值263,045元即每坪869,571元，具明顯差距。
3、是以，參酌如附表所示不動產估價報告及買賣實例之價額，系爭畸零地面積每平方公尺之價值至多係200,000元即每坪661,160元。則系爭土地讓售價金應係28,560,000元（計算式：142.8平方公尺x 200,000 =28,560,000），方屬適法。故被告至少應再退還22,134,098元（計算式：
50,694,098- 28,560,000 = 22,134,098）之價金予原告，至臻灼然。
（四）本件系爭畸零地之讓售買賣應適用（退步言之，或類推適用）民法第247條之1關於附合契約或定型化契約等規定：
1、民法第247條之1明定：「依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：一、免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。二、加重他方當事人之責任者。三、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。四、其他於他方當事人有重大不利益者。」觀諸民法債編增訂第247條1規定之立法理由：「為使社會大眾普遍知法、守法起見，宜於本法中列原則性規定，明定附合契約之意義，並為防止此類契約自由之濫用及維護交易之公平，列舉四款有關他方當事人利害之約定，如按其情形顯失公平者，明定該部分之約定為無效。」乃鑑於我國國情及工商發展之現況，經濟上強者所預定之契約條款，他方每無磋商變更之餘地，為使社會大眾普遍知法、守法，防止契約自由之濫用及維護交易之公平，而列舉4款關於他方當事人利害之約定及各款約定按其情形顯失公平時，其約定為無效（本院卷第160至162頁）。最高法院91年度臺上字第2336
號判決明白諭示：「…是該條第二款所謂『加重他方當事人之責任者。』，應係指一方預定之契約條款，為他方所不及知或無磋商變更之餘地而言，而所稱『按其情形顯失公平者』，則係指依契約本質所生之主要權利義務，或按法律規定加以綜合判斷有顯失公平之情形而言。」（本院卷第184、185頁）
2、最高法院104年度臺上字第472號判決諭示：「按契約之一方當事人為與不特定多數相對人訂立契約，而預先就契約內容擬定交易條款，經相對人同意而成立之契約，學說上稱為附合契約或定型化契約，在現代社會中，具有靈活交易行為，促進工商發達、提高經營效率及節省締約成本之特色，本於私法自治及契約自由原則，固應承認其效力。惟因此種契約，締約當事人之地位每不對等，契約之文字及內容恆甚為繁複，他方當事人（相對人）就契約之一般條款輒無個別磋商變更之餘地。為防止預定契約之一方（預定人），挾其社經上優勢之地位與力量，利用其單方片面擬定契約之機先，在繁雜之契約內容中挾帶訂定以不合理之方式占取相對人利益之條款，使其獲得極大之利潤，造成契約自由之濫用及破壞交易之公平。於此情形，法院應於具體個案中加以審查與規制，妥適調整當事人間不合理之狀態，苟認該契約一般條款之約定，與法律基本原則或法律任意規定所生之主要權利義務過於偏離，而將其風險分配儘移歸相對人負擔，使預定人享有不合理之待遇，致得以免除或減輕責任，再與契約中其他一般條款綜合觀察，其雙方之權利義務有嚴重失衡之情形者，自可依民法第二百四十七條之一第一款之規定，認為該部分之約定係顯失公平而屬無效，初與相對人是否為公司組織及具有磋商機會無必然之關係。蓋任何法律之規定，均係立法者在綜合比較衡量當事人之利益狀態後，所預設之價值判斷，乃為維護契約正義與實現公平之體現。縱其為任意規定，亦僅許當事人雙方以其他正當之規範取代之，尚不容一方恣意片面加以排除。況相對人在訂約之過程中，往往為求爭取商機，或囿於本身法律專業素養之不足，對於內容複雜之一般條款，每難有磋商之餘地；若僅因相對人為法人且具有磋商之機會，即認無民法第二百四十七條之一規定之適用，不啻弱化司法對附合契約控制規整之功能，亦有違憲法平等原則及對於契約自由之保障（司法院釋字第五七六號、五八○號解釋參照）」等語。（本院卷第63、64頁）
3、陳忠五教授亦咸認，最高法院上開見解（即最高法院104年度臺上字第472號判決，本院卷第63、64頁），特別值得注意者有以下幾點：第一，其強調定型化契約條款是否顯失公平而無效的『實體審查』，應於『具體個案』中、『整體審查』或『綜合觀察』相關契約條款，比較衡量雙方權利義務，有無『嚴重失衡』；第二，『法律基本原則』或『任意規定』，原即為合理分配契約風險的觀察指標，定型化契約條款如與法律基本原則或法律任意規定所生主要權利義務過於偏離，即為契約風險之不合理分配，可認定為顯失公平：第三，定型化契約條款是否顯失公平而無效，與相對人是否為公司法人組織及具有磋商談判機會，無必然關係（本院卷第66頁）。
4、本件原告購買系爭畸零地已屬非自願性承購情形，詳如前揭論述。原告嗣為取得私有土地之建造執照而先履行給付價金義務即預繳高額之保證金；反之，被告除未明白公開其計算價金之依據，並迭以黑箱作業超估價額，嗣猶因系爭畸零地確約達40平方公尺之土地面積無法開發使用，僅敷衍退還其中6,054,233予元原告等情，均嚴重悖反契約正義，雙方之權利義務及利益分配顯有嚴重失衡之情。
（五）職是之故，被告共應給付被告溢領之讓售價金即22,134,098元予原告。就被告溢收讓售價金即22,134,098元，原告謹另以民法第179條：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」併主張之。按上開國有財產法第58條第1項、國有財產計價方式第2點及第5點暨國有財產估價作業程序第10點等規定，均屬民法第184條第2項明定之「保護他人之法律」，彰彰明甚。惟本件被告竟未依法確實估價，故意抬高讓售價格，且就系爭土地約達40平方公尺之部分土地無法開法使用等情隱晦不去，業嚴重侵害原告權益，自屬違反保護他人之法律，依法應負侵權行為之損害賠償責任。為此，依民法第247條之1、第179條及第184條第2項、第188條第1項本文等規定，提起本件訴訟。並聲明：1、被告應給付原告22,134,098元，暨自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，依年息百分之五計算之利息。2、願供擔保，請宣告准予假執行。
（六）對被告抗辯之陳述：
1、原告確非出於自願、亦未立於與被告對等之地位與被告訂立系爭買賣契約：
⑴按國有財產法第49條第3項：「非公用財產類之不動產，
其經地方政府認定應與鄰接土地合併建築使用者，得讓售與有合併使用必要之鄰地所有權人。」按建築法第44條暨第45條第1項及第3項各明定：「直轄市、縣(市)(局)政府應視當地實際情形，規定建築基地最小面積之寬度及深度；建築基地面積畸零狹小不合規定者，非與鄰接土地協議調整地形或合併使用，達到規定最小面積之寬度及深度，不得建築。」「前條基地所有權人與鄰接土地所有權人於不能達成協議時，得申請調處，直轄市、縣(市) (局)政府應於收到申請之日起一個月內予以調處；調處不成時，基地所有權人或鄰接土地所有權人得就規定最小面積之寬度及深度範圍內之土地按徵收補償金額預繳承買價款申請該管地方政府徵收後辦理出售。…第一項範圍內之土地，屬於公有者，准照該宗土地或相鄰土地當期土地公告現值讓售鄰接土地所有權人。」（本院卷第227、228、255頁，即明白知悉：為促進土地有效利用，立法者特別制訂畸零地之認定標準，並限制畸零地非與鄰接土地協議調整地形或合併使用，以達最小面積之寬度及深度者，不得建築。立法者甚明定倘畸零地所有權人與鄰接土地所有權人不能達成協議時，得申請調處等規定）、暨新北市公有畸零地合併使用證明書核發基準第二點：「二、私有土地合於下列各款情形之一者，土地所有權人得申請核發公有畸零地合併使用證明書：…(二)相鄰之公有土地為畸零地，非與私有土地合併無法建築使用。」及第七點：「七、公有畸零地與其兩側任一私有非畸零地合併均可單獨建築使用時，任一側私有土地所有權人均得申請核發本證明書。」，內政部營建署頒訂之「A13-2建築執照及雜項執照規定項目審查表」審查項目項下、土地使用管制欄第18點明揭：「基地符合畸零地使用規則之規定」等規定。從而，依上開法規等及其立法意旨，原告所購買欲開發之數筆私有土地（即座落新北市○○區○○段○○○○號、第703號、第706號、第836號、第838號、第711-1號、第709-2號、第842-2號、第1360號及第1362號地號等土地；下稱私有土地）之座落範圍因滲夾有系爭畸零地，原告擬就私有土地興建房屋，依現行法令規定及實務運作，原告確無任何選擇餘地，勢須一併買受系爭畸零地，否則日後新北市政府必以原告違反上開法令等理由，拒絕核發私有土地上之建造執照，終罹原告興建房屋之目的無以達成（本院卷第14、15頁）。從而，原告係先向新北市政府工務局申請核發公有畸零裡地之合併使用證明書（本院卷第20、21頁），復憑以向被告購買系爭畸零地。原告否認被告所謂原告毋庸購買系爭畸零地即可開發使用私有土地云云。足見被告空言辯稱原告所欲開發之土地已足夠建築開發之用，並無向伊申購系爭畸零地之必要，原告係出於自願申購云云，亦顯與上開法規等及立法意旨嚴重互相違背，委無足取。⑵原告就系爭畸零地保證金、讓售價金之核定，並無磋商變更之餘地：
