臺灣臺北地方法院民事判決 105年度重訴字第716號原 告 倪嘉宏訴訟代理人 林哲健律師
林宗德律師被 告 陳善讓訴訟代理人 王安律師複 代理人 李殷財律師上列當事人間請求解除契約回復原狀等事件，本院於民國107年5月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面原告起訴請求被告應給付原告新臺幣（下同）350 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。嗣原告將請求金額減縮為153 萬2160元（詳下述），核屬減縮聲明，合於民事訴訟法第255 條第1 項第3 款規定，自應准許。
貳、實體部分
一、原告主張：㈠原告於民國101 年11月間，向被告購買門牌號碼為臺北市○
○區○○○路○ 段○○○ 巷○ ○○ 號5 樓之房屋（下稱系爭房屋）及其坐落基地。兩造締約時，原告為向銀行貸得較多款項，遂與被告協議，於買賣契約中約定價金為1560萬，實際之價金則為1330萬元。被告交屋後，原告便針對系爭房屋加以整修，於102 年6 月5 日入住。詎原告入住後常感身體不適，頭暈想吐，且因屋頂漏水嚴重，原告只得搬離系爭房屋，另行租屋居住。103 年10月間，因系爭房屋之隔壁戶欲出售，原告得知系爭房屋可能有傾斜之問題，原告委請隔壁戶之仲介信義房屋為系爭房屋做傾斜檢測。經訴外人俞聖衡建築師做成建築物結構調查初勘表後，始知悉系爭房屋之室內地坪傾斜率已達1/69至1/78之間，屬於「中度接近嚴重」之傾斜瑕疵，俞聖衡建築師並表示若臺北發生芮氏規模6 級以上之地震，系爭房屋恐將倒塌，原告通知被告解約未獲回應，始提起本件訴訟。
㈡本件訴訟中已委請台灣省結構工程技師公會（下稱結構技師
公會）對系爭房屋做傾斜之鑑定，鑑定結果認為：為「系爭房屋牆柱角傾斜率為1/ 79 與1/77」及「研判系爭房屋結構雖無立即崩塌之危險，但現有之傾斜率已對整楝建築物原有結構耐震能力造成減損，其結構安全性未能達到設計當時法規所規定之應有安全度」，足見系爭房屋確有傾斜之瑕疵。既然系爭房屋有傾斜之瑕疵，原告自得依民法第359 條、第
179 條請求減少價金，且原告於接獲上開初勘表後，因家中變故，未立即進行系爭房屋傾斜之處理事宜，且為免除身體上不適，原告對系爭房屋進行整修，然此非原告已經承認系爭房屋之瑕疵。又系爭房屋有長達10年以上之嚴重傾斜，同棟住戶均知悉有傾斜情事，被告對系爭房屋有傾斜情事不可能不知，卻故意不告知原告，依法已排除買受人瑕疵通知義務之適用。另被告於出售系爭房屋時，刻意隱瞞原告有傾斜之瑕疵，顯然為故意不告知瑕疵，亦應負不完全給付之損害賠償責任。退步言之，縱認被告未故意不告知瑕疵，被告亦應對系爭房屋有傾斜情事而未告知一事可歸責，亦應負擔不完全給付損害賠償責任。
㈢系爭房屋因傾斜之瑕疵所減損之價值，在本件訴訟中經巨秉
事務所鑑定後，標的物之瑕疵情況價值為1433萬3406元，標的物正常情況價值為1619萬9600元，且雖系爭房屋之實際買賣價金為1330萬元，較鑑定之標的物之瑕疵情況價值為低，仍不妨礙原告之請求，系爭房屋因此所減少之價值為153 萬2160元【計算式為減少價值＝約定價金×（1 －瑕疵物之價額/ 無瑕疵之價額），即1330萬元x （1 －1433萬3406元/1
619 萬9600元）＝153 萬2160元】等語，爰依民法第359 條、第227 條第1 項及第179 條之規定，請求擇一為勝訴判決，並聲明：被告應給付原告153 萬2160元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造既合意依系爭房屋之「現況」交屋，且認可屋況調查表所揭示之一切條件，應認被告提供交付之標的已符合價金給付之對應。縱系爭房屋有所傾斜，亦無法排除傾斜原因為交屋後發生幾次較大規模之地震所引起。又原告於
