臺灣臺北地方法院民事判決 106年度簡上更一字第1號上 訴 人即被上訴人 豐泰投資股份有限公司法定代理人 葉步泉訴訟代理人 黃璧川律師被 上訴人即 上訴人 李學忠訴訟代理人 龔盈瑛律師
陳貴德律師上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於中華民國103年3月26日本院臺北簡易庭103年度北簡字第9358號第一審判決，提起上訴，經最高法院發回，豐泰投資股份有限公司並為訴之減縮，本院於107年12月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決除確定部分外，關於駁回豐泰投資股份有限公司後開第二項之訴部分及該部分假執行之宣告，並除確定部分外之訴訟費用裁判均廢棄。
上開廢棄部分，甲○○應再給付豐泰投資股份有限公司新臺幣捌拾貳萬壹仟壹佰貳拾玖元及自民國一○一年六月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
豐泰投資股份有限公司其餘上訴駁回。
甲○○之上訴及假執行之聲請均駁回。
第一審及第二審訴訟費用（除確定部分及減縮部分外）及發回前第三審訴訟費用，由豐泰投資股份有限公司負擔百分之二十八，餘由甲○○負擔。
本判決所命給付，於豐泰投資股份有限公司以新臺幣貳拾柒萬參仟柒佰元為甲○○供擔保後，得假執行；但甲○○如以新臺幣捌拾貳萬壹仟壹佰貳拾玖元為豐泰投資股份有限公司預供擔保，得免為假執行。
豐泰投資股份有限公司其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面
一、按依民事訴訟法第446條第1項但書及第255條第1項第3款規定，在第二審程序，為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之；但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。
二、本件上訴人即被上訴人豐泰投資股份有限公司（以下簡稱豐泰公司）在原審請求被上訴人即上訴人甲○○（以下簡稱甲○○）給付新臺幣（下同）690萬元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息（見本院101年度北簡字第9358號卷一第22頁）。原審判決甲○○應給付豐泰公司197萬7,929元及自民國101年6月19日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；另駁回豐泰公司其餘之訴。豐泰公司提起上訴，原更正後上訴聲明為：甲○○應再給付豐泰公司420 萬元並自101 年6 月19日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息（同上卷一第95頁）。嗣豐泰公司減縮訴之聲明為：請求自96年6 月8 日起至101 年5 月31日止（共計59個月又23日）之租金及相當於租金之不當得利共計448 萬2,500 元，及自101 年6 月19日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息（見本院卷第184 頁），並減縮上訴聲明為：甲○○應再給付豐泰公司250 萬4,571元，經核屬減縮應受判決事項之聲明，依首揭規定，應予准許。
貳、實體方面
一、豐泰公司主張：
㈠、甲○○前向豐泰公司承租位在臺中市○○街○○○○號1、2樓及庭園空地（以下簡稱系爭房屋），雙方約定租賃期限自民國93年6月1日起至98年5月31日止，又93年6月1日起至93年9月30日止為系爭房屋修繕整理設計及變更期，不計租金，是租金自93年10月1日起算至98年5月31日止，期間56個月，每月7萬5,000元（下稱系爭租約）。詎料甲○○未給付任何租金，且租約期滿仍繼續占用系爭房屋，至101年11月27日止始返還房屋，爰依系爭租約及不當得利法律關係，求為命甲○○應給付租期屆滿前未付之56個月租金，及租期屆滿後自98年6月1日起至101年5月31日止占用系爭房屋36個月而受有相當於租金之不當得利，共計690 萬元，嗣於本院審理中於
107 年11月1 日具狀減縮為請求自96年6 月8 日起至101 年
5 月31日止，共59月23日之之租金及相當於租金之不當得利
