臺灣臺北地方法院民事判決 106年度簡上字第512號上 訴 人 黃駿林被上訴人 福臨門B區公寓大廈管理委員會法定代理人 梁惠宇訴訟代理人 戴敏璋律師
許惠峰律師複代理人 劉耀鴻律師上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於民國106年8月17日本院新店簡易庭105年度店簡字第1071號第一審判決提起上訴，本院於民國107年8月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付部分，及該部分假執行之宣告，暨命上訴人負擔訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
第一審關於命上訴人負擔訴訟費用部分及及第二審訴訟費用，由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按公寓大廈管理條例第29條第5項規定，公寓大廈之住戶非該專有部分之區分所有權人者，除區分所有權人會議之決議或規約另有規定外，得被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負責人。本件被上訴人法定代理人梁惠宇雖非具福臨門社區區分所有權人之身分，惟既經福臨門社區B區區分所有權人會議選任為管理委員、主任委員，應為被上訴人適法之法定代理人，上訴人以梁惠宇非區分所有權人不得擔任主任委員為由，未經合法代理云云，並無理由，合先敘明。
貳、實體部分：
一、被上訴人起訴主張：上訴人為福臨門社區B區（下稱福臨門B區）門牌號碼新北市○○區○○街○○○巷○○弄○○號1樓店面（下稱68號1樓店面）及地下1層（下稱68號地下1樓）之區分所有權人，每月應依規約按坪數計算繳交管理費，詎上訴人自民國104年1月起拒絕繳納管理費。按福臨門社區B區管理委員會住戶管理規約（下稱福臨門B區住戶規約）第五章第1條第1款規定「住戶管理費：每戶每月一坪五十五元，修繕基金每坪五元。每個月繳納一次。」，嗣於104年5月24日經福臨門B區第17屆區分所有權人會議決議通過自104年9月起調升管理費為每月每坪新臺幣（下同）70元，維修基金調為10元；並據以修正福臨門B區住戶規約內容。上訴人應給付104年1月至12月之管理費計算如下：
1.68號1樓店面之坪數為19.4坪（面積64.15㎡×0.3025坪/㎡＝19.4坪），104年1月至8月止每月管理費為1,164元（
19.4坪×60元＝1,164元），104年9月至12月每月管理費為1,552元（19.4坪×80元＝1,552元）。
2.68號地下1樓與共有部分之面積共139.9坪（地下1樓面積
441.22㎡＋共有部分4446.29㎡（權利範圍10000分之48）＝462.56㎡，462.56㎡×0.3025坪/㎡＝139.9坪），104年1月至8月每月管理費8,394元（139.9坪×60元＝8,394元）；104年9月至12月每月管理費11,192元（139.9坪×80元＝11,192元）。
3.以上合計，被告應給付①68號1樓店面104年1月至12月之管理費為15,520元（1,164元×8個月＋1,552元×4個月＝15,520元）；②68號地下1樓與共有部分104年1月至12月之管理費為111,920元（8,394元×8個月＋11,192元×4個月＝111,920元）；總計為127,440元（15,520元＋111,920元＝127,440元）等語。
並聲明：上訴人應給付被上訴人127,440元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、上訴人則以下列情詞，資為抗辯：㈠上訴人於99年3月18日經由法院拍賣程序取得68號1樓店面及
68號地下1樓暨共有部分（權利範圍10000分之48）。上訴人依前屋主郭清標與管委會訂定收費標準繳納，自99年3月起至102年10月止，每月依實際坪數減半計算+5個法定停車位，每月繳交管理費4,473元+5個車位清潔費1,500元，合計5,973元；102年11月至103年2月每月繳納4,473元。
㈡被上訴人於101年7月8日召開第14屆第2次管理委員會會議，
