臺灣臺北地方法院民事判決 106年度簡上字第243號上 訴 人即反訴原告 張紀康訴訟代理人 林玠民律師被 上訴人即反訴被告 洪世輝上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於民國106年1月6日本院新店簡易庭105年度店簡字第796號第一審判決提起上訴，並提起反訴，本院於民國108年4月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣壹拾伍萬元，及自民國一Ｏ六年七月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按當事人於簡易訴訟之第二審程序中提起反訴，非經他造同意，不得為之，但就同一訴訟標的有提起反訴之利益者，不在此限，民事訴訟法第436條之1準用同法第446條第2項第2款定有明文。本件被上訴人起訴主張上訴人自民國97年1月1日起向被上訴人承租門牌號碼新北市○○區○○街○○號建物（下稱系爭建物），惟上訴人未依約支付租金，被上訴人乃依兩造間租賃契約法律關係訴請上訴人給付租金。上訴人則以伊已於104年8月間向被上訴人表示終止系爭租約，被上訴人溢領同年9至12月之租金，且拒不返還押租保證金為由，在本院提起反訴。經核上訴人就被上訴人所為本訴請求之訴訟標的有提起上開反訴之利益，依上開規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、上訴部分：
(一)被上訴人主張：兩造於96年12月18日就系爭建物簽立租賃契約（下稱系爭租約），租賃期間自97年1月1日起至106年12月31日止，租金為每月新臺幣（下同）27,000元，詎上訴人自98年1月1日至99年12月期間，每月僅支付租金23,000元；自100年1月至104年12月期間，每月僅支付租金25,000元，總計積欠租金216,000元（4,000元×24月＋2,000元×60月＝216,000元），雖經被上訴人一再催告，上訴人均置之不理，爰依系爭租約法律關係，求為命上訴人給付216,000元，及自105年1月1日起至清償日止，按年息5%計算利息之判決。
(二)上訴人則以：上訴人自97年起，向被上訴人承租系爭建物經營溫泉旅宿，租金每月27,000元，由上訴人每年一次開立12張支票，發票日分別為每月1日，交付予被上訴人按期提示兌領，押租保證金50,000元，業已交付。惟自租賃第2年起，因溫泉生意不佳，上訴人之代理人陳碧蓮乃與被上訴人洽商，並協議自98年起調降租金為每月23,000元；嗣於99年底，被上訴人要求就租金再為洽商，兩造並協議自100年起調升租金為每月25,000元，上訴人均按協議金額每年支付租金，並未積欠等語，資為抗辯。
(三)原審為被上訴人全部勝訴之判決，即判命上訴人應給付被上訴人216,000元，及自105年1月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息。上訴人不服，提起本件上訴，並上訴聲明：⒈原判決廢棄。⒉被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
二、反訴部分：
(一)反訴原告主張：104年8月8日因蘇迪勒颱風來襲，烏來地區遭受重創、道路中斷，系爭建物亦受損無法使用，反訴原告即通知反訴被告進行修繕，遭反訴被告拒絕，反訴原告遂於104年8月13日通知反訴被告自104年9月1日起終止系爭租約，請反訴被告收受系爭建物。惟反訴被告遲遲不願收受系爭建物，且拒絕返還票面金額均為25,000元之104年9至12月租金支票共4張，仍繼續按月兌領，共溢4個月租金合計100,000元，復拒絕返還押租保證金50,000元，反訴原告爰依民法第430、453、454條及系爭租約第5條規定，請求反訴被告如數返還，並聲明：反訴被告應給付反訴原告150,000元，及自反訴起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
(二)反訴被告則以：系爭建物並未因蘇迪勒颱風受損而仍可使用，反訴原告亦未於104年8月13日將系爭建物回復原狀，現今屋內雜物仍未騰空點交，依系爭租約第6條約定，反訴原告於不承租時即應將租賃房屋遷空交還，如不即時遷讓交還，出租人得向承租人請求按租金二倍計算之違約金至遷讓完了之日止。今反訴原告迄未遷讓完成，反訴被告依約得自104年9月起請求按照租金二倍之違約金至遷讓完了之日止，故其未返還押金5萬及租金支票，係屬依約行使其權利等語置辯。並聲明：反訴原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項（本院卷第29頁）：
1.兩造於96年12月18日簽訂系爭租約，約定由被上訴人將系爭建物出租與上訴人，租賃期間為97年1月1日起至106年12月31日止，每月租金27,000元。
2.上訴人於98年1月1日起至99年12月期間，按月給付23,000元與被上訴人。