①最高法院77年臺上字第767號判決諭示：「契約當事人之
一方，以確保契約之履行為目的，而交付他方之金錢或其他代替物，無論其使用之名稱如何，均為定金。惟因作用之不同，尚可分類。其作為不履行契約之損害賠償者，稱之為違約定金。因此原審就被上訴人於訂約時所交付之履約保證金，解為違約定金，不為違法。」（本院卷第186頁）本件被告係於103年4月23日以臺財產北處字第10340006580號函告知原告得以預繳保證金之方式，率先取得被告核發之系爭畸零地土地使用權同意書（本院卷第22、23頁）。而該保證金之繳納目的，即係為確保將來讓售契約之履行，自屬前揭最高法院判決認定之定金。惟原告就保證金之核定依據及標準均無從知悉，原告實係凜於被告之強制公權力，淪為刀俎之魚肉，僅得被迫被動依其片面指示預繳鉅額保證金而已，然原告就之竟無任何磋商餘地。反觀民間買賣契約，縱或有定金約定，亦係依買賣價金金額範圍內之一定比例為據，其定金逾超買賣標的價額者確未嘗有過，原告自係立於顯失公平之地位與被告成立本件讓售契約。
②按民法買賣契約，係由買、賣雙方當事人就標的物之買
賣價金進行磋商、並達成合意。惟被告竟未公告或明示系爭畸零地之讓售價金供原告評估，即要求原告應預先繳納保證金。原告為取得申請私有土地建造執照所需之系爭畸零地土地使用權同意書，故不得已而繳納保證金67,066,560元，遂而取得系爭畸零地土地使用權同意書在案（本院卷第24、25頁）。否則，原告自無以取得上開土地使用權同意書。凡此均足證明：原告係被迫申購系爭畸零地，且未立於與被告對等之地位與被告訂立系爭買賣契約，而有民法第247條之1第2款至第4款所定：
「…二、加重他方當事人之責任者。三、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。四、其他於他方當事人有重大不利益者。」等情。被告嗣先於103年10月28日以臺財產北處字第10340018750號函告知，略以：伊核定系爭畸零地之讓售價金為56,748,331元，然該等金額顯逾超當時之市場價格，經原告聲明異議後，被告迺重新查估，復核定系爭畸零地之讓售價金為50,694,098元，故前後共退還16,372,462元予原告。就此，究何有如此鉅額之差額，被告均未嘗向原告具體說明釐清，試問：倘原告未就被告第一次核定之讓售價額即時提出異議，則被告無異因之獲取不當得利前揭款項，自有可議。故，揆諸前揭最高法院91年度臺上字第2336號判決諭示，本件自有民法第247條之1第2款：「加重他方當事人之責任者」，且有顯失公平情形。
⑶就民法第247條之1第3款使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者：
①依最高法院96年度臺上字第168號判決：「是該法條…第
三款所謂：『使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者』，應係指一方預定之該契約條款，為他方所不及知或無磋商變更之餘地，始足當之。而該法條所稱『按其情形顯失公平者』，則係指依契約本質所生之主要權利義務，或按法律規定加以綜合判斷，有顯失公平之情形而言。」（本院卷第187、188頁）參諸消費者保護法第11條之1條則明定：「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。」②本件原告申購系爭畸零地之過程，均係被迫被動地依被
告片面指示進行，詳如前述。且被告就系爭畸零地之保證金及讓售價金究係如何核定計算，均未事前公告或明示其計算依據，故參酌前揭消費者保護法等規定，被告顯已剝奪原告類如消費者保護法關於預先審閱契約之權利，致影響原告締約當時之損益風險評估。次按系爭畸零地係國有土地，國有土地之出售屬私經濟行為，自有契約自由原則之適用。惟本件原告僅得依被告片面核定之保證金及讓售價金購買系爭畸零地，對被告毫無任何磋商之餘地，其顯已限制原告締約自由等權利。職故，揆諸前揭最高法院96年度臺上字第168號判決諭示，本件自有民法第247條之1第3款：「三、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。」，且有顯失公平情形。
⑷由此可知，系爭畸零地既為國有土地，原告依法僅得向被
告申購，並無挑選締約對象之權利。又原告併購系爭畸零地亦係現行法令及實務運作下不得已所為，顯非出於原告自願，自有被迫購買等情，委無疑義。矧該法規均係被告制訂，原告不得不從，自有民法第247條之1第3款及第4款所定：「…三、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。四、其他於他方當事人有重大不利益者。」等情。此另觀諸被證6號即承購國有非公用不動產申請書及被證7號即切結書均係依現行法令所必須提交予被告之制式文件，灼然至明。尤有甚者，原告於系爭買賣契約成立時，確無從知悉系爭畸零地之確切價金為何？自難先為評估，亦無如民間買賣契約就買賣價金有任何商討協談之餘地，反係於被告之公權力下，淪為刀俎魚肉，被動依其片面指示繳納鉅額保證金。凡此均足證明：原告係被迫申購系爭畸零地，且未立於與被告對等之地位與被告訂立系爭買賣契約。
⑸就民法第247條之1第4款其他於他方當事人有重大不利益者：
①臺灣高等法院90年度上易字第171號判決諭示：「依照當
事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：一 免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。二
加重他方當事人之責任者。三 使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。四 其他於他方當事人有重大不利益者」，民法第二百四十七條之一定有明文，而該條依民法債編施行法第十七條規定，於民法債編修正施行前訂定之契約，亦有適用。查兩造簽訂之前開土地租賃契約書，係上訴人(按即經濟部工業局)一方為與不特定多數人訂立契約之用而預先擬定、印製之格式化文字，為定型化契約，而前開『工業區土地標準廠房或各種建築物租售辦法』第十條第二項之規定，則訂入契約中而成為定型化契約條款。又該約款之目的固在避免廠商利用換租購方式規避退地所應被沒收之保證金，然其適用結果，不問廠商換租換購之原因為何、是否可歸責於買方或賣方，均一律沒收其『大地換小地』之保證金差額，顯於申購工業區土地之廠商有重大不利益，依首開民法第二百四十七條之一第四款之立法意旨，應認該約款為無效。」（本院卷第189、190頁）②就「定型化契約條款」之定義，消費者保護法第2條第7
款：「本法所用名詞定義如下：…七、定型化契約條款：指企業經營者為與多數消費訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款。定型化契約條款不限於書面，其以放映字幕、張貼、牌示、網際網路、或其他方法表示者，亦屬之。…」定有明文。本件原告開發私有土地，須先取得系爭畸零地之合併使用證明暨預繳保證金等程序，均係依被告自行制訂之法規，原告不得不從。被證6號即承購國有非公用不動產申請書及被證7號即切結書等制式文件，亦均係被告為與不特定多數人訂立契約之用而預先擬定、印製之格式化文字，為定型化契約，原告充其量僅係按表填載並簽章，毫無任何增、刪、修、改內容之權利即明。。然就核定保證金之核定依據，竟法無明文，而讓售價金之計算方式亦僅以所謂市價定之，顯致申購系爭畸零地者即原告有重大不利益。
③又被告雖謂修正前之國有非公用不動產讓售作業程序第
32點，略以：申購人因急需先行使用土地或申購之土地需先完成特定事項始得讓售者，得於核准讓售後，申請預繳保證金，發給國有土地使用權同意書或同意辦理特定事項之證明書，係「例外」規定人民得透過預繳保證金之方式先行取得土地使用權同意書以先行利用申購土地云云。惟觀諸該法規並無明定其計算方式，致申購國有土地之人民難以預先評估，顯嚴重侵害申購人之權益至鉅。此所以嗣業經被告於104年6月15日以臺財產署管字第10440008920號令修正發布為第33點：「申購人因急需先行使用土地或申購之土地需先完成特定事項始得讓售者，得於核准讓售後，申請預繳保證金，發給國有土地使用權同意書或同意辦理特定事項之證明書。前項預繳保證金之計收基準及繳納方式如下：（一）按預估當時之市場價格加計百分之五十計收（但其價格業經本署估價委員會評定者，依評定價格計收）：１、申請類別：（1）鄰地所有權人申購國有畸零地，急於合併建築案件。…」（本院卷第229、230頁）。故被告遽依上開舊法規所核定系爭保證金，自有可議之處。矧該法規無論修正前或修正後要皆由被告片面預先制訂，申購人僅得奉行，核其屬性自係定型化契約條款，自核無被告空言所謂本件係具有特殊性之個案性云云。
