臺灣臺北地方法院民事判決 105年度重訴字第55號原 告 趙智皜訴訟代理人 李保祿律師
鄭錦堂律師被 告 劉秀鳳訴訟代理人 吳啟孝律師複 代理人 梅玉東律師訴訟代理人 謝心味律師上列當事人間返還價金事件，本院於民國107年1月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應於原告將坐落新北市○○區○○段○○○○○號（權利範圍為一萬分之七○）之土地，及其上同地段建號○一一三五號（權利範圍全部）之建物，於民國一百零三年二月七日向新北市新店地政事務所登記字號「新登字第018590號」所設定權利人臺灣銀行股份有限公司，最高限額新臺幣柒佰捌拾萬元，權利範圍全部之最高限額抵押權登記予以塗銷；並將上開土地及建物所有權移轉登記及交付予被告同時，給付原告新臺幣捌佰陸拾陸萬元，及自民國一百零五年一月二十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳佰捌拾捌萬陸仟陸佰陸拾柒元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣捌佰陸拾陸萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。經查，兩造於民國103年1月10日所簽訂之不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）第13條係約定以買賣標的物所在地之地方法院（即本院）為第一審管轄法院（見本院卷第13頁），故本院就本件訴訟有管轄權，合先敘明。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1、3款定有明文。經查，本件原告原起訴聲明第一項為：「㈠被告應給付原告新臺幣（下同）8,702,726元及其中8,660,000元自民國103年2月11日起，其餘金額自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按年利率5%計算之利息。」，嗣於107年1月10日具狀及於本院107年1月19日之言詞辯論程序期日當庭變更訴之聲明第一項為：「㈠被告應給付原告 8,660,000元及自民國103年2月11日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。」，核原告前後所為訴之變更，係屬減縮應受判決事項之聲明，是依前揭規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠原告為向被告購買被告所有坐落於新北市○○區○○段○○號
土地（面積為8926.55平方公尺；權利範圍10000分之70；下稱系爭土地），及其上門牌號碼為新北市○○區○○路○○巷○號2樓之建物（下稱系爭房屋），約定買賣價金為8,660,00
0 元，原告曾要求被告作海砂屋檢測，惟被告稱其於93年間買受系爭房屋時已經檢測過，並沒有超標，並向原告保證系爭房屋非海砂屋，致該時未為檢測。原告雖曾要求其提出先前所做之檢測報告，然因被告稱時間久遠，一時不知放置何處，日後再提出給原告，致原告誤信被告之詞，又因系爭房屋及土地之買賣契約（下稱系爭買賣契約）第16條「其他約定事項」有載明買賣標的物若經檢測為海砂屋時，出賣人同意無條件解除契約回復原狀等保障條款，而於103年1月10日與被告訂立系爭買賣契約，並於103年2月10日給付價金予被告，被告則於 103年2月7日將系爭房地之所有權移轉登記予原告。嗣原告要求被告提供先前所作之海砂屋檢測報告，惟被告均推託不理，原告遂於104年8月12日自費委請台灣省土木技師公會，就系爭房屋進行檢測，系爭房屋試體之混凝土中，氯離子含量已超過經濟部標準檢驗局83年（即0.6kg/㎥）或87年（即0.3kg/㎥）之國家標準甚多。且本院委請「台北市結構工程工業技師公會」進行鑑定，鑑定之結論亦為：「一、標的物2樓頂梁之混凝土氯離子含量分別為0.79kg/㎥、0.80kg/㎥、0.50kg/㎥，平均值為0.696 kg/㎥，2樓夾層頂梁分別為0.81kg/㎥、1.10kg/㎥、1.08kg /㎥，平均值為