作成68號地下1樓原登記為商場部分同意上訴人變更為停車場使用之決議（附件二），且於102年2月17日經福臨門B區臨時區分所有權人會議決議同意68號地下1樓變更為停車場使用，上訴人與被上訴人並簽立「福臨門B區社區停車場使用執照變更切結書」（下稱停車場變更切結書），上訴人乃委託建築師依法定程序向新北市政府申請將68號地下1樓
441.22平方公尺（133.4坪）原作店鋪使用之空間變更為11個停車位使用，經新北市政府工務局核准辦理，被上訴人於社區張貼102年8月5日開始地下停車場施工公告，於102年12月10日取得使用執照在案。惟因被上訴人不遵守停車場變更切結書之約定，因而衍生請求確認通行權等事件民事訴訟（臺灣高等法院104年度重上字第764號確認通行權事件），訴訟期間（102年11月起至訴訟結束）68號地下1樓停車場無法使用，因此無須繳納管理費。68號1樓店面沒有爭議可以依坪數繳納，19.4坪×60元=1164元。如認為上訴人訴訟期間地下1樓停車場須繳納管理費，應延續之前繳納金額每月4,473元為宜。
㈢被上訴人於104年5月24日召開福臨門B區第17屆區分所有權
人會議，未寄送開會通知單給上訴人，會議實際出席47戶，出席人數並未過半，又未於會後15日內公告會議紀錄，上訴人未參加此次會議，會後也未收到會議記錄，並不知道決議內容管理費調整之事。再者，時任管理委員會主任委員梁惠宇未具有區分所有權人資格，其建築物係配偶朱曼馨所有（附件二：建物登記第二類謄本），依公寓大廈管理條例第25條第3項規定不得擔任管理委員會主任委員，因此104年5月24日召開之福臨門B區第17屆區分所有權人會議無效。
三、原審判命上訴人應給付被上訴人114,696元，及自105年6月22日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並駁回被上訴人其餘之訴。被上訴人就原審駁回部分未聲明不服，業已確定，上訴人則就原審判命給付部分提起上訴，上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，駁回被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請。被上訴人答辯聲明：駁回上訴。
四、兩造不爭執事項：㈠上訴人於99年3月18日經由法院拍賣程序取得福臨門B區68號
1樓店面及68號地下1樓暨共有部分（權利範圍10000分之48）之所有權，為福臨門社區B區68號1樓店面及68號地下1樓之區分所有權人。
㈡被上訴人於101年7月8日召開福臨門B區第14屆第2次管理委
員會會議，就68號地下1樓原登記為商場改建（變更）為停車場事宜，經討論後決議同意上訴人向政府有關單位提出變更為停車場使用之申請（見原審卷第28頁）。被上訴人於102年2月17日召開福臨門B區臨時區分所有權人暨住戶大會決議：「經討論依法申請、安全無虞全數無異議通過，管理費用按社區規定繳納，租賃車位交管理委員會監督管理。」（見原審卷第29頁）。兩造並簽立停車場變更切結書，於第五條第2項約定「從地下室停車場實施重新設置工程手續完成後。管委會預定時間開始收費（每坪收60元整，55元公共基金其餘5元修繕費用。另清潔費每格停車費300/月）。」。上訴人委託建築師依法定程序向新北市政府申請將地下1樓440.51平方公尺原作店鋪使用之空間變更為停車空間之停車位使用，經新北市政府工務局核准辦理，於102年12月10日取得88板使字第176號使用執照（見原審卷第30頁）。
嗣被上訴人以有住戶舉發上訴人地下1樓新設停車場無權行駛社區車道為由，拒不核發停車證，並召開區分所有權人會議決議不准上訴人通行車道，阻礙上訴人對外出售、出租停車位，上訴人於103年6月向臺灣新北地方法院（下稱新北地院）起訴請求確認車道通行權存在，經新北地院103年度重訴字第592號於104年6月16日判決確認車道通行權存在，被上訴人上訴後經臺灣高等法院104年度重上字第764號判決上訴駁回，現於最高法院審理中等情，有101年7月8日福臨門B區第14屆第2次管理委員會會議紀錄、102年2月17日福臨門B區第14屆第1次臨時區分所有權人暨住戶大會會議紀錄、新北市政府工務局變更使用執照、停車場變更切結書、102年5月5日福臨門B區第14屆第6次管理委員會會議紀錄等在卷可稽（見原審卷第28-36頁）。
