臺灣臺北地方法院民事判決 106年度訴字第1630號原 告 伯爵雙星海王大廈管理委員會法定代理人 陳善貞訴訟代理人 陳森雄
邱鳳美被 告 陳惠美兼訴訟代理 邱秋鎮人上列當事人間請求返還不當得利等事件，本院於民國107年9月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○○號建物（門牌號碼臺北市○○區○○路○○○號地下二層）如附圖所示編號第五十四號車位旁A部分空地上如附件所示編號一、二、三之地上物騰空遷讓返還予原告及該建號建物全體共有人。
被告應自民國一百零五年二月一日起至騰空遷讓返還第一項所示範圍之A部分空地之日止，按月連帶給付原告新臺幣壹仟柒佰元。
原告其餘之訴駁回。
本判決第一項部分，於原告以新臺幣伍拾肆萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹佰陸拾萬參仟伍佰陸拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項部分，於原告以新臺幣參萬伍仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹拾萬貳仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按管理委員會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，並有當事人能力，公寓大廈管理條例（下稱公寓大廈條例）第3條第9款、第38條第1項分別定有明文。詳言之，管理委員會於完成社團法人登記前，雖僅屬非法人團體，固無實體法上完全之權利能力，然於公寓大廈條例第38條第1項規定明文承認管理委員會具有成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權；並於公寓大廈條例第6條第3項、第9條第4項、第14條第1項、第20條第2項、第21條、第22條第1項、第2項、第33條第3款但書，規定其於實體法上亦具有享受特定權利、負擔特定義務之資格，賦與管理委員會就此類紛爭有其固有之訴訟實施權，故就此類訴訟，管理委員會即為適格之當事人（最高法院98年度台上字第790號、96年度台上字第1780號判決參照）。查原告主張坐落臺北市○○區○○段0○段0000○號建物（門牌號碼臺北市○○區○○路○○號地下二層，下稱系爭建物）如附圖所示編號54號車位旁之A部分空地（下稱系爭空地），係伯爵雙星海王大廈（下稱系爭大廈）全體區分所有權人即系爭建物全體共有人之共用部分，被告無權占有系爭空地，應依民法第767條第1項前段之規定騰空遷讓返還予原告，並依民法第184第1項前段、第185條、第179條之規定按月連帶給付損害賠償或相當於租金之不當得利等情，而原告依公寓大廈條例第9條第4項規定對於屬共用部分之系爭空地既有管理及請求損害賠償權限，揆諸前揭說明，其就本件訴訟，無論返還系爭空地抑或損害賠償、不當得利之請求，固非該訴訟標的法律關係之主體，但本於管理區分所有權人共用部分所生之私法上爭議，無論為保管、使用或收益，均有訴訟實施權，而得以其自己名義起訴，為適格之當事人，合先敘明。
二、又按「當事人之法定代理人之代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人承受其訴訟以前當然停止。」「第170條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受訴訟。」民事訴訟法第170條、第175條定有明文。查原告之法定代理人原為戴元亮，嗣於本院審理中變更為陳善貞，並經其具狀聲明承受訴訟，有原告民事聲明承受訴訟狀暨臺北市政府都市發展局民國106年3月1日北市都建字第10636137800號函可稽（北簡字卷第134至137頁），核與前揭規定相符，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：被告陳惠美為系爭大廈之區分所有權人，被告邱秋鎮為陳惠美之配偶，為系爭大廈之住戶。系爭空地為系爭大廈全體區分所有權人即系爭建物全體共有人之共有共用部分，經系爭大廈105年1月15日之104年第32屆第1次區分所有權人會議決議，倘系爭大廈區分所有權人或住戶欲承租系爭空地使用，需依前揭區分所有權人會議決議以單價乘以使用坪數即每月每坪新臺幣（下同）260元計收租金，若停放汽車則每月收費2,400元。