臺灣臺北地方法院民事判決 105年度重訴字第402號原 告 王睿達訴訟代理人 陳守文律師複 代理人 郭千華律師被 告 林秋微訴訟代理人 施竣中律師複 代理人 袁大為律師上列當事人間酌減違約金等事件，本院於民國105年5月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項:按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。查兩造所簽訂之不動產買賣契約書（下稱系爭契約）第12條第8項（見本院卷第20頁）約定合意以買賣標的所在地之法院為第一審管轄法院，而買賣標的位在臺北市信義區，在本院管轄區域內，此有上開契約書在卷可稽，是本院自有管轄權。
貳、實體事項:
一、原告起訴主張：㈠兩造於民國103年5月31日簽訂系爭契約，約定由原告以總價
新臺幣（下同）7900萬元向被告買受坐落於臺北市○○區○○段0○段0地號，及其上臺北市○○區○○段0○段000○號即門牌號碼臺北市○○區○○路○○○號11樓之1之房屋，以及臺北市○○區○○段0○段000○號即門牌號碼臺北市○○區○○路○○○號地下2層之停車位（下稱系爭房屋）。原告業已依約交付790萬元之支票（票號GE0000000、發票日103年6月5日）做為第一期簽約款存入買賣價金存匯專戶內。然因原告買受系爭房屋時，系爭房屋尚有房客承租使用中，是兩造約定至該房客租約到期即104年1月26日後，兩造再進行交屋過戶等相關事宜。
㈡惟原告於簽約後始知悉系爭房屋曾於99年12月29日進行硬固
混凝土氯離子含量鑑定，測試結果為氯離子含量每立方公尺
0.417kg。由於原告認系爭房屋氯離子含量高達每立方公尺0.417kg，顯已逾越現行法令規定之每立方公尺0.3kg標準甚多；又建築物氯離子含量過高，將導致建築物鋼筋加速腐蝕致體積膨脹數倍，進而直接擠壓混凝土造成混凝土破裂、剝落之情形，嚴重損害房屋結構體，而有危及居住使用人之生命身體健康安全之風險，應屬瑕疵，故原告曾以存證信函向被告主張解除系爭契約，並於103年11月27日向本院起訴請求被告返還原告已給付之第一期買賣價金790萬元，然經本院以104年度重訴字第47號及臺灣高等法院以104年度重上字第522號判決，認系爭房屋之氯離子含量並未超過建造時之國家標準每立方公尺0.6kg，故無瑕疵而判決原告敗訴確定。
㈢原告於簽約時給付第一期買賣價款790萬元，嗣因原告認系
爭房屋有瑕疵並主張解約，並未再給付剩餘買賣價款，而上開790萬元經被告於104年1月27日委託施峻中律師發函主張解除系爭契約並沒收作為違約金。然原告乃係認系爭房屋有瑕疵而主張解約，故無繼續支付剩餘價款，並非惡意毀約；且原告於103年11月27日起訴請求返還買賣價款時，兩造尚未交屋，原告並無使用過系爭房屋；又被告於103年5月31日簽約後仍將系爭房屋出租他人，享有租金收益，於解約後仍保有系爭房屋之所有權，被告實際上並無受有任何損害；另被告取得790萬元之違約金，相當於13倍之國人年平均所得、相當於臺北市信義區住宅大樓11年之租金總所得，顯屬過高；況被告不僅未辦理過戶事宜，連備證用印手續所需證件資料均無提出，被告省卻本需處理系爭房屋所需付出之人事、勞務費用等支出，顯然並無受有損害，然卻收取高達790萬元之違約金，實有失公平，為此，依民法第252條規定，請求法院酌減違約金至零元後，並依民法第179條規定，請求被告返還790萬元等語。
㈣聲明：1.被告應給付原告790萬元，及自起訴狀繕本送達翌
日起至清償日止，按年息5％計算之利息。2.原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠系爭房屋並無存有原告所稱氯離子含量超標之瑕疵，且原告
未依系爭契約第5條第2項之約定，於104年1月26日給付第二期買賣價款計790萬元，系爭契約業由被告表示解除。又原告僅泛稱其並非惡意毀約（又或稱並非無正當理由違約），且被告仍保有系爭房屋而並無損失云云，然其僅憑上開空言主張，並無提出任何證據證明本案何以認定違約金790萬元有過高之情，其請求酌減之主張自無可採。
