臺灣臺北地方法院民事判決 106年度消字第25號原 告 袁念祖
彭婉君共 同訴訟代理人 陳明宗律師複 代理人 李介文律師被 告 捷順建設有限公司法定代理人 簡永珍訴訟代理人 葉蓉棻律師上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國106 年8 月2 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠先位部分：
原告於民國103 年8 月間至被告在臺北市○○○路之接待中心參觀「安家MOrE＋」建案（下稱系爭建案）之預售屋，被告銷售人員表示該預售屋為複式樓板設計，可作3 房使用，並於全區配置圖說及家具配置圖說上，繪製於複式樓板部分之高度，標示面積，說明確可規劃為上下樓層使用，復帶領原告參觀接待中心搭建完成之樣品屋，上下樓層高度確實足敷使用，被告預售屋廣告亦記載：「27坪買到50坪才有的6坪大主臥」。另被告亦有說明全棟大樓不使用瓦斯，原告始於103 年8 月20日以總價新臺幣（下同）2,470 萬元向被告買受系爭建案編號A 棟2 樓之預售房地（下稱系爭預售屋），原告現並已給付共3,211,000 元之價款。是被告本負有交付可得上下樓層使用（即夾層），且全棟大樓並非使用瓦斯設備之系爭預售屋之義務。然實則系爭預售屋不得興建上下樓層使用，且非大樓全棟非使用瓦斯設備，則被告顯係施用詐術使原告陷於錯誤而為買受系爭預售屋之意思表示，原告自得依民法第92條撤銷買受系爭預售屋之意思表示，並依民法第179 條請求被告返還已付價金。又系爭預售屋不得為上下樓層使用，且大樓非全棟不使用瓦斯設備，可認系爭預售屋未達契約預定之效用，係有瑕疵，原告亦得依兩造間所簽之房屋土地預定買賣契約書（下稱系爭契約）第26條第1 項、第3 項、第12條第4 項解除契約，並依系爭契約第26條第
4 項請求被告返還原告已繳價金；或依民法第359 條、第22
7 條規定解除系爭契約，再依民法第259 條、第179 條請求被告返還原告已繳價金。另若認本件係被告得因原告違約而解除系爭契約，依系爭契約第26條第5 項約定，被告亦僅得沒收房屋總價款662 萬元以15％計算之金額即993,000 元。
且原告依民法第252 條請求酌減違約金至5 ％即331,000 元。是就超出上開部分之已付價金，爰依民法第179 條請求被告返還等語。
㈡備位部分：
若認系爭預售屋之瑕疵，尚不足原告得以主張解除契約，則系爭預售屋原規劃3 房使用，可得增加使用面積為5.56坪，現卻僅得為2 房，足認系爭預售屋之價值減損4,333,607 元（計算式：24,700,000元總坪數31.69 坪×5.56坪＝4,333,607 元），原告自得依民法第359 條主張減少價金3,211,
000 元，即系爭契約之總價應減為21,489,000元。㈢並聲明：
⒈先位聲明：①被告應給付原告袁念祖1,605,500 元，及自起
訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。②被告應給付原告彭婉君1,605,500 元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。③原告願供擔保，請准為假執行宣告。
⒉備位聲明：兩造於103 年8 月20日訂定之系爭契約價金應為21,489,000元。
二、被告則抗辯：被告及現場銷售人員從未以樣品屋、家具配置及全區配置圖說、廣告等方式，向原告表示系爭預售屋複式樓地板設計可為上下樓層使用，且系爭契約附件9 「本戶房屋平面圖」、附件9 之1 「本戶房屋剖面圖」，亦未顯示「夾層」之結構，並經原告於該附件上蓋章無誤，原告更另簽署同意書，顯見原告於購屋時已瞭解系爭預售屋並無夾層，亦不得施作夾層，並明知施作夾層係違反建築法規之行為，被告無任何詐欺之情事。又系爭契約亦未約定大樓全棟非使用瓦斯設備，被告不負有大樓全棟非使用瓦斯設備之給付義務，則原告主張依民法第92條第1 項前段撤銷系爭契約之意思表示，並依民法第179 條請求被告返還價金，為無理由。
