臺灣臺北地方法院民事判決 106年度建字第114號原 告 海帝溫泉社區管理委員會法定代理人 游棟梁訴訟代理人 蔣瑞琴律師被 告 兆益地產股份有限公司法定代理人 簡秀玲訴訟代理人 謝佳伯律師複 代理人 張斐雯律師上列當事人間請求返還不當得利等事件，本院於民國107 年5 月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款分別定有明文。查本件原告起訴時依無因管理及不當得利之法律關係，請求被告償還原告代為墊支之修繕費用等，並聲明「被告應給付原告新臺幣（下同）180 萬1502元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息」（見本院卷一第6 頁），嗣經數次追加、減縮訴之聲明，最後於10
7 年3 月7 日變更訴之聲明為「被告應給付原告407 萬2834元及自民事減縮暨追加訴之聲明二狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息」（見本院卷三第8頁），經核原告所為訴之變更係基於同一法律事實，所為擴張、減縮應受判決事項之聲明，依訴訟經濟原則，宜利用同一訴訟程序審理，藉一次解決本件紛爭，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：㈠海帝溫泉社區（下稱系爭社區）係坐落於臺北縣○○鎮○○
段○○○ ○號上之地上27層、地下5 層建物，原告為系爭社區之管理委員會，被告為系爭社區之建商，並於民國94年起，以預售之方式開始出售系爭社區之房屋，並分別與購屋者簽訂房屋預定買賣契約書（下稱系爭契約）。被告於99年9 月10日取得系爭建物之使用執照，於99年底開始陸續交屋，系爭社區公設初次驗收係由兩造共同辦理，原告委由訴外人和新機電公司進行作業，於102 年2 月21日完成公設初驗報告書，由於初次驗收發現系爭社區公設有諸多缺失尚待被告修繕，因此雙方同意於同年7 月9 日至12日進行第一次公設複驗，然而此次複驗結果不僅未將固有缺失修復之外，甚至另外發現多項缺失，導致系爭社區公設無法如期點交。鑒於第一次公設複驗結果不盡理想，為使系爭社區公設能儘快移交予原告管理，雙方遂又安排於同年10月28日至11月1 日進行第二次公設複驗，原告亦同樣委由和新機電公司進行驗收並出具報告書，惟仍有諸多缺失未達正常使用之標準，顯見被告根本未盡其交付合格系爭社區公共設施之義務。另因被告未依法按圖施作導致系爭社區建築物涉及未經機關核准即擅自變更設置目的及通常使用方法，有違反建築法及公寓大廈管理條例等規定之違規情事；因被告遲遲未將系爭社區公設瑕疵予以修復，導致公設除無法正常使用外，甚至有危害全體住戶安全之可能，依系爭契約第1 條第3 項、第13條第4項第6 款、第14條之約定，被告對於系爭社區共同使用之公設瑕疵有修繕、保固之責任，原告遂發函催告被告前來進行修繕，然被告接獲催告函後仍遲遲不履行契約，原告基於維護社區安全之職責，及為被告管理之意思，便另行找廠商完成修繕工程並支付修繕費用，合計407 萬2834元（項目、金額詳如附表1 所示）。由於原告代為墊支修繕費用，使被告履行其依系爭契約應盡之義務，以避免瑕疵之擴大或其他生命財產之損失，自屬對被告之有益費用，原告自得基於無因管理之法律關係請求被告返還上開407 萬2834元。倘認原告所為非屬適法之無因管理，則因原告代為墊支修繕費用，使被告履行依約應盡之義務，致原告受有損害，原告自得依不當得利之法律關係請求被告返還上開407 萬2834元。
㈡對於被告答辯之意見：
⑴按系爭契約第13條第4 項第6 款提到「被告應於通知交屋日
