臺灣臺北地方法院民事判決 106年度訴字第1738號原 告 汪維明訴訟代理人 沈明顯律師被 告 林三川訴訟代理人 袁健峰律師
杜唯碩律師上列當事人間履行契約事件，本院於民國106 年9 月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求基礎事實同一，或係擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款分別定有明文。查本件原告起訴時原請求權基礎僅為系爭協議書及民法第199 條第1 項債權人之權利規定，訴之聲明第一項為：
「被告應將坐落於臺北市○○區○○段○○段0000地號土地（下稱系爭土地）上之門牌號碼為臺北市○○區○○○路○○號未辦保存登記建物（下稱系爭建物）應有部分百分之40之事實上處分權移轉予原告。」（見本院卷第4 頁原告起訴書）；嗣於民國106 年6 月29日具狀變更該訴之聲明為：「被告應將坐落於臺北市○○區○○段○○段0000地號上之門牌號碼為臺北市○○區○○○路○○號未辦保存登記建物，稅籍編號為00000000000 之應有部分百分之40之事實上處分權讓與原告，並應協同原告向臺北市稅捐稽徵處就前開讓與部分辦理納稅義務人名義變更。」（見本院卷第98頁正、背面）；後又分別於106 年7 月25日及9 月25日各具狀追加請求權基礎民法第541 條第1 項及第2 項委任規定（見本院卷第11
2 頁背面及第146 頁) 。核原告所為上開訴之變更，實與原告所為請求之基礎事實同一、擴張應受判決事項之聲明，與原訴間具有共同性，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有一體性，揆諸首揭規定，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠緣系爭土地為交通部臺灣鐵路管理局（下稱臺鐵局）管理之
國有土地，其上之系爭建物原為訴外人郭光復（下稱郭光復）所有。被告自93年12月1 日起即陸續與郭光復就系爭建物訂有租約，並自101 年12月1 日起分租與原告經營生意。於
104 年7 、8 月間，系爭建物因郭光復與訴外人楊思渝之債務關係，遭楊思渝以鈞院104 年度司執荒字第25382 號查封拍賣，原告及被告遂共同出資新臺幣（下同）54萬元供郭光復供擔保停止執行，然因尚有其他債權人併案執行，嗣後又重起拍賣程序。兩造因此於104 年11月16日經謝永誌民間公證人撰擬協議書（下稱系爭協議書），協議兩造平均出資，委由被告名義投標系爭建物，兩造共有系爭建物，原告取得權利比例百分之40，被告取得百分之60，如系爭建物被拆除，原告負擔風險義務為百分之50，目前房屋使用狀態維持不變，並口頭約定由被告先行出資投標，待權利轉移予原告時，原告隨時會把錢交付被告。兩造並於104 年11月20日共同前往投標，被告以360 萬零300 元得標後，於同年月29日因臺鐵局對郭光復未繳納承租土地租金訴請拆屋還地案件中追加為被告，兩造因而約定原告隱名其後暫停分配事宜，待該訴訟確定後原告再繳付系爭建物投標款即可，被告未有催討租金或投標金，顯有默示與原告達成上開約定之意思。原告自105 年1 月份起已為系爭建物之事實上處分權人，有權占用系爭建物，系爭建物僅借名登記於被告名下。詎被告於10
5 年10月24日突然向原告要求給付105 年1 月至10月租金，原告為免法律關係複雜，因而於105 年10月26日將同年1 至12月全年度租金36萬元匯入被告帳戶，並經被告簽收。嗣臺鐵局於105 年11月8 日與被告之訴訟達成和解，被告旋於10
