臺灣臺北地方法院民事判決 106年度消字第20號原 告 陳毓雯被 告 台北市政府捷運工程局法定代理人 張澤雄訴訟代理人 柏有為律師
施旻孝律師滕孟豪律師上列當事人間解除契約等事件，本院於民國106 年12月8 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰柒拾柒萬捌仟肆佰捌拾貳元，及自民國一百零三年三月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之三十五，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣伍拾玖萬叁仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰柒拾柒萬捌仟肆佰捌拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。本件原告起訴時訴之聲明第1 項原為：「被告應依據消費者保護法第7 條、第17條、第51條
a 、民法第259 條、第260 條及中華民國101 年10月29日內政部內授中辦地字第1016651846號公告（中華民國000 年0月0 日生效）行政院消費者保護會第7 次會議通過『成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項（下稱成屋買賣契約應記載事項）』等規定，被告應將原告已支付之房地價款新臺幣（下同）1,151 萬1,218 元，並自受領日附加每日按萬分之二單利計算之違約利息，全部退還原告外，並應支付房地總價款1,151 萬1,218 元百分之十五之違約金，及已支出之稅費計13萬2,045 元與房地總價款1,151 萬1,218 元百分之十五之懲罰性違約金」，此有民事起訴狀在卷可稽（見院一卷第3 頁背面）；嗣將聲明減縮如後述原告聲明所示，亦有
106 年9 月8 日言詞辯論筆錄附卷足憑（見院二卷第13頁背面）。經核原告所為訴之變更，合於上揭規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：㈠伊於105 年間參加被告於同年10月27日公告捷運中和線南勢
角站聯合開發大樓第10次公開標售公有不動產共25戶案後，以總價1,151 萬1,218 元標得其中門牌號碼新北市○○區○○路○ ○○ 號18樓房屋（下稱系爭房屋），並於同年12月30日繳清上開價款，詎被告竟以司法院大法官會議於同日公布釋字第743 號解釋，須函請內政部釋示為由，無限期暫停辦理所有權移轉登記。嗣伊因不堪負擔系爭房屋銀行貸款利息等重大損失，於106 年3 月7 日發函被告主張解除契約，並於同年5 月8 日收受被告退還之房地總價款1,151 萬1,218元及房屋稅款7,790 元，合計1,151 萬9,008 元。
㈡被告拒不辦理系爭房屋交屋過戶，伊得請求被告賠償以下之金額：
⒈違約金230 萬2,243 元部分：
被告拒絕履行系爭買賣契約，故依台北市政府捷運工程局聯合開發公有不動產公開標售投標須知（下稱系爭投標須知）第11點㈠中段、消費者保護法第11條、民法第259 條、第26
0 條規定，被告應給付房地總價款按20% 計算之違約金230萬2,243 元（計算式：1,151 萬1,218 元×20% ＝230 萬2,
243 元）。若鈞院認上開主張為無理由，被告仍違反成屋買賣契約應記載事項壹、第12點第1 項規定，應給付房地總價款最高15% 之違約金172 萬6,682 元（計算式：1,151 萬1,
218 元×15% ＝172 萬6,682 元）。⒉遲延利息11萬1,169 元部分：
伊於105 年11月25日將押標金115 萬968 元匯款至臺北都會區大眾捷運系統土地開發基金特種基金專戶（下稱系爭專戶）；復於同年12月30日將剩餘系爭房屋買賣價金1,036 萬25
0 元匯款至系爭專戶，故依民法第203 條、第233 條規定，被告應給付上二款項自給付日起至106 年3 月7 日解約日止之利息分別為1 萬6,082 元（計算式：115 萬968 元×年息5%÷365 日×102 日〈即105 年11月25日至106 年3 月7 日〉＝1 萬6,082 元）、9 萬5,087 元（計算式：1,036 萬25
0 元×年息5%÷365 日×67日〈即105 年12月30日至106 年