起6 個月內完成公共設施」等文字，意即被告應於交付無瑕疵且符合正常使用標準之公設，並點交予原告方能謂其完成契約義務，然現今系爭社區之公設既未達使用標準，被告理應負責修繕並將無瑕疵之公設點交予原告，始能謂其已完成公共設施，故被告所言其僅負有完工義務而非修繕義務等語，顯係玩弄文字遊戲，不足採信；系爭缺失項目並未驗收完成，保固期亦未開始起算，被告仍負有修繕義務；又依據行政院內政部編製之定型化契約範本之預售屋買賣契約書範本第17條（下稱行政院範本）之內容，一般通例在專有部分，均以行政院版本為據，以交屋之日為保固期之起算點，故系爭契約第14條之約定明顯違反社會經驗，況倘契約「自領取使用執照之日起計算保固期間」，已使契約重要之保固責任形同虛設，故應有消費者保護法第12條第2 項第1 款違反平等互惠原則、第3 款之契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成之情事，依消費者保護法第12條第1 項，該記載應無效，而以本件原告所代為修繕之公共設施而言，因購買日期不同，全部住戶之交屋日期不一，且公設乃以管委會為管理單位，仍應以公設驗收後開始起算保固期間，方謂公允。
⑵被告另辯稱按系爭社區住戶規約及系爭契約內容規定，公共
設施本應由原告負責管理及維修，然上開規定適用之前提，必須是被告將完好無缺並符合正常使用標準之公共設施點交予原告，倘若點交後公共設施發生任何故障，此時方由原告對系爭社區住戶方負管理及修繕義務，是以原告履行義務之前提要件係被告已完成公共設施點交程序。本件情形乃因公共設施尚有缺失，無法達到正常使用標準，原告拒絕接受被告之點交，而被告身為系爭大樓之建商，即負有交付公共設施之義務，然被告卻放任瑕疵存在、不予修繕，原告出於為被告管理之意思，且修繕行為亦有利於被告，原告依無因管理規定向被告請求修繕費用之支出於法有據。況縱原告同時有管理公共設施之意思，但同時亦有為被告之利益而為修繕，亦不失為無因管理。
⑶被告抗辯系爭社區公共設施已點交，原告抗辯如附表1 所示
，系爭社區驗收當天，被告有推派代表全程參與，且未通過驗收之缺失項目，已全數於驗收時明確指出瑕疵所在，既然缺失項目未能通過驗收，即代表點交程序並未完成，後續修繕事宜無須原告先行催告，身為起造人之被告應主動負責進行修繕工程。再者，被告提不出任何法律上之依據證明原告有先行催告之必要，更何況原告於自行修繕前已經發函通知，被告接獲催告函後依舊未履行其應盡之義務，原告只能自行修繕及代為墊付相關費用，故原告請求被告返還修繕費用於法有據，原告代為墊付之費用向被告請求返還於法有據。⑶另就被告對於附表1 所示各項內容之細項及點交日期答辯，說明意見分如附表2、3 所示。
㈢聲明：⑴被告應給付原告407 萬2834元及自民事減縮暨追加
訴之聲明二狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之
5 計算之利息。⑵如受不利判決，原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則辯以：㈠系爭契約第13條第4 項第6 款雖規定，被告應於通知交屋日
起6 個月內完成公共設施，然依其文義，被告係負完工義務，而非修繕義務，是原告以契約書前揭規定，即謂被告就系爭建物之瑕疵負修繕責任，顯有違誤。縱認被告應受系爭契約之拘束，然系爭契約第14條「保固責任」亦規定: 「乙方保證自領取使用執照日起算，就該屋之建築結構（如樑柱、樓梯）負責保固十五年，固定設備（如門窗、衛浴設備）負責保固一年，但因甲方使用不當或應定期保養而未保養之因素及其他非可歸責於乙方之損毀者，不在此限。」，本件建案於99年9 月14日即領取使用執照，則依前揭約定，被告就房屋之固定設備僅保固至100 年9 月13日，而原告所指之各項缺失，均屬固定設備之問題，保固期即已於100 年9 月13日屆滿，被告自不負修繕義務。