臺灣臺北地方法院民事判決 105年度重訴字第622號原 告 徐游鴻訴訟代理人 蔡志揚律師複代理人 游仕成律師受告知人 永慶房屋仲介股份有限公司法定代理人 孫慶餘訴訟代理人 王哲偉
黃玉茹被 告 黃蘭婷訴訟代理人 蔡順雄律師
鄭凱威律師沈宗英律師上列當事人間返還買賣價金等事件，本院於一百零六年八月二十五日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣參仟參佰玖拾萬壹仟陸佰柒拾陸元，及自民國一百零五年四月二十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十八，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣壹仟壹佰參拾壹萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新台幣參仟參佰玖拾萬壹仟陸佰柒拾陸元預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。原告起訴先位聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）34,222,315元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息；備位聲明：被告應給付原告1,582,275元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。嗣於民國106年6月6日具狀變更聲明為先位聲明：被告應給付原告34,641,755元，及其中34,222,315元自起訴狀繕本送達翌日起，419,440元自準備四狀繕本送達翌日起，均至清償日止按年息5%計算之利息；備位聲明：被告應給付原告7,223,815元，及其中1,582,275元自起訴狀繕本送達翌日起，5,641,540元自準備四狀繕本送達翌日起，均至清償日止按年息5%計算之利息。經核原告變更聲明屬擴張應受判決事項之聲明，揆諸前開規定，應予准許。
二、按當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知於因自己敗訴而有法律上利害關係之第三人，民事訴訟法第65條第1 項定有明文。又受告知人不為參加或參加逾時者，視為於得行參加時已參加於訴訟，準用第63條之規定，民事訴訟法第67條亦有明文。所謂有法律上利害關係之第三人，係指第三人在私法或公法上之法律關係或權利義務，將因其為訴訟參加所輔助之當事人受敗訴判決有致其直接或間接影響之不利益，倘該當事人獲勝訴判決，即可免受不利益之情形而言，且不問其敗訴判決之內容為主文之諭示或理由之判斷，祇須其有致該第三人受不利益之影響者，均應認其有參加訴訟之利益而涵攝在內，以避免裁判歧異及紛爭擴大或顯在化（最高法院97年度台抗字第414 號裁定意旨參照）。被告黃蘭婷於105 年 7月27日具狀表明訴外人永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶房屋公司）受僱人陳思銘為兩造簽訂買賣契約之代理人，原告所受損害得向永慶房屋公司求償，不論兩造間訴訟勝敗結果，永慶房屋公司均將有不利益，爰聲請對永慶房屋公司為訴訟告知（見卷一第159至163頁）。而經本院依法將告知訴訟狀繕本送達於永慶房屋公司，永慶房屋公司並未具狀參加訴訟，合先敘明。
貳、實體部分
一、原告主張：㈠原告於104年8月25日經由訴外人永慶房屋公司居間，與被告
之代理人即黃學鴻就被告所有坐落於臺北市○○區○○街○○號5樓之2房屋（下稱系爭房屋）暨土地持分（即臺北市○○區○○段○○段000地號及374地號土地，權利範圍均為2/42，下稱系爭土地，合稱系爭房地）進行議價，議價完成後，永慶房屋公司仲介陳思銘始提出立鋼國際工程股份有限公司中和實驗室之硬固水泥砂漿及混凝土中水溶性氯離子含量試驗報告（下稱立鋼公司試驗報告），並告知系爭房屋屬高氯離子含量之混凝土建築物（即俗稱之海砂屋），惟系爭房屋氯離子含量平均值約0.6kg/㎥，與國家標準CNS309 0規定之標準0.6kg/㎥相符，系爭房屋並無結構安全上之疑慮等語，並提出增補契約（下稱系爭增補契約）要求原告同意，然未進一步說明其內容及相關責任。既經被告之仲介保證系爭房屋氯離子含量與國家標準相符，對系爭房屋之結構安全並無任何影響，原告遂與被告之代理人訂定不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），買賣價金維持原議定之數額即3,380萬元。