臺灣臺北地方法院民事判決 106年度簡上字第544號上 訴 人 萬象大廈管理委員會法定代理人 吳高秀華訴訟代理人 李建民律師被 上訴人 董學昌上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於民國106 年9 月20日本院臺北簡易庭106 年度北簡字第7491號民事簡易判決提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付被上訴人超過新臺幣陸仟肆佰貳拾肆元部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一審、第二審訴訟費用由上訴人負擔百分之三，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：被上訴人為門牌號碼臺北市○○區○○街○○號11樓之1 之房屋（下稱系爭房屋）之區分所有權人，系爭房屋位於萬象大廈社區內（下稱系爭社區），依公寓大廈管理條例第10條第2 項規定，上訴人就系爭社區頂樓共有部分平台負有修繕、管理及維護之義務。詎因系爭房屋頂樓平台（下稱系爭平台）有排水孔不通與積水之情形，導致系爭房屋漏水，經被上訴人多次向上訴人要求修繕，上訴人均置之不理。迄至民國105 年5 月間，上訴人方指定由訴外人榮騰興業有限公司（下稱榮騰公司）報價進行修繕，嗣後因榮騰公司修繕系爭平台時，造成系爭房屋內裝潢受損，願折扣現金新臺幣（下同）20,000元，遂由被上訴人在修繕完成時給付修繕費用279,200 元予榮騰公司。依前揭規定上訴人應負擔修繕費用，然上訴人卻僅願依兩造簽署之協議書（下稱系爭協議書）約定及區分所有權人會議決議，負擔每坪以5,30
0 元計算後總價之10分之6 即114,480 元予被上訴人。而系爭協議書既未經上訴人會議決議通過，又因上訴人詐欺、脅迫為之，即應屬無效，是上訴人依法自應給付剩餘之修繕費用184,720 元（計算式279,200元＋20,000元－114,480元＝184,720 元）予被上訴人；另因上訴人遲未修繕系爭平台漏水，導致系爭房屋裝潢毀損，預估修復費用為54,500元。為此，爰依公寓大廈管理條例第10條第2 項、民法第196 條規定，求為判命上訴人給付239,220 元予被上訴人之判決。
二、上訴人則以：系爭社區已於97年4 月20日召開第20屆第2 次區分所有權人大會，其中臨時動議第2 案已決議頂樓漏水整修授權管理委員會辦理（下稱系爭97年區權人決議）；又於
102 年3 月8 日第25屆第7 次管理委員會提案2 決議每坪以5,300 元較為合理（下稱系爭102 年管委會決議）；再於10
4 年8 月29日第27屆第2 次區分所有權人會議，提案七決議頂樓疏通排水孔及施作明管工程費皆由管理委員會負擔，至於走道、公共管道間漏水問題由管理委員會負擔六成、住戶負擔四成（下稱系爭104 年區權人決議），由前揭會議決議內容可知，系爭社區頂樓漏水整修業經系爭社區區分所有權人會議決議授權上訴人辦理，且已決議分攤比例，而系爭協議書既係依系爭97年區權人決議、系爭102 年管委會決議及系爭104 年區權人決議為之，自應屬有效。另系爭協議書已約定依照系爭管委會決議及區權人會議決議辦理，每坪單價以5,300 元、上訴人分攤60/100、各區權人分攤40/100，並經被上訴人簽署在案，則上訴人依被上訴人檢附單據據以計算應給付之修繕費用114,480 元予被上訴人（計算式5,300元×36坪×60%＝114,480元），依約自屬有據；末上訴人否認被上訴人主張系爭房屋因漏水裝潢修繕費用54,000元估價單之真正，縱使上訴人應負擔該部分費用，亦有系爭104 年區權人會議決議之適用，僅須分擔6 成等語置辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決。上訴人不服，提起本件上訴，並聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、首查，被上訴人為系爭房屋所有權人，因系爭平台修繕業已分別匯款90,000元、119,200 元、70,000元予榮騰公司，上訴人則於106 年3 月17日支付被上訴人屋頂防水工程款114,