448 萬2,500 元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行。原審為豐泰公司一部勝訴、一部敗訴之判決，即判命甲○○應給付豐泰公司197 萬7,929 元，另駁回豐泰公司其餘之訴，豐泰公司就其敗訴部分（即250 萬4,571 元部分）提起上訴。
㈡、另於本院補充陳述：本件申請執照，不論用印或其他相關事項，豐泰公司均已盡其協助之義務，並無刁難之事，且不論申請結果如何，承租人均有依約給付租金之義務，不影響契約之成立。又甲○○如不能使用系爭房屋為幼稚園及托兒所，當可及時通知出租人或退租，但系爭房屋之收回，期間經過多次催討，甲○○均不予理會，最後經過訴訟，甲○○始於法院法官面前當面交付鑰匙給豐泰公司。況甲○○雖於94年5月間未獲核准申請幼稚園立案，但其已先開業，經台中市政府通知要其補申請許可執照，甲○○不理會，仍繼續開辦並使用系爭房屋，另其承租系爭房屋非僅供開設幼稚園使用，於無法申請幼稚園立案許可下，尚在系爭房屋成立辦公室及營運、聯絡中心，繼續使用，並未表示欲終止租約，至訴訟中始返還系爭房屋之鑰匙，甲○○承租系爭房屋，早知不適合辦理幼稚園，未予裝修期間或遭取締時即退租，反而占用系爭房屋8年不付租金，其主張均無理由等語。
二、甲○○則以：
㈠、伊已給付93年10月1日起至94年9月30日止之租金，伊承租系爭房屋之目的係為設立托兒所，此為豐泰公司出租時所明知，惟於伊申請托兒所立案時，始發現系爭房屋並無使用執照，以致無合法證書可公開招生，嗣又發現系爭房屋花園圍牆屬違建而需拆除退回建築線上，乃至申請工作再行受阻，遲至97年1月15日始經臺中市政府核發使用執照，並於97年4月10日恢復水電，是豐泰公司並未盡保持合用義務。又伊前已支付押租金22萬5000元，及為此支付申請補照之程序費用、委請建築師請照費用、社會局罰鍰共計114萬2,071元，尚有支付修繕系爭房屋之費用共652萬5,758元，應予抵銷等語，資為抗辯。
㈡、另於本院補充陳述：系爭房屋如未領得使用執照，伊無法申請變更使用為F3類組，作為合法托兒所及幼稚園使用，故豐泰公司有提供使用執照予伊之義務，且伊於93年6月1日簽約當時，確信系爭房屋為合法建築物，能申請變更使用為托兒所及幼稚園用途，豐泰公司未提供，已屬違約，伊並無申請補發使用執照、補辦建築執照及使用執照之義務。又系爭房屋於建築法公布前已興建完成，縱使未領得使用執照，依法仍得申請補發使用執照，但因豐泰公司未保留原領建照執照及核准之設計圖說、勘驗紀錄等，致無法申請補發使用執照，無從申請變更為F3類組，自屬可歸責於豐泰公司之事由。
系爭房屋縱使領有63年建字第86號建造執照，卻未領得使用執照，行政程序未完結，當然無法逕行向臺中市政府申請變更使用用途，作為合法之托兒所及幼稚園使用，自應歸責於豐泰公司，豐泰公司不同意順延租賃期限，又不同意拆除舊圍牆，亦不同意縮小庭院面積，不願無償配合辦理托兒所之營業證照，以致無法申辦托兒所及幼稚園立案證照。且豐泰公司之租金請求權業已罹於5年時效，租期屆滿後之占有，豐泰公司未積極表示反對使用之意，反而容任伊持續整修、變更以符合F3類組之始用變更，是該占有，縱非受豐泰公司之委任，仍符合無因管理，要非豐泰公司不當得利。縱豐泰公司可請求給付不當得利，亦違反誠信原則。又退萬步言，縱認本件並非可歸責於豐泰公司之事由，至租賃期間內完全無法作為托兒所及幼稚園營業使用，但因伊無任何可歸責之事由存在，自得請求依情事變更原則，調整系爭租約之法律效果等語。
三、原審判命甲○○給付豐泰公司197萬7,929元及自101年6月19日起至清償日止按年息5%計算之利息，並為准免假執行之宣告，而駁回豐泰公司其餘之訴及假執行之聲請。豐泰公司就其敗訴部分提起上訴，並於本院上訴聲明：㈠原判決不利於豐泰公司部分廢棄；㈡上開廢棄部分，甲○○應再給付豐泰公司250 萬4,571 元，及自101 年6 月19日起至清償日止，按年息5%計算之利息。甲○○則就其敗訴部分，全部提起上訴，上訴聲明為：㈠原判決不利於甲○○部分廢棄。㈡上開廢棄部分，豐泰公司在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。兩造答辯聲明均為：上訴駁回。至於原審駁回豐泰公司請求給付72萬2,071 元部分，未據豐泰公司聲明不服，已經確定。
四、兩造不爭執之事實：