此外，縱被告負有修繕義務，被告仍僅對房屋買受人負有修繕義務，且僅有房屋買受人得基於系爭契約向被告進行請求修繕，而房屋買受人既怠於向被告行使此項買賣契約之權利，反由原告進行修繕，則原告顯係為房屋買受人而為無因管理，且係房屋買受人因原告之修繕而獲有利益，原告應向全體房屋買受人請求返還修繕費用，是原告向被告為前開請求，顯無理由。另被告既無修繕之義務，且經原告發函催告被告修繕，而被告不為修繕，則被告不欲進行修繕之意思甚明，原告卻仍為修繕，即已違反被告之意思，是本件不成立無因管理，甚為顯然。
㈡依系爭社區規約第11條第3 、4 項、第12條規定及系爭契約
書第16條第1 項規定，系爭社區共用部分之公共設施及設備，係由原告負責管理維護及修繕，因此所生之管理維護修繕費用，則由管理費及公共基金支應，故原告就系爭缺失所為之修繕，實係履行原告自身之義務，而非出於為被告管理之意思，自不成立無因管理。綜上被告既無修繕義務，而原告就公共設施負有維護修繕之義務，故原告就系爭缺失所為之修繕，顯係履行其自身義務，並未因此受有損害，是原告請求被告返還不當得利云云，亦屬無理。
㈢原告於原證4 發函催告被告修繕之事項，被告均有回文並進
行修繕處理，然原告之後委請廠商施作之工程，卻並非原證
4 中要求被告修繕之項目，且大多為社區公共設施例行性之維修，原告又未證明缺失並非出於住戶使用不當，或應定期保養而未保養之因素，亦未證明係屬可歸責於被告之事由所致，被告自無修繕之義務，至為顯然。另依一般社會通念，「保固」係指出賣人對於買受人，擔保買賣標的物於一定期限內，符合約定之正常使用效能，如有瑕疵，則由出賣人負責予以修復，故系爭公共設施如於保固期內發生缺失，原告應先行催告被告進行修繕，如被告未予修繕，原告始可就該項缺失自行僱工修繕，再向被告請求修繕費用。然本件原告催告被告修繕之項目，與原告之後自行修繕之內容多所不相同，則原告並未先予催告即自行修繕，嗣再要求被告支付相關修繕費用，即屬無據。
㈣被告與房屋買受人就有關保固期之約定，係屬買賣契約之權
利義務，依契約相對性，縱被告未履行保固義務，亦僅房屋買受人可依賣賣契約向被告為主張，原告非系爭契約之當事人，並不得向被告主張保固責任，則原告得否對被告主張前揭保固之約定為無效，實有可疑。再者社區部分住戶係向被告購買預售屋，部分住戶則係購買成屋，是被告與各房屋買受人所簽訂之買賣契約，並非均與原證1 之房屋預定買賣契約書為相同之內容，且各買賣契約有關保固責任之期限及範圍亦非完全相同（參被證4 第12頁第17條、被證5 第14條、被證6 第3 頁第8 條、被證7 第3 頁第8 條、被證8 第3 頁第8 條、被證9 第3 頁第8 條，各買賣契約書以被告建案名稱為區分），自難認被告與房屋買受人簽立之各買賣契約有關保固責任之約定，屬消保法第12條第2 項規定之定型化契約之條款。退萬步言，縱認前揭約定為定型化契約條款，然保固期自領取使用執照之日起算，有何「違反平等互惠原則」之情形，並未見原告證明，自不得以該約定為定型化契約條款，即可認該約定為無效，原告之主張顯屬無稽。
㈤退萬步言，本件如不自取得使用執照之日，而自公共設施點
交時起算保固期，102 年10月28日第二次複驗時，雖尚有部分公共設施缺失未完成改善，然其餘無缺失及已完成改善之公共設施，仍已完成點交而開始起算保固期，原告主張各項缺失項目，被告實已將系爭公共設施點交予原告，被告爰將點交日期整理如附表3 ，相關公共設施之保固期，應自完成點交時起算；且原告所稱之各項缺失，大多並非兩造點交公共設施時之缺失項目，亦非原告主張第二次複驗時尚未改善之缺失，則各項公共設施於被告移交原告時，即已起算保固期，並無保固期尚未起算之情形。
⑴兩造數次驗收點交公共設施時，原告已知竣工圖說並無游泳