兩造嗣於同年9月24日交屋，原告於11月間進行系爭房屋之裝修工程，於拆除天花板時，竟發現系爭房屋有嚴重鋼筋外露、水泥塊掉落之情事，原告委由SGS材料及工程實驗室（下稱SGS實驗室）進行檢驗（下稱SGS實驗室試驗報告），發現客廳天花板、門口柱、餐廳樑及臥室樑之硬固混凝土氯離子含量分別高達1.717k g/㎥、0.68kg/㎥、3. 673kg/㎥及0.982 kg/㎥，其中餐廳樑之氯離子含量更超出永慶房屋公司所述國家標準高達6倍之多，顯然有嚴重影響系爭房屋之結構安全情事，原告遂於104年12月14日以文山景美郵局存證號碼434號存證信函向被告催告並預為解除系爭買賣契約之意思表示，經被告104年12月22日以台北光復郵局存證號碼1690號存證信函覆以僅願提供瑕疵修補云云。原告為求謹慎，復於104年12月10日另委由臺北市結構工程工業技師公會進行系爭房屋之結構安全鑑定，並製有鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告），鑑定結果竟顯示系爭房屋之混凝土強度顯有不足、中性化深度超過規範、鋼筋銹蝕嚴重並斷裂且氯離子含量遠超過國家標準，甚至有高達1.99kg /㎥之情事，顯示系爭房屋確有結構安全之疑慮，系爭房屋欠缺被告代理人於議約當時所保證之品質並具減少其價值及通常效用之瑕疵，被告更顯有故意或過失不告知瑕疵之情事。原告復於105年3月25日委請律師以台北北門郵局營收股存證號碼1083號存證信函解除系爭契約並請求損害賠償，並於105年3月28日合法送達被告。然被告迄今仍未返還系爭房屋之買賣價金並賠償原告所受損害，原告爰依法提起本件訴訟。
㈡被告辯稱：「契約文字上已清楚載明永慶房屋承辦人員已就
系爭房屋瑕疵詳盡告知原告」、「原告亦於增補契約中載明系爭房屋瑕疵風險並表示願概括承受系爭瑕疵」、「訴外人永慶房屋均曾多次向原告告知系爭房屋有氯離子含量過高之瑕疵…」云云，惟簽訂系爭增補契約中，無論永慶房屋公司之仲介陳思銘、蔡嘉祐，被告之代理人即黃學鴻，皆未對原告詳盡說明系爭增補契約之意義及代表之法律責任，且原告於議價時不知系爭房屋具有高氯離子濃度之瑕疵，且簽約當時亦均陳稱相關檢驗數據與國家標準相近，原告即安心買受，直至拆除裝潢後始發現有嚴重之鋼筋外露與鏽蝕，並經委由專業技師為結構安全鑑定後發現有結構安全之危險，確難認原告有與被告以特約排除結構安全瑕疵擔保責任之意，無由認原告不得主張瑕疵擔保之責。又被告主張被車位坪數稀釋後所計算得出之每坪價格，相較於買賣當時與系爭房地條件約略相當標的之市場行情，每坪實際成交價格實際上即約略低於市場行情6至7萬元不等云云，惟一般購屋實務計算房屋每坪價格時，會將車位價格從成交總價中先行扣除，再除以房屋坪數計算得出每坪價格。否則將使未於謄本中分列建號與持分之車位空間，同以「建物價值」計算價格，則系爭房屋之車位價格將高達600萬餘元；抑或造成同棟同層大樓有車位與無車位之房屋建坪單價產生巨大差異，顯然悖於合理市價與交易實務甚明。次以，巨秉不動產估價師聯合事務所製作之不動產估價報告（下稱系爭估價報告）認定正常情況價值結論時已說明：「因勘估標的建物登記謄本未分列車位建號及持分，無法分別計算車位及建物面積，故依市場行情假設一個車位面積為12坪，建物面積約65.98坪，總面積為77.98坪。…」等語，即已將建物及車位區別以觀。另原告請求減少之買賣價金，係以契約約定之實際買價乘以汙名價值減損比例計算，亦非以系爭估價報告鑑定之「正常價格」作為請求之依據。縱認系爭增補契約有排除部分責任，亦應認兩造締約當時之真意在於被告所保證之氯離子含量僅為
0.7039 kg/㎥、樑分別為0.3508kg/㎥及0.7 593kg/㎥範圍內免除其責任，而未將悖離國家標準之高氯離子瑕疵及房屋結構安全之疑慮排除於物之瑕疵擔保責任外，蓋簽約時原告僅自仲介處知悉系爭房屋氯離子含量與國家標準相當，故所願意承受之瑕疵者至多僅為與國家標準相當，而非承受悖離國家標準數倍之「結構安全」瑕疵。是以，系爭房屋氯離子含量及結構安全之疑慮顯然已逾原告簽約時所認知之範圍，對照本件證人證述及議價過程，倘拘泥系爭增補契約條款內容文字，則將致失兩造締約之真意甚明。退步言，縱認為兩造特約排除瑕疵擔保，因被告故意不告知有悖離國家安全標準之高氯離子瑕疵，依民法第366條規定，特約應屬無效。
因被告於103年委託訴外人永慶房屋公司銷售系爭房屋後，亦進行混凝土氯離子含量試驗，且被告於出賣系爭房屋前重新更動相關水、電管線，則系爭房屋嚴重鋼筋外露、水泥塊掉落之情事被告無可推諉不知。然被告卻於系爭買賣契約之標的物現況說明書（下稱系爭說明書）關於「是否現有或曾有鋼筋外露或水泥塊剝落之情事」，勾選記載：「否」，顯徵被告故意未將瑕疵存在之事實告知原告，實與故意不告知瑕疵相當。是以系爭契約業經原告依據民法第359條規定合法解除，被告自應民法第259條第1款及第2款之規定返還系爭房地之買賣價金3,380萬元暨其利息。
