臺灣臺北地方法院民事判決 106年度消字第48號原 告 張少齊訴訟代理人 曾威凱律師被 告 陳美如
永慶房屋仲介股份有限公司法定代理人 孫慶餘訴訟代理人 黃玉茹
陳怡棽許景翔上 一 人複 代理人 姜昱全上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國107年4月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告陳美如應給付原告新臺幣參拾陸萬肆仟捌佰元，及自民國一百零六年八月二十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告陳美如負擔百分之五十八，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告陳美如如以新臺幣參拾陸萬肆仟捌佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第2款、第3款及第7款分別定有明文。又民事訴訟法第255條第1 項第2款所稱之「請求之基礎事實同一」者，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者即屬之（最高法院100年度台抗字第716號裁判意旨參照）。再按不變更訴訟標的，而補充或更正式時上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條復有明定。本件原告起訴時係依民法第354 條、第359條及第179條之規定對被告陳美如為請求，並主張被告永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶公司）依其網站「六大安心保障」之廣告內容，應對其負漏水保固之責，聲明：㈠被告陳美如應給付新臺幣（下同）483,200 元，及自民事聲請調解狀送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡被告永慶公司、陳美如應給付156,200 元，及自民事聲請調解狀送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第4 頁）。嗣於民國107年2月6 日就被告永慶公司部分具狀變更其請求權基礎為民法第184條第2項、第227條第1項、第226條第1項、不動產經紀業管理條例第26條第2 項、原告與被告永慶公司於105年5月16日簽立之安心服務保障約定書所附漏水保固保障辦法第7 條之規定（見本院卷第121 頁），並最終變更前開訴之聲明為：㈠被告陳美如應給付483,200 元，及自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡被告陳美如應給付156,200 元，及自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢被告永慶公司應給付156,200 元，及自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈣前2 項所命給付，於任一被告給付之範圍內，另一被告免給付義務；㈤願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第120 頁）。經核原告將其原訴之聲明第2 項分列為前開訴之聲明第2至4項，僅係基於其對被告陳美如、永慶公司不真正連帶請求之意旨所為法律上陳述之更正，非為訴之變更或追加。另原告所為前揭請求權之變更，則屬基於同一基礎事實，在證據資料之利用上具有一體性，依訴訟經濟原則，宜利用同一訴訟程序審理，藉以一次解決本件之紛爭，且不甚礙被告永慶房屋之防禦及訴訟之終結；至其就前開訴之聲明第1項至第3項所為利息起算日之變更，則屬減縮應受判決事項之聲明，自均應准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：原告於105年1月19日經由被告永慶公司居間仲介，向被告陳美如以價金10,980,000元購買坐落臺北市○○區○○段4小段292、294、294-1（權利範圍均為10,000分之119）、293、295（權利範圍均為10,000 分之89）地號土地（下合稱系爭土地），及其上同小段158 建號即門牌號碼臺北市○○區○○路0段000巷000號7樓房屋（下稱系爭房屋），暨地下1樓編號6號之下層坡道機械式停車位（下稱系爭車位，下與系爭土地、系爭房屋合稱系爭房地），雙方已交付價金及辦理所有權移轉登記完畢，並於105年5月16日完成交屋。