3 月7 日〉＝9 萬5,087 元），合計11萬1,169 元（計算式：1 萬6,082 元＋9 萬5,087 元＝11萬1,169 元）。若鈞院認上開主張為無理由，被告仍違反成屋買賣契約應記載事項
壹、第12點第1 項規定，應給付上二款項自給付日起，以每日萬分之二計算至106 年3 月7 日解約日止之利息分別為2萬3,479 元（計算式：115 萬968 元×2/10,000×105 年11月25日至106 年3 月7 日共102 日＝2 萬3,479 元）、13萬8,827 元（計算式：1,036 萬250 元×2/10,000×105 年12月30日至106 年3 月7 日共67日＝13萬8,827 元），合計16萬2,306 元（計算式：2 萬3,479 元＋13萬8,827 元＝16萬2,306 元）。
⒊稅費、過戶規費共12萬4,255 元部分：
伊為辦理系爭房屋移轉登記，支出買賣契稅4 萬9,338 元、買賣登記規費1,797 元、抵押權登記規費1 萬1,120 元、簽約手續費1 萬5,000 元、所有權移轉代辦費（伊委請地政士撰擬存證信函、代理出席協調會議）3 萬元、抵押權設定登記代辦費、契稅退稅代辦費1 萬2,000 元，合計12萬4,255元（計算式：4 萬9,338 元＋1,797 元＋1 萬1,120 元＋1萬5,000 元＋3 萬元＋1 萬2,000 元＝12萬4,255 元）。故依民法第254 條、第259 條、成屋買賣契約應記載事項壹、第12點第4 項規定，應由被告負擔此部分稅費及規費。
⒋懲罰性賠償金260 萬4,603 元部分：
因被告拒絕履行系爭買賣契約，致伊受有上述①違約金230萬2,243 元、②遲延利息11萬1,169 元、③稅費、規費12萬4,255 元等之損害，且伊為給付系爭房屋價款，曾於105 年12月間向中國信託商業銀行（下稱中信銀行）申辦貸款920萬元，因被告拒絕過戶系爭房屋，中信銀行無法辦理抵押權設定，遂要求伊立即還款，伊被迫於106 年3 月21日另行提供擔保品向中信銀行申辦貸款650 萬元，並向父親陳崙借貸
270 萬元，因而支出④中信銀行貸款利息7 萬3,121 元、父親借款利息1 萬3,613 元；且伊為申辦貸款而支出⑤稅費（含地政規費、謄本、代書費等）1 萬元。再者，伊已於105年12月30日繳清價款，依系爭投標須知第13點規定，被告本應於106 年2 月9 日前完成交屋，卻未履行交屋義務，故應賠償⑥自106 年2 月9 日起至同年3 月7 日（共27日）解除買賣契約時止相當於租金之使用利益2 萬5,200 元（按以類似系爭房屋之月租金2 萬8,000 元計算，計算式：2 萬8,00
0 元÷30日×27日＝2 萬5,200 元）。綜上，依民法第184條第2 項、第216 條、消費者保護法第51條規定，被告應給付上揭①至⑥合計金額以1 倍計算之懲罰性賠償金260 萬4,
603 元。若鈞院認上開主張為無理由，被告仍應賠償⑦成屋買賣契約應記載事項第12點第1 項以買賣總價款15% 計算之損害額172 萬6,682 元，及⑧遲延利息16萬2,306 元、⑨稅費、規費12萬4,255 元、⑩借款利息支出4 萬1,736 元、⑪相當於租金之使用收益2 萬5,200 元，以上揭⑦至⑪合計金額1 倍計算之懲罰性賠償金208 萬179 元（計算式:172萬6,
682 元＋16萬2,306 元＋12萬4,255 元＋4 萬1,736 元＋2萬5,200 元＝208 萬179 元）。
㈢綜上，被告應給付原告違約金230 萬2,243 元、遲延利息11
萬1,169 元、稅費、規費12萬4,255 元、懲罰性賠償金260萬4,60 3元，合計514 萬2,270 元（計算式：230 萬2,243元＋11萬1,169 元＋12萬4,255 元＋260 萬4,603 元＝514萬2,27 0元）等語。並聲明：⒈被告應給付原告514 萬2,27
0 元及自106 年3 月7 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠按司法院大法官會議於105 年12月30日作成第743 號解釋文