㈢另被告辯稱：「以現況交屋予原告，自無所謂未依債之本旨
履行等情」、「鑑定費用之部分，亦與原告交付系爭房屋為海砂屋之不完全給付無相當因果關係…」、「申請結構安全鑑定之費用部分，即便未申請該鑑定，亦能於由其他方式代替估算修復費用之部分…」云云。然系爭房屋具有欠缺被告所保證之品質，並具滅失或減少其價值及通常效用之瑕疵之情事。被告雖曾提出立鋼公司試驗報告，惟該份檢驗結果與SGS實驗室試驗報告及系爭鑑定報告就氯離子含量之鑑定結果顯有不符，被告更曾於系爭說明書乙欄勾選未曾有鋼筋外露或水泥塊剝落之情事，可證被告確有可歸責之事由，且所為給付之內容不符合債務本旨，當應負不完全給付之債務不履行責任。次以被告代理人黃學鴻當場保證「水電管線早已整理過，他們已整理過，不需要再重新更動，搬進來就可以直接住了。」則被告已知悉系爭房屋嚴重鋼筋外露、水泥塊掉落之情事，且兩方仲介陳思銘、蔡嘉祐均稱系爭房屋之混凝土氯離子濃度與國家標準相當，締約過程中被告代理人黃學鴻亦未予澄清，益證本件被告有可歸責之情事。被告既未依系爭買賣契約之本旨而為給付，當構成不完全給付。從而，原告自得依民法第227條之規定請求被告賠償下列原告所受損害：⑴鑑定費用：11萬2,176元⑵裝修費用：10萬500元⑶管理費：7萬5,600元⑷貸款利息：55萬3,479元，據上，被告既有可歸責之事由而為不完全給付，原告當得依民法第227條之規定，請求損害賠償總計84萬1,755元。退萬步言，系爭房屋有欠缺被告所保證之品質，並具減少其價值及通常效用之瑕疵之情事，若鈞院認為解除系爭買賣契約顯失公平，原告亦得依民法第359條規定請求減少價金，並已以起訴狀繕本送達時為請求減少價金之意思表示。則原告既已為減少價金之意思表示，當得依民法第179條規定請求被告返還其所受價金之利益。而請求被告返還減少之價金數額，據系爭估價報告鑑定結論（二）謂以：「本報告書採用比較法及收益法評估勘估標的之正常情況價值，在瑕疵價值減損方面，修復費用係依台北市結構工程工業技師公會鑑定報告之鑑定結果進行提列，並假設於價格日期當時依該結構安全鑑定報告所載之修復方式進行修復後，評估污名價值減損。」，進而指出系爭房屋因高氯離子瑕疵受有汙名價值減損比例高達15.45%，則以本件兩造實際買賣標的價金3,380萬元計算所得出本件汙名價值減損之數額為522萬2,100元【計算式：
3,380萬x 15.45%=522萬2,100】，加計北市結構公會鑑定之修復費用115萬9,960元，則本件「瑕疵價值減損」數額共計為638萬2,060【計算式：522萬2,100+115萬9,960=63 8萬2,060】元，被告應予返還。另原告得依民法第227條之規定請求被告賠償所受之損害即鑑定費、裝修費用、管理費及貸款利息損失合計84萬1,755元。據上，若鈞院認為原告先位聲明無理由，原告備位聲明請求被告給付722萬3,815元（計算式：638萬2,060+84萬1,755＝722萬3,815），應有理由。
㈣並聲明：
⒈先位聲明：被告應給付原告34,641,755元，及其中34,222,3
15元自起訴狀繕本送達翌日起，419,440元自準備四狀繕本送達翌日起，均至清償日止按年息5%計算之利息。
⒉備位聲明：被告應給付原告7,223,815元，及其中1,582,275
元自起訴狀繕本送達翌日起，5,641,540元自準備四狀繕本送達翌日起，均至清償日止按年息5%計算之利息。
⒊願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告則以：㈠原告先位主張解除契約、請求返還價金並依據不完全給付請
求給付損害賠償84萬1,755 元之請求云云，惟兩造簽訂系爭買賣契約之過程中即已提出立鋼公司試驗報告予原告審閱，且兩造間復有特約明文約定排除出賣人對於特定瑕疵之瑕疵擔保責任，買受人自不得反於特約之約定而仍向出賣人主張特定瑕疵之瑕疵擔保責任。又原告陳稱系爭增補契約條款未將混凝土氯離子含量之高低排除在買賣物之瑕疵擔保責任之外云云，然系爭增補契約中已載明：「乙方及永慶房屋簽約前已詳盡告知甲方相關權利義務，甲方經評估承購本標的之相關風險…且了解自身權益後，甲方仍表達願意概括承受…」等語，顯見永慶房屋公司人員陳思銘確於104年8月25日簽約時，提供屋況說明書及立鋼公司試驗報告，告知原告系爭房屋具有水溶性氯離子濃度偏高之瑕疵，原告亦於系爭增補契約中載明系爭房屋瑕疵風險並表示願概括承受系爭瑕疵。足見原告陳稱於議價當時完全不知系爭房屋具有高氯離子濃度之瑕疵等語云云，更無足憑信。其主張兩造間未有特約排除被告對於系爭房屋關於氯離子含量過高瑕疵之部分，顯屬無稽。
