臺灣臺北地方法院民事判決 106年度消字第54號原 告 薛檸瀞訴訟代理人 胡大中律師被 告 昇陽建設企業股份有限公司法定代理人 麥寬成訴訟代理人 許永展律師複 代理人 佘宛霖律師上列當事人間請求返還不當得利等事件，本院於民國107 年7 月
9 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰伍拾柒萬玖仟玖佰捌拾捌元，及自本判決確定之日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔百分之二十一，餘由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣伍拾參萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹佰伍拾柒萬玖仟玖佰捌拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但因請求之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第7 款分別定有明文。經查，原告起訴聲明原為：「被告應給付原告新臺幣（下同）2,000,000 元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。」（見本院卷一第
4 頁），嗣於民國106 年12月14日將聲明變更為：「㈠先位聲明：被告應給付原告2,000,000 元，及自民事訴之追加狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡備位聲明：被告應給付原告2,000,000 元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。」（見本院卷一第217 頁），先位聲明主張依民法第92條第1 項規定，撤銷兩造簽署之昇陽寓見特定地上建物定期使用權轉讓及地上權土地租賃契約書（下稱系爭契約）之意思表示，並依民法第179 條規定一部請求被告返還原告已繳付之價金2,000,000 元，備位聲明主張被告沒收原告繳付之所有款項3,477,488 元充作違約金，顯屬過高，依民法第
252 條規定應酌減為1,477,488 元，並依民法第179 條規定請求被告給付2,000,000 元（見本院卷一第18、220 頁、卷二第18頁），上開訴之變更，係基於同一基礎事實而主張，該訴之主要爭點有其共同性，各請求利益在社會生活上可認為同一或關聯，而就原請求之訴訟及證據資料，在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於在同一程序加以解決，避免重複審理，核屬同一基礎事實，亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前揭規定，尚無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠原告與其配偶李健豪原計畫購置房屋作為全家安身立命之住
處，而李健豪於103 年間行經新北市板橋區時，見被告在新北市○○區○○路一段90號之建案（建案名稱：昇陽寓見，下稱系爭建案）搭設之銷售廣告看板，其標榜系爭建案為地上權住宅，預定售價較周遭行情為低等宣傳內容，一時心動乃進入被告之銷售中心瞭解細節，經被告銷售中心之代銷人員多方勸誘，於103 年7 月6 日先給付一部訂金100,000 元，103 年7 月11日再付清訂金尾款1,170,000 元（訂金共計1,270,000 元，系爭契約總價之10% ），復於103 年7 月15日再給付簽約金1,480,000 元，李健豪並於當日與被告訂立系爭契約，約定李健豪以總價12,650,000元之價格（含停車位1,600,000 元）取得門牌號碼新北市○○區○○路○段00號5 樓之住宅（下稱系爭房屋）及所屬基地暨第98號平面停車位（下稱系爭停車位）之使用權。嗣兩造及李健豪再於10
3 年7 月18日共同簽訂契約承擔協議書（下稱系爭協議書），由原告承受李健豪於系爭契約中買方之法律地位，相關權利義務亦由原告承擔。嗣原告一家於103 年8 月5 日入住系爭房屋並按月繳納租金與利息，但因李健豪任職之公司於10
4 年11月間突然倒閉，原告全家陷入財務窘境，李健豪雖找到薪資30,000元之保全工作，然仍入不敷出，故原告與李健豪自105 年3 月起，無力每月再行繳納45,000餘元之租金、利息及管理費，僅得發函予被告請求給予適當之寬限期間或降低每月攤付之金額。詎被告非但未予寬限，反而多次發函予原告，表明終止系爭契約關係，並就原告與李健豪已繳價款3,477,488 元（包含前述已繳訂金、簽約款合計2,750,00
0 元，及自103 年9 月起至105 年2 月止共計18個月之租金325,408 元與利息402,080 元）聲明全部沒收不予退還之意思。
㈡又原告、李健豪與被告協商及締約當時，被告之代銷人員並