：依大眾捷運法第6 條徵收之土地，應有法律明確規定得將之移轉予第三人所有，主管機關始得為之，以符憲法保障人民財產權之意旨等語，並參酌解釋理由書，可知基於法律保留原則，依大眾捷運法第6 條徵收之公有土地，需待對應之專責法律制訂生效後，方得再行移轉登記予第三人所有。在此之前，涉及基地產權移轉之房地標售買賣關係，囿於公寓大廈管理條例（下稱公寓條例）第4 條第2 項「建築物區分所有權與基地共有權之處分一體化原則」，致使房屋、基地持分產權均受限於釋字第743 號解釋，無法辦理所有權移轉登記。而系爭房屋之建築基地即新北市○○區○○段○ ○號土地之一部產權，係依大眾捷運法第6 條、第7 條及土地法第208 條第2 款、都市計畫法第48條等規定，經內政部於80年12月31日核准徵收，復經新北市政府於81年4 月10日依法公告，應屬釋字第743 號解釋之效力範圍內，故自105 年12月30日起，伊即無法將系爭房屋產權移轉登記予原告。又本件買賣關係已因釋字第743 號解釋作成而形成「嗣後法律上給付不能」，系爭買賣契約無待解除，已於解釋公布日即
105 年12月30日當然消滅，是原告於106 年3 月7 日主張解除契約，自不生解約之效力。且伊於本件公告標售、締結買賣契約時，無從預期大法官會議會於105 年12月30日作成釋字第743 號解釋，故伊對此「嗣後法律上給付不能」，不具可歸責事由。
㈡伊已於106 年5 月8 日將系爭房屋價款1,151 萬1,218 元及
原告代墊之房屋稅7,790 元，匯款至原告提供之帳戶，自無須承擔「將已受領款項返還原告」以外之其他損害賠償責任。茲說明如下:
⒈原告請求違約金部分：
依系爭投標須知第11點㈠中段規定，得標人如未於融資貸款繳清決標總價款後30日內配合辦理不動產移轉與抵押權設定，將沒收得標款20% ，此乃針對得標人即原告之罰則，核與伊完全無涉，自無可能作為原告主張違約金之請求權基礎。又成屋買賣契約應記載事項壹、第12點第1 項規定，係以賣方具可歸責之事由而不移轉房地所有權，致買方解除契約時，買方始得援引該規定請求每日按萬分之二單利計算之違約利息，然本件「嗣後法律上給付不能」，非可歸責於伊，且系爭買賣契約無待解除已於105 年12月30日消滅，因原告無從解除契約，自不得援引第12點第1 項規定請求違約金。
⒉原告請求遲延利息部分：
原告固於105 年11月25日繳交押標金115 萬968 元，並於同年12月30日繳交剩餘價款1,036 萬250 元予伊，惟系爭買賣契約無待解除已於105 年12月30日消滅，且伊曾於106 年1月17日起，數度發函通知原告願退還其已繳交之房地總價款及代墊款項，則原告主張逕以其發函解約日即106 年3 月7日計算遲延利息之基準，應不足採。
⒊原告請求稅費、過戶規費部分：
原告雖請求伊賠償代墊契稅4 萬9,338 元、買賣登記規費1,
797 元、抵押權登記規費1 萬1,120 元，然系爭買賣契約消滅後，依財政部70年3 月12日台財稅第31936 號函釋及土地登記規則第51條規定，原告縱然有支出契稅、買賣登記規費、抵押權登記規費等，仍可向稅捐機關、地政機關請求退還上開款項。又原告向銀行辦理抵押貸款，乃原告與銀行間之借款抵押關係，與伊無涉，伊自不負賠償責任。至原告請求伊賠償買賣契約簽約手續費1 萬5,000 元、所有權移轉代辦費3 萬元、代辦抵押權登記工資5,000 元部分，因此部分係由原告委託地政士辦理，乃基於委任關係所生之報酬費用，與本件買賣關係無直接關連，均非必要費用，故伊無庸負返還責任。
⒋原告請求懲罰性賠償金部分：
系爭買賣契約雖發生伊無法履約情事，但伊不具可歸責事由，亦無故意或過失，故原告依民法第184 條第2 項、消保法第51條規定請求伊賠償懲罰性賠償金，並無理由等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項（見院二卷第54頁背面、55頁，並由本院依相關卷證為部分文字修正）：
㈠原告於105 年11月間參加被告所舉辦「捷運中和南勢角線捷
運基地聯合開發大樓第10次公開標售公有不動產」。原告於同年11月25日繳交押標金115 萬968 元予被告。
㈡原告於105 年11月28日，以總價1,151 萬1,218 元標得系爭
房屋。原告於同年12月30日取得中信銀行核撥之貸款920 萬元，於同日繳交扣除上開押標金之剩餘買賣價金1,036 萬25
0 元予被告。㈢司法院大法官會議於105 年12月30日作成釋字第743 號解釋。
㈣系爭房屋坐落在新北市○○區○○段○ ○號土地（下稱系爭
土地）上，系爭土地係由內政部於80年12月31日依大眾捷運法第6 條、第7 條、土地法第208 條第2 款等規定核准徵收，並經新北市政府於81年4 月10日公告。