㈡又系爭估價報告中所稱之正常情況價格並未將車位之坪數算
入，原告以系爭估價報告陳稱其所買受房屋之價格與市場行情相較，並無不同云云，惟依系爭買賣契約第1條不動產標示及買賣權利範圍，其中就車位標示之部份，本件買賣標的係併同車位出售；系爭房地之每坪單價計算自當直接以總價3,380萬元除以77.89坪為準，而依上開計算之結果，系爭房地之每坪單價為43萬3,000元左右。相較於買賣當時之與系爭房地條件約略相當標的之市場行情，每坪實際成交價格實約低於市場行情約6至7萬元不等。故證人陳思銘所陳須先將成交總價扣除車位價格200萬元，且扣除12坪車位坪數後，再以3,180萬元除以65.98坪，進而得出每坪單價約略為48萬1,900元，相較於當時其他相同條件之房屋每坪單價是不高不低的價格云云之說詞，顯與系爭買賣契約之內容相違背，實無足為信。本件既然契約明文約定未予拆分土地、建物及車位總價，如以系爭估價報告所計算出之每坪正常情況價格，乘以總坪數即77.98坪，總價應為3,969萬1,820元，約4,000萬元左右，相較於原告購得系爭房地最後成交價格，便宜將近600萬元。退萬步言，縱使違背系爭買賣契約之明文約定，而欲以拆分車位之方式計算，以系爭估價報告所估出之每坪50萬9,000萬價格乘以建物坪數65.98坪，其正常情況價格為3,358萬3,820元，暫且以證人陳思銘所述台北市停車位平均價格為200萬元計算，系爭房地加上車位之價格亦有3,558萬3,820元，相較於原告買受系爭房地之價格3,380萬元，仍有將近200萬之價差，原告所買受之價格還是低於系爭報告所估算出之正常情況價值。
㈢另原告主張被告既有於出賣系爭房屋前重新更動相關水、電
管線，則系爭房屋嚴重鋼筋外露、水泥塊掉落之情事，當無可諉為不知，被告卻於系爭說明書於關於「是否曾有鋼筋外露或水泥塊剝落之情形」，勾選記載為「否」，顯徵被告故意未將瑕疵存在之事實告知原告，實與故意不告知瑕疵相當。」云云。然被告代理人黃學鴻否認曾有告知原告出賣系爭房屋前有重新更動水電管線乙事，且證人陳思銘之證詞之可信性，自始即有疑慮，例如：原告代理人一開始詢問議價完成前有無向買方說明或出示系爭房屋混凝土氯籬子含量的試驗結果，證人陳思銘告知在斡旋階段，卻在鈞院詢問：「議價階段雙方都知道系爭房屋有氯離子偏高的問題嗎？」，始陳稱：「雙方都知道氯離子超過國家標準。」，顯然在議價階段雙方均已知悉系爭房屋有氯離子含量過高之瑕疵，否則要無可能原告於系爭增補契約、系爭現況說明書、立鋼公司試驗報告中均簽署原告之姓名，而證人陳思銘之證詞顯然前後不一，其所述證詞之證據力，不具真實性。縱被告代理人曾陳述於出賣系爭房屋前曾有更動水電等情事，但原告陳稱系爭房屋鋼筋外露、水泥塊掉落之事實係包覆在既有之天花板裝潢內，縱有更動水電之情形，亦無從得知包覆在天花板裝潢內有其鋼筋外露、水泥塊掉落之情形，係至原告欲自行裝潢時將天花板裝潢敲落後始發現有上開情形。是以原告陳稱被告有故意不告知瑕疵等情，實屬無據。
㈣原告依民法第227 條規定主張可歸責於被告之事由而有未依
債之本旨而為給付之情形，請求原告賠償其損害共84萬1,75
5 元云云，惟系爭房屋於72年7 月29日所興建完成，其水溶性氯離子濃度偏高之瑕疵於契約成立前已存在，而兩造簽訂系爭買賣契約後，被告以現況交屋，即依債之本旨而為給付，並無不完全給付之情事。是以，原告依民法第227條及第260條規定，請求被告負損害賠償責任並無理由。退步言之，縱鈞院認為本件仍有不完全給付之適用，兩造既已明確告知有氯離子含量過高之情形，雙方亦簽具系爭增補契約排除被告原應負擔之瑕疵擔保責任，而於104年9月18日以現況交屋予原告，自無所謂未依債之本旨履行等情，自無庸給付其所主張之任何損害賠償費用至明；若被告出售、交付之房屋並非海砂屋，原告所需支出裝修費用、管理費用，與被告交付房屋為海砂屋之不完全給付，並無相當因果關係。且貸款利息依一般通常之觀念，或係因購屋而向銀行貸款，按月攤還所支付之本息，亦與被告交付系爭房屋為海砂屋之不完全給付無相當因果關係，故原告請求原告給付上開賠償金額，尚難認有據至明。綜上所述，兩造既已特約排除被告針對氯離子含量過高之瑕疵需負瑕疵擔保責任，被告代理人又無任何故意不告知瑕疵等情，原告主張依民法第366條規定特約無效，並依同法第359條規定、系爭買賣契約第9條第5項、第12條第1項規定，請求解除契約返還買賣價金、並依不完全給付之規定請求被告給付損害賠償84萬1,755元，均無理由。另依系爭增補契約約定原告不得再就系爭房屋有氯離子含量過高之瑕疵向被告主張瑕疵擔保責任，原告自不得援依民法第359條規定向被告主張負擔瑕疵擔保責任而請求減少價金。縱鈞院仍認為被告有不完全給付之情形，而原告所主張之鑑定費用之部分，亦與原告交付系爭房屋為海砂屋之不完全給付無相當因果關係，縱然原告交付系爭房屋為海砂屋，於屋況說明書中本身即告知系爭房屋為海砂屋，自無重複測量之必要。再者，就原告申請結構安全鑑定之費用部分，即便未申請該鑑定，亦能於由其他方式代替估算修復費用之部分，故原告依民法第227條規定請求被告賠償之損害84萬1,755元，並無理由。