㈠、甲○○承租標的及使用範圍為臺中市○○街○○○○號1+2樓及庭園空地全部（建物約90坪、土地約300坪），租賃期間自93年6月1日起至98年5月31日止。因93年6月1日起至同年9月30日止為系爭房屋修繕整理設計及變更期，故不計租金，是租金自93年10月1日起算至98年5月31日止，每月7萬5000元。
㈡、甲○○已依約支付3個月押金22萬5000元（尚未領回）、93年10月1日起至94年9月30日止之租金共計90萬元予豐泰公司等情，業據豐泰公司提出租賃契約、甲○○提出七田真幼兒園支付豐泰公司租金支票明細表及13支票等（見本院101年度司促字第14109號卷第4至17頁、一審卷二第5至10頁、本院卷第52頁）為證。
㈢、甲○○自98年6月1日起至101年11月27日止，繼續占有系爭房屋之事實。
四、本件兩造爭執之要旨：
㈠、甲○○以系爭房屋無使用執照、有違建、未合使用目的而行使同時履行抗辯，拒付租金，有無理由？
㈡、甲○○就租金請求權主張時效抗辯，有無理由？
㈢、豐泰公司請求甲○○給付系爭房屋自94年10月1日起至98年5月31日止之租金，有無理由？金額若干？
㈣、甲○○自98年6月1日起至101年5月31日止，是否基於不定期租賃契約繼續占有系爭房屋？倘是，豐泰公司何時合法終止租賃契約？
㈤、豐泰公司依不當得利之法律關係請求甲○○返還自98年6月1日起至101年5月31日止，因無法律上之原因占有系爭房屋所生相當於租金之不當得利，有無理由？金額若干？
㈥、若甲○○應給付租金或相當於租金之不當得利，甲○○主張依民法第227條之2第1項調整租金，有無理由？
㈦、甲○○抵銷抗辯是否有據（其中72萬2,071元部分，業經原審認為抵銷抗辯有理由，駁回豐泰公司請求，豐泰公司未上訴，而告確定）？
五、得心證之理由：豐泰公司主張甲○○於租約期限內未付租金部分，為契約應付之租金未付，至於租約到期甲○○拒不遷出，則為無權占有，依系爭租約及不當得利法律關係請求甲○○給付前述款項，惟甲○○則否認，並以前詞置辯。是本院依兩造爭點分述如下：
㈠、甲○○以系爭房屋無使用執照、有違建、未合使用目的而行使同時履行抗辯，拒付租金，有無理由？
1.按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。此項租賃物之交付與合於約定使用、收益狀態之保持，乃出租人主要義務，故出租人不僅有忍受承租人為使用、收益租賃物之消極義務，並有使其能依約定使用、收益租賃物之積極義務。倘承租人之使用、收益租賃物受有妨害或妨害之虞時，不問其係基於可歸責於出租人之事由或第三人之行為而生，亦不問其為事實上之侵害或權利之侵害，出租人均負有以適當方法除去及防止之義務。由此規定足知出租人非但應於出租後以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並且應於嗣後租賃關係存續中，保持租賃物合於約定使用、收益之狀態。故於租賃關係存續中保持租賃物合於約定之使用、收益之狀態，亦為出租人之對待給付義務。而所謂合於約定使用、收益之狀態，應以當事人間於訂立租賃契約時所預設之共同主觀之認知，為其認定之標準；倘該主觀上認知，因租賃物發生瑕疵致無法達成時，即可認對租賃契約所約定之使用、收益有所妨害（最高法院86年度台上字第3490號判決、89年度台上字第422號判決意旨參照）。
2.經查，甲○○前向豐泰公司承租系爭房屋，係供設立托兒所營業使用等情，業據豐泰公司所提系爭租約第7條第1項載明「使用租賃物之限制：一、本標的物係供合法托兒所及幼稚園使用，為向主管機關申請變更使用，敬請甲方（即豐泰公司）配合乙方（即甲○○）申請執照時用印。」（見本院101年度司促字第14109號卷第6頁），足見兩造於簽訂系爭租約時已約定以系爭房屋供甲○○經營托兒所使用。
3.次查，甲○○就系爭房屋申請立案供經營托兒所使用，惟因豐泰公司未提供系爭房屋之使用執照，臺中市政府依建築法第96條第1 、2 項規定，要求甲○○應於94年7 月31日前申請核發使用執照，惟豐泰公司均無法提供予甲○○，故未符相關申請規定，因此臺中市政府乃未核准甲○○立案之申請等情，亦據臺中市政府94年7 月6 日府都管字第0940118671號函在卷足憑（見本院北簡字卷一第42頁）。則甲○○申請托兒所立案未能獲准係因豐泰公司就系爭房屋未提供使用執照，致不符合主管機關規定設立托兒所須符合之條件，而無法達成其承租系爭房屋經營托兒所使用之目的，應堪認定。