④是以，被告所謂建築法規及行政法規等早已公布，原告
擔任建設公司負責人理應知曉，倘原告無法接受，大可不買云云，殊屬悖反實務經驗，洵係不食人間煙火之空言清談，自無足取。退步言之，縱國有財產計價方式第2點明定：「國有財產估價之標準，應參考市價。…前向所稱市價，指查估國有財產價格當時之市場價值」然被告僅須「參考」市價，而「市價」之定義仍過於抽象且具不確定性，原告自難以藉此預先評估。矧原告謹再否認被告於本件有所謂「參考」之情事。是以，被告援此行政規則拘束原告顯有民法第247條之1第4款所定：「…
四、其他於他方當事人有重大不利益者。」等情。反觀100年12月13日修正前之土地徵收條例第30條明定：「被徵收之土地應按照徵收當期之公告土地現值，補償其地價。在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均公告土地現值，補償其地價。」明確規定其計算之基礎，二者立法制度顯不相當。而同為取得土地(所有權)之權利，取得之主體為政府時，即以較低金額計價；取得知主體為平民百姓時，則以較高金額計價，政府非惟與民爭利且強取豪奪，豈係事理之平。上開國有財產計價方式第2點恐有違憲之嫌。矧再退步言之，原告縱得預先評估系爭畸零地之價額，亦難料被告嗣核定之價額竟極不合理且遠逾市價。被告另空言所謂併購系爭畸零地等規定，係為國家土地整體利用之公益性規定云云。退萬步言之，然縱係若此，亦非原告應即忍受被告恣意以逾市值之高額計價等不法行為。職故，原告謹援民法第247條之1規定（退步言之，或類推適用），主張原告於系爭買賣契約之權利義務顯有嚴重失衡情形，故依法應由法院將契約風險分配移歸予被告分擔，以祈公平正義。
⑤原告謹再否認：被告所謂買賣契約之一方就買賣價金之數
額之評估過程並無使他方知悉之必要，而依一般交易常態，亦不會使他方知悉，僅須買賣契約雙方就價金等必要之點達成合意即可云云之空言主張。蓋詳如原告前述，本件係人民向國家申購土地，人民於申購前並無議價之餘地，僅得先繳納高額保證金俾順利取得系爭畸零地之所有權。此顯與被告上開所言情形大相逕庭。退步言之，倘如被告所言，何以法明文保障人民得於國家核定讓售價額後，復提起異議及訴訟之救濟程序？足證被告所言，顯與現行法令相悖，委不足採。矧原告於103年11月11日第一次就本件讓售價金聲明異議後，被告嗣確實於104年5月6日退還原告溢繳之6,054,233元，被告顯確曾估價錯誤之情。
2、被告顯未依法核定系爭畸零地讓售契約之價金：⑴按被告核定國有土地之價額，應遵循下列法規：依國有財
產法第58條第1項：「國有財產之計價方式，經國有財產估價委員會議訂，由財政部報請行政院核定之。…」（本院卷第231、232頁）依國有財產計價方式第2點：「國有財產估價之標準，應參考市價。…前項所稱市價，指查估國有財產價格當時之市場價值。」及第5點：「五、國有不動產價格之計算方法如下：(一)國有土地之價格，應逐筆查估。…」（本院卷第28頁）國有財產估價作業程序第10點：「國有土地估價：(一)一般國有土地：1.辦理一般國有土地估價時，估價人員應赴現場調查，以了解土地之座落位置、坵形狀況、土地使用管制與現況、土地改良利用、地理環境、公共設施開關等情形，及影響土地價格之各項因素後辦理查估。2.估價方法以所選擇之可比較買賣實例價格為基礎，推算勘估標的之合理價格為原則，並得由估價人員視勘估標的之特性，參採其他方法。…4.國有土地如屬應與鄰接土地合併使用者，應以合併範圍之土地整體使用效益，查估國有土地價格。」（本院卷第29至31頁）等規定核定之。
⑵然觀諸被告出具之104年4月13日臺財產北處字第10440007
100號函說明欄第二項明揭：「…經本署估價小組104年第1次會議決議受理異議，其說明略以：『依建築技術規則第262條規定，山坡地平均坡度超過30%不得建築使用，平均坡度超過55%不得建築使用亦不得計入法定空地。經依申購人（即原告）檢附之坡度分析圖說計算，本案840地號土地平均坡度超過55%之面積約有24.48平方公尺，且本案土地併用範圍內部分土地平均坡度30至55%，部分土地平均坡度超過55%。復經承辦單位依地形圖套繪相關圖資，比對結果與申購人提供之坡度分析圖說大致相符，爰本案應考量上述情形，參照相同情況之案件做法重新查估。」等語（本院卷第208至210頁），即明白知悉：系爭第840地號土地總面積(即142.80平方公尺)其中確約有24.48平方公尺因坡度超過55%致無法開發，故被告依法依常情應扣除或酌減該瑕疵土地之讓售價金，方屬合理。惟觀諸該函後附之財政部國有財產北區分署國有土地計價表所示，該第840地號土地之價金核算基礎，竟猶以其土地總面積即142.80平方公尺計算，顯屬重大矛盾違誤。
⑶就上開具瑕疵之系爭第840地號土地，被告即出賣人應負
買賣瑕疵擔保責任：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」民法第354條及第359條各定有明文。按被告甫於上開被證11號函說明欄第二項自承系爭第840第號畸零地其中約有24.48平方公尺面積因坡度超過55%致無法開發，則其顯具瑕疵情形，至臻灼然。故原告謹依民法第359條等規定請求減少至少6,219,633元（計算式：254,070(被告出售第840地號土地每平方公尺之單價）×24.48㎡=6,219,633）之讓售價金。蓋被告就此6,219,633元之價金既已失其受領之法律上原因，原告自得於此範圍內依民法第179條關於不當得利等規定，請求被告返還。
⑷姑不論被告究係參考何資料及數據以核定系爭畸零地價額
之，已茲疑義，系爭第707地號及第840地號畸零地每平方公尺之公告現值，觀諸該計價表公告現值(元/㎡)欄均明揭為：「82,600」，惟被告竟以公告現值三倍以上之：「288,720」及「254,070」為單價出售予原告，顯嚴重逾超當時之市場價格。退步言之，縱上開被證11號函說明欄第三項所謂國有土地業經奉准與毗鄰私有土地合併整理開發使用，業將該等土地視為可合理依法開發使用之土地，考量整體開發效益後辦理產價查估云云。惟原告所收購與系爭畸零地毗鄰之同所第700號、第702號及第703地號等私有土地，其每平方公尺之價格僅136,124元而已，顯與被告核定之每平方公尺價值288,720元及254,070元，均具明顯差距。矧系爭第707號及第840號土地依法僅係畸零地，且第840號土地猶約有24.48平方公尺因坡度超過55%而無法開發。凡此均足證被告顯未依前揭國有財產計價方式及國有財產估價作業程序等規定依法核定系爭畸零地價額。⑸按最高法院73年臺上字第1173號判例明白諭示：「所謂物
之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之。」（本院卷第256頁）從而，被告雖所謂申購畸零地契約之目的係為促進土地利用開發，具公益性，故系爭畸零地縱因坡度過高致無法建築開發，亦非立法者考量出售畸零地之因素云云。惟國有畸零地讓售契約之本質確為民法第345條第1項：「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。」規定所稱之買賣契約，委無庸疑。此亦所以原告本件係提起民事訴訟，而非行政訴訟。故被告屢假公益性等砌詞，合理化其強加諸原告之不平等交易條件等，自無足取。
⑹又依新北市畸零地使用規則第二條第1項：「本規則所稱
畸零地，係指本法第三條規定地區內面積狹小或地界曲折之基地。」等規定，即明白知悉：「畸零地」充其量僅係指稱「面積狹小」或「地界曲折」之基地。故畸零地倘與鄰地合併使用，仍得作為建築使用，彰彰明甚（本院卷第11至13頁）。惟原告已申購之系爭畸零地其中第840地號土地，經被告及審計部審查竟約有24.48平方公尺面積因坡度超過55%，其縱與鄰地合併使用，亦無開發之可能。
則依通常交易觀念，系爭畸零地顯有約24.48平方公尺之土地面積確不具備或欠缺其應有之價值、效用及品質等，亦未具備使建築基地完整、促進土地開發之契約預定效用及通常效用之立法目的，自屬前揭最高法院判例意旨所稱之物有瑕疵。職故，被告自應負瑕疵擔保責任，委無疑義。然被告竟猶辯稱畸零地之坡度並非被告同意申購之考量因素云云，顯無足取。
⑺另觀諸臺北市都市計畫劃定山坡地開發建築管制規定第二
條規定：「二、基地內原自然地形平均坡度超過百分之三十者，除水土保持設施外，不得作為建築使用，亦不得計入檢討建蔽率與容積率，但得計入開發面積。民國88年6月7日前已完成市○○○○區段徵收地區，不在此限。」，亦甚明白（本院卷第257頁）。退步言之，系爭畸零地縱符於讓售畸零地契約之立法目的(即被告所謂促進公私有土地有效利用，配合鄰地所有人建築需要云云)，然其與系爭畸零地究否具瑕疵等情，係屬二事，不容相淆。易言之，系爭畸零地究否具瑕疵乃客觀事實問題，其縱經被告審核後准予原告申購，亦不得逕謂認系爭畸零地即係無瑕疵之土地。
3、就被告顯構成民法第184條第2項、第188條第1項本文等規定：