詎原告於106年3月間因系爭車位之上層車位經該車位所有人出租予他人使用，始發現系爭車位無法正常升降，經向系爭房屋所屬大樓之管理員調閱統一精工股份有限公司（下稱統一精工）之建築物機械停車設備維護保養紀錄表後，方悉系爭車位有車位傾斜、車台及立柱變形等瑕疵，致使系爭車位於上下層車位均停放車輛之情況下發生前述故障情事，而上開瑕疵於105年5月16日交屋前即已存在，被告陳美如就前述瑕疵自應負物之瑕疵擔保責任。又原告於105 年10月間發現系爭房屋之主臥室有嚴重滲漏水之瑕疵，參以被告陳美如於105年1月15日所簽署之標的物現況說明書（下稱現況說明書）中，載有該主臥室於最近1 年內曾修復滲漏水等語，被告陳美如並坦認與其先前修復滲漏水處係屬同一區域，可見上開滲漏水情形於交屋前即已存在，惟被告陳美如實際上並未徹底修復完成，始會於交屋後不久再度發生滲漏水狀況，原告雖透過被告永慶公司之業務員通知被告陳美如此情，然未獲置理，原告乃自行委請廠商修繕，但該處仍於 106年4 月間再次滲漏水，被告陳美如就此亦應對原告負物之瑕疵擔保之責。原告因系爭車位之前述瑕疵而需自行負擔428,
000 元之修繕費用，更須支出另行向他人承租車位使用之租金55,200元（即自106年5月1日起算2年內每月以2,300 元計算之租金），另經廠商估算可徹底修復前開滲漏水情事之修繕所需費用計156,200元，準此，原告自得依民法第354條、第359 條之規定，於另行支出前開費用之範圍內行使減少價金請求權，並依民法第179 條之規定，請求被告陳美如返還原告因系爭車位瑕疵、主臥室漏水瑕疵所各溢付之買賣價金483,200元（即428,000元＋55,200元＝483,200元）及156,200元。另原告就前開滲漏水情事已於105 年10月15日通知被告永慶公司，被告永慶公司依安心服務保障約定書所附之漏水保固保障辦法第7 條之規定，應負保固責任而給付原告修繕費用156,200 元；況被告永慶公司於本件買賣契約締約前即知悉系爭房屋主臥室之滲漏水處並未修繕至不再滲漏水而存有瑕疵，未來仍會再度發生滲漏水，竟為促成本件交易賺取服務費，未向原告說明系爭房屋之實際狀況，顯見被告永慶公司亦係故意違反不動產經紀業管理條例第24條之2 及民法第567條第1項所定之據實報告義務，致原告誤信前開滲漏水情況已經修復完好，進而購買主臥室滲漏水之系爭房屋而受有損失，原告自得依民法第184條第2項、第227條第1項、第226條第1項及不動產經紀業管理條例第26條第2 項等規定，請求被告永慶公司賠償上開修繕滲漏水瑕疵之費用。為此爰依上開規定提起本件訴訟，求為判命：㈠被告陳美如應給付483,200 元，及自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 %計算之利息；㈡被告陳美如應給付156,200元，及自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢被告永慶公司應給付156,200 元，及自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈣前2 項所命給付，於任一被告給付之範圍內，另一被告免給付義務；㈤願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告陳美如辯稱：系爭車位於105年5月16日點交時可以正常使用，該車位於103 年間雖曾於伊將系爭車位借別人停放休旅車之狀況下發生故障，但廠商表示實際原因是系爭車位之兩側油壓管老舊，經過20年都沒有更換所致，其後系爭車位已於103年12月8日經伊修復完畢，伊就沒有在標的物現況說明書上註明有何問題，且伊有測試給原告看，原告亦有找廠商加以確認，也知道系爭車位有進行維修之事，又伊停放車輛期間，上層車位無人使用，故伊測試給原告看時，根本不知上層車位如停放車輛可能會有無法使用之問題，況自前開測試時起至106年3 月間已經過1年，機械本來就不耐久，故障亦可能有別的因素，是系爭車位於交付時應無瑕疵存在。再原告所主張之車位修繕費用係包含上下車位而非單純更新系爭車位之金額，且原告承租車位係因其無意願使用下層停車位而非系爭車位無法正常使用所致，故原告此部分之請求，並不合理。