臺灣臺北地方法院民事判決 106年度簡上字第222號上 訴 人 高兆銘訴訟代理人 謝智潔律師
林厚成律師上 訴 人 晶鑽房屋仲介股份有限公司兼法定代理人 游明同上二人共同訴訟代理人 蔡秉穎上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於本院臺北簡易庭中華民國106年1月20日105年度北簡字第4347號第一審判決敗訴部分各自提起上訴，上訴人高兆銘並為訴之追加，本院於民國106年10月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴人高兆銘之上訴及追加之訴均駁回。
原判決命上訴人晶鑽房屋仲介股份有限公司、游明同連帶給付上訴人高兆銘新臺幣貳拾柒萬貳仟肆佰元本息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，上訴人高兆銘在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審（含追加之訴）訴訟費用，均由上訴人高兆銘負擔。
事實及理由
壹、程序事項按簡易程序第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第436條之1第3項準用第446條第1項但書、第255條第1項第2款規定甚明。經查，上訴人高兆銘於原審依兩造間租賃契約關係請求上訴人晶鑽房屋仲介股份有限公司（下稱晶鑽公司）及游明同（下稱晶鑽公司等2人）連帶賠償其所受支付本件第一審律師費用等損害，於本院追加請求其等再賠償本件第二審律師費用新臺幣（下同）7萬2000元，晶鑽公司等2人固不同意（見本院卷第51頁反面），惟原訴及所追加之訴均係以兩造間租賃關係為基礎事實，依前開規定，應予准許。
貳、實體事項
一、上訴人高兆銘主張：伊於103年10月22日出租門牌號碼臺北市○○○路○段○○○號1樓房屋（下稱系爭房屋）予晶鑽公司，並由該公司法定代理人游明同擔任連帶保證人，兩造簽訂租賃契約書（下稱系爭租約），租賃期間自104年1月1日起至108年12月31日止，詎晶鑽公司竟提前於104年12月31日終止系爭租約，依系爭租約第6條第2項約定應給付違約金27萬2400元，伊並得沒入該公司所給付之押租金25萬5000元。又伊因晶鑽公司提前終止系爭租約所生之相關刑事案件及本件第一審訴訟，受有支付律師費8萬2000元之損害，伊就本件第一審敗訴部分提起上訴，另受有支付律師費用7萬2000元之損害，晶鑽公司均應依系爭租約第12條約定負賠償之責。
而游明同既為系爭租約之連帶保證人，亦應與晶鑽公司連帶負責等語（原審判命晶鑽公司等2人連帶給付高兆銘27萬2400元本息，駁回高兆明之其餘請求，高兆明就其敗訴部分不服提起上訴，並於本院為訴之追加，晶鑽公司等2人就上開敗訴部分聲明不服，提起上訴），並為上訴及追加之訴聲明：㈠原判決關於駁回高兆明後開第二項請求部分廢棄。㈡上開廢棄部分，晶鑽公司等2人應連帶給付高兆銘8萬2000元及自105年2月27日起至清償日止按年息5%計算之利息。㈢晶鑽公司應再連帶給付高兆銘7萬2.000元及自訴狀送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息；並就晶鑽公司等2人之上訴為答辯聲明：
上訴駁回。
二、上訴人晶鑽公司等2人則以：晶鑽公司已提前3個月遷出系爭房屋並通知系爭租約於104年11月30日終止，高兆銘仍收取同年9至11月份租金，復沒收押租金25萬5000元，已無損害可言，自不得再依系爭契約第6條第2項約定請求給付賠償金，且賠償金亦屬過高，況高兆銘無償取得晶鑽公司就系爭房屋所裝設之價值數百萬元之家具、裝潢等，亦獲有利益。而本件並非強制律師代理案件，高兆銘自行聘請律師為其進行訴訟，其所支付之律師費用不應由伊等負擔。而游明同並未於系爭租約之連帶保證人欄位簽名，該欄位僅蓋用游明同擔任晶鑽公司法定代理人所使用之印鑑，游明同並非系爭租約之連帶保證人。而晶鑽公司係於104年8月28日通知高兆銘，將於同年11月30日終止系爭租約，高兆銘表示同意，系爭租約已於104年11月30日終止，高兆銘應依不當得利之法律關係，返還其已收受之同年12月份租金9萬0800元；且系爭租約所約定之押金為25萬5000元，已逾越內政部公告之「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」（下稱定型化契約應記載及不得記載事項）及土地法第99條規定之金額，高兆銘亦應返還逾收之押租金8萬5000元，均得與請求給付之金額抵銷等語，資為抗辯，並為上訴聲明：㈠原判決不利於晶鑽公司等2人之部分廢棄。㈡廢棄部分，高兆銘在第一審之訴及假執行之聲請均駁回，及就高兆銘之上訴及追加之訴為答辯聲明：上訴及追加之訴均駁回。