復參以甲○○經營之七田真幼兒學苑因未出示使用執照而未通過公共安全檢查，經臺中市政府促其儘速申請核發使用執照一節，並有臺中市政府執行托兒機構公共安全之業務及設施檢（複）查紀錄表、臺中市政府94年8 月24日府都管字第0940153761號函文、訴願書、臺中市消防局改善通知單附卷可稽（見本院北簡字卷一第50頁至第54頁）；又七田真幼兒學苑嗣因未取得臺中市政府立案許可設立，在系爭房屋擅自托收幼童，經臺中市政府於94年9 月28日查獲而予以斷水斷電等節，並有臺中市政府94年9 月28日府社婦字第0940179370號函文、94年11月3 日府社婦字第0940206662號公告為證（見本院北簡字卷一第57頁、第61頁），足證豐泰公司並未於系爭租約存續中，保持系爭房屋合約約定使用、收益之狀態，是以，甲○○據此行使同時履行抗辯權拒付租金，自屬有據。
4.再查，豐泰公司出租時雖未能提供系爭房屋之使用執照，惟嗣已應甲○○之要求，以豐泰公司名義向主管機關申請使用執照，及委請建築師代辦申請使用執照，並經臺中市政府於97年1月15日核發使用執照等情，有甲○○提供之申請書、使用執照申請書、委任合約書、建築物補領使用執照報價單、臺中市政府補辦97府都建使字第00037號使用執照等件（見本院北簡字卷二第66至72頁、本院103年度簡上字第260號卷一第62至66、80、81頁）在卷可憑，是以系爭房屋應既已於97年1月15日核發使用執照，可認系爭房屋於斯時已合於系爭租約所約定使用收益之狀態，嗣甲○○再依此申請變更使用執照，將原核准地上一層用途為住宅（H-2）面積為
182.11平方公尺，申請變更為住宅（H-2）、托兒所（F-3）變更面積為21.61平方公尺、160.5平方公尺；門牌原一戶變更為二戶；外牆變更，增加門窗等情，有臺中市都市發展局104年4月24日中市都工字第1040063649號函檢附之變更使用執照相關資料（見本院103年度簡上字第260號卷一第152、155至159頁）在卷可參。細繹該等資料，聲請名義人均為豐泰公司，益徵豐泰公司確有履行系爭租約之附隨義務，則甲○○於系爭房屋合於約定使用收益之狀態後，自應依約負有給付租金之義務。甲○○另辯稱：因庭院外圍部分即圍牆所在之基地早經徵收，豐泰公司早領取徵收補償款卻未配合開闢道路，庭院外圍部分及圍牆侵占公有道路用地，必須拆除圍牆，返還侵占之土地，且因教育局規定地上物要完全合法，因其上有違建，致其未能通過都發局審核，未能申辦托兒所及幼稚園立案，故伊仍拒絕給付租金等語。然查，甲○○雖提出系爭房屋因有違建而遭臺中市政府通知自行拆除（見原審卷第255 至258 頁、簡上卷二第68至71頁），惟其並未舉證未拆除違建即不得申請幼兒園設立登記，是以尚難認其所述屬實。況系爭租約乃兩造合意所簽訂，據系爭契約第7條第1 項約定，豐泰公司應配合甲○○申請執照時用印，甲○○亦未證明豐泰公司有何拒不配合其申請執照用印之事實，豐泰公司既已依現況交付系爭房屋予甲○○經營七田真幼兒學苑使用，並履行配合甲○○申請變更使用執照用印事宜，即便其上有甲○○所述圍牆違建之存在，亦無礙於甲○○使用系爭建物經營七田真幼兒園面積上之使用，為其所自承在卷（見簡上卷二第150 頁），自合於債之本旨。豐泰公司依系爭租約之附隨義務，僅在於協助辦理系爭房屋變更使用執照之申請，不包括擔保甲○○得以取得托兒所及幼稚園之設立許可。準此，尚難認豐泰公司須配合甲○○取得該幼稚園立案許可設立，倘此，無異強令豐泰公司增加系爭租約所無之義務。至甲○○雖以：申請托兒所、幼兒園設立許可，依據臺中市托兒機構設施規範、直轄市縣（市）政府辦理幼兒園與其分班設立變更及管理注意事項等規定，需經會同有關機關實地勘查其設備設施，符合建築、消防、衛生等各該目的事業主管機關相關法令規定，而系爭房屋無法通過會勘等語置辯，並提出違章建築補照手續通知單、限期改善（自行拆除）通知單、拆除通知單等為據（見原審卷一第255 至
258 頁）；惟甲○○並未提出其確曾申請設立幼兒園，而遭主管機關以現場會勘不符合規定命駁回或補正之積極證據，尚難認其所述屬實。復查，圍牆違建遭主管機關查報情事，係發生於租期屆滿後之99年5 月間（參照前開通知單），況該圍牆違建存在，並未影響系爭房屋申請變更用途為F3使用類組（托兒所或幼稚園）之建造執照、使用執照，此有臺中市政府都市發展局104 年4 月24日中市都工字第1040063649號函檢附之變更使用執照申請文件及臺中市政府函（稿）在卷可按（見簡上卷一第152 至167 頁），足認系爭房屋已非無法供申請設立幼稚園之用。又違章建築之處理流程，依據建築法令規定，係遭建築管理機關查報後，如逾期不自行拆除，即由主管機關強制拆除，甲○○並無等待豐泰公司自行拆除違建之必要，其所辯亦與常情及法令規定相違，不足採信。是以，甲○○尚不得據此行使同時履行抗辯權，其所辯顯無可採。
