臺灣臺北地方法院民事判決 106年度訴字第1814號原 告 邱秀枝訴訟代理人 侯俊安律師被 告 何易展
鄧雅淑前二人共同訴訟代理人 李慶峰律師
余美樺律師上列當事人間請求返還房屋事件，本院於106年11月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路○○號6樓房屋，遷讓返還原告。
被告應自民國一百零六年九月九日起至返還第一項所示房屋之日止，按日給付原告新臺幣陸佰拾貳元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣陸拾伍萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹佰玖拾伍萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項自民國一百零六年九月九日起至返還第一項房屋之日止，原告按日以新臺幣貳佰零肆元為被告供擔保後，得假執行。但被告如按日以新臺幣陸佰拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：原告所有位於臺北市○○區○○路○○號6樓（建號：臺北市○○區○○段○○段0000○號）房屋（下稱系爭房屋），自85年即讓在臺北市工作之子即被告何易展居住迄今。因原告年齡已經80歲，身體狀況及行動力均每況愈下。
原告與年屆84歲配偶二人在屏東居住無人照顧，故計晝將臺北市○○區○○路○○號2樓房屋及其基地出售後，搬到養老中心居住，既可隨時有人照顧看護，又可免除子女無法長期照顧南北奔波之苦。原告配偶遂告知被告何易展欲出售房屋請其遷出系爭房屋，被告何易展卻態度惡劣威脅、諸多言語暴力並揮舞拳頭等非理性恐嚇性動作，拒不自系爭房屋遷出。系爭房屋買賣之過程，從預購、簽約、繳款、貸款、交屋均由原告配偶即訴外人何紹良經手辦理，完全與被告何易展無關，被告與原告間無任何租賃或其他法律關係，占用系爭房屋。原告爰依民法第767條第1項前段規定請求被告二人遷出系爭房屋，返還原告。且被告占用系爭房屋無合法之權源，自屬無法律上原因而受有利益，並致原告受有損害。原告請求自起訴狀繕本送達被告二人翌日起至返還系爭房屋之日止，因占用系爭房屋所生相當於租金之不當得利，並依土地法第97條第1項規定，按土地及其建築物申報總價額年息10%計算租金之不當得利。系爭土地105年公告地價為每平方公尺新臺幣（下同）51,500元。平均地權條例第16條規定：舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80%為其申報地價。系爭房屋基地面積為44.42平方公尺（2546x176+10000=44.42)，房屋之課稅現值為404,800元，依被告占用面積年息10%計算相當租金之不當得利數額每日為612元【（51,500x44.42x80% +404,800) xlO%+365=612(四捨五入）】。並聲明：㈠被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路○○號6樓房屋遷出返還原告。㈡被告應自起訴狀繕本送達被告翌日起至返還房屋日止，按日給付原告新臺幣612元。㈢請准原告供擔保宣告假執行。
二、被告則以：83年間，被告何易展與原告邱秀枝約定共同出資購買系爭房屋及其所座落臺北市○○區○○段○○段00地號（權利範圍：100000分之179）之土地（下稱系爭土地），由原告負擔每期完工之款項及部分貸款之費用，被告何易展則需負擔原告所支付剩餘之款項，系爭房地則先暫時將所有權全部登記在原告名下，惟由被告及其家人實際使用居住，並持有系爭房地買賣契約書正本。被告何易展因基於親情關係相信原告，故未與原告特別訂立書面借名登記契約，惟被告何易展一直遵守兩造間之約定，並自88年10月12日起，擔任借款人向銀行借款3,400,000元，以繳納系爭房地之貸款，迄今合計被告何易展共繳納系爭房地本息高達4,924,566元。自85年起迄今，被告何易展已實際使用系爭房地21餘年，於此21年期間，除被告二人居住過系爭房屋，尚包括被告之子女何垚融、何昀燐，原告21年來從未主張被告及家人居住於系爭房地為無權占有，均係因兩造間前開約定之故。是本件系爭房屋實為兩造共有，原告無權要求系爭房屋返還原告。且兩人既約定由被告何易展負擔繳納系爭房地之貸款本息，由被告何易展及其家人實際居住使用，被告二人自非無權占有系爭房屋，更非屬無法律上原因受有利益等語，而為置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保准免假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭房屋現由何易展、鄧雅淑居住其內。
