臺灣臺北地方法院民事判決 106年度簡上字第449號上 訴 人 李至倫被 上訴人 林美君訴訟代理人 蔡宜達被 上訴人 飛行鯨魚有限公司法定代理人 呂理賢訴訟代理人 蔡潔忻上列當事人間請求返還押租金等事件，上訴人對於民國106年7月4日本院臺北簡易庭106年度北簡字第5049號第一審判決提起上訴，本院於107年3月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人林美君應再給付上訴人新臺幣陸萬元，及自民國一百零六年三月二十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用由上訴人負擔百分之四十，餘由被上訴人林美君負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：上訴人於民國105年間欲承租被上訴人林美君所有位於臺北市○○區○○○路○○○巷○號2樓之房屋（下稱系爭房屋），遂於同年10月19日與被上訴人飛行鯨魚有限公司（下稱飛行鯨魚公司）簽立租賃斡旋委託書，由飛行鯨魚公司為上訴人商談租賃事宜，並於簽訂不動產租賃契約書同時支付委託報酬新臺幣（下同）3萬元，且於特約條件加註：客廳電視、熱水器、冰箱、洗脫烘洗衣機，經被上訴人林美君同意出租，並於斡旋委託書上簽名確認。嗣上訴人與被上訴人林美君於105年10月20日在被上訴人飛行鯨魚公司見證下，簽訂不動產租賃契約書（下稱系爭契約），將被上訴人林美君系爭房屋出租予上訴人，雙方約定租賃期限自105年11月21日起至107年11月20日止，共2年，租金每月6萬元、押金12萬元及每月管理費用4,108元，上訴人並於105年10月20日給付被上訴人林美君18萬4,108元（含押金及第1個月租金、管理費）。上訴人於簽約時另口頭要求被上訴人林美君交屋前應將系爭房屋之壁癌清除。做為租賃之特別條件，亦經被上訴人林美君同意。兩造嗣另口頭約定系爭契約租期改自105年12月1日起算，上訴人於105年11月23日從國外回臺，約定同年月24日就點交房屋時，發現被上訴人林美君未依約購買洗脫烘衣機，僅另購買烘衣機，且房內有諸多補土痕跡，有漏水之可能。除於105年11月24日點交當日拒絕收受系爭房屋之鑰匙，並於同年11月28日以存證信函向被上訴人林美君表達無租賃系爭房屋之意思。因被上訴人林美君未依約於交屋前完成兩造所為上開租賃之特別條件，故上訴人不願承租系爭房屋，而已於租賃期間起算前表明解除契約，兩造之租賃契約既不存在，被上訴人林美君受領上訴人之給付無法律上原因，受有不當得利，自應全額返還所受之押租金及管理費用共計18萬4,108元。又依不動產經紀業管理條例第19條第1項規定，經紀業或經紀人員必須租賃雙方確實完成承租之程序後始得向租賃雙方收取報酬。兩造之系爭契約係經被上訴人飛行鯨魚公司所仲介而成立，並擔任見證人。兩造原約定之租賃期限雖係自105年11月21日起算兩年，然嗣後兩造均同意租賃期限改自105年12月1日起算兩年，租賃期限業已變更，於該變更後之租賃期限起算前，頂多僅能算係預約之性質，且被上訴人林美君未依約完成前開租賃之特別條件，則兩造之租賃契約並未生效，故被上訴人飛行鯨魚公司不得先向上訴人收取費用，然而上訴人已於105年10月20日向被上訴人飛行鯨魚公司繳納仲介費用3萬元，故依前開規定，被上訴人飛行鯨魚公司應將所收取之仲介費用3萬元歸還上訴人，況飛行鯨魚公司之受委任工作並未完成，屬不完全給付，上訴人解除契約，飛行鯨魚公司自應退還仲介費用。爰依解除契約、不當得利之法律關係起訴訴訟，請求判命被上訴人林美君應給付上訴人18萬4,108元，並自本訴狀繕本送達之翌日起算，按年息5%計算之利息；及被上訴人飛行鯨魚有限公司應給付上訴人3萬元，並自本訴狀繕本送達之翌日起算，按年息5%計算之利息。
二、被上訴人方面:㈠被上訴人林美君則以：因為上訴人要求之洗脫烘衣機陽台放