又兩造既無系爭預售屋得為上下樓層使用、大樓全棟非使用瓦斯設備之合意，則「得為上下樓層使用」、「大樓全棟非使用瓦斯設備」，並非契約之預定效用及被告依約應給付之內容，不生瑕疵給付問題。則原告依系爭契約第26條第1 項、第3 項、第12條第4 項或民法第359 條、第227 條規定解除契約，並依系爭契約第26條第4 項或民法第259 條、第17
9 條請求被告返還已繳價金；以及備位依民法第359 條請求減少價金，均無理由。此外，原告違反系爭契約內關於「付款條件及方式」之約定，已違系爭契約，被告自得依系爭契約第26條第5 項約定，沒收原告已繳價款3,211,000 元等語。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第87、97頁反面）：㈠原告於103 年8 月20日向被告購買系爭預售屋，兩造簽訂系爭契約，約定契約總價款為2,470 萬元。
㈡原告於103 年8 月20日簽署「同意書」，記載：「本人於
購買本戶時充分知道室內複層式樓板設計，同意本戶室內樓層『不得設置夾層』，立同意書人若將本戶出售移轉產權於他人時，並列入交代事項」等語。
㈢原告已支付予被告訂金10萬元、簽約金1,876,000 元、開工款1,235,000 元，合計3,211,000 元。
㈣被告於105 年12月31日寄發「使用執照申請款」2,959,000
元繳款通知單，繳款期限為106 年1 月10日，復於106 年2月7 日寄發催繳通知函，再以106 年3 月7 日台北火車站郵局第000055號存證信函通知原告應於函至7 日內繳納「使用執照申請款」2,959,000 元及遲延利息。㈤原告所購買之系爭預售屋之廚房係安裝單口電陶爐，浴室係配置儲熱式電熱水器。
四、得心證之理由：㈠原告先位之訴請求被告應各給付原告1,605,500 元及自起訴
狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5 ％計算之利息，有無理由？⒈原告主張受詐欺，依民法第92條第1 項前段撤銷系爭契約之
意思表示，並依民法第179 條請求被告返還已付之價金部分：
①原告主張：被告使原告相信系爭預售屋複式樓板設計可為上
下樓層使用，以及系爭預售屋之大樓全棟並非使用瓦斯，顯係施用詐術使原告陷於錯誤，而為買受系爭預售屋之意思表示等語。
②經查，原告於103 年8 月20日（即簽約日）簽署「同意書」
，記載：「本人於購買本戶時充分知道室內複層式樓板設計，同意本戶室內樓層『不得設置夾層』，立同意書人若將本戶出售移轉產權於他人時，並列入交代事項。」等語，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈡）。且證人即原告彭婉君之配偶張駿於本院審理中具結證稱：伊有陪同原告前往系爭預售屋參觀，於簽訂系爭契約時在場。另伊有不動產經紀人證照，現於永慶房屋任職。伊係從10年前即約96、97年間開始任職，一開始擔任業務，後轉為行政單位，係從事審查工作，即審查所有權人是否真正、是否實在，房子產權有無問題等。原告彭婉君亦有不動產經紀人證照，她早伊一年進永慶房屋，現仍於永慶房屋工作，與伊同單位皆從事審查工作。依照伊之認知，夾層就是沒有產權自己增設之樓板，伊知道夾層是違建，複式樓地板應係指可以登載進謄本，即依法規可以登記到樓地板面積。原證5 同意書伊有看過，是在簽約時有看到，該同意書是簽約時簽的，簽約當時伊在場。在簽約購買系爭預售屋時伊跟原告彭婉君均知道系爭預售屋不能做夾層。原證5 同意書被告確有書面告知系爭預售屋不得設置夾層，伊等確時也已經簽名等語（見本院卷第94至98頁），則足見原告購買系爭預售屋時被告已告知系爭預售屋不得施作夾層，原告亦知悉系爭預售屋不得為夾層使用至為明確，則自無「陷於可施作夾層錯誤」可言。原告主張受被告詐欺而誤信可施作夾層而購買系爭預售屋，自無可採。
③原告主張系爭契約內之附件6 建材設備表，關於廚房設備記