三、兩造均不爭執高兆銘與晶鑽公司於103年10月22日簽訂系爭租約，租賃期間自104年1月1日起至108年12月31日止，自104年1月1日起至105年12月31日止每月租金為9萬0800元；晶鑽公司於104年8月28日以茄苳郵局第548號存證信函向高兆銘表示將於104年11月30日終止系爭租約，高兆銘乃於同年9月5日以臺北光復郵局第1151號存證信函函覆依系爭租約第6條第2項約定沒收押租金25萬5000元，及請求額外3個月房屋租金27萬2400元充為賠償金，並有系爭租約、104年8月22日茄苳郵局第548號存證信函暨收件回執、104年9月5日台北光復郵局第1151號存證信函附卷可稽（見原審卷第6至15頁、第71至73頁），堪信為真實。
四、高兆銘主張晶鑽公司提前終止系爭租約，其得依約沒收全部押租金及請求晶鑽公司等2人連帶賠償違約金及律師費用，然為晶鑽公司等2人否認，並以前揭情詞置辯。經查：
㈠兩造固合意系爭租約期間至108年12月31日屆滿，已如前述，
惟系爭租約第2條第7項約定：「乙方（指晶鑽公司）...提早解約，乙方搬離前需提前三個月以正式信函通知甲方（指高兆銘）...」（見原審卷第6頁反面），可知晶鑽公司依約得於租約屆滿前提前終止租約。又晶鑽公司已於104年8月28日以茄苳郵局第548號存證信函向高兆銘表示將於104年11月30日終止系爭租約（見原審卷第11頁之存證信函），而依高兆銘寄予晶鑽公司等2人之存證信函所載內容：「...乙方（指晶鑽公司等2人）將於104年11月30日提前解約事...」（見原審卷第12頁之存證信函），足見晶鑽公司提前終止租約之意思表示亦到達高兆銘，是以晶鑽公司等2人抗辯系爭租約於104年11月30日終止，應為可取。
㈡高兆銘雖主張依系爭租約第4條第4項、第5項約定，晶鑽公司
需於退租時將系爭房屋當面點交予上訴人，該晶鑽公司遲至104年12月間始返還系爭房屋鑰匙，應認系爭租約係於同年月31日終止云云。惟依高兆銘所提出其寄予晶鑽公司等2人之104年12月17日律師函，載明「...貴公司（指晶鑽公司）...將房屋鑰匙交由大樓警衛，要求高兆銘自行前取，經高兆銘拒絕，...」（見原審卷第21頁），以及高兆銘之配偶許蓁蓁與晶鑽公司之員工許文娟間往來之電子郵件所載內容：許文娟之104年9月21日之電子郵件記載：「...若有人要看屋，可隨時聯絡我們，我會請同仁過去開門」、許蓁蓁於104年9月22日回覆：
「文娟，那我現在有人要去看房子，請問要怎麼處理呢？妳們才貼出遷移啟事，當天就有人打電話來問了」、許文娟於同年10月3日回覆：「高太太，近期已有多組客人來看店面，因內部裝潢拆除尚待您確認...以利接下的租客承租，請問高太太近期是否會回台灣？」、許蓁蓁於同年月3日回覆：「文娟，我短期內不回台北，因為我的工作很繁忙，..，希望明年清明節左右可以排得上行程。」、續於同年10月5日回覆：「目前來看屋的人，我篩選到其中一個比較中意的，...如果10月中以前可以讓他們先裝潢，11月1日起他們就可以開始承租...」、許文娟之同年月5日回覆：「...只要您們和新房客租約有簽約確認，我們Key即可以交給新房客，讓他們方便進入裝潢」，許蓁蓁則於同年月6日回覆：「文娟，Key還是最好保留在貴方手上，因為約還沒有簽成，一切都未定論。最近這段時間，還是要麻煩祕書小姐幫忙開門，我們會集中看屋者的時間，...你們把鑰匙寄在管理處，...我們希望簽約（指與新房客）在11月1日前完成，...你們可以提早解約，鑰匙給我們，...」」，有上開電子郵件在卷可稽（見原審卷第64頁反面至67頁），而上訴人亦自陳晶鑽公司提前終止系爭租約後，即提前對外招租（見本院第52頁），從而晶鑽公司等2人抗辯晶鑽公司早於104年9月間遷出系爭房屋後，高兆銘即開始出租系爭房屋，與有意承租者洽談租約等事宜，晶鑽公司雖有意點交返還系爭房屋及返還系爭房屋鑰匙，但高兆銘反委由晶鑽公司保管系爭房屋鑰匙，由該公司派員於新租客看屋時開啟系爭房屋，協助新租客看屋，該公司係應高兆銘夫妻要求始於104年12月間返還系爭房屋鑰匙與高兆銘等情，應堪以採信。從而高兆銘主張晶鑽公司因未點交返還系爭房屋，並遲至104年12月間始歸還系爭房屋鑰匙，租約之終止日期應為104年12月31日，自屬無據。