未實際提供契約書以供原告、李健豪攜回閱覽檢視內容，而係於103 年7 月15日訂約當天，由原告及李健豪在有限時間內現場翻閱系爭契約。另兩造訂約前，被告及其代銷人員僅強調系爭建案為新北市第一件地上權住宅，故售價較一般建案住宅為低，且故意規避清楚告知或記載原告實際上係訂立以定期支付租金而取得契約標的物使用收益權限之租賃契約，從而，李健豪締約當時誤以為日後仍可取得建物所有權及基地之地上權。此外，李健豪簽訂系爭契約當時，由於自備資金不足以全數繳納契約總價12,650,000元，被告之代銷人員告知可代為辦理向金融機構貸款，原告及李健豪不疑有他，遂表示願意辦理貸款，依系爭契約所附「分期付款統計表」所示，原告除每月應攤付17,000餘元至43,000餘元之分期租金外，另須按週年利率2.75% 至3.25% 每月額外支付最高達26,000餘元之利息，即原告除上開契約價款外，另須再向被告繳納合計5,513,917 元之利息。復被告要求原告及李健豪給付各期租金與利息之方式，係先要求李健豪於新光商業銀行開設支票帳戶，之後再以年度為單位，由李健豪按當年度各期應攤付租金與利息先簽發支票予被告作為擔保（每年共12張），嗣於各期繳款期限屆至時，再由原告或李健豪將當期租金與利息匯入被告開立於合作金庫銀行之存款帳戶中。故由上述實際繳息方式，被告實際上從未代原告向金融機構為貸款，卻以利息名目另向原告巧取租金以外之利益。是以，被告於訂約當時除有未依法給予原告合理審閱期間，並就系爭契約單方擬定各項違約金定型化契約條款，且未以顯著方式標示，甚至一再宣稱系爭契約為「房屋使用權轉讓契約」而非「房地租賃契約」，顯見被告持續以此虛構之契約名稱掩飾系爭契約具有民法上租賃契約之性質，同時被告竟於未有實際成立本金借貸關係之下，巧立名目約定收取未有本金借貸事實之利息，使不諳法律之原告誤以為確有成立消費借貸關係而為承諾給付利息之意思表示，足認被告確有故意違反消費者保護法所定之消費資訊正確告知義務，使原告陷於錯誤而為訂立系爭契約之意思表示。為此，原告先位依民法第92條第1 項規定撤銷訂立系爭契約之意思表示，並依民法第179 條規定，請求返還原告已繳價款3,477,488 元，扣除原告使用系爭房地所生之不當得利，一部請求被告返還已繳價款2,000,000 元。
㈢再者，系爭契約既屬租賃契約，卻約定超過46年以上之租期
，明顯違反民法第449 條第1 項最長租期之強制規定，因此，系爭契約所約定租期至多僅得為20年，按其比例計算，被告至多僅能向原告收取5,407,882 元（計算式：12,650,000元÷17,076日×7,300 日＝5,407,882 元），原告向被告已繳納之價款及利息為3,477,488 元，相當於原告已給付被告可得合法收取全部款項之64.304% ，但原告實際使用系爭房屋期間僅為3 年，僅占全部有效租期20年之約15% ，倘被告可沒收原告已繳納之價款3,477,488 元，即有顯失公平。又基於利息契約及利息債權之從屬性，被告實際上既無自行或協助原告向任何金融機構辦理貸款，法律上本無可發生利息之法律關係或本金債權存在，原告自無向任何人給付利息之義務，故被告以系爭契約之定型化契約條款約定原告應給付利息予被告，即屬使消費者承擔於法無據之義務，明顯違反平等互惠原則，依消費者保護法第12條以及民法第247 條之
1 規定，應認為該等定型化約款均屬無效，故被告以利息名義向原告收取402,080 元，即屬無法律上原因之不當得利，被告對原告應負返還義務。另按契約價款12,650,000元及約定之租期46年9 個月又16日（相當於561.5 個月）計算，等於每月被告平均可向原告收取22,529元之租金，顯已超過土地法第97條第1 項規定所定之房地租金上限12,557元，故就超過部分之契約價款數額，被告對於原告即無任何請求權。因此，如以民法第449 條法定租期上限20年以及土地法第97條第1 項所定之房地租金上限計算之，被告依約僅能向原告收取之全部租金總額僅為3,013,800 元（計算式：150, 690元×20＝3,013,800 元），被告主張終止系爭契約後所沒收原告已繳納之價款3,477,488 元，已超過被告於全部租期屆至後依法可向原告收取之租金總數，亦證被告所主張沒收充作違約金之價款顯然過高，應有酌減之必要。此外，被告於系爭契約中單方擬定得沒收原告所繳價款3,477,488 元充作違約金之定型化契約條款，因於訂約時未賦予原告基於消費者保護法所得享有之審閱期間，且非依締約當時正常情形所得預見，依消費者保護法第11條之1 及第14條規定，均為無效或非屬系爭契約之一部，故被告不得據此條款沒收原告所繳價款3,477,488 元充作違約金。另系爭契約中以定型化契約條款約定只要原告未能按期給付租金，被告除得終止租約外，另得沒收原告自訂約開始所繳納之3,477,488 元充作為違約金，顯係使原告承擔不相當之違約責任，該約款有顯失公平及違反誠信原則而屬無效之情形。再被告依該約款沒收原告所繳納全部價款充作違約金，顯屬過高。原告備位依民法第252 條之規定，主張充作違約金之價款數額應酌減為1,477,488 元，並依民法第179 條規定請求被告返還2,000,00
0 元。㈣並聲明：
⒈先位聲明：⑴被告應給付原告2,000,000 元，及自民事訴之
追加狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；⑵原告願供擔保，請准宣告假執行。
⒉備位聲明：⑴被告應給付原告2,000,000 元，及自起訴狀繕
