臺灣臺北地方法院民事判決 105年度重訴字第829號原 告 王勝賢
徐四美共 同訴訟代理人 張信陽律師被 告 昌慶開發建設股份有限公司法定代理人 薛宗賢訴訟代理人 楊金順律師複 代理人 方志偉律師上列當事人間請求返還履行契約事件，本院於民國106年1 月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告王勝賢新臺幣參佰肆拾玖萬壹仟壹佰零伍元，及自民國一百零五年七月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應給付原告徐四美新臺幣參佰肆拾陸萬壹仟伍佰參拾貳元，及自民國一百零五年七月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告王勝賢以新臺幣壹佰壹拾陸萬參仟柒佰零貳元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣參佰肆拾玖萬壹仟壹佰零伍元為原告王勝賢預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告徐四美以新臺幣壹佰壹拾伍萬參仟捌佰肆拾肆元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣參佰肆拾陸萬壹仟伍佰參拾貳元為原告徐四美預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。本件兩造依民國99年12月23日所簽立之合建契約書（下稱系爭合建契約）第20條之約定，合意本院為因系爭契約所生爭議涉訟之第一審法院，是本院就本件訴訟自有管轄權，合先敘明。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款亦有明定。本件原告起訴時訴之聲明第1項原為：被告應給付原告王勝賢新臺幣（下同）6,100,812 元，及自起訴狀繕本送達翌日即民國105年7 月6日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，另訴之聲明第2 項則為；被告應給付原告徐四美5,209,986元，及自105年7月6日起至清償日止，按週年利率5 %計算之利息（見本院卷第4頁），嗣於106年1 月9日最終當庭變更其前開聲明為：㈠被告應給付原告王勝賢3,491,196元，及自105年7月6日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡被告應給付原告徐四美3,461,623元，及自105年7月6日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢第1項、第2項之判決，原告願供擔保請准宣告假執行（見本院卷第173、186頁），核屬訴之聲明之減縮，依前揭說明，自應准許，亦予說明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：原告2人係坐落新北市○○區○○○段○○○○○○○○○○○○○○號土地（權利範圍均為60分之7，面積共249.9平方公尺，下合稱系爭土地）之所有權人，於99年12月23日與被告簽訂系爭合建契約，約定由原告2 人提供系爭土地，由被告負責以系爭土地與鄰地共同作為建築用地規劃興建高級住宅大廈，兩造並另於99年12月31日簽訂協議書（下稱系爭協議書）以修正系爭合建契約第2 條所訂定改建後之房地分配方式。而依系爭合建契約附註二之約定，分屋係依全部土地所有權人分得2 樓至20樓各樓各戶乘以各單價，再加總等於全部房屋總價值，依其總價值再除以分得房屋產權登記總面積等於每坪房屋平均單價，各土地所有權人計算可分得房屋價值，以作為選配房屋依據，被告既已自陳房屋總價值需計入露臺價值，應可認兩造就前開每坪房屋平均單價之計算應有需內含露臺價格之合意。嗣原告2人雖於100年12月22日至被告公司選定編號A棟7樓、B棟5 樓及15樓、C棟5樓、7樓、15樓及18樓、D棟15樓、18樓、20樓（含21樓）共10 戶，以及地下2 層車位編號39、至46、62至64號共11個車位（下合稱系爭房屋及車位），並於同日簽立房屋及車位分配確認書（下稱系爭確認書），約定由被告向原告2 人給付房屋及車位之找補差價款共13,362,800元（其中原告王勝賢部分為7,051,300元、原告徐四美部分為6,311,500元）。然原告2人係依被告於簽約後約半年之某日向原告2人所提出未包含露臺價格之各戶房屋興建面積及價格表（下稱原證4 ）所核算出每坪430,000 元之價格計算可分得之房屋及車位價值為每人各150,517,800元，而被告於當日所提出供原告2人選屋之各戶房屋面積及價格表（下稱原證5），其中2樓C、F戶、3樓A、D戶、15樓及20樓 A、B、C、D戶之總價，卻需另加露臺價格（即各戶單價之3分之1）作為計算原告2 人所選房屋價值之依據。