㈤並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、不爭執之事實：㈠原告於104 年8 月25日與被告之代理人黃學鴻經議價程序後
簽訂系爭買賣契約，約定系爭房地買賣總價金為3,380萬元，有不動產買賣契約書可稽（見卷一第23至26頁）。
㈡系爭買賣契約之標的物現況說明書（下稱系爭說明書）關於
「是否現有或曾有鋼筋外露或水泥塊剝落之情事」，被告勾選記載為「否」，有系爭明書可稽（見卷一第39頁）。
㈢兩造於104年8月25日簽立增補契約（下稱系爭增補契約），
第1條約定「本標的混凝土氯離子含量樣本檢測結果分別為柱（0.7039公斤/立方米）、樑（0.3508公斤/立方米）、樑（0.7593公/斤立方米），為高氯離子含量之混凝土建築物，且有影響貸款成數或條件之情事，乙方（指被告）及永慶房屋於簽約前已詳盡告知甲方（指原告）相關權利義務，甲方經評估承購本標的之相關風險並知悉永慶房屋之高氯離子保障辦法且了解自身權益後，甲方仍表達意願概括承受且同意不向乙方主張房屋氯離子含量及造成屋況瑕疵等法律責任，本案亦不適用永慶房屋提供之高氯離子建物保障辦法，甲方不得再就該部份之屋況理由，向乙方及永慶房屋為任何請求。」等語，有系爭增補契約可稽（見卷一第27頁）。
㈣原告於104年11月17日委由SGS實驗室進行檢驗，試驗報告顯
示系爭房屋客廳天花板、門口柱、餐廳樑及臥室樑之硬固混凝土氯離子含量分別為1.717 kg/㎥、0.68 kg/㎥、3.673kg/㎥及0.982 kg/㎥，有SGS實驗室試驗報告在卷可參（見卷一頁49至50）。
㈤原告於104年12月10委由台北市結構工程工業技師公會進行
系爭房屋之結構安全鑑定，鑑定結果記載：「…⑴…整體而言混凝土強度並不符合結構混凝土施工規範要求，經研判混凝土強度不足。…⑶氯離子含量皆超過現行及歷來國家標準CNS3090規定之0.15-0.6Kg/㎥，其中氯離子含量最高之試體為1.99Kg/㎥經研判對於鋼筋腐蝕影響重大。⑷本案之混凝土中氯離子含量過高，對於鋼筋銹蝕危害，藉由現況混凝土鋼筋外露處，觀察鋼筋銹蝕情況已獲證實，此外本案之結構樓版鋼筋部分銹蝕以致鋼筋斷面減少，甚至已脆化斷裂，恐有結構安全之疑慮。⑸針對本案之混凝土鋼筋尚未外露處進行鋼筋腐蝕機率探測，三處試驗之腐蝕機率皆已達C級（詳參附件七之APO7-7以下各頁），學理上認為所測區域之鋼筋已有90%以上之銹蝕機率，此部分試驗成果和鋼筋已外露的部分相符。⑹混凝土氯離子含量不符合標準時，其危險性在於使建物之鋼筋發生銹蝕其至斷裂，並且因前者體積膨脹擠壓混凝土致使產生裂縫，依本案現地勘查及實驗成果顯示鑑定標的物存在前述之危險。⑺混凝土氯離子含量不符合標準時，處理方式有拆除、補強，惟本鑑定標的物係屬區分所有建物，而且其餘樓層之混凝土氯離子含量、鋼筋銹蝕情況、鋼筋混凝土裂縫損害情況皆屬不明，要以拆除方式或全棟建物完整補強修復方式，處理本建物的損害有其困難，所以僅能以鑑定申請人所有權專有之範圍進行修復工程，惟鑑定標的物現況混凝土強度不高且部分鋼筋鏽蝕嚴重並斷裂，即使進行修復工程亦無法完全回復原設計之強度及安全，此外混凝土內含之氯離子依現有技術無法完全去除，就鑑定標的物樓板鋼筋已嚴重鏽蝕之情況，即使施以防蝕工程其效果和花費相較亦不符合經濟效益。…九、結論與建議：1.鑑定標的物（臺北市○○區○○街○○號5樓之2），氯離子含量超過國家標準CNS3090之規定值；混凝土強度經取樣試驗之結果大致亦不符合原設計強度及結構混凝土施工規範要求；鋼筋也有銹蝕甚至斷裂之情況，上述因素皆危害建物結構安全性。…」等語，有台北市結構工程工業技師公會結構安全鑑定報告書（下系爭鑑定報告）可參（見系爭鑑定報告第8至9頁）。
㈥原告於104年12月14日以存證信通知被告解除契約返還價金
，並於104年12月15日送達被告；被告於104年12月22日以存證信函覆願負擔瑕疵修繕；原告再於105年3月25日委請律師另以存證信函通知被告解除契約，並於同年3月28日送達被告，有文山景美郵局存證號碼434號存證信函、臺北光復郵局存證號碼1690號存證信函、台北北門郵局營收股存證號碼1083號存證信函在卷可佐（見卷一第51至52頁、第53至55頁、第56至58頁）。
四、得心證之理由：㈠原告主張系爭房屋具有瑕疪，被告應負物之瑕疵擔保責任，
