臺灣臺北地方法院民事判決 106年度消字第22號原 告即反訴被告 兆鼎建設有限公司法定代理人 呂財清訴訟代理人 陳舜銘律師複代 理 人 宋宜璇被 告即反訴原告 林元雅訴訟代理人 林元傑上列當事人間請求給付買賣價金事件，本院於民國107年11月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
壹、本訴部分
一、被告應給付原告新臺幣壹萬貳仟肆佰肆拾肆元，及自民國一百零六年一月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔百分之四，餘由原告負擔。
四、本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣壹萬貳仟肆佰肆拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。
貳、反訴部分
一、反訴被告應給付反訴原告新臺幣貳拾叁萬玖仟柒佰肆拾壹元，及自民國一百零六年三月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
二、反訴原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由反訴被告負擔百分之十六，餘由反訴原告負擔。
四、本判決反訴原告勝訴部分得假執行。但反訴被告如以新臺幣貳拾叁萬玖仟柒佰肆拾壹元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
五、反訴原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
甲、本訴部分
壹、程序方面按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。本件依兩造簽訂之房屋暨土地預定買賣契約書（下稱系爭契約）第24條約定，雙方合意以本院為第一審管轄法院，本院自有管轄權。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：被告之兄林元傑於民國101 年9 月20日向其承購坐落臺北市○○區○○段○○段000 0000 地號土地，及其上鼎高建案編號B戶5樓房屋1 戶（下稱系爭房屋），並簽訂系爭契約，約定房地總價款為新臺幣（下同）1,320 萬元，經被告於103 年11月20日承受上開契約。嗣系爭房屋興建完成後，房屋部分依地政機關核發權狀坪數為22.90 坪，與系爭契約約定買賣坪數21.28 坪，多出1.62坪，依系爭契約第5 條第2 項應由被告給付找補房屋價款266,600 元；又被告業已取得鑰匙並進入屋內進行裝修，惟尚有26,470元之交屋款未交付（計算式均詳附表所示）。故被告迄今積欠293,070 元（266,600 ＋26,470＝293,070 元）未清償，屢經催討未果，原告爰依系爭契約第5 條第2 項、第7 條第1 項約定，請求被告給付上開款項等語。並聲明：㈠被告應給付原告293,070 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯則以：系爭契約第5 條第2 項所定之房屋面積找補方式，牴觸100 年3 月24日內政部內授中辦地字第0000000000號公告修正之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」（下稱內政部預售屋定型契約記載事項）之規定，原告刻意以不利於消費者之文字訂定該條款，依消費者保護法第17條規定，上開找補約定應屬無效，故應依該內政部預售屋定型化契約記載事項第6 條第2 項之規定為計算，即以土地、主建物、附屬建物、共有部分價款，除以各該面積所得之單價（應扣除車位價款及面積），而由原告給付被告找補房屋價款228,561 元始為合理（計算式詳附表所示）。況地政機關登記坪數雖較系爭契約約定為多，然此增加坪數，均為公共區域，對被告而言反係屋內實際可用坪數減少，當無找補價金之理。又兩造業於103 年10月14日協議就系爭房屋減價為1,228 萬元，而被告迄今所給付之價款及費用已超過上開買賣總價，顯已付清所有購屋款項，故原告之請求無理由等語。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷㈠第60頁）：㈠原告、被告兄長林元傑於101年9月20日締結預售屋買賣契約