經原告事後依原證5 加總核算後，始發現依建物全部包含露臺價格所計算之每坪房屋平均單價應為432,700元，依此換算原告可分得房屋及車位價值，相較於以原證4未包含露臺價格所計算得出之可分得房屋及車位價值，其間每人差額為856,200元，被告依約自應補足該等款項予原告2人。又被告復以原告2人應依系爭合建契約第11條第3項：「房地交換營業稅：雙方同意互換之房地，依財政部 75.10.1台財稅第0000000 號函（下稱系爭函釋）及統一發票使用辦法第12條規定辦理」之約定負擔營業稅為由，逕從應給付予原告2人之找補款中，扣除原告王勝賢部分之營業稅2,634,996元及原告徐四美部分之營業稅2,605,423元，而僅於105年7月1日就扣除後之餘額開立支票給付予原告2 人。惟系爭合建契約係由被告所預先擬訂者，且就第11條有關稅費負擔之約定，除該條第3 項係約定依系爭函釋辦理外，其餘均已明確載明應由何方負擔之意旨，如被告於簽約時確有使原告 2人負擔營業稅之真意，大可將契約逕訂為「房地交換營業稅由甲方（即原告2 人）負擔」即可，何需刻意寫成依系爭函釋辦理？已顯見被告應有所隱匿。而原告2 人於簽約時曾詢問被告依系爭函釋辦理係指何意，然被告則答稱：營業稅是針對公司法人才要給付，一般自然人無此項費用，因為是公司制式合約才這樣寫等語，致使原告因信賴被告將依誠信履約而簽約，且參酌系爭合建契約附註四所羅列應由原告2 人負擔之稅捐、費用中亦無營業稅，故可見兩造立約時之真意，並無應由原告負擔房地互易營業稅之意思。又依系爭函釋之內容，實際上亦應解為本件房地互易之營業稅不需由原告2人負擔，縱認系爭函釋之意旨仍係要求原告2人負擔營業稅，但系爭合建契約第11條第3 項由被告預先擬訂之條款，顯係被告刻意以模糊文義隱匿營業稅應由原告2 人負擔之意旨，使原告不查而簽約，尚難謂無顯失公平之處，依民法第247條之1之規定，亦應屬無效，故原告2 人顯無負擔營業稅之義務，被告將之自給付予原告2 人找補款中扣除，亦不合理，被告仍應負有給付該等經其扣除之找補款予原告2 人之義務。從而，被告依約負有應給付原告王勝賢3,491,196 元（即856,200元＋2,634,996元＝3,491,196 元）、原告徐四美3,461,623元（即856,200元＋2,605,423元＝3,461,623元）之義務，惟屢經原告2 人請求履行，均為被告置之不理。為此，爰依系爭合建契約之法律關係或民法第227條第1項之規定，請求被告給付原告2 人上開款項等語，並聲明：：㈠被告應給付原告王勝賢3,491,196元，及自105年7月6日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡被告應給付原告徐四美3,461,623元，及自105年7月6日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢第1項、第2項之判決，原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：原證4 之計算方式僅係初步提供內部參考之文件，並非最終核定之價格，系爭確認書所後附之原證5 既已註明各戶實際可分得露臺之使用空間，則基於平等原則，本即應將使用範圍之價值反應在找補金額中，並由被告代收代付予其他少分得權利價值之地主，始符合建互惠之本意，故原證5 方為最終核定價格而作為找補款項之依據，被告並無任何欺瞞或計算錯誤之情事，又系爭合建契約並未針對「所選配房屋價值」與「房屋總價值」應屬相同已經進行約定，所選房屋如有露臺即應加收3分之1費用之事實，已經原告2 人簽立系爭確認書以為確認，原告2 人事後訴請被告給付露臺差價云云，自不可採。再原告2 人雖主張本件合建建物交換之營業稅不應由其等負擔，惟系爭合建契約第11條第3 項已明定應依系爭函釋辦理，且實務見解亦肯認「雖以營業人為納稅義務人，但經由後續之交易轉嫁於最終之買受人，亦即由消費者負擔。是以營業人轉嫁營業稅額之權益應予適當保護，以符合營業稅係屬消費稅之立法意旨暨體系正義」等語，參酌社會上關於合建分屋向來習慣由地主負擔房地交換營業稅等情，原告2 人主張被告扣除房地交換營業稅為無理由云云，當非有據等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴暨假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，被告願提供擔保，請准免予假執行。
三、兩造不爭執之事項：㈠原告2 人係系爭土地之所有權人，於99年12月23日與被告簽
