臺灣臺北地方法院民事判決 105年度重訴字第417號原 告 國家世紀館公寓大廈管理委員會法定代理人 沈靜芳訴訟代理人 李明洲律師被 告 大馨建設股份有限公司法定代理人 鍾筱娟訴訟代理人 趙文銘律師上列當事人間請求給付管理維護基金等事件，本院於民國106年2月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：原告之法定代理人原為江世尊，嗣於訴訟繫屬中變更為沈靜芳，業據其於民國106年2月14日具狀聲明承受訴訟，有民事聲明承受訴訟狀及國家世紀館公寓大廈（下稱系爭社區）第10屆區分所有權人會議紀錄等在卷可稽（見本院卷㈢第22至34頁），核與民事訴訟法第170條、第175條及第176條規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠伊所負責管理維護之「國家世紀館社區」（即基地坐落新北
市○○區○○段0○段00○00地號土地上之系爭社區）為被告於96年間興建完成之公寓大廈住宅，該社區1樓原有被告銷售時宣稱「特聘名設計師精心設計，出入口採古典銅質藝術門框鑲嵌強化安全玻璃大門」等營造社區豪宅形象之迎賓門廳，並業經載明於其所事先制定之「國家世紀館房屋預定買賣契約」所附附件8「建材設備表」中；惟此部分因屬「頂蓋型開放空間」，依法應開放公眾遊憩、通行，不得設置門扇等固定式阻絕設施，嗣遭新北市政府認定係違章建築，而於102年6月間強制拆除前後門扇（下稱系爭設施），且礙於開放空間之相關法令限制，上開供保全用途之系爭設施均已無法回復原狀。復因系爭設施經拆除後，造成社區清潔衛生及公共安全之隱憂與威脅，並加重伊管理維護之負擔，被告為弭平全體住戶之憤慨，即於102年7月間承諾願出資聘任清潔人員1名及保全人員3名。詎被告後於103年6月間，竟來函表示其已完成階段性任務，將陸續撤哨等語。經伊向新北市政府調閱系爭社區大樓之「都市設計審議報告書」（下簡稱「都審報告書」）及「94板建字第278號竣工圖」後，始知依都審報告書第8章「建築物管理公約及開放空間管理維護執行計畫」8-1至8-4規定（內含8-2「板橋新站特定管理維護系統組織及相關規定表（一）」中「管理規定」欄之「特區公共開放空間維護要點」），被告於新北市「新板特區」興建系爭社區公寓大廈住宅時，本於起造人身分，應按建築申請案樓地板單位面積工程造價金額25%與受獎勵樓地板面積乘積所得之金額設置「管理維護基金」新臺幣（下同）20,099,088元【計算式參前揭「特區公共開放空間維護要點」第3點：樓地板單位面積工程造價11,600元×25%×受獎勵樓地板面積6930.72平方公尺＝20,099,088元（下稱系爭管理維護基金）】，以供系爭社區公共開放空間設施之維修、更新、清潔等費用，並於伊成立後1個月內移交予伊接管；而所謂「公共開放空間」，即包括屬系爭社區之一部、現已由伊管理之「大公」（含「頂蓋型開放空間」），非僅限於「空橋（即空中通廊）」、「二至三樓通廊（即公共廊道）」、「生態廣場」及「捷連人行地下道電梯」等空間。然伊於97年1月27日組織成立，且於同年5月14日經臺北縣板橋市公所（改制後為新北市板橋區公所）同意備查已逾8年，被告迄未將系爭管理維護基金移交予伊。
㈡又如認被告應否移交系爭管理維護基金仍有疑問，因系爭社
區由伊負責管理維護，以該社區之公寓大廈住宅為「鋼骨及鋼骨鋼筋混凝土構造」大樓、耐用年數60年，其於96年9月7日建竣後之耐用年限至156年9月7日，在103年3月伊起訴時之使用年限尚有51年6月；則按系爭設施經拆除後，伊所需並經被告承諾之清潔人員1名及保全人員3名薪資【分別為37,000元及120,000元（40,000元×3）】計算，得請求被告負擔之管理維護費用為97,026,000元【計算式：（37,000元＋120,000元）×（51年×12月＋6月）＝97,026,000元】，伊亦得先請求與系爭管理維護基金相同之金額。爰先位依公寓大廈管理條例第18條第1項、第28條第3項、第20條第1項及第2項規定，備位依同條例第10條第2項規定，以起訴狀之送達，一併催告及請求被告給付系爭管理維護基金等語。並聲明：⒈被告應給付原告20,099,088元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠原告根本無權請求伊給付系爭管理維護基金。蓋觀諸最終版