（即系爭契約），林元傑購買原告興建之「鼎高」建案B 棟
5 樓房地（即系爭房屋），買賣價金原約定總價1,320 萬元（房屋價金396 萬元；土地價金924萬元）。
㈡原告、林元傑因原告未依系爭契約約定期限開工，合意於10
3 年10月14日減價買賣總價為1,228萬元（房屋價金3,684,000元；土地價金8,596,000 元），並書立約定書。
㈢被告於103 年11月20日承受林元傑就系爭契約之當事人地位，書立契約承受同意書。
㈣被告於105 年4 月13日登記取得系爭房地所有權，但迄今被告仍未取得權狀。
四、本院之判斷：原告主張被告應給付系爭房屋之交屋尾款及找補款等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件應審酌者為：原告爰依系爭契約第5 條第2 項、第7 條第1 項約定，請求被告給付找補款266,600 元及交屋款26,470元，有無理由？茲分述如下：
㈠原告得否請求系爭房屋之找補款部分：
⒈按所謂定型化契約，係指以企業經營者提出之定型化契約條
款作為契約內容之全部或一部而訂立之契約消費者保護法（下稱消保法）第3 條第9 款定有明文。又按，中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項。違反前項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。中央主管機關公告應記載之事項，未經記載於定型化契約者，仍構成契約之內容，消保法第17條第1 、2 、5 項及消保法施行細則第15條第1 、2 項亦有明定，此係就母法規定未臻明確部分，明定經中央主管機關公告應記載之事項，未經記載於定型化契約之效果，乃補充母法規定之不足，而法律既賦與中央主管機關得公告定型化契約應記載或不得記載事項之權限，該公告即係行政機關基於法律授權，對多數不特定人民就一般事項所作抽象之對外發生法律效果之規定，具有行政程序法第150 條第1 項所規定「法規命令」之性質，是以內政部於90年9 月3 日依消保法第17條所訂頒「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之內容及其後所為之修正及公告，即非不得為兩造契約之補充內容（最高法院105 年度台上字第266 號判決意旨參照）。準此，依上開消保法規定，中央主管機關所公布之定型化契約應記載或不得記載事項得構成契約之內容，且違反該記載事項之定型化契約條款為無效。
⒉又按，依內政部於100 年3 月24日所公告之「預售屋買賣定
型化契約應記載及不得記載事項」第6 條規定（即內政部預售屋定型契約記載事項，嗣於103 年4 月28日復經修正，惟第6 條部分並未變動）：「㈠房屋面積以地政機關登記完竣之面積為準，部分原可依法登記之面積，倘因簽約後法令改變，致無法辦理建物所有權第一次登記時，其面積應依公寓大廈管理條例第56條第3 項之規定計算；㈡依第4 點計算之土地面積、主建物或本房屋登記總面積如有誤差，其不足部分賣方均應全部找補；其超過部分，買方只找補百分之2 為限（至多找補不超過百分之2 ），且雙方同意面積誤差之找補，分別以土地、主建物、附屬建物、共有部分價款，除以各該面積所得之單價（應扣除車位價款及面積），無息於交屋時結算；㈢前款之土地面積、主建物或本房屋登記總面積如有誤差超過百分之3 者，買方得解除契約」。此預售屋定型契約之應記載及不得記載事項，乃內政部依消保法第17條授權所定，故定型化契約或條款違反或牴觸上開記載事項者，即屬無效。
⒊經查，系爭契約為被告與不特定多數消費者訂立同類契約之
用，所提出預先擬定之預售屋契約條款，自屬消保法所稱之定型化契約無訛。而依系爭契約第5 條第2 項約定：「本契約買賣房屋面積與地政機關登記結果如有誤差，其不足部分賣方均應全部找補；其超過部分，買方只找補百分之2 為限（即至多找補不超過百分之2 ），若面積不足超過3 ％者，買方得解除契約，且雙方同意面積誤差找補，係按本契約第