池（附表5 第51頁序號17），是原告早已知悉游泳池係屬違建，卻未要求被告予以拆除，反就游泳池相關設備之缺失如漏水（如附表1 編號7 ）、溫度控制器故障（如附表1 編號10）、水溫感應器故障（如附表1 編號12）等，要求被告進行改善或修繕；之後新北市政府以游泳池為違建進行拆除，原告又要求被告就游泳池周遭相關設施，如不銹鋼落地窗拆除、移位、裝修，天花板拆除、裝修及戶外鋁板天花板裝修、排水管、塑木地坪等（如附表1 編號20至26、28、30），負擔修繕安裝費用。設若原告於點交公共設施時，即要求被告拆除游泳池及相關設備，根本無須支出上開修繕及裝修費用，原告之請求實有違誠信。
⑵依新北市政府消防局107 年2 月14日函文載: 「旨揭場所（
即系爭社區）103 年8 月7 日當日檢查消防安全設備符合規定」；另依被證3-5 第2 頁，即原告於103 年9 月12日函知被告: 「關於貴公司函覆本社區管理委員會於103 年8 月7日，依主管機關新北市政府消防局核許通過認可，本社區已照各司委員同意接收辦理。」是社區有關消防安全設備顯於
103 年8 月7 日經消防局消防安全檢查合格，原告並已於10
3 年9 月12日同意接收，故消防設備應已於103 年9 月12日移交原告。
⑶再被證10第1 頁為101 年11月29日「B 區溫泉加熱系統運管
併點交方式協調事宜」會議紀錄表，討論事項及內容記載：「本公司會同管委員物管G4S 及逸泉公司協調檢討結果如后：⒈溫泉加熱系統採點交併運轉辦理。」後附101 年11月30日至12月8 日溫泉系統測試及教育訓練紀錄表，及溫泉加熱設備移交清冊，該清冊除有部分設備待修外，其餘安裝現況均為正常，並有社區經理許哲及和新公司人員簽名，故101年11月30日已移交溫泉加熱系統。
⑷被證11至被證15，均已載明為各公共設施、設備移交清冊，
內容均有社區經理及管委會各委員簽名，如有公共設施尚待改善，社區人員即於備註欄註記缺失情形，或另於附件列明缺失狀況。故自前揭各項移交清冊之記載可知，除有部分缺失尚待改善，其餘公共設施因無缺失，已移交予原告使用管理；迺原告竟反稱，移交清冊無註記點交完畢等字樣，移交程序即未完成云云，顯屬顛倒是非。
㈥另就消防安全設備之修繕費用，原告並未舉證證明新北市政
府消防局所為之消防檢查，係以抽查方式為之；退步言，縱新北市政府消防局係以抽檢方式為之，然原告亦未證明當時檢查之項目為何，僅憑原證5-5 冠龍公司之報價單項目與檢查不合格之項目，顯無從認定冠龍公司修繕之項目，即屬新北市政府消防局當時未抽驗之項目，原告之主張顯不可採。另原告於101 年12月20日發函要求被告就消防安全設備為改善（原證4-5 ），被告於102 年1 月2 日回函表示，本案已依相關法令取得使用執照及消防檢查合格在案（被證3-5 第
1 頁）。再依新北市政府消防局107 年2 月14日函文載：「旨揭場所（即系爭社區）103 年8 月7 日當日檢查消防安全設備符合規定」。原告於103 年9 月12日函知被告：「關於貴公司函覆本社區管理委員會於103 年8 月7 日，依主管機關新北市政府消防局核許通過認可，本社區已照各司委員同意接收辦理。」（被證3-5 第2 頁），是社區有關消防安全設備於103 年8 月7 日經消防局消防安全檢查合格後，原告已於103 年9 月12日同意接收，故消防設備應已完成改善，並於103 年9 月12日移交原告。原告於完成移交3 個月後，又請冠龍公司於103 年12月9 日為消防安全設備之報價（原證5-5 ），卻未再催告被告進行修繕，即委請冠龍公司施作，被告自不負修繕義務。又據原證5-5 冠龍工程有限公司