103 年10月18日知悉系爭房屋有其所謂之傾斜後，直到105年3 月間方通知被告，顯見原告怠於為民法第356 條之通知，則原告已喪失瑕疵擔保請求權及其他損害賠償請求權，包括債務不履行之不完全給付損害賠償請求權。況原告於103年10月18日知悉系爭房屋有其所謂之傾斜後，仍於104 年3月起進行大規模整修工程，足徵原告承認所受領之物，不得再主張瑕疵擔保請求權及其他損害賠償請求權。系爭房屋登記於被告名下期間即98年4 月至101 年11月，被告均未居住其內，因此被告從未聽聞、亦不知悉系爭房屋有所謂傾斜情事。原告未舉證被告明知系爭房屋為傾斜屋而故意不告知於原告。又原告僅以1330萬元即購得系爭房屋，此價額比較鑑定之標的物之瑕疵情況價值為低，原告並無損害等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。願供擔保，請准宣告免予假執行。
三、經查，兩造於101 年11月17日就系爭房屋及其坐落基地簽訂不動產買賣契約書，約定價金為1560萬元，實際成交價格為1330萬元，原告於101 年12月22日經登記為系爭房屋及其坐落基地之所有人。俞聖衡建築師於103 年10月8 日對系爭建物做建築物結構調查初勘後，於103 年10月8 日出具建築物結構調查初勘表（下稱系爭初勘表），認定系爭房屋之室內地坪傾斜率已達1/69至1/78之間，屬於中度接近嚴重之傾斜瑕疵。原告於105 年3 月24日寄發存證信函通知被告系爭房屋傾斜情事等情，有系爭房屋及其坐落基地之不動產買賣契約書、土地登記謄本、建物登記謄本、103 年10月8 日建築物結構調查初勘表、臺北興安郵局第000449號存證信函各1份在卷可稽（見本院卷第10頁至第19頁、第24頁至第25頁、第15 0頁至第159 頁），復為兩造所不爭執，應堪信為真。
四、原告另主張系爭房屋有傾斜之瑕疵，原告得依民法第359 條、第179 條請求被告減少價金153 萬2160元，被告亦應負不完全給付損害賠償責任等節，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本件應審酌者為原告本件請求是否有理由？茲分述如下：
㈠系爭房屋於兩造買賣時即有傾斜之瑕疵：
⒈系爭房屋經本院委託結構技師公會進行鑑定，結構技師公會
嗣函覆本院，就本院所詢：「系爭房屋是否有傾斜情事，傾斜程度如何？對於建築結構安全性有何影響？」、「系爭房屋傾斜之原因或最可能之原因為何？是否於101 年11月17日前即已傾斜？」等二問題，鑑定結果略以：
①「（1 ）依據本會於民國105 年11月15日對系爭房屋辦理牆
柱角傾斜率測量結果，研判系爭房屋是有傾斜情事，傾斜方向為向系爭房屋後方傾斜，系爭房屋牆柱角傾斜率為1/79與1/77。（2 ）系爭房屋牆柱角傾斜率為1/79與1/ 77 ，傾斜率大於『台北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊』房屋傾斜率容許安全範圍（1/200 ）之規定，惟綜合標的物傾斜率測量成果及現況勘查結果，研判系爭房屋結構雖無立即崩塌之危險，但現有之傾斜率已對整楝建築物原有結構耐震能力造成減損，其結構安全性未能達到設計當時法規所規定之應有安全度。」②「（1 ）建築物發生傾斜之因素相當多而且複雜，諸如（1.
