臺灣臺北地方法院民事判決 106年度簡上字第14號上 訴 人 蘇愛珠訴訟代理人 謝天仁律師被上訴人 林芝訴訟代理人 丁昱仁律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國105年11月17日本院臺北簡易庭第一審判決（104年度北簡字第7924號），提起上訴，本院於民國105年5月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴及該部分假執行之聲請部分，暨除確定部分外之訴訟費用裁判均廢棄。
被上訴人應再給付上訴人新臺幣伍拾萬柒仟柒佰玖拾肆元。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔十分之四，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：上訴人於民國101年12月12日與被上訴人簽署房屋租賃契約（下稱系爭契約），將上訴人所有門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○巷○○○號1樓之房屋（下稱系爭房屋）出租予被上訴人，租賃期間自101年12月27日起至103年12月27日止，租約2年，第1年月租新臺幣（下同）5萬元，第2年（即102年12月28日）起調整為6萬元，租金應於每月27日前支付，兩造並於系爭契約第16條「其他約定事項」約定：「三、若本租賃標的未來有要改建，甲方（即原告）應於六個月前通知乙方（即被告），以便乙方搬遷，雙方同意無條件配合」，嗣系爭契約租期屆滿後，上訴人因對系爭房屋已有改建計畫，遂按系爭契約上開約定向被上訴人表示租約僅能再延長半年，並要求與被上訴人另外簽署半年租期之租賃契約。被上訴人拒絕簽約，系爭契約租期屆滿，上訴人於104年3月13日以台北大安郵局第000126號存證信函通知被告於函到5日內搬離並清空系爭房屋，回復至出租時之狀態，被上訴人置之不理。系爭契約已於103年12月27日屆滿而消滅，上訴人既未同意被上訴人使用系爭房屋，被上訴人即屬無權占有，依系爭契約第8條規定，被上訴人應支付上訴人相當於日租金2倍之違約金，被上訴人自103年12月27日租賃關係終止後，仍占用系爭房屋至105年8月9日，且未將系爭房屋回復原狀及未繳納水電費用7,438元，上訴人請求自系爭契約屆滿翌日（即103年12月28日）起至105年8月9日止（僅請求18個月），按每月租金6萬元2倍計算之違約金共計216萬元（計算式：每月12萬元18個月＝216萬元），扣除被上訴人已自行存入上訴人帳戶金額72萬元，被上訴人尚應給付上訴人144萬元（計算式：216萬元－72萬元＝144萬元），爰依系爭契約第8條第3項之約定提起本件訴訟。
二、被上訴人則以：兩造於101年12月12日簽訂系爭契約，惟於103年12月27日租期屆滿後，被上訴人繼續占有使用系爭房屋，上訴人並無爭執，且被上訴人向上訴人表示欲繼續租用，並請上訴人提供銀行帳戶以利支付租金，上訴人亦提供其上海商業儲蓄銀行忠孝分行、戶名蘇愛珠、帳號00000000000000號帳戶（下稱上訴人帳戶）予被上訴人，被上訴人已分次繳付如下租金予上訴人：1.於104年1月16日分別匯款2筆各6萬元租金至上訴人帳戶，作為繳付103年12月至1月、104年1月至2月之租金；2.於104年1月28日開立票面金額均為6萬元之支票6紙（票據號碼為AG0000000至AF0000000號），發票日期分別為104年2月27日、同年3月27日、同年4月27日、同年5月27日、同年6月27日及同年7月27日，並將該6紙支票存入上訴人帳戶，作為繳付104年2月至同年7月之租金；3.於104年8月5日開立票面金額均為6萬元之支票5紙（票據號碼為0000000至0000000號），發票日期分別為104年8月27日、同年9月27日、同年10月27日、同年11月27日及同年12月27日，並將該5紙支票存入上訴人帳戶，作為繳付104年8月至同年12月之租金。