臺灣臺北地方法院民事判決 106年度簡上字第437號上 訴 人 曾鼎文被上訴人 張永達訴訟代理人 莊明翰律師上列當事人間請求返還押租保證金事件，上訴人對於民國106年7月18日本院新店簡易庭105年度店簡字第713號第一審判決提起上訴，本院於民國107年1月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依被上訴人聲請，由其一造辯論而為判決。
二、被上訴人於原審起訴主張：被上訴人向上訴人承租新北市○○區○○路○號1樓（含中柱左邊往後延全主建物）店面（下稱系爭房屋）供營業使用，雙方並簽訂租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期間自民國103年4月1日起至105年3月31日止，每月租金新臺幣（下同）12萬元，於每月1日前繳納（由被上訴人一次開足24個月份支票支付），被上訴人於簽約時交付36萬元押租保證金，待被上訴人不繼續承租、清空交還房屋後，上訴人應無息退還押租保證金，另約定應繳完營業稅、租賃稅、水、電費並註銷營業登記後才能退還押金。被上訴人於系爭租約到期後已表明不再續租，並已將系爭房屋回復原狀遷空交還上訴人，且已繳完營業稅、租賃稅、水、電費及註銷營業登記在案，已符合系爭租約所約定可請求退還押租金之要件，被上訴人數次向上訴人請求返還押租金36萬元，上訴人僅於105年3月24日匯款返還12萬元，尚有24萬元押租金尚未返還，經被上訴人委請莊明翰律師於105年3月28日以105年度莊律字第000000000號律師函通知上訴人於函到後3日內返還押租金24萬元，惟上訴人仍未返還24萬元押租金。為此依系爭租約請求上訴人返還押租保證金24萬元等語。並聲明：上訴人應給付被上訴人24萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
三、上訴人則以：依系爭租約第7條明文約定，被上訴人如果不承租須回復原狀，但被上訴人沒有回復原狀，就當時為西餐廳之大門，被上訴人拆除該門面後交屋並無恢復原狀裝回原大門，被上訴人後廚房紗窗弄壞亦無恢復原狀，牆壁坑洞亦無恢復修補，屋內垃圾雜亂均未清理，牆壁拆得亂七八糟，屋內電燈開關暨插座均未修復回復原狀；屋內被上訴人有鑿地板埋電線之前面泥作均未恢復，被上訴人拆除其塑膠地板後並無舖回原有西餐廳之原木地板等未恢復之項目甚多。就系爭租約書第9條、第10條約定，意指租方對店面如須改裝均須取得屋主同意，否則須負回復原狀暨賠償責任，被上訴人未經屋主同意擅作破壞，大門亦拆除，均未得屋主同意，被上訴人不守兩造之合約，所以扣抵2個月押金等語，資為抗辯。
四、原審為上訴人全部敗訴之判決。上訴人不服，提起上訴，並聲明：原判決廢棄。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
五、兩造不爭執事項：㈠被上訴人向上訴人承租系爭房屋供營業使用，兩造簽訂系爭
租約，約定租賃期間自103年4月1日起至105年3月31日止，每月租金12萬元，於每月1日前繳納（由被上訴人一次開足24個月份支票支付），被上訴人於簽約時交付36萬元押租保證金，於被上訴人不繼續承租、清空交還房屋後，上訴人應無息退還押租保證金；另簽署增補事項第1條約定「本合約租期未達二年租方須負責恢復原裝璜原狀，租約滿二年本條約自動消失。（裝潢費186萬元）」，第2條約定「退押金租方應繳完營業稅、租賃稅、水、電費並註銷營業登記後才能退押金。雙方同意。」（下稱增補事項），有系爭租約及增補事項在卷可稽（見原審卷第6、9頁）。
㈡被上訴人於系爭租約到期後未再續租，已將系爭房屋遷空交
還被告，並已繳完營業稅、租賃稅、水、電費及註銷營業登記。
㈢上訴人於105年3月24日匯款返還押租保證金12萬元予被上訴
人，尚有24萬元押租金未返還，經被上訴人委請莊明翰律師於105年3月28日以105年度莊律字第000000000號律師函通知上訴人於函到後3日內返還押租金24萬元，上訴人迄未返還，有律師函暨送達回執在卷可稽（見原審卷第10-12頁）。