5.系爭房屋至97年1月14日以前，因無使用執照，未合於約定使用收益之狀態，甲○○得行使同時履行抗辯權，拒付租金，已如前述。惟系爭房屋於97年1月15日核發使用執照後，已達使用目的，有依約給付租金之義務，即不得主張同時履行抗辯而拒付租金。
㈡、甲○○就租金請求權主張時效抗辯，有無理由？
1.按消滅時效，自請求權可行使時起算；消滅時效，因起訴而中斷，而依督促程序，聲請發支付命令，與起訴有同一效力，民法第128條前段、第129條第1、2項分別定有明文。次按利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他1年或不及1年之定期給付債權，其各期給付請求權，因5年間不行使而消滅，民法第126條亦有明文。
2.經查，甲○○於租賃期限內之94年10月起至交還系爭房屋時止，均未曾繳付租金予豐泰公司，嗣豐泰公司於101年6月28日依督促程序聲請本院對甲○○核發支付命令，有載明上開收狀時間之支付命令聲請狀（見本院101年度司促字第14109號卷第1頁）在卷可稽。本件租金請求權之消滅時效既於101年6月8日因起訴而中斷（蓋豐泰公司原聲請支付命令，經甲○○於支付命令送達後20日不變期間內提出異議，依民事訴訟法第519條第1項規定，以豐泰公司聲請支付命令時視為起訴），而甲○○復已為時效之抗辯，依上說明，除自前開時效中斷時（即起訴時）起回溯5年（即96年6月8日起至101年6月8日止）內之租金、相當於租金之不當得利請求權外，在此之前之其餘部分請求權，則已因罹於時效期間而消滅。
3.惟因系爭房屋於97年1月15日取得使用執照，於斯時始合於系爭租約所約定使用收益狀態，在此之前，甲○○得主張拒付租金，亦即豐泰公司僅得對甲○○請求97年1月15日起至98年5月31日止之租金，已如前述，況豐泰公司已將請求範圍減縮為96年6月8日至101年5月31日之租金債權及不當得利，則甲○○所為時效抗辯，即無必要。
㈢、豐泰公司請求甲○○給付系爭房屋自94年10月1日起至98年5月31日止之租金，有無理由？金額若干？系爭房屋在未取得使用執照前，未達合約約定使用收益之狀態目的，甲○○得拒付94年10月1日至97年1月14日止之租金，然系爭房屋於97年1月15日核發使用執照後，可認豐泰公司之系爭房屋已合於租約所約定使用收益之狀態，則自97年1月15日起至98年5月31日止，甲○○即有依約給付租金之義務。是本件豐泰公司請求甲○○給付94年10月1日至97年1月14日止之租金，並無理由，惟其請求給付自97年1月15日起至98年5月31日止之租金，共計124萬1,129元（計算式：（17/ 31+16個月）×7萬5,000元＝124萬1,129元【元以下四捨五入】）自屬有據，應予准許，逾此部分之請求，則不應准許。
㈣、甲○○自98年6月1日起至101年5月31日止，是否基於不定期租賃契約繼續占有系爭房屋？倘是，豐泰公司何時合法終止租賃契約？
1.按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條固定有明文。惟定期租賃契約期滿後之得變為不定期租賃者，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件，最高法院47年台上字第1820號判例意旨可資參照。次按民法第451條所定出租人於租期屆滿後，須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力，意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後，絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續租之效力，最高法院101年度台上字第695號判決意旨可資參照。最高法院37年度上字第9418號判例意旨並謂，租賃契約以當事人就租賃物及租金互相同意時方為成立，承租人於租期屆滿後，雖仍為租賃物之使用收益，然既經出租人對原定租金表示爭執，並未協議一致，自與不即表示反對之意思者有別，不能適用民法第451條規定，視為不定期限繼續契約等語。是以租賃契約之默示更新，除原租賃契約之期限變更外，出租人與承租人仍以原租賃契約之內容，繼續其契約關係，換言之，須承租人於租期屆滿後，仍以繼續租賃契約之意思為租賃物之使用收益，方有前開民法第451條規定之適用，倘承租人於租賃期間屆滿後，並無續租之意思，主觀上亦非本於承租人之地位而對於租賃標的物繼續使用收益，縱令客觀上於租期屆滿後繼續對租賃物為使用收益，亦不因出租人不即為反對之表示，而得視為以不定期限繼續租賃關係。