103 年12月9 日報價單第4 頁載：「撒水自動警報逆止閥關閉之原因，大部分均為住戶裝修需修改灑水管路，住戶裝修完成後未開啟即表示，該修改管路未經試水程序，如貿然放水恐有洩漏之虞，撒水自動警報逆止閥關閉，該部分之開啟需住戶同意漏水之風險，始可動作。」是系爭消防設備之缺失，顯與住戶之裝修有關，被告自不負修繕責任。
㈦原告起訴主張之缺失內容，與原告主張第二次複驗報告之缺失項目，及冠龍公司施作之內容不符：
⑴原告101 年12月20日函稱：「‧‧‧發現消防、撒水連結送
水管接管電銲處施工不良，自動警報逆止閥件多處故障漏水，造成泵浦管路系統失壓，導致泵浦啟動補壓。」（原證4-5）⑵原告主張第2 次複驗有關消防安全設備之缺失為106 年12月26日民事準備三狀附表5 所載共91個項目。
⑶冠龍公司之報價單共有127 項目（原證5-5 ），然大約僅有
近30個項目，如第3 、9 、24、29至34、37至40、60、65至
68、71、78、86、109 、118 、120 、123 、126 、127 ，為原告所主張第2 次複驗之缺失項目。且該份報價單雖有部分項目，為原告所主張第2 次複驗之缺失項目，然冠龍公司卻未報價，例如：報價單第30項「B1棟2F走廊缺設探測器*3」，為第二次複驗報告序號1200「B1棟2F走廊缺設探測器」，然冠龍公司並未報價。
⑷冠龍公司施作之工程項目，均非原告101 年12月20日催告被
告改善之項目，且絕大部分亦非原告所主張第2 次複驗之缺失項目，原告顯係將其應負責維修之消防安全設備，均指為第二次複驗報告所載之缺失，甚且未催告被告改善，即自行進行修繕，再以被告未為改善為由，要求被告代其支付修繕費用，實屬無理。
㈧原告請求之項目，與第二次複驗報告所載之缺失明顯不同，
，且有部分項目，原告催告被告修補之內容，亦與其之後委請廠商施作之內容不符；是原告所指之缺失，實際上僅係其委請廠商施作之工程項目，既非原告催告被告進行改善之項目，亦非其所稱第二次複驗缺失項目，且三者間絕非僅有文字差異，而係完全不同之工程項目。
㈨就如附表1 所示各項內容，被告答辯點交日期及細部答辯各如附表2、3所示。
㈩聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵若受不利之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執部分：系爭社區係坐落於臺北縣○○鎮○○段○○○ ○號上之地上27層、地下5 層建物，原告為系爭社區之管理委員會，被告為系爭社區之建商，被告於94年起，以預售之方式開始出售系爭社區之房屋，並分別與購屋者簽訂系爭契約，被告於99年
9 月10日取得系爭建物之使用執照，於99年底開始陸續交屋，系爭社區公設初次驗收係由兩造共同辦理，原告委由訴外人和新機電公司進行作業，於102 年2 月21日完成公設初驗報告書，由於初次驗收發現系爭社區公設有諸多缺失尚待被告修繕，因此雙方於同年7 月9 日至12日、同年10月28日至同年11月1 日分別進行第一次公設複驗、第二次公設複驗。
四、本院得心證之理由：本件原告分別依無因管理、不當得利之法律關係訴請被告給付如附表1 所示項目合計407 萬2834元等語，為被告所否認，並以前開情詞置辯，經查：
㈠無因管理部分：
⑴按未受委任，並無義務，而為他人管理事務者，其管理應依
本人明示或可得推知之意思，以有利於本人之方法為之；管理事務利於本人，並不違反本人明示或可得推知之意思者，管理人為本人支出必要或有益之費用，或負擔債務，或受損害時，得請求本人償還其費用及自支出時起之利息，或清償其所負擔之債務，或賠償其損害；管理事務不合於適法之無因管理之規定時，本人仍得享有因管理所得之利益，而本人所負前條第1 項對於管理人之義務，以其所得之利益為限。