載採用單口電陶爐及衛浴設備記載採用儲熱式電熱水器，均未配置及交付使用瓦斯之相關設備，則被告確有向原告說明系爭預售屋之大樓全棟不使用瓦斯，顯係施用詐術使原告誤信系爭預售屋之大樓全棟非使用瓦斯，而買受系爭預售屋等語。而被告不否認系爭契約附件6 建材設備表確有上開之記載（見本院卷第31頁反面、32頁），然辯稱：該建案因多數承購客戶於辦理客變期間要求加裝瓦斯管線，被告乃徵詢全部承購客戶意見，經原告表示不裝置瓦斯管線，被告尊重原告意願，原告所購買之系爭預售屋，仍依系爭契約附件6 「建材設備表」中關於「廚房設備」第2 項規定安裝「單口電陶爐」；「衛浴設備」第4 項規定配置「儲熱式電熱水器」，維持系爭契約設備，未更換為連接瓦斯之熱水器等語。查被告上開辯稱，有原告所提出被告於104 年11月間交付予原告之安裝瓦斯管線確認書（內容為關於要維持原合約設備仍選用電熱水器或更換為瓦斯管線）可佐（見本院卷第41頁），兩造亦不爭執原告所購買之系爭預售屋之廚房係安裝單口電陶爐，浴室係配置儲熱式電熱水器（見不爭執事項㈤）。則被告所提供予原告者既與系爭契約附件6 建材設備表之記載相符，已難認被告有所謂「施用詐術」；再原告雖主張被告施用詐術致其誤信系爭預售屋之大樓全棟非使用瓦斯，然被告於系爭契約上記載，係本來其擬與各戶之買受者間定型化契約之約定，被告嗣因其他買受者之要求，而改變其他客戶所買受房屋之廚房、衛浴設備（即用電變更為安裝瓦斯管線），實難認為被告原本於定型化買賣契約上關於廚房採用單口電陶爐、衛浴設備每戶配置儲熱式電熱水器之記載係屬「施用詐術」；況且系爭契約附件6 建材設備表，係被告與原告或被告與各個買受房屋者間關於被告所應給付之設備之約定（參系爭契約第12條第1 項約定）。即廚房設備採用單口電陶爐，衛浴設備每戶配置儲熱式電熱水器，係表示提供各戶之買受者上開房屋配備使用，尚難認系爭契約上開約定之意思為被告對原告之給付義務為需「全棟」都採用單口電陶爐、配置儲熱式電熱水器或被告之給付義務為「大樓全棟非使用瓦斯設備」。再縱認被告公司銷售人員於原告買受時有說明系爭預售屋之大樓全棟係用電力、不使用瓦斯，惟被告係因多數承購客戶於辦理客變期間要求加裝瓦斯管線，而為上開承購客戶加裝瓦斯管線，則系爭建案確時原合約係要提供電熱水器等配備，則被告於原告購買當時告知說明系爭預售屋之大樓全棟不使用瓦斯，並非虛偽，亦難認被告係「施用詐術」。
④據上，原告主張其受詐欺而為買受系爭預售屋之意思表示，
並無可採。則其主張依民法第92條第1 項前段撤銷系爭契約之意思表示，並依民法第179 條請求被告返還已付之價金，自無理由。
⒉原告主張系爭預售屋有瑕疵，依系爭契約第26條第1 項、第
3 項及第12條第4 項解除系爭契約，及依系爭契約第26條第
4 項請求被告返還原告已繳價金或依民法第359 條及第227條解除系爭契約，及依民法第259 條及第179 條請求被告返還原告已繳價金部分：
①就原告主張系爭預售屋並不得規劃為上下樓層使用，故系爭
預售屋有瑕疵。然查系爭契約並無提及被告應提供得為上下樓層使用之房屋予原告之約定，且原告亦於103 年8 月20日簽署「同意書」，記載：「本人於購買本戶時充分知道室內複層式樓板設計，同意本戶室內樓層『不得設置夾層』，立同意書人若將本戶出售移轉產權於他人時，並列入交代事項」等語（見不爭執事項㈡）；復經證人張駿證述被告確已書面告知不得設置夾層等語明確（見本院卷第97頁），足見兩造間契約並未約定被告應給付得為上下樓層使用之房屋予原告，被告自不負有交付得為上下樓層使用之系爭預售屋之義務。是「得為上下樓層使用」並非被告依約應給付之內容，原告主張系爭預售屋並不得規劃為上下樓層使用為物之瑕疵，自無可採。
②原告主張：系爭預售屋之大樓有使用瓦斯設備與系爭契約附
件6 之建材設備表不符，可認系爭預售屋未能達契約預定之效用，應認有瑕疵等語。查兩造間之系爭契約第12條第1 項約定：施工標準悉依核准之工程圖樣與說明書及本契約之建材設備表施工（附件6 ），除經甲方（即原告）同意，不得以同級品之名義變更建材設備或以附件所列舉名牌以外之產品替代，…」。另附件6 建材設備表則載以：廚房設備，家電採用單口電陶爐。衛浴設備，每戶配置儲熱式電熱水熱等情，固有系爭契約在卷可佐（見本院卷第20、31頁反面）。
