臺灣臺北地方法院民事判決 105年度重訴字第760號原 告 褚玉鳳被 告 何希文訴訟代理人 張敏雄律師上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國105年10月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地上、門牌號碼：臺北市○○區○○路○段○○巷○弄○○○○號、如附圖所示編號A部分、面積為二平方公尺之建物拆除，並將該土地返還予原告及其餘共有人。其履行期間為叁個月。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之十，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣肆拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰壹拾玖萬玖仟捌佰柒拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠原告於國76年9月14日因買賣而登記取得坐落臺北市○○區
○○段○○段000地號土地（下稱系爭799地號土地）所有權（應有部分10,000分之70），為系爭799地號土地之共有人，門牌號碼臺北市○○區○○路0段00巷0弄○0○0號房屋（下稱系爭房屋）為未辦理保存登記房屋，被告於100年11月3日向徐博揚購買而取得系爭房屋之事實上處分權，系爭房屋現由被告佔領使用中，而本件經臺北市松山地政事務所實地測量結果，系爭房屋占有系爭799地號土地如附圖所示編號A部分2平方公尺。按「所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之」、「各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之」，民法第767條第1項、第821條定有明文，被告以系爭房屋無權占有系爭799地號土地如附圖所示編號A部分及如原證二十紅色標註部分，原告自得爰依民法第767條第1項、第821條之規定，請求系爭房屋之事實上處分權人即被告拆除上揭房屋並返還土地予原告及其餘共有人。
㈡為此聲明：
⒈被告應將坐落系爭799地號土地如附圖所示編號A部分及如
原證二十紅色標註部分之系爭房屋拆除，並將該部分土地返還予原告及其於共有人。
⒉願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則抗辯以：㈠系爭799地號土地係屬「福之鄉大廈」全體區分有權人所共
有，系爭房屋坐落於臺北市○○區○○段○○段00000000000地號國有土地上（下稱系爭807之2、807之9地號土地），原係許金玉所有，因許金玉遭債權人聲請拍賣系爭建物由徐博揚於100年間拍定，嗣被告於100年11月3日向徐博揚買受，被告及徐博揚並無任何增建行為；又依另案臺灣高等法院檢察署103年度上聲議字第6971號處分書記載「被告許金玉供稱：臨2之1號房屋係75年間由建商所建造，嗣後並無變更情形等語，而臨2之1號房屋所在地美仁里鄰長高玉清亦稱：
臨2之1號房屋應係與八德路3段75號同時興建等語…足見本案臨2之1號房屋於75年間已興建…」等內容可知，系爭建物係75年間由「福之鄉大廈」之建商所建造，是系爭房屋縱有越界建築之情事，亦為該建商知情且同意而建造，是依民法第796條第1項前段「土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋」之規定，原告不得請求被告拆除系爭建物返還越界部分之土地。再者，系爭房屋於75年興建迄今已逾30年，歷屆「福之鄉大廈」管理委員會從未要求拆除系爭房屋，返還越界部分土地，顯已同意系爭房屋使用越界部分土地，足使被告正當信任權利人已不欲行使其權利，是原告嗣後再為主張，依民法第148條之規定，實應認有違誠信而權利失效。且查，系爭房屋越界部分涉及「福之鄉大廈」共用部分，該部分係由「福之鄉大廈」管理委員會管理，系爭房屋自75年興建迄今已逾30年，歷屆管理委員會從未要求拆除系爭建物，返還越界部分土地，顯已同意系爭建物使用越界部分土地，是原告自不得請求被告拆除系爭房屋並返還無權占用土地。
㈡為此抗辯：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項如下：㈠原告於76年9月14日因買賣而登記取得坐落臺北市○○區○
○段○○段000地號土地（下稱系爭799地號土地）所有權（應有部分10,000分之70），為系爭799地號土地之共有人。