㈢由上開第㈠、㈡項所述，晶鑽公司既提前於104年11月30日終
止系爭租約，系爭租約第6條第2項約定：「租約未到期前，乙方（指晶鑽公司）如欲提早解約他遷時，雖有搬離前提早三個月（90天）通知甲方（指高兆銘），乙方仍應從搬遷日起，除了讓甲方沒收全部押金得另外加付參個月房租租金給甲方，以賠償未滿約期提早解約造成甲方之損失…。」（見原審卷第6-7頁背面），則高兆銘主張其得依約沒收全部押金及請求給付賠償金，應屬有據。
㈣至晶鑽公司等2人雖抗辯，依定型化契約應記載及不得記載事
項第5條及土地法第99條規定，房屋押金不得逾越相當於2個月租金金額，系爭租約所約定之押金25萬5000元已高於相當於2個月租金金額，高兆銘不得全數沒收押金云云，惟定型化契約係依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約（最高法院78年度台上字第2557號裁判要旨參照），又依消費者保護法第17條規定，定型化契約應記載或不得記載事項係中央主管機關即內政部為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，故擬訂該事項報請行政院核定後公告，故而該規定事項係規範定型化契約，且一方為企業經營者，一方是消費者始有適用。晶鑽公司等2人既自承晶鑽公司向高兆銘承租系爭房屋之店面供作營業使用，以及該公司曾就租金、押租金等約定與高兆銘協商（見原審卷第37頁反面至第38頁之民事答辯狀㈠所載），系爭租約自非消費者與企業經營者間所成立之定型化契約。又土地法第97條限制房屋租金最高額及同法第99條擔保金之規定，旨在保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，此觀之土地法第97條、第99條立法意旨自明，晶鑽公司承租系爭房屋既係供房屋銷售營業而非供居住使用，即無土地法第99條之適用甚明。晶鑽公司等2人前開所辯，難認可取。
㈤高兆銘並主張游明同為連帶保證人，應與晶鑽公司連帶負責，
查系爭租約第20條約定：「保證人之連帶責任：乙方（指晶鑽公司）如覓有保證人，保證人與被保證人負連帶保證責任」、第22條約定：「上列條件均為雙方同意，...所有條款強調之乙方及乙方之連帶保證人（丙方）絕無異議願負全責，並放棄先訴抗辯權之約束，...」、「乙方連帶保證人（丙方）：游明同。身份證字號：Z000000000」簽章處並蓋用游明同之印鑑（見原審卷第9至10頁），是高兆銘前開主張，應為可取。至晶鑽公司等2人雖抗辯系爭租約其上蓋用游明同之印文並非其個人所用印鑑，以及高兆銘未向其確認是否有連帶保證之真意，游明同並非系爭租約之連帶保證人云云，惟系爭租約既蓋用游明同名義之印文，即等同於游明同本人親簽，與該枚印鑑之原本預定用途無涉，且依晶鑽公司等2人之民事答辯狀㈠所載內容，該公司於台北地區有信義松仁營業處、敦南營業處、復興營業處等多處營業據點，可徵其該公司具一定營業規模，游明同擔任該公司負責人，理應有智識能力足以理解其所簽認之文件內容與法律效果，而其既然於系爭租約連帶保證人欄位用印，並書寫其個人身份證字號，自屬肯認該租約所載約定，同意擔任連帶保證人，晶鑽公司等2人前開所辯，至屬無據，高兆銘主張游明同應與晶鑽公司連帶給付賠償金，應為可取。
㈥而系爭租約第6條第2項固約定晶鑽公司提前終止租約，應給付
相當於3個月租金之賠償金，惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。至於違約金有無過高，應以債務人若能如期履行債務時，債權人所得享受之一切利益為準，亦即應以債權人因債務人違約而致受之損害及所失利益為標準。高兆銘已自陳其因系爭房屋之租約提前終止，受有無法取得租金之損害（見本院卷52頁），可徵其並未受有其他損害，而高兆銘已因晶鑽公司提前終止系爭租約，沒收25萬5000元押金，核其金額已高於2個月租金金額，而依其所言系爭房屋至105年10月始再行出租，惟晶鑽公司依約本就得提前終止系爭租約，該公司既已早於104年8月間即告知高兆銘，系爭租約將於同年11月30日提前終止，高兆銘顯已有相當合理之期間得再行找尋欲承租之房客，且依上開許蓁蓁與許文娟間往來電子郵件（見原審卷第64頁反面至第67頁），可知高兆銘夫妻於104年8月間知悉租約將提前於同年11月30日終止後，旋即於同年9月間開始尋覓適合之承租者，洽談租賃事宜，而高兆銘究何時得就系爭房屋覓得合適之承租人，簽訂租約，此關乎之變數甚多，如房租之高低、屋況、整體經濟景氣與否等，故而高兆銘倘未能於104年11月30日系爭租約終止後旋即覓得合適之承租者，而受有無法收取租金之損害，難認係因晶鑽公司提前終止租約所致。