另就系爭房屋主臥室漏水部分，伊已經在現況說明書上特別註明係已經修復之狀態，且伊於委託銷售時，被告永慶公司有問伊修復漏水時間大概多久，伊稱1 年左右，且是20多年的房子，廠商沒有提供任何保固，以後也許還會再漏，但不知道多久，當初做此表示之意思係如再漏水要請原告自己處理，而伊簽訂本件買賣契約時漏水已修復完成，點交時系爭房屋主臥室都是正常的，雖原告所提出之漏水照片與原本修復漏水處是同一區域沒錯，但廠商說有可能是女兒牆的防水有問題才會從那邊漏水，應非既存之瑕疵，伊自亦不負瑕疵擔保責任。況系爭房屋之買賣價金較同棟2 樓少1,240,000 元，係因伊將主臥室曾滲漏水與系爭車位之前開狀況考慮在內，故原告應無價金減少請求權存在等語，並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回；㈡如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。
三、被告永慶公司則以：漏水保固保障辦法第2 條已明定：「自交屋日起算6 個月內為保固期間」，準此，原告既自承系爭房屋之交屋日期為105年5 月16日，其保固期間至105年11月16日即已屆滿，被告永慶公司本已無需依保固辦法對原告負漏水保固責任；縱認未逾上開保固期限，惟原告從未正式通知被告永慶公司要求啟動漏水保固，亦未提出其「完成催告賣方修復之法定程序」且「於催告期間內賣方仍拒不處理」之證明文件，顯與漏水保固保障辦法第5 條所定辦理程序有違，自難要求被告永慶公司負擔漏水保固責任。又縱以被告永慶公司仍應負漏水保固責任，然依漏水保固保障辦法第 7條之規定，原告也應分擔10,000元自負額，而非由被告永慶公司全額塾付。又就原告所追加基於民法第184條第2項、第227條第1項、第226條第1項、不動產經紀業管理條例第26條第2 項所為請求部分，需被告永慶公司之人員有過失才有連帶責任之問題，被告永慶公司原則上會依照現況說明書作告知，如果有修復就會告知有修復，伊等不是專業無從判斷修復狀況，故原告此部分請求亦無理由等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利之判決，被告永慶公司願供擔保請准免為假執行。
四、兩造不爭執之事項：㈠原告於105年1月19日經由被告永慶公司居間仲介，向被告陳
美如以價金10,980,000元購買系爭房地，雙方並已交付價金及辦理所有權移轉登記完畢，且於105年5月16日完成交屋之事實。
㈡原告於105年5月16日與被告永慶公司簽立安心服務保障約定書之事實。
㈢系爭車位於103 年間曾於被告陳美如將系爭車位借別人停放
休旅車之狀況下發生故障，嗣經被告陳美如委託訴外人群躍科技有限公司（下稱群躍公司）於103年12月8日進行維修之事實。
㈣系爭車位於點交前曾經被告陳美如向原告進行測試，並經原
告找廠商加以確認，惟均非係於系爭車位與上層車位皆停放有車輛之狀況下進行測試之事實。
㈤系爭房屋之主臥室於交付前曾經被告陳美如進行滲漏水之維
修，惟於105 年10月間經原告發現於同一區域有滲漏水之情事，嗣經原告自行維修後，仍於106年4月間再次滲漏水之事實。
五、本院之判斷：㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前
5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條第1 項、第359條分別定有明文。
次按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例要旨可資參照）。經查：
⒈原告主張因系爭車位存有瑕疵而應減少價金部分：
⑴本件原告主張其於106年3月間因系爭車位之上層車位經該車
位所有人出租予他人使用，始發現系爭車位無法正常升降，經向系爭房屋所屬大樓之管理員調閱統一精工之建築物機械停車設備維護保養紀錄表後，方悉系爭車位有車位傾斜、車台及立柱變形等瑕疵，致使系爭車位於上下層車位均停放車輛之情況下發生前述故障情事等情，業據其提出系爭車位使用影像之光碟、統一精工105年1月7日、同年3月7日及106年2月9日建築物機械停車設備維護保養紀錄表、103 年11月22日維修簽認單各1 份為證（見本院卷第70至71頁）。參以系爭車位於106年2 月9日經統一精工檢查出有「結構老舊，車台略有偏移」之問題前，實際上早於103 年11月22日即經檢出有「油封破裂、車台變形、立柱變形」等情事，其後雖經被告陳美如於103年12月8日委請群耀公司維修，然於交屋前之105年1 月7日、同年3月7日仍經統一精工檢測出有「車台變形」、「故障」等狀況，可見造成系爭車位前開故障情事之車台變形等瑕疵，實應於105年5月16日交屋前即已存在。