上訴人於訴訟中知悉被上訴人上揭已給付租金抗辯後，始拒絕最後一張即發票日104年12月27日之支票兌現付款，且拒絕被上訴人再繳付租金，已屬拒絕受領，被上訴人遂於105年4月14日至本院提存所辦理清償提存3個月租金共計18萬元，並經提存所以105年度存字第665號准予提存在案。系爭契約租期屆滿，被上訴人仍為系爭房屋之使用收益，上訴人不即表示反對之意思，甚至提供上訴人帳戶供被上訴人繳納租金，且系爭契約並未有期滿後不續租之約定，兩造應成立不定期限繼續契約之租賃關係，況被上訴人嗣後均如期繳付租金，被上訴人並非無權占有。上訴人遲於104年3月13日始寄發存證信函通知被上訴人「另訂書面租約、5日內搬離清空系爭房屋」等語，除內容、條件不確定外，更係被上訴人業已支付數月租金後始寄發。兩造間既已先成立不定期限繼續契約之租賃關係，上訴人嗣後以存證信函要求被告遷離，實屬無據。且兩造間既存在不定期限租賃契約，被上訴人均如期繳納租金，並無積欠租金情形，亦無其他違約情節，上訴人請求並無理由。況系爭契約租期屆滿後，被上訴人仍為系爭房屋之使用收益，上訴人僅於104年1月間向被上訴人抱怨應該要調漲租金，惟從未表示反對繼續使用收益之意思，且嗣後又提供上訴人帳戶予被上訴人。被上訴人依系爭契約所約定之租金繳納迄今，上訴人並無返還，也均無意見，益證並無上訴人所稱曾有續租6個月之提議或約定等語置辯。
三、原審為被上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，即判命被上訴人應給付上訴人246,000元，駁回被上訴人其餘之訴，並就兩造勝、敗訴部分，分別為假執行及免為假執行之宣告。上訴人就其敗訴部分即1,194,000元（計算式：1,440,000元-246,000元＝1,194,000元）部分提起上訴（原審判命被上訴人應為給付部分，未據被上訴人不服而告確定），並聲明：(一)原判決不利於上訴人部分廢棄；(二)上開廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人新臺幣1,194,000元。被上訴人為答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：
（一）兩造於101年12月12日簽訂系爭契約，租賃期間自101年12月27日至103年12月27日，共計2年，第1年月租金5萬元，第2年（即自102年12月28日）起調整為6萬元，被上訴人並給付押租金15萬元予上訴人。
（二）被上訴人於104年1月16日匯款2筆各6萬元予上訴人，作為繳付103年12月至1月、104年1月至2月租金。
（三）被上訴人於104年1月28日開立面額均為6萬元之支票6紙（發票日期分別為104年2月27日、3月27日、4月27日、5月27日、6月27日、7月27日）存入上訴人帳戶，作為繳付104年2月至7月租金之用。
（四）上訴人於104年3月13日以臺北大安郵局存證信函催告被上訴人，除另訂書面租約外，應於函到5日內搬離清空並回復原狀。
（五）被上訴人於104年8月5日開立面額均為6萬元之支票5紙（發票日期分別為104年8月27日、9月27日、10月27日、11月27日、12月27日）存入上訴人帳戶，作為繳付104年8月至12月租金之用（發票日期為104年12月27日之支票未兌現）。
五、兩造爭執要旨及得心證之理由：上訴人主張系爭契約已於103年12月27日租期屆滿，兩造間租賃關係於期限屆滿時消滅，被上訴人無權占有系爭房屋，依系爭約之約定應支付上訴人相當於日租金2倍之違約金等節，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是上訴人就系爭房屋有無與被上訴人成立不定期租賃契約？上訴人依系爭契約第8條第3項約定請求相當於日租金2倍之違約金，有無理由？被上訴人可否請求酌減違約金有無理由？水電費及回復原狀費用可否抵充押租金？為本件之爭點，茲論述如下：
(一)兩造間是否成立不定期租賃？