0.996kg/㎥。本建築物於民國78年竣工，若依照經濟部檢驗局於83年7月22日修訂之CNS3090A2 042（預拌混凝土）國家標準第19節，新拌混凝土中最大水溶性氯離子含量之規定，鋼筋混凝土（一般）為0.6kg/㎥,則可研判本標的物已超過民國83年7月22日修訂之國家標準。若依據新北市政府高氯離子鋼筋混凝土建築物處理及鑑定實施要點第二點之規定，則可研判標的物屬於高氯離子建築物。二、標的物2樓頂梁之混凝土強度檢測結果未符合規範規定，2樓夾層頂梁則符合規範規定；另外，中性化深度則之平均氯離子含量為則符合規範規定。在氯離子含量方面，標的物抽測之平均氯離子含量為0.696kg/㎥及0.996kg/㎥，已超過民國83年7月22日修訂之國家標準0.6kg /㎥，惟目前工程技術上，尚難將氯離子含量超過標準之混凝土修復至符合國家標準，一般僅能在氯離子含量過多所引致之結構裂化及劣損方面進行調降及修補。所幸經現場勘查，標的物之結構並未發現有白華、析晶、鋼筋腐蝕、混凝土剝落等裂化現象，而且標的物之梁、柱、版等主要結構尚未發現有明顯劣損現象。三、系爭建物已屬高氯離子鋼筋混凝土建築物，且二樓頂梁之混凝土平均抗壓強度有不足現象，研判系爭建築物之結構安全已受到影響。」等，可證系爭房屋屬於高氯離子之建物（即俗稱之海砂屋），被告出賣之系爭建物即屬有瑕疵之物。
㈡又系爭房屋經兩造同意由訴外人「台北市結構工程工業技師
公會」進行鑑定，而訴外人「台北市結構工程工業技師公會」指派之技師先辦理初勘、後於現場鑽心取樣 6個試體，再將試體進行混凝土抗壓強度試驗、水溶性氯離子含量試驗、中性化測試試驗後，始能判斷系爭房屋混凝土含氯量是否超過國家標準及最低抗壓強度，是系爭房屋混凝土含氯量是否符合國家標準，非經專業機關進行取樣、試驗，難以得知，一般人以肉眼自外觀難以查知，自非屬得依通常之檢查即能發見之瑕疵。且系爭房地雖於103年2月17日完成點交，惟因被告未依約定提出氯離子含量檢測報告，致該瑕疵無法依通常檢查而即時發現，是原告係於訴外人「台灣省土木技師公會」提出 104年10月14日報告氯含量試驗結果時，始知悉系爭房屋上開瑕疵。則原告於104年12月2日提起本件訴訟，並以本件起訴狀繕本之送達，作為解除系爭房地買賣契約之意思表示，並無被告所稱解除權已逾 6個月之時效等情事，原告自得依民法第359條之規定或買賣契約第 16條之約定，解除系爭買賣契約。而系爭買賣契約解除後，被告負有返還所受領之價金 8,660,000元，並因原告係於103年2月10日將全部價金交付予被告，是除價金外，原告亦得請求被告給付自103年2月11日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
㈢另如認原告解除系爭買賣契約為有理由，則被告主張原告受
有每月18,000元等相當租金之利益，原告並不爭執。而原告受領系爭房屋之點交日為103年2月17日，則應返還自103年2月18日起至107年1月19日（即辯論終結日）止共47個月又 1天之使用系爭房屋之利益，而前開期間使用系爭房屋之利益共為846,600元【計算式：（18,000×47個月）＋（ 18,000×1/30）＝ 846,600元】。是被告得主張抵銷之系爭房屋之利益，共為846,600元，亦即共可抵銷714天之利息【計算式：8,660,000元×5%＝433,000元。433,000元/365日＝1186.30元（日息）。846,600/1186.30＝714天；四捨五入】，即可抵銷自103年2月11日起至105年1月25日止之利息。
㈣並聲明：
⒈被告應給付原告8,660,000元及自 103年2月11日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。
⒉願提供擔保請准假執行。
二、被告則以：㈠據台北市結構工程工業技師公會鑑定報告書所載結論第二點