3.上訴人於100年1月起至104年12月期間，按月給付25,000元與被上訴人。
四、得心證之理由：
(一)上訴部分：被上訴人主張上訴人未足額給付每月租金27,000元，共積欠216,000元，為上訴人所否認，並以前詞置辯，是本件爭點厥為：系爭建物租金有無調降情事？被上訴人請求上訴人給付積欠租金216,000元，有無理由？經查：
1.被上訴人主張系爭租約約定每月租金27,000元，並以系爭租約為據。惟觀諸證人即實際經營位於系爭建物溫泉旅宿之陳碧蓮證稱：「（問：是否認識被上訴人？如何認識？請始末連續陳述。）有，這個房子的租賃實際上跟上訴人無關，上訴人只是出名簽約，系爭房屋（甚至還有隔壁相鄰的房屋），自始至終都是我出面洽談，系爭租約剛開始約定每月租金27,000元，後來因為烏來生意不好，系爭房屋破舊又需裝潢，我試營運後不到一年，跟被上訴人說要降房租，被上訴人也同意，我說要降到20,000元，被上訴人說要再多一點，所以最後我們是改成按月月租23,000元，再後來生意逐漸有起色，被上訴人就要求要漲房租，所以我們又再改成月租25,000元。…我們會計小姐詳細記帳，只是因為104年8月8日颱風導致烏來淹水淹到兩層樓高，所有帳冊資料都遺失，否則我們會計帳都有記得很清楚這些金額。（問：開一年的租金支票，是如何交付給被上訴人？）被上訴人每一年的年初會來烏來找我另一家店的會計蔡小姐拿支票，他都有簽收。」、「（問：如你剛剛所證述，有跟被上訴人合意談成降低租金，這跟隔壁黃太太商談租金是否是同樣期間？）差不多都是同一時間談的，且隔壁黃太太在104年八八風災降租到現在都還是在降租中，因為她知道我花一千多萬裝潢房子，且烏來現在生意不好。」（見本院卷第51頁反面至53頁）核其證述內容就系爭建物租金如何從原約定27,000元調降為23,000元、復調升為25,000元等節，與上訴人繳付租金之數額及先後時序均屬相符；再觀證人即新北市○○區○○街○○號建物之房東黃余月里證稱：「（問：你是否知道43號的房租多少錢？）每個月十萬元。（問：後來是否有降房租？）有，老闆娘說生意不好，要降七萬，我說要降九萬，我們後來協調降八萬。（問：契約是否有更改？）沒有，只有口頭講。（問：是否瞭解45號房東有做如此處理？）我有跟他說我已經降到八萬了。（問：是否知道後來調回十萬租金？）知道，我有跟老闆娘說等她生意好一點再調回來。（問：調整租金的租約是否有變更？）沒有，我們口頭說而已，互相信任。」、「（問：你和被告在磋商契約時是針對你自己的建物，還是針對43、45號的建物？）我是針對43號建物。（問：
是否聽聞45號房東與被告間磋商相關內容？）我知道他有降，但降多少我不清楚。」（見原審卷第43至44頁）其證詞就系爭建物及相連之43號建物於租賃期間確有調降租金，調降後復調升之情事證述明確，且與證人陳碧蓮證述內容相符，堪認證人陳碧蓮、黃余月里證詞應可採信，亦即兩造確曾合意就系爭建物之租金自98年起調降為23,000元、於100年起再調升為25,000元。
2.次觀系爭租約第3條約定：「租金金額：每個月租金新台幣貳萬柒仟元，乙方不得藉任何理由拖延或拒納。」（見本院卷第23頁），而上訴人自98年起每月給付租金23,000元及嗣後調整為25,000元，其金額均顯較租約原定之27,000元為低，被上訴人每年簽收領取12張租金支票（參原審卷第31頁）且按月兌領，如上訴人就租金確有短付之情，被上訴人自知之甚詳，且該期間長達6年餘，苟被上訴人未同意調降租金，何以對上訴人如此明顯違約情事，除於104年9月23日以存證信函催告外（詳下述），從未以書面向上訴人表示催告或為反對之意，以維自身權益，反任憑上訴人逐年持續短付租金？徵以上訴人自100年1月起，由原先每月給付租金23,000元，增加為每月給付25,000元，則若被上訴人未曾與上訴人就租金自100年起調整為25,000元乙節達成合意，則上訴人已持續2年每月給付租金23,000元，何以自100年起忽增為25,000元？益徵上訴人確曾與被上訴人合意就租金金額為調整至明。至被上訴人雖主張曾於104年9月23日以存證信函催告上訴人償還積欠租金（見本院卷第41頁），代表其未同意調整租金云云，惟查，上訴人於104年8月間蘇迪勒颱風來襲後，曾向被上訴人表示系爭建物因風災受有損害、無法使用，兩造就修繕責任歸屬發生爭執，上訴人並於104年9月1日委由律師去函被上訴人表示「…日前因強烈颱風蘇迪勒重創新北市，其中又以新店區及烏來山區受創尤其慘重；影響所及，致使本人向洪某所承租之系爭房屋因颱風暴雨淹水淤積而無法使用收益，所受損失不可謂不大。…系爭房屋乃因強烈颱風蘇迪勒侵襲而導致木質牆面及地板因淹水而發出陣陣霉味惡臭、水電迄今全斷仍無法使用，…洪某確實應就系爭房屋因風災受損部分負修繕之責，至為明灼；惟自蘇迪勒颱風遠離迄今，洪某除坐收本人依約給付之租金外，卻無視於伊依約、依法所應擔負之修繕責任，…倘洪某屆期猶置若罔聞…本人…將依民法第430條規定終止租約…。」（見原審卷第34至35頁），被上訴人乃於104年9月23日以存證信函向上訴人表示「台端承租坐落新北市○○區○○街○○號建物，已於民國104年8月13日告知不繼續承租…請於民國104年11月30日前遷空交還房屋，並應速償還自民國97年起積欠租金共計新台幣貳拾參萬肆仟元整。」（見本院卷第41頁），顯見被上訴人並非因上訴人短付租金，故寄發存證信函以為催告；而係因風災後房屋受損、上訴人表示不繼續承租，始以該存證信函要求上訴人給付與原約定租金間之差額，自難以被上訴人曾寄發該存證信函，而據之否定兩造間確曾就租金調整達成合意之事實。從而，上訴人辯稱兩造協議自98年起調降租金為每月23,000元、自100年起再調升為每月25,000元，應堪採信。上訴人既已依協議調整之租金逐年按期支付，被上訴人請求上訴人給付積欠之租金216,000元，洵屬無據。