訂系爭合建契約，約定由原告2 人提供系爭土地，由被告負責以系爭土地與鄰地共同作為建築用地規劃興建高級住宅大廈，兩造並另於99年12月31日簽訂系爭協議書以修正系爭合建契約第2條所訂定改建後之房地分配方式之事實。
㈡被告依系爭合建契約所興建之建物業於103年4月30日完工，
並於103年8 月8日取得使用執照，被告復已將系爭房屋及車位移轉登記及交付原告2人，並於105年7月1日開立支票給付扣除房地互易營業稅（原告王勝賢部分為2,634,996 元、原告徐四美部分為2,605,423元）之找補差價款予原告2人之事實。
㈢原告2 人係依未計入露臺價格所核算出之每坪房屋平均單價
430,000元計算可分得之房屋及車位價值，並據此於100年12月22日至被告公司選定系爭房屋及車位之事實。
㈣依原證5 之各戶價值（包含露臺之價值）加總計算，每坪房屋平均單價為432,700元之事實。
㈤兩造合建建物其中2樓C、F戶、3樓A、D戶、15樓及20樓A、B、C、D戶設有露臺，選屋時需另加價3分之1之事實。
㈥系爭合建契約之契約條款係由被告預先擬訂之事實。
四、本院之判斷：㈠兩造就合建房屋之分屋方式，已於系爭合建契約附註二訂明
：「分屋方式說明：依全部土地所有權人分得2 樓至20樓各樓各戶乘以各單價，再加總等於全部房屋總價值，依其總價值再除以分得房屋產權登記總面積等於每坪房屋平均單價，各土地所有權人計算可分得房屋價值，以作為選配房屋依據。」，有系爭合建契約1 份可憑（見本院卷第23頁背面）。
參諸兩造所簽訂之系爭合建契約既係約由原告2 人提供系爭土地，由被告負責以系爭土地與鄰地共同作為建築用地規劃興建高級住宅大廈，而被告依系爭合建契約所興建之建物，亦已於103年4 月30日完工、於103年8月8日取得使用執照，被告並將系爭房屋及車位移轉登記及交付原告2 人，核其法律性質，應屬民法上之互易契約，其本質上自著重於原告 2人所提供土地與被告興建完成建物間之互換分配。而露臺雖無法為產權之登記，然實際上附設有露臺之房屋，將因露臺之存在而增加使用空間，應具有一定價值等情，此為被告所自陳明確（見本院卷第153頁），復觀諸被告已以原證5訂明附有露臺之房屋應另加價3分之1以為選定房屋之價值乙情益明（見本院卷第27頁）。則露臺既具有實質增益所屬房屋價值之效果，且原告2 人於簽約時已知悉依系爭合建契約將可能分得露臺之情事，復為原告王勝賢供陳在卷（見本院卷第
152 頁背面），而被告為實際興建露臺之人，對於其所興建之建物含有露臺在內乙節亦不能諉為不知，是露臺之興建應為兩造於締約時所可預見，且系爭合建契約附註二亦未明文將露臺之價值排除在互易建物各戶之價值外，其價值自仍應屬因原告貢獻系爭土地所產生附設露臺建物該戶之價值範圍內而應為兩造互易之標的，故系爭合建契約附註二所謂各樓各戶之「單價」，自應解為包含所附設露臺之價值在內（僅其價值之計算可因無法為產權之登記而由兩造另外約定爾，即本件兩造所約定之3分之1），始符兩造締結系爭合建契約之真意及互易契約之本旨。據此，原告2 人所可分得之房屋價值，即應依原證5計入露臺之價格即每坪平均單價432,700元進行核算。然實際上，被告係以未計入露臺價格所核算之每坪平均單價430,000元供原告2人計算可分得之房屋價值，再於選屋時要求原告2 人另以3分之1之價格選購選定建物所附設之露臺，有系爭確認書所附之土地所有權人可分得房屋面積及車位價值表、原證5各1份在卷可參（見本院卷第83至85頁），此舉形同否定原告2 人因提供系爭土地予被告興建該等露臺之貢獻，致使原告2 人需另行花錢向被告購買其本身已以提供系爭土地予被告使用之方式興建所得之露臺，其不合理至明。故被告就其間之差價，自仍應依系爭合建契約之約定對原告負給付找補差額款之責。準此，原告2 人選屋時所依憑之每坪平均單價既與計入露臺價格後所核算每坪平均單價相差2,700元，而原告2人可分得房屋之面積均為317.077373坪（即依系爭協議書之約定，以75.59坪×4.1947 ＝
317.077373坪），有同前之土地所有權人可分得房屋面積及車位價值表可憑，被告自尚應給付原告2人找補差額款各856,109元（即2,700元×317.077373坪＝856,108.9071 元，小數點以下四捨五入）。
㈡再系爭合建契約第11條第3 項載明：「房地交換營業稅：雙
方同意互換之房地，依系爭函釋及統一發票使用辦法第12條規定辦理」等語之事實，此觀系爭合建契約之記載固明（見本院卷第21頁背面）。然觀之系爭函釋之說明二雖曾載有：