所載：「所幸經現場勘查，標的物之結構並未發現有白華、析晶、鋼筋腐蝕、混凝土剝落等裂化現象，而且標的物之梁、柱、版等主結構尚未發現有明顯裂損現象」，堪可認系爭房屋無一般海砂屋常見之白華、析晶、鋼筋腐蝕、混凝土剝落等裂化現象，則不能遽依該鑑定意見，即認系爭房屋為海砂屋。
㈡又被告於出售系爭房屋前，業已於 102年12月委請有巢氏房
屋委託尚昕實驗室出具鑑定報告，系爭房屋經鑑定其混凝土中水溶性氯離子含量，在經濟部標準檢驗局於83年訂定新拌混凝土中水溶性氯離子含量0.6kg/㎥以下，符合檢驗局該時之標準，被告並已於兩造買賣系爭房地時將該測試報告書交予原告，並無拒不提供鑑定報告予原告。又系爭買賣契約書第16條其他約定事項，已約定有海砂屋之情況時，原告得無條件解除契約，惟被告並無判斷系爭房屋鋼筋混凝土水溶性氯離子含量之能力，於出賣系爭房屋前已委託尚昕材料實驗室作成測試報告書，盡出賣人之查知義務，並因此確信系爭房屋之鋼筋混凝土中水溶性氯離子含量合於國家標準。則縱因系爭房屋之鋼筋混凝土中水溶性氯離子含量平均值超過國家標準，被告亦無機會可得而知系爭房屋有混凝土氯離子含量過高之情形，則被告並非故意或過失不察致出售系爭房屋予原告，應非屬可歸責於被告，故原告依民法第227條、第226條之規定請求損害賠償，洵屬無據。又原告於被告交屋（即103年2月10日）後，並未積極委託有關機檢測，反遲至104年8月12日始委請台灣省土木師公會進行檢測，且由台灣省土木技師公會所提鑑定報告書結論與建議，亦載明「本鑑定標的物因會勘當時已完成裝潢，雖無混凝土白華、表面鏽蝕或龜裂剝落、裂縫等高氯子鋼筋混凝土建築物相關之損害現象」。則原告既未於交屋後即刻委請專業機構從速檢查系爭房屋是否海砂屋，應已超過民法第356條所規定檢查義務之通常期限，應視為原告承認其受領之物，自不得以系爭房屋有瑕疵，而向被告主張解除契約。
㈢我國內對於預拌混凝土中最大水溶性氯離子含量之規定，係
採經濟部標準檢驗局於 87年6月25日修訂公布之混凝土氯離子含量國家標準 CNS3090為準，硬固混凝土目前亦從上開規定。於修訂前，一般新拌鋼筋混凝土之標準值為0.6公斤/㎥，修正後始變更為0.3公斤/㎥；又對於硬固混凝土含量試驗，則係以國家標準CNS14703為準，根據國家標準CNS14703，關於取樣位置，係規定「採取結構體上能代表硬固水泥砂漿或混凝土品質變異情況之樣品」，故取樣位置應為結構體，就鋼筋混凝土構造建築物，其結構體之主要組成為柱、樑、版、RC牆，取樣方式在無法直接取得時，CNS14703規定採用鑽心或利用旋轉衝擊式鑽孔機取得硬固混凝土粉末。是台灣省土木技師公會取樣位置既均位於牆面，均為直接受外在環境、雨水影響之位置，而非如一般檢測針對柱、樑、版、RC牆分別取樣，且未經鈞院囑託、兩造會勘，是其可信度顯非無疑。
㈣又建築物鋼筋混凝土中存有氯離子之成因眾多，可能係因外
在環境因素如位處潮溼環境、酸雨、空氣污染等引起，亦可能係因建築物位於含有害鋼筋混凝土之化學鹽類、蒸氣或粉塵之工廠等場所附近所致，是鋼筋混凝土內氯離子之來源，除了混凝土之材料來源外，亦可能經由鋼筋混凝土建築物所處之環境中，經由外在滲透或擴散的機制，穿越混凝土表面、內部進入。系爭房屋於78年間建造完成，受外在環境影響之時日甚長，又位處地理潮濕之新店市，則其鋼筋混凝土中存有之氯離子可能係因外在環境潮溼、梅雨等所致。故縱系爭房屋鋼筋混凝土中水溶性氯離子含量過高，亦難即認為係混有海砂建造之房屋。況系爭房屋未有鋼筋氧化膨脹、鋼筋銹蝕、混凝土剝落等顯為海砂屋等情形，經歷數次嚴重地震，亦未有結構安全性不足之疑慮，又無結構安全之瑕疵致不能通常使用，系爭房屋鄰近且為相同建設公司興建之房屋，亦未曾出現有認定屬於海砂屋之情事。是縱系爭房屋之鋼筋混凝土中水溶性氯離子含量平均值，大於經濟部標準檢驗局
83 年7月22日修訂之CNS3090A2042標準，亦難逕而認為系爭房屋即為海砂屋，原告亦不得逕依系爭契約第16條第 1項之約定解除系爭買賣契約。且系爭房屋是否有結構安全性之瑕疵，以及是否不能補強修復，尚非僅以鋼筋混凝土水溶性氯離子含量認定。