⑴就被告援引之最高法院82年度臺上字第335號判決顯不得
與本件相提並論。查該案承審法官係認：買受人與出賣人承買土地之初，即已知悉讓售土地之計價方式及總價金仍承買，自已就買賣標的物價金互為合意等語為其論據。惟本件情形顯與該案情形不同，原告無從事先知悉系爭畸零地之計價方式及總價金，自不得比附援引。最高法院100年度臺上字第390號判決諭示：「民法第一百八十四條第二項前段之規定，違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。所謂違反保護他人之法律者，係指以保護他人為目的之法律，亦即一般防止妨害他人權益或禁止侵害他人權益之法律而言；或雖非直接以保護他人為目的，而係藉由行政措施以保障他人之權利或利益不受侵害者，亦屬之。」（本院卷第132至134頁）。從而，依前揭最高法院意旨，民法第184條第2項所稱保護他人之「法律」，除狹義之法律(公法或私法)外，尚包括習慣法、命令、規章等。而姚志明教授亦確認：「一法律規範是否為保護他人法律，有下列要件：一、此法律規範不限於形式法律，公法、私法、刑法、行政命令及習慣法均可；二、此法律須具有個別保護之性質；三、欲適用民法第一百八十四條第二項時，其須人為該規範之保護範圍內，受損之客體亦須為物之損害之範圍內。」（本院卷第166、167頁）是以，本件除國有財產法外，財產計價方式暨國有財產估價作業程序縱係所謂行政規則，為被告核定價額之依據，亦係為保障人民向國家申購國有土時之權益不受侵害，自屬民法第184條第2項之適用範圍。按原告為系爭買賣契約之買受人，本係民法、國有財產法、財產計價方式及國有財產估價作業程序等欲保護之對象，惟因被告違反上開法令、黑箱作業致原告受有逾繳價金之損害，原告自得依民法第184條第2項等規定，請求被告退還伊超收之價金。⑵查「民法第一百八十八條第一項所謂受僱人，並非僅限於
僱傭契約所稱之受僱人，凡客觀上被他人使用為之服務勞務而受其監督者均係受僱人。」最高法院57年臺上字第1663號判例諭示甚明（本院卷第135頁）。職是之故，被告自應與本案之執事人員依民法第188條第1項本文：「受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負損害賠償責任。」等規定，連帶負損害賠償責任。
4、聲請命被告提出核定系爭畸零地「讓售價金」之估價報告：按「聲明書證，係使用他造所執之文書者，應聲請法院命他造提出。」「法院認應證之事實重要，且舉證人之聲請正當者，應以裁定命他造提出文書。」「下列各款文書，當事人有提出之義務：一、該當事人於訴訟程序中曾經引用者。二、他造依法律規定，得請求交付或閱覽者。三、為他造之利益而作者。…五、就與本件訴訟有關之事項所作者。」民事訴訟法第342條第1項及第343條暨第344條第1項第1款至第3款及第5款各定有明文。(行政程序法第46條第1項：「當事人或利害關係人得向行政機關申請閱覽、抄寫、複印或攝影有關資料或卷宗。但以主張或維護其法律上利益有必要者為限。」及檔案法第17條：「申請閱覽、抄錄或複製檔案，應以書面敘明理由為之，各機關非有法律依據不得拒絕。」參照。又為貫徹集中審理原則，舉證人向法院為命他造提出文書之聲請，若已備法定方式，並經法院認應證之事實重要且舉證人之聲請正當者，法院應以裁定命他造提出文書。而應證事實之重要，係指他造所執文書之內容，可能影響應證事實之認定而言（本院卷第163至165頁）。按本件讓售價金之核定依據及過程，顯嚴重攸關原告權益，然被告迄今猶拒絕公開其計算依據，爰依前揭法文規定，請命被告提出伊委由國有財產估價小組、國有財產估價委員會及審計部等單位核定本件讓售價金之相關資料，俾證明本件讓售價金之計算基礎，並證明被告確未依法計價，且其計價顯有逾超市價等情。
二、被告則抗辯以：
（一）本件原告執民法第359條、第247條之1第1款、第179條及第184條第2項規定為據，提起本件訴訟，請求被告給付2818萬8331元，顯屬無據：本件原告係自願請求申購系爭土地，並無其所稱被迫購買情事：
1、查本件原告於起訴主張，其提出系爭第707、840地號土地申購案時，業已買受與系爭土地相鄰之坐落新北市○○區○○段第700、703、706、836、838、711-1、709-2、840-2、842-2及新北市○○區○○段○○○○○○○○○○號土地，然查上揭840-2地號土地，現仍為國有土地，有土地登記謄本可稽（本院卷第106頁），合先陳明。次查原告主張，其花費鉅資購買前開土地欲建築開發，惟因建築法第46條、新北市畸零地使用規則第14條、新北市公有畸零地合併使用證明書核發基準第2點及第7點之規定，若不申購系爭相鄰之707、840國有土地，則無法達其開發目的，損失甚鉅，故被迫依國有財產法第49條第3項向被告申購。惟查：
⑴按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之
責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院103年度台上字第224號、104年度台上字第41號判決意旨參照）。查原告主張其受迫向被告申購系爭707、840地號土地，卻未提出任何具體事證以實其說，僅空言其受迫於建築法第44條、第45條及新北市公有畸零地合併使用證明書核發基準之規定而申購之。惟此乃法令規定之事項，且早已公布，法令之規定，乃為維持一定秩序之行為規範，並非強迫，尤非應依法行政之行政機關之強迫可言。原告在申購系爭土地前業已價購鄰近土地，合併供為開發之使用，而就其主張被迫申購系爭2筆土地之被迫事實，以及如何被迫，迄未舉證以實其說，未盡舉證責任，反主張被告應就不存在之事實舉證，揆諸上揭最高法院判決意旨所持見解，自非可取。再具體陳述於后：原告主張其申購系爭畸零地前已先行購買相鄰之坐落新北市○○區○○段第700、703、706、836、838、711-1、709-2、842-2及新北市○○區○○段○○○○○○○○○○號等土地，其相對位置有地籍圖可稽（本院卷第
107、108頁），其中水源段700、703、836、838、706地號土地面積合計為1625.88平方公尺，有土地謄本可稽（本院卷第239至247頁）。觀之上揭事證，系爭土地係夾處於原告先行購買之鄰接土地間（本院卷第107、108頁），且原告先行購買之土地中光水源段700、703、836、838、706地號土地面積，總計已達1625.88平方公尺，原告亦不爭執，則原告明知上揭土地之地理環境，卻仍執意先行購買鄰接土地後再購買系爭土地，其申購之目的顯在於土地之整體開發。原告主張其被迫購買系爭土地已不符客觀事實，似此情形，又如何出於被迫申購，原告未舉證證明，自非可取。
⑵況且，上揭原告所列之相關建築法規與行政規則早已公告
發布，原告為華虹建設公司之負責人，有公司登記資料可稽（本院卷第109頁），顯見原告係以購地建屋為專業之建商，其於蒐購土地時理應早已知悉相關建築法令之規定，何來其所稱因法規規定而被迫提出申購案之情事？原告援引建築法第44條暨第45條以主張其被迫購買系爭707、840地號土地之依據，惟前揭規定旨在規範系爭土地若不與鄰地合併使用則不得供建築使用而已，與原告主張被迫購買係屬二事。蓋系爭土地原為被告經管之國有土地，原告本有申請與否之自由，反而是被告當時「被迫出售」系爭土地予原告，原告空言主張其被迫購買系爭土地，顯不足取。此外，被告除函知原告系爭土地之讓售價金金額，亦函知原告得攜帶通知函文與相關文件領取產權移轉文件，有被告103年10月28日臺財產北處字第1030018750號函可稽（本院卷第26頁）。嗣原告領取產權移轉文件即據此辦理所有權移轉登記，於103年11月12日取得系爭土地所有權，有土地異動索引可稽（本院卷第112至117頁）。原告妄言其被迫申購，與一般經驗與論理法則顯不相符，自屬無稽。
2、按土地與非公用財產之國有土地相鄰之所有權人，得檢具建築主管機關核發之公私有畸零(裡)地合併使用證明書或公文書等文件，向被告申請讓售國有土地，國有財產法第49條第3項及國有非公用不動產讓售作業程序第7條定有明文。再具體陳述於后：
⑴依此規定，賦予毗鄰國有非公用畸零地之土地所有權人，
取得建築管理機關核發之畸零地合併使用證明書後得向被告申購國有非公用畸零地之申購資格。從另一角度觀察，如其無合併使用之必要，即無申購之必要。此項規定，為土地整體利用之公益性規定，其與不法強迫，不可相提併論。
⑵本件原告先取得系爭707、840地號土地之鄰地所有權後始
提出申購案，顯係為符合國有財產法第49條第3項及國有非公用不動產讓售作業程序第7條之規定，其主動提出申購之行為屬建築開發計畫之一環，其理至明，則原告卻空言被迫申購，實不足採。總之，原告起訴所稱「被迫」申購系爭畸零地，不僅有悖經驗事理，顯出於空言，亳無實據。抑且有悖於上揭國有財產法規定立法意旨，自非可取。