㈤原告於106 年3 月7 日寄發存證信函予被告，主張解除買賣契約，被告於同日收受上開信函。
㈥原告於106 年3 月21日向中信銀行申辦並取得貸款650 萬元。
㈦原告於106 年4 月24日簽署退還決標總價款匯款同意書，並
提供個人帳戶以供被告辦理退款。被告於同年5 月8 日將系爭房屋價款1,151 萬1,218 元及原告代墊之房屋稅7,790 元，匯款至原告提供之帳戶。
㈧上開事實為兩造均不爭執（見院二卷第54頁背面、55頁），
並有被告105 年10月27日北市捷聯字第10532235800 號公告、同年12月2 日北市捷聯字第10532846907 號函、106 年1月17日北市捷聯字第10630023504 號函、同年月20日北市捷聯字第10630249800 號函、同年2 月22日北市捷聯字第10630029800 號函、同年3 月7 日北市捷聯字第10630551400 號函、同年3 月14日北市捷聯字第10630033700 號函、同年3月15日北市捷聯字第10630584200 號函、同年4 月18日北市捷聯字第10630867900 號函、同年5 月10日北市捷聯字第10630939800 號函、系爭投標須知、樓層平面圖等投標資料、繳款資料、統一發票、原告向中信銀行申辦貸款資料、系爭房屋申辦過戶相關資料、新北市中和地政事務所106 年2 月
7 日新北中地登字第1064061713號函、同年2 月18日新北中地登字第1064062738號函、同年3 月17日新北中地登字第1064064042號函、同年4 月24日新北中地登字第1064066051號函、新北市政府106 年1 月20日新北府法消字第1060145415號函、臺北縣政府81年4 月10日81北府地四字第104243號公告、84年4 月3 日八七北府工都字第063376號公告及附件之擬定中和都市計畫（捷運系統南勢角站聯合開發用地）細部計畫說明書、臺北市政府興辦臺北都會區大眾捷運系統中和線工程用地徵收土地清冊、內政部80年12月31日台（80）內地字第8007669 號函、系爭房屋之土地及建物登記謄本、兩造往來之函文、釋字第743 號解釋文及理由書等在卷可稽（見院一卷第36至60、73至118 、146 、151 至182 、194 至
202 、276 至278 頁；院二卷第23至27、35至52頁），是上開事實均堪認定。
四、本院得心證之理由：㈠系爭房屋已陷於給付不能之狀態，系爭買賣契約並未因嗣後不能移轉登記而自動消滅：
⒈按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有
權之義務，民法第348 條第1 項定有明文。是以不動產出賣人之給付義務，包括交付買賣標的物及移轉所有權登記予買受人二者甚明。又按民法第225 條第1 項規定，因不可歸責於債務人事由致給付不能者，債務人免給付義務。同法第26
6 條並規定因不可歸責於雙方當事人事由，致一方之給付全部不能者，他方免為對待給付之義務；如僅一部不能者，應按其比例減少對待給付。前項情形，已為全部或一部之對待給付者，得依關於不當得利之規定，請求返還。
⒉按司法院解釋憲法，並有統一解釋法律及命令之權，為憲法
第78條所明定，其所為之解釋，自有拘束全國各機關及人民之效力，各機關處理有關事項，應依解釋意旨為之，違背解釋之判例，當然失其效力，釋字第185 號解釋可資參照。本件原告於105 年11月間參加被告所舉辦「捷運中和南勢角線捷運基地聯合開發大樓第10次公開標售公有不動產」後，於同年月28日以總價1,151 萬1,218 元標得系爭房屋，此為兩造均不爭執，足證兩造係於同日就系爭房屋成立買賣契約關係甚明。又於系爭買賣契約成立後，司法院大法官會議於10
5 年12月30日作成釋字第743 號解釋，解釋文稱：「主管機關依中華民國77年7 月1 日制定公布之大眾捷運法第6 條，按相關法律所徵收大眾捷運系統需用之土地，不得用於同一計畫中依同法第7 條第1 項規定核定辦理之聯合開發。依大眾捷運法第6 條徵收之土地，應有法律明確規定得將之移轉予第三人所有，主管機關始得為之，以符憲法保障人民財產權之意旨。」。解釋理由亦說明：「77年7 月1 日制定公布之大眾捷運法（下稱77年捷運法）第6 條規定：『大眾捷運系統需用之土地，得依法徵收……之。』（該規定迄未修正，下稱系爭規定一）同法第7 條第1 項規定：『為有效利用土地資源，促進地區發展，地方主管機關得自行開發或與私人、團體聯合開發大眾捷運系統場、站與路線之土地及毗鄰地區之土地。』（下稱系爭規定二，86年5 月28日僅作文字修正，意旨相同）此為臺北市政府興辦臺北都會區大眾捷運系統新店線新店機廠聯合開發案（下稱系爭聯合開發案）適用之法律。臺北市政府（需用土地人）為興辦系爭聯合開發案用地之需要，分別於80年1 月17日、80年12月11日及81年