㈡被告何易展自88年10月12日起開始單獨繳納系爭房地之貸款，共計4,924,566元。
㈢原告曾表示若被告將系爭房地之貸款繳完，系爭房屋即讓被告居住。
四、得心證之理由：原告主張系爭房屋為伊所有，並由伊登記取得系爭房屋所有權，被告無權占用房屋，應依民法第767條第1項前段返還該屋，且依民法第179條規定給付相當於租金之不當得利，然為被告所否認，且以前詞置辯，是本件爭點厥為：被 告是否無權占有系爭房屋？被告是否與原告共有系爭房屋，並就被告何易展之應有部分1/2與原告成立借名登記關係？原告是否以附負擔贈與方式將系爭房屋贈予何易展？原告以民法第767條第1項前段、第179條規定，請求被告遷讓系爭房屋及返還相當於租金之不當得利，是否有理？茲分敘如下：
㈠、原告為系爭房屋所有權人，被告無權占有該屋，應依民法第767條第1項前段遷讓返還房屋：
1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。查原告於83年間與建商簽訂房屋土地預定買賣契約書購買系爭房屋，於84年5月25日、84年7月7日分別登記為系爭房屋及座落基地之所有人，被告何易展自85年間起、被告鄧雅淑自與被告何易展結婚後，均居住於系爭房屋內等事實，為兩造所肯認，且有土地及建物所有權狀、房屋土地預定買賣契約書、戶籍謄本等件在卷可憑，堪信為真。
2.被告何易展雖辯稱其與原告口頭約定共同出資購買系爭房屋，伊之應有部分為1/2云云。然按，稱「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約。主張借名登記者，除對造自認該事實外，應就利己事實之借名登記事實負舉證責任，使法院就其存在達到確信之程度（最高法院103年度台上字第1637號、101年度台上字第1775號判決可資參考）。原告否認就系爭房屋存在借名登記關係，被告即當就借名登記契約關係存在之事實，舉證以實其說。
3.被告何易展上開抗辯兩造約定共同出資，由原告先繳納每期完工款及部分貸款後，餘款由伊繳納，且伊自88年10月12日起向聯邦銀行申請貸款3,400,000元，清償原告所欠房屋貸款，此後即由伊繳納系爭房地貸款本息，共計4,924,566元。雖據提出聯邦銀行帳戶明細、台北富邦銀行帳戶明細、臺灣企銀帳戶明細等件為憑，堪認其確曾繳納系爭房屋貸款本息共4,924,566元之情為真。
4.證人即被告何易展之子何垚融證述：「父親住的房子名字是奶奶的，但奶奶說房子是爺爺的。....奶奶說後面貸款是父親在付，如果父親付完貸款之後，系爭房屋就要給父親住。父親最早是租房子，一開始是爺爺奶奶出房子的錢，剩下的貸款就請父親繳完。....印象中就是給我父親住，但是歸屬的問題，我不太清楚。」（見本院卷第25、26頁）證人即被告何易展之女何昀燐證稱：「奶奶（即原告）說那間房子父親（即被告）把錢繳完，就是父親的。他是對我跟哥哥兩個人說。睡前跟我們聊天的時候就會聊到。奶奶是說買給父親住，繳完也是父親的。....無法記得幾歲，從小奶奶都是這樣說。」（見本院卷第24頁及反面）證人二人關於房貸繳清後，系爭房屋之歸屬一情所述不同，惟尚可據其等證述可得知「房貸繳完後」，系爭房屋始給被告住、或給被告，是以被告辯稱兩造於「購買房屋時」已口頭約定借名登記一情，並非屬實。
5.系爭房屋原係原告與其夫何紹良出資，由何紹良出面購買，並將所有權登記於原告名下，原告及何紹良已繳納預售屋頭期款及各分期款，並曾繳納貸款迄88年間，此為兩造所無爭執，則被告自88年間起繳納房貸，原告自斯時起關於房屋歸屬之真意為何，即待考究。原告陳稱：因何紹良於85年間退休，伊亦於86年退休，以渠二人退休金償還部分貸款後，仍餘房貸約3,500,000元，因何紹良與伊無力續繳貸款，何紹良原擬出售房屋，但伊表示不要把房子賣掉，讓兒子（即被告何易展）住，3,500,000元貸款讓被告何易展繳，可以不用租房子，等於租房子錢可以繳貸款，何紹良同意，才讓被告何易展住等情。足認原告本已無力清償貸款，並無繼續擁有系爭房屋之意思，見何易展在外租屋，始將系爭房屋交由何易展居住使用，並由何易展繳納貸款，以免除原告後續之貸款壓力，同時可繼續保有系爭房屋所有權。而觀之何易展自88年10月間起，每月負擔27,391元貸款本息，較之88年間臺北市一般租屋行情約17,000元（參見106年度店簡字第357號卷第93頁內政部建築研究所研究計畫成果報告）高出甚多；再參諸前開證人何垚融、何昀燐之證述，可知原告係允諾系爭房屋由何易展繳付貸款，即永久將房屋讓予何易展居住使用，是以原告之真意，應係與何易展成立附負擔之贈與契約。