1 ）建築物基礎下部地盤為軟弱土層（1.2 ）軟弱土層厚度不一致（1.3 ）建築物建造於不均勻土層之地盤上面（1.4）基礎下部地盤內部有空洞或埋設物存在（1.5 ）不同基礎結構形式之混合使用（1.6 ）有局部性的增築及荷重分佈不平均（1.7 ）地下水位發生變化（1.8 ）鄰房地下室開挖工程之影響等等，依據第（一）、（二）及（三）項說明綜合研判，系爭房屋傾斜最可能之主要原因為系爭房屋所在建築物之基礎下方土壤軟弱所導致。（2 ）因系爭房屋所在建築物之基礎下方土壤為軟弱黏土，依據軟弱黏土之特性，若要達到系爭房屋牆柱角傾斜率為1/79與1/77之程度，至少需10年以上，由於系爭房屋約完工於民國68年，至民國101 年止屋齡已約33年，研判系爭房屋於民國101 年11月17日前即已發生傾斜。」，有結構技師公會106 年1 月25日台省結鑑技字第2702號鑑定報告書1 份在卷可憑（下稱系爭傾斜鑑定書）。
⒉由系爭傾斜鑑定書之上開鑑定結果可知，系爭房屋之房柱角
傾斜率為1/79與1/77，大於「台北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊」房屋傾斜率容許安全範圍，且經研判，系爭房屋之傾斜於101 年11月17日前即已存在。是系爭房屋於兩造於101 年11月17日簽訂買賣契約書前，即存在傾斜之瑕疵，堪可認定。
㈡系爭房屋瑕疵情況價值為1433萬3406元，標的物正常情況價值為1619萬9600元：
⒈系爭房屋經本院委託巨秉事務所，就系爭房屋為瑕疵不動產
價值減損鑑定，巨秉事務所函覆本院，就本院所詢：「系爭房屋之傾斜狀況是否對系爭房屋造成償值之減損？」、「減損價值或比例為何？（請依101 年11月間之交易價格估價）」等二問題，鑑定結果略以：
①「由上開鑑定報告（按：即系爭傾斜鑑定報告）可知，就工
程實務專業考量，勘估標的僅能進行補強工法，但因補強工法僅能僅能改善傾斜對其原有結構強度造成之減損，無法扶正傾斜率，勘估標的在修復後仍具有傾斜瑕疵。因此，勘估標的在物理上雖具有修復可能性，但因建物屬於區分所有權建物，故不具經濟上及權利上之修復可能性。此外，依上開鑑定報告所指，採用補強工法並不能消弭建物傾斜瑕疲，故其修復完善度亦差。在資訊揭露度方面，經本所訪查當地不動產經紀業者及已公開揭露之媒體資訊，勘估標的之瑕疵資訊已廣泛揭露於交易市場，潛在買方取得資訊之可能性尚高。此外，傾斜瑕疵屬交易重大資訊，各大不動產經紀業者多習慣主動告知避免糾紛，且明載於不動產說明書上。在市場替代性方面，因勘估標的所在區域性質特殊，地盤多為軟弱土層，加上區內建物多為老舊建物，區域市場內為屋齡30年以上之公寓產品多有傾斜問題，差別僅在於傾斜嚴重程度及瑕疵資訊是否已揭露於交易市場，因此就區域市場而言，傾斜瑕疵建物之替代性較低，市場上的潛在買方較難取得確定無傾斜問題之正常替代品。然就整體交易市場而言，潛在買方在有正常替代品選擇時，仍會避免購入有傾斜瑕疵的不動產。最後在融資困難度方面，傾斜問題屬銀行避免承貸項目，在放貸時多會降低放款成數，然因上述區域特性，其放款成數下降幅度相較於其他地區應稍具彈性。綜上，經採污名效果顯著性分析，綜合各項指標，在修復可能性、修復完善度、資訊揭露度、市場替代性和融資困難度等五項指標皆指出，本案勘估標的在修復後仍有顯著的污名效果，預期會造成污名價值減損。」②「本案估價報告書先評估正常情況價值，並分析瑕疵情況之
污名效果，因修復後預期仍受污名效果影響，故評估瑕疵情況價值及瑕疵價值減損（瑕疵價值減損包含修復費用及污名價值減損）。修復費用主要採用台灣省結構工程技師公會00000000號鑑定報告（按：即系爭傾斜鑑定報告）之評估結果，污名價值減損係由本所採用比較法及折現現金流量法進行評估。比較法係選取三個與本案勘估標的瑕疵情況相似，皆屬第二級傾斜損害（1/4<θ< 1/200 ) 之瑕疵實例進行分析，但考量瑕疵實例案例蒐集困難，部分案例與勘估標的價格形成因素稍有差異，且本案區域性質特殊，故仍給予比較法較低權重。就折現現金流量法部分，由於本案主要係評估污名價值減損，亦即評估污名效果對勘估標的之影響，而污名效果與風險及不確定性有高度相關，因折現現金流量法能夠區別正常情況與修復後之瑕疵情況二者在風險方面之差異，故能有效評估污名價值減損比例。因此，在能有效掌握勘估標的之收益能力及風險變動之下，應以折現現金流量法作為評估污名價值減損之方法（Peter Colwell ,2008)。綜上，本案勘估標的正常情況及瑕疵情況之價值如下表（按：即附表）所示」，有巨秉事務所107 年2 月8 日106 秉估字第10610016號鑑定報告書1 份在卷可考（下稱系爭價值減損鑑定報告）。