被告陳美如雖辯稱：系爭車位於伊測試給原告看時均屬正常，原告亦自行找廠商確認過，應無統一精工105年1 月7日、同年3月7日建築物機械停車設備維護保養紀錄表所示之故障情事，且自前開測試時起至106年3月間已經過1 年，原告所指之故障情事可能別有其他原因，不能認系爭車位於交付時存有瑕疵云云。然不論由被告陳美如或原告自行找廠商就系爭車位所進行之測試，實際上均未於系爭車位與上層車位皆停放有車輛之狀況下進行之事實，既為兩造所無爭執，顯見原告與被告陳美如於點交系爭車位前，根本未曾就系爭車位於與上層車位皆停放車輛時能否正常使用乙節加以確認，被告陳美如已不能以測試結果均屬正常為由，逕謂系爭車位於
103 年11月22日所經檢出之「油封破裂、車台變形、立柱變形」等瑕疵，已於103年12月8日經其完全修復而於交付時無何瑕疵存在。又原告就前開故障情況係因交付前既有之車台變形等瑕疵所致乙節，業已提出如前之相關事證為憑，而被告陳美如則僅空言質疑可能係其他原因所致，卻未曾提出任何佐證，自仍應以原告所主張該等瑕疵係於被告陳美如交付系爭車位予原告前即已存在等情，較堪採信，被告陳美如此節辯解，殊無足取。被告陳美如雖再爭執：系爭車位之前述瑕疵並非伊將系爭車位借別人停放休旅車所致，實則係因系爭車位老舊，而統一精工未盡其對系爭車位之保養義務所造成，故伊仍不負瑕疵擔保責任；且伊於出售系爭房屋之際已因考量系爭車位之狀況而予減價，是原告已不得行使價金減少請求權云云。但系爭車位既於交付予原告前即存有前述瑕疵，不論其成因是否可歸責於被告陳美如，其既身為系爭車位出賣人，自仍應就該瑕疵之存在對原告負客觀上之絕對擔保責任；又系爭車位之前述瑕疵既為兩造於交付前所不知，亦難認原告與被告陳美如間有何已就該瑕疵之存在為減價約定之情事，被告陳美如此部分辯解，亦非可採。是原告主張系爭車位於被告陳美如交付時存有前述影響通常效用之瑕疵，依民法第359 條之規定應減少價金，應屬有據。
⑵原告主張其為修復系爭車位之前開瑕疵而需支出修繕費用42
8,000元，復須支出自106年5月1日2 年內另行向他人承租車位使用之租金55,200元之事實，固據其提出統一精工之報價單、停車位租賃契約書各1 份足憑（見本院卷第11至12頁）。惟觀之前開報價單係以系爭車位與其上層車位一併報價，自僅能認系爭車位因前述瑕疵所生價值之減損係上開修繕費用之半數即214,000 元，逾此部分之費用則非屬被告陳美如應予減少價金之範圍。另原告所提出之停車位租賃契約書係以訴外人王雪如之名義所簽立，原告是否確有向他人承租車位並支付租金之情，已非無疑；況原告係請求被告陳美如減少價金而非請求修繕或更換新物，本非不得先行維修系爭車位，再將因此所支出之必要維修費用作為價值減損之數額以行使其價金減少請求權，然卷內既無原告已先行維修系爭車位之相關事證，則原告所主張其於系爭車位尚未修繕期間所生之租金損失，尚難遽認與系爭車位之瑕疵間存有相當因果關係而屬價值減損之一部分，蓋如原告已先行維修，即應無此部分費用支出之必要，且不妨礙其瑕疵擔保請求權之行使，故原告就此部分之請求，則無理由，不應准許。是原告因系爭車位之前述瑕疵所得請求減少價金之數額即為 214,000元。
⒉原告主張因系爭房屋主臥室存有滲漏水瑕疵而應減少價金部分：
⑴系爭房屋之主臥室於交付前曾經被告陳美如進行滲漏水之維
修，惟於105 年10月間經原告發現於同一區域有滲漏水之情事，嗣經原告自行維修後，仍於106年4月間再次滲漏水之事實，業為兩造所無爭執，並有照片7 張、現況說明書、原告通知被告永慶公司業務陳玫燕之對話紀錄各1 份附卷可參（見本院卷第16至19、51、76至77頁），堪認屬實。又證人許志宏（即受原告委託施作系爭房屋漏水修補工程之人）復證稱：原告請伊去看系爭房屋之漏水情況如何處理當時天花板已經挖開一個洞，確實有在漏水，是誰挖的伊不清楚，在鐵皮屋與結構交界處有漏水，當初先研判鐵皮屋和結構交界處，伊去的時候從8樓看，鐵皮屋有用L型水切，有鏽蝕穿孔，伊建議換掉，在右側用鐵板覆蓋，鐵板也有鏽蝕穿孔，伊也建議換成不鏽鋼的，這是第1次去的處理情形，第2次因為原告說還有漏水，又爬出去看牆面，伊前後兩次去看漏水位置都是同一區域，牆面之前有塗一些防水矽膠，因已經剝落，伊就拆除，用矽膠是不正常作法不持久，伊就建議是否重新施作外牆牆面防水，原告說會影響鄰居且費用過高，無法負擔，故暫時做接水盤，把水引到外面，第3 