1.按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用、收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第450條、第451條定有明文；次按定期租賃契約期滿後之得變為不定期租賃者，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為條件。故苟無即表示反對之意思而未為使用收益代價之收取，其條件仍為成就；苟已即為反對之意思而為使用收益代價之收取，其條件仍為不成就（最高法院47年台上字第1820號判例、82年度台上字第2195號判決意旨參照）。再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段復有明定。
2.查，上訴人主張其因出租系爭房屋予被上訴人而訂有系爭契約，租賃期間自101年12月27日起至103年12月27日，共計2年等事實，已據上訴人提出系爭契約1份為證（見原審卷第4至7頁），並為被上訴人所不爭執，堪認屬實。被上訴人雖以系爭契約屆滿後，被上訴人仍繼續使用系爭房屋，上訴人亦繼續收取租金，未為反對之意思表示，故抗辯兩造間成立不定期租賃等語，而上訴人雖不否認被上訴人有匯款或以票據託收方式給付72萬元至上訴人帳戶之事實，惟否認兩造間已成立不定期限繼續契約，並主張依系爭契約第16條約定，向被上訴人表示租賃屆期後僅能延長半年，且須另外簽訂租賃契約。經查，證人王伯聿於原審到庭具結證稱：上訴人是伊之前老闆，伊離職4、5年，伊於104年1月至4、5月間有去找上訴人，當時伊店剛結束，到上訴人處幫忙文書處理，伊常去找上訴人，但只進去系爭房屋1次，有次是與上訴人去系爭房屋，在屋外遇到被上訴人，有聽到上訴人向被上訴人提到房租尚未拿到，然後提醒租約已到期，要再擬1份新約，被上訴人提到因為食安風暴，請上訴人體諒一下不要漲房租，有聽到上訴人說租約已到期是否要再換簽新租約，且是要合建所以新的合約沒有辦法簽太久等語（見原審卷卷第111頁反面、第112頁正反面），另證人余麗梅亦於原審證稱：伊在建設公司工作，上訴人是地主，因建設案件而認識，系爭房屋坐落土地要進行整合建設，而臨近中山北路之土地上建物均已處理完畢，系爭房屋是在中山北路後方巷內，因想要整合，伊有去了解系爭房屋狀況。伊於99年、100年間開始接洽系爭房屋之整合工作，上訴人於101年要出租系爭房屋予被上訴人時，伊有提醒上訴人。伊常與上訴人去被上訴人經營的店裡，有聽到兩造在談返還房屋的事情，有提到出租金額，裝潢約幾百萬元，細節方面伊不是很清楚，但可能是上訴人告訴被上訴人房屋要收回，被上訴人表示不太能接受，沒有聽到被上訴人說要繼續承租系爭房屋等語（見原審卷第99頁正反面），再參以系爭契約第16條其他約定事項第3項記載：「若本租賃標的未來要改建，甲方應於六個月前通知乙方，以便乙方搬遷，双方同意無條件配合」等旨，堪認上訴人主張系爭房屋有合建問題，租期僅能延長半年等節，尚非無憑。另觀諸上訴人於104年3月13日寄送被上訴人之台北大安郵局第000126號存證信函載有「...而本人於租約期滿後，遂向林芝（被上訴人）表示系爭房屋已有改建計畫，故租約僅能再延長半年，並要求與林芝另外簽署半年租期之租賃契約，詎料林芝表示租期僅延長半年而已，無須另外簽約為由而拒絕。林芝既拒絕簽約，雙方租約即已到期，特委請貴大律師函林芝，除另訂書面租約外，應於函到五日內搬離並清空系爭房屋，回復至出租之狀態，逾期，將依法採取法律行動。」等語（見原審卷第9頁），益徵上訴人主張其曾向被上訴人表示系爭房屋坐落土地有合建整合問題，無法續約太久，並於系爭契約租期屆滿前即已向被上訴人表示續約僅得6個月，且需另訂新租約等情，應為可採。按契約如因要約與承諾而成立者，其承諾之內容必須與要約之內容完全一致（客觀上一致），契約始能成立；若當事人將要約擴張、限制或為其他變更而承諾者，應視為拒絕原要約而為新要約（民法第160條第2項），契約尚不能成立（最高法院103年度台上字第1844號判決意旨參照）。上訴人於104年