本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；⑵原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告與訴外人財政部國有財產署臺灣北區辦事處（下稱國有
財產署）於100 年10月11日簽訂國有非公用土地設定地上權契約，就新北市○○區○○段○ ○號土地（下稱系爭土地）設定地上權，約定地上權存續期間為50年，被告不得將地上權及地上建物所有權讓與第三人，亦不得供為他項權利之標的，是被告受該約定之拘束，不得將地上建物之所有權移轉予他人，被告並在該土地上投資建設系爭建案。又原告及李健豪於103 年7 月6 日至系爭建案銷售中心探詢系爭房地時，李健豪即表明其為東森房屋、宥圓不動產仲介公司之店東，被告當日即交付系爭契約第12號樣本供其等攜回閱覽，同時李健豪亦簽署系爭契約審閱單，作為取回契約樣本審閱之證明。嗣原告、被告、李健豪三方於103 年7 月15日合意簽訂系爭契約，約定由原告及李健豪承租系爭土地之應有部分，並取得系爭房屋及系爭停車位之使用權。又因原告無法一次繳納使用權轉讓價款，兩造另簽訂專案分期付款申請書，合意約定由原告以分期付款方式繳付價款，並按月繳付約定利息。俟三方復於103 年7 月18日簽訂系爭協議書，約定自該日起系爭契約受讓人兼承租人之權利義務由原告概括承受。惟原告因違反系爭契約之約定，欠繳105 年3 月至106 年
2 月之分期付款支票（款項為分期價款及利息）、103 至10
5 年度房屋稅。經被告於105 年8 月4 日寄發板橋光復橋郵局00070 號存證信函，終止系爭契約並告知將依系爭契約第
16.2條、18.1條第2 款約定，沒收原告已繳使用權買賣價款作為違約金，該存證信函於105 年8 月5 日合法送達原告。
從而，被告依約沒收原告已繳納之定期使用權轉讓價款共計3,477,488 元（包含定金1,270,000 元、簽約金1,480,000元、18期之分期價款325,408 元、18期累計利息402,080 元）。詎系爭契約自105 年8 月5 日終止迄今，原告非但未清償分毫，且仍無權占有系爭房地及停車位，拒不搬離。
㈡系爭契約既明確約定「房屋使用權轉讓集合土地租賃」，且
經原告攜回審閱，原告於明瞭締約雙方權利義務關係後，進而合意與被告締結系爭契約，兩造均應受契約之拘束，不得任意曲解系爭契約之性質。又原告基於自身經濟條件考量，與被告合意簽訂有別於傳統房屋買賣、租賃契約之系爭契約，且觀諸系爭契約可知，系爭房屋及停車位使用權轉讓總價款為12,650,000元，以一次性給付價款，並非如同租金、紅利等定期給付債權，須待各期清償日屆至被告方有給付請求權，且系爭契約價款款項有「使用權轉讓價款」、「地上權土地租金」、「相當於該屋房屋稅之金額」等內容，此與成屋買賣中，買方須給付土地價款、建物價款、房屋稅、地價稅等不動產交易慣例較為相似，況原告依約享有系爭房屋使用權存續期間長達47年之久，不囿限於民法20年租期之限制，此期間亦不存在調漲「使用權」價款之潛在風險。是以，系爭契約約定有關價款給付方式（總價制）、原告須給付之價款款項（土地租金、相當於房屋稅金之價額），使用權存續期間之約定顯與租賃法律關係有別，不得僅謂原告享有使用、收益系爭房屋之權利，遽認兩造成立租賃關係。此外，系爭契約已明示契約標的為系爭房屋之使用權，系爭契約法律關係為定期使用權轉讓，並以紅色文字明顯註記於系爭契約之中，足見被告已明確告知系爭契約締約條件之正確資訊，使原告得以預見並審慎評估，被告並無以背於真實之情事欺罔原告。況縱認系爭契約性質上為租賃契約，此為法律見解不同所致，不得執此即認原告有陷於錯誤之情事，遑論被告未有詐欺之客觀情事及詐欺之主觀犯意，原告主張依民法第92條第1 項規定撤銷訂立系爭契約之意思表示，並無理由。再者，倘原告於103 年7 月15日簽約當日始見聞系爭契約，其自得以知悉發見有受詐欺之情事，故被告行使撤銷權之除斥期間應自103 年7 月15日起算，又原告係於105 年3 月起拒付分期價款，若遲至105 年3 月起算1 年之除斥期間，原告於106 年12月14日始為主張撤銷受詐欺之意思表示，均顯逾越民法第93條規定1 年除斥期間。至原告主張除斥期間應為其向律師諮詢案件之日為準，惟在簽訂委任契約之前，原告何時向訴訟代理人諮詢案件，均無從得知，故原告辯稱本件未逾除斥期間，難謂有據。
㈢系爭契約經原告攜回審閱，截至103 年7 月15日兩造締約當
日，已有長達10日之契約審閱期，故原告主張未依法享有契約審閱期，系爭契約中違約金條款依消費者保護法第11條之
1 、第14條為無效云云，並無理由。又系爭契約性質與租賃契約無涉，已如前述，原告主張比照租賃契約之規定，換算民法及土地法有關租期及城市房屋租金上限，認定被告沒收之違約金價額過高云云，亦無憑據。另原告忽略消費者締結系爭契約之締約動機，並誤認系爭契約為租賃契約，其據此計算總價款，顯屬無據，且兩造既合意系爭房屋使用權期限為47年，然原告因其自身違約事由致系爭契約提前終止，卻改稱應依法定租期20年為依據，計算使用權之總價款，難謂無違誠信原則，故原告據此主張被告違反消費者保護法第12條平等互惠原則，並請求酌減違約金，並無理由。此外，系爭契約第10.1條、第10.2條約定可知，原告無法將系爭房屋抵押向金融機構申請貸款，原告選擇以分期付款之方式繳付系爭契約總價款，同時依約按月給付利息，被告並無施用詐術向原告詐取利息之情事，且原告繳付之利息本即總價款之期限利益，本質仍為定期使用權轉讓價款之一部，依系爭契約第16.2條及18.1條第2 款明定沒收已繳之定期使用權轉讓價款作為違約金，該沒收標的自應包含原告已繳納之各期分期價款及各期利息，故因原告違約事由所生之違約金計算，自應包含原告已繳付之利息402,080 元。