㈢104年9月之前，福臨門B區住戶規約第五章第1條第1款規定
「住戶管理費：每戶每月一坪五十五元，修繕基金每坪五元。每個月繳納一次。」（見原審卷第50頁反面）；被上訴人於104年5月24日召開福臨門B區第17屆區分所有權人會議決議通過「1.管理費由目前每坪55元調整為70元。2.維修基金由5元調為10元。3.調整後費用自104年9月份實施。」，並據以修正福臨門B區住戶規約；又依福臨門B區住戶規約第六章第15條規定「地下室停車空間，除依與建築業者之買賣契約書或分管契約書使用其約定專用部分外，並應按月繳納清潔管理費；汽車每停車位參佰元…。」，有福臨門B區第17屆區分所有權人會議紀錄、福臨門B區住戶規約在卷可稽（見原審卷第52-53、135、136頁反面）。
㈣上訴人依照前屋主郭清標與管委會訂定收費標準繳納，自99
年3月起至102年10月止，每月依實際坪數減半計算+5個法定停車位，每月繳交管理費4,473元+5個車位清潔費1,500元，合計5,973元；5個停車位出售後，102年11月至103年2月每月繳納管理費4,473元。
五、兩造爭執事項：㈠被上訴人於104年5月24日召開福臨門B區第17屆區分所有權
人會議所為自104年9月起調升管理費為每月每坪70元、修繕基金10元之決議是否有效？㈡被上訴人依福臨門B區第17屆區分所有權人會議決議及修正
後福臨門B區住戶規約第六章第15條規定請求上訴人給付68號1樓及68號地下1樓管理費共114,696元，有無理由？㈢上訴人以自103年8月24日起，每月停車位租金收入損失46,
500元，在被上訴人請求有理由之範圍內主張抵銷，有無理由？
六、本院之判斷：㈠被上訴人於104年5月24日召開福臨門B區第17屆區分所有權
人會議所為自104年9月起調升管理費為每月每坪70元、修繕基金10元之決議，應為無效：
⒈按「區分所有權人會議除第二十八條規定外，由具區分所有
權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人；管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員喪失區分所有權人資格日起，視同解任。無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時，由區分所有權人互推一人為召集人；召集人任期依區分所有權人會議或依規約規定，任期一至二年，連選得連任一次。但區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年，連選得連任一次」，公寓大廈管理條例第25條第3項定有明文。依此，公寓大廈區分所有權人會議，除第一次會議應按公寓大廈管理條例第28條規定由起造人召集外，應由管理委員會主任委員召集之，惟此主任委員必須同時具備區分所有權人之資格，始得擔任區分所有權人會議之召集人，其經選任為主任委員後，於任期中喪失該資格者，雖原為區分所有權人之召集人，亦當然解任，其原本不具區分所有權人資格者，則自始不得任之。至公寓大廈管理條例第29條第5項規定「公寓大廈之住戶非該專有部分之區分所有權人者，除區分所有權人會議之決議或規約另有規定外，得被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負責人」，係就管理委員會得由非區分所有權人之住戶參與為規定，核與區分所有權人會議之召集，係屬二事。蓋區分所有權人會議係區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之相關事項所舉行之會議（公寓大廈管理條例第3條第7款參照），自無由未具區分所有權人資格之人召集之理。且公寓大廈管理條例第25條規定僅明示除起造人得依公寓大廈管理條例第28條規定召集區分所有權人會議，並未將「規約另有約定」列為例外排除事由，依法諺「明示其一、排除其他」，公寓大廈管理條例第25條顯然無意將區分所有權人會議召集權人之資格限制納入公寓大廈規約自治事項之範圍內，上開法定召集權人之規定，自非規約約定所得任意排除，尚難執上開公寓大廈管理條例規定、住戶規約約定，即謂不具區分所有權人資格、僅有住戶身分之主任委員，亦有召集區分所有權人會議之權限。故於主任委員具有區分所有權人資格時，固得為區分所有權人會議之召集人，惟若主任委員不具有區分所有權人資格時，依公寓大廈管理條例第25條第3項規定，仍無召集權。