480 元等情，有彰化銀行匯款回條聯、華南商業銀行匯款回條聯、萬象大廈管理委員會支付憑單及國泰世華商業銀行存款憑證及系爭房屋建築改良物謄本、等為證（見原審卷第10頁至第13頁），是前揭事實，應信屬實。
五、其次，被上訴人主張依公寓大廈管理條例第10條第2 項、民法第196 條規定上訴人應給付修繕系爭平台費用184,720 元及因系爭平台漏水致系爭房屋裝潢裝潢修復費用54,500元等情，為上訴人所否認，並以前情置辯，是本件應審酌為㈠被上訴人主張依公寓大廈管理條例第10條第2 項規定請求上訴人給付184,720 元，是否有據？㈠被上訴人主張依民法第19
6 條規定請求上訴人給付系爭房屋裝潢修復費用54,500元，是否有據？茲分述如下：
㈠被上訴人主張依公寓大廈管理條例第10條第2 項規定請求上
訴人給付184,720元，是否有據？⒈按共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專
有之附屬建築物，而供共同使用者。共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。公寓大廈管理條例第3 條第1 項第4 款、第10條第2 項規定自明。準此，被上訴人主張系爭平台為萬象大廈共用部分，且因長期排水不良導致系爭平台漏水受損乙節，既為上訴人所不爭執，則上訴人對於共有部分即系爭平台漏水依法即應負有修繕義務，且修繕費用除區分所有權人會議或規約另有規定者外，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。
⒉稽之系爭97年區權人決議內容略為「臨時動議（二）頂樓漏
水整修案：說明：頂樓因年久失修多處均有裂縫，防水層亦多失效，以致造成11F住戶室內滲水，影響住戶日常生活。
決議：因頂樓屬公共設施，授權委員會辦理」（見本院卷第10頁至第11頁）、系爭104 年區權人決議內容略為「提案七：住戶家中漏水情形嚴重。說明：包括頂樓長期排水不良，排水孔堵塞積水，住戶家中天花板漏水積水甚至坍塌，45-1
1 -1、2、6…樓層走道滴水漏水…決議：頂樓疏通排水孔以及頂樓施作明管工程費用皆由管委會負擔，至於走道，公共管道間漏水問題由管委會負擔6 成，住戶負擔4 成」（見本院卷第12頁至第13頁），是由前揭系爭社區區分所有權人會議決議內容可知，對於系爭平台所生防水層失效之漏水情形，系爭社區區分所有權人已決議授權管理委員會辦理，且分列⒈頂樓疏通排水孔以及頂樓施作明管工程費用皆由管委會負擔；⒉走道，公共管道間漏水問題由管委會負擔6 成，住戶負擔4 成。揆諸前揭說明，自應依區分所有權人會議決議即授權管理委員會辦理系爭平台漏水修繕工程，並依系爭10
4 年區權人決議內容分別情形由管委會負擔全額或6 成之修繕費用。至被上訴人主張系爭104 年區權人決議未經公開討論云云，查區分所有權人會議決議乃係經由該公寓大廈區分所有權人依公寓大廈管理條例規定召集並做成決議內容，除有決議內容違背法令或規約而無效，或召集程序、決議方法違反法令或規約而經依法撤銷外，經區分所有權人會議做成之決議內容依法即屬有效。被上訴人既未舉證證明系爭104年區權人會議無效，且經依法撤銷，則系爭104 年區權人決議就系爭平台頂樓漏水修繕分攤比例，自應拘束全體區分所有權人，被上訴人前揭主張，即無可採。
⒊再參以系爭協議書前言已記載「…於105 年5 月1 日下午兩