次是去做接水盤，漏水原因係因7樓與8樓交界之牆面在下雨後會含水，從鐵皮屋及結構間縫隙滲漏下來，伊修繕位置是在漏水的外部是鐵皮的上半部，第1 次去看有看到右側有鐵板，那是之後覆蓋上去的，下面是原本的結構，應該是有漏過水才會蓋那塊鐵板，不然原本是RC結構，鐵板不是屬於房子原本結構，第2次伊則有在牆面拔除矽膠等語明確（見本院卷第131頁背面至第132 頁），而被告陳美如則未證明系爭房屋於交付前於同一區域所發生之滲漏水狀況，與原告所指前開滲漏水情事之發生原因不同，自堪認兩者應屬相關，且被告陳美如所為之維修未能達於避免該區域再次漏水之效果，系爭房屋於交付時自存有其主臥室可能會再次滲漏水之瑕疵。被告陳美如雖辯稱：伊在現況說明書上特別註明係已修復之狀態，且於委託銷售時，復曾表示廠商沒有提供保固，以後也許還會再漏，如再漏水要請原告自己處理之意，故伊不負瑕疵擔保責任；又系爭房屋之買賣價金較同棟2樓少1,240,000元，係因伊將主臥室曾滲漏水之狀況考慮在內，故原告亦應無價金減少請求權存在云云。惟現況說明書之記載僅係為使買方得以了解所欲購買房屋之相關狀況，並不當然涉及瑕疵擔保責任之免除。又觀之原告與被告陳美如於所簽立之不動產買賣契約書中復曾就系爭房屋露臺增建處之相關權利義務訂有增補契約，有不動產買賣契約書、增補契約各1 份足憑（見本院卷第43至50頁），顯見其等就自身相關權益之維護均應屬十分重視，則若有被告陳美如不負滲漏水瑕疵擔保之情，理應會於前開不動產買賣契約書或增補契約中予以載明以杜爭議。然遍觀上述不動產買賣契約書及增補契約，均未見任何有關被告陳美如免除其滲漏水瑕疵擔保責任之記載，而被告陳美如亦未舉證證明其確有於締約過程中向原告表明此節並經原告同意之情事，被告陳美如辯稱其得因此不負瑕疵擔保責任云云，已不足採。又系爭房屋之買賣價金縱較同棟2 樓房屋之成交價格為少，然影響房屋實際成交價格之原因本所在多有，況被告陳美如既自陳：沒有跟原告討論過是否因漏水而減價的問題等語（見本院卷第131 頁背面），顯難認原告與被告陳美如間有何因系爭房屋存有前述滲漏水瑕疵而達成由被告陳美如減價出售，原告則放棄就該部分瑕疵擔保請求權協議之情事存在，故被告陳美如此節所辯，復無可取。從而，原告依民法第359 條之規定，主張被告陳美如應就系爭房屋主臥室滲漏水之瑕疵負減少價金之瑕疵擔保責任，亦屬有據。
⑵原告主張如將系爭房屋之前開滲漏水瑕疵徹底修復，需支出
修繕費用156,200元之事實，固據其提出報價單1份為證（見本院卷第20頁）。惟觀之前開報價單就修繕方法列有工法一及工法二，其中工法一所需費用為150,800 元，工法二則為156,200 元，而證人許志宏既已證稱：該報價單是伊所出具，其中工法一是剔除牆面，再貼磁磚，漆防水漆是工法一的內部，工法二是調整鐵皮高度，原則上兩種方法都可達到修復效果等語明確（見本院卷第132 頁），則應以使用支付費用較少之工法一即足達成修復系爭房屋前開滲漏水瑕疵之效果，原告就此所需支出之必要修繕費用即僅150,800 元。故原告因系爭房屋主臥室之漏水瑕疵所得請求減少價金之數額即為150,800元。
⒊再按無法律原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益
，民法第179條前段復定有明文。又按買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年台簡上字第10號判例要旨可資參照）。原告已將系爭房屋之買賣價金全數給付予被告陳美如乙情，業為兩造所無異議，惟其既得依民法第359 條之規定請求減少價金共364,800元（計算式：214,000元＋150,800元＝364,800元），就該減少價金部分被告陳美如即無受領之法律上原因，依民法第179 條前段之規定，原告請求返還該等價金，即有理由。
㈡原告固另主張被告永慶公司應依其等所簽立安心服務保障約
定書所附漏水保固保障辦法第7 條之規定，就系爭房屋主臥室之前述滲漏水瑕疵負保固責任云云。惟漏水保固保障辦法第2條已明定：自交屋日起算6個月內為保固期間等語，又該辦法第5 條復就其辦理程序規定：買方於保固期間內發現滲水、漏水瑕疵且可適用本辦法時，應立即電話通知本公司經紀人或客服中心，買方應先完成催告賣方修復之法定程序，若於催告期間內賣方仍拒不處理時，本公司始得代賣方進行修漏作業，有漏水保固保障辦法1 份存卷可查（見本院卷第59頁）。準此，原告即應於交屋日起算6個月內之105年11月16日前完成漏水保固保障辦法第5 條所定之程序，並向被告永慶公司請求為保固責任之履行，否則被告永慶公司仍無需就前述滲漏水瑕疵對原告負保固責任。原告就此雖謂其已於