5 年11月11日以原告未繳付系爭建物之租金為由，要求終止租約並返還建物，顯已違反誠信原則。原告遂於106 年1 月12日委由律師向被告寄發存證信函為終止借名登記之意思，要求被告履行系爭協議書內容，但遭被告拒絕。爰依系爭協議書、民法第199 條第1 項、第541 條第1 項、第2 項規定，請求鈞院擇一判命被告讓與系爭建物事實上處分權百分之40予原告，並應協同原告向臺北市稅捐稽徵處辦理納稅義務人名義變更，及請求給予對待給付判決等語。
㈡並聲明：被告應將坐落於臺北市○○區○○段○○段0000地
號上之門牌號碼為臺北市○○區○○○路○○號未辦保存登記建物，稅籍編號為00000000000 之應有部分百分之40之事實上處分權讓與原告，並應協同原告向臺北市稅捐稽徵處就前開讓與部分辦理納稅義務人名義變更。
二、被告則辯以：㈠系爭協議書之真意約定應為，兩造願平均出資，以被告名義
投標系爭建物，系爭建物因坐落於臺鐵局所經管之土地上，倘日後系爭建物有改建、拆遷補償、協議價購等情事，因而能獲得「經濟上之利益」時，應按原告40％，乙方60％之比例分配。除前揭所約定之拍賣價款平均出資外，因合資投標系爭建物所生之義務，如相關稅金（公法上義務）、費用或負擔，雙方各自負擔半數。而因原告先前與被告就系爭建物分租使用之部分，倘由被告拍得系爭建物，雙方則按原先之實際使用區域、面積，繼續向來之使用，原告亦不必再依租賃契約向被告支付租金。系爭協議書並無系爭建物之事實上處分權相關約定，兩造無共有關係存在無從適用民法第831條準用共有規定，且事實上處分權不得讓與一部，與所有權性質不同，無從類推適用所有權之物上請求權規定，非得訴請交付、移轉之標的。又原告於投標之隔日即口頭向被告表示不願支付分擔拍賣價金之意思，原告未實際出資完成約定事項，顯無受系爭協議書拘束之意，被告又已得標繳納保證金，兩造合意解除系爭協議書。
㈡系爭建物為違建占用系爭土地，被告被追加為臺鐵局案件被
告，有拆屋還地或遷出現址之高度訴訟風險，更應積極催告原告履行系爭協議書之義務即分擔拍賣價款，以求降低被告個人之風險，或將風險部分轉嫁使原告共同承受，被告否認有約定由被告先行出資，等權利移轉與原告時再向其請求給付金錢，及無要求原告因臺鐵案件暫停分配，原告就系爭建物未曾承擔風險或給付，其主張為事實上處分權人顯然違反常理，不可採信。原告就遲付租金，一次給付相當於105 年全年度租金金額（36萬元），亦承認其僅為承租人而非事實上處分權人。況且系爭建物依法不能登記，為被告獨立出資取得權利，自始至終均非原告之財產，原告主張係委託被告投標，再借名登記於被告名下，顯屬無據。原告引用鈞院臺北簡易庭105 年度北簡字15303 號返還房屋事件（下稱另案）證人孫紅香之證詞，惟孫紅香自陳為原告之妹婿且受僱於原告，則其與原告關係密切難期公正陳述，所述多有不實及個人臆測之詞，實不得作為本件對原告有利之認定。原告至今仍未履行系爭協議所約定之給付義務（包括拍賣價款及相關稅費之半數），如鈞院認定原告請求有理由，被告則依民法第264 條第1 項本文規定，主張同時履行抗辯權等語，資為抗辯。
㈢並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：㈠系爭土地為臺鐵局管理之國有土地，其上之系爭建物為未辦
理保存登記之違章建築原為郭光復所有，被告自93年12月1日陸續向郭光復承租系爭建物，而原告自101 年12月1 日起向被告分租系爭建物經營生意（見本院卷第11頁、第12至33頁）。
㈡系爭建物遭訴外人楊思渝以鈞院104 年度司執荒字第25382
號執行查封拍賣，104 年9 月7 日郭光復取得鈞院104 年度聲字第1580號裁定，郭光復遂與兩造商量後，由兩造共同出資54萬元供郭光復擔保停止執行，嗣因尚有其他債權人併案執行，始又重起拍賣程序（見本院卷第37頁）。
㈢兩造就104 年11月16日訂立系爭協議書之形式真正不爭執（見本院卷第39頁）。
㈣被告於104 年11月20日得標買受系爭建物，為系爭建物納稅