⒉依系爭價值減損報告之上開鑑定結果，系爭房屋於101 年11
月間系爭房屋瑕疵情況價值為1433萬3406元，標的物正常情況價值為1619萬9600元甚明。
㈢原告請求減少價金及不完全給付之損害賠償責任均無理由：
⒈兩造於101 年11月17日就系爭房屋及其坐落基地簽訂不動產
買賣契約書，約定價金為1560萬元，實際成交價格為1330萬元乙情，為兩造所不爭執。原告雖主張：系爭房屋因此所減少之價值為153 萬2160元【計算式為減少價值＝約定價金×（1 －瑕疵物之價額/ 無瑕疵之價額）】云云。然按買賣標的物存有瑕疵與否，固不以出口檢驗是否合格準，但法院對於減少價金之請求，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價格比較後所得之差額而為斟酌，非可任意酌情增減，最高法院72年度台上字第726 號判決意旨可資參照。本件系爭房屋之實際成交價格為1330萬元，而本件系爭價值減損鑑定報告認定系爭房屋瑕疵情況價值為1433萬3406元，標的物正常情況價值為1619萬9600元，揆諸上開判決意旨，本件系爭房屋之實際交易價格已低於系爭房屋瑕疵情況價值，無買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價格比較後所得差額可言，是原告難認受有價值減損之損害，是原告主張依民法第359 條、第17
9 條請求減少價金或依民法第227 條第1 項請求不完全給付損害賠償，均難認有據。
⒉按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物
。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物；前條規定，於出賣人故意不告知瑕疵於買受人者，不適用之，民法第356 條、第357 條分別定有明文。查：
①兩造於101 年11月17日就系爭房屋及其坐落基地簽訂不動產
買賣契約書，俞聖衡建築師於103 年10月8 日對系爭建物做建築物結構調查初勘後，同日出具系爭初勘表，認定系爭房屋之室內地坪傾斜率已達1/69至1/78之間，屬於中度接近嚴重之傾斜瑕疵。原告於105 年3 月24日寄發存證信函通知被告系爭房屋之傾斜情事，為兩造所不爭執，業如前述。系爭房屋之傾斜瑕疵雖可認屬不能即知之瑕疵，原告自陳於103年10月18日已接獲系爭初勘表（見本院卷第5 頁），是原告於103 年10月18日業已發現系爭房屋之傾斜瑕疵，原告本應立即通知被告，否則即視為承認所受領之物。然原告係於10
5 年3 月24日始寄發存證信函通知被告系爭房屋之傾斜瑕疵，原告發見瑕疵之時間點，與原告通知被告瑕疵之時間點，兩者相距1 年5 月餘，依上開法律規定，應已視為原告承認其瑕疵，原告殊難再依民法第359 條、第179 條向被告請求減少價金。
②另原告於103 年10月18日接獲系爭初勘表後，自陳於104 年
3 月至同年6 月間，進行系爭房屋之屋頂漏水及室內拉平裝修工程，共計支出147 萬3000元（見本院卷第5 頁至第6 頁反面），並提出北半球工程事業有限公司報價單1 份為佐（見本院卷第20頁至第23頁），則原告既於103 年10月18日接獲系爭初勘表，發見系爭房屋之傾斜瑕疵，原告捨通知被告傾斜瑕疵而不為，卻於104 年3 月間至同年6 月，進行系爭房屋室內拉平裝修工程，亦足徵原告業已承認其瑕疵，自不得依民法第359 條、第179 條向被告請求減少價金。
③原告雖主張：被告故意不告知瑕疵，故排除民法第356 條之
適用云云，被告則否認其有故意不告知瑕疵，原告自須就被告有故意不告知系爭房屋之傾斜瑕疵負舉證責任。查：
⑴原告雖以系爭房屋之傾斜率1/79與1/77，遠高於房屋傾斜率
容許安全範圍（1/200 ），被告對系爭房屋之傾斜情事殊難諉為不知云云。然被告辯稱：系爭房屋係由伊岳母於68年間購入，實際由伊岳母及妻舅居住其內，伊於98年4 月間向其岳母購入系爭房屋後，仍由伊岳母及妻舅居住其內，被告從未居住於系爭房屋內等語，而系爭房屋之傾斜率固然確實於買賣當時即高於房屋傾斜率容許安全範圍，惟此為本院審理中始呈現之事實，原告就被告於買賣當時主觀上「知悉」系爭房屋之傾斜情事，而「故意」不告知原告此瑕疵，仍須進一步為舉證，不得僅憑系爭房屋之傾斜率推論被告之主觀上認知。
⑵原告雖另舉訴外人即臺北市○○區○○○路○ 段○○○ 巷○ ○