㈡門牌號碼臺北市○○區○○路0段00巷0弄○0○0號房屋（下稱系爭房屋）為未辦理保存登記房屋。
㈢被告於100年11月3日向徐博揚購買而取得系爭房屋之事實上處分權，系爭房屋現由被告佔領使用中。
㈣本件經臺北市松山地政事務所實地測量結果，系爭房屋占
有系爭799地號土地如本院卷第93頁附圖所示編號A部分2平方公尺。
（以上見本院卷第123頁反面）
四、本件原告主張其係系爭799地號土地之共有人，被告係系爭房屋之事實上處分權人，被告以系爭房屋無權占有系爭799地號土地，依民法第767條第1項、第821條之規定請求拆屋還地等語，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是兩造之爭點厥為：原告是否得以被告無權占有使用系爭土地為由，而訴請被告將系爭房屋拆除，並將該占用土地返還予原告及其他共有人？茲分敘如下：
㈠按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
，對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之」、「各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之」，民法第767條第1項、第821條定有明文；再按「違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人。又房屋之拆除為一種事實上之處分行為，須有事實上之處分權者，始有拆除之權限」，有最高法院86年度台上字第2272號判決可資參照；經查，系爭房屋為未辦理保存登記房屋，經臺北市松山地政事務所實地測量結果，系爭房屋占有系爭799地號土地如附圖所示編號A部分2平方公尺，被告於100年11月3日向徐博揚購買而取得系爭房屋之事實上處分權，為兩造所不爭執，已如前述，是認被告就系爭房屋確實享有事實上之處分權限，從而原告訴請被告拆屋還地，並非法所不許，合先敘明。再按「以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之」，另有最高法院85年度台上字第1120號判決可參。經查，系爭房屋所占用基地即系爭799地號土地如附圖所示編號A部分既屬原告所有之土地，此為兩造所不爭執，依上揭說明，自應被告就占有系爭799地號土地之合法權源負舉證之責。
㈡被告抗辯稱依臺灣高等法院檢察署103年度上聲議字第6971
號處分書記載內容可知，系爭建物係75年間由「福之鄉大廈」之建商所建造云云，然查，依卷附臺灣高等法院檢察署103年度上聲議字第6971號處分書所載：「…又前案被告許金玉供稱：臨2之1號房屋係75年間由建商所建造，嗣後並無變更情形等語，而臨2之1號房屋所在地美仁里鄰長高玉清亦稱：臨2之1號房屋應係與八德路3段75號同時興建等語…足見本案臨2之1號房屋於75年間已興建…」等語內容（見本院卷第22頁反面），充其量僅能證明依許金玉及高玉清之供詞系爭房屋係75年間建造，嗣後並無增建，而址設臺北市○○路○段○○號之「福之鄉大廈」亦係於75年間興建，尚無從遽以推斷系爭房屋亦係「福之鄉大廈」之原始起造人所興建，況按「民法第七百九十六條所定之『土地所有人』越界建築房屋，必以建築房屋者，為『土地所有人』或其他有利用土地權利之人(例如：地上權人、永佃權人或典權人、承租人、使用借貸人等等)，始足當之，倘建築房屋之初，尚非『土地所有人』或其他有利用土地權利之人，應屬單純之『無權占有』，不生該條所定『鄰地所有人』是否即時提出異議之問題」，有最高法院86年度台上字第2103號民事判決可資參照，被告自承系爭房屋係坐落於系爭807之2、807之9地號土地等情明確（見本院卷第12頁），核與臺北市松山地政事務所105年9月7日北市松地測字第10531582400號函覆附土地複丈成果圖完全相符（見本院卷第91至93頁），而系爭807之2、807之9地號土地係屬國有土地，亦為被告所自承（見本院卷第12頁），被告復無法提出任何證據證明系爭房屋於興建之初已取得國有財產局或其他管理機關之同意，即難認定系爭房屋係由系爭807之2、807之9地號土地之土地所有權人或其他有利用權人所建築，依前揭說明，即屬單純之「無權占有」，而無民法第796條第1項前段規定之適用，自不得抗辯其係有權使用系爭土地。
㈢被告另抗辯原告執意要求被告拆屋還地，顯有違民法148條