㈤是系爭房屋並無原告主張之瑕疵，被告已依債之本旨完成給
付義務，難認被告之給付為不完全給付，且被告於出賣系爭不動產前已就系爭房屋之鋼筋混凝土中水溶性氯離子含量進行測試，並將測試報告書交付予原告，則系爭房屋縱有原告主張之瑕疵，被告亦盡其查核之義務，應無可歸責於被告，故原告依民法第227條、第226條主張損害賠償責任，難認有理。
㈥原告於買受系爭房地後，曾設定最高限額抵押權予訴外人台
灣銀行股份有限公司，並於103年2月7日辦妥最高限額7,800,000元之抵押權設定登記，是如本院認定原告解除系爭買賣契約，為有理由，依民法第 259條規定，兩造互負回復原狀之義務，且依民法第 261條之規定，兩造因契約解除而生之相互義務，準用第 264條同時履行抗辯之規定。則被告為同時履行抗辯，原告自應將該抵押權登記予以塗銷回復原有狀態。
㈦如本院認定原告解除契約為有理由，認被告應返還原告之買
賣價金，則因原告迄今仍居住於其內，仍有使用上之利益可言，被告得以原告應返還占用房屋所受相當租金之利益主張抵銷，且原告應將系爭房地之抵押權登記塗銷，將系爭房地登記為被告所有，隨時處於可交付返還系爭房屋之狀況下，始可開始計算可清償日期之利息，以符同時履行抗辯之對待給付之立法旨趣，而非如原告所稱抵充利息之方式為抵銷。又系爭房屋附近大小約略相同之房屋每月租金約18,000元，則就該金額應係就扣除自103年2月11日起至少迄本院判決之日止，原告每月應給付於被告之不當得利金額後之餘額，始為原告可請求返還之金額。是被告主張原告應返還使用系爭房屋之利益，並以自103年2月17日交屋日起迄原告返還系爭房地之日止，每月租金約18,000元等，與原告請求返還之買賣價金主張抵銷。亦即原告如請求5%之利息，應係以前述餘額，再按月扣除迄返還系爭房屋前，占用房屋所受每月相當租金18,000元之利益後之餘額始能計算5%之利息。
㈧並聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保請准免假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠原告為購買系爭房屋及系爭土地，於103年1月10日與被告簽
訂系爭買賣契約，並約定買賣價金為8,660,000元，另系爭買賣契約於第16條、其他約定事項中約定：「買賣標的在賣方持有產權期間，主建物及附屬建物內確無非自然身故之情事發生，賣方亦未知悉買賣標的曾有非自然身故之情事。嗣後買方發現所言不實，賣方同意無條件解除契約回復原狀。買賣標的物若經檢測為輻射屋或海砂屋時亦適用之。」。嗣被告於 103年2月7日將系爭房地之所有權移轉登記予原告，原告則於103年2月10日給付全部價金予被告，雙方並於 103年2 月17日完成點交。
㈡原告曾於104年8月12日委請臺灣省土木技師公會，就系爭房
屋進行混凝土氯離子含量之檢測。鑑定之結論與建議為：「本鑑定標的物因會勘當時外觀已完成裝潢，雖無混凝土白華、表面鏽蝕或龜裂剝落、裂縫等高氯離子鋼筋混凝土建築物相關之損害現象，仍依據3只試體之混凝土中氯離子含量及其平均值，均大於0.6kg/㎥，與CNS3090A2042標準之規定不符，判斷本鑑定標的物為『高氯離子鋼筋混凝土建築物』。」。（見本院卷第25頁背面）㈢被告曾於102年12月2日委請尚昕材料實驗室，就被告送檢系
爭房屋之樣品，進行硬固混凝土之氯離子含量測試，樣品編號1及2之氯離子含量分別為0.575kg/㎥及0.520kg/㎥。（見本院卷第73頁背面）㈣系爭房屋經本院囑託台北市結構工程工業技師公會進行鋼筋
混凝土氯離子含量及平均值之檢測（含檢測值有無超過103年 2月17日當時經濟部標準檢驗局CNS3090A2042國家標準、有無得以修復及修復方式、該檢測值是否已達混凝土抗壓強度不足，而影響結構安全等），鑑定結論為：「一、標的物2樓頂梁之混凝土氯離子含量分別為0.79kg/㎥、0.80kg/㎥、0.50kg/㎥，平均值為0.696 kg/㎥，2樓夾層頂梁分別為