不下，詢問上訴人是否可沿用原來洗衣機，再另外買烘衣機。上訴人於105年10月20日簽約當天同意沿用原本洗衣機，所以房東即被上訴人林美君才買了烘衣機，但嗣後上訴人卻說沒有同意沿用原本洗衣機，11月24日被上訴人林美君答應買1台洗衣機，當下上訴人知道房東會買新的洗衣機給上訴人。系爭房屋屋內補土部分，帶上訴人看房當天上訴人已知道，且已於105年11月24日交屋時補土部分已經處理好，但上訴人僅以有色差拒絕點交，兩造簽立之系爭租賃契約已成立生效，上訴人無故於租賃期限未滿一半前提前解約，使林美君受有房屋無法租賃之損失，依照系爭契約書第6條第2項，應賠償2個月租金，故不願退還12萬元等語，資為抗辯。
㈡被上訴人飛行鯨魚公司則以：系爭契約已於105年10月20日
簽訂完成且已生效，所以收取服務費用，況飛行鯨魚公司已付出時間成本，幫忙協調租約雙方，為上訴人爭取家電換新、租期延後等，確實完成仲介。事後上訴人因為洗衣機內有狗毛及補土顏色差別等問題要求片面解約，況房東亦不同意解約，故被上訴人飛行鯨魚公司不同意退還仲介費等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人部分敗訴（僅命被上訴人林美君應給付上訴人64,108元，及自106年3月29日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並為假執行暨附條件免假執行之宣告。駁回上訴人原審其餘之訴）之判決，上訴人不服提起上訴並聲明：㈠原判決駁回上訴人在原審其餘之訴及該部分假執行之聲請暨命負擔訴訟費用部分之裁判廢棄。㈡被上訴人林美君應再給付上訴人120,000元及自106年3月29日起至清償日止按年息5%計算之利息。㈢被上訴人飛行鯨魚公司應再給付上訴人30,000元及自106年3月29日起至清償日止按年息5%計算之利息。被上訴人則均聲明：上訴駁回。
四、本院之判斷：上訴人主張系爭租賃契約尚未生效，上訴人無須給付相當2個月租金即12萬元之賠償，被上訴人林美君除依原判決給付上訴人64,108元外，應再退還上訴人120,000元；被上訴人飛行鯨魚公司居間簽立系爭租賃契約，惟因系爭租賃契約未生效，亦應將收取之30,000元仲介費退還上訴人。被上訴人則以前詞置辯。是本件爭點厥為：㈠系爭契約是否已生效？上訴人與被上訴人林美君是否合意以提供洗脫烘供洗衣機作為系爭契約生效之停止條件？㈡上訴人有點交時發現天花板有補土及室外浴缸未加裝圍籬，是否有交付之租賃物未合於租約所約定合於使用之狀態？㈢系爭契約自雙方簽立時起至租約起算日間，效力為何？上訴人於此期間解除契約，是否適用系爭契約第6條第2項「提前解約賠償金」之約定？㈣被上訴人飛行鯨魚公司收取上訴人居間費用30,000元，是否應退還？茲分述如下：
㈠、系爭契約是否已生效？上訴人與林美君是否合意以提供洗脫烘洗衣機作為系爭契約生效之停止條件？⒈按租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他
方支付租金之契約，民法第421條第1項訂有明文。次按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153條第1項定有明文。又租賃契約為諾成契約，雖當事人間非不得就租賃物及租金之範圍先為擬定，成立預約以為將來訂立本約之張本。惟當事人間如已就租賃契約必要之點即租賃物與租金互相表示一致，其租賃契約即為成立，非僅屬預約之性質（最高法院85年度台上字第165號判決參照）。經查，上訴人與林美君於105年10月20日簽訂不動產租賃契約書，約定租賃期限2年，自105年11月21日起至107年11月20日止，租金每個月6萬元，上訴人應於訂約時，交與林美君12萬元作為押租金，上訴人如期滿不續承租，林美君應於上訴人遷空，交還不動產同時無息退還押金。本租賃契約期限未滿，上訴人若提前解約，租滿租期之一半，上訴人應賠償被林美君1個月租金，未租滿租期一半時，上訴人應賠償林美君2個月租金，若林美君擬提前解約時，經上訴人同意亦同。社區管理費每月4,108元，由上訴人按月併同房租一起交予林美君。上訴人於105年10月20日簽約時交付林美君押租金12萬元、第1個月租金6萬元、1個月管理費4,108元。其後兩造同意租賃期限改自105年12月1日起算2年。此有不動產租賃契約書（見原審卷第6至7頁）在卷可稽，且為兩造所不爭執（見本院卷第30頁反面），堪認為真實。