前項規定，於管理人明知為他人之事務，而為自己之利益管理之者，準用之，民法第172 、176 條第1 項、第177 條定有明文。查無因管理必須管理人有為本人管理事務之意思，即以其管理行為所生事實上之利益，歸屬於本人之意思，始能成立（最高法院81年度臺上字第2338號判決意旨參照）。
準此，所謂無因管理，係指無法律上之義務，而為他人管理事務之行為而言，且管理他人事務，應有為他人利益之意思始足當之。
⑵按管理委員會之職務如下：共有及共用部分之清潔、維護
、修繕及一般改良，公寓大廈管理條例第36條第2 款定有明文。次按管理費用途如下：⑵共用、約定公用部分之管理、維護費用或使用償金。⑺其他基地或共用部分等之經常管理費用；公共基金用途如下：⑴每經一定之年度，所進行之計畫性修繕者。⑵因意外事故或其他臨時急需之特別事由，必須修繕者。⑶共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良；共用部分之修繕，由管理委員會為之，系爭社區規約第11條第3 項第2 款、第7 款、第4 項第1 款至第3 款、第12條前段定有明文。本件原告主張其係為被告管理事務之意思而修繕系爭社區之公設（項目詳如附表1 所示）部分，為被告所否認，然依據前開規定及系爭社區之規約內容，系爭社區公設之管理、維修本為原告之責，且事涉系爭社區居住之安全及系爭社區住戶之權益，則原告就如附表1 所示之公設項目進行修繕，是否屬為被告利益之意思所為，即有可疑，再原告係主張其通知被告修繕而被告不為修繕，原告始委請他人修繕，並提出如附表1 所示各催告函為佐，則原告於被告拒不修繕後仍自行委外修繕，其並未基於為被告利益之意思所為，甚為明確，是依據前開規定及說明，原告主張依無因管理之法律關係訴請被告給付如附表1 所示合計407 萬2834元之款項，難認有據。
㈡不當得利部分⑴無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益
。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第17
9 條定有明文。次按主張不當得利請求權存在之當事人，對於不當得利請求權之成立要件應負舉證責任，即應證明他方係無法律上之原因而受利益，致其受有損害；民法第179 條前段規定，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。其判斷是否該當上揭不當得利之成立要件時，應以「權益歸屬說」為標準，亦即倘欠缺法律上原因而違反權益歸屬對象取得其利益者，即應對該對象成立不當得利，最高法院分別著有99年度臺上字第2019號、98年度臺上字第1156號民事裁判要旨可參。
⑵本件原告主張被告依系爭契約就系爭社區公設負保固責任，
其就如附表1 所示各項公設進行修繕係使被告無法律上原因而受有利益部分，為被告所否認，然依據原告主張之內容，其就如附表1 所示系爭社區之公設進行修繕，以權益歸屬而言，受利益之人為系爭社區之區分所有權人，並非被告，而被告依系爭契約就系爭社區公設所應負之責任，亦未因原告就附表1 所示公設項目進行修繕而受影響，是依據前開規定及說明，原告主張依不當得利之法律關係訴請被告給付如附表1 所示合計407 萬2834元之款項，於法不合。㈢綜上所述，本件原告之請求為無理由，應予駁回。至於原告
就其敗訴部分陳明願供擔保聲請宣告假執行，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經核均與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 6 月 29 日
民事工程法庭法官 唐于智以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 6 月 29 日
書記官 鞠云彬