2.經查，系爭租約第2條約定租賃期限為5年，自93年6月1日起至98年5月31日止，甲○○於租期屆滿後，並未返還系爭房屋，仍繼續占用系爭房屋，此為兩造所無爭執。另系爭租約第5條載明：「期滿：本租約期滿乙方（即甲○○）有優先續租權，徵得甲方（即豐泰公司）之同意重新簽訂契約。」依其文意，已表示系爭租約於98年5月31日租期屆滿時消滅，續約時甲○○雖有優先續租權，然仍應徵得豐泰公司同意並另簽訂租約之意旨，而甲○○並未舉證證明雙方已另訂租約，揆諸上開說明，難謂系爭租約業已成為不定期租賃契約。證人即甲○○之受僱人張蕙蓉雖證述：租約期滿後曾至豐泰公司找葉副總談出租事宜，但立案跟變更使用部分並未完成（見本院卷第60頁）. . . . 違建的地勢道路用地，無法合法化。伊聯絡葉副總，請他們要拆除圍牆，. . . . 但仍須待老闆決定，且老闆一直沒有決定要拆除，. . . . 去了豐泰公司很多趟，也有電話催，但是都一直沒有下文等情（見本院卷第60頁反面）。足認租約期滿後，甲○○雖有意承租，惟認為豐泰公司必須拆除違建之圍牆始能符合其租賃目的，而豐泰公司始終未就此表示同意，是兩造顯就租賃標的物之現況無法達成合意。況甲○○既陳稱：系爭房屋因有違建，迄原租約屆滿前均無法申請幼兒園設立登記，認系爭房屋並未滿足其經營幼兒園之使用、收益目的，且兩造亦無法就租賃標的物之狀態達成合意，難認均有更新原租賃契約之意。至甲○○雖辯稱：豐泰公司於租約期滿後，仍繼續以其名義為甲○○申請變更使用，應認有成立不定期租賃之意云云；惟豐泰公司係於租約屆滿前之98年5 月4 日申請建築物用途變更（見簡上卷一第158 頁），惟臺中市政府迄99年間始命補正及核准，並非豐泰公司於租約屆滿後仍主動為甲○○申請辦理，尚難據此認豐泰公司有默示更新原租約之意思。參以兩造對於原租約期滿後，甲○○未曾給付租金乙情亦無爭執，豐泰公司亦未曾收取租金，是以甲○○雖繼續占有使用系爭房屋，其主觀上顯非基於承租人之地位而占有使用，依首開說明，縱令豐泰公司於系爭租約租期屆滿後未即時表示反對，亦無民法第451 條規定，視為不定期限繼續契約而成立不定期租賃關係之餘地。
3.綜上所述，系爭租約並無民法第451條視為不定期限租賃規定之適用，兩造間之系爭租約業於98年5月31日租期屆滿而消滅，雖甲○○仍繼續無權占用系爭房屋，惟豐泰公司亦無庸另行向甲○○為終止租約之意思表示。
㈤、豐泰公司依不當得利之法律關係請求甲○○返還自98年6月1日起至101年5月31日止，因無法律上之原因占有系爭房屋所生相當於租金之不當得利，有無理由？金額若干？
1.按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。另無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例要旨可資參照）。
2.查豐泰公司與甲○○之系爭租約，並無民法第451條視為不定期限租賃規定之適用，且系爭租約業於98年5月31日租期屆滿而消滅，已如前述，又甲○○自98年6月1日起至101年11月27日止，繼續占有系爭房屋之事實為兩造不爭執，則甲○○自系爭契約消滅之翌日即98年6月1日起屬無法律上原因占有系爭房屋，應給付相當於租金之不當得利。
3.豐泰公司請求98年6月1日起至101年5月31日止，按月給付相當租金7萬5,000元之不當得利，共計270萬元（計算式：7萬5,000元×36＝270萬元）為有理由，應予准許。
㈥、若甲○○應給付租金或相當於租金之不當得利，甲○○主張依民法第227條之2第1項調整租金，有無理由？