6 條房地價款除以房屋買賣面積計算之單價為依據，並於交屋時一次無息結清」，對照前開內政部預售屋定型契約記載事項第6 條第2 項規定，可知系爭契約系爭契約第5條第2項約定並未區分土地、主建物、附屬建物、共有部分價款，而一概以「房地價款」除以「房屋買賣面積」計算找補款，顯與內政部預售屋定型契約記載事項之規定相悖。審酌系爭房屋之土地、主建物、附屬建物、共有部分價款均不相同，此觀該契約第6 條之約定即明，就房屋部分而言，附屬建物及共有部分之單價較低於主建物之單價，如一律以整體價格及面積計算找補，對於消費者即被告並非有利。是以，依首揭說明，系爭契約第5 條第2 項之定型化約款違反內政部預售屋定型契約記載事項第6 條第2 項規定，為無效，故應以內政部預售屋定型契約記載事項第6 條第2 項規定為計算本件房屋面積找補金額之依據。
⒋原告雖主張：被告已將系爭契約攜回審閱5 天以上，自應受
系爭契約第5 條第2 項約定之拘束云云。惟按，消保法第17條乃為預防消費糾紛，保護消費者權益，並促進定型化契約之公平化，而就特定行業，授權中央主管機關擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，目的在於明確化契約之重要權利義務、法律效果，及禁止限制或加重雙方權利義務等，以保障契約雙方之基礎權益，自屬強制規定，定型化契約或條款有違反或牴觸情事時，即為無效；而消保法第11條之1 固規定企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容，然此係為維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，尚與消保法第17條之規範及保護目的不同，故縱被告於締約前確經5 日以上之審閱期間，猶不影響該條款違反消保法第17條規定而為無效之效力，原告此部分主張，殊難憑採。至原告又稱：其曾將系爭房屋之權狀及找補計算過程告知被告母親謝秀珠，未經其異議，顯見被告確已同意原告所主張之找補金額云云，並提出LINE對話紀錄、找補金額計算表為證（見本院卷㈠第18至22頁），然此經被告否認，且觀諸上開對話紀錄，固可見原告確有傳送權狀及找補金額計算表予謝秀珠，惟均未獲謝秀珠任何肯否之回應，尚難逕認屬同意或默認之意思表示。而謝秀珠並於本院以證人身分具結證稱：105 年4 月間被告有通知我和被告去華南銀行辦理貸款，後來貸到920 萬元，我們自己又補足其他款項，全部如期繳清後，被告就有通知我們可以去現場取鑰匙，後來因為被告一直沒有取得權狀，經聯絡原告後，原告表示被告還有找補款20幾萬元尚未付清，被告認為不合理，雙方後來還有再談一次，但沒有結論等語（見本院卷㈠第79頁），核與證人即原告公司會計陳瓊楓所證述：我有將找補表傳送給謝秀珠，雙方後來有見面討論，但無法就找補金額達成共識等情相符（見本院卷㈠第127 頁），足見兩造間並未就找補金額達成協議。是以，要難僅憑上開對話紀錄，即認被告有同意支付該筆找補款之情，原告此部分主張，亦無可取。
⒌因之，本件應以內政部預售屋定型契約記載事項第6條第2項
規定，亦即分別以主建物、附屬建物、共有部分價款，除以各該面積所得之單價，計算房屋面積找補款。查，依系爭契約第3 條、第6 條約定，系爭房屋之主建物之契約約定面積為10.69 坪、價款為239 萬元、每坪單價為223,573 元（元以下4 捨5 入，以下同），附屬建物之契約約定面積為3.06坪、價款為45萬元、每坪單價為147,059 元，共有部分之契約約定面積為7.53坪，價款為112 萬元、每坪單價為148,73
8 元（見北簡卷第9 至10頁）。而按系爭房屋權狀及登記謄本所示（見本院卷㈠第98至99、133 頁），系爭房屋之主建物、附屬建物、共有部分經地政機關登記之面積分別為38.9
1 平方公尺（11.77 坪，小數點2 位以下4 捨5 入，以下同）、3.40平方公尺（1.03坪）、共有部分10.09 坪（371.27平方公尺×669/10000 權利範圍×0.3025〈換算為坪〉＋11
4.99平方公尺×741/10000 權利範圍×0.3025〈換算為坪〉）。則：⑴系爭房屋之主建物登記面積較契約約定面積多出
1.08坪（11.77 －10.69 ＝1.08坪），應由買方即被告找補
2 ％即4,829 元（1.08坪×223,573 元×2 ％＝4,829 元，元以下4 捨5 入，以下同）；⑵系爭房屋之附屬建物登記面積較契約約定面積短少2.03坪（3.06－1.03＝2.03坪），應由賣方即原告全部找補即298,530 元（2.03坪×147,059 元＝298,530 元）；⑶系爭房屋之共有部分登記面積較契約約定面積多出2.56坪（10.09 －7.53＝2.56坪），應由買方即被告找補2 ％即7,615 元（2.56坪×148,738 元×2 ％＝7,615 元）。從而，被告應找補原告之款項應為12,444元（即上開⑴＋⑵，4,829 ＋7,615 ＝12,444元）。