105 年10月15日將前開滲漏水情事通知被告永慶公司，並提出同前由其通知被告永慶公司業務陳玫燕之對話紀錄為證。但細繹該對話紀錄，其內容僅係原告與陳玫燕間就房屋漏水情事所為之討論，尚難憑此證明原告已於是時完成對被告陳美如之催告，並因陳美如拒絕履行而有請求被告永慶公司依漏水保固保障辦法履行保固責任之情。實則原告係遲至 106年4 月間始寄發存證信函予被告永慶公司，再由被告永慶公司代轉該存證信函予被告陳美如乙情，業有被告陳美如所提出之存證信函及所附之通知函各1 份為憑（見本院卷第87至88頁），故原告既未曾於前開保固期間內完成對被告陳美如之催告並向被告永慶公司為保固責任履行之請求，依上說明，被告永慶公司自得不負保固責任，原告主張被告永慶公司應依漏水保固保障辦法第7 條之規定履行保固責任而給付其因修復前開滲漏水瑕疵所需之修繕費用云云，即屬無據。原告雖再以被告永慶公司於締約前即已因被告陳美如之告知而知悉系爭房屋之主臥室滲漏水處未經修復完成，未來仍會再度發生滲漏水，卻未就此向原告說明為由，依民法第184 條第2 項、第227條第1項、第226條第1項、不動產經紀業管理條例第26條第2 項之規定，請求被告永慶公司賠償其上開修繕費用云云。然衡以滲漏水之維修，經驗上必待下次再有滲漏水情況產生時，始能知悉實際上可能仍未經修復完成，則在再次滲漏水前，因尚無滲漏水情事產生，本可暫時認為已修復完成，惟亦不能因尚無滲漏水情事發生，即可期待絕無再次滲漏之可能。是縱令被告陳美如確曾於締約過程中告知被告永慶公司有關系爭房屋主臥室之滲漏水狀況雖經修繕，然仍有可能再漏等情，但觀之被告陳美如既已於現況說明書中「是否曾在最近一年內修復滲漏水」欄勾選「是」，有現況說明書1 份可參（見本院卷第51頁），並參諸系爭房屋於點交當時實際上尚未經發現有何主臥室滲漏水之情事，可知被告陳美如前開所言應僅係其基於上述滲漏水維修經驗上之不確定性所為之陳述，該陳述既非在向被告永慶公司表明該等滲漏水瑕疵未經其修復完成，亦非謂被告陳美如於是時即已認定將來一定會再次滲漏水，自不能憑此遽認被告永慶公司於為原告與被告陳美如進行系爭房屋仲介事宜之際，主觀上已因被告陳美如之前開陳述，知悉系爭房屋實際上未經其修復完成且將來仍會再次漏水，卻故意未將此事告知原告，導致原告為錯誤之購屋判斷而受有損害。是原告主張被告永慶公司故意違反不動產經紀業管理條例第24 條之2及民法第567條第1項所定之據實報告義務，依民法第184條第2項、第227條第1項、第226條第1項及不動產經紀業管理條例第26條第2 項之規定，請求被告永慶公司賠償上開修繕滲漏水瑕疵之費用，亦無理由。
㈢綜上所述，原告依民法第354 條、第359條、第179條前段之
規定，請求被告陳美如給付364,800 元，及自起訴狀繕本送達翌日即106年8月20日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。另原告依安心服務保障約定書所附之漏水保固保障辦法第7 條之規定、民法第184條第2項、第227條第1項、第226條第1 項及不動產經紀業管理條例第26條第2項之規定，請求被告永慶公司給付156,200 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並就該部分給付與被告陳美如負不真正連帶清償責任，復無理由，亦應駁回之。
六、原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，關於其勝訴部分，因本判決所命給付原告之金額未逾500,000 元，依據民事訴訟法第389條第1 項第5款規定，本院應依職權宣告假執行，其聲請僅係促使法院為職權之發動，爰不另為假執行准駁之諭知。本院並依同法第392條第2項規定，依被告陳美如之聲請酌定相當之擔保金額宣告被告預供擔保後，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1 項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 5 月 31 日
民事第七庭 法 官 許勻睿以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 5 月 31 日
書記官 詹玗璇