1、2月間向被上訴人表示僅同意續約6個月，且須另訂租約等語，核屬向被上訴人為以系爭房屋出租被上訴人，租賃期間自103年12月28日起6個月，並應另行簽訂書面契約為內容之要約，而依上開存證信函之內容關於「林芝表示租期僅延長半年而已，無須另外簽約為由拒絕」之情，可認被上訴人雖同意延長半年租約，但拒絕另行簽訂書面契約，其承諾之內容顯與上訴人前述要約之內容，客觀上並未完全一致，參照前述說明，應視為被上訴人拒絕原要約而為新要約，亦即新要約內容僅為延長6個月租約，則上訴人就被上訴人之新要約迄未同意，自無從成立新租約，是兩造間之租賃契約仍於103年12月27日消滅。又依上開證人之證言及存證信函之內容，亦可認上訴人於系爭租約103年12月27日屆滿後，因被上訴人未將系爭房屋返還上訴人，仍持續使用收益，而於104年1、2月間與被上訴人協商延長租約6月一事，因被上訴人拒絕另行簽訂書面契約未果，遂於104年3月13日要求被上訴人於函到5日內搬離，堪認上訴人已即為表示反對被上訴人繼續占有使用系爭房屋，自不生民法第451條所定視為以不定期限繼續契約之效力。
3.被上訴人固抗辯其有以匯款或票據託收方式給付72萬元至上訴人帳戶作為支付103年12月至104年12月之租金，足認上訴人並未反對被上訴人繼續使用系爭房屋云云，惟依上開所述，上訴人已明確向被上訴人表示續約僅得6個月且需另簽訂新租約，顯已為反對續租之意思，雖被上訴人於104年1月16日匯款2筆6萬元，於104年1月28日簽發面額均為6萬元之支票6紙存入上訴人帳戶，依前揭最高法院判例、判決要旨，尚不得僅以上訴人受領上開款項，即認其未為反對或已生視為以不定期限繼續契約之效力。
(二)系爭契約第8條第3項之違約金性質為何？可否酌減？按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第250條、第252條分有明定。再按違約金本應推定為損害賠償之預約，與無償贈與契約不同，關於損害賠償之數額，在當事人間雖不妨於事前預為約定，而其所約定之數額，如果與實際損害顯相懸殊者，法院自得以當事人實際上所受損失、一般客觀事實、社會經濟狀況，債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，酌予核減，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額，最高法院亦著有19年上字第1554號、49年臺上字第807號、51年臺上字第19號判例可資參照。準此，系爭契約第8條第3項約定：「乙方於租賃期滿或終止租約後不交還房屋或清空點交者，自期滿或終止日之翌日起至遷讓完成之日止，應支付甲方按日計算相當於日租金貳倍之違約金」（見原審卷第5頁），並未約定為懲罰性違約金，且上開約定明確載明被上訴人不於適當時期（應於契約期滿或終止時返還房屋）或不依適當方法（清空房屋）履行債務時，即須支付違約金，系爭租約第8條第3項所約定之違約金，自應視為損害賠償總額預定性質之違約金。是本院審酌上訴人每月所受之損害為租金損失及一般租賃契約通常約定之違約金數額，認本件違約金按租金1.5倍（即9萬元）計算始為允當，上訴人請求按租金2倍計算之違約金誠屬過高，應予酌減為按月以9萬元計算之違約金始為相當。故上訴人請求自103年12月28日起至105年6月27日止共18個月之違約金，應認於162萬元之範圍內為有理由【計算式：9萬元ｘ18個月＝162萬元】，其餘逾此以外之請求，為無理由，應予駁回。則被上訴人業已自104年1月起至104年12月止按月給付6萬元，共計72萬元予上訴人，經上訴人作為違約金一部收受等情，為上訴人所自承，是上訴人得請求之違約金為90萬元。
(三)水電費及回復原狀費用可否抵充押租金？