㈣又原告已有充足之時間審閱契約內容，對於系爭契約之內容
應有充分了解，兩造當時既合意為違約金之約定，於訂約時既已衡量履約之意願、經濟能力等主、客觀因素，並可就契約成立後之風險予以掌握，本諸自由意識及平等地位自主決定，基於契約自由及私法自治原則，自應受該違約金約定之拘束，且被告沒收之違約金價額，亦包含房屋折舊所造成之價值貶損、系爭房屋將來交易成本等不利益、不確定之因素，故難認本件違約金之約定成數過高。此外，李健豪曾為東森房屋中和民德加盟店、宥圓不動產仲介經紀有限公司之店東，長期從事不動產仲介業務，對於不動產交易之締約過程、房地買賣契約之內容，其注意程度應較一般消費者更為敏銳、熟稔，並具有更為廣泛之資訊獲知能力，且全程參與兩造締約過程，就系爭契約標的知之甚詳，原告主張依民法第92條規定撤銷其締約之意思表示，及依民法第252 條規定酌減違約金，自無理由。再者，被告依系爭契約收取之違約金數額，有原告使用系爭房地之對價及可歸責於原告致系爭契約終止所生損害賠償之性質，並非全數作為損害賠償預定之違約金，原告已繳納103 年8 月5 日至105 年2 月系爭房地使用權價款450,980 元（計算式：22,549元×20＝450,980元），此部分為原告使用系爭房地本應給付之對價，亦應包含於被告沒收之違約金數額，倘認原告請求酌減違約金為有理由，應衡酌上開情形酌減違約金。並就原告先備位部分均聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請駁回；⒉如受不利判決，被告願供擔保，請准免予假執行。
三、兩造不爭執之事項：（見本院卷一第314 至315 頁，並依判決格式修正或刪減文句，或依爭點論述順序整理內容）㈠兩造及李健豪於103 年7 月15日簽訂系爭契約，該契約記載
由被告出租系爭土地應有部分、轉讓系爭房屋及系爭停車位之定期使用權；原告及李健豪則給付總價款12,650,000元（含系爭停車位價款1,600,000 元），作為定期使用權轉讓之對價。
㈡依系爭契約所附之「分期付款統計表」，原告除應每月分期
攤付上開價款中之9,900,000 元，另須按約定利率每月額外支付利息，其約定之給付總額為5,513,917 元。㈢原告及李健豪於103 年7 月18日再與被告簽訂系爭協議書，
由原告承受李健豪於系爭契約中買方之法律地位，相關權利義務亦由原告承擔。
㈣原告一家自103 年8 月5 日起入住系爭房屋並按月繳納分期價款與利息至105 年2 月止，自105 年3 月起即無力繳納。
後原告收受被告於105 年8 月4 日所寄發終止系爭契約之存證信函，原告一家迄今仍居住系爭房屋中，尚未搬遷。
㈤原告至被告105 年8 月4 日發函終止系爭契約時，已支付3,
477,488 元，其中包括價款3,075,408 元（包含定金1,270,
000 元、簽約金1,480,000 元及分期價款325,408 元）與約定利息402,080 元。
㈥原告因欠繳105 年3 月至106 年2 月分期價款及利息、103
至105 年度房屋稅，經被告分別於105 年5 月13日寄發臺北敦南郵局000724號存證信函、105 年6 月7 日寄發臺北敦南郵局000857號存證信函催告原告清償。嗣經被告於105 年8月4 日寄發板橋光復橋郵局00070 號存證信函終止系爭契約，並於105 年8 月5 日送達原告。
㈦被告與國有財產署就系爭土地，於100 年10月11日簽訂國有
非公用土地設定地上權契約，約定被告於地上權存續期間不得將地上權及地上建物所有權讓與第三人，亦不得供為他項權利之標的。
㈧李健豪於103 年7 月6 日簽署系爭契約審閱單，其上記載合
約書已於103 年7 月6 日交付李健豪親自審閱，該契約審閱單上未記載審閱合約書完畢之期日及審閱期間，房地總價記載為13,350,000元等語。
㈨李健豪曾為東森房屋中和民德加盟店及宥園不動產仲介經紀有限公司之店東。
四、得心證之理由：原告主張因被告未依法給予原告系爭契約合理之審閱期間、系爭契約單方擬定違約金條款、未告知系爭契約內正確資訊、巧取利息，且未以顯著方式標示上開內容，致原告陷於錯誤而訂立系爭契約，故先位請求依民法第92條規定撤銷訂立系爭契約之意思表示，依不當得利規定一部請求被告返還原告已繳價款；又因系爭契約違反民法第449 條第1 項租期之強制規定及土地法第97條第1 項租金之上限，且被告未替原告向金融機構辦理貸款，兩造未有何利息或本金之法律關係存在，是被告顯有違反消費者保護法及民法之規定，若被告可沒收原告已繳納之款項即顯失公平及違反誠信原則，應酌減被告沒收之違約金，故備位請求被告應返還原告已繳納而充作違約金之款項等情，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯，經查：
㈠系爭契約之性質是否為租賃契約部分：
⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，民法第98條固有明文。是以解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例意旨參照）。
⒉觀諸系爭契約名稱載明「『昇陽寓見』特定地上建物定期使
用權轉讓及地上權土地租賃契約書」等語。立契約書人則記載為受讓人兼承租人：李健豪及原告、轉讓人兼出租人：被告，並於前言揭示：茲乙方即被告將其投資興建之系爭建案、系爭房屋使用權轉讓予甲方即李健豪及原告，就此，兩造合意訂定條款如下，以資共同信守等內容。又於系爭契約第
1 條約定：本標的物定期使用權及地上權土地租賃期間自交屋之日起至150 年4 月10日止，第2 條第1 款至第4 款約定：地上權契約：指被告與國有財產署於100 年10月11日簽訂國有非公用土地設定地上權契約書，設定地上權標的為系爭土地；本標的物：係指系爭契約第5 條所示，李健豪及原告依該契約得享有使用權之地上建物範圍；使用權：係指管理、使用、收益本標的地上建物之權利；地上權土地租賃：指李健豪及原告受讓本標的物使用權後，使用土地對價之法律關係。第5.2 條約定：本標的物標示如下：基地坐落即系爭土地、房屋坐落即系爭房屋、平面汽車停車位即系爭停車位。第7.1 條至第7.3 條約定：李健豪及原告應支付被告之價款包含：定期使用權轉讓價款12,650,000元（含系爭停車位價款1,600,000 元）、地上權土地租金及相當於該戶房屋稅之金額等內容，有系爭契約在卷可稽（見本院卷一第22頁背面至第24頁）。足見系爭契約條文已明文約定兩造所訂定之契約內容，非僅有特定地上物即系爭房屋定期使用權之轉讓，尚有包括地上權土地之租賃，且有關系爭房屋定期使用權之轉讓，因係以權利之轉讓為標的，受讓人即李健豪及原告依約負有支付對價予出讓人即被告之義務，核其性質屬房屋定期使用權之買賣契約，並非租賃契約；系爭契約上關於承租人、出租人等用語，係關於系爭房屋所坐落之土地即系爭土地之租賃，並非用以指系爭房屋使用權之法律關係，否則自無特別再指明兩造分屬轉讓人兼出租人、受讓人兼承租人之必要。是原告以系爭契約條文有租賃、出租人、承租人之用語、其未取得系爭房屋所有權等情，認其係承租系爭房屋之承租人，與被告間就系爭房屋定期使用權之轉讓所成立之契約係屬房屋租賃契約云云，顯屬無據。
㈡先位聲明部分：
⒈按民法上所謂詐欺，係欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之
事，令其因錯誤而為意思之表示；又被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1 項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院18年上字第371 號、56年台上字第3380號判例、44年台上字第75號判例意旨參照）。原告主張因被告未依法給予原告系爭契約合理之審閱期間、系爭契約單方擬定違約金條款、未告知系爭契約內正確資訊、巧取利息，且未以顯著方式標示上開內容，致原告陷於錯誤而訂立系爭契約等情，既為被告所否認，依上開說明，原告自應就上開詐欺事實之存在負舉證責任。
⒉被告有無給予被告合理審閱期間部分：
⑴按「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內
之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效。違反第1 項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間。」，消費者保護法第11條之
1 定有明文。該條之目的在給予消費者充分瞭解契約內容之機會，並規範企業經營者不得在未給予消費者審閱契約內容之機會前，限制消費者簽訂契約之時間，以避免消費者於匆忙間不及瞭解其依契約所得主張之權利及應負擔之義務，致訂立顯失公平之契約而受有損害，故只須消費者於簽約前已充分瞭解該契約之權利義務關係，或有可認其能認識契約權利義務關係之合理審閱期間，即不得引用上開規定而主張契約無效。是以，企業經營者如未限制消費者必須於何時簽名，何時將契約書交回，應認企業經營者已留予消費者合理之契約審閱期間，即便消費者未看清該契約之內容，即於契約書上簽名並交回契約書，然消費者非不得於簽名前就契約書之內容，詳加閱讀。其不為此之圖，卻於完全瞭解契約內容前即於契約書上簽名，係對自身權利之拋棄，尚非法所不許，亦不影響其簽名之效力。
⑵查本件系爭契約之契約文件，為被告事先擬定印製，以利其
與不特定多數消費者訂立之同類契約之用，自屬定型化契約。依上開規定，應給消費者之原告及李建豪合審閱契約之期間。又系爭契約之性質屬房屋定期使用權之買賣契約及系爭土地租賃契約，並非房屋租賃契約，自不適用內政部公告生效之房屋租賃定型化契約之規定。另依系爭契約第3 條契約審閱期約定：「本契約於中華民國103 年7 月6 日經甲方（即原告及李健豪，下同）攜回審閱（契約審閱期間至少5 日）。」等語，並經李健豪及原告簽名於該契約內，復觀以特定地上建物定期使用權轉讓及地上權土地租賃契約審閱單（下稱系爭契約審閱單，見本院卷一第124 頁）第2 條、第4條約定：「合約書已於民國103 年7 月6 日交付本人親自審閱。本合約無須攜回審閱或已按5 天期限審閱，均於本單簽名以示已充分告知審閱合約並符合誠信原則」等內容，且由李健豪於該審閱單簽名。而原告對該簽名之真正並不爭執，自足信為真正。是系爭契約及審閱單均明白約定關於李健豪、原告攜回系爭契約審閱之文字，且該等內容係置於契約本文及審閱單內，李健豪及原告並在該契約簽名確認，李健豪另在系爭審閱單簽名確認，足徵其等確實於簽約前之103 年