㈡原告得否請求交屋款部分：
⒈依系爭契約第7 條第1 項約定：「買方（即被告）應依房地
付款明細表（附件三）之約定，於接獲賣方（即原告）繳款通知單七日內自行向賣方指定之信託銀行：『陽信商業銀行受託信託財產專戶』以現金或即期支票繳付」，是被告有依約支付系爭房屋買賣價金之義務，固不待言。經查，系爭契約原約定系爭房屋之買賣總價為1,320萬元，嗣雙方於103年10月14日合意減為1,228 萬元等情，此為兩造不爭執之事實，已詳前述。又系爭房屋之交屋款為14萬元（含土地3 萬元、房屋11萬元），亦有系爭契約附件三房地付款明細表在卷可稽（見本院卷㈠第63頁）。
⒉原告雖主張：被告尚未給付上開交屋尾款140 萬元，扣除退
回之家電、追減工程款及被告部分還款後，尚餘26,740元未清償云云。惟查，兩造簽約後，被告就系爭房屋之買賣價金於101 年8 月21日共匯款40萬元、同年9 月21日匯款106 萬元、103 年7 月2 日匯款66萬元、105 年2 月1 日匯款78萬元、同年4 月1 日匯款95萬元、106 年1 月4 日匯款76,914元予原告或信託專戶，另於105 年4 月27日撥付房屋貸款至信託專戶；又原告曾因上開減價協議而於103 年10月23日退匯66萬元予被告等情，為兩造陳明大抵一致，並有原告提出之存摺、匯款單及被告提出支票、匯款申請書、回條等在卷可佐（見本院卷㈠第41至43、86至90頁）。是被告已給付共計12,466,914 元（40萬＋106 萬＋66萬＋78萬＋95萬＋76,
914 ＋920 萬－66萬＝12,466,914元）之買賣價金予原告，顯已超過上開減價後之買賣價金總額，則被告所辯：其已付清系爭房屋之所有價金等語，尚有所憑。原告猶執前詞，依系爭契約第7 條第1 項約定請求被告支付交屋尾款，自屬無據。
㈢遲延利息之認定：
按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229 條第1 項、第2 項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5 ％，亦為民法第233 條第1 項前段、第203 條所明定。查本件給付無確定期限，而起訴狀繕本於106 年1 月18日送達予被告（見北簡卷第29頁送達證書），是就本件遲延利息之計算，應自起訴狀繕本送達翌日即106 年1 月19日起算。
五、綜前所述，本訴部分原告依系爭契約法律關係，請求被告給付房屋面積找補金12,444元，及自106 年1 月19日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，並非有據，應予駁回。又本判決原告勝訴部分所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389 條第
1 項第5 款規定，本院應依職權宣告假執行，其聲請僅係促使法院為職權之發動，爰不另為假執行准駁之諭知；本院並依同法第392 條第2 項規定，依被告之聲請，酌定相當之擔保金額宣告被告就此部分預供擔保後，亦得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請則失所依據，應予駁回。
乙、反訴部分
壹、程序方面
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴，民事訴訟法第25