0.81kg/㎥、1.10kg/㎥、1.08kg/㎥，平均值為0.996kg/㎥。本建築物於民國78年竣工，若依照經濟部檢驗局於83年7月22日修訂之CNS3090A2042（預拌混凝土）國家標準第19節，新拌混凝土中最大水溶性氯離子含量之規定，鋼筋混凝土（一般）為0.6kg/㎥,則可研判本標的物已超過民國83年7月22日修訂之國家標準。若依據新北市政府高氯離子鋼筋混凝土建築物處理及鑑定實施要點第二點之規定，則可研判標的物屬於高氯離子建築物。另混凝土之材料組成為水泥、粗粒料（碎石）、細粒料（砂）加水拌合而成。除水泥外其餘三種材料均可能會受氯離子污染，其中以細粒料（砂）之機率最大。二、標的物2樓頂梁之混凝土強度檢測結果未符合規範規定，2樓夾層頂梁則符合規範規定；另外，中性化深度則皆符合規範規定。在氯離子含量方面，標的物抽測之平均氯離子含量為0.696kg/㎥及0.996kg/㎥，已超過民國83年7月22日修訂之國家標準0.6kg /㎥，惟目前工程技術上，尚難將氯離子含量超過標準之混凝土修復至符合國家標準，一般僅能在氯離子含量過多所引致之結構裂化及劣損方面進行調降及修補。所幸經現場勘查，標的物之結構並未發現有白華、析晶、鋼筋腐蝕、混凝土剝落等裂化現象，而且標的物之梁、柱、版等主要結構尚未發現有明顯劣損現象。三、系爭建物已屬高氯離子鋼筋混凝土建築物，且二樓頂梁之混凝土平均抗壓強度有不足現象，研判系爭建築物之結構安全已受到影響。建議宜依新北市政府高氯離子鋼筋混凝土建築物處理及鑑定實施要點之規定，另行鑑定，並辦理耐震能力詳細評估，以確實瞭解本標的物之結構安全性及修復所需費用」。
㈤原告同意被告以原告占用系爭房屋所受相當租金之利益抵銷
被告對原告所負之債務；另原告使用系爭房屋受有相當於租金之利益為每月18,000元。
四、得心證之理由：原告主張系爭房屋存有瑕疵，而依民法第359條規定或系爭買賣契約第16條約定解除契約，並依民法第259條規定請求返還價金，被告則予以否認，並以前詞置辯，故本件爭點為：㈠系爭房屋是否有混凝土氯離子含量過高之瑕疵？㈡原告依民法第359條規定或系爭買賣契約第16條約定，主張解除系爭買賣契約，是否有據？㈢原告請求被告返還價金及遲延利息，是否有理由？茲敘述如下：
㈠系爭房屋是否有混凝土氯離子含量過高之瑕疵？
⒈按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條
之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質」，民法第354條定有明文。是所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。而於房屋買賣中，房屋應具備穩固、安全耐用之形體與結構，為買賣雙方所著重者，倘交易之房屋欠缺安全可居住之結構，即應認為缺乏房屋效用，而有物之瑕疵存在。又所謂「海砂屋」，係為民間一般之用語，在學術界、主管機關及土木、結構業界係以房屋之混凝土氯離子含量超過設計環境條件下之國家規範值為判定標準。易言之，社會一般民眾泛稱之「海砂屋」，其意即在於房屋之混凝土氯離子含量超過國家標準之規範值。倘房屋預拌混凝土中鋼筋混凝土最大水溶性氯離子含量過高時，會造成鋼筋容易鏽蝕，混凝土強度降低，易造成水泥塊剝落之情事，房屋之耐用年限，亦因此減短。是房屋之混凝土氯離子含量過高及抗壓強度不足，如對於房屋結構安全造成影響或有影響之虞時，自有減少一般房屋所應具備之通常效用，而應認為物之瑕疵。至於被告雖抗辯於兩造買賣系爭房地時交付尚昕材料實驗室之鑑定報告予原告云云，然此為原告否認，被告並未進而為舉證，自難認被告抗辯為真。
⒉就系爭房屋之混凝土氯離子含量為何，業經本院囑託台北市