4 月15日向內政部申請徵收。內政部以80年1 月24日台（80）內地字第891630號、80年12月18日台（80）內地字第0000
000 號及81年4 月21日台（81）內地字第810486 0號函准予徵收。前揭內政部第891630號及第0000000 號函所附徵收土地計畫書固援引土地法第208 條第2 款、都市計畫法第48條、系爭規定一與77年捷運法第7 條作為法令依據。惟查系爭聯合開發案用地之都市計畫細部計畫係於88年3 月25日始發布實施；臺北市政府於同年4 月9 日核定聯合開發計畫書。
在此之前系爭聯合開發案之內容無從確定，自難認臺北市政府已依77年捷運法第7 條第3 項『……協議不成者，得徵收之』之規定辦理徵收。…系爭規定一要求主管機關就大眾捷運系統需用之土地，依相關法律徵收，作興建捷運系統之特定目的使用，非以追求商業利益為考量。系爭規定二之目的，則在有效利用土地資源，促進地區發展並利大眾捷運系統建設經費之取得（立法院公報第77卷第46期第43頁參照），故聯合開發係為有效利用土地資源，並因此涉及商業利益之分享及風險之分擔。主管機關依系爭規定一，按相關法律徵收人民土地，雖因而取得土地所有權人之地位，然其與一般土地所有權人得自由使用、收益、處分及行使其他土地權利者並不全然相同。其徵收既係基於興建捷運系統之特定目的，主管機關自不得於同一計畫，持該徵收之土地，依系爭規定二辦理聯合開發，而為經濟利用，故自亦無由主管機關將該徵收之土地所有權移轉予第三人之餘地。如因情事變更，主管機關擬依後續計畫辦理聯合開發，應依其時相關法律辦理。另按法律保留之範圍，原不以憲法第23條所規定限制人民權利之事項為限。政府之行政措施雖未直接限制人民之自由權利，但如涉及公共利益或實現人民基本權利之保障等重大事項，應由法律加以規定，如以法律授權主管機關發布命令為補充規定時，其授權應符合具體明確之原則（本院釋字第443 號、第614 號、第658 號、第707 號解釋參照）。主管機關為公用或公益之目的而以徵收方式剝奪人民財產權後，如續將原屬人民之財產移轉為第三人所有，易使徵收權力遭濫用及使人民產生圖利特定第三人之疑慮。是如因情事變更，主管機關有依其時相關法律規定，將循系爭規定一所徵收大眾捷運系統需用之土地，納入後續計畫，辦理聯合開發之情形，仍應有法律明確規定主管機關得將之移轉予第三人所有，始得為之，以符憲法保障人民財產權之意旨」（見院一卷第59至60頁背面）。
⒊本件系爭房屋坐落之系爭土地，固經內政部於80年12月31日
依大眾捷運法第6 條、第7 條等規定核准徵收在案，惟查，釋字第743 號解釋理由書已認定因臺北市政府於88年4 月9日始核定聯合開發計畫書，在此之前系爭聯合開發案之內容無從確定，即難認需用土地人即臺北市政府係依77年捷運法第7 條第3 項規定辦理徵收。復依釋字第732 號解釋文，明確稱：77年捷運法第7 條第3 項規定：「聯合開發用地……，得徵收之。」79年2 月15日訂定發布之大眾捷運系統土地聯合開發辦法第9 條第1 項規定：「聯合開發之用地取得……，得由該主管機關依法報請徵收……。」此等規定，許主管機關為土地開發之目的，依法報請徵收土地徵收條例第3條第2 款及土地法第208 條第2 款所規定交通事業所必須者以外之毗鄰地區土地，於此範圍內，不符憲法第23條之比例原則，與憲法保障人民財產權及居住自由之意旨有違，應自本解釋公布之日起不予適用等語。又系爭土地確係由內政部於80年12月31日依大眾捷運法第6 條、第7 條、土地法第20