3、原告主張依據國有財產法第58條第1項、國有財產計價方式第2條及國有財產估價作業程序第10條，被告應返還價金2213萬4098元，另依物之瑕疵擔保責任規定，被告應負損害賠償責任。原告之請求權，顯非可取：按國有財產法第58條第1項、國有財產估價國有財產計價方式及國有財產估價作業程序，僅作為被告評估國有財產出售價格時之參考依據，並非請求權基礎，其情至明，原告依據上開法令請求被告返還價金2213萬4098元，即非有據。
（二）原告主張系爭土地因土地坡度過高，約有24.48平方公尺面積無法建築開發，具有瑕疵，被告應負瑕疵擔保責任。然系爭土地並無瑕疵，又縱有瑕疵，原告於契約訂立前應已知悉，則被告並不負瑕疵擔保責任：
1、按物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、通常或契約預定效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院103年度台上字第2631號、104年度台上字第2162號判決意旨）。次按買受人於契約成立時，知其物有瑕疵者，出賣人不負擔保之責，民法第355條第1項定有明文。即便土地無法供建築利用，若買受人訂約前曾親往現場瞭解，且為購地建屋之專業人士，既已知土地之實際狀況，依上舉規定，出賣人不負擔保買賣標的物「無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵」之責（最高法院84年度台上字第2320號、102年度台上字第345號判決意旨）。
2、細繹被告104年4月13日函（本院卷第208至210頁），僅係呈報審計部將系爭土地坡度納為重新查估產價之因素，並非即謂系爭土地具有瑕疵，且重新查估之產價亦與市價相當，符合相關法令，亦經審計部審核，有審計部104年4月23日函可稽(請詳見被證12號)。再按，非公用財產類之不動產，其經地方政府認定應與鄰接土地合併建築使用者，得讓售與有合併使用必要之鄰地所有權人，國有財產法第49條第3項定有明文。其立法理由略以：「公有土地經地方政府依建築法令認定應與鄰地合併建築使用，為促進公私有土地有效利用，配合鄰地所有人建築需要，並增強讓售依據，簡化作業程序爰增訂第3項。」此項規定具有公益性之立法意旨：按核發公有畸零地合併使用證明書之目的，係為促進公有畸零地合理有效利用，申請人得執合併使用證明書申請承購國有畸零地，建築法第46條、新北市畸零地使用規則第14條第2項及新北市公有畸零地合併使用證明書核發基準第1條定有明文。核准申購國有畸零地係為促進畸零地合理有效利用，致建築使用面積完整，則被告同意原告以上揭條文之事由申購系爭707、840地號土地，亦係考慮促進整體土地有效利用，避免零散畸零地之立法意旨，方同意原告之申購請求。是以本件申購契約之目的為促進土地開發利用，維持基地面積完整，至為灼然。至於原告申購系爭國有非公用畸零地後，如何利用，甚至未善加利用，暴殄天物，均屬原告自行規劃土地利用問題，與土地之利用是否不具利用效益之瑕疵無涉，其理益明。則，系爭土地是否因坡度過高致無法建築開發，非立法者考慮出售畸零地之因素，此觀國有財產法第49條第3項立法目的即以明之。
3、此外，系爭土地是否因坡度過高致無法建築開發，並非被告評估出售系爭土地之因素，此觀國有非公用不動產讓售作業程序第5條、第7條及土地所有權人申購合併使用鄰接國有非公用土地案件處理要點第2條，並無要求原告於提出申購時應出具土地坡度分析相關文件之規定，即以明之。綜上，系爭土地已具備使建築基地完整、促進土地開發利用之契約預定效用與通常效用，難謂具有瑕疵，是以原告主張依民法第354條及第359之規定請求減少價金，尚嫌失據。
4、退步言之，縱認系爭土地有原告主張之瑕疵，惟查系爭840地號土地地目為林地，有土地謄本可稽（本院卷第110、111頁），且觀原告提出之102年6月21日新北市工務局公有畸零地合併使用證明書所附現況圖之圖示（本院卷第112至117頁），系爭840地號土地上明顯遍佈大片林木或雜草，則原告難謂於購買時不知土地實際情況恐有無法建築開發之理；又原告係以購地建屋為專業之人，依經驗法則與論理法則，原告在進行如此大規模之土地開發案時，理應評估過商業開發應負擔之風險，是原告評估風險後仍決定申購，依民法第355條第1項，自不得以系爭土地無法建築開發為由，主張物之瑕疵而請求被告需負瑕疵擔保之責。
（三）原告主張系爭契約為定型化契約或附合契約，其繳納保證金之約款顯失公平，違反民法第247條之1云云，姑不論系爭契約及保證金約款具有特殊性之個案，並非定型化契約，不適用民法第247條之1，縱系爭契約為定型化契約，預繳保證金兼顧原告之利益，無任何顯失公平之處，未違反民法第247條之1：
1、按民法第247之1條係規定，依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為免除或減輕預定契約條款之當事人之責任、加重他方當事人之責任等約定，如按其情形顯失公平者，該部分約定無效（最高法院98年度台上字第1793號、最高法院100年度台上字第1327號裁定、101年度台上字第276號裁定、102年度台上字第2017號判決意旨）。次按所謂定型化契約之條款因違反誠信原則顯失公平而無效者，係以契約當事人之一方於訂約當時處於無從選擇締約對象或無拒絕締約內容餘地之情況，而簽訂顯然不利於己之約定為其要件，苟訂約時並無上述情形，即不得於訂約後不為履行，設詞違約，反有悖誠信原則，有害交易安全。且是否有民法第247條之1顯失公平之情形，應綜合契約本質與法律規定，依一般社會之客觀標準，及當事人雙方是否彼此對約定內容有充分的認知加以判斷（最高法院91年度台上字第2220號、94年度台上字第941號、100年度台上字第1635號判決、102年度台上字第2017號意旨）。
2、次按申購人因急需先行使用土地或申購之土地需先完成特定事項始得讓售者，得於核准讓售後，申請預繳保證金，發給國有土地使用權同意書或同意辦理特定事項之證明書，修正前102年國有非公用不動產讓售作業程序第32點定有明文。上揭條文目的係因為保全國有土地權益，申購土地案件需經詳細審查、估價，核准申購需相當時日，恐無法達成急於建築開發之申請人之開發利益，為同時兼顧國有土地權益與申請人利益，例外規定人民得透過預繳保證金之方式先行取得土地使用權同意書以先行利用申購土地。
3、查兩造間之國有畸零地申購契約，係被告依據國有財產法第49條第3項及58條、國有非公用不動產讓售作業程序及土地所有權人申購合併使用鄰接國有非公用土地案件處理要點（本院卷第89至105頁），評估是否出售土地予原告，並依國有財產估價作業程序、國有財產計價方式，經國有財產估價小組會議、國有財產估價委員會及審計部，具體評定買賣價金，具有個案性，則系爭申購契約之內容，應屬專為出售系爭土地而擬定，契約相對人僅有申購者一人，與定型化契約係預定用於同類契約，並與多數不特定相對人締約之情形不同，不適用民法第247條之1，其理至明。查原告係從事建築開發之商人，因其商業規劃主動向被告請求申購系爭水源段707、840地號土地，歷次書狀已有詳述，又申購國有土地原則上無需預繳保證金，本件係原告為求盡速開發整體土地以便獲取最大效益，依上揭規定主動向被告申請預繳保證金，同意以保證金抵充讓售價金，多退少補，有經原告簽名蓋章之申請書及承諾書可證（本院卷第198、199頁），可見係具有特殊性之個案，則該保證金條款並非定型化契約條款，其理至明。縱然系爭保證金條款為定型化契約，然原告既自願預繳保證金並因此得加速土地開發，且亦已取回保證金扣除讓售價格之溢價，其受有開發利益並無任何損失，則依上揭最高法院判決意旨，難謂有顯失公平，至為灼然，原告主張系爭保證金約款顯失公平云云，於法無據。
（四）原告主張就系爭土地之讓售價金並無磋商變更餘地，顯失公平，違反民法第247條之1第2款至第4款云云，惟查原告曾依國有非公用不動產讓售作業程序第19點就讓售價金聲明異議，被告受理異議後並因此酌減讓售價格，難謂有不能磋商之餘地與顯失公平之情事，原告之主張並不可採：
1、按民法第247條之1第1款、第3款規定，所稱「免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者」、「使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者」，係指一方預定之該契約條款，為他方所不及知或無磋商變更之餘地，始足當之。所謂「按其情形顯失公平者」，則係指依契約本質所生之主要權利義務，或按法律規定加以綜合判斷，有顯失公平之情形而言(請參照最高法院102年度台上字第2017號判決意旨)。次按國有財產價格之評估，須經國有財產估價小組會議審核，價格經行政院或財政部交付複估者，應提請國有財產估價委員會評定，國有財產估價作業程序第4點定有明文。再按非公用財產之預估售價，售價經評定後，其金額達於伍千萬元者，應經審計部同意，國有財產法第59條及國有非公用不動產讓售作業程序第18點定有明文。另按國有財產估價之標準，應參考市價查估；此外，國有土地如屬應與鄰接土地合併使用者，應以合併範圍之土地整體使用效益，查估國有土地價格，國有財產計價方式第2點與國有財產估價作業程序第10點第1項第4款定有明文。末按申購人提出異議時，由被告各分署作成報告案提送該分署估價小組審核，且對售價提出異議以一次為限，國有財產估價作業程序第20點及國有非公用不動產讓售作業程序第19點明文定之。