9 條定有明文。而所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係（最高法院91年度台抗字第440 號裁判意旨參照）。經查，兩造所主張之權利，均係基於同一契約書所生之爭執，並本於系爭契約之條款互為請求，兩造攻擊防禦方法關係密切，兩訴言詞辯論之資料亦可相互利用，且有利於當事人間紛爭之一次解決及達訴訟經濟之目的，復無其他民事訴訟法第260 條所定不得提起反訴之情形，揆諸前揭說明，反訴原告即本訴被告（下稱反訴原告）提起本件反訴，於法有據，尚無不合。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明、請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款著有明文。反訴原告起訴時訴之聲明第1 項為：反訴被告即本訴原告（下稱反訴被告）應給付反訴原告1,445,926 元，及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。嗣將反訴訴之聲明第1 項變更為：反訴被告應給付反訴原告1,456,541 元，及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。核屬擴張應受判決事項之聲明，且其所請求之基礎事實仍屬同一，參諸前揭規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、反訴原告起訴主張：系爭房屋建造完成後，除格局較當初之設計圖有所變動外，其登記謄本所載面積亦與系爭契約不符，雖現況多出1.62坪，惟均多在共有部分（即公共設施），反訴原告可實際使用之屋內面積反而縮小，依內政部預售屋定型化契約記載事項第6 條第2 項規定，反訴被告應找補反訴原告228,561 元（計算式詳附表所示）。且兩造訂立系爭契約時，雙方係約定樓層高度為4 米，但完工後之建物樓層高度僅為3.6 米，與約定有所出入，因此反訴原告可使用之容積因而減少，而得請求反訴被告折價或解約無息退回已繳款項，故反訴原告依系爭契約第20條第10項約定，得請求系爭房屋折價1,227,980 元（計算式詳附表所示）。是反訴被告有樓層高度、完工格局、坪數大小有與系爭契約不符之情形，爰依預售屋定型化事項第6 條第2 項、系爭契約第20條第10項，請求反訴被告返還買賣價金共1,456,541 元（228,
561 ＋1,227,980 ＝0000000 元）等語。並聲明：㈠反訴被告應給付反訴原告1,456,541 元，及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告答辯則以：雙方既已同意系爭契約所載條件，反訴原告事後自無由主張系爭契約第5 條第2 項約定無效，而依內政部預售屋定型化契約記載事項第6 條第2 項規定計算之理。又系爭契約訂定後，因宥於法令之限制，致其建物樓層高度變更少於契約約定，反訴被告即通知各買方可選擇解除契約或減少價金，經協商後反訴原告選擇減價補償，業經雙方簽訂約定書並由反訴被告退款92萬予當時買方林元傑之帳戶，反訴原告當無從再請求折價。況且，兩造已完成交屋，反訴原告既經受領系爭房屋，如有瑕疵亦應由其承擔，反訴被告自無須賠償。並聲明：㈠反訴之訴及假執行之聲請均駁回；㈡願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實同本訴部分。
四、本院之判斷：反訴原告主張反訴被告應給付系爭房屋之找補款及樓高不符折價款等情，為反訴被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件應審酌者為：反訴原告爰依內政部預售屋定型化契約記載事項第6 條第2 項、系爭契約第20條第10項約定，請求反訴被告給付找補款228,561 元及樓高折價款1,227,980 元，有無理由？茲分述如下：
㈠反訴原告得否請求系爭房屋之找補款部分：
經查，系爭契約第5 條第2 項之定型化約款違反內政部預售屋定型契約記載事項第6 條第2 項規定而無效，應以內政部預售屋定型契約記載事項第6 條第2 項規定，計算本件房屋面積找補金額等情，詳如本訴部分之說明，於此不贅論。又依內政部預售屋定型化契約記載事項第6 條第2 項計算之結果，反訴被告應找補298,530 元予反訴原告，此亦詳參本訴部分所示之計算過程（即本訴實體方面之本院判斷項下，第㈠項第5 點中之⑵附屬建物找補款部分）。是以，反訴原告請求反訴被告給付系爭房屋面積之找補款，核屬有據，惟其僅聲明請求228,561 元，故於此範圍內判准之。
㈡反訴原告得否請求系爭房屋之樓高不符折價款部分：
⒈依系爭契約第20條第10項約定：「若設計4 米樓高未獲核准
，則買方有權要求折價或解約，無息退回已繳款項」。準此，如反訴原告所購買之系爭房屋樓層未達4 米，其即取得折價或解除契約之權利。經查，反訴被告自始即設計樓高為3.