(二)反訴部分：
1.按學說上所謂之爭點效，係指法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則而言。是爭點效之適用，必須前後兩訴訟當事人同一，且前案就重要爭點之判斷非顯然違背法令，及當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷等情形始足當之（最高法院99年度台上字第781號判決意旨參照）。經查，本件反訴被告另主張系爭租約於104年12月1日終止、反訴原告未將系爭建物清空交還反訴被告，依約應給付按租金2倍之違約金，及應就系爭建物受損部分損害賠償為由，對反訴原告另案提起遷讓房屋等訴訟，由本院臺北簡易庭（下稱臺北簡易庭）以106年度北簡字第00000號（下稱另案）為審理，經兩造於另案互為攻防辯論後，臺北簡易庭綜合全卷證據資料，認系爭建物因104年8月8日蘇迪勒颱風來襲確有受損，反訴被告拒絕修繕，已違反其所負維持系爭建物於出租時現狀之義務；反訴原告於104年8月13日表示不再承租系爭建物，應認已合法終止系爭租約；且反訴原告已遷讓返還系爭建物予反訴被告，反訴被告並無請求違約金之事由；又反訴被告未能舉證系爭建物所受損害係可歸責於反訴原告，故認定反訴被告另案請求均無理由，而於107年5月22日以106年度北簡字第13310號為反訴被告敗訴之判決（見本院卷第193至201頁，下稱另案判決），反訴被告雖提起上訴，但因未繳裁判費而經裁定駁回上訴而確定。觀諸另案判決之當事人與本件當事人均屬同一，且另案判決對於上開重要爭點之判斷，並未有何顯然違背法令之處，反訴被告亦未提出足以推翻原判斷之新訴訟資料，揆諸前開說明，兩造就前開爭點於本院即不得再為相反之主張，本院亦不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則。是本院就系爭租約已經反訴原告合法終止、反訴原告已如期遷讓返還系爭建物予反訴被告之事實，即不得再為相反之判斷，反訴被告亦不得再為相反之主張。
2.依系爭租約第5條約定：「乙方應於訂約時，交付甲方新台幣伍萬元整作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房屋後無息退還押租保證金。」（見本院卷第38頁）本件反訴原告於104年8月13日通知反訴被告終止系爭租約，且系爭建物已於104年9月1日返還予反訴被告等事實，業經另案判決認定明確，並有爭點效之適用，已如前述，且反訴被告對於反訴原告已交付押租保證金50,000元，已就104年9至12月、每月25,000元之租金支票全數提示兌現等節並未爭執，則反訴原告主張反訴被告依上約定應返還押租保證金50,000元，及於系爭租約終止後所收受之104年9至12月租金100,000元（25,000元×4月＝100,000元），並非無憑。從而，反訴原告請求反訴被告給付150,000元（押租保證金50,000元＋租金100,000元），應屬有據。
五、綜上，被上訴人依系爭租約請求上訴人給付216,000元及自105年1月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。原審依被上訴人之請求，判命上訴人應給付被上訴人216,000元本息，並依職權為假執行及免為假執行之宣告，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應予准許。又反訴原告即上訴人請求反訴被告即被上訴人給付150,000元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日即106年7月28日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，反訴原告之訴亦為有理由。依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第78條，判決如
主文。中 華 民 國 108 年 4 月 30 日
民事第六庭 審判長法 官 張文毓
法 官 汪曉君法 官 杜慧玲以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 108 年 4 月 30 日
書記官 陳玉瓊