本即第四次變更全文之都審報告書第8章「建築物管理公約及開放空間管理維護執行計畫」8-4「公共空間產移歸屬說明」、8-5「供公眾使用空間管理及維護費用說明」、8-7「切結書」所載，可知伊應繳付系爭管理維護基金之「公共開放空間」，乃指該系爭社區大樓「基地內留設人行空橋」及「三樓生活廣場」，包括「空橋（即空中通廊）」、「二至三樓通廊（即公共廊道）」、「生態廣場」與「捷連人行地下道電梯」等空間，而該等空間並非買賣標的，產權歸屬於新北市政府所有，由該府管理及開放供大眾使用；伊則應新北市政府之要求，將此載明於「國家世紀館房屋預定買賣契約」第4條第7項約定中，並業已繳付管理維護基金13,731,054元予所有權人即新北市政府，供該府支應相關費用。又依都審報告書所示，就伊業已繳付與新北市政府之系爭管理維護基金13,731,054元，新北市政府並無再將之提撥與原告之義務。至「頂蓋型開放空間」部分，則屬系爭社區大樓內部之公設，其管理維護來源，為公寓大廈管理條例第18條第2項所規定起造人於申請使用執照時，應按工程造價提繳予各直轄市、縣市主管機關公庫，再由公庫代為撥付管理負責人或管理委員會之公共基金，伊亦已提繳，否則即無取得政府所核發使用執照之可能，是伊就此亦無另給付管理維護基金與原告之義務。而原告逕稱伊本應就公共開放空間繳納系爭管理維護基金「20,099,088元」，該金額之所以異於伊業實際繳納與新北市政府之金額「13,731,054元」，不惟係因原告誤將「頂蓋型開放空間」面積一併計入所致，且最終核准即第四次變更版本之都審報告書更無何系爭管理維護基金應為20,099,088元之記載，顯見原告之主張乃屬無中生有。準此，原告先位依公寓大廈管理條例第18條第1項、第28條第3項、第20條第1項及第2項規定，請求伊給付系爭管理維護基金，顯無理由。
㈡又系爭社區大樓之「頂蓋型開放空間」部分既屬內部公設，
為全體區分所有權人所共有，則依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，即應由該大樓全體區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔修繕、管理、維護等費用，而非由伊一人負擔。況伊前於出售系爭社區大樓房屋予各區分所有權人時，即已在「國家世紀館房屋預定買賣契約」第3條第1項第3款約明大樓1樓為「頂蓋型開放空間」，並經全體住戶簽署切結書、委託書及同意書後，始就該部分施作系爭社區大樓前後門扇等系爭設施之二次工程，已盡告知義務，是縱系爭設施因屬違建而遭拆除，依民法第355條規定，伊亦不負瑕疵擔保或不完全給付責任。從而，原告據上開規定，備位請求伊給付系爭管理維護基金，更屬無稽等語置辯。並聲明：⒈原告之訴駁回；⒉如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、經查：系爭社區於96年間興建完成，起造人為被告；原告於97年1月27日組織成立，並於同年5月14日經臺北縣板橋市公所（改制後為新北市板橋區公所）同意備查後，負責管理維護系爭社區各項公共設施等情，有公寓大廈管理組織報備證明在卷可查（見本院卷㈠第13至15頁）。又原告與新北市政府、新北市政府財政局及新北市政府警察局曾因請求給付管理費事件涉訟，經臺灣新北地方法院以103年度簡上字第284號判決原告敗訴確定在案；兩造另曾因請求給付管理費事件涉訟，經本院以104年度簡上字第278號判決（原審為本院臺北簡易庭103年度北簡字第10251號判決）被告敗訴確定在案，亦有該等判決存卷可參（見本院卷㈠第137至143頁、第152至162頁），堪信屬實。
四、得心證之理由：原告主張被告依都審報告書第8章規定，應就公共開放空間給付系爭管理維護基金20,099,088元，其依公寓大廈管理條例之規定就該基金對被告有請求權，縱認都審報告書未賦予其該請求權，其亦得依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，訴請被告負擔公共開放空間中「頂蓋型開放空間」之原有系爭設施經拆除後所生管理維護費用等語；被告則否認之，並以前詞置辯。茲就兩造之爭點析述如下：
㈠原告主張被告應依都審報告書第8章之記載，就公共開放空