然系爭契約本既被告與原告間就系爭預售屋「本身」相關設備之約定，尚難認為係與原告約定被告之給付義務有「大樓全棟非使用瓦斯設備」，已如上述。而系爭預售屋之廚房係安裝單口電陶爐，浴室係配置儲熱式電熱水器（見不爭執事項㈤）。則被告既維持與原告間系爭契約所約定之設備，並未更換為瓦斯管線，與契約之約定相符合，自難認被告提供之系爭預售屋有瑕疵。再原告雖主張「大樓全棟非使用瓦斯設備」與系爭契約附件6 建材設備表不符，然系爭契約難認有此意，已如上述外；另原告主張被告公司人員有向原告說明系爭預售屋之大樓全棟不使用瓦斯，係用電等語，然被告公司人員縱於系爭預售屋預售時告知當時係原規劃使用電力乙情，然此確為當時被告就該大樓之設計；再就系爭預售屋之在所大樓客觀情形之告知情事可能眾多，非可謂均屬兩造契約之一部分，或即認為屬被告之契約給付義務，應視於交易之常情上是否係一般人認為係關於兩造契約標的物之約定。而關於「大樓全棟非使用瓦斯設備」其實並非關於原告自己所買受之系爭預售屋本身之情形，亦與原告是否可享有大樓公設等利益（例如社區健身房、游泳池）無關，與原告實無直接之權利義務關係（而是原告認為其他住戶之瓦斯發生意外可能波及之安全問題）。就此部分，係非直接關於原告所買受之標的，依一般交易常情，實難認被告於原告買受時有告知全棟大樓設計係供電而非瓦斯，即認為已屬於被告之給付義務。且兩造契約亦確無關於大樓全棟需非使用瓦斯設備之約定，原告若認為此點係屬被告應提供之給付義務，且原告又認係屬系爭預售屋之重要性質，理應提出明白約定於二造契約中，而非可認因被告公司人員有告知過大樓之設計為電力而非瓦斯，即認「全棟」非使用瓦斯屬被告之給付義務。是被告就系爭契約之給付義務並無「大樓全棟非使用瓦斯設備」。
③據上，系爭預售屋難謂有原告主張之瑕疵，是原告主張依系
爭契約第26條第1 項、第3 項及第12條第4 項解除契約，並依系爭契約第26條第4 項請求被告返還原告已繳價金或依民法第359 條及第227 條解除系爭契約，並依民法第259 條及第179 條請求被告返還原告已繳價金，均為無理由。
⒊原告主張被告沒收原告已繳價款3,211,000 元，顯然與系爭
契約約定不符，且所沒收之違約金亦屬過高應予酌減，並依民法第179 條請求被告返還價金部分：
①原告主張：倘認原告確有違反系爭契約「付款條件及方式」
之規定，而認被告解除系爭契約為有理由，然依系爭契約第26條第5 項約定，被告得沒收之價款應為依房屋總價款662萬元以15％計算之金額即993,000 元。又原告未履行系爭契約並未致生被告損害，且被告亦未交付系爭預售屋予原告使用收益，則系爭預售屋可再行出售予他人，顯見被告應未受有損害；況原告未履行系爭契約，並非全然可歸責於原告，甚而原告為能順利住居於系爭預售屋，已委請設計師為規劃圖說及水電配置，是上開關於被告可得沒收原告993,000 元之約定，亦屬過高，應酌減為房屋總價款662 萬元以5 ％計算之金額即331,000 元。是被告就已受領價金3,211,000 元扣除上開得沒收金額後之部份，即屬無法律上原因而受有利益，依民法第179 條規定，自應返還予原告等語。
②經查，系爭預售屋並無瑕疵，原告主張解除契約為無理由，
已如上述，則原告自應依系爭契約為履行。而被告於105 年12月31日寄發付款期別「使用執照申請款」（參系爭契約附件1 ）2,959,000 元繳款通知單，繳款期限為106 年1 月10日，復於106 年2 月7 日寄發催繳通知函，再以106 年3 月
7 日台北火車站郵局第000055號存證信函通知原告應於函至
7 日內繳納「使用執照申請款」2,959,000 元及遲延利息，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈣），詎原告未依約付款，則已違反系爭契約第8 條付款條件之約定。而依系爭契約第26條第5 項約定，原告違反有關「付款條件及方式」之規定者，被告得沒收房屋總價款15％計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，兩造並得解除本契約。再系爭契約總價款為2,470 萬元，原告已繳價款為3,211,000 元（見不爭執事項㈠㈢），占總價款之13％（3,211,