是兩造於105年10月20日簽訂系爭契約時，已就租賃物即系爭房屋及租金互相表示一致，系爭契約即為成立並生效。
⒉上訴人稱兩造另為約定林美君提供洗脫烘洗衣機，此有飛行
鯨魚公司提出租賃斡旋委託書（見本院卷第34至35頁）之特別條約載明「客廳電視、熱水器、冰箱、洗脫烘洗衣機。」之字樣，林美君對此亦不爭執，堪認上訴人主張兩造約定由林美君提供上訴人系爭洗衣機為真實。惟關於該提供洗脫烘洗衣機之約定是否作為系爭租賃契約之生效條件，經林美君否認，而一般社會通常租屋交易常態，契約雙方於租賃標的物及租金達成合意，租賃契約即為成立生效，雙方倘於契約就租賃不動產內部設施、物件有特別約定，則屬契約履行之問題，與契約是否生效無涉。契約雙方若要將契約內容做為契約生效之停止條件，雖無不可，然此與一般租賃習慣歧異之約定，通常均以明文記載以召信實，惟觀兩造所簽訂之系爭契約、租賃斡旋委託書均未載明「本租賃契約於出租人提供特別條款之物品始生效力」或相同意義之文字，上訴人亦未能提出兩造就系爭契約所載特別條款為系爭租賃契約生效停止條件之證明，是林美君未提供洗脫烘洗衣機，僅屬於債務不履行之問題，無從得出系爭租約不生效力之結論。上訴人主張系爭租賃契約尚未生效，委無足採。
㈡、上訴人於點交時發現天花板有補土及室外浴缸未加裝圍籬，是否有交付之租賃物未合於租約所約定合於使用之狀態？按依民法第423條規定，租賃物之出租人固負有「以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態」之義務，所謂合於所約定使用、收益之租賃物，乃指該租賃物在客觀上合於約定使用、收益之狀態為已足（最高法院84年度台上字第333號裁判要旨參照）。經查，上訴人主張於點交時發現天花板有多處補土痕跡，有漏水可能。惟上訴人就林美君於天花板補土原因是否為漏水？補土工程結束後是否未能排除漏水情形？補土原因對承租人居住生活實質影響為何？均未提出說明並舉證證明之，難認足以影響承租人對租物之使用功能。又關於室外浴缸未加裝圍籬，此部分確有影響承租人室外盥洗之隱密性，雖於主觀上可能減損租賃物之休閒效益，惟仍不失其盥洗之主要功能，且非不得以栽種植栽、設置屏風等方法補足其隱私不足之缺失。是上訴人主張天花板有補土及室外浴缸未加裝圍籬，使租賃物之交付未合於租約所約定合於使用之狀態，並無足採。
㈢、系爭契約自雙方簽立時起至租約起算日間，效力為何？上訴人於此期間解除契約，是否適用系爭契約第6條第2項「提前解約賠償金」之約定？⒈系爭契約自雙方於105年10月20日簽約時即為成立生效，已
如前述，上訴人在契約有效時間範圍內，於105年11月29日以臺中進化路郵局第158號存證信函予被上訴人2人，內容略以：「有關貴我兩造之租賃契約，因有如說明所指事項，經再三思考後，不擬承租，請查照。....按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，為民法第423條所明文規定。今上開租賃物有壁癌之情況係台端事後告知，雖台端業已雇人整理，惟就照片觀察，仍有滲水之情形及疑慮，且台端允諾提供之相關設備，迄今仍未見台端備齊，綜上問題，本人實難點交並為租賃，故於兩造租賃期限起算前，特以本信函通知立端，本人不欲承租上開處所之意思，並請台端將本人所納之押租金返還本人。」此有存證信函及回執（見原審卷第10至12頁）在卷為憑，自有系爭租賃契約第6條第2項關於租期屆滿前解約條款之適用。
⒉按系爭不動產租賃契約第6條第2項約定：「本租賃契約期限