惟被告卻無權占有系爭空地，經原告催告被告必需向原告提出申請、經核可後始能登記使用，然被告拒絕依原告催告辦理，仍繼續無權占有系爭空地，原告自得依民法第767條第1項前段規定請求被告騰空遷讓返還系爭空地予原告及系爭建物全體共有人。又被告無權占有系爭空地，侵害系爭建物全體共有人之所有權，構成侵權行為及不當得利，原告自得依民法第184條第1項前段、第185條及第179條規定，請求被告連帶給付損害賠償或相當於租金之不當得利，系爭空地每月應收1,700元之租金，故被告應自前揭區分所有權人會議決議通過之次月即105年2月1日起按月連帶給付原告及系爭建物全體共有人1,700元至騰空遷讓返還系爭空地之日止等語。並聲明：
（一）被告應將系爭空地騰空遷讓返還予原告及系爭建物全體共有人。
（二）被告應自105年2月1日起至騰空遷讓返還系爭空地之日止，按月連帶給付原告及系爭建物全體共有人1,700元。
（三）願供擔保以代釋明，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告於93年間購入臺北市○○○○路○○巷○號6樓房地（下稱系爭房地）及系爭建物內54號車位暨緊鄰該車位旁之系爭空地，買賣價金包含系爭建物內54號車位及系爭空地之使用權，故被告有權使用系爭空地。系爭空地因緊鄰54號車位，地形特殊，車輛停入54號車位後，系爭空地即無出入口可獨立進出，被告自購入系爭房地後，一直有權使用系爭空地至今。原告卻於102年間巧立名目要求被告支付系爭空地之租金，就此，被告於103年間提出確認租金債權不存在等訴訟，經本院103年度訴字第3562號判決被告勝訴確定，是被告占有系爭空地，並非侵權行為，亦無不當得利等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
（一）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文；又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決參照）。查：
1.被告對原告主張系爭空地為系爭建物全體共有人所共有，並不爭執，然抗辯其等就系爭空地有使用權，非無權占有云云（本院卷第17頁），則依前揭說明，被告自應就其等有占有使用系爭空地之正當權源負舉證責任。
2.被告雖抗辯：其於93年間購入系爭房地及系爭建物內54號車位暨緊鄰該車位旁之系爭空地，買賣價金包含系爭建物內54號車位及系爭空地之使用權，故被告有權使用系爭空地云云（本院卷第17、145頁反面）。惟查，被告所提系爭房地買賣合約書，僅記載買賣權利範圍及標的物除系爭房地外，另包含系爭建物應有部分比例45分之1及系爭建物所在之地下二層內編號54號車位（本院卷第81至82頁），然並無任何記載被告就系爭空地有使用權之內容。再參據證人即被告於93年間購買系爭房地之仲介陳廣智證述：
我及另一位信義房屋經紀人有經手系爭房地買賣合約書，系爭房地買賣合約書之買賣標的包含系爭建物內編號54號車位，但不記得該車位旁有系爭空地，且因為系爭房地買賣細節是由另一位經紀人蕭志宏陪同賣方與買方陳惠美洽談，故不知道賣方是否有告知陳惠美系爭空地可由買方繼續使用一事等語（本院卷第98頁）；及證人即出售系爭房地予陳惠美之賣方蘇明慧證述：其出售系爭房地給被告，成交價格只有包含系爭房地及系爭建物內編號54號停車位，沒有包含系爭空地等語（本院卷第105頁反面）；併證人即信義房屋復興南京店專案經理蕭志宏證述：其在93年間有仲介銷售系爭房地給被告，其當時只有仲介出售系爭房地及系爭建物編號54號停車位之所有權，沒有仲介出售其他地方之使用權，系爭房地合約書應該都有載明買賣標的，其沒有向被告表示購買系爭房地及系爭建物編號54號停車位可附加使用系爭空地等語（本院卷第106頁反面）；再者，被告於93年間購買系爭房地之斡旋書、存證信函等資料，因已逾信義房屋仲介股份有限公司保存年限，業已銷毀，該公司資訊系統亦查無被告於93年間購買系爭房地之相關資料，有該公司107年5月31日客法字第1070531005號函可稽（本院卷第119頁）。綜上，被告抗辯其等購買系爭房地之價金包含系爭空地使用權，故其等就系爭空地有使用權而係有權占有云云，並不可採。