2、本件被告依上揭條文原先核定售價為5674萬8331元，惟原告不服核定售價聲明異議，經國有財產估價小組（下稱估價小組）會議評定受理，決議重新查估價格，有104年第1次會議紀錄可憑（本院卷第200至202頁），重新估價後以5069萬4098元為讓售價格，顯見原告對系爭國有土地售價並無不能磋商之餘地。嗣原告再度聲明異議，然依據國有非公用不動產讓售作業程序第19點，聲明異議以一次為限，且經估價小組會議審核認為重新評定之產價尚屬合理，不受理異議，有104年第7次會議紀錄可證（本院卷第203至207頁）。又被告重新評估後，因讓售價額逾5000萬元，依國有財產法第59條及國有非公用不動產讓售作業程序第18點，檢送審計部審核，有被告104年4月13日台財產北處字第10440007100號函及附件之估價單可證（本院卷第208至210頁），該處分內容略為「本案國有土地業經奉准與毗鄰私有土地合併整體開發使用，爰已將該等土地視為可合理依法開發使用之土地，考量整體開發效益後辦理產價查估…經國有財產估價委員會第549次會議紀錄決議評定通過，是本案產價確與市價相當」。本件申購案經審計部審核後亦認被告之讓售價格尚屬合理，有審計部104年4月23日台審部五字第1040054203號函可稽（本院卷第211頁）。就上開估價小組會議紀錄、被告與審計部之往還函文係依上揭相關規定，綜合市價與本件合併範圍土地整體使用效益評定系爭土地讓售價格，被告辦理本件申購案之審查、讓售，均依法行政，其過程並無任何顯失公平或不允許原告磋商之處，並未違反民法第247條之1，原告空言其被迫、被動繳納價金與保證金，全然無視其基於開發土地之整體利益主動請求申購系爭土地，及為急需建築開發申請預納保證金並簽屬相關承諾書之客觀事實，徒以執摘系爭契約違反民法第247條之1，自非可採。總之，被告依上揭法令評定系爭土地讓售價格，依法行政，相關估價法令亦為公開資訊，原告於申請時理應知悉，且兩造亦就買賣價金達成合意，則自應受契約之約束（最高法院104年度台上字第416號判決意旨）。原告於申購時既明知被告讓售價金之估價方式，取得系爭土地所有權後，反提起本件訴訟，不欲遵循申購契約之約定，尤有悖於契約誠信，顯非適法。
3、原告訂約時並無不能選擇締約對象與拒絕締約內容餘地之情況：查原告為從事專業土地建築開發之建商，主動向被告提出申購系爭土地，又因急於與鄰地合併建築使用，於被告依上揭規定尚在審核申購案時，主動請求被告核發土地使用同意證明書。被告為不妨礙原告之開發案並促進土地整體規劃利用，同意先行核發土地使用證明書，為避免日後糾紛，原告須繳納保證金並出具保證書，承諾事後對被告核定之土地價格不得異議（本院卷第119頁），原告亦同意簽署，其過程並無原告主張被迫之情事。原告於取得系爭土地所有權後仍對系爭土地價格聲明異議，被告為國有非公用財產之管理機關，辦理國有非公用財產之讓售向來本於依法行政之原則處理，收受原告聲明異議書面後，即依規定審查，而依國有非公用不動產讓售作業程序第19條第3款，就價金核定之異議以一次為限，是以買賣價金於被告同意原告之異議請求後已告確定，兩造對此應有合意。況且，原告領取被告核發之產權登記文件後旋即憑以辦理所有權移轉登記，足見原告自行評估後仍同意購買系爭土地，難謂有被迫購買系爭土地之情形。綜觀上述系爭土地申購案過程可知，原告主動請求申購並主動申請土地使用同意書，顯然並無其所稱被迫購買系爭土地情事，且原告對價格聲明異議後被告亦受理之，原告顯然有磋商價金之空間，其並非居於不對等之地位與被告訂約，自不適用民法第247條之1之規定，原告取得系爭土地所有權後反顛倒是非，空言其係受迫始購買之，顯無理由，至為灼然。又民法第247條之1規定之效果，係違反該條規定之定型化契約約定應屬無效。原告既主張兩造契約有關價金之約定係違反民法第247條之1，然其效果並非減少價金，與原告之聲明即請求返還價金，顯不相符，原告之請求與聲明不合起訴程序，併此陳明。綜上，參照上揭最高法院判決見解，系爭申購契約並非定型化契約，且當事人為以購地興建房屋為專業，締約時並已獲得完整資訊，自得本於專業知識、經驗評判締約與否，並無不能選擇締約對象與拒絕締約內容之情況，非民法第247條之1適用之對象，自無予以特別保護之必要，原告僅空言系爭契約違反民法第247條之1，顯屬無據。
（五）原告主張依民法第184條第2項之規定請求損害賠償，於法無據：
1、按國有財產署處理公有畸零地之讓售，不僅有其裁量權，且其係立於出賣人之地位與上訴人進行買賣，係屬私法上之交易行為，申請人於承買上開土地之初，既已知悉國有財產署讓售要求之總價金而仍承買，則雙方就買賣標的物及價金已相互同意，從而該買賣契約已合法有效成立，國有財產署基於合法有效之買賣契約受領申請人給付價金，係行使出賣人權利之正當行為，要無侵權行為或不當得利可言（最高法院82年度台上字第335號判決意旨）。次按民法第184條第2項前段之規定，違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。所謂違反保護他人之法律者，係指以保護他人為目的之法律，亦即一般防止妨害他人權益或禁止侵害他人權益之法律而言，應就法規之立法目的、態樣、整體結構、體系價值，所欲產生之規範效果及社會發展等因素綜合研判之（最高法院100年度台上字第390號及103年度台上字第1242號判決意旨）。又按主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任（最高法院100年台上字第328號判決意旨）。
2、本件原告主張國有財產法第58條第1項、國有財產計價方式第2點及國有財產估價作業程序第10點之規定，屬民法第184條第2項保護他人之法律，而參照上揭最高法院100年台上字第328號判決意旨，本件原告應舉證說明侵權行為之成立要件，然原告僅空言上舉法規為保護他人法律，未具體論述，顯未盡舉證之責。按國有財產之取得、保管、使用、收益及處分，依國有財產法之規定，國有財產法第1條定有明文。查原告援引之最高法院100年度台上字第390號判決意旨，固非無見，惟觀之上揭國有財產法及依該法授權制定之行政規則，其立法目的為使國有財產之取得、保管、使用收益及處分有所憑據，其係為保障國有財產、維護公益而制定，並非為保護特定個人之權利或利益。又國有財產計價方式與估價作業程序係行政規則，為被告擬定出售國有土地價格之客觀行政規章，依法行政並無民法侵權行為之可言，原告指摘被告違反民法第184條第2項，顯無理由。至於原告一併主張之民法第188條第1項規定云云，被告既無違背保護他人之法律，已如前述，則自無成立民法第188條第1項之可言，原告之主張於法無據，至為顯然。
3、另原告主張最高法院82年度台上字第335號判決情形與本件事實不同，蓋該判決兩造已就買賣標的物價金互為合意，而本件原告無從事先知悉系爭畸零地之計價方式及總價金，並無互為合意，不得比附援引云云，惟查：按一般申購國有土地流程，被告通知申購人查估價格後，申購人才有繳納土地價金之必要，國有非公用不動產讓售作業程序第4條定有明文。本件申購案流程雖與上開流程不同，原告先繳納保證金，而後被告核定讓售價格，並將土地價金自保證金中扣除後返還餘款，然此係因原告主觀上急於使用系爭土地並取得土地使用證明書以遂土地合併使用進行土地開發之目的，況原告在申請被告出具土地使用證明書時已知悉上揭情事，仍承諾「讓售價格部分，願全筆依國有財產計價方式辦理，並無異議」，並繳納保證金，顯見本件原告亦對申購案之計價方式知之甚詳，並已就讓售價格部分與被告達成合意，與上揭最高法院82年度台上字第335號判決並無不同，併予陳明。
（六）原告既已知悉被告所定之總價金而仍承買，並持被告核發之產權相關文件辦理系爭土地所有權移轉登記，則該買賣契約已合法有效成立，被告係基於合法有效之買賣契約受領原告給付價金，要無不當得利可言，則原告之請求，顯無理由。
（七）系爭土地申購案之事實流程，謹再具體整理於后：查原告於102年7月3日提出申購系爭707、840地號土地之請求，有申請書可稽（本院卷第118頁）。嗣原告因急需合併相鄰土地建築使用，自願預繳保證金以取得系爭土地使用同意書，並承諾「售價部分，願全筆依國有財產計價方式辦理，絕無異議」，有103年4月27日原告簽名之切結書可稽（本院卷第119頁）。被告確定買賣價金並函知原告後（本院卷第26頁），原告亦領取被告核發之相關產權移轉文件憑以辦理系爭土地所有權移轉登記，與上揭原告出具之切結書相互憑稽，顯見雙方對買賣價金已意思表示合致。不意，原告復仍爭執土地售價提出異議，實與先前其所出具之切結書有所矛盾。嗣被告受理原告異議，依國有財產估價作業程序第4條，經國有財產估價小組會議、國有財產估價委員會評定，修改售價為5,069萬4,098元。又依國有非公用不動產讓售作業程序第19條第3款，就價金核定之異議以一次為限，是以買賣價金於被告同意原告之異議請求後已告確定，兩造對此應有合意。不料，原告又以被告應負瑕疵擔保責任等語復以爭執，提起本件訴訟，原告既未信守契約誠信，違反禁止反言，破毀交易秩序。