義務人（稅籍編號：00000000000 ）。嗣於104 年11月29日被告經臺鐵局追加為104 年度重訴字第666 號案件之被告，被告於105 年11月8 日與臺鐵局達成訴訟上和解（見本院卷第91至93頁及第51頁）。
㈤原告於105 年10月26日將105 年1 至12月全年度租金36萬元
匯入被告之郵局帳戶，被告並於房租付款明細欄簽名蓋章（見本院卷第33、44頁）。
㈥兩造間另案請求返還房屋事件，經本院臺北簡易庭以105 年度北簡字第15303 號案件審理中。
㈦原告尚未交付系爭建物投標金予被告。
四、得心證之理由：原告主張兩造簽訂有協議書約定合資以被告名義投標購買系爭建物，並約明雙方日後權利比例，原告享有40% ，被告享有60% ，但嗣後被告一直拖延不處理合資投標系爭建物分配比例問題，爰請求被告讓與系爭建物事實上處分權40% 予原告，並應協同原告向臺北市稅捐稽徵處辦理納稅義務人名義變更等語；惟為被告所否認，並以前開情詞置辯。則本件首應審究者厥為：系爭建物事實上處分權得否為讓與之客體，而訴請履行？原告請求被告讓與系爭建物事實上處分權百分之40予原告，並應協同原告向臺北市稅捐稽徵處辦理納稅義務人名義變更，是否有理由？茲分論如下：
㈠按「建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分
權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異；準此，所謂『所有權讓與』，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之建物受讓事實上處分權之情形」、「尚未向地政機關辦理所有權登記之建物，非不得為讓與之標的，讓與人負有交付其物於受讓人之義務，受讓人因受領交付而取得事實上處分權」，此有最高法院99年度台上字第1723號、102 年度台上字第1472號民事裁判意旨參照。據上以觀，現實上，有部分不動產無法辦理保存登記（例：違章建築），惟實際上此類建物在市面上仍有可能具有一定經濟上價值，而有成為買賣標的之可能，法院實務上，為因應此種情況，認為買受人雖無法取得建物之「所有權」（未保存登記建物之所有權，為原始建造人原始取得，但因無法辦理登記，而無法移轉所有權），但可取得建物之「事實上處分權」，而有使用收益及處分之權利。準此，未經辦理保存登記之不動產其事實上處分權應得為「讓與」之客體，應堪認定。
㈡再按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，
而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院39年台上字第1053號判例意旨參照）。原告主張依兩造簽訂之系爭協議書約定，委由被告名義先行出資標得系爭建物，待權利轉移予原告時，原告將把出資交付被告，兩造共有系爭建物，原告取得權利比例百分之40，被告取得百分之60，故訴請被告讓與系爭建物事實上處分權百分之40予原告一節，惟被告否認，辯稱：當時雙方約定真意為：兩造願平均出資，以被告名義投標系爭建物，系爭建物因坐落於臺鐵局所經管之土地上，倘日後系爭建物有改建、拆遷補償、協議價購等情事，因而能獲得「經濟上之利益」時，應按原告40％，乙方60％之比例分配，否認於系爭協議中有事實上處分權之相關約定等語。
經查：
⒈原告主張雙方於104 年11月間就系爭建物有共同集資投標之
意願，為求慎重雙方還親至謝永誌民間公證人處請求公證一節；惟被告辯稱：因該民間公證人認為兩造之協議內容適法性、明確性恐有疑慮，事後恐難以執行，故終局並未作成公證書等語。經觀諸原告提出之系爭協議書以觀，並無公證人之公證字樣及印戳一情（見本院卷第39頁）；可見系爭協議書並未經公證，是被告此部分所言，應非子虛。故系爭協議書之內容，仍應探求雙方之真意。