，是否有理由？⒈按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條
之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質」，民法第354條定有明文。是所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。而於房屋買賣中，房屋應具備穩固、安全耐用之形體與結構，為買賣雙方所著重者，倘交易之房屋欠缺安全可居住之結構，即應認為缺乏房屋效用，而有物之瑕疵存在。又所謂「海砂屋」，係為民間一般之用語，在學術界、主管機關及土木、結構業界係以房屋之混凝土氯離子含量超過設計環境條件下之中國國家規範值為判定標準。易言之，社會一般民眾泛稱之「海砂屋」，其意即在於房屋之混凝土氯離子含量超過國家標準之規範值。倘房屋預拌混凝土中鋼筋混凝土最大水溶性氯離子含量過高時，會造成鋼筋容易鏽蝕，混凝土強度降低，易造成水泥塊剝落之情事，房屋之耐用年限，亦因此減短。是房屋之混凝土氯離子含量過高及抗壓強度不足，如對於房屋結構安全造成影響或有影響之虞時，自有減少一般房屋所應具備之通常效用，而應認為物之瑕疵。
⒉經查，原告於104年11月17日委由SGS實驗室進行系爭房屋硬
固混凝土氯離子含量檢驗，試驗報告顯示系爭房屋客廳天花板、門口柱、餐廳樑及臥室樑之硬固混凝土氯離子含量分別為1.717 kg/㎥、0.68 kg/㎥、3.673 kg/㎥及0.982 kg/㎥，有SGS實驗室試驗報告可稽（見卷一頁49至50）；原告再於104年12月10委由台北市結構工程工業技師公會進行系爭房屋之結構安全鑑定，鑑定結果記載：「…⑴…整體而言混凝土強度並不符合結構混凝土施工規範要求，經研判混凝土強度不足。…⑶氯離子含量皆超過現行及歷來國家標準CNS3090規定之0.15-0.6Kg/㎥，其中氯離子含量最高之試體為1.99Kg/㎥經研判對於鋼筋腐蝕影響重大。⑷本案之混凝土中氯離子含量過高，對於鋼筋銹蝕危害，藉由現況混凝土鋼筋外露處，觀察鋼筋銹蝕情況已獲證實，此外本案之結構樓版鋼筋部分銹蝕以致鋼筋斷面減少，甚至已脆化斷裂，恐有結構安全之疑慮。⑸針對本案之混凝土鋼筋尚未外露處進行鋼筋腐蝕機率探測，三處試驗之腐蝕機率皆已達C級（詳參附件七之APO7-7以下各頁），學理上認為所測區域之鋼筋已有90%以上之銹蝕機率，此部分試驗成果和鋼筋已外露的部分相符。⑹混凝土氯離子含量不符合標準時，其危險性在於使建物之鋼筋發生銹蝕其至斷裂，並且因前者體積膨脹擠壓混凝土致使產生裂縫，依本案現地勘查及實驗成果顯示鑑定標的物存在前述之危險。⑺混凝土氯離子含量不符合標準時，處理方式有拆除、補強，惟本鑑定標的物係屬區分所有建物，而且其餘樓層之混凝土氯離子含量、鋼筋銹蝕情況、鋼筋混凝土裂縫損害情況皆屬不明，要以拆除方式或全棟建物完整補強修復方式，處理本建物的損害有其困難，所以僅能以鑑定申請人所有權專有之範圍進行修復工程，惟鑑定標的物現況混凝土強度不高且部分鋼筋鏽蝕嚴重並斷裂，即使進行修復工程亦無法完全回復原設計之強度及安全，此外混凝土內含之氯離子依現有技術無法完全去除，就鑑定標的物樓板鋼筋已嚴重鏽蝕之情況，即使施以防蝕工程其效果和花費相較亦不符合經濟效益。…九、結論與建議：1.鑑定標的物（臺北市○○區○○街○○號5樓之2），氯離子含量超過國家標準CNS3090之規定值；混凝土強度經取樣試驗之結果大致亦不符合原設計強度及結構混凝土施工規範要求；鋼筋也有銹蝕甚至斷裂之情況，上述因素皆危害建物結構安全性。…」等語，有系爭鑑定報告可參（見系爭鑑定報告第8至9頁）。
依SGS實驗室試驗報告、系爭鑑定報告內容，系爭房屋確有硬固混凝土氯離子含量超過國家標準CNS3090之規定值、鋼筋銹蝕斷裂外露、混凝土強度不符原設計強度及結構混凝土施工規範要求等情形，足以危害系爭房屋之結構及居家安全，衡諸通常交易觀念，縱使買賣之標的為中古屋，惟房屋之結構仍必須達到可居住並且安全無虞之程度，始具備其效用及品質，倘該效用及品質之缺乏已足以影響房屋之結構及安全，即應認該房屋具有物之瑕疵。原告主張系爭房屋有氯離子含量超過國家標準、鋼筋銹蝕斷裂、結構安全疑慮之情事，構成物之瑕疵，洵屬有據。
⒊復按「買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕
疵者，出賣人不負擔保之責」，民法第355條第1項定有明文。又買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院94年度台上字第1112號判決意旨參照）。是如買受人於契約成立時已知有瑕疵之情形，出賣人即不負物之瑕疵擔保之責，且亦無給付內容不符合債務本旨之不完全給付責任。經查，兩造於104年8月25日簽立之系爭增補契約第1條約定「本標的混凝土氯離子含量樣本檢測結果分別為柱（0.7039公斤/立方米）、樑（0.3508公斤/立方米）、樑（0.7593公/斤立方米），為高氯離子含量之混凝土建築物，且有影響貸款成數或條件之情事，乙方（指被告）及永慶房屋於簽約前已詳盡告知甲方（指原告）相關權利義務，甲方經評估承購本標的之相關風險並知悉永慶房屋之高氯離子保障辦法且了解自身權益後，甲方仍表達意願概括承受且同意不向乙方主張房屋氯離子含量及造成屋況瑕疵等法律責任，本案亦不適用永慶房屋提供之高氯離子建物保障辦法，甲方不得再就該部份之屋況理由，向乙方及永慶房屋為任何請求。」等語（見卷一第27頁），被告據此抗辯兩造已約定排除系爭房屋氯離子含量偏高之瑕疪擔保責任。依被告提出供原告檢視之立鋼公司試驗報告記載「進入客廳入口處左側柱（0.7039Kg/㎥）、和室正上方橫向樑（0.3508Kg/㎥）、面對書房右側房間進門正上方橫樑（0.7593Kg/㎥）」（見卷一第39頁反面）及證人陳思銘結證稱「雙方都知道氯離子含量超過國家標準。」等語（見卷一第178頁），固足認被告簽立系爭增補契約時已知悉系爭房屋為高氯離子含量之建物。惟查，依系爭鑑定報告檢附之調查紀錄表及照片說明表顯示，系爭房屋平頂、樑等共計20處位置均有表面膨拱鋼筋銹蝕、表面膨拱剝落、表面剝落鋼筋銹蝕、樑、平頂不規則裂等情形（見系爭鑑定報告AP05-1至14頁），證人陳思銘亦證述「在簽約前都不知道，直到交屋前有發現漏水的情況，那時候因為天花板有做木板包覆，把它拆開來看，有看到漏水痕跡並伴隨鋼筋外露，但沒有看到全貌。」等語（見卷一第176頁），但被告於系爭說明書關於「是否現有或曾有鋼筋外露或水泥塊剝落之情事」欄勾選記載為「否」（見卷一第39頁），已有隱瞞系爭房屋有鋼筋外露、水泥剝落之情形。原告雖知悉系爭房屋為高氯離子含量之建物並簽立系爭增補契約，同意不得以房屋氯離子含量之理由向被告主張法律責任，此僅屬兩造就系爭房屋高氯離子含量之瑕疪部分為免責約定，但系爭房屋尚有鋼筋銹蝕斷裂外露、混凝土強度不符原設計強度及結構混凝土施工規範要求等情形，足以危害系爭房屋之結構及居家安全等締約重大事項，原告於簽立系爭買賣契約時並不知悉，被告亦未盡其告知義務，且原告買受系爭房地之價格與當時市場行情相當乙節，亦據證人陳思銘證述在卷（見卷一第177頁反面至178頁），原告並非以低於市價之價格購入系爭房屋，難認原告未知悉系爭房屋有鋼筋銹蝕斷裂外露、混凝土強度不符原設計強度及結構混凝土施工規範要求，足以危害結構安全等瑕疪係屬重大過失，故尚難以系爭增補契約有就高氯離子含量之瑕疪部分為免責約定乙節，遽認原告簽立系爭增補契約時亦有一併免除系爭房屋鋼筋銹蝕斷裂外露、混凝土強度不足危害結構安全之瑕疪責任。系爭房有重大結構瑕疵，影響系爭房屋之居住安全，被告以一般可提供居住使用之房屋出售予原告，被告應負物之瑕疵擔保責任。被告抗辯系爭增補契約已排除被告應負擔之瑕疪擔保責任云云，並不足取。
㈡原告先位聲明主張解除系爭買賣契約，請求返還價金，有無
理由？⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解
除其契約，或請求減少價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文。所謂解除契約顯失公平，係指瑕疵對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所生之損害，有失平衡而言。則買受人解除契約是否顯失公平，自應比較買賣雙方因解除契約所受損害程度而為判斷（最高法院97年度台上字第256號判決要旨參照）。又按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之；受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第1款、第2款定有明文。
⒉依前述，系爭房屋有鋼筋銹蝕斷裂外露、混凝土強度不符原