6.再按贈與物之權利未移轉前，贈與人得撤銷其贈與。其一部已移轉者，得就其未移轉之部分撤銷之。民法第408條第1項定有明文。其立法理由：「贈與為無償行為，應許贈與人於贈與物之權利未移轉前有任意撤銷贈與之權。原條文規定以贈與物未交付前，贈與人始得行使撤銷權，適用範圍太過狹隘，爰將第一項『交付』修正為『權利移轉』，以期周延」，核其立法理由，乃贈與係當事人約定，一方以自己之財產無償給與他方，他方允受之契約（民法第406條規定參照），係屬無償契約，此項法律行為之本質，並不符合學者所謂均衡之正義，亦即於一般情況下，甚難想像贈與人無條件放棄自己財產，而同意使受贈人毋須支付對價即取得財產，故法律特別規定允許贈與人於未移轉權利前，得任意撤銷贈與，以藉此減輕贈與人之契約義務。又同條第2項規定：「前項規定，於經公證之贈與，或為履行道德上義務而為贈與者，不適用之」，即贈與未經公證，又非履行道德上義務者，在贈與物之權利未移轉前，贈與人得撤銷其贈與。其一部已移轉者，得就其未移轉之部分撤銷之。此之撤銷，不須具備任何理由，屬於任意撤銷，即贈與人有任意撤銷權（無須具備法定原因，贈與人得任意加以撤銷者），僅由贈與人向受贈人以意思表示為之即可。再依上開條項之文義觀之，贈與未經公證，又非履行道德上義務者，在贈與物之權利未移轉前，贈與人得撤銷其贈與，並未排除附負擔贈與之情形。另依給付贈與物之義務言，未經公證又非履行道德上義務之贈與，贈與人等於無給付義務，蓋此種贈與，在未經贈與人撤銷前，受贈人雖非無給付請求權，惟受贈人請求履行時，贈與人如不欲履行其給付義務，即可撤銷贈與而了事。究其原因在於：此種贈與所發生之給付義務，效力甚為薄弱。再觀民法第409條規定：「贈與人就前條第二項所定之贈與給付遲延時，受贈人得請求交付贈與物；其因可歸責於自己之事由致給付不能時，受贈人得請求賠償贈與物之價額。前項情形，受贈人不得請求遲延利息或其他不履行之損害賠償。」由是可知，僅於經公證之贈與，或為履行道德上義務之贈與，贈與人就給付遲延或給付不能始有債務不履行責任之問題。職是之故，除經公證之贈與，或為履行道德上義務之贈與外，其他未經公證且非為履行道德上義務之贈與，不論其標的為動產抑或為不動產，於贈與物之權利未移轉前，如不動產尚未為移轉登記，動產尚未交付者，贈與人得撤銷其贈與之全部或一部（未移轉權利之部分）。此外，民法基於贈與係因受贈人之利益而為之，屬於一種加惠行為之特性，另設有受贈人對贈與人為法定之忘恩背義行為時，得撤銷贈與之特別規定（民法第416條第1項規定參照），為法定撤銷贈與之事由，亦未排除民法第408條第1項贈與人有於贈與物交付前之撤銷權。是就上開規定為文義及目的解釋，贈與人之任意撤銷權，僅針對經公證或為履行道德上義務之贈與部分排除適用，其餘並無任何限制。至於附負擔之贈與，係指贈與人約定為贈與時，得為自己、第三人或公益計而附加約款，使受贈人負擔某種作為或不作為之義務，惟因此一定給付義務，與贈與人所負之給付義務並不具有對價關係。當事人之意思，係以贈與為主，負擔為從，雙方當事人之給付，僅有主從之牽連關係，並無兩相對酬或互為對價性質，故附負擔贈與，仍屬單務契約、無償契約，並非雙務契約、有償契約。負擔之履行請求權人（贈與人、第三人、主管機關或檢察官）固有請求受贈人履行負擔之權利，仍應由贈與人先為贈與之給付，此觀民法第412條第1項規定：「贈與附有負擔者，如贈與人已為給付，而受贈人不履行其負擔，贈與人得請求受贈人履行其負擔或撤銷贈與。」可明，蓋須先由贈與人對受贈人為贈與之給付後，始得向受贈人行使負擔履行請求權，即請求受贈人履行負擔之給付義務，係以贈與人已履行其給付義務為要件，在贈與人為贈與之給付前，無從請求受贈人履行其負擔；當贈與人為贈與之給付後，受贈人不履行其負擔者，贈與人可不請求受贈人履行，而逕行撤銷贈與。職是，為擔保受贈人對其負擔之履行負擔，以維贈與人之權益，特設例外依民法第412條第1項規定准許贈與人於贈與物移轉後，受贈人仍不履行其負擔時，贈與人得請求受贈人履行負擔或撤銷贈與。再查民律草案第625條理由謂贈與人給與財產於受贈人，而受贈人因贈與人或第三人或公益應實行其負擔者，名附有負擔之贈與。此種贈與，其得請求實行負擔之時，及得請求實行負擔之人，須明為規定，始足以防止無益之爭論。此本條所由設也。足見民法第412條第1項規定乃側重履行負擔請求權之行使。最高法院32年上字第2575號判例：「所謂附有負擔之贈與，係指贈與契約附有約款，使受贈人負擔應為一定給付之債務者而言。必其贈與契約附有此項約款，而受贈與人，於贈與人已為給付後不履行其負擔時，贈與人始得依民法第412條第1項之規定撤銷贈與。」亦明示受贈人於贈與人已為給付後仍不履行其負擔時，贈與人得撤銷贈與，蓋贈與人已為贈與之給付，於受贈人不履行其負擔時，已無法依民法第408條第1項規定撤銷贈與，民法第412條始例外規定，贈與人得考量受贈人履行負擔之給付義務，已不符約定負擔之目的，得撤銷贈與。