未滿，乙方（即上訴人）若提前解約，租滿租期之一半，乙方應賠償甲方（即林美君）1個月租金，未租滿租期一半時，乙方應賠償甲方2個月租金，若甲方擬提前解約時，經乙方同意亦同。」（見本院卷第6至7頁），上訴人提前解約，未租滿租期一半，依約應賠償林美君2個月租金即12萬元，此2個月之租金約定應解為違約金，林美君亦自陳無訛（見本院107年3月14日言詞辯論筆錄第2頁）。次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。同法第148條第2項規定，行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。則約定之違約金是否過高，除應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，尚非不能依誠信原則予以檢驗（最高法院106年度台上字第1389號判決參照）。經查，本件上訴人自與林美君簽訂契約後，尚未曾入住系爭房屋，且於租期起始日以前，即向林美君終止租賃契約，未曾使用系爭房屋，與房屋業經入住使用，而使出租人於出租下一位房客前，須先維護屋況、清潔環境、更換設備等行為，增加出租人之租賃成本尚有差異。又林美君確曾承諾提供洗脫烘洗衣機及於室外浴缸加設圍籬，而未提供與約定相符之物件，雖未影響承租人居住後衣物清潔、盥洗之功能，惟仍影響租賃物使用之品質，難謂林美君於本件租賃紛爭中全無可歸責之處。從而，上訴人依系爭租賃契約給付2個月租金即12萬元之違約金，實屬過高，應酌減至相當1個月租金即6萬元為適當。從而，上訴人請求林美君再返還6萬元部分，為有理由；逾此範圍，則無理由。
㈣、被上訴人飛行鯨魚公司收取上訴人居間費用30,000元，是否有理由？本件上訴人與林美君間之系爭租契約於105年10月20日已成立並生效，已如前述，且上訴人與飛行鯨魚公司存在租賃斡旋委託合約，並約定給付半個月租金之服務費，為兩造所不爭執（見本院卷第31頁）。而依前賃斡旋委託書簽訂意旨係「甲方（即上訴人）預定承租座落....房屋，惟因『承租條件上有差距』，特委託乙方（即飛行鯨魚公司）代為商談，並支付斡旋保證金....」，是以該斡旋委託之工作係由飛行鯨魚公司代為商談承租條件，該斡旋委託書上亦載明特約條約「客廳電視、熱水器、冰箱、洗脫烘洗衣機」，且於飛行鯨魚公司代為商談後，出租人林美君已簽名同意委託書上之租賃條件，飛行鯨魚公司即已完成受委託任務。又依上開斡旋委託書第3條所載，甲方（即上訴人）與出租人簽訂不動產租賃契約書之同時，應一次以現金支付服務報酬予乙方，依此約定，於簽訂不動產租賃契約書時，上訴人即應支付報酬；上訴人主張被上訴人飛行鯨魚公司未完成委任事物，難謂有據。又上訴人主張林美君未依約交付洗脫烘洗衣機、未於室外泡澡池加裝圍籬、房屋天花板有補土色差等節，並非可歸責於飛行鯨魚公司之事由，自難認飛行鯨魚公司有何債務不履行情事。飛行鯨魚公司受委任事項既已完成，亦無何可歸責事由得由上訴人解除或終止委任契約，是原審認定上訴人支付承租方服務費3萬元予飛行鯨魚公司，飛行鯨魚公司受領為有法律上之原因，上訴人請求返還，為無理由，尚無違誤。上訴人於此請求，不予准許。
五、綜上所述，上訴人本於解除契約及不當得利之法律關係，請求被上訴人林美君再給付6萬元，及自106年3月29日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此所為請求，為無理由，應予駁回。原審就開應准許部分，為上訴敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第2項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決，經核於法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件其餘事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴人之上訴為一部有理由，一部無理由，被上訴人之附帶上訴為有理由。依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 3 月 28 日
民事第一庭 審判長法 官 姜悌文
法 官 李子寧法 官 薛嘉珩以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 107 年 3 月 28 日
書記官 劉庭君