1.租約自97年1月15日至98年5月31日止部分：按民法第227條之2第1項規定之情事變更原則，係以契約成後，其成立當時之環境或基礎有所遽變，非當時所得預料，依一般觀念，認為如依其原有效果顯然有失公平言（最高法院101年度台上字第1540號判決、100年度字第471號判決參照）。而所謂情事變更原則，乃法律關係發生後，惟其基礎或環境之情事，於該法律效力完了前，因不可歸責於當事人之事由，致發生非當初所得預料之變更，如仍貫徹原定之法律效力，則顯失公平者，即應認其法律效力亦得有相當變更（如增減給付或解除契約）之法律規範，且租金增、減訴訟之目的既為變更原定租金之訴，性質上屬形成之訴，必先法院判決增減確定後，始生增減租金之形成效果。系爭租約乃定有期限之不動產租賃，甲○○具多年經營幼兒園之經驗，於簽約前本應瞭解幼兒園立案許可設立所需條件，並評估申辦期間所遭遇之風險，系爭房屋已依現況交付使用，且於兩造訂立系爭租約後，甲○○亦未證明系爭房屋因市場價值波動而有非締約當時所得預料致價值下降、減少之證據；而系爭房屋並無得經營幼兒園之使用執照，此亦為兩造於簽約時已預見之事實，由系爭租約第7條第1項約定豐泰公司配合甲○○申請變更使用執照即明，亦難謂係於租約成立後之環境或基礎遽變所生非當時可得預料之風險。且系爭建物已於97年1月15日經臺中市政府核發使用執照，其嗣後未能獲臺中市政府教育局許可申辦托兒所及幼稚園立案證照，難認有非當時所得預料之情存在。況甲○○未依上開規定以訴請求減少租金並經法院判決確定，逕執民法第227條之2規定主張情事變更原則，請求法院增、減其給付或變更其他原有之效果，所為不須負給付租金之義務之抗辯，即無可採。
2.自98年6月1日起至101年5月31日止之部分：按民法第227條之2係為避免契約成立後，因有當時未可預料之情事發生；或於不動產租賃，因其價值之昇降，造成如按原有效果；或原訂租金為給付，將產生不公平之結果，爰得由當事人聲請法院增、減其給付，變更其他原有之效果；或增減其租金。本件上訴人既係無權占有，得否適用或準用各該法理或規定，非無疑義。又參諸經濟發展情況，甲○○並未舉證證明系爭房屋其現值有明顯調降情事，是以豐泰公司主張以原租約所定之租金計算不當得利，尚屬可採，甲○○所辯，即屬無據。
㈦、甲○○抵銷抗辯是否有據（其中72萬2,071元部分，業經原審認為抵銷抗辯有理由，駁回豐泰公司請求，豐泰公司未上訴，而告確定）？
1.按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質，不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限，民法第334條第1項定有明文。
2.甲○○於107年5月17日具狀主張因豐泰公司未能提供系爭租約所約定之使用狀態，造成其受有修繕系爭房屋費用共計652萬5,758元（包含監工/裝潢設計、木作、窗簾、衛浴設備、燈具/監控設備、白蟻防治工程、營造、冷氣、玻璃、油漆、臨時工、管理費等）及非修繕費用共計114萬2,071元（包含申請補照之程序費用、委請建築師請照費用、社會局罰鍰、押租金）等損害，應予抵銷（見本院簡上更一字第1號卷第133頁至135頁）。
3.本件甲○○所主張抵銷之非修繕費用，包括申請補照之程序費用19萬7,071 元、委請建築師請照費用30萬元、押租金22萬5,000 元，共計72萬2,071 元部分，業經原審認為抵銷抗辯有理由，駁回豐泰公司請求，豐泰公司未上訴，而告確定。另有關社會局罰鍰42萬元部分，因豐泰公司於交付系爭房屋時，確實未能提供使用執照供甲○○辦理變更使用執照，俾便申請托兒所及幼稚園之立案許可，肇致其於94年7 月20日、10月17日、96年6 月11日遭臺中市政府以未設立許可，擅自招收2 至6 歲幼童為由，依兒童及少年福利法（即100年12月2 日修正施行後之兒童及少年福利與權益保障法）第52條規定，並依該法第66條規定，分別裁罰6 萬、6 萬、30萬元，有其提出之郵政國內匯款執據在卷可查（見本院簡卷第140 頁至142 頁），此與豐泰公司未盡保持合用義務之行為具相當因果關係，甲○○就此主張抵銷抗辯，核屬有據。