「稽徵機關如未查得合建分屋時價，則應以房屋評定價值與土地公告現值，兩者從高認定，並按較高之價格等額對開發票，土地價款之發票（所有人如為個人者，可開立收據）免徵營業稅，房屋價款之發票，應外加5%營業稅，向買受人（土地所有人）收取。」等語，惟前開有關「並按較高之價格……收取。」等語已經刪除等情，有系爭函釋1 份可參（見本院卷第36頁）。依此，系爭函釋之內容僅在闡釋稽徵機關於未能查得合建房屋時價時所應採取認定價值之標準，本質上不當然涉及合建房屋營業稅應由何人負擔之問題，故被告以系爭合建契約第11條第3 項已約明應依系爭函釋辦理，即謂兩造有合意被告開立外加5%營業稅發票之方式向原告2 人收取之情事云云，已難謂當。又77年5 月27日修正公布之加值型及非加值型營業稅法（下稱營業稅法）第32條第2 項後段既已規定：「買受人為非營業人者，應與銷售額合計開立統一發票」，可見營業稅之計徵於營業稅法上開修正後，已由「外加型」改為「內含型」稅額，即營業人不得於銷售額以外，再另外附加向進貨人收取5%稅額。則被告於99年12月23日與原告2 人簽立系爭合建契約時，如其真意係欲以前開由其預先擬訂所謂「依系爭函釋辦理」之約款內容，作為其將開立外加5%營業稅之發票使原告負擔營業稅之依據，此既與當時有效之營業稅法上開規定所宣示「內含型」稅額之模式不符，其自負有就其互易之房屋價值不包含營業稅在內而需外加乙節告知原告2 人並獲其等同意之義務，始符誠信。
被告就此雖辯稱：兩造簽訂系爭合建契約時有就營業稅之部分做內容之確認云云，然此已與原告2人所稱：原告2人於簽約時曾詢問被告依系爭函釋辦理係指何意，然被告答稱營業稅是針對公司法人才要給付，一般自然人無此項費用，因為是公司制式合約才這樣寫等語，故原告2 人信賴被告前開陳述而為簽約等語（見本院卷第153 頁背面）不符。參以被告如確於簽約時已向原告2 人具體說明所謂「依系爭函釋辦理」，即係採取與當時有效之營業稅法規定不同之外加營業稅之方式向原告收取營業稅之意，則原告2 人形同於房屋價值外尚須額外負擔稅捐，衡情已難期原告2 人將逕予同意而不為該約款之磋商修改；又原告2 人所稱其等向被告詢問之結果，對於不具合建相關稅賦知識之人而言，尚未脫離理解之合理範圍，且核與系爭合建契約附註四所羅列應由原告2 人負擔之稅捐、費用中亦無營業稅乙情相符（見本院卷第24頁），當非顯無可採；況觀諸系爭合建契約第11條除前開有關營業稅之部分外，其餘稅費之負擔均已詳列係由一方或雙方負擔之意旨，卻僅就營業稅部分訂明為「依系爭函釋辦理」，如被告確有外加營業稅而責由原告2 人負擔之意，實可逕自於其預先擬訂約款時直接記載應由原告2 人負擔等語，再與原告2 人就此進行磋商討論，而無需藉由上開之模糊文義要求原告2人負擔，此舉無疑徒增其在就契約條款向原告2人解說時之困難度，足徵被告既選擇以此方式預先擬定該部分之約款，實際上信亦無於簽約時向原告如實說明此即為應由原告負擔營業稅之意之情事存在。故綜上跡證以觀，足認原告2 人上開所陳其等雖曾就何謂「依系爭函釋辦理」乙節向被告詢問，卻經被告告知該等約款內容僅屬制式文件，其等無需因此負擔營業稅等情，應較堪採信，被告前開所辯，尚無足採。從而，原告2 人既未曾經被告告知其應以外加之方式負擔營業稅，而卷內亦無其他積極事證顯示其等亦曾向被告表示過要額外負擔營業稅之意，其等就本件合建事宜之營業稅應由被告以外加而非內含於銷售額之方式責由原告2 人負擔乙情，自始未能達成合意，原告2 人當不受系爭合建契約第11條第3 項之拘束。至被告所舉相關實務判決，均係立基於合建雙方已有由買受人負擔營業稅之合意之事實，與本件難認兩造就此已達成合意乙節全然不同，自不能比附援引，附此敘明。是被告於105年7 月1日開立支票給付找補差價款予原告2 人時，自不得逕就其所主張外加之營業稅（原告王勝賢部分為2,634,996元、原告徐四美部分為2,605,423元）予以扣除，該等經被告扣除之部分，自仍屬其原應依約找補予原告2人之差價款，故原告2人請求被告依約給付上開經其扣除之款項，亦屬有據。
㈢綜上所述，原告2 人依系爭合建契約之法律關係，請求被告
給付原告王勝賢3,491,105 元（即856,109元＋2,634,996元＝3,491,105元）、原告徐四美3,461,532 元（即856,109元＋2,605,423元＝3,461,532元），及均自起訴狀繕本送達翌日即105年7月6日起至清償日止，按週年利率5 %計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之主張，則無依據，應予駁回。
五、原告2 人勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，均核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許；至原告2 人敗訴部分，其等假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 2 月 17 日
民事第七庭 法 官 許勻睿以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 2 月 17 日
書記官 詹玗璇