間給付系爭管理維護基金20,099,088元，是否有理？⒈原告主張：依都審報告書第8章「建築物管理公約及開放空
間管理維護執行計畫」規定，被告於新北市「新板特區」興建系爭社區公寓大廈住宅時，本於起造人身分，應按「建築申請案樓地板單位面積工程造價金額25%與受獎勵樓地板面積乘積所得之金額」，為將來成立之「公共開放空間管理委員會」設置系爭管理維護基金，此觀都審報告書第8章下「8-2板橋新站特定管理維護系統組織及相關規定表（一）」中「管理規定」欄之「二、特區公共開放空間維護要點」第3點即明，則佐以該大廈之94板建字第278號竣工圖所載「樓地板單位面積工程造價11,600元」、「受獎勵樓地板面積69
30.72平方公尺」，可知系爭管理維護基金金額應為20,099,088元（計算式：11,600元×25%×6930.72平方公尺＝20,099,088元），惟其迄今未受被告移交將該基金等語，無非以其提出經節錄之94年4月都審報告書節本（見本院卷㈠第71至74頁）為據。然查：
⑴遍觀原告所持之94年4月都審報告書（核備本）第8章「建
築物管理公約及開放空間管理維護執行計畫」，不僅於其中「8-4公共空間產移歸屬說明」已載有「1.本公共空間係指基地內留設人行空橋及三樓生活廣場」、「4.起造人申請使用執照前，應提撥生活廣場維護管理基金5,244,594元及人行空橋維護管理基金7,226,460元，分別開立專戶儲存，兩者合計12,471,054元，並依公共空間管理實際產生費專款撥付」等語，並於「8-5供公眾使用空間管理及維護費用說明」詳載該等管理費之計算式，有本院依職權調取之94年4月都審報告書（核備本）完整版本（見本院卷㈡第3、4、55至56頁反面）附卷可參，足見該次初版之都審報告書即已明載系爭管理維護基金之計算方式，尚與原告僅憑「8-2板橋新站特定管理維護系統組織及相關規定表（一）：…管理規定：…二、特區公共開放空間維護要點第3點」所載隻字片語推論而得之計算式相異，原告復未能就其稱被告確應繳納系爭管理維護基金之金額達「20,099,088元」乙節舉證以實其說，亦未能指明都審報告書何處載有該具體金額，已難採信有何原告所謂「管理維護基金20,099,088元」之存在。
⑵又縱依原告所持前開94年4月都審報告書（核備本）第8章
「8-2板橋新站特定管理維護系統組織及相關規定表（一）：管理規定：…二、特區公共開放空間維護要點」所載「第3點：起造人（即被告）應按建築申請案樓地板單位面積工程造價金額25%與受獎勵樓地板面積乘積所得之金額，設置管理維護基金」、「第4點：管理維護基金運用項目如下：⑴公共開放空間設施物維修或是新費用；⑵公共開放空間植栽更新或保養所需費用；⑶公共開放空間所需水電及清潔費用；⑷使用管理、清潔及維修人員之費用；⑸其他有關管理維護所需費用」、「第6點：起造人應協助建築物及公共開放空間有關之所有權人組成『公共開放空間管理委員會』…」等規定（見本院卷㈠第74頁）綜合觀之，可知以94年4月都審報告書（核備本）第8章之初始規劃，即便有管理維護基金存在，該基金亦應移交予「由建築物及公共開放空間有關之所有權人」特別成立之「公共開放空間管理委員會」，尚非「系爭社區之管理委員會」即原告；而該等公共開放空間之產權現不僅已改移轉登記與新北市政府所有，已無設立所謂「公共開放空間管理委員會」之必要，更遑論該94年4月都審報告書（核備本）第8章嗣已全盤由96年9月第4次變更之都審報告書取代（詳見本判決後述），自無從逕以變更前之舊版都審報告書作為任何有利於原告之認定，是原告主張顯屬臆測，要難採信。
⑶況，原告節錄為其佐證之94年4月都審報告書，實非最終
定案之版本，蓋都審報告書內容嗣後迭經歷次變更，尤其有關前開第8章公共開放空間部分，末於96年9月修訂為第4次變更之都審報告書，有105年11月10日新北市政府函暨所附歷次都審報告書存卷可參（見本院卷㈡第2至177頁），而觀諸該96年9月第4次變更之都審報告書，業已大幅變更第8章公共開放空間之相關內容，並於「8-4公共空間產移歸屬」明確記載「1.本公共空間係指基地內留設人行空橋及三樓生活廣場」、「2.…依95年8月4日發文字號：北府城設字第000000000號檢送95年6月30日『新板特區空廊系統興建及管理維護會議』決議，第柒項第三款述明：新板特區空廊系統及生態廣場之產權目前仍屬起造人擁有，為統一管理，『該產權應移交本府』，俾本縣府作為後續統籌規劃運用」、「3.