本院審酌高兆銘自承其所受損害為租金收益之損失，而其既已沒收高於2個月租金之押金，其所受租金收益損失之損害衡情已獲部分填補，則高兆銘得另行請求之賠償金，應以酌減為相當於1個月租金金額即9萬0800元為適當。至晶鑽公司等2人雖抗辯系爭租約終止後，高兆銘要求保留系爭房屋之裝潢，等同於取得價值百萬元之裝潢設備，得以抵充賠償金云云，惟系爭租約第18條第11項約定：「乙方於退租時，如甲方或未來承租人有需要乙方之固定裝潢或裝飾，乙方必需將乙方原來固定裝潢或裝飾……完整無損交予甲方，不得要求甲方或新的承租人補償乙方任何裝潢及裝飾費用。…」（見原審卷第9頁背面），晶鑽公司依約既不得要求高兆銘補償家具及裝潢費用，則晶鑽公司等2人抗辯以上開費用抵充賠償金，為不可取。
㈦高兆銘請求晶鑽公司連帶賠償其所支付之律師費用共計15萬
4000元，查系爭租約第12條係約定：「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時，願聽從甲方賠償損害。如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均由乙方負責賠償及支付。...」（見原審卷第8頁背面），而我國民事事件除第三審程序、法院或審判長依法律規定為當事人任律師為特別代理人或訴訟代理人者外，並不採行強制律師代理制度，故上開關於高兆銘因晶鑽公司違約，必須經由訴訟方式始能取得賠償，因而受有支付繳納裁判費及律師費用之損害，應由晶鑽公司賠償之約定，所指律師費用應以訴訟中必要支付者為限。否則不論訴訟是否有委由律師代理之必要，以及律師費用是否相當，高兆銘可先行委任後再由晶鑽公司給付律師費用，顯失事理之平。高兆銘就本件訴訟自行委由律師代理，給付律師費用，然本件訴訟並非律師強制代理事件，律師費用即非訴訟進行之必要費用，高兆銘請求晶鑽公司等2人賠償，難認有據。
㈧承上所述，高兆銘依約得沒收全數押金25萬5000元及請求晶鑽
公司等2人連帶賠償9萬0800元，而晶鑽公司等2人抗辯高兆銘應返還8萬5000元押金並與高兆銘所得請求之給付抵銷，雖屬無據，惟系爭租約係於104年11月30日終止，從而晶鑽公司等2人抗辯高兆銘所收取之104年12月份租金9萬0800元為不當得利，應予返還，並與高兆銘得請求賠償之上開9萬0800元抵銷，即屬有據。
五、綜上所述，高兆銘依系爭租約第6條第2項約定沒收全數押金25萬5000元及請求晶鑽公司等2人連帶給付9萬0800元之賠償金，雖屬有據，其餘請求則難認有憑，且晶鑽公司等2人以高兆銘應返還之104年12月份租金9萬0800元抵銷後，高兆銘已無可得請求之金額，從而原審就高兆銘請求8萬2000元律師費用本息部分，為高兆銘敗訴之判決，尚無不合，高兆銘上訴意旨指摘原審判決此部分不當，求為廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴；原審判命晶鑽公司等2人給付27萬2400元本息，並為准、免假執行之宣告，容有未洽，晶鑽公司等2人指摘原判決此部分為不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院就原判決此部分予以廢棄，改判如主文第二項所示。高兆銘於本院追加之訴部分，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後，認均與前開結論不生影響，爰不予一一論述。
七、據上論結，本件高兆銘上訴及追加之訴為無理由，晶鑽公司及游明同上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 10 月 20 日
民事第五庭審判長 法 官 匡 偉
法 官 唐于智法 官 蔡世芳以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 106 年 10 月 20 日
書記官 洪彰言