（八）關於原告主張依上揭民事訴訟法第344條第1項第1款、第3款及第5款請求被告提出國有財產估價小組、國有財產估價委員會及審計部等單位核定本件讓售價金之資料，以證明被告未依法計價且計價顯有逾超市價云云，顯無理由：
1、按「下列各款文書，當事人有提出之義務：一、該當事人於訴訟程序中曾經引用者。…三、為他造之利益而作者。…五、就與本件訴訟有關之事項所作者。」，民事訴訟法第344條第1項第1款、第3款及第5款定有明文。次按，當事人聲明之證據認為不必要者，法院毋須調查，民事訴訟法第286條但書定有明文。該條但書所謂不必要之證據，係指當事人聲明之證據，與應證事實無關，或不影響裁判基礎，或毫無證據價值，或因有窒礙不能預定調查證據之期間或訟爭事實已臻明暸且法院已得強固之心證而言(請參照最高法院101年度台上字第225號及101年度台上字第1399號判決意旨)。
2、本件被告並無於訴訟程序中引用核定讓售價金之資料，則原告之主張並不符合民事訴訟法第344條第1項第1款，其理至明。另國有土地讓售價金之核定資料，係被告為維護國有財產利益所製作之內部文件，顯非為原告利益所製作，並非民事訴訟法第344條第1項第3款之文件。又原告主張之請求權基礎為民法第247條之1、民法第184條第2項及第188條第1項等規定，而上述估價文件實與原告主張之請求權基礎是否成立無涉，非與本件訴訟有關之文件。況且，原告之請求權基礎顯無理由，已如前述，則估價文件應不影響裁判基礎，並無提出之必要。綜上所述，原告提出書證之請求並不符合民事訴訟法第342條第1項及第344條第1項第1款、第3款及第5款，且亦無調查必要性，原告之請求顯非適法。另買賣契約之一方就買賣價金之數額，於契約訂定前應有評估之過程，而此過程之細節、如何評估價格是否合理，實並無使他方知悉之必要，而依一般交易常態，亦不會使他方知悉，只要買賣契約雙方就價金等必要之點達成合意即可，本件兩造亦為成立買賣契約之情況，被告如何評估讓售價格，並非本案之爭點，且依一般交易慣例與社會通念，亦無必須向原告揭露之義務，則原告之請求顯無理由。並聲明：1、原告之訴及其假執行之聲請均請予駁回。2、如受不利之判決請准供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
（一）原告係華虹建設有限公司之負責人，為開發土地，於民國(下同)102年間，取得新北市工務局核發之公有畸零地合併使用證明書(下稱合併使用證明書，請詳見原證5號)，並於同年7月，執該合併使用證明書，依國有財產法第49條第3項，向被告申購新北市○○區○○段○○○○號、第840號地號土地(下稱系爭707、840土地)。
（二）系爭707、840土地原為國有土地，且依法認定係畸零地。
（三）嗣被告尚在審查原告之申購案時，原告因於與鄰地合併建築使用，於103年2月間，向被告申請先行核發土地使用權同意書，自願預繳保證金，並承諾「售價部分，願全筆依國有財產計價方式辦理，絕無異議」，有原告出具之切結書可稽(見被證7號)。
（四）被告於103年4月間同意核發土地使用權同意書，有台財產北處字第10340006580號函可稽（見原證6號）。被告並以該函告知原告：系爭國有土地之保證金為新臺幣6706萬6560元。原告如數繳納新台幣(下同)6706萬6560元保證金後取得土地使用同意書。
（五）原告於103年4月29日取得被告核發之系爭畸零地之土地使用權同意書（原證8及原證9）。
（六）嗣被告函知原告，系爭土地之讓售價金為5674萬8331元，並退還1031萬8229元予原告，有被告103年10月28日台財產北處字第1030018750號函可稽(請詳見原證10號)。
（七）原告旋領取被告核發之相關產權移轉文件，憑以辦理系爭土地所有權移轉登記，並於103年11月12日取得系爭土地所有權(見被證5號)。
（八）惟原告主張讓售價格過高，依國有非公用不動產讓售作業程序第19條第3款聲明異議。經被告重新估價後，復以5069萬4098元為讓售價格，並再退還原告605萬4,233元，有被告104年5月6日台財產北處字第10440009810號函可稽(見原證11號)。
四、得心證之理由
（一）原告主張其受迫向被告申購系爭707、840地號土地等語，無非係以其受迫於應依建築法第44條、第45條及新北市公有畸零地合併使用證明書核發基準之規定而申購系爭二筆畸零地。經查：
1、按非公用財產類之不動產，其經地方政府認定應與鄰接土地合併建築使用者，得讓售與有合併使用必要之鄰地所有權人，土地與非公用財產之國有土地相鄰之所有權人，得檢具建築主管機關核發之公私有畸零(裡)地合併使用證明書或公文書等文件，向被告申請讓售國有土地，國有財產法第49條第3項及國有非公用不動產讓售作業程序第7條定有明文。依此規定，賦予毗鄰國有非公用畸零地之土地所有權人，取得建築管理機關核發之畸零地合併使用證明書後得向被告申購國有非公用畸零地之申購資格。國有財產法第49條立法理由略以：「公有土地經地方政府依建築法令認定應與鄰地合併建築使用，為促進公私有土地有效利用，配合鄰地所有人建築需要，並增強讓售依據，簡化作業程序爰增訂第3項。」足見上開規定具有公益性。又按核發公有畸零地合併使用證明書之目的，係為促進公有畸零地合理有效利用，申請人得執合併使用證明書申請承購國有畸零地，建築法第46條、新北市畸零地使用規則第14條第2項及新北市公有畸零地合併使用證明書核發基準第1條定有明文。核准申購國有畸零地係為促進畸零地合理有效利用，致建築使用面積完整。
2、原告主張其申購系爭畸零地前已先行購買相鄰之坐落新北市○○區○○段第700、703、706、836、838、711-1、709-2、842-2及新北市○○區○○段○○○○○○○○○○號等土地，其相對位置有地籍圖附卷可稽（本院卷第107、108頁），其中水源段700、703、836、838、706地號土地面積合計為1625.88平方公尺，有土地謄本可稽（本院卷第239至247頁），為兩造所不爭執。由此可知，系爭二筆畸零地係夾處在原告先行購買之鄰接土地間（本院卷第107、108頁），則原告應明知上揭土地之地理環境，卻仍先行購買鄰接土地後再購買系爭畸零地，其申購之目的應在於土地之整體開發。原告主張其被迫購買系爭畸零地等語，已難採信。況查，原告為華虹建設公司之負責人，有公司登記資料可稽（本院卷第109頁），足見原告係以購地建屋為專業之建商，其購買土地時應已明瞭知悉相關建築法令，原告援引建築法第44條、第45條據以主張被迫購買系爭707、840地號土地之依據，惟前揭法規旨在規範系爭土地若不與鄰地合併使用則不得供建築使用而已，且原告購買系爭土地係因法律規範，尚不得因遵循法令而謂其係被迫申購，甚明。
（二）原告依民法第247條之1、第179條及第184條第2項、第188條第1項規定，請求被告給付22,134,098元，有無理由？查原告主要係以其提出之誠正海峽兩岸不動產估價師事務所價報告影本據以主張，被告讓售系爭土地之價格違反國有財產法第58條第1項、國有財產計價方式第2點及第5點暨國有財產估價作業程序第10點等保護他人法律之規定，未依法確實估價，故意抬高讓售價格，且就系爭土地約達40平方公尺之部分土地無法開發使用等情隱晦不去，請求被告給付上開金額等語。經查：
1、按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：一、免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。
二、加重他方當事人之責任者。三、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。四、其他於他方當事人有重大不利益者，民法第247條之1定有明文。觀諸民法債編增訂第247條1規定之立法理由：「為使社會大眾普遍知法、守法起見，宜於本法中列原則性規定，明定附合契約之意義，並為防止此類契約自由之濫用及維護交易之公平，列舉四款有關他方當事人利害之約定，如按其情形顯失公平者，明定該部分之約定為無效。」乃鑑於我國國情及工商發展之現況，經濟上強者所預定之契約條款，他方每無磋商變更之餘地，為使社會大眾普遍知法、守法，防止契約自由之濫用及維護交易之公平，而列舉4款關於他方當事人利害之約定及各款約定按其情形顯失公平時，其約定為無效（本院卷第160至162頁）。又按「該條第二款所謂『加重他方當事人之責任者。』，應係指一方預定之契約條款，為他方所不及知或無磋商變更之餘地而言，而所稱『按其情形顯失公平者』，則係指依契約本質所生之主要權利義務，或按法律規定加以綜合判斷有顯失公平之情形而言。」（最高法院91年度臺上字第2336號判決意旨參照，本院卷第184、185頁）。
2、本件原告主張其購買系爭畸零地並非自願性承購情形等語，並不可採，已如前述。查本件讓售過程茲分述如下：