㈡因原告片面毀約而致被告所受之損害如下：
⑴系爭契約總價款為7900萬元，原告僅在簽約之際（即103年5
月31日）給付簽約價款790萬元，其餘7110萬元均未給付；而前案中原告係於103年11月20日以台北信維郵局第14354號存證信函表示欲解除契約（形同拒絕給付第二期款），而後提起訴訟，纏訟時程達454天之久（前案於103年11月20日發函解約，迄至105年2月16日被告取得判決確定證明書），是依法定利率5％計算上開未付之7110萬元利息（因原告已構成遲延給付），計為442萬1836元（計算式：7110萬元5％454/365＝442萬1836元）。
⑵另本件如由被告重新出賣系爭房屋予他人，有關土地增值稅
之負擔，與系爭契約簽訂時被告應負擔之稅額，兩相比較後，被告須另增加208萬0696元之土地增值稅負擔（計算式：403萬1190–195萬0494﹦208萬0696元）。
⑶因被告為順利點交系爭房屋與原告，即於104年1月26日結束
原租約，此後，因有訴訟進行，致被告無法將系爭房屋另行出租他人，損失租金約96萬元（每月8萬元12個月＝96萬元）。
⑷因系爭房屋仍在被告名下，於訴訟期間均由被告繼續繳納管
理費，計13萬6950元（每月管理費9130元×15個月﹦13萬6950元）。
⑸因系爭契約成立而被告業已支付予仲介之服務報酬計140萬元。
⑹以上合計899萬9482元。由此可知，被告主張依系爭契約第
10條第2項約定沒收「已付價金扣除已給付之餘額」作為懲罰性違約金，並無過高之情。
㈢且依照目前內政部頒佈之預售屋買賣契約書範本第25條「違
約之處罰」第4 項規定記載，主管機關就預售屋之買賣，尚規範違約金之沒收最高限額為房地總價款百分之15，而觀本件買賣價金高達7900萬元，被告主張沒收金額未達買賣價金1成，並無超過上開主管機關有關預售屋買賣之限制，亦可作為本案違約金額並非過高之依據。
㈣依系爭契約第10條第2項之約定及不動產買賣價金履約保證
專戶收支明細表可知，原告所支付之簽約款790萬元，已支付其中140萬元與仲介作為服務報酬，此部分並非由被告收取，不應認作屬於本案沒收違約金之範圍，原告請求以790萬元作為酌減違約金金額之主張，有所誤解。實則，依上開系爭契約第10條第2項約定，所謂「將已支付之價金扣除已給付之餘額作為懲罰性違約金給付乙方」，其金額應為650萬元（計算式：790萬元–140萬元﹦650萬元）方屬正確。
另此部分650萬元因被告僅先領得500萬元（斯時經過買賣雙方同意先行撥付），其餘150萬元尚存於兩造所約定之履約保證專戶之內。職故，倘若鈞院審理後認為應予酌減「部分」違約金（假設語氣），惟被告之返還範圍，亦僅有於所領取之500萬元範圍內，始有返還可能。
㈤聲明：1.原告之訴駁回；2.如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、本件之爭點：查，兩造於103年5月31日簽訂系爭契約，原告以7900萬元向被告買受系爭房屋，原告並已依約繳付第一期價金790萬元。該款匯入履約保證專戶後，因支付仲介費已出款140萬元，嗣因原告違約，被告依法解除契約，並沒收已付之價金餘額，以及系爭契約第10條第2項之違約金約定，係屬懲罰性違約金等情，有原告所提出之不動產買賣契約書、付款支票、律師函，及被告所提出之不動產買賣價金履約保證專戶收支明細表等文件為證（見本院卷第12-27、65-68、94頁），並均為兩造所不爭執（見本院卷第112頁反面）。惟原告主張系爭契約之懲罰性違約金約定顯屬過高，有失公平，依民法第252條規定，請求法院酌減違約金至零元等語，則均為被告所否認，並執上詞置辯。是本件之爭點為：被告依據系爭契約第10條第2項約定所沒收之懲罰性違約金有無過高，而應予酌減至零元，原告依據民法第179條規定請求被告返還790萬元有無理由？
四、經查：㈠按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，則為民
法第252條所明定，此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨（最高法院93年度台上字第909號判決參照）。是原告自應舉證證明本件違約金有何過高之情形。