8 條第2 款等規定核准徵收，已如前述，是依釋字第743 號及第732 號解釋意旨，系爭土地應不得用於系爭聯合開發案，主管機關亦不得將系爭土地之所有權移轉予第三人，如因情事變更，仍限於有法律明確規定主管機關得將之移轉予第三人所有時，始得為之。再者，釋字第743 號解釋自105 年12月30日公布後，迄今立法機關、相關主管機關均未增訂任何法律規範主管機關得將依捷運法第6 條辦理徵收之土地移轉予第三人所有之情，為被告所自承（見院二卷第55頁），則被告於釋字第743 號解釋公布後，自不得將系爭土地之所有權移轉予原告，甚為灼然。另依公寓條例第4 條第2 項規定：「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」，可徵系爭房屋之建物及土地依法不得分別移轉所有權，是被告抗辯：於釋字第743 號解釋公布後，伊無法將系爭房屋所有權移轉登記予原告等語，當屬可採。從而，自釋字第743 號解釋公布日起，系爭房屋即無法移轉登記予原告，亦即系爭買賣契約成立後，因釋字第743 號解釋公布而成為嗣後不能，且此嗣後不能及客觀不能、法律不能之事由，尚非可歸責於訂約雙方當事人。準此，依民法第225 條第1 項規定，債務人即被告已免除其移轉系爭房屋所有權予買受人即原告之義務，他方當事人即買受人原告亦同免其給付買賣價金予出賣人被告之義務。
⒋復依釋字第743 號解釋意旨，所謂「主管機關不得將依捷運
法第6 條規定徵收之土地所有權移轉予第三人」，當指物權行為無效而言，本件系爭買賣契約（債權行為）既係成立於釋字第743 號解釋公布以前，是依法律不溯及既往及債務拘束原則，除兩造間另有解除債權契約之意思表示外，尚難謂該買賣契約歸於無效（最高法院86年度台上字第90號判決意旨參照）。且所謂給付不能，有自始不能與嗣後不能，主觀不能與客觀不能之分。其為自始客觀不能者，法律行為當然無效，當事人於行為當時知其無效或可得而知者，依民法第
113 條規定，應負回復原狀或損害賠償之責任；其為自始主觀、嗣後客觀或嗣後主觀不能者，則生債務不履行之問題，債權人得依民法第226 條規定，請求債務人賠償損害，或於解除契約後依民法第259 條及第260 條規定，請求回復原狀及賠償損害，二者之法律效果並不相同。本件系爭買賣契約雖有嗣後客觀不能之情形，然依上開說明，系爭買賣契約於兩造為解除契約之意思表示前，債之關係尚不消滅。至被告雖舉最高法院44年台上字第383 號判例，主張系爭買賣契約自嗣後給付不能之日（即釋字第743 號解釋公布時）起即消滅，無待乎解除云云，然最高法院44年台上字第383 號判例（見院一卷第134 頁及背面）係指動產之買賣，出賣人之交付義務因嗣後法令變更而全部給付不能之情形，核與本件買賣標的為系爭房屋之不動產之情形不同，尚難逕予援引該判例之見解。
㈡原告已於106 年3 月7 日解除系爭買賣契約：
⒈按「中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進
定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之。違反第
1 項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。該定型化契約之效力，依前條規定定之。中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容。」，消費者保護法第17條第1 項、第4 項、第5 項分別定有明文。
行政院據此公告「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，是原告於被告公開標售系爭房屋後，於105 年11月28日標得系爭房屋，其後兩造雖未正式簽署買賣契約，然依上開規定，成屋買賣契約應記載事項依法仍構成本件兩造約定之內容。
⒉復依成屋買賣契約應記載事項壹、第12點第1 項、第4 項分
別規定：「賣方違反第8 點（所有權移轉）第1 項或第2 項、第10點（交屋）第1 項前段約定時，買方得定相當期限催告賣方解決，逾期仍未解決者，買方得解除本契約。解約時賣方除應將買方已支付之房地價款並附加每日按萬分之二單利計算之金額，全部退還買方外，並應支付與已付房地價款同額之違約金；惟該違約金以不超過房地總價款百分之十五為限。買方不得另行請求損害賠償。」、「賣方或買方有第
1 項或第3 項可歸責之事由致本契約解除時，第9 點所定一切稅費均由違約之一方負擔。」（見院一卷第272 至274 頁背面）。查原告於105 年12月30日將購買系爭房屋之尾款匯款予被告後，被告先後於106 年1 月17、26日、同年2 月16、22日、同年3 月7 日發函予原告，均稱：因釋字第743 號解釋於105 年12月30日公布，被告將暫停辦理產權移轉登記，擬先退還原告已繳交之房地總價款（含押標金）及代被告墊付之房屋稅，被告已函請內政部針對本標售案於釋字第74