之立法意旨云云。然按「民法第一百四十八條第一項係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而苟非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內(最高法院四十五年台上字第一○五號判例參照)。是縱上訴人抗辯鄭鑾自日據時代即已使用系爭土地，且於六十八年間已占用系爭土地建造四樓房屋，並非始自八十二年間一節屬實，然在其合法獲得讓售土地之前，即大興土木，建造五層樓房，以造成既成事實，其果因被上訴人訴請拆屋而受有損害，亦屬咎由自取。況上訴人於八十二年四月間於系爭土地進行工程時，被上訴人因接獲他人檢舉，而發函促請上訴人自行停工，以免增加損失，上訴人竟不聽制止，仍繼續興建，更屬目無法紀，被上訴人基於地方行政主管機關維護公有財產之職責，依法訴請上訴人拆屋還地，自無權利濫用之可言」，有最高法院86年度台上字第2500號判決可資參照。本件原告依民法第767條第1項、第821條之規定訴請拆屋還地，乃其權利之正當行使，並非以損害他人為主要目的，縱足以使他人喪失利益，亦非以損害他人為主要目的，依前揭說明，自無權利濫用之可言，從而被告辯稱原告執意被告拆屋還地，顯有違民法148條之立法意旨云云，顯不足採。被告又抗辯系爭房屋越界部分涉及「福之鄉大廈」共用部分，該部分係由「福之鄉大廈」管理委員會管理，原告不得為主張云云；惟按「各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之」，民法第821條定有明文，原告既係系爭799地號土地之共有人，本得依上揭規定對第三人就共有物之全部為本於所有權之請求，況公寓大廈管理條例第3條第9款係規定：「管理委員會：指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。」，且按「公寓大廈管理委員會之權責，依公寓大廈管理條例之規定，僅在維護管理該公寓大廈，並執行區分所有權人會議事項（見該條例第三十四條），並無就區分所有權人與建商間實體爭執之私權糾紛加以干涉之權」，亦有最高法院87年度台上字第2549號判決足參，是以，公寓大廈管理委員會之權責，僅在執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作而已，即便為顧及其日常事務之順利進行而認其得為法律行為，揆諸前揭說明，此仍應限於公寓大廈管理條例規定之管理委員會權責範圍內，從而管理委員會就各區分所有權人與他人關於實體爭執之私權糾紛並無干涉之權，就此部分自無權利主張之餘地，是被告上揭抗辯，於法顯有未合，委無足取。
㈣綜上，被告所為上開抗辯，均無理由。承上，被告確為系爭
房屋之事實上處分權人，被告既無任何法律上原因以系爭房屋占用系爭土地之如附圖所示編號A部分、面積為2平方公尺土地，則原告訴請被告拆除房屋並返還土地予原告及其餘共有人，為有理由，應予准許。至原告訴請被告將系爭799地號土地如原證二十紅色標註部分之系爭房屋拆除，並將該部分土地返還予原告及其於共有人部分，因遭被告否認，且原告並未提出任何證據證明系爭799地號土地如原證二十紅色標註部分亦遭被告無權占有，則原告訴請被告就拆除該部分房屋併返還土地予原告及其餘共有人部分，為無理由，應予駁回。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第821條之規定，請求被告給付如主文第一項所示部分，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。
六、再查，本件被告占用系爭799地號土地多年，依其能力一時覓地搬遷應屬不易，核其性質非長時間不能履行，爰依民事訴訟法第396條第1項前段規定，酌定履行期間3個月。
七、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回
八、本件事證已臻明確，被告雖聲請本院傳訊證人許金玉、王清萬以釐清本件有無民法第796條第1項前段之適用，並聲請傳訊證人林書鴻以證明被告占用系爭799地號土地業經取得「福之鄉大廈」管理委員會之同意，惟查，本件並無適用民法第796條第1項前段之餘地，且「福之鄉大廈」管理委員會就各區分所有權人與他人關於實體爭執之私權糾紛並無干涉之權，均如前述，從而被告所為上揭聲請，顯無調查之必要，應予駁回，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，或與本件無涉，或與判決結果不生影響，毋庸一一論列，併此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 11 月 3 日
民事第四庭 法 官 李家慧以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 11 月 3 日
書記官 劉冠伶