起造人於申請使用執照前，應提撥生活廣場維護管理基金8,486,460元（含電梯汰換維護費用1,260,000元）開立專戶儲存，兩者合計13,731,054元，並依公共空間管理實際產生費專款撥付」等旨（見本院卷㈡第166頁反面），更於「8-8國家世紀館，空橋及通廊約定內容」載明「（契約書內容）依台北縣政府規定，系爭社區二層部分空間規劃作為連結大眾捷運系統供公眾使用之通廊及空橋設計；三層作為生態廣場，規劃為生態主題館並設置休閒座椅區，買方（按：即系爭社區房地之購買人）充分認知其產權非屬本件房屋預定買賣契約之標的，其產權及『管理』、處分與買方無涉」（見本院卷㈡第168頁），且此等文字亦均明載於系爭社區各區分所有權人與被告所簽訂之買賣契約書第4條第7項（見本院卷㈠第18頁），核與被告所辯：本件公共開放空間原歸由起造人所有、由管委會去管理，但後來為管理方便，已將整個都審報告書變更，即公共開放空間產權歸由新北市政府所有，故該區域管理維護就由新北市政府自行負責，其提撥管理維護基金亦係撥入新北市政府專戶專款專用，與原告或起造人都無關等語相符。益見原告所據以請求被告給付系爭管理維護基金之94年4月都審報告書第8章，已全盤由96年9月第4次變更都審報告書第8章取代而失所附麗，其猶斷章取義，逕稱被告依都審報告書負有交付系爭管理維護基金與其之義務云云，要屬無據。
⑷實則，系爭管理維護基金所指公共開放空間，確為「基地
內留設人行空橋及三樓生活廣場」，皆明載於歷次都審報告書，業如前述；而該公共開放空間產權歸屬登記為新北市政府所有，亦為原告所自承（見本院卷㈠第205頁反面），且系爭社區房地之買受人於購買時均已明知系爭社區二層部分空間規劃作為連結大眾捷運系統供公眾使用之通廊及空橋設計、三層作為生態廣場規劃為生態主題館並設置休閒座椅區，該部分產權及管理、處分均與渠等買受人無關（見前揭買賣契約書第4條第7項），是該部分既由新北市政府派員管理維護，而非由原告負管理之責，原告仍空言主張其有收受系爭管理維護基金之權利，委無是理。
⒉又原告就系爭管理維護基金所指「公共開放空間」為何，先
於起訴時主張：系爭管理維護基金所針對之「特區公共開放空間」包含系爭社區之「大公」即包含「頂蓋型開放空間」云云（見本院卷㈠第133頁），並以其節錄之94年4月都審報告書為憑（見本院卷㈠第71至74頁），然其就此已未能舉證以實其說。且查，任何公寓大廈之區分所有、專有、共用（包含小公、大公）等部分所應提列之公共基金，本即為起造人依公寓大廈管理條例第18條第1項第1款規定，按工程造價一定比例或金額提列繳交至政府主管機關公庫代收，再由主管機關代為撥付與管委會，此等「公寓大廈之一般大公」，顯與本件都審報告書第8章「針對新版特區規劃之公共開放空間」，兩者相異；佐以本件被告業已依公寓大廈管理條例規定按工程造價依比例提列公共基金6,219,346元至新北市政府工務局，另依96年9月第4次都審報告書第8章規定繳交公共開放空間之管理維護基金13,731,054元與新北市政府等情，有臺灣銀行公庫送款回單、工務局函覆暨計算式及匯款單附卷可稽（見本院卷㈠第192頁、卷㈢第70至72頁），益見都審報告書所稱公共開放空間，要與系爭社區大公無涉，否則焉有被告須針對同一標的重複繳納公共基金之理？原告遽將兩者混為一談，顯屬無由。是系爭管理維護基金所謂之「公共開放空間」自不包含「頂蓋型開放空間」，洵堪認定。
⒊原告嗣改稱：被告繳交新北市政府之「管理維護基金13,731
,054元」係因「公共空間」（即被告所指人行空橋、2樓通廊、3樓生態廣場）而提撥，與其所謂應依「公共開放空間」（包含系爭社區基地內留設之頂蓋型開放空間、廣場式開放空間及沿街步道式開放空間）提撥之系爭管理維護基金，兩者不同云云（見本院卷㈢第40頁），並提出94年4月都審報告書第3章所載「3-12開放空間有效面積、獎勵面積鄰接道路長度檢討圖」、「3-13開放空間面積圖、標示牌」、「3-14申請面積獎勵概要表」為佐（見本院卷㈢第51至53頁）。然無論觀諸原告據以為憑之94年4月都審報告書第8章、抑或最終修訂之96年9月第4次變更都審報告書第8章，就「公共空間」或「公共開放空間」二詞均交錯使用（見本院卷㈡第166頁反面），可知該2詞彙並非涇渭兩分，於定義上並無何不同。且衡以常情，倘起造人未依法將應繳納之所有基金、費用依規定（例如公寓大廈管理條例第18條）提撥（繳納）完訖，將無從取得政府核發之使用執照；惟承前所述，被告既業已提撥公共基金至新北市政府專戶完訖，又早已取得公寓大廈之使用執照而得由系爭社區區分所有權人居住使用多年迄今，足證被告並無應提撥而未提撥之基金可言。是原告主張被告應依都審報告書第8章給付公共開放空間之系爭管理維護基金20,099,088元，為屬無據。