7 月6 日，經被告提供合理之審閱期間將系爭契約攜回審閱，李健豪及原告應已確實了解該等契約之內容，況縱使李健豪及原告因個人因素致未能詳細審閱系爭契約內容，然其等既有機會審閱契約文字內容，卻拋棄該等權利，嗣又復爭執未有合理審閱期間，參諸前揭說明，其此部分主張自不足取。
⑶至原告另主張系爭契約第3 條記載原告及李健豪攜回系爭契
約審閱之日期係以打字方式為之，且契約審閱單並無系爭契約交由李健豪及原告攜回閱覽之字樣，亦無系爭契約交予李健豪及原告簽收之單據等資料，足見被告並未提供李健豪及原告系爭契約之審閱期云云。然系爭契約既為被告事先擬定印製之定型化契約，被告於103 年7 月6 日將未簽署之系爭契約範本交予原告及李健豪攜回閱覽，再於103 年7 月15日由被告列印繕打該契約第3 條時間之文書供雙方簽署，亦與常情相符，原告既未提出證據證明被告確未提供審閱期間等事實，則其徒以該契約文應以手寫方式為之或應有簽收單等臆測之詞為前開主張，自難採憑。
⒊被告有無違反關於系爭契約性質暨內容、分期付款支付及違
約金約款等事項之告知義務，即該等約定是否構成系爭契約之內容部分：
⑴按消費者保護法第14條之規定，係學說上所稱「異常條款」
，即未記載於定型化契約中，依交易之正常情形，顯非消費者所得預見之一段條款之意，且是否屬異常條款，尚須以消費者在正常情形所得預見者為限。
⑵查本件系爭契約既於系爭契約之名稱、前言、第1 條、第2
條第1 款至第4 款、第5.2 條、第7.1 條至第7.3 條明確記載系爭契約之性質暨內容，業如前述。並於系爭契約第10.2條付款約定部分約定「本契約第7 條定期使用權轉讓價款總價內之部分價款新臺幣玖佰玖拾萬元整…向乙方（即被告，下同）申請專案分期付款方式繳付價款，並配合辦理相關作業（詳附件八專案分期付款申請書）：甲方應按分期攤還表之金額，於每年3 月1 日一次簽發以每月15日為發票日、以乙方為受款人、於票面劃平行線並記載禁止背書轉讓之支票共13張，以支付乙方該年度2 月至次年度1 月之12期應繳納之各期價款及『【新北市○○區○○段○ ○號】國有非公用土地設定地上權案特定地上建物定期使用權轉讓及地上權土地租賃契約書』第7.2 條、第7.3 條之地上權土地租金、相當於該戶房屋稅之金額。」等內容（見本院卷一第25頁）。
另於系爭契約第16.2條違約處理部分約定「甲方於本標的物交付前違反有關第9 條、第10條或其他關於分期付款之約定者，如逾期2 個月不繳期款或遲延利息，經乙方以存證信函或其他書面催繳，經送達7 日內仍未繳者，乙方得終止本契約，並得沒收依本契約第7.1 條規定之定期使用權買賣價款作為違約金。」、第18.1條第2 項約定「本契約終止後之處理方式如下：…因可歸責於甲方之事由致乙方終止本契約時，乙方得將已繳之定期使用權轉讓價款沒收，作為違約金。」等事項（見本院卷一第28、29頁）。足見關於系爭契約性質暨內容、分期付款支付及違約金約款等事項，均已明確記載於系爭契約內，且就系爭契約中之上開約定內容乃系爭契約之重要項目，與李健豪及原告就系爭契約之權利義務密切相關，原告及李健豪自應當為相當之注意，否則其等將無法履行契約，而被告有提供系爭契約合理審閱期間予原告及李健豪，業經本院認定如前，其等自有充裕時間詳閱該合約條款，而無不能預見之情形。是原告主張被告有違反消費者保護法第14條規定，其不知該契約內容存在，該等條款不能成為契約之內容云云，顯屬無據。
⑶至原告又主張被告告知可代為向金融機構辦理貸款，原告及
李健豪不疑有他，遂表示願意辦理貸款云云。然參諸系爭契約第10.2條約定暨依據該條所簽立之專案分期付款申請書等內容（見本院卷一第48頁背面至第49頁），均僅係約定原告及李健豪向被告申請專案分期付款，即係原告及李健豪就契約價款向被告申請為消費借貸之意，並無被告代為向金融機構貸款等約定之情，復佐以原告及李健豪分期付款之匯款帳戶戶名、本票及支票之受款人均係記載被告之名稱，有存款存摺帳戶、本票、存款憑條、支票在卷可稽（見本院卷一第75至83頁），足證原告及李健豪應可知悉其等繳付分期價款之對象為被告而無誤認之虞，此外，原告迄至言詞辯論終結時止並未提出其他證據以實其說，自難信其前揭主張為真。⒋系爭契約性質暨內容、分期付款支付及違約金約款等事項，
是否構成民法第247 條之1 、消費者保護法第12條所列違反誠信原則、顯失公平情事而屬無效部分：
⑴按定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者