六、兩造爭執事項：㈠系爭租約屆期後未再續租，被上訴人有無將系爭房屋回復原
狀之義務？㈡上訴人辯稱被上訴人遷離後未將系爭房屋回復原狀，以2個
月租金額之押租金扣抵損害賠償，有無理由？㈢被上訴人請求被告返還押金24萬元，有無理由？
七、本院之判斷：㈠系爭租約屆期後未再續租，依系爭租約之增補事項第2條約定，被上訴人無須將系爭房屋回復原狀：
⒈按兩造於系爭租約第6條約定「乙方（即被上訴人）於租期
屆滿時，除經甲方（即上訴人）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利。…。」，又於增補事項第1條約定「本合約租期未達二年租方須負責恢復原裝潢原狀，租約滿二年本條約自動消失。（裝潢費186萬元整）」，有系爭租約及租約增補事項在卷可稽（見原審卷第7、9頁）。審酌系爭租約係使用一般房屋租賃之定型化契約書之定型化約款，兩造於系爭租約外另定增補事項，而依上開增補事項第1條約定意旨，租約滿2年者，被上訴人不負回復原狀義務，其內容與系爭租約第6條所載租期屆滿2年不續租時須負回復原狀之義務顯有不同，併參被上訴人承租系爭房屋時，上訴人係以前任承租人所留之裝潢現狀交付被上訴人，由被上訴人自行依其營業需求裝潢等情，可見前任承租人於租期屆滿後亦未將系爭房屋之裝潢拆除回復原狀交還房屋，可認兩造簽立系爭租約時，已同意就系爭租約第6條內容為變更，而以增補事項第1條之約定取代系爭租約第6條回復原狀之約定，則兩造對於租期滿2年者，被上訴人是否負回復原狀義務應依增補事項第1條之約定為據。
⒉被上訴人向上訴人承租系爭房屋，租期自103年4月1日起至
105年3月31日止，期滿後被上訴人未再續租，則被上訴人租期已滿2年，被上訴人主張依兩造於增補事項第1條約定，被上訴人不負回復原狀之義務，可堪採取。上訴人辯稱被上訴人應負回復原狀義務云云，與兩造增補事項第1條之約定不符，尚無可採。
㈡上訴人辯稱被上訴人未將系爭房屋回復原狀，以2個月租金額之押租金扣抵損害賠償，尚屬無據：
⒈查上訴人於被上訴人承租之始交付與被上訴人之系爭房屋內
已有前任承租人之其他裝潢在內，而系爭租約租期屆滿被上訴人未再續租，上訴人訴訟代理人曾萬火要求被上訴人拆除系爭房屋之裝潢，為兩造所不爭執。而依證人即被上訴人委託拆除裝潢之業者鍾林明於原審證述：「張永達先生是委託一位朱先生，朱先生找我來拆除。到現場的時候，房子從前面進去是一個店面，店面是經營飲料店，有一個吧台，吧台後面有一個木板隔間，後面是一個簡單的休息室。依張永達先生的指示拆除他當時營業的裝潢，店面的裝潢，在剛開始拆除的時候，屋主跟我說要拆到最裡面，因為我是張永達找來的，我有跟屋主說你要跟張永達商量好要怎麼做，後來屋主、張先生、朱先生3個人都有到場，最後的決定是要拆到木板隔間後面的木造裝潢。」、「當時去拆時裝潢總共有3層。連張永達先生的裝潢總共有3層。張永達先生委託拆除的是張永達的裝潢，在裡面的還有2層，屋主與張先生、朱先生協議後，要把不是張先生裝潢的部分也一併拆除。」、「拆除完後有將垃圾清除」、「在完成拆除工作後，屋主有到現場看現場的狀況。屋主都有去現場看施工作狀況。當時屋主沒有反應說有任何問題如地面不平、牆面不平、鑽孔需要回復的情形。」，「（問：提示原審卷第44-55頁上訴人所提拆除裝潢後牆上所留釘孔、插座孔洞、坑洞、管線溝漕等照片，這些是不是在拆除裝潢時所造成的？造成之原因？）不是。那是因為裝潢有3層，最之前釘子釘在牆面上就會有那些釘孔，至於管溝、電管等都是之前沒有處理好，後面的業主再用木板裝潢上去。我是拆完之後才看到壁面上有那麼多東西。」、「拆完後屋主有去現場看，屋主沒有要求要修復。」等語（見原審卷第67- 69頁），且參證人鍾林明所提供拆除裝潢之照片顯示被上訴人之裝潢係覆蓋原有裝潢外層，並未釘於牆面（參原審卷第79頁反面編號12照片），核與證人鍾林明所述裝潢有3層等語相符，又證人鍾林明拆除裝潢後已將垃圾雜物清理乾淨，亦有證人提出之照片可佐（見原審卷第78頁編號5照片，未有上訴人所提43頁照片中熱水器下方之紙箱等物），是證人鍾林明證述及被上訴人主張系爭房屋牆上之釘孔、管線溝槽、孔洞等非被上訴人裝潢所肇致，且已將垃圾雜物清理完畢等語，應可採信。