○ 號4 樓屋主楊傑文（以下逕稱其名）之陳述書及楊傑文購入上開房屋之買賣契約為據（見本院卷第85頁至第94頁），該陳述書內容略以：「本人為台北市○○○路○段○○○ 巷○○○ 號4 樓住戶，於102 年購屋時，經前屋主告知，知悉台北市○○○路○段○○○ 巷○ ○○ 號、6 之7 號建築物有傾斜情事已久；且購屋時因屋內業已清空，屋內傾斜情況一目了然。之後本人與樓下住戶（台北市○○○路○段○○○ 巷○ ○○ 號3 樓）聊及傾斜情事時，該樓下住戶亦表示系爭建築物有傾斜情事已久。」等語（見本院卷第85頁），然楊傑文上開陳述書屬訴外人於法院審判外之陳述，楊傑文未到庭作證，上開陳述書之內容並無證據能力。
⑶綜上，原告並未舉證被告故意不告知系爭房屋傾斜之瑕疵，自不得排除民法第356 條之適用。
⒊另系爭房屋具有傾斜之瑕疵，雖屬不完全給付，但本件原告
難認受有價值減損之損害，已如前述，且原告亦未舉證被告於買賣當時知悉系爭房屋有傾斜之瑕疵，亦無從認定被告就此不完全給付有可歸責事由，原告依民法第227 條第1 項請求被告負不完全給付損害賠償責任，自屬無據。
五、綜上所述，系爭房屋於兩造買賣當時具有傾斜之瑕疵，屬不完全之給付，但本件買賣價格低於系爭房屋瑕疵情況價值，難認原告受有價值減損之損害，且原告亦無法舉證本件係因可歸責於被告之事由，導致不完全給付。另原告怠於通知被告系爭房屋之傾斜瑕疵，又無法舉證被告故意不告知瑕疵，原告已視為承認瑕疵。從而，原告依民法第359 條、第227條第1 項及第179 條之規定，請求被告應給付153 萬2160元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請即失所附麗，一併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，亦與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 5 月 31 日
民事第一庭 審判長法 官 姜悌文
法 官 林幸怡法 官 李子寧以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 5 月 31 日
書記官 簡素惠附表：
┌───────┬──┬───┬───┬──┬───────┐│項目 │面積│平均單│總價（│比例│備註 ││ │（坪│價（元│元） │（％│ ││ │） │/坪） │ │） │ │├─┬─────┼──┼───┼───┼──┼───────┤│正│和平東路3 │26.7│520,00│13,899│-- │採用比較法及收││常│段435 巷6 │3 │0 │,600 │ │益法進行評估。││情│之7 號5 樓│ │ │ │ │ ││況├─────┼──┼───┼───┼──┼───────┤│ │頂樓之平台│-- │ │2,300,│-- │採用一定期間收││ │增建部分 │ │ │000 │ │益法。 ││ │ │ │ │ │ │ ││ ├─────┼──┼───┼───┼──┼───────┤│ │正常情況價│26.7│606,04│16,199│-- │合計二者價值。││ │值 │3 │6 │,600 │ │ │├─┼─┬───┼──┼───┼───┼──┼───────┤│瑕│瑕│修復費│-- │-- │319,64│ │依結構安全鑑定││疵│疵│用 │ │ │0 │ │報告，採用補強││情│價│ │ │ │ │ │工法進行修復。││況│值├───┼──┼───┼───┼──┼───────┤│ │減│污名價│-- │-- │1,546,│9.55│以瑕疵價值減損││ │損│值減損│ │ │554 │％ │合計扣除修復費││ │ │ │ │ │ │ │用。 ││ │ ├───┼──┼───┼───┼──┼───────┤│ │ │合計 │-- │-- │1,866,│11.5│採用比較法及折││ │ │ │ │ │194 │2％ │現現金流量法評││ │ │ │ │ │ │ │估瑕疵價值減損││ │ │ │ │ │ │ │比率，再乘以正││ │ │ │ │ │ │ │常情況價值。 ││ ├─┴───┼──┼───┼───┼──┼───────┤│ │瑕疵情況價│26.7│536,22│14,333│-- │以正常情況價值││ │值 │3 │9 │,406 │ │扣除瑕疵價值減││ │ │ │ │ │ │損。 │├─┴─────┴──┴───┴───┴──┴───────┤│註1：正常情況價值－瑕疵價值減損＝瑕疵情況價值 ││註2：瑕疵價值減損＝修復費用＋污名價值減損 │└─────────────────────────────┘