4.另就甲○○抗辯對被上訴人有民法第431條第1項支出有益費用償還債權，得主張抵銷修繕系爭房屋費用共計652萬5,758元部分，其中包含監工/裝潢設計、木作、窗簾、衛浴設備、燈具/監控設備、白蟻防治工程、營造、冷氣、玻璃、油漆、臨時工、管理費等，按系爭租約第11條約定：「租賃期間屆滿或契約終止遷出時，乙方（即甲○○）所有任何傢俱雜物等，若有留置不搬者，應視作廢物論，任憑甲方（即豐泰公司）處理，搬運費用由乙方負擔，乙方決無異議。」足見豐泰公司與甲○○訂約時已明訂租賃期限屆滿時，應由承租人先將房屋遷空而回復至原有之狀態，再交還予出租人。且查兩造於系爭租約已約定自93年6月1日起至93年9月30日止，為房屋修繕、整理、設計及變更作業期，同意甲○○免繳4個月租金等情，此為兩造所不爭執，而兩造之系爭租約為定期租賃，是以甲○○顯已就其所為裝潢使用年限有所預見。而甲○○裝潢、修繕之目的系供幼兒園使用，而其既未舉證證明其於88年間所為之裝潢及修繕迄系爭房屋交還時於豐泰公司仍為有益。而系爭房屋豐泰公司本用以出租他人，之於承租人非必然合用，則系爭裝潢縱有殘值，仍難認有增加系爭房屋之價值。又承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值者，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用，但以其現存之增價額為限，甲○○並未證明現存增加系爭房屋之價值若干，雖其主張以修繕費用折舊8年為計算有益費用之依據，惟折舊乃係將有形資產之成本依有系統而合理之方法分攤至使用資產之受益期間之一項會計程序，折舊並非衡量資產之耗損狀況，亦非衡量固定資產變現價值之減少狀況，是以，甲○○以系爭裝潢、修繕費用折舊據以計算豐泰公司所受利益，顯有誤會，甲○○此部分抵銷之抗辯尚不足採。
5.綜上，甲○○可以抵銷之金額為申請補照之程序費用19萬7,071元、委請建築師請照費用30萬元、押租金22萬5,000元及社會局罰鍰42萬元，共計114萬2,071元（計算式：19萬7,071 元+30萬元+22萬5,000元+42萬元＝114萬2,071元），逾此範圍之抵銷抗辯，則無所據，不應准許。
六、綜上所陳，豐泰公司依系爭租約之法律關係，請求甲○○給付279萬9,058元（計算式：【124萬1,129元+ 270萬元】-114萬2,071元【19萬7,071+30萬元+22萬5,000+42萬元】＝279萬9,058元）及自支付命繕本送達翌日即101年6月19日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。
逾此範圍之請求，為無理由，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審就上開應准許部分，僅命甲○○給付豐泰公司197萬7,929元本息，駁回豐泰公司請求甲○○給付82萬1,129元本息部分及該部分假執行之聲請，尚有未洽，豐泰公司上訴意旨指摘原判決該部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決此部分廢棄，改判如主文第二項所示。又兩造就此部分均陳明願供擔保，以代釋明，聲請宣告假執行及免為假執行，均無不合，爰分別酌定相當擔保金額宣告之。至於上開不應准許部分，原審為豐泰公司敗訴之判決，核無違誤，豐泰公司上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又原審判令甲○○給付部分，其理由雖與本院不同，然結論並無二致，仍應予以維持，甲○○上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，或與本件無涉，或與判決結果不生影響，毋庸一一論列，併此敘明。
八、據上論結，豐泰公司之上訴為一部有理由，一部無理由；甲○○之上訴無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第78條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 12 月 28 日
民事第一庭 審判長法 官 姜悌文
法 官 李子寧法 官 薛嘉珩以上正本係照原本作成。
如不服本判決，僅得以適用法規顯有錯誤為理由逕向最高法院提起上訴，但須經本院之許可。
提起上訴應於收受送達後二十日內向本院提起上訴狀同時表明上訴理由；判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提理由書狀。並應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
中 華 民 國 107 年 12 月 28 日
書記官 劉庭君