點會同主委、廠商及45-11、45-11-1（即系爭房屋）住戶及相關區分所有權人開會協議，並經由區權人同意分攤比由最有利標，榮騰興業有限公司施作，…經彙整相關性資料、評估工法、討論、溝通、報價及評估工法，管委會採用最有利標並也兼顧住戶有分攤支出費用之權利，尊重其選擇權益，最後採以報價最低之廠商榮騰興業公司進行施工前之協調…」、第1 條約定「全部依照102.3.8 管委會會議決議及區分所有權人會議決議辦理」、第2 條約定「全部工程單價每坪為5,300 元，為加強品質多出之單價金額全部由每一區分所有權人自行吸收與本管委會無關」、第3 條約定「單價每坪5,300 元分攤比率為管委會6/10，每一區分所有權人4/10…」、第4 條約定「施作總額每一區分所有權人先自行支付工程款，各自彙整完整單據後再向管委會請款（單價5,300 元之6/10）」（見本院卷第14頁至第15頁），核與證人即曾任上訴人主任委員徐英超於本院審理時證稱：系爭協議書是伊處理，因為我們社區很多住戶頂樓漏水很嚴重，於97年間曾開過區權人會議，授權管委會就漏水部分辦理，後又開區權人會議決議分攤比率，且曾於管委會開會決議每坪單價。嗣後陸續有住戶完成漏水修繕工程，效果很好，被上訴人才主張他家漏水很嚴重，希望比照辦理。本件因為涉及另一戶施工，遂請被上訴人之兄嫂王彩鳳出面協調被上訴人，協調後由伊草擬系爭協議書內容，經現場會勘後，找廠商、住戶協商內容，協商過程已多次跟被上訴人提及本件是依據之前區權人會議決議處理，並說明每坪單價、分攤比率；簽署系爭協議書前有交給被上訴人看過確認，被上訴人同意始簽名，伊沒有強迫他簽名等語（見本院卷第71頁至第73頁）大致相符。系爭協議書既經由上訴人主任委員以上訴人名義與被上訴人簽署，且已明載負責修繕廠商為榮騰公司、補助單價為每坪5,300 元、分攤比例為上訴人6/10、被上訴人4/10，顯見兩造對於契約必要之點意思表示已合致，依民法第153 條第1 項規定，契約即屬成立，自有拘束兩造之效力。
⒋至被上訴人主張系爭協議書為受詐欺、脅迫簽署，且主任委
員徐英超簽署系爭協議書逾越萬象大廈管理委員會組織章程（下稱管委會組織章程）第29條第8 款規定，並違反民法第71條、799條之1規定云云。按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。準此，被上訴人就主張受詐欺、脅迫簽署系爭協議書之有利事實，自應負舉證責任，然被上訴人僅泛稱受詐欺、脅迫簽署，未舉證以實其說，此部分所辯，難認有據；另揆之管委會組織章程第29條第8 款固規定「主任委員經費上限為新台幣8 萬元整，8 萬元以上30萬元以下，得經由委員會會議通過始得動用，超過30萬元以得經由區分所有權人大會通過始可動支」（見本院卷第108 頁背面）。然按無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力，民法第170 條第1 項定有明文，又所謂無代理權人，不僅指代理權全不存在者而言，有代理權而逾越其範圍者，亦包含在內，故代理人逾越代理權所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力，最高法院著有23年上字第3888號民事判例意旨可資參照。準此，依前述，系爭社區區分所有權人業已於97年間決議頂樓漏水授權管委會處理，足認已對於該社區頂樓漏水修繕費用支付等均一併授權管委會處理，自無須就修繕費用之支出再另行召開區分所有權人會議決議之；況且，系爭平台漏水修繕工程業經被上訴人先行支付工程款後，提出單據及承攬合約等向上訴人請款（見本院卷第49頁至第53頁），並由上訴人於106 年3 月17日支付修繕費予被上訴人，由前揭客觀事實亦可認上訴人業已承認系爭協議書中社區頂樓修繕交予榮騰公司，並以每坪5,300元、管委會負擔6/10之內容，亦即對於系爭協議書之內容承認，揆諸前揭規定，系爭協議書自對上訴人生效。另就系爭協議書違反民法第799 條之1 規定部分，公寓大廈管理條例第1 條第2 項已明文規定本條例未規定者，適用其他法令之規定，而依前述，公寓大廈管理條例第10條第2 項既已規定共用部分修繕費用得以規約或區分所有權人會議決議之，自無適用民法第799 條之1 規定之餘地；且系爭97年區權人決議已授權管理委員會辦理，並進而在系爭104 年區權人決議頂樓平台走道，公共管道間漏水問題由管委會負擔6 成，住戶負擔4 成，是系爭協議書之內容既未違反前揭區權人決議，足認為有合法有效之協議書，則被上訴人前揭主張，即屬無據。