結構工程工業技師公會鑑定，並提出 106年11月17日鑑定報告書（下稱系爭報告）足憑（隨卷外附）。依系爭報告記載「標的物2樓頂梁之混凝土氯離子含量分別為0.79kg/㎥、0.80kg/㎥、0.50kg/㎥，平均值為0.696 kg/㎥，2樓夾層頂梁分別為0.81kg/㎥、1.10kg/㎥、1.08kg/㎥，平均值為0.996kg/㎥。」、「且二樓頂梁之混凝土平均抗壓強度有不足現象，研判系爭建築物之結構安全已受到影響。」等語，則平均值均高於87年6月25日後之CNS3090國家安全標準0.3kg/m3，及83年7月22日至87年6月25日之國家安全標準0.6 kg/m3，顯示系爭房屋之硬固混凝土氯離子含量已超過國家標準值，具備海砂屋之條件，堪認系爭房屋確有混凝土氯離子含量過高而不符現行國家標準值之情形存在，且該情形已足以影響系爭房屋之結構及居家安全，衡諸通常交易觀念，縱使買賣之標的為中古屋，惟房屋之結構仍必須達到可居住並且安全無虞之程度，始具備其效用及品質，倘該效用及品質之缺乏已足以影響房屋之結構及安全，即應認該房屋具有物之瑕疵。原告主張系爭房屋有氯離子含量過高之情事，構成物之瑕疵，洵屬有據。被告雖執尚昕材料實驗室建築物硬固混凝土氯離子含量試驗報告（見本院卷第73頁），以其記載門口右側樑位、樓中樓樓梯口處樑位氯離子含量分別為0.575kg/m3、0.520kg/m3，抗辯：氯離子含量並未超過國家標準等語，然上開尚昕材料實驗室報告之取樣日期為102年12月2日（見本院卷第73頁反面），當時混凝土氯離子含量之國家標準為0.3k g/m3，則系爭房屋於系爭買賣契約簽立及點交時之混凝土氯離子含量檢測結果顯然超過當時之國家標準，被告執此置辯，並不足採。
⒊又被告抗辯：系爭報告認系爭房屋無白華、析晶、鋼筋腐蝕
、混凝土剝落等裂化現象，則不能遽認系爭房屋為海砂屋云云。然所謂「海砂屋」，係為民間一般之用語，在學術界、主管機關及土木、結構業界係以房屋之混凝土氯離子含量超過設計環境條件下之國家規範值為判定標準，業如上述，而混凝土氯離子含量超過標準值，長期會加速鋼筋鏽蝕及混凝土中性化，進而使混凝土剝落，影響結構物強度及減少使用年限，以致威脅建物之居住安全，依通常交易觀念，顯未具備一般建物應有之價值、效用及品質。雖系爭房屋目前無外顯之裂化現象，但隨著時間變化，高氯離子含量對建物之腐蝕作用仍然存在，是於建物有氯離子含量過高之情事時，不得以現無白華、析晶、鋼筋腐蝕、混凝土剝落等裂化現象，即認氯離子含量過高非屬物之瑕疵，因此被告以系爭房屋現無白華、析晶、鋼筋腐蝕、混凝土剝落等裂化現象抗辯非屬瑕疵，不足採取。
㈡原告依民法第359條規定或系爭買賣契約第16條約定，主張解
除系爭買賣契約，是否有據？⒈按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物
。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物，民法第356條第1、3項分別定有明文。查系爭房屋是否具有氯離子含量過高之瑕疵，非經專業機構取樣、檢測，實無從得知，應屬不能即知之瑕疵至明。又系爭房屋係於103年2月17日完成交屋，原告於104年8月12日委由臺灣省土木技師公會就系爭房屋進行氯離子檢測，臺灣省土木技師公會於同年10月14日出具氯離子含量試驗報告（見本院卷第21頁至第42頁），原告旋於104年12月2日提起本件訴訟，並主張系爭房屋混凝土氯離子含量超過標準，而以起訴狀繕本送達為解除系爭買賣契約之意思表示，則原告於獲悉上開氯離子含量檢測報告後1月餘即通知被告，尚難認有怠於通知之情事。
⒉雖被告抗辯：原告於被告交屋後，並未積極委託有關機檢測
，反遲至104年8月12日始委請臺灣省土木師公會進行檢測，原告既未於交屋後即刻委請專業機構從速檢查系爭房屋是否海砂屋，應已超過民法第356條所規定檢查義務之通常期限，應視為原告承認其受領之物，自不得以系爭房屋有瑕疵，而向被告主張解除契約等語。查系爭買賣契約記載「嗣後買方（即原告）發現所言不實，賣方（即被告）同意無條件解除契約回復原狀。買賣標的物若經檢測為輻射屋或海砂屋時亦適用之」，有系爭買賣契約附卷可參（見本院卷第13頁），依上約定，買受人尚無於簽約後應立即進行氯離子檢測之義務，從而，原告並無違買受人應盡之通常檢查義務，且關於系爭房屋之混凝土所含氯離子是否超過標準，尚非依通常程序檢查即能發現，必須由專業實驗室檢測始能得知，亦如前述，故原告於104年10月間知悉氯離子含量試驗報告後，旋於同年12月2日提起本件訴訟以通知被告，自無怠為通知瑕疵予出賣人之情，被告以此抗辯，洵無可採。