000 ÷24,700,000＝13％），未超過總價款之15％（24,700,000×15％＝3,705,000 元）。是被告抗辯依系爭契約上開約定沒收原告已繳價款3,211,000 元，實屬有據。原告雖主張依系爭契約第26條第5 項，係約定為乙方得沒收「房屋總價款」15％計算之金額，是被告僅得沒收依「房屋」總價款6, 620,000元15％計算之金額，即993,000 元等語，惟據被告抗辯：系爭契約係源於內政部所頒佈之預售屋買賣契約書範本（下稱預售屋範本）及預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項（下稱預售屋記載事項）而來。而系爭契約第26條第4 項、第5 項係移植預售屋範本第25條第3 項、第4項、預售屋記載事項第24條第3 項、第4 項，僅是於移植時將原規定之「房地價款」誤植為「房屋價款」，並將「房地總價款」誤植為「房屋總價款」等語，業據被告提出內政部所頒佈之預售屋範本、預售屋記載事項為佐（見本院卷第13
6 頁反面、142 頁），其所辯實非無據；復參酌系爭契約第26條「違約之處罰」，其中第4 項關於被告違約時之約定為：「甲方（即原告）依第1 項、第2 項或第3 項解除契約時，乙方（即被告）除應將甲方已繳之房屋價款退還予甲方，如有遲延利息一併退還，並應同時賠償房屋總價款15％之違約金」（見本院卷第25頁），則若房屋價款係僅指「房屋」本身，於被告違約時，原告竟僅得請求退還已繳房屋價款，以及請求被告給付房屋總價款15％之違約金，而已繳納之土地價款違約之被告卻仍可以取得，且原告亦無法請求被告給付土地價款15％之違約金，實難認此為當事人當初約定之真意。是系爭契約第26條其中記載「房屋」，解釋上當事人之真意應為「房地」之意思，「房屋」顯然應屬誤載。是原告主張被告僅能沒收「房屋價款」計算15％之違約金，尚難採認。
③按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法
第252 條所明定，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，使符契約約定之本旨（最高法院96年度台上字第107 號判決意旨參照）。原告雖主張：原告未履行系爭契約並未致生被告損害，且被告亦未交付系爭預售屋予原告為使用收益，則系爭預售屋確可再行出售予他人，足見被告應未受有損害，況原告未履行系爭契約，並非全然可歸責於原告，甚而原告為能順利住居於系爭預售屋，已委請設計師為規劃圖說及水電配置，是系爭契約關於違約金之約定，亦屬過高，應酌減為系爭預售屋總價5 ％即331,000 元等語，然查兩造系爭契約所約定得沒收房地總價款15％係合於內政部所頒佈之預售屋範本第25條第4 項，預售屋記載事項第24條第4 項之規定（見本院卷第136 頁反面、142 頁），且實則本件被告所沒收之價款為房地總價款13％，且係屬可歸責於原告之故，均已如上述；而原告亦未具體主張並舉證兩造約定之違約金額為何過高而顯失公平之情事，其主張違約金過高並認應以5 ％為計算，實難認有理由。是原告請求酌減違約金，並依民法第179 條請求被告返還原告超過331,000 元之已付價款，均為無理由。
㈡原告備位之訴依民法第359 條規定請求減少價金，有無理由
？原告主張若認系爭預售屋之瑕疵（即不得規劃為上下樓層使用及大樓全棟非使用瓦斯設備），尚不足原告得以解除契約，則原告依民法第359 條請求減少價金3,211,000 元，即系爭契約之總價款應減為21,489,000元等語，惟系爭預售屋並無瑕疵，已如上述，原告自不得依民法第359 條規定請求減少價金，原告備位之訴，亦無理由。
五、綜上所述，原告先位主張依民法第92條第1 項前段撤銷系爭契約之意思表示，並依民法第179 條請求被告返還已付之價金，依系爭契約第26條第1 項、第3 項及第12條第4 項解除系爭契約，復依系爭契約第26條第4 項請求被告返還原告已繳價金，依民法第359 條及第227 條解除系爭契約，復依民法第259 條及第179 條請求被告返還原告已繳價金，以及請求酌減違約金，並依民法第179 條請求被告返還價金，均為無理由，應予駁回；其備位依民法第359 條規定請求減少價金，並聲明請求兩造系爭契約價金應為21,489,000元，亦無理由，亦應駁回。原告先位聲明之請求既無理由，其先位之訴假執行之聲請即失所依據，爰併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 9 月 15 日
民事第七庭 法 官 黃愛真以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 9 月 15 日
書記官 王曉雁