上開判例並非揭示限制贈與人依民法408條第1項規定，於贈與物之權利未移轉前行使任意撤銷權之意旨綜上所述，未經公證又非履行道德上義務之附負擔贈與，贈與人於給付贈與物前得依民法第408條第1項規定撤銷贈與，如贈與人已為給付後，於受贈人因可歸責於己之事由而不履行負擔，亦得依民法第412條第1項規定撤銷贈與。職故，就附負擔之贈與契約，贈與人就未為贈與物權利移轉前，自仍有民法第408條第1項後段之適用。而原告贈與何易展之系爭房屋並未為移轉登記，其於106年9月8日當庭表示撤銷贈與（見本院卷第30頁），則原告與何易展間贈與契約已不存在，何易展自無權占有系爭房屋。
7.被告鄧雅淑為何易展之配偶，原與何易展同居於系爭房屋內，惟原告撤銷附負擔之贈與契約後，何易展既已無權占用系爭房屋，原告復未曾與鄧雅淑訂立契約同意其居住使用，則鄧雅淑亦無權占有系爭房屋。
8.被告既無權占有系爭房屋，原告民法第767條請求被告謙讓返還系爭房屋，自屬有據，應予准許。
㈡、原告依民法第179條規定，請求被告給付相當於租金之不當得利，亦屬有理，金額認定如下：
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；但依其利益之性質或其他情形，不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條但書定有明文。被告無權占有系爭房屋致原告無法使用而受損害，依社會通念，被告所受益者即相當房屋租金之利益，則原告自得按上開規定訴請被告給付相當於系爭房屋租金之不當得利。
2.又按，城市地方房屋之租金以不超過土地及其建築物申報總價額年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文；所謂土地價額係指法定地價即土地所有人依該法規定所申報之地價，建築物價額則指該管直轄市、縣（市）地政機關估定之價額，此觀土地法第148條、土地法施行法第25條規定可明。
又土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之80為其申報地價，平均地權條例第16條亦有明文。本院斟酌系爭房屋坐落臺北市文山區，交通便利，認原告所得請求被告給付相當於租金之不當得利損害金，應以系爭房屋課稅現值暨基地申報地價總額年息10％計算為適當。查系爭房屋104年度之課稅現值為404,800元，坐落基地即臺北市○○區○○段○○段00地號總面積為2,524平方公尺，應有部分為萬分之176，105年度公告地價為每平方公尺51,500元，此有土地、建物所有權狀、系爭房屋稅籍證明書、該地段公告地價及公告土地現值查詢資料可證（見106年度店簡字第357號卷第5至第10頁），被告亦不爭執原告以上開方式計算申報地價及房屋課稅現值，按土地法第97條第1項所定租金最高不超過土地建物申報總價10％之標準核算租金，是以本院認以每日617元為適當【計算式：（404,800＋51,5002,54617610,00080%）10％365＝617，小數點以下四捨五入】，原告僅請求被告每日給付612元，自屬有據。惟原告於106年9月8日始對被告表示撤銷贈與之意思，故被告自斯時起始無權占用系爭房屋，原告請求被告自106年9月9日起至返還該屋日止，按日給付相當於租金之不當得利612元，為有理由，逾此範圍之請求，應無可許。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，及自106年9月9日起至返還系爭房屋之日止，按日給付原告612元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。就原告勝訴部分，原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，經核尚無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之，並依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。至原告敗訴部分，其訴既經駁回，假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，併此敘明。
七、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 11 月 30 日
民事第一庭 法 官 薛嘉珩以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 11 月 30 日
書記官 劉庭君