⒊再按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定
危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條至第358條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條前段、第359條分別定有明文。而系爭買賣契約業已載明系爭房屋經檢測為海砂屋，被告同意無條件解除契約，業如前述，而所謂「海砂屋」並非學術用語，依其文字係指該房屋混凝土所用之砂係來自海邊的海砂，而非正常所用的河砂。因海砂中含有氯離子，短期會使牆面滲出白色的痕漬，即俗稱之「壁癌」，長期則會加速腐蝕鋼筋，造成混凝土塊剝落。而作為買賣標的物之房屋，買受人自重其安全性，故依當事人間之真意，買賣契約所稱之海砂屋，當不限於以含有海砂之混凝土所興建之房屋，而重在房屋混凝土中之氯離子是否含量過高而影響建物之安全性。是依當事人締約之真意，系爭房屋混凝土中之氯離子含量超過國家標準，即屬系爭買賣契約所稱之海砂屋，且依上開約定，兩造並未排除原告得依民法第359條解除系爭買賣契約之解除權。被告雖辯稱：混凝土中氯離子來源為多重管道，不得以系爭房屋混凝土中含有氯離子，即認系爭房屋為系爭買賣契約所稱之海砂屋，而認原告不得據以解除系爭買賣契約云云，顯有悖於當事人諦約時之真意，且與法不符，並不足採。
⒋又被告抗辯：系爭報告載明系爭房屋現無白華、析晶、鋼筋
腐蝕、混凝土剝落等裂化現象，故原告主張解除契約顯失公平云云，然系爭房屋現雖無白華、析晶、鋼筋腐蝕、混凝土剝落等裂化現象，然混凝土氯離子含量超過標準值，長期會加速鋼筋鏽蝕及混凝土中性化，進而使混凝土剝落，影響結構物強度及減少使用年限，以致威脅建物之居住安全，況且，系爭報告記載「目前工程技術上，尚難將氯離子含量超過標準之混凝土修復至符合國家標準」等語，故雖混凝土氯離子含量過高現在對於建物結構安全無外顯之影響，但隨著時間變化，高氯離子含量對建物之腐蝕作用仍然存在，被告僅以系爭房屋現在無結構安全之虞，抗辯原告主張解除契約顯失公平，洵屬無據。另本院於最後言詞辯論期日前先行探詢被告是否有和解意願，經被告回覆「現今並無錢可供處理，目前無進行和解之意願」等語（見本院卷第201頁），故被告一面主張原告解除契約顯失公平、僅得請求減少價金，一面陳稱：無款項可供處理，並無和解意願等語，又除上述抗辯外，並未提出本件解除契約有何顯失公平之事證，自難認被告抗辯可採。而本件起訴狀繕本於104年12月14日送達被告，有送達回證可參（見本院卷第52頁），因此原告自得依民法第359條規定、系爭契約第16條約定，解除系爭買賣契約。
㈢原告請求被告返還價金及遲延利息，是否有理由？
⒈按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，由他方所受領
之給付物，應返還之；受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，觀諸民法第259條規定至明。本件原告已依約給付買賣價金8,660,000元，為兩造不爭執，則系爭買賣契約既經解除，原告依民法第259條第1款之規定，請求被告返還8,660,000元，並依同條第2款之規定，請求自受領翌日即103年2月11日起至清償日止，按法定利率即週年利率5％計算之利息，核屬有據。
⒉再按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，