3 號解釋公布後，得否辦理產權移轉登記予以釋示，後續如確定可辦理產權移轉時，將再通知原告以原決標總價辦理承購事宜等語；嗣原告先後於106 年1 月23日、同年2 月7 日、同年3 月2 日寄發存證信函予被告，均催告被告儘速履行系爭買賣契約，限期辦理系爭房屋移轉所有權登記事宜；原告再於106 年3 月7 日寄發存證信函通知被告解除系爭買賣契約，而被告已於同日收受該存證信函等情，為兩造均不爭執，並有被告106 年1 月17日北市捷聯字第10630023504 號函、同年1 月26日北市捷聯字第10630302800 號函、同年2月16日北市捷聯字第10630372500 號函、同年2 月22日北市捷聯字第10630029800 號函、同年3 月7 日北市捷聯字第10630551400 號函及原告寄發之上開存證信函等存卷可考（見院一卷第76、77、80至90、98、100 至105 頁背面）。足徵原告於繳納系爭房屋買賣價款完畢後，業經多次催告被告辦理所有權移轉及交屋，而被告確有拒絕履行系爭買賣契約情事，則原告主張依成屋買賣契約應記載事項壹、第12點第1項約定，解除系爭買賣契約，當屬可採。
㈢原告得依成屋買賣契約應記載事項壹、第12點第1 項規定，請求被告給付退款利息及違約金：
⒈查原告先後於105 年11月25日、同年12月30日繳交押標金11
5 萬968 元、系爭房屋尾款1,036 萬250 元予被告，嗣被告於同年5 月8 日將原告繳交之系爭房屋價款1,151 萬1,218元及原告代墊之房屋稅7,790 元均退還原告等情，業經本院認定如前；參以原告已繳交系爭房屋之全部價款，而成屋買賣契約應記載事項壹、第12點第1 項明訂違約金上限為房地總價款15% ，則原告主張依上開規定後段，被告應給付房地總價款百分之十五之違約金（計算式：1,151 萬1,218 元×15% ＝172 萬6,683 元，元以下四捨五入，下均同），即屬有據。原告雖主張：依成屋買賣契約應記載事項壹、第12點第1 項中段約定，被告應給付自其收受原告繳交之買賣價款時起，每日按萬分之二計算之退款利息等語，然查，被告於釋字第743 號解釋公布後，已於106 年1 月17日發函通知原告，明確表示願意退還原告已繳交之房地總價款及代墊之房屋稅，但因原告初無解約之意，遲至同年4 月24日始簽署退還決標總價款匯款同意書，並提供個人帳戶以供被告辦理退款，此有被告106 年1 月17日北市捷聯字第10630023504 號函、原告寄發之存證信函、存摺封面影本等附卷可查（見院一卷第76、77、109 、110 頁），則被告雖於106 年1 月17日後未能辦理退還系爭房屋價款予原告，尚非可歸責於被告。準此，原告於解除系爭買賣契約後，依成屋買賣契約應記載事項壹、第12點第1 項規定，就押標金115 萬968 元部分，得請求自105 年11月25日起至106 年1 月17日止（共54日），按每日萬分之二計算之退款利息1 萬2,430 元（計算式：115 萬968 元×2/10,000×54日＝1 萬2,430 元）；就尾款1,036 萬250 元部分，得請求自105 年12月30日起至106年1 月17日止（共19日），按每日萬分之二計算之退款利息
3 萬9,369 元（計算式：1,036 萬250 元×2/10,000×19日＝3 萬9,369 元），合計5 萬1,799 元（計算式：1 萬2,43
0 元＋3 萬9,369 元＝5 萬1,799 元）。依上說明，原告於解除系爭買賣契約後，依成屋買賣契約應記載事項壹、第12點第1 項規定，得請求被告給付上揭退款利息及違約金合計
177 萬8,482 元（計算式：172 萬6,683 元＋5 萬1,799 元＝177 萬8,482 元），逾此部分之違約金請求，則屬無據。
原告固主張：依系爭投標須知第11點㈠中段、消費者保護法第11條，被告應給付房地總價款按20% 計算之違約金230 萬2,243 元（計算式：1,151 萬1,218 元×20% ＝230 萬2,24
3 元）云云。按消費者保護法第11條規定：「企業經營者在定型化契約中所用之條款，應本平等互惠之原則。定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋。」，惟依系爭投標須知第11點㈠中段規定：「得標人( 指原告) 如選擇以融資貸款繳清決標總價款方式：…得標人如未於30日內配合辦理不動產移轉與抵押權設定者將沒收得標款百分之20…」（見院一卷第39頁背面），顯見投標須知第11點係規範得標人即原告如未能於30日內辦理不動產移轉與抵押權設定時，將處沒收得標款百分之20之罰則甚明，是原告誤解消費者保護法第11條規定，任意將系爭投標須知第11點㈠中段規定之受處罰主體及法律效果擴及於出賣人即被告，並非可採。⒉被告固抗辯：系爭買賣契約成立後，因釋字第743 號解釋公