，無效；定型化契約中之條款有違反平等互惠原則者，推定其顯失公平；又當事人間之給付與對待給付顯不相當者，為違反平等互惠原則；而依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為加重他方當事人責任之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效，消費者保護法第12條第1項、第2 項第1 款、同法法施行細則第14條、民法第247 條之1 第2 款規定分別定有明文，經核前開條文之立法目的係因定型化契約或附合契約乃當事人之一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，此類契約他方每無磋商變更之餘地，為防止此類契約自由之濫用及維護交易之公平，列舉有關他方當事人利害之約定，如按其情形顯失公平者，明定該部分之約定為無效。至於所謂「按其情形顯失公平者」，係指依契約本質所生之主要權利義務，或按法律規定加以綜合判斷而有顯失公平之情形而言，始應適用衡平原則之法理，以排除不公平之「單方利益條款」（最高法院96年度台上字第1246號、93年度台上字第710 號判決要旨參照）。
⑵查系爭契約屬被告將系爭房屋定期使用權之轉讓，及為系爭
土地之租賃等性質，原告則依約支付價款，又因原告無法一次支付系爭契約所約定之價款，遂就該價款向被告申請分期付款，約定由原告分期支付約定利率之利息及本金以免除一次性支付，已如前述，再者，系爭契約第16.2條、第18.1條第2 項固約定原告及李健豪違約致系爭契約經被告終止時，由被告沒收原告及李健豪已繳納定期使用權買賣價款作違約金，亦如前述，然倘被告違約時，原告及李健豪亦有權解除系爭契約並要求被告退還已繳納之全部價款暨給付已繳納價款金額15% 作違約金，此參系爭契約第16.1條、第18.2條第
1 項、第2 項約定自明（見本院卷一第28、29頁）。顯見系爭契約關於契約之性質暨內容、分期付款支付及違約金約款等事項對兩造均有適用並規範雙方之權利義務，難謂有片面單方加重原告責任可言。且依卷附系爭契約所載原告及李健豪年籍資料可知，其等分別為63年次及66年次（見本院卷一第32頁背面），於簽立系爭契約時均已年近4 旬，具有相當社會歷練，況李建豪前任職不動產銷售相關產業，有李健豪名片可憑（見本院卷一第248 頁），並為兩造所不爭執，是原告及李健豪對於系爭契約之內容及效果更應知之甚詳，另依原告訴狀內容觀之，原告及李建豪顯係衡量系爭建案之內容符合其等需求後方始簽訂契約，綜合其簽約當時之經驗及社會閱歷，其等對系爭契約之條款內容顯有相當之瞭解，而原告於訂約後自103 年8 月5 日入住系爭房屋起至105 年3月停止繳款時止，在此逾1 年期間內，原告除未主張該等條款無效外，皆依約按月向被告分期繳納款項，應認原告已充分瞭解其係依系爭契約所定之內容支付款項。是核系爭契約關於其性質暨內容、分期付款支付及違約金約款等事項約定之內容，尚無不當加重原告之責任、限制原告行使權利、免除或減輕被告之責任，致顯失公平之情事，原告復未就前揭條款有何顯失公平之處舉證以實其說，則其執以主張系爭契約該等內容之條款無效，委不足取。從而，原告為不動產建案之消費者，被告並非唯一銷售建案之公司，原告及李建豪與被告締約時，係考量被告所提供之商品、服務、價格，合於其等需求後始為締約，至於雙方所約定給付價金之方式，倘原告認系爭契約所定付款等條件對其有失公平，其自可不與被告訂約或不向被告申請分期付款而選擇其他方式給付價款，是以，被告並無免除或減輕預定契約條款當事人之責任，或加重他方當事人之責任，抑或使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者，及其他於他方當事人有重大不利益，而有顯失公平或違反誠信原則之情形，基於私法自治原則，契約當事人自應受其約束。故本件原告在訂約及享有分期付款之期限利益逾1年後，再執以主張系爭契約前開約款顯失公平及違反誠信原則云云，顯屬無據。
⒌綜上，原告既未就其主張被告有前開詐欺之有利事實舉證以
實其說，自難認被告有使原告陷於錯誤之詐欺行為。況按「因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。」、「前條之撤銷，應於發見詐欺或脅迫終止後，一年內為之。但自意思表示後，經過十年，不得撤銷。」，民法第92條第1 項前段、第93條定有明文。本件自103 年7 月15日兩造簽署系爭契約時起，迄至原告於106 年12月14日本件訴訟進行中以書狀對被告為撤銷意思表示之通知時，亦已逾民法第93條之1 年除斥期間，而不得撤銷訂立系爭契約之意思表示。至原告雖主張其係於向律師諮詢時始知受有詐欺云云，惟經被告否認之，且未據原告舉證以實其說，是原告此部分之主張，即乏依據，洵不可採。從而，原告依民法第92條第1 項前段規定撤銷簽訂系爭契約之意思表示，並依同法第179 條規定，一部請求被告返還已繳價款2,000,000 元，並無理由。
㈢備位聲明部分：
⒈按系爭契約第16.2條違約處理部分約定「甲方於本標的物交
付前違反有關第9 條、第10條或其他關於分期付款之約定者，如逾期2 個月不繳期款或遲延利息，經乙方以存證信函或其他書面催繳，經送達7 日內仍未繳者，乙方得終止本契約，並得沒收依本契約第7.1 條規定之定期使用權買賣價款作為違約金。」、第18.1條第2 項約定「本契約終止後之處理方式如下：…因可歸責於甲方之事由致乙方終止本契約時，乙方得將已繳之定期使用權轉讓價款沒收，作為違約金。」等內容。是本件系爭契約乃因原告欠繳105 年3 月至106 年