⒌綜上，衡以系爭97年、104 年區權人決議既已決議萬象社區
頂樓漏水修繕工程由上訴人處理，走道，公共管道間漏水問題由管委會負擔6 成，住戶負擔4 成分攤，且系爭協議書亦明文約定系爭平台漏水修繕工程委由榮騰公司施作，每坪單價5,300 元、分攤比例為上訴人6/10；以及佐之榮騰公司10
6 年12月1 日已函覆系爭房屋修繕部分屬開放空間的走道（見本院卷第59頁），則被上訴人可得請求上訴人負擔委由榮騰公司修繕費用每坪5,300 元單價計算之6/10費用。而系爭房屋面積為38.02 坪【計算式（91.86平方公尺＋12.61平方公尺）＋（共有21.20平方公尺）×0.3025＝38.02坪，小數點2 位以下四捨五入】，有建物登記第二類謄本可按（見本院卷第48頁），依此計算被上訴人得請求上訴人負擔費用為120,904 元（計算式38.02坪×5,300元×6/10＝120,904 元，元以下四捨無入），扣除上訴人業已給付之114,480 元，上訴人應給付被上訴人6,424 元（計算式120,904元－114,480＝6,424元）。
㈡被上訴人主張依民法第196 條規定請求上訴人給付系爭房屋
裝潢修復費用54,500元，是否有據？按不法毀損他人之物者，被害人得請求賠償其物因毀損所減少之價額，民法第196 條規定自明。又依民法第184 條第1項前段規定，侵權行為之成立，須行為人因故意過失不法侵害他人權利，亦即行為人須具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有因果關係，始能成立，且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任。就歸責事由而言，無論行為人因作為或不作為而生之侵權責任，均以行為人負有注意義務為前提，在當事人間無一定之特殊關係（如當事人間為不相識之陌生人）之情形下，行為人對於他人並不負一般防範損害之注意義務。又就違法性而論，倘行為人所從事者為社會上一般正常之交易行為或經濟活動，除被害人能證明其具有不法性外，亦難概認為侵害行為，以維護侵權行為制度在於兼顧「權益保護」與「行為自由」之旨意（最高法院100 年度台上字第328 號判決意旨參照）準此，被上訴人固主張系爭房屋因漏水而造成內部裝潢毀損，然此部分僅據被上訴人提出照片為證（見原審卷第29頁至第31頁），前揭照片雖有牆面混凝土掉落、水漬、壁癌等現象，惟該現象就係因何原因、何時產生，是否因系爭平台漏水未修繕，均無從由照片中所判斷，亦未據被上訴人舉證以實其說；況系爭房屋內裝潢如確實因系爭平台漏水所致，何以被上訴人未於系爭97年區權人決議、系爭102 年管委會決議、系爭104 年區權人會決議時即提出應一併修繕，實難遽認系爭房屋內裝潢毀損與系爭平台未修繕具有因果關係，是被上訴人此部分主張，即屬無據。
六、綜上，被上訴人主張依公寓大廈管理條例第10條第2 項、民法第196 條規定，上訴人應給付修繕系爭平台費用及因系爭平台漏水致系爭房屋裝潢裝潢修復費用共239,220 元，其中修繕系爭平台漏水費用6,424 元為有理由，應予准許；逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。原審就超過上開應予准許部分（即命上訴人給付232,796 元部分），為上訴人敗訴之判決，容有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核於判決之基礎及結果均無影響，無庸一一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴人之上訴一部為有理由、一部為無理由，第436 條之1 第3 項、第463 條、第449 條第1 項、第45
0 條、第79條，判決如主文。中 華 民 國 107 年 5 月 2 日
民事第七庭 審判長法 官 徐千惠
法 官 許勻睿法 官 林玉蕙以上正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 107 年 5 月 2 日
書記官 鄭雅雲