6 米，於歷次變更設計之過程中均未變動樓高為4 米，迄系爭房屋建造完成時，反訴原告所購買之第5 層房屋樓高確僅為3.6 米等情，有臺北市政府都市發展局107 年6 月14日北市都授建字第10749415600 號函暨所附變更申請書、系爭房屋之臺北市政府都市發展局101 建字第6 號建造執照、變更設計附表、竣工圖等在卷可參（見本院卷㈠第111 至122 、
162 至170 頁），反訴被告就此亦未爭執，自堪信為真。又反訴被告於銷售系爭房屋時，係以樓高達4 米為賣點向各消費者兜售一節，業據證人陳瓊楓於本院審理時證述明確（見本院卷㈠第128 頁），且與上開系爭契約第20條第10項約定相符，亦足信實。堪認反訴被告確以樓高4 米向反訴原告遊說銷售，惟系爭房屋最終僅有樓高3.6 米，反訴原告因樓高不符契約約定而有受有損害甚明，其主張系爭契約第20條第10項約定，請求反訴被告給付減價款，即屬有據。
⒉反訴被告雖辯稱：系爭房屋已完成減價，並退款92萬予林元
傑云云，並舉約定書為證（見北簡卷第4 至5 頁、本院卷㈠第25至26頁）。反訴原告固未否認簽署該約定書之事實，惟稱該次減價是針對逾期開工所為，與樓高問題無涉等語。觀諸系爭契約第9 條第1 、2 項及第20條第10項，將延遲開工及樓高不符各自分列，要件及法律效果均不盡相同，堪認為
2 項獨立之違約事由無訛。再參之前述約定書內容，載明：「賣方（即反訴被告）未依雙方所定『鼎高』建案之B 棟5F『房屋暨土地預定買賣書』（即系爭契約）約定期限開工……」、「買方（即反訴原告）日後不得再以賣方逾期開工為由，向賣方主張契約上及法律上之一切權利……」等語，均未提及樓高不符情事，亦顯知兩造係以「延遲開工」為由進行該次之減價協議，則反訴原告上開主張，即非全然無稽。又反訴被告固稱：系爭房屋係因樓高問題始導致延遲開工，當時亦有向反訴原告說明云云，然此經反訴原告否認。而證人即系爭建案承造人御寶營造有限公司工務經理柯雄魚於本院審理中證稱：因為樓高4 米超過當時臺北市政府所定標準，所以建築師有變更設計圖，故才導致延後開工之情形等語（見本院卷㈠第77頁背面），及證人陳瓊楓證稱：樓高不符之問題在開工前就有各別通知買方，反訴被告也有向反訴原告說明是因為樓高問題而延後開工，反訴原告選擇減價繼續承購而非解約，因此雙方才簽前述約定書；該約定書之內容是由我撰擬，因為疏忽才沒有寫得很詳細等語（見本院卷㈠第127 至128 頁），然此均與前開事證所顯示反訴被告自始即未變更樓高設計等情相左，其等證詞尚無從採信。至反訴被告又提出系爭建案其他住戶之解約約定書為憑（見本院卷㈠第22之1 至23頁），然反訴被告既係個別通知買方進行解約或減價，而非統一召開會議或書面進行說明，此據證人陳瓊楓證述明確（見本院卷㈠第127 頁），自難僅憑其他住戶之解約情事，逕予推論反訴原告之協商情形。故而，要難認定反訴被告已就樓高變更問題與反訴原告達成減價之協議，是反訴被告此部分辯解，殊難憑採。
⒊反訴被告又辯稱：系爭房屋已經交屋完成，反訴原告並有使
用收益該屋之事實，縱有瑕疵，亦應由反訴原告自行承擔云云。惟就交屋相關之程序，依系爭契約第13條約定：「賣方（即反訴被告）依約完成本戶一切主建物、附屬建物之設備並領得使用執照，且完成自來水、電力、瓦斯、電話之配管及埋設後，應通知買方（即反訴原告）進行驗收手續。買方就本契約所載之房屋有瑕疵或未盡事宜，得載明於驗收單上要求賣方於雙方合意期限內完成修繕。除重大瑕疵顯不能使用外，買方不得藉故拒絕或遲延辦理點交手續，如逾期超過七日，是同買方點收房屋完成，賣方不負保管之責，如因此至賣方遭受損失時，買方應負責賠償」、同契約第14 條第1項約定：「賣方應於買方辦妥交屋手續後，將土地及建物所有權狀、房屋保固卡、交屋手冊、使用執照影本及賣方代繳稅費之收據交付買方，並發給交屋證明書，俾換取鑰匙，本契約則無需返還」，可知系爭房屋之交屋須進行驗收，如有瑕疵或未盡事宜，得載明於驗收單上由反訴被告修繕；辦妥交屋手續後，反訴被告始應交付土地、建物所有權狀、交屋證明書等文件予反訴原告，反訴原告則可憑該等文件換取鑰匙。