①按國有財產價格之評估，須經國有財產估價小組會議審核
，價格經行政院或財政部交付複估者，應提請國有財產估價委員會評定，國有財產估價作業程序第4點定有明文。再按非公用財產之預估售價，售價經評定後，其金額達於五千萬元者，應經審計部同意，國有財產法第59條及國有非公用不動產讓售作業程序第18點定有明文。另按國有財產估價之標準，應參考市價查估；此外，國有土地如屬應與鄰接土地合併使用者，應以合併範圍之土地整體使用效益，查估國有土地價格，國有財產計價方式第2點與國有財產估價作業程序第10點第1項第4款定有明文。末按申購人提出異議時，由國有財產署各分署作成報告案提送該分署估價小組審核，且對售價提出異議以一次為限，國有財產估價作業程序第20點及國有非公用不動產讓售作業程序第19點明文定之。
②被告原先核定售價為5674萬8331元，惟原告不服核定售價
檢具建築師簽證之坡度分析圖說聲明異議，經被告北區分署國有財產估價小組（下稱估價小組）會議評定受理略以，依建築技術規則第262條規定，山坡地平均坡度超過百分之30不得建築使用，平均坡度超過百分之55不得建築使用亦不得計入法定空地。經依申購人檢附之坡度分析圖說計算，本案840地號土地平均坡度超過百分之55面積約有
24.48平方公尺，且本案土地併用範圍內部分土地平均坡度百分之30至55，部分土地平均坡度超過百分之55...，爰本案應考量上述情形，參照相同情況之案件作法重新查估，並決議重新查估價格，重新估價後以5069萬4098元為讓售價格，有估價小組104年第1次會議紀錄可憑（本院卷第200至202頁）。嗣原告再度聲明異議，經估價小組會議審核認為，上開104年第1次會議審核受理異議後重新查估，就山坡地部分依規定不得建築使用之已酌予扣減其價格，土地產權應屬合理，依據國有非公用不動產讓售作業程序第19點，聲明異議以一次為限，故不受理異議，有估價小組104年第7次會議紀錄附卷可稽（本院卷第203至207頁）。且被告重新評估後，因讓售價額逾5000萬元，依國有財產法第59條及國有非公用不動產讓售作業程序第18點，檢送審計部審核，有被告104年4月13日台財產北處字第1044 0007100號函及附件之國有土地計價表，以及審計部104年4月23日台審部五字第1040054203號函附卷可稽（本院卷第208至211頁）。足見，被告就系爭土地評定之讓售價格已依上開相關規定，並已審酌系爭土地平均坡度超過百分之55面積之情形，是被告係依法行政，並無違反保護他人法律之侵權行為，且相關估價法令亦為公開資訊，原告為建商於申購時應知悉甚詳，是本件並無任何顯失公平之情事。
3、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。查被告受領系爭土地讓售價金，係基於本件讓售契約及相關法令，並非無法律上原因，是本件與民法第179條不當得利構成要件不合。
4、綜上所述，原告依民法第247條之1、第179條及第184條第2項、第188條第1項規定，請求被告給付22,134,098元，為無理由。
（三）另原告主張系爭土地因土地坡度過高，約有24.48平方公尺面積無法建築開發，具有瑕疵，被告應負瑕疵擔保責任等語。
1、按物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、通常或契約預定效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。
2、查有關系爭土地之坡度因素，於被告最後評定系爭土地讓售價格時業已審酌，已如前述，況系爭土地已具備使建築基地完整、促進土地開發利用之契約預定效用與通常效用，難謂具有瑕疵，是原告上開主張，並無理由。
3、按買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責，民法第355條第1項、第2項前段定有明文。次按「因上訴人訂約前曾親往現場瞭解，仲介人員亦提供相關文件解說，上訴人且為購地建屋之專業人士，已知系爭土地之實際狀況等情，為原審確定之事實，依民法第三百五十五條第一項規定，被上訴人亦不負擔保買賣標的物「無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵」之責」（最高法院102年度台上字第345號判決意旨）。縱認系爭畸零地有原告主張之瑕疵，惟查，系爭840地號土地地目為林地，有土地謄本可稽（本院卷第110、111頁），且觀諸原告提出之102年6月21日新北市工務局公有畸零地合併使用證明書所附現況圖之圖示（本院卷第112至117頁），系爭840地號土地上明顯遍佈大片林木或雜草，則原告難謂於購買時不知土地實際情況恐有無法建築開發之理；又原告係以購地建屋為專業之人，依常理，原告在進行如此大規模之土地開發案時，理應評估過商業開發應負擔之風險，況且依常情從現場即知系爭土地之現況、坡度等，原告自難諉為不知。是依民法第355條第1項，原告自不得以系爭土地無法建築開發為由，主張物之瑕疵而請求被告需負瑕疵擔保之責。
（四）原告主張系爭契約為定型化契約或附合契約，其繳納保證金之約款顯失公平，違反民法第247條之1等語。經查：
1、按民法第247之1條係規定，依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為免除或減輕預定契約條款之當事人之責任、加重他方當事人之責任等約定，如按其情形顯失公平者，該部分約定無效。次按「民法第二百四十七條之一第一款、第三款規定，依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者；使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。所稱「免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者」、「使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者」，係指一方預定之該契約條款，為他方所不及知或無磋商變更之餘地，始足當之。所謂「按其情形顯失公平者」，則係指依契約本質所生之主要權利義務，或按法律規定加以綜合判斷，有顯失公平之情形而言（最高法院102年度台上字第2017號意參照旨）。
2、次按申購人因急需先行使用土地或申購之土地需先完成特定事項始得讓售者，得於核准讓售後，申請預繳保證金，發給國有土地使用權同意書或同意辦理特定事項之證明書，修正前102年國有非公用不動產讓售作業程序第32點定有明文。上揭條文目的係因為保全國有土地權益，申購土地案件需經詳細審查、估價，核准申購需相當時日，恐無法達成急於建築開發之申請人之開發利益，為同時兼顧國有土地權益與申請人利益，例外規定人民得透過預繳保證金之方式先行取得土地使用權同意書以先行利用申購土地。
3、查兩造間之國有畸零地申購契約，被告係依據國有財產法第49條第3項及58條、國有非公用不動產讓售作業程序及土地所有權人申購合併使用鄰接國有非公用土地案件處理要點（本院卷第89至105頁），評估是否出售土地予原告，並依國有財產估價作業程序、國有財產計價方式，經國有財產估價小組會議、國有財產估價委員會及審計部，具體評定買賣價金。原告係從事建築開發之商人，因其商業規劃向被告請求申購系爭水源段707、840地號土地，申購國有土地原則上無需預繳保證金，本件係原告為求盡速開發整體土地以便獲取最大效益，依上揭規定向被告申請預繳保證金，同意以保證金抵充讓售價金，多退少補，有經原告簽名蓋章之申請書及承諾書附卷可稽（本院卷第198、199頁），原告既自願預繳保證金並因此得加速土地開發，且亦已取回保證金扣除讓售價格之溢價，難謂有顯失公平，至為灼然，原告主張系爭保證金約款顯失公平云云，為不可採。
（五）綜上，原告主張繳納保證金之約款顯失公平，違反民法第247條之1等語，為無理由。
五、綜上所述，原告依民法第247條之1、第179條及第184條第2項、第188條第1項規定，請求被告應給付原告22,134,098元，暨自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，依年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請亦失所附麗，一併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決之結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。
七、訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 12 月 7 日
民事第六庭 法 官 王育珍以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 12 月 7 日
書記官 蔡梅蓮