布，系爭房屋構成嗣後法律上給付不能，而此給付不能非可歸責於伊，原告自不得依成屋買賣契約應記載事項壹、第12點第1 項規定，請求被告賠償違約金云云。觀之釋字第743號解釋理由書（見院一卷第59頁背面），可知該解釋係由監察院以該院與行政院就77年捷運法第6 條、第7 條規定之適用發生見解歧異，遂向司法院大法官會議聲請統一解釋；參以被告於系爭房屋標售前，長期辦理系爭聯合開發案之房屋標售事宜，且兩造於105 年11月28日成立系爭房屋之買賣契約時，並無證據足以證明被告明知或可預期司法院大法官將於同年12月30日作成限制被告將系爭土地所有權移轉予原告之釋字第743 號解釋；又系爭土地係由臺北市政府（需用土地人）於80年、81年間為興辦系爭聯合開發案用地之需要，而向內政部申請徵收，被告僅為臺北市政府之下級機關，尚難逕認應由被告就系爭土地之違法徵收負責，是被告抗辯系爭房屋發生嗣後給付不能，非可歸責於伊，即屬有據。然查，成屋買賣契約應記載事項壹、第12點係規範成屋買賣契約買賣雙方違約時之處罰，其中第12點第4 項明訂限於買賣雙方具有可歸責事由，致買賣契約解除時，應由違約一方負擔第9 點所定之稅費，但第12點第1 項卻無類此歸責事由之規定，足徵第12點第1 項規範意旨並未限於賣方具有債務不履行之歸責事由時，始負給付違約金之責。準此，原告依上開第12點第1 項規定請求被告給付違約金，應屬可採。
⒊然查，因成屋買賣契約應記載事項壹、第12點第1 項後段約
定：買方除請求違約金外，不得另行請求賠償（見院一卷第
274 頁），足認此違約金約定之性質為損害賠償總額預定性質。從而，縱如原告所稱因被告拒不履行系爭買賣契約之交屋義務，致其受有支出稅費、過戶規費共12萬4,255 元等無益費用之損害，原告於解除系爭買賣契約後，除本院所認定被告依成屋買賣契約應記載事項壹、第12點第1 項規定應給付之退款利息及違約金合計177 萬8,482 元外，原告另依民法第203 條、第233 條、成屋買賣契約應記載事項壹、第12點第4 項等規定，請求被告給付遲延利息11萬1,169 元、稅費、規費12萬4,255 元，均難謂有據，不應准許。另按「依本法（消費者保護法）所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額5 倍以下之懲罰性賠償金；但因重大過失所致之損害，得請求3 倍以下之懲罰性賠償金，因過失所致之損害，得請求損害額1 倍以下之懲罰性賠償金。」，消費者保護法第51條定有明文。本件原告投標購買系爭房屋後，雖發生被告無法過戶情事，但此嗣後客觀給付不能，非可歸責於被告，業經本院認定如前，則原告依消費者保護法第51條規定，請求被告給付以損害金額1 倍計算之懲罰性賠償金260 萬4,603 元，自不足採。
五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229 條第2 項定有明文。查原告已於106 年3 月7 日發函催告被告賠償違約金，此有原告同日寄發之存證信函函存卷可考（見院一卷第103 頁），則原告請求自同日起算本件遲延利息，當屬可採。
六、綜上所述，原告依消費者保護法第17條、成屋買賣契約應記載事項壹、第12點第1 項約定，請求被告給付房地價款退款利息5 萬1,799 元及違約金172 萬6,683 元，合計177 萬8,
482 元），及自106 年3 月7 日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。就原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當擔保金額予以宣告；至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 1 月 12 日
民事第五庭 法 官 羅立德以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 1 月 12 日
書記官 林奕瑋