然查，反訴原告迄今尚未取得系爭房屋之土地、建物所有權狀，此經雙方陳明一致，依上開約定，即難推論兩造已完成交屋手續。又反訴被告並未提出任何交屋相關文件，雖證人柯雄魚證述：105 年間謝秀珠表示要裝修並辦理交屋，經由反訴被告告知反訴原告尚有尾款及零星加減帳未繳，因謝秀珠找我協商，我向反訴被告報備這個情形後，就與謝秀珠進行驗屋點交，並交付一張交屋單及鑰匙給謝秀珠；依一般之交屋程序，上開交屋文件應係雙方各執1 份，但我當日有所疏忽，沒有留底也沒有拍照，故反訴被告處也不會有交屋文件等語（見本院卷㈠第77至78頁），然此與證人謝秀珠所證稱：105 年4 月間反訴被告有聯絡我們去辦貸款，後來款項如期繳清後，反訴被告就通知我可以去取鑰匙，當時柯雄魚交代現場管理柯姓工人把鑰匙給我，但沒有簽署任何交屋文件，後來也沒有後續之交屋程序，但有再和柯姓工人拿過一次社區大門及信箱之鑰匙，取得鑰匙之後，反訴原告才開始進行裝修等語（見本院卷㈠第79至80頁），顯有不符。
且證人陳瓊楓亦證述：反訴原告因為尚未結清找補款及尾款，故並未完成交屋手續，但因謝秀珠表示希望可以先進屋丈量以進行裝修，我才聯絡柯雄魚可以幫謝秀珠開門，方便她丈量房屋，但沒有交待可以交付鑰匙給謝秀珠，後來我才知道柯雄魚已經將鑰匙給謝秀珠，但我沒有收到任何簽收鑰匙之文件等語（見本院卷㈠第126 至128 頁），是縱反訴原告母親謝秀珠確已取得系爭房屋鑰匙，仍難逕認兩造間已完成驗收、點交系爭房屋之手續。此外，反訴被告復未舉證說明反訴原告有何藉故拒絕或遲延辦理點交手續之情。綜前，兩造間既難認有驗收房屋情事，且無任何書面文件可佐，反訴原告亦迄未取得系爭房屋之所有權狀，均與前述契約約定相悖，尚難認已完成交屋手續。反訴被告此部分所辯，亦無可取。至反訴被告主張反訴原告已將該屋裝修並出租云云，縱係屬實，亦屬兩造間可否為其他請求或有其他約定之範疇，既未在兩造之聲明請求範圍內，即非本件應審酌之事項，附此敘明。
⒋又查，關於系爭樓高不符而應減價之數額方面，反訴原告雖
主張應以「容積」計算（其所主張之計算式詳如附表所載），然就此並未提出任何依據可供審認，況觀諸系爭契約亦係以「坪數」亦即「面積」作為計價基準，是反訴原告前開主張，尚難採認。又反訴原告雖表明不欲就樓高變更所減損之價值聲請鑑定（見本院卷㈡第7 頁），惟按當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額，民事訴訟法第222 條第
2 項定有明文，反訴原告就樓高減損而受有損害一情，業經認定如前，其雖未能提出鑑定資料以證明受損之具體數額，然參酌其所提出之「臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點」第8點規定：「房屋樓層之高度在4公尺以上者，其超出部分，以每10公分為1 單位，增加標準單價1.25％，未達10公分者不計」（見本院卷㈡第2至4頁），此計價標準雖與系爭房屋情形並非完全相同，惟均涉及樓高增減之價值計算，且與系爭房屋之樓層高度差異甚微（上開規定係以4 公尺為計算基準樓高，而系爭房屋係3.6 公尺，兩者相差僅40公分），尚認可予援用。另審酌樓高變更應主要影響系爭房屋主建物部分之價值，故以該主建物之單價，亦即每坪223,
573 元為計算基準（詳參本訴部分所述）。從而，系爭房屋依系爭契約所約定之4 米變更為3.6 米，共減少40公分，依上開計算標準即為4 單位，每1 單位原可增加價值2,795 元【｛223,573 元×（1 ＋1.25％）｝－223,573元＝2,795元，元以下4 捨5 入】，4 單位共可增加11,180元（2,795 元×4 單位＝11,180元），斟酌此金額尚低於反訴被告所主張減價之92萬元（惟本件尚難認兩造間有就樓高問題達成協議，詳如前述），應屬合理，因認反訴原告因樓高變更而受損之金額為11,180元。
㈢從而，反訴原告共可請求反訴被告給付房屋面積找補款及樓
高變更減價款共239,741 元（228,561＋11,180＝239,741元）。至本訴原告雖另稱系爭房屋之格局變更亦致其受損等語，惟除未於訴之聲明請求外，亦未具體指明其具體損害之情形及受損金額為若干，自難認有據，併此指明。