⒉查104年5月24日召開之福臨門B區第17屆區分所有權人會議
，係由主任委員梁惠宇召集，惟梁惠宇並無區分所有權人資格，其為福臨門社區B區區分所有權人朱曼馨之配偶，僅有住戶身分等情，為兩造所不爭執，並有建物登記第二類謄本、104年5月24日福臨門B區第17屆區分所有權人大會會議紀錄（會議召集人：梁惠宇）在卷可稽（原審卷第114、52頁）。揆諸前揭說明，梁惠宇尚無召集福臨門B區區分所有權人會議之權限，104年5月24日召開之福臨門B區第17屆區分所有權人會議係由無召集權人召集，應堪認定。
⒊按「公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人會議
為其最高意思機關。其區分所有權人會議之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，依公寓大廈管理條例第一條第二項規定，固應適用民法第五十六條第一項撤銷總會決議之規定，由區分所有權人請求法院撤銷區分所有權人會議之決議。惟區分所有權人會議如係由無召集權人所召集而召開，既非公寓大廈管理委員會合法成立之意思機關，自不能為有效之決議，且在形式上亦屬不備成立要件之會議，其所為之決議當然自始完全無決議之效力（最高法院92年度台上字第2517號判決意旨參照）。查被上訴人於104年5月24日召開之福臨門B區第17屆區分所有權人會議，既係由不具區分所有權人資格之梁惠宇召集，依前揭規定及說明，其非合法成立之意思機關，自不能為有效之決議，且在形式上亦屬不備成立要件之會議，其所為之決議當然自始完全無決議之效力。上訴人辯稱104年5月24日召開之福臨門B區第17屆區分所有權人會議決議無效，為有理由。
㈡被上訴人請求上訴人給付104年1月至12月份管理費114,696元部分，為有理由：
⒈被上訴人於104年5月24日召開之福臨門B區第17屆區分所有
權人會議所為自104年9月起調升管理費為每月每坪70元，修繕基金調為10元之決議既屬無效，依該區分所有權人會議決議所為住戶規約之修正自亦應為無效，則上訴人應繳納之管理費應依修正前福臨門B區住戶規約第五章第1條第1款規定之每坪60元計算（見原審卷第50頁反面），上訴人應給付104年1月至12月之管理費為68號1樓店面管理費13,968元（1,164元×12個月＝13,968元）＋68號地下1樓（含共有部分）管理費為100,728元（8,394元×12個月＝100,728元），合計為114,696元（13,968元＋100,728元＝114,696元）。
⒉上訴人雖辯稱因被上訴人不遵守停車場變更切結書之約定，
因而衍生請求確認通行權等事件民事訴訟（臺灣高等法院104年度重上字第764號確認通行權事件），訴訟期間（102年11月起至訴訟結束）68號地下1樓停車場無法使用，因此無須繳納68號地下1樓管理費，如認上訴人於訴訟期間地下1樓停車場須繳納管理費，應延續之前繳納金額每月4,473元為宜云云。惟查：
⑴按公寓大廈應設置公共基金，區分所有權人依區分所有權
人會議決議繳納之費用為公共基金之來源之一；公寓大廈管理條例第18條第1項第2款定有明文。又依福臨門B區住戶公約第五章第1條第2項規定「各區分所有權人『每期（每個月）應依照與建商所簽訂買賣契約書所載之總坪數乘以每坪（□元）所得數目繳納管理費。未售戶及未進住戶收費標準同前項。…。」，第7條規定「公共基金來源包括「…。三、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納之管理費。…。」，第9條「公共基金來源第三款之管理費用途如下：一委任或僱傭管理服務人員之報酬。二共用部分，約定公用部分之管理、維護費用或使用償金。三…。十…。」（參原審卷第50頁反面、第135頁），是區分所有權人每月繳納之管理費為公共基金之主要來源之一，每月繳納管理費為區分所有權人之義務，不論房屋是否進住或使用，均應繳納。上訴人辯稱於訴訟期間，不能使用68號地下1樓，不須繳納管理費云云，委無可採。