⒉原告主張：被告因另案（本院104 年度重訴字第666 號案件
）被臺鐵局追加為被告，為免法律關係趨於複雜，並嗣後有機會順利跟臺鐵局繼續承租系爭建物所占有之國有土地，要求原告暫停分配事宜，待訴訟確定後，再行討論集資投標分配房屋事宜一節，為被告所否認。查，被告於104 年11月20日即已得標系爭建物，並待法院通知繳納剩餘拍賣價款，但隨即於104 年11月29日被臺鐵局在另案追加為被告，則在被告已經被追加為另案之被告，而恐受有拆屋還地、遷出現址等高度訴訟風險之情形下，被告更應積極催告原告儘速履行分擔拍賣價款，以求降低被告風險，或將風險轉嫁原告共同承受，豈可能如原告所述，故意捨此不為，反要求原告暫停分配，獨自承擔風險，待另案訴訟確定之後再行集資之理，顯然違反事理之常。故原告此部分主張，應無可採。
⒊至原告引用另案（本院簡易庭105 年度北簡字第15303 號案
件）證人孫紅香證詞部分，因原告為其妹婿，二人為姻親二親等關係，且其受雇於原告，關係密切；況其證稱系爭協議書是去公證處做的，此節與客觀事實相違，蓋系爭協議書並未經公證，已如前述，且造訪之地點實為民間公證人謝永誌之辦公室，並非其所稱之公證處，足見其之記憶並不正確；又其證稱兩造合資投標系爭建物，出資先由林三川（即本件被告）先出，等權利轉移予汪維明（即本件原告）時，汪維明隨時把錢交給林三川云云，亦因系爭建物乃未辦理保存登記之違建，且占用臺鐵局經管之國有土地，隨時有遭訴請拆屋還地或強制拆除之風險，被告如欲分散此風險，怎可能約定由被告單獨先行出資，等權利移轉給原告再向其請求給付價款之理？矧孫紅香復稱「投標資金由林三川先出之口頭約定在要去公證前講過很多次」、「寫協議時又再說一次」云云，則如此重要且重複口頭商議多次之事項，怎完全未載明於系爭協議書中？顯然悖於事理之常，足徵孫紅香之證言有偏頗迴護原告及不實等情，要難採為對本件原告有利之認定。
⒋兩造並不爭執被告於標得系爭建物後，已負擔拍賣價金、稅
金及向臺鐵局取得系爭建物坐落土地之合法租約，原告迄今未分攤相關出資之事實。倘如原告所稱由被告先行出資，待被告將系爭建物之百分之40權利移轉予原告時，原告就會將所分擔之價款給付被告一情屬實，然被告若欲分散系爭建物被訴請拆屋還地之風險，即應自投標開始前，即會要求原告履行協議中之出資義務，已如前述，豈有被告自始至終獨自承擔所有風險後，待標得系爭建物及簽訂基地租賃契約，排除一切風險後，再行向原告請求交付出資之理，是原告所辯，顯然不合經驗法則。
⒌綜上，原告迄今未分攤出資款，已如前述，故其主張被告應
讓與系爭建物事實上處分權百分之40予原告，當屬無據，而系爭建物為未經保存登記之不動產，其所有權或事實上處分權之取得，均與房屋稅之稅籍登記無涉，是原告主張被告應協同向臺北市稅捐稽徵處就前開讓與部分辦理納稅義務人名義變更，亦屬無據，不應准許。
五、綜上所述，原告依系爭協議書、民法第199 條第1 項、第54
1 條第1 項、第2 項規定，請求本院擇一判命：被告應將坐落於臺北市○○區○○段○○段0000地號上之門牌號碼為臺北市○○區○○○路○○號未辦保存登記建物，稅籍編號為00000000000 之應有部分百分之40之事實上處分權讓與原告，並應協同原告向臺北市稅捐稽徵處就前開讓與部分辦理納稅義務人名義變更，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於本件判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 10 月 20 日
民事第四庭 法 官 陳靜茹以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 10 月 20 日
書記官 林玗倩