㈣遲延利息之認定：
按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229 條第1 項、第2 項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5 ％，亦為民法第233 條第1 項前段、第203 條所明定。查本件給付無確定期限，而反訴起訴狀繕本於106 年3 月15日送達予反訴被告（見北簡卷第41頁送達證書），是就本件遲延利息之計算，應自起訴狀繕本送達翌日即106 年3 月16 日起算。
五、據上所述，反訴原告依內政部預售屋定型化契約記載事項第
6 條第2 項規定、系爭契約第20條第10項約定，請求反訴被告給付239,741 元及自106 年3 月16日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則非有據，應予駁回。又本判決反訴原告勝訴部分所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389 條第1 項第
5 款規定，本院應依職權宣告假執行，其聲請僅係促使法院為職權之發動，爰不另為假執行准駁之諭知；本院並依同法第392 條第2 項規定，依被告之聲請，酌定相當之擔保金額宣告被告就此部分預供擔保後，亦得免為假執行。至反訴原告敗訴部分，其假執行之聲請則失所依據，應予駁回。
丙、本件本訴及反訴事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及援用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。
丁、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 107 年 11 月 30 日
民事第七庭 法 官 劉娟呈以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 11 月 30 日
書記官 周慈怡附表：
┌──────────────────────────────┐│本訴原告即反訴被告主張金額之計算式 │├──────────────────────────────┤│㈠面積找補價款： ││ 兩造約定房地總價款1,320 萬元／合約坪數21.28 坪＝每坪62萬元││ 被告應找補之金額為：（21.28 坪×2 ％）×62萬＝266,600 元。││㈡交屋尾款： ││ 原合約交屋款14萬元－退回家電款25,100元－追減工程款11,516元││ －被告部分還款76,914元＝26,470元 │├──────────────────────────────┤│本訴被告即反訴原告主張金額之計算式 │├──────────────────────────────┤│㈠面積找補價款： ││⒈主建物部分：239萬／10.69坪＝22.36萬／坪 ││ 10.69坪×22.36萬×2％＝－47,805元 ││⒉附屬建物部分：45萬／3.06坪＝14.71萬／坪 ││ (1.029-3.06)坪×14.71萬＝298,760元 ││⒊共有部分：112萬／7.53坪＝14.87萬／坪 ││ 7.53坪×14.87萬×2％＝－22,394元 ││⒋故原告應找補：298,760－48,705－22,394＝228,561元 ││㈡樓高找補價款： ││⒈原合約總容積：70.3472 平方公尺（即21.28 坪）×樓高4 公尺＝││ 281.3888立方公尺 ││⒉容積單價：房屋總價1,228 萬÷281.3888立方公尺＝4.364 萬/ 立││ 方公尺 ││⒊短少容積：樓高短少0.4 米×70.3472 平方公尺（即21.28 坪）＝││ 短少28.13888立方公尺 ││⒋故原告應找補：4.364萬×28.13888立方公尺＝1,227,980元 │└──────────────────────────────┘