⑵又上訴人主張68號1樓及地下1樓之管理費於89年間至103
年2月間每月獲減半繳納管理費，為被上訴人所不爭執，並有上訴人所提出管理費繳納通知單之收執聯為佐，固堪信為真正。然上訴人所有之68號地下1樓經福臨門B區區分所有權人會議決議同意變更為停車場使用後，兩造簽立停車場變更切結書，於切書第五條約定「地下室停車場重新設置工程手續完成後，管委會於預定時間開始收費（每坪60元其中55元公共基金，其餘5元為修繕費用），…。」（即104年5月24日福臨門B區第17屆區分所有權人會議決議修正前之B區住戶規約規定），已變更先前減半收費之約定，上訴人既為68號地下1樓之區分所有權人，自應依該修正前之B區住戶規約之規定（每月每坪60元）繳納管理費。兩造雖因停車場車道使用而有爭訟，上訴人未使用停車場固無庸繳納清潔費，惟上訴人若認68號地下1樓因訴訟期間無法使用欲主張應減少管理費數額，自應經區分所有權人會議同意以資處理，尚不得逕自拒納管理費，上訴人上開抗辯委無可採。
㈢上訴人以自103年8月24日起迄今，每月停車位租金收入損
失46,500元，在被上訴人請求有理由之範圍內主張抵銷，有無理由？查福臨門B區第14屆第2次管理委員會及第1次臨時區分所有權人暨住戶大會會議決議同意63號地下室由商場變更為停車場，管理費用按社區規定繳納，兩造並簽立切結書，上訴人並委託建築師申請地下1樓變更為停車位使用，經新北市政府工務局核准並發給使用執照等情，為兩造所不爭執（如上四㈡說明），而依臺灣新北地方法院103年度重訴字第592號民事判決、臺灣高等法院104年度重上字第764號民事判決亦均認定被上訴人應容許上訴人及經其同意使用該停車空間之人通行停車場車道（見本院卷第83頁至第93頁），詎被上訴人102年12月15日第15屆第1次臨時區分所有權大會竟違法決議禁止上訴人系爭停車位車輛進出（見本院卷第53頁至55頁），造成上訴人出租之停車位，紛紛退租，自103年8月24日起迄今，每月租金損失，有46,500元，有車位租賃合約書及車位退租合約書各11紙附卷可稽（見本院卷第10頁至第31頁），上訴人自得依侵權行為之法律關係請求被上訴人賠償自103年8月24日起迄今，每月租金損失46,500元。則上訴人以106年9月12日民事上訴狀繕本送達為抵銷之意思表示，以103年8月24日起至103年11月14日止租金損失，在被上訴人請求有理由之範圍內主張抵銷（即104年1月至12月之管理費114,696元及自支付命令送達翌日即105年6月22日起至本件言詞辯論終結日107年8月8日止，按年息5%計算之利息，共126,911元之範圍），其抵銷自屬有理由。
四、綜上所述，被上訴人請求上訴人給付68號1樓及68號地下1樓104年1月至12月之管理費114,696元及自支付命令送達翌日即105年6月22日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。惟被上訴人102年12月15日第15屆第1次臨時區分所有權大會竟違法決議禁止上訴人系爭停車位車輛進出，造成上訴人出租之停車位，紛紛退租，上訴人自得依侵權行為之法律關係請求被上訴人賠償自103年8月24日起至103年11月14日止，每月租金損失46,500元。則經抵銷後，被上訴人已無餘額可請求，上訴人自無庸再給付。原審判命上訴人為給付，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院予以廢棄改判如主文第2項所示。
五、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及經援用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。
六、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 9 月 5 日
民事第八庭 審判長法 官 鄭佾瑩
法 官 郭銘禮法 官 宣玉華以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 107 年 9 月 5 日
書記官 林怡秀