㈡承上所述，原告既無何「都審報告書所規定之系爭管理維護
基金請求權」得向被告主張，就公共開放空間又不負何管理維護之責，則其先位依公寓大廈管理條例第18條第1項、第28條第3項、第20條第1項及第2項規定，訴請被告給付該管理維護基金，均無可取。
㈢原告依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，請求被告負擔
系爭社區「頂蓋型開放空間」之原有系爭設施經拆除後所生管理維護費用，有無理由？金額若干？本件原告主張：「頂蓋型開放空間」亦屬都審報告書第8章規定「公共開放空間」之一部，自囊括於被告應給付之系爭管理維護基金內云云，惟該頂蓋型開放空間，核與都審報告書所載之公共開放空間毫無關連，業如前述，是原告此等主張無可採信。原告又主張：被告在頂蓋型開放空間所加設原有系爭設施均屬違建，經建管處強制拆除後門戶洞開、肇生安全上及居住清潔上之諸多問題，顯屬瑕疵給付，被告自應依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，負擔為補救該瑕疵所生之管理維護費用云云。然按，買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責，為民法第355條但出所規定。查，系爭社區區分所有權人與被告簽訂之房地買賣契約書，並未明文約定被告應提供有四周屏蔽之頂蓋型開放空間，有買賣契約附卷可稽（見本院卷㈠第17頁），且被告在頂蓋型開放空間以二次施工所為系爭設施，業由系爭社區住戶簽具切結書、同意書等件（見本院卷㈠第113至117頁）同意由其施作，即系爭社區區分所有權人就此二工施作之情均知之甚詳，被告自不負物之瑕疵擔保責任，亦無不完全給付責任可言。至原告另持被告公司102年7月3日函、103年6月23日為證（見本院卷㈠第67至69頁），主張：被告曾於102年7月間承諾願出資聘任清潔人員1名及保全人員3名，嗣卻於103年6月間反悔而表示已完成階段性任務，將陸續撤哨，故其認為被告仍應就此繼續給付管理維護費用云云，然徵諸該等函件之內容略載「有關頂蓋型開放空間遭拆除一事…為配合防洪、防雨及安全管制，本公司現行已設置透明窗簾擋雨及鋪設地毯防滑；如遇颱風警報時，將暫時以木板遮蔽擋風阻水，並尋其他防颱措施方法中；現已先行增派3哨24小時安全警衛、1名清潔人員；且於SPA池外牆增設紅外線感應器…等。…」，至多僅足證被告願意暫時性設置相關防水暨安全措施，尚不足以證明被告業已承諾就該部分永遠負有管理維護義務。故原告遽認被告應依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，就該頂蓋開放空間負擔管理維護費用云20,099,088元云，皆屬無據，不應准許。
五、綜諸上述，原告先位依公寓大廈管理條例第18條第1項、第28條第3項、第20條第1項及第2項規定，備位依同條例第10條第2項規定，訴請被告給付系爭管理維護基金20,099,088元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，均為無理由，應予駁回；又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，經核均與本案判決結果無影響，爰不一一予以審酌，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由。爰依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 3 月 20 日
民事第三庭 審判長法 官 林春鈴
法 官 趙雪瑛法 官 歐陽儀以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 3 月 22 日
書記官 趙盈秀