各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限。民法第334條定有明文。而契約解除時，當事人受領之給付為勞務或為物之使用者，應照受領時之價額，以金錢償還之，亦為民法第259條第3款所明定。系爭房屋混凝土氯離子超過標準值，但目前尚無外顯可見之受損情況，原告自103年2月17日點交房屋後迄今實際居住使用，為原告所不爭，對於原告居住使用系爭房屋期間，以每月18,000元計算一事，亦為兩造不爭執，原告應返還使用系爭房屋之利益自103年2月17日起至本件辯論終結前即107月1月19日止計847,800元【計算式：
（18,000×12×3）＋（18000×11）＋（18,000×3/30）＝847,800元】，被告於此範圍內據以主張抵銷，應屬正當。
次按「清償人所提出之給付，應先抵充費用，次充利息，次充原本」，民法第323條前段定有明文。被告應返還8,660,000元，及自103年2月11日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，業如上述，被告主張抵銷之847,800元，依前開規定應先用以抵充被告應付之利息，而8,660,000元以週年利率5%計算之利息為433,000元（計算式：8,660,000元×5%＝433,000元），每日利息為1,186元（計算式：433,000元÷365天＝1,186元/天，元以下四捨五入），故847,800元僅可抵充714天利息（計算式：847,800元÷1,186元/天＝714.84天），而自103年2月11日起算714日為105年1月26日，故經抵銷後，被告應返還原告價金為8,660,000元，及自105年1月27日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。
⒊又按「當事人因契約解除而生之相互義務，準用第二百六十
四條至第二百六十七條之規定」「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。」，民法第261條、第264條第1項前段分別定有明文。另所謂同時履行之抗辯，乃因成立或履行上有牽連關係之雙務契約而生，倘雙方之債務，本於同一雙務契約而發生，且其一方之給付與他方之給付，立於互為對待給付之關係者，即可主張同時履行抗辯。本件原告解除系爭買賣契約，為有理由，依民法第259條規定，兩造互負回復原狀之義務，且依民法第261條之規定，兩造因契約解除而生之相互義務，準用第264條同時履行抗辯之規定。而系爭房屋現登記於原告名下，且經原告於買受系爭房地後設定最高限額抵押權予訴外人臺灣銀行股份有限公司，所有權有不圓滿之情形，則原告自應將該抵押權登記予以塗銷回復原有狀態，並將系爭房屋所有權移轉登記予被告，被告為同時履行之抗辯，為有理由。
五、綜上所述，原告主張系爭房屋具有氯離子含量超過國家標準規範之瑕疵，爰依民法第359條規定、系爭買賣契約第16條約定，請求解除系爭買賣契約，並依民法第259條第1款規定，請求被告給付8,660,000元，及自105年1月27日起按週年利率5％計算之利息，於法有據，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。惟原告依民法第259條規定，亦有回復原狀之義務，被告既為同時履行之抗辯，則此時兩造履行義務則為被告應於原告將系爭房屋及土地之最高限額抵押權登記塗銷，並為所有權移轉登記及交付之同時給付原告8,660,000元及前揭遲延利息。
六、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，經核並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已無所附麗，依法併予駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，毋庸一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 107 年 2 月 7 日
民事第二庭 法 官 何若薇以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 2 月 7 日
書記官 謝榕芝