2 月分期價款及利息、103 至105 年度房屋稅，被告遂分別於105 年5 月13日、105 年6 月7 日寄發存證信函催告原告應依照該契約履行，因原告未於上開催告期限內繳納該等款項，被告即於105 年8 月4 日以存證信函主張依約終止系爭契約，該存證信函並於105 年8 月5 日送達原告等情，為兩造所不爭執，足見被告因原告無力繳納價款而依前開約定終止系爭契約，核屬有據。
⒉又按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。
違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250 條定有明文。經查，系爭契約前開條項並未就違約金之性質為約定，惟就原告違反付款條件及方式之規定，約定被告得沒收已繳納價款之違約金，揆諸前揭說明，堪認前開違約金約定屬損害賠償總額預定性違約金。
⒊次按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252 條定有明文。至是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害情形及債務人若能依約履行時，債權人可得享受之一切利益，以為衡量之標準，倘所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院101 年度台上字第74號判決要旨參照）。承前所述，系爭契約總價款共計12,650,000元，原告已支付被告定期使用權轉讓價款3,477,488 元（包括價款3,075,408 元即定金1,270,000 元、簽約金1,480,000 元、分期價款325,408 元及約定利息402,
080 元），其餘則違約未繳，業經被告終止契約，已如前述，原告自應支付違約金。而被告主張沒收原告已繳價金作為違約金，原告則主張違約金以原告已繳付款項中之1,477,48
8 元計算。本院審酌系爭契約核屬於高價位之商品，受讓人應具有相當之資力或籌措資金之信用，原告係因可歸責於己之事由，未能按契約所定期限繳款，而有違約情事致被告終止系爭契約，並使被告訂約當時、履約過程所為費用支出歸於徒勞，且需將該標的再尋覓受讓人而受有損害，另原告自入住系爭房屋後即占有使用該房屋迄今，受有使用系爭房屋等利益，再斟酌一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害、支出勞費、終止契約效果及影響、系爭契約履約情形等一切情事，認系爭違約金條款應酌減至系爭契約總價款之
15 %計算違約金為適當，是被告以原告為依系爭契約所繳付之3,477,488 元價款充作違約金，尚屬過高；則經酌減後，被告得沒入之違約金為1,897,500 元（12,650,000元×15%＝1,897,500 元）。至原告主張尚須考量民法第449 條第1項及土地法第97條第1 項等規定，然系爭契約之性質屬房屋定期使用權之買賣契約及系爭土地租賃契約，已如前述，是就定期使用權轉讓買賣價款充作違約金沒收之事項，自不適用該等規定，原告此部分主張，自屬無據。
⒋按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第179條、第182條第2項前段及第203條分別定有明文。而當事人約定之違約金過高，經法院酌減至相當之數額而為判決確定者，就該酌減之數額以外部分，如債權人先為預扣，因該部分非出於債務人之自由意思而被扣款，債務人自得依不當得利法律關係請求債權人給付。此項給付請求權，應認於法院判決確定時，其請求權始告發生，並於斯時屆其清償期，方符酌減違約金所生形成力之原意。本件被告得依約自已受領價款扣減之違約金，本院基於上開理由認應予酌減為系爭契約總價款之15%即1,897,500 元，是經核減後被告就溢收部分即1,579,988元（3,477,488 元－1,897,500 元＝1,579,988 元）屬無法律上之原因，而受有利益，並致原告受有損害，原告得依民法第179 條不當得利之規定訴請被告返還。又被告此項返還請求權，應俟本判決確定時發生，並於斯時屆清償期，被告自本判決確定起始負給付遲延之責任。
五、綜上所述，原告先位之訴依民法第92條第1 項、第179 條等規定，請求被告給付原告2,000,000 元，及自民事訴之追加狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回；備位之訴依民法第252 條、第179 條等規定，請求被告給付原告1,579,988 元，及自本判決確定之日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。本件就原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，均核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件原告先位之訴為無理由，備位之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。中 華 民 國 107 年 8 月 2 日
民事第七庭 法 官 溫祖明以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 8 月 2 日
書記官 江昱昇