設計強度及結構混凝土施工規範要求等情形，足以危害系爭房屋之結構及居家安全等瑕疪，依系爭鑑定報告記載，系爭房屋在可能修復範圍下，其修復經費為1,159,960元；又系爭房屋因混凝土離子濃度偏高而有危建物結構安全性之瑕疪，造成系爭房屋市場交易價值減損5,188,698元，合計瑕疪價值減損之金額為6,348,658元，有系爭估價報告可佐。惟依系爭鑑定報告鑑定結果記載「…⑺混凝土氯離子含量不符合標準時，處理方式有拆除、補強，惟本鑑定標的物係屬區分所有建物，而且其餘樓層之混凝土氯離子含量、鋼筋銹蝕情況、鋼筋混凝土裂縫損害情況皆屬不明，要以拆除方式或全棟建物完整補強修復方式，處理本建物的損害有其困難，所以僅能以鑑定申請人所有權專有之範圍進行修復工程，惟鑑定標的物現況混凝土強度不高且部分鋼筋鏽蝕嚴重並斷裂，即使進行修復工程亦無法完全回復原設計之強度及安全，此外混凝土內含之氯離子依現有技術無法完全去除，就鑑定標的物樓板鋼筋已嚴重鏽蝕之情況，即使施以防蝕工程其效果和花費相較亦不符合經濟效益。」等語，縱使進行修復工程亦無法完全回復系爭房屋原設計之強度及安全，自足以影響原告日後居住使用系爭房屋之安全性，若認原告不得以系爭房屋有危害居住安全之瑕疪為理由解除契約，而僅得請求被告減少買賣價金，此即有違原告係欲買受可供安全居住使用房屋之真意不符，亦對原告造成重大損害，原告主張解除系爭買賣契約，即屬有據。原告於104年12月14日以存證信通知被告，依民法第359條規定解除系爭買賣契約請求返還已付價金，該存證信函於104年12月15日送達被告（見卷一第51至53頁），即生合法解除系爭買賣契約之效力。從而，原告請求被告應返還價金3,380萬元，應予准許。
㈢原告依民法第227條規定請求被告賠償損害841,755元，有無
理由？⒈按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得
依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。民法第227條定有明文。復按「買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任。」（最高法院103年度台上字第2631號判決參照）。被告交付之系爭房屋有鋼筋銹蝕斷裂外露、混凝土強度不符原設計強度及結構混凝土施工規範要求等情形，足以危害系爭房屋之結構及居家安全等瑕疪，惟被告於系爭說明書關於「是否現有或曾有鋼筋外露或水泥塊剝落之情事」欄勾選記載為「否」，隱瞞系爭房屋有鋼筋外露、水泥剝落之情形，致原告不知有瑕疪而買受，自屬可歸責於被告，被告自應負不完全給付之損害賠償責任。
⒉原告主張因買受系爭房屋而支付鑑定費112,176元、裝修費
用100,500元、管理費75,600元、貸款利息553 ,479元，合計841,755元，係因被告不完全給付所致損害，自得依民法第227條第2項規定請求如數賠償。經查：原告主張支出鑑定費用112,176元，提出台灣檢驗科技股份有限公司收據、發票、台北市結構工程工業技師公會鑑定費用明細表、發票、代收收據等為證（見卷一第61至67頁），其中台北市結構工程工業技師公會鑑定費用101,676元係伸張權利之必要費用，被告應依民法第227條第2項規定如數賠償；台灣檢驗科技股份有限公司檢驗費10,500元部分，係就系爭房屋氯離子含量檢驗，惟系爭增補契約已排除被告就系爭房屋氯離子含量之瑕疪擔保責任，難認此部分檢驗費用係屬被告不完全給付所受之損害。另原告主張支出裝修費用100,500元、管理費75,600元，固據提出華泰銀行跨行匯款回單、管理費收據等為證（見卷一第68頁、第69至70頁、卷二第42至43頁），然原告支出裝修費用，無非係出於居住使用系爭房地之需要，管理費亦係原告占有使用系爭房地期間向景福華廈管理委員會所繳納之管理費用，此顯難認與被告不完全給付所生之損害無關。又原告主張因支付系爭房地買賣價金受有貸款利息553,479元損害乙節，惟原告給付買賣價金係為履行系爭買賣契約義務，則原告因給付買賣價金所生之貸款利息損失，即與被告給付不能所生之損害無涉。故原告依民法第227條第2項規定，請求被告賠償不完全給付所致損害101,676元，自屬有據；逾此部分請求則屬無據，不應准許。
㈣又訴之預備合併，必先位之訴無理由，法院始應就備位之訴
為裁判。如先位之訴有理由，法院即無庸就備位之訴為裁判。因本件原告先位之訴既為有理由，本院即無庸就其備位之訴另為裁判。
五、綜上所述，原告依民法第227條第2項、第259條第1、2款規定，請求被告返還原告已付價金3,380萬元及賠償損害101,676元，及自起訴狀繕本送達翌日即105年4月23日起至清償日止，按年息5%計算之利息部分，即屬有據，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。
七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後，認與判決結果無影響，爰不一一論駁，附此敘明。
八、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 9 月 22 日
民事第一庭 法 官 熊志強以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 9 月 22 日
書記官 沈世儒