⒉被上訴人雖否認證人鍾林明證述系爭房屋「屋主」曾到場要
求並協議將系爭房屋三層裝潢全部拆除等語，惟查，證人鍾林明所稱之「屋主」係在系爭房屋隔鄰經營包子店之「曾先生」（見原審卷第68頁），而該「曾先生」係上訴人訴訟代理人之大兒子（即上訴人之兄），業據上訴人訴訟代理人自承在卷（見原審卷第68頁反面）。審酌至現場要求拆除全部裝潢之「曾先生」為上訴人訴訟代理人之子，為上訴人之兄，雖非系爭房屋之所有權人，然該「曾先生」在系爭房屋隔鄰經營包子店，受上訴人之託就近代為處理監督拆除事宜，應屬常情，且被上訴人拆除裝潢後將系爭房屋交還上訴人，上訴人及上訴人訴訟代理人未曾為反對之表示或異議，可堪認該「曾先生」係經上訴人或上訴人訴訟代理人授權處理系爭房屋裝潢拆除事宜。上訴人臨訟否認要求被上訴人拆除全部裝潢云云，尚無可採。
⒊承上述，被上訴人於系爭租約2年屆期後，本無回復原狀之
義務，而被上訴人依上訴人要求拆除系爭房屋之全部裝潢後牆壁上之孔洞、管溝、管電等係被上訴人承租前原有裝潢釘於牆面及埋設管線所致，且被上訴人已將拆除之垃圾清除等情，已如前述。上訴人雖提出逢春建築聯合工程公司之估價單、鳴方企業有限公司之請款單（見原審卷第93-95頁）主張受有損害云云，然該逢春建築聯合工程公司之估價單日期為106年5月5日，距系爭租約期滿交還房屋日期105年3月31日已逾1年2月期間；又鳴方企業有限公司之請款單日期104年4月14日（斯時為租賃期間，系爭房屋為被上訴人使用中）均不能證明系爭房屋受有損害之修繕。此外，復無其他證據證明上訴人所述系爭房屋之損害係被上訴人造成，上訴人主張被上訴人就該損害應負賠償責任，並扣抵押租金24萬元，尚屬無據。
㈢被上訴人請求上訴人返還押金24萬元，為有理由：
按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人雖不負返還之責，但租賃關係已消滅，且承租人無租賃債務不履行之情事時，其請求出租人返還押租金，自為法之所許（最高法院83年臺上字第2108號判例意旨參照）。依系爭租約第5條約定：「乙方（即被上訴人）應於訂約時，交付甲方（即被告）新臺幣參拾陸萬元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房屋後無息退還押租保證金。」（見原審卷第6頁），另據系爭租約增補事項第2條約定「退押金租方應繳完營業稅、租賃稅、水、電費並註銷營業登記，才能退押金。雙方同意。」（見原審卷第9頁）。查被上訴人於系爭租約105年3月31日屆期時已將系爭房屋交還上訴人，並繳交營業稅、租賃稅、水、電費及註銷營業登記完畢，為上訴人所不爭執，則依上揭約定，上訴人應退還押租金與被上訴人。
八、綜上所述，被上訴人請求上訴人給付24萬元，及自105年5月7日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由。原審為上訴人敗訴之判決，即無違誤。上訴人上訴，仍執前詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
九、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及所提出之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。
十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第463條、第386條第1項前段、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 2 月 21 日
民事第八庭 審判長法 官 鄭佾瑩
法 官 郭銘禮法 官 宣玉華以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 107 年 2 月 21 日
書記官 林怡秀