3.查系爭空地即附圖所示A部分面積共21.68平方公尺，經本院至現場勘驗屬實，並有勘驗測量筆錄、原告民事陳報（二）狀附系爭空地照片、臺北市中山地政事務所106年9月26日北市中地測字第10631943600號函附複丈成果圖足證（本院卷第57至63-1頁），惟據被告陳稱：系爭空地上僅有如附件所示編號1至3之礦泉水及包裝紙箱、靠牆之大紙箱及其上之保險桿、地面上帆布及所覆蓋之椅子是被告所有，其餘的木梯、油漆桶等雜物非被告所有等語（本院卷第77頁、第145頁反面），為原告所不爭執，原告並自認木梯、油漆桶為原告所有（本院卷第145頁反面），是原告請求被告將系爭空地上如附件所示編號1至3之地上物騰空遷讓，並將系爭空地上開部分之占有返還予原告及系爭建物全體共有人，為有理由，應予准許；至其餘非屬被告所有而占有系爭空地之物品，非被告所得騰空遷讓，原告此部分請求，為無理由，應予駁回。
（二）次按，「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。」「數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任。」民法第184條第1項前段、第185條第1項前段分別定有明文。再按，共有，乃數人共同享受一所有權，故各共有人本其所有權之作用，對於共有物之全部均有使用收益權。惟其使用收益權應按其應有部分而行使，不得損及他共有人之利益，若有侵害，則與侵害他人之所有權同。被侵害之他共有人，自得依侵權行為之規定，而行使其損害賠償請求權（最高法院51年台上字第3495號判例參照）。查陳惠美雖為系爭大廈區分所有權人即系爭建物共有人之一，然其與邱秋鎮共同無權占有系爭空地如附件編號1至3所示範圍，業如上述，揆諸前揭說明，被告業已對系爭空地其他共有人構成共同侵權行為。又依系爭大廈於105年1月15日召開之104年第32屆第1次區分所有權人及住戶會議第二案案由為：「使用停車場共用部分約定專用，應繳交租金及清潔管理費，租金收費標準訂為每月每坪260元，乘以使用坪數（每月最低收費1,000元），若停汽車，每月收租金2,400元及清潔管理費每月400元，請公決。」該案決議：「本案通過。」有系爭大廈104年第32屆第1次區分所有權人及住戶會議紀錄附卷可參（北簡字卷第6頁）。如前所述，被告占有系爭空地範圍雖僅有附件編號1至3部分，然已致原告無法依上開105年1月15日區分所有權人會議決議出租系爭空地，致受有每月租金收益短少之損害。而系爭空地面積為21.68平方公尺，有系爭空地複丈成果圖足證（本院卷第63-1頁），相當於6.5582坪（計算式：21.68x0. 3025=6.5582），依前揭系爭大廈區分所有權人及住戶會議決議標準，每月應收取1,700元租金（北簡字卷第6頁反面）；併參酌系爭空地位於臺北市○○區○○路、長安東路交界處，附近臨時停車費率每小時50元，有勘驗測量筆錄可稽（本院卷第59頁），折合每月約1萬2千元（即50元x8小時x30日），則原告主張按月以1,700元計付損害，尚屬可採。故原告請求被告就無權占有系爭空地如附件編號1至3部分之共同侵權行為，自前揭系爭大廈區分所有權人會議決議通過系爭空地每月租金標準之次月1日起至騰空遷讓返還系爭空地上開範圍之日止，按月連帶賠償1,700元之損害予原告，應屬有據；此部分原告請求既有理由，則就民法第179條之競合請求，自無須更為審判。然依系爭大廈上開區分所有權人會議決議及公寓大廈條例第9條第4項後段規定，可知原告已由區分所有權人決議授與收取系爭空地租金及管理權限，故原告請求被告應併向系爭建物全體共有人給付而負損害賠償責任或給付不當得利部分，即乏所據，不應准許。
四、從而，原告依民法第767條第1項前段之規定，請求被告應將系爭空地上如附件編號1至3所示地上物騰空遷讓返還予原告及系爭建物全體共有人，及依民法第184條第1項前段、第185條第1項前段之規定，請求被告應自105年2月1日起至騰空遷讓返還系爭空地如附件編號1至3所示範圍之日止，按月連帶給付原告1,700元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當之金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，爰併予駁回。
五、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第2項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 10 月 4 日
民事第二庭 審判長法 官 賴錦華
法 官 林禎瑩法 官 許峻彬以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 10 月 4 日
書記官 李真萍