㈡原告固以其非惡意毀約，且並無使用過系爭房屋，被告於10
3年5月31日簽約後仍將系爭房屋出租他人，享有租金收益，於解約後仍保有系爭房屋之所有權，被告實際上並無受有任何損害，另被告取得790萬元之違約金，相當於13倍之國人年平均所得、相當於臺北市信義區住宅大樓11年之租金總所得等理由，並提出「主要指標-平均每人所得與消費資料」、「不動產交易實價查詢網不動產租賃」等資料為證。被告對於原告提出之上開「主要指標-平均每人所得與消費資料」、「不動產交易實價查詢網不動產租賃」等文件均為真正，固不爭執（見本院卷第113頁），惟參酌兩造間所簽訂之系爭契約，系爭買賣標的物之價金高達7900萬元，明顯高於一般家庭收入所得者甚多，可知雙方資力已非一般國民所得者可比。因此，以一般國民所得情況，作為本案是否酌減之認定標準，尚非適當。且查，依據原告所提出之原告與被告間之請求損害賠償事件（即本院104年度重訴字第47號、臺灣高等法院104年度重上字第522號）之民事判決書所載，原告在該案中亦主張被告違約而解除契約，其於當時除請求被告返還已付之第一期價金790萬元外，同時亦請求被告給付按其已付買賣價金計算之懲罰性賠償金790萬元，此亦有上開案件之2份民事判決書可參（見本院卷第53頁反、59頁反），顯見原告主觀上亦認同系爭契約關於懲罰性違約金之約定為合理，則其於本案中反而主張違約金約定過高應予酌減，並且應酌減至零元云云，前後主張自我矛盾，尚難認同。又查，兩造間之前案訴訟於105年間始行確定，若原告未違約而依約履行，被告依約本可於104年2月間取得全部價金，因原告之未履約，被告無法依約取得剩餘之買賣價金7110萬元，如以11個月時間（即以自104年2月起算至105年1月間判決確為止）按法定利率計算，原告至少損失約325萬8750元之利息（計算式：71,000,000×5%×11/12﹦3,258,750）。
不僅如此，依被告所提出之信義房屋試算之系爭買賣標的物之土地增值稅計算資料，以兩造於103年間簽訂系爭契約時之系爭土地公告現值55萬7000元/㎡計算，被告所須繳付之土地增值稅金額約為195萬0493元（見本院卷第89頁），但因原告違約而解約，系爭房屋即便於上開案件判決確定後立即再行出售，因政府已調高系爭土地之公告現值為75萬2000元/㎡，致須改以105年度之土地公告現值計算，則被告須繳付之土地增值稅約為403萬1190元（見本院卷第90頁）。換言之，被告因原告之違約而重行出售系爭房屋時，必須多支出200餘萬元之土地增值稅的成本。此外，在本件買賣交易中，被告已支付仲介費140萬元，重行出售勢必再支出一筆因交易而產生之仲介費用。復且，自兩造簽訂系爭契約後，臺北市區房屋交易，在近一年間係呈現量縮價跌格局，尤以高總價之房屋為最，此為公眾週知之事實，因此，被告尚須承受重新交易可能產生之價格下跌之風險。況依內政部所編定之「預售屋買賣契約書範本」第25條第4項約定，買方違約有關付款條件及方式之規定者，賣方得沒收依房地總價款，最高不得超過百分之15計算之金額，亦有被告提出之契約書範本可按（見本院卷第98頁反），而被告依系爭契約上開約定所收取之懲罰性違約金，所佔總價金之比例仍遠低於上開範本之限額。綜此，本院認為原告所提出之上開證據，尚不足以證明被告依約取得之系爭懲罰性違約金有何過高之情。反之，依兩造所分別提出之上開其他各項證據，被告因原告之違約可能遭受之損失相較，上開懲罰性違約金額並無過高之情，原告主張應予酌減至零元，並無可取。
五、從而，原告請求本院依據民法第252條規定，酌減系爭懲罰性違約金至零元，並依民法第179條規定，請求被告返還已沒收之違約金790萬元，為無理由，應予駁回。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 6 月 13 日
民事第五庭 法 官 李桂英以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 6 月 13 日
書記官 林芯瑜