1.再按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。本件上訴人主張被上訴人並未回復原狀，且未繳納水電費，故押租金應先作為抵充，並提出臺灣電力公司繳費憑證2紙、臺北自來水事業處水費繳費憑證1紙（見本院卷第79至81頁）為憑。查，被上訴人就其中計費期間為105年7月28日至105年8月9日，電費為3,672元之單據並不爭執，是上訴人此部分主張堪信為真。另被上訴人抗辯電費為3,300元之繳費憑證上所載日期為105年9月之後，水費繳費憑證雖於105年7月25日開始計費，然被上訴人已於105年8月10交還房屋，是前開費用與被上訴人無關等語。查，被上訴人於105年8月10日已將系爭房屋返還上訴人一節，此為兩造所不爭執，觀之電費繳費憑證上收費日期為9月29日，繳費日期顯然在被上訴人交還系爭房屋之後，是被上訴人上開抗辯，應屬可採。另水費466元的部分，計費期間為105年7月25日至9月21日，而被上訴人使用至105年8月9日，依比例計算被上訴人應給付122元【計算式：（466元÷61天）×16天＝122元】，是以上訴人主張之3,794元（3,672元+122元）應先抵充押租保證金一節，應為可採。
2.至上訴人主張被上訴人未將系爭房屋回復原狀，上訴人所支出之回復原狀費用應抵充押租金，並提出民惠實業有限公司105年4月21日清潔合約報價單（上證一，見本院卷第46頁）及同公司105年8月12日清潔合約報價單（上證五，見本院卷第144頁），然上訴人於審理中已表示系爭房屋回復原狀費用之請求權基礎為系爭契約第8條第3項，包含在違約金裡等語（見本院卷第91頁反面），且上開違約金屬損害賠償總額預定性質，包括被上訴人未依約清空之違約情事，是上訴人自不得再以回復原狀之費用抵充押租金，上訴人上開主張，應無理由。
3.另按債權人受領遲延或不能確知孰為債權人而難為給付者，清償人得將其給付物，為債權人提存之，民法第326條定有明文。是以提存方法為債之清償者，須有債權人受領遲延或不能確知孰為債權人之情形始得為之。而所謂受領遲延者，乃指債權人對於清償人依債務本旨提出之給付，拒絕受領或不能受領之情形而言。是故清償人以債權人受領遲延為原因而提存者，必須依債務本旨提出其給付，經債權人表示拒絕受領或有不能受領之情形，始得為之。倘未為給付之提出，或不依債務本旨提出，均不能構成提存之要件，清償人若逕為提存，尚不生清償之效力，最高法院75年度台上字第1905號判決意旨參照。本件被上訴人抗辯已提存18萬元，並提出提存書1件為證（見原審卷第122頁），上訴人並不爭執被上訴人有提存18萬元之事實，惟否認此已生清償之效力。揆諸前揭說明，本件既無視為以不定期限繼續契約之情事，被上訴人係以支付租金為由向上訴人提出給付，自難認被上訴人係依債務本旨提出給付而遭上訴人拒絕，則上訴人既無受領遲延情事，被上訴人逕為提存18萬元，尚不生清償效力。
4.從而，上訴人得請求之違約金數額為90萬元，扣除前述抵充水電費3,794元（150,000元-3,794元=146,206元）後剩餘之押租金146,206元，原告請求被告給付753,794元（計算式：
900,000元-146,206元=753,794元）為有理由，應予准許。
六、綜上所述，上訴人依系爭契約第8條第3項之約定請求被上訴人753,794元部分，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，不應准許。原審僅命被上訴人給付246,000元（業已確定），而駁回上訴人其餘之訴，就駁回上訴人請求507,794元（753,794元-246,000=507,794元）部分及該部分假執行之聲請部分，容有未洽，上訴人上訴意旨指摘原判決關此部分不當，求與廢棄改判，為有理由，應由本院將此部分廢棄改判如主文第二項所示。至原審駁回上訴人其餘請求部分（即686,206元部分，1,194,000元-507,794元=686,206元），核無違誤，上訴人上訴意旨指摘原判決該部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據資料，核與本件判決結果不生影響，毋庸一一論述，併予敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 6 月 13 日
民事第六庭 審判長法 官 邱蓮華
法 官 杜慧玲法 